房地產投資概述4

張海蘭房地產投資分析概述1.1房地產的價值與價格1.2房地產投資概述1.3房地產投資分析概述CompanyLogo1.1房地產的價值與價格

1.1.1投資價值

投資價值就是投資對象預期的未來收益的價值。

房地產投資價值則是指某一物業(yè)預期未來收益的價值。CompanyLogo1.1.2市場價值

市場價值是指在完全競爭開放的市場中，買賣雙方對市場熟悉并且都處于理智狀態(tài)下的最可能交易價格。市場價值的要素包括：買方自愿、賣方自愿、公平交易、資產在市場上有足夠的展示時間、當事人雙方各自精明，謹慎行事。CompanyLogo1.1.3投資價值與市場價值的關系CompanyLogo1.1.4交易價格

交易價格是指在房地產市場中買賣雙方通過交易行為所形成的價格。交易價格是實際發(fā)生過的數(shù)值，一般認為是歷史價格。CompanyLogoCompanyLogo圖1-1價值關系：交易區(qū)間1.2房地產投資概述

1.2.1投資概述1．投資及投資要素

投資是經(jīng)濟主體（國家、企業(yè)、個人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經(jīng)營某項資產的經(jīng)濟行為。投資行為的四項基本要素包括投資主體、投資客體、投資目標和投資方式。CompanyLogo2．投資的分類（1）按投資與獲得收益的方式不同，投資可分為直接投資和間接投資。（2）按照投資期的長短不同，投資可分為固定資產投資和流動資金投資。CompanyLogo1.2.2房地產投資的內涵1．房地產投資的概念

