房地產(chǎn)精品資料中國(guó)海南博螯項(xiàng)目產(chǎn)品報(bào)告

博鰲二期

————部分產(chǎn)品建議報(bào)告

2008年2月本報(bào)告需要解決的兩個(gè)核心問題國(guó)際公寓產(chǎn)品面積配比商業(yè)在本項(xiàng)目中所占的比例

1原來方案認(rèn)知篇

2公寓市場(chǎng)檢測(cè)與建議

3商業(yè)檢測(cè)與建議

第一部分：原方案

總用地面積：583畝，合39萬平米備注：按照ANS方案，面積減少，約為35萬平米。但河流條件是否允許做內(nèi)湖或人工沙灘均需要技術(shù)論證。項(xiàng)目總指標(biāo)公寓類產(chǎn)品商業(yè)類產(chǎn)品別墅類產(chǎn)品沿海高級(jí)公寓GOLF球公寓島內(nèi)商業(yè)島內(nèi)商業(yè)島內(nèi)商業(yè)濱海商業(yè)游艇碼頭高端別墅頂級(jí)別墅500強(qiáng)會(huì)所500強(qiáng)會(huì)所項(xiàng)目總指標(biāo)注：本計(jì)算按照總面積583畝計(jì)算，容積率控制在0.25以內(nèi)島內(nèi)公寓總建筑面積控制在20000平方米以內(nèi)，容積率0.5左右的4層公寓，占地面積為40000平方米規(guī)劃功能面積建議物業(yè)類型建筑面積容積率占地面積所占比例國(guó)際公寓600000.51263%高端別墅100000.2510.5%頂級(jí)別墅100000.11010.5%500強(qiáng)會(huì)所100000.128.3310.5%濱海商業(yè)50000.51.05.26%碼頭以及其中公共場(chǎng)地2.54合計(jì)950000.2438.87/容積率：0.5總建筑面積：60000平方米單套面積：控制在80－120平方米里面建筑高度：層高3.2米，共4層；建筑形態(tài)：觀景退臺(tái)式公寓；外立面風(fēng)格：采用石材與玻璃的拼貼，營(yíng)造新古典主義風(fēng)格房型：超標(biāo)準(zhǔn)的1房1廳，打造典型的單身人士或者二人生活的度假產(chǎn)品。單價(jià)：8000元/m2起總價(jià)：在60－100萬客戶人群：富裕型人士（有一定前期積累，同時(shí)年收入在30萬以上的富裕型人士）國(guó)際公寓規(guī)劃

容積率：0.5的超低容積率商業(yè)層高挑空在4米以上，創(chuàng)造出一定的藝術(shù)空間，便于后期品牌入駐后的形象展示。建筑形態(tài)：內(nèi)部空間隔斷自由化，外立面風(fēng)格，簡(jiǎn)約和復(fù)古結(jié)合，添加一些具有海南風(fēng)情或者中國(guó)民族元素的建筑語言表達(dá)（比如：在墻的處理上，石材和琉璃瓦的結(jié)合等）濱海商業(yè)