房地產投資是指國家、集體或個人等投資主體，將一定的資金直接或間接地投入到房地產開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務和消費等活動中，期望獲得未來房地產資產增值或收益的經(jīng)濟行為。CompanyLogo2．房地地產投投資的的三要要素CompanyLogo時機區(qū)位質量3．房地地產投投資的的特點點投資金金額巨巨大，，回收收期長長投資不不確定定因素素多，，風險險較大大依賴金金融部部門的的支持持具有專專業(yè)性性具有相相互影影響性性具有保保值、、增值值性CompanyLogo1.2.3房地產產投資資的分分類1．按房房地產產投資資形式式劃分分CompanyLogo（1）房房地地產產直直接接投投資資（2）房房地地產產間間接接投投資資2．按按房房地地產產投投資資的的用用途途劃劃分分CompanyLogo（1）住住宅宅房房地地產產投投資資（2）商商業(yè)業(yè)房房地地產產投投資資（3）工工業(yè)業(yè)房房地地產產投投資資（4）特特殊殊用用途途房房地地產產投投資資3．按按房房地地產產投投資資經(jīng)經(jīng)營營方方式式劃劃分分CompanyLogo（1）出出售售型型房房地地產產投投資資（2）出出租租型型房房地地產產投投資資（3）混混合合型型房房地地產產投投資資1.2.4房地地產產投投資資的的作作用用1．房房地地產產投投資資的的宏宏觀觀作作用用CompanyLogo（1）房房地地產產投投資資有有利利于于國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟的的發(fā)發(fā)展展（2）房房地地產產投投資資能能夠夠協(xié)協(xié)調調優(yōu)優(yōu)化化社社會會資資源源配配置置（3）房房地地產產投投資資可可以以有有效效地地改改善善城城市市投投資資環(huán)環(huán)境境2．房房地地產產投投資資的的微微觀觀作作用用CompanyLogo（1）房房地地產產投投資資是是一一種種增增值值手手段段（2）房房地地產產投投資資的的風風險險與與收收益益適適當當（3）房房地地產產投投資資可可以以獲獲得得避避稅稅收收入入（4）房房地地產產投投資資可可以以提提升升投投資資者者資資信信等等級級3.房地地產產投投資資的的影影響響因因素素CompanyLogo1．經(jīng)經(jīng)濟濟因因素素2．社社會會因因素素3．政政治治和和行行政政因因素素4．政政策策法法規(guī)規(guī)因因素素5．技技術術因因素素1.3房地地產產投投資資分分析析概概述述1.3.1房地地產產投投資資分分析析的的任任務務CompanyLogo1．為為投投資資者者提提供供投投資資方方向向2．為為投投資資者者提提供供運運作作方方式式3．為為投投資資者者預預測測投投資資收收益益4．為為投投資資者者分分析析風風險險并并提提供供避避險險策策略略1.3.2房地地產產投投資資分分析析的的內內容容CompanyLogo1．房房地地產產投投資資的的環(huán)環(huán)境境與與市市場場分分析析2．房房地地產產項項目目成成本本估估算算與與融融資資方方案案擇擇優(yōu)優(yōu)3．房房地地產產項項目目投投資資的的財財務務分分析析4．房房地地產產項項目目投投資資的的不不確確定定性性分分析析5．房房地地產產投投資資項項目目的的風風險險分分析析6．房房地地產產投投資資項項目目的的社社會會影影響響評評價價和和環(huán)環(huán)境境影影響響評評價價7．房房地地產產投投資資決決策策分分析析1.3.3房地地產產投投資資分分析析的的方方法法CompanyLogo1．理理論論聯(lián)聯(lián)系系實實際際的的方方法法2．定定量量分分析析與與定定性性分分析析相相結結合合3．靜靜態(tài)態(tài)分分析析與與動動態(tài)態(tài)分分析析相相結結合合4．宏宏觀觀分分析析與與微微觀觀分分析析相相結結合合2.3.4現(xiàn)金金流流量量圖圖圖2-3某房房地地產產開開發(fā)發(fā)公公司司現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量圖圖2．．資資金金等等值值的的計計算算（1））一一次次支支付付的的現(xiàn)現(xiàn)值值系系數(shù)數(shù)與與終終值值系系數(shù)數(shù)在現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量圖圖的的時時間間點點t=0時時的的資資金金現(xiàn)現(xiàn)值值為為P，利利率率i已定定，，則則復復利利計計息息的的n個計計息息周周期期后后的的終終值值F為F=P(1+i)n式中中，，“(1+i)n””稱為為““一一次次支支付付終終值值系系數(shù)數(shù)””。。根據(jù)據(jù)上上述述公公式式，，在在已已知知F和i時，，就就可可以以計計算算復復利利計計息息條條件件下下的的P為：：P=F/(1+i)n式中中，，“1/(1+i)n””稱為為““一一次次支支付付現(xiàn)現(xiàn)值值系系數(shù)數(shù)””。。（3））等等額額序序列列支支付付的的終終值值系系數(shù)數(shù)和和存存儲儲基基金金系系數(shù)數(shù)等額額序序列列支支付付的的終終值值系系數(shù)數(shù)和和存存儲儲基基金金系系數(shù)數(shù)就就是是在在已已知知A的情情況況下下求求F和已已知知F的情情況況下下求求A。在在前前面面已已講講解解了了等等額額序序列列支支付付的的現(xiàn)現(xiàn)值值系系數(shù)數(shù)和和資資金金回回收收系系數(shù)數(shù)，，根根據(jù)據(jù)P與F的關關系系公公式式，，可可以以推推導導出出：：A=Fi/[(1+i)n-1]式中中，，“i/[(1+i)n-1]””稱為為““等額額序序列列支支付付存存儲儲基基金金系系數(shù)數(shù)”。。F=A[(1+i)n-1]/i式中中，，“[(1+i)n-1]/i”稱為“等額序列支支付終值系系數(shù)”。（5）等比比序列的現(xiàn)現(xiàn)值系數(shù)和和年費用系系數(shù)等比序列是是指資金的的流出或流流入在每個個計息期之之間以固定定的比例遞遞增或遞減減。這種等等比遞增或或遞減在房房地產市場場的租金和和折舊中也也有所體現(xiàn)現(xiàn)。將遞增增或遞減比比例記作g，第n年的資金流流出或流入入為A1(1+g)n，則計算等等比序列的的現(xiàn)值為P=[A1/(i-g)]{1-[(1+g)/(1-i)]n}（（當i≠g時）P=A1n/(1+i)（（當當i＝g時）如果將等比比序列的現(xiàn)現(xiàn)金流量變變換為等額額序列的現(xiàn)現(xiàn)金流量A，則A=A1i/(i-g){1-[(1+g)n-1]/[(1+i)n-1]}3.房房地產產市場場分析析3.1房地地產市市場概概述3.2房地地產市市場分分析概概述3.3房地地產市市場調調查3.4房地地產市市場預預測3.1房地產產市場場概述述3.1.1房房地地產市市場的的特征1．房房地產產市場場是信息不不充分分的市場場2．房房地產產市場場的區(qū)域性性強3．房房地產產市場場的壟斷性性4．房房地產產市場場是房房地產產權益的的交易易市場5．房房地產產市場場存在在時滯6．房房地產產市場場的反經(jīng)濟濟周期期性7．房房地產產市場場服務務的專業(yè)性性3.1.2房房地地產市市場的的功能1．調節(jié)供供求的功能能2．優(yōu)化資資源配配置的功能能3．政府府宏觀管管理的基礎礎3.1.3房房地地產市市場的的結構1．房地地產一級市場場2．房地地產二級市場場3．房地地產三級市場場3.1.4房房地地產市市場的的分類1.按按照區(qū)區(qū)域劃劃分如北京京房地地產市市場、、安徽徽房地地產市市場、、華北北房地地產市市場、、華東東房地地產市市場等等。2．按按照用用途劃劃分如可以以將房房地產產市場場劃分分為住住宅市市場、、商業(yè)業(yè)房地地產市市場、、工業(yè)業(yè)房地地產市市場及及特殊殊用途途房地地產市市場等等。3．按按照功功能劃劃分如可以以將房房地產產市場場劃分分為房房產市市場、、土地地市場場、房房地產產金融融市場場、房房地產產信息息技術術市場場等。。4．按按照交交易方方式劃劃分如可以以將房房地產產市場場劃分分為房房地產產銷售售市場場、租租賃市市場、、擔保保市場場和保保險市市場等等。3.1.5房房地地產市市場供供求的的影響因因素1．房房地產產市場場供給給的影影響因因素（1）房地地產價價格。。（2）開發(fā)發(fā)商目目標收收益率率。（3）開發(fā)發(fā)成本本。（4）建筑筑技術術。（5）房地地產開開發(fā)能能力。。（6）融資資難度度。（7）國家家宏觀觀調控控。312．房房地產產市場場需求求的影影響因因素圖3-1供給大大于需需求的的情況況下的的需求求層次次結構構圖圖3-2需求大大于供供給的的情況況下的的需求求層次次結構構圖影響房房地產產市場場需求求的主主要因因素有有以下下幾個個方面面:（1）人口口數(shù)量量和結結構的的變化化。