第二部分：公寓市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與建議

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：：島中小戶戶型備受關(guān)關(guān)注——理性的奢侈侈市場(chǎng)咨詢：：理性消費(fèi)愛愛“小房””島島外客戶多多選擇中小小戶型而不不是大戶型型的理由，，２１世紀(jì)紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)海海南總經(jīng)理理余快概括括為宜居、、實(shí)用、實(shí)實(shí)惠。一般般來海南度度假往往會(huì)會(huì)是中老年年人，居住住時(shí)間較短短，一至兩兩房不超過過９０平方方米足夠，，只要社區(qū)區(qū)環(huán)境優(yōu)雅雅、綠化好好一點(diǎn)、房房型設(shè)計(jì)合合理、周邊邊配套齊全全、按目前前的價(jià)位一一般在２００萬左右，，一房二房房的中小戶戶型最受歡歡迎。去年年推出的金金灣花園，，以其不超超過９０平平迷的餓中中小戶型以以及優(yōu)雅的的社區(qū)環(huán)境境吸引了島島外客戶的的青睞，６６００多套套房子幾個(gè)個(gè)月時(shí)間被被搶購所剩剩無幾，６６０％多被被島外客戶戶購走?！啊爸兄行粜偷牡谋粺豳u，，揭示出一一個(gè)消費(fèi)理理念，那就就是人們的的理性消費(fèi)費(fèi)?！睂＜抑赋觯海簾o論是住住房、汽車車等大宗消消費(fèi)還是日日常消費(fèi)，，人們更注注重實(shí)用、、實(shí)惠與性性能，住房房也是一樣樣，本來８８０、９００平米足夠夠，選擇更更大的房子子會(huì)造成浪浪費(fèi)。作為為過渡時(shí)期期要選擇中中小戶型是是較為理智智的，沒必必要“一步步到位”。。市場(chǎng)檢測(cè)2經(jīng)統(tǒng)計(jì)，三三亞市2007年1--7月批準(zhǔn)預(yù)售售商品房53.40萬m2，和去年同同期相比增增長(zhǎng)32.37%。其中商品品住房49.20萬m2,5513套。登記銷銷售面積67.94萬m2，和去年同同期相比增增長(zhǎng)47.28%；其中商品品住房65.72萬m2,7413套（含產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店銷銷售7.71萬m2,一線海景公公寓、別墅墅銷售9.91萬m2）,商業(yè)用房2.05萬m2；7月登記銷售售商品房7.52萬m2，其中商品品住房7.24萬m2，共786套。三亞——折射海南高高端市場(chǎng)的的鏡子總體市場(chǎng)發(fā)發(fā)展良好，，

供求都都呈現(xiàn)健康康上揚(yáng)現(xiàn)象象。市場(chǎng)檢測(cè)2——不同套型新新建商品住住房成交戶型越小銷銷售的套數(shù)數(shù)和面積所所占的比例例越大，2007年1--7月90m2以下的商品品住房銷售售4442套，面積29.05萬m2，占總銷售售套數(shù)的59.92%，占總銷售售面積的44.20%。6月銷售90m2以下的商品品住房405套，面積2.70萬m2，占總銷售售套數(shù)的51.53%，占總銷售售面積的37.29%。總體情況90m2以下的套數(shù)所占比例套數(shù)7413.22444259.92%面積（萬m2）65.7229.0544.20%90m2小戶型度假假公寓備受受寵愛！市場(chǎng)檢測(cè)2——新建商品住住房客戶研研究三亞市商品品住房的銷銷售對(duì)象主主要是島外外市場(chǎng)，2007年1--7月，銷售總總套數(shù)7413套，面積65.72萬m2，島外銷售售6553套，面積56.45萬m2，島外市場(chǎng)場(chǎng)占總銷售售套數(shù)的88.4%，占總銷售售面積的85.89%。7月銷售總套套數(shù)786套，面積7.24萬m2，島外銷售售576套，面積4.83萬m2，島外市場(chǎng)場(chǎng)占總銷售售套數(shù)的73.28%，占總銷售售面積的66.71%。島外市場(chǎng)，，海南市場(chǎng)場(chǎng)主角！去化情況去化套數(shù)去化面積（萬m2）島內(nèi)8609.27島外655356.45總體741365.72市場(chǎng)檢測(cè)2——新建商品住住房供求情情況截止至07年7月31日，結(jié)轉(zhuǎn)可可售面積82.88萬m2，其中上年年結(jié)轉(zhuǎn)可售售面積57.03萬m2。1--7月批準(zhǔn)預(yù)售售商品住房房49.20萬m2，與上年同同期相比增增長(zhǎng)35.32%；實(shí)際登記記銷售面積積65.72萬m2，與上年同同期相比增增長(zhǎng)50.30%（1—7月產(chǎn)權(quán)式酒酒店銷售7.71萬m2，與上年同同期相比增增長(zhǎng)181%;一線海景公公寓、別墅墅銷售面積積9.91萬m2，與上年同同期相比增增長(zhǎng)342%）。7月銷售面積積7.24萬m2，與上月相相比增長(zhǎng)長(zhǎng)17%,占上年全年年銷售總量量的11%。海景公寓·海景別墅——未來市場(chǎng)主主力!市場(chǎng)檢測(cè)2——新建商品住住房?jī)r(jià)格和和供求結(jié)構(gòu)構(gòu)情況2007年1--7月批準(zhǔn)銷售售新建商品品住房按面面積計(jì)算以以8000-9000元/m2價(jià)位所占的比例例最高，占占32.39%；其次為2500-3000元/m2，其所占比比例為20.80%。可見高檔檔商品房(主要是產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店和和酒店式公公寓)的供應(yīng)量較較大，從另另一個(gè)角度度來說，新新批準(zhǔn)預(yù)售售的商品房房的房?jī)r(jià)增增長(zhǎng)幅度加加大。需求求情況為：：按其面積積計(jì)算，其其銷售所占占比例是以以3000-4000元/m2的比例最高高，為17.86%;其次為4000-5000元/m2，其比例為為14.87%;按套數(shù)計(jì)算算,3000-4000元/m2所占比例最最高,為18.05%,其次為4000-5000元/m2,為15.43%。高價(jià)產(chǎn)品，，海南市場(chǎng)場(chǎng)主題!市場(chǎng)檢測(cè)2——不同套型新新建商品住住房供求情情況批準(zhǔn)銷售的的新建商品品住房以小小戶型為主主，無論按按面積計(jì)算算還是按套套數(shù)計(jì)算，，隨著戶型型面積增大大，其占有有的比例越越小，但從從銷售（需需求）情況況來看，2007年1--7月銷售面積積比例最大大的戶型結(jié)結(jié)構(gòu)為60--80m2，為12.31萬m2，占總銷售售面積的18.73%；而按套數(shù)數(shù)計(jì)算，≤≤60m2的銷售比例例最大，共共銷售1808套，占銷售售總量的24.39%，隨著單套套面積增大大，其銷售售比例逐漸漸減少。舒適小戶型型成為市場(chǎng)場(chǎng)的新寵！！國(guó)際公寓建建議部分產(chǎn)品單套面積（m2）套數(shù)所占面積（m2）所占比例1類國(guó)際公寓1001201200020％2類國(guó)際公寓805254200070％3類國(guó)際公寓12050600010％合計(jì)/69560000通過對(duì)于本本項(xiàng)目前期期的總體定定位和現(xiàn)現(xiàn)有三亞市市場(chǎng)供求情情況等各個(gè)個(gè)方面的驗(yàn)驗(yàn)證，建建議國(guó)際公公寓部分在在整個(gè)項(xiàng)目目中的比重重依然保持持以前的重重要地位，，維持以以前的63％的比重。。在63％的比例中中，通過對(duì)對(duì)市場(chǎng)再次分分析，小戶戶型的豪華度度假公寓的受受寵度依舊占占有相當(dāng)?shù)氖惺袌?chǎng)故此，我我們作出下下表所示的戶戶型配比建議議：第三部分：商商業(yè)檢測(cè)與與建議市場(chǎng)檢測(cè)1一般成功商業(yè)業(yè)情況：分類指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)成熟度人口環(huán)境市場(chǎng)認(rèn)知度商務(wù)氛圍人流量物業(yè)自身布局