（2）房地地產價價格。。（3）家庭庭收入入。（4）城市市化進進程。。（5）宏觀觀調控控。（6）消費費者預預期。。3.2房地產產市場場分析析概述述3.2.1房房地地產市市場分分析的的必要性性1．房房地產產投資資決策策需要要市場場分析析2．房房地產產經(jīng)營營管理理需要要市場場分析析3．房房地產產價格格策略略的制制定需需要市市場分分析3.2.2房房地地產市市場分分析的的限制1．成本限制2．時間限制3．技能限制4．偏好限制3.2.3房房地地產市市場分分析的的內容房地產產市場場分析析的內內容概概括起起來主主要包包括市場調調查與市場預預測。進一一步細細化，，可以以將其其歸納納為以以下四四個方方面。。1．地區(qū)區(qū)經(jīng)濟濟分析析2．市場場概況況分析析3．專業(yè)業(yè)市場場供求求分析析4．項目目競爭爭分析析3.3房地產產市場場調查查3.3.1房房地地產市市場調調查的的內容1．房房地產產市場環(huán)環(huán)境調查（1））政治治法律律環(huán)境境調查查（2））經(jīng)濟濟環(huán)境境調查查（3））社會會文化化環(huán)境境調查查（4））社區(qū)區(qū)環(huán)境境調查查2．房房地產產市場需需求調查（1））房地地產消消費者者調查查（2））房地地產消消費動動機調調查（3））房地地產消消費行行為調調查3．房房地產產市場供供給調查（1））行情情調查查。（2））現(xiàn)有有房地地產租租售客客戶和和業(yè)主主對房房地產產的環(huán)環(huán)境、、功能能、格格局、、售后后服務務的意意見及及對某某種房房地產產產品品的接接受程程度。。（3））新技技術、、新產產品、、新工工藝、、新材材料的的出現(xiàn)現(xiàn)及其其在房房地產產產品品上的的應用用情況況。（4）建建筑設計計及施工工企業(yè)的的有關情情況。4．房地地產市場營銷銷活動調查（1）房房地產市市場競爭爭情況調調查（2）房房地產價價格調查查（3）房房地產促促銷調查查（4）房房地產營營銷渠道道調查3.3.2房房地產產市場調調查的方法1．普查查法2．抽樣樣調查法法隨機抽樣法非隨機抽樣法簡單隨機抽樣法分層隨機抽樣法分群隨機抽樣法配額抽樣法任意抽樣法判斷抽樣法3.3.3房房地產產市場調調查的程序圖3-3房地產市市場調查查程序圖圖市場分析析應用舉舉例——某房地產產市場分分析報告告大綱摘要1．市場場分析的的目的。。2．分析析方法、、主要假假設條件件和風險險因素。。3．建議議——做做/放棄棄/推遲遲/改進進以后可可以做。。市場分析析應用舉舉例——某房地產產市場分分析報告告大綱概述1．國家家或整體體社會經(jīng)經(jīng)濟狀況況和主要要的增長長領域（（確認有有吸引力力的物業(yè)業(yè)投資類類型———可選擇擇的投資資方向，，分析當當前所處處的經(jīng)濟濟周期或或房地產產周期中中的位置置）。2．地區(qū)區(qū)經(jīng)濟概概況（可可與國家家進行對對比分析析）。市場分析析應用舉舉例——某房地產產市場分分析報告告大綱3．城市市經(jīng)濟狀狀況（與與國家和和地區(qū)相相比城市市的就業(yè)業(yè)狀況及及趨勢，，本城市市就業(yè)情情況短期期預測，，確認和和介紹當當?shù)刂饕a業(yè)、、企業(yè)和和產品））。4．市場場環(huán)境與與場地分分析（市市場區(qū)域域的劃分分、土地地面積、、土地利利用情況況、場地地描述，，場地周周圍交通通環(huán)境及及可及性性分析，，場地周周圍土地地利用情情況和競競爭情況況）。市場分析析應用舉舉例——某房地產產市場分分析報告告大綱需求分析析1．預計計的總需需求（詳詳細分析析項目所所在市場場區(qū)域內內就業(yè)、、人口、、家庭規(guī)規(guī)模與結結構、家家庭收入入等，以以預測擬擬開發(fā)房房地產類類型的市市場需求求）。（1）就就業(yè)分析析；（2）人人口和家家庭分析析；（3）收收入分析析。市場分析析應用舉舉例——某房地產產市場分分析報告告大綱2．吸納納率分析析（就每每一個相相關的細細分市場場進行需需求預測測，以估估計市場場吸納的的價格和和數(shù)量））。（1）市市場吸納納和空置置的現(xiàn)狀狀與趨勢勢；（2）預預估市場場吸納計計劃（相相應時間間周期內內的需求求）。市場分析析應用舉舉例——某房地產產市場分分析報告告大綱供給分析析1．調查查房地產產當前的的存量、、過去的的走勢和和未來可可能的供供給。（1）相相關房地地產類型型的存量量、在建建數(shù)量、、計劃開開工數(shù)量量、已獲獲規(guī)劃許許可的數(shù)數(shù)量、改改變用途途數(shù)量和和拆除量量等；（2）估估計短期期的新增增供給數(shù)數(shù)量。市場分析析應用舉舉例——某房地產產市場分分析報告告大綱2．分析析當前城城市規(guī)劃劃及其可可能的變變化和土土地利用用、交通通、基本本建設投投資等計計劃。3．分析析房地產產市場的的商業(yè)周周期和建建造周期期循環(huán)運運動情況況，分析析未來相相關市場場區(qū)域內內供求之之間的數(shù)數(shù)量差異異。市場分析析應用舉舉例——某房地產產市場分分析報告告大綱競爭分析析1．列出出競爭項項目的功功能和特特點（價價格、數(shù)數(shù)量、設設計形式式、功能能、裝修修標準））。（1）描描述已建建成或正正在建設設中的競競爭性項項目（價價格、數(shù)數(shù)量、建建造年代代、空置置、競爭爭特點））；（2）描描述計劃劃建設中中的競爭爭性項目目。市場分析析應用舉舉例——某房地產產市場分分析報告告大綱2．市場場細分，，明確擬擬建項目目的目標標使用者者。（1）目目標使用用者的狀狀態(tài)（年年齡、性性別、職職業(yè)、收收入）、、行為（（生活方方式、消消費模式式）、地地理分布布、需求求的區(qū)位位分布及及流動性性；（2）了了解每一一細分市市場下使使用者的的愿望和和需要；；（3）按按各細分分市場結結果，分分析對競競爭項目目功能和和特點的的需求狀狀況，指指出擬建建項目應應具備的的特色。。市場分析析應用舉舉例——某房地產產市場分分析報告告大綱市場占有有率分析析1．基于于競爭分分析的結結果，按按各細分分市場估估算市場場供給總總吸納量量、吸納納速度和和擬開發(fā)發(fā)項目的的市場份份額，明明確擬開開發(fā)項目目吸引顧顧客或使使用者的的競爭優(yōu)優(yōu)勢。（1）估估計項目目的市場場占有率率；（2）在在充分考考慮擬開開發(fā)項目目優(yōu)勢的的條件下下，進一一步確認認其市場場占有率率；（3））簡述述主要要的市市場特特征。。市場分分析應應用舉舉例——某房地地產市市場分分析報報告大大綱2．市市場分分析結結果（（市場場占有有率、、擬建建項目目銷售售或出出租進進度、、價格格、銷銷售期期）。。（1））在一一定時時間內內以某某一價價格出出售或或出租租的面面積或或單元元數(shù)量量；（2））有利利于增增加市市場占占有率率的建建議。。3.4房地產產市場場預測測3.4.1房房地地產市市場預預測的的種類1．定定性預預測2．定定量預預測3.4.2房房地地產市市場預預測的的方法1．指指標法法：指標法法又稱稱樸素預預測法法，是通通過一一些通通俗的的統(tǒng)計計指標標，利利用最最簡單單的統(tǒng)統(tǒng)計處處理方方法和和有限限的數(shù)數(shù)據(jù)資資料來來進行行預測測的一一種方方法。。2．德德爾菲菲法3．銷銷售人人員意意見綜綜合預預測法法4．購購買意意向預預測法法以問卷形形式征詢潛潛在購購買者者未來來的購購買量量，由由此預預測出出市場場未來來的需需求。。5．移移動平平均法法移動平平均法法可以以分為為簡單移移動平平均法法和加權移移動平平均法法。（2））加權權移動動平均均法加權移移動平平均給給固定定跨越越期限限內的的每個個變量量值以以不同同的權權重。。加加權移移動平平均法法的計計算公公式為為Ft=w1+w2+w3+…+wn式中：：w1———第t-1期實實際銷銷售額額的權權重；；w2———第第t-2期期實際際銷售售額的的權重重；wn———第第t-n期期實際際銷售售額的的權重重；n———預測測的時時w1+w2+…+wn=1（1））簡單單移動動平均均法簡單移移動平平均的的各元元素的的權重重都相相等。。簡單單移動動平均均法的的計算算公式式為：：6．指指數(shù)平平滑法法指數(shù)平平滑法法是在在移動動平均均法的的基礎礎上發(fā)發(fā)展起起來的的，是是取預預測對對象全全部歷歷史數(shù)數(shù)據(jù)的的加權權平均均值作作為預預測值值的一一種預預測方方法。。注：在在實際際工作作中，，平滑滑常數(shù)數(shù)一般般是根根據(jù)原原預測測數(shù)與與實際際數(shù)的的差異異大小小來確確定。。如果果差異異較大大，a應適適當取取較大大值；；如果果差異異較小小，a應適適當取取較小小值。。為了了計算算方便便，一一般根根據(jù)經(jīng)經(jīng)驗估估計，，當差差異較較大時時，a取0.7～0.8為宜宜；當當差異異較小小時，，a取取0.2～～0.3為為宜。。7．回回歸分分析法法回歸分分析法法是在在分析析市場場現(xiàn)象象自變量量和因變量量之間相相關關關系的的基礎