一般權(quán)重A0.200.050.250.150.100.100.050.101本項(xiàng)目要素權(quán)重0.50.9500.50.50.990.9000.5000.99

本項(xiàng)目各個(gè)要素分值0.10.050.1250.080.10.090.030.100.675首先我們根據(jù)據(jù)本案現(xiàn)有的的商業(yè)氛圍和和環(huán)境，本項(xiàng)項(xiàng)目在交通條條件，人文文環(huán)境，商業(yè)業(yè)成熟度等上上表中的各個(gè)個(gè)方面中，其其都沒有達(dá)達(dá)到一個(gè)良好好的狀況：最最后的得分分僅為0.675。從現(xiàn)狀中看，，其商業(yè)的的氛圍不夠成成熟。市場(chǎng)檢測(cè)2我們知道國(guó)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)中，，人均的商商業(yè)面積在1m2左右；也就就是說未來博博鰲的商業(yè)情情況很大部分分取決于博鰲鰲的未來公寓寓和其他物業(yè)業(yè)人口的導(dǎo)入入；物業(yè)類型建筑面積容積率占地面積所占比例國(guó)際公寓600000.51263%高端別墅100000.2510.5%頂級(jí)別墅100000.11010.5%500強(qiáng)會(huì)所100000.128.3310.5%濱海商業(yè)50000.51.05.26%碼頭以及其中公共場(chǎng)地2.54合計(jì)950000.2438.87/國(guó)際公寓：700套，每套2人；1400人：高端別墅：20套，每套10－20人，人數(shù)在400人；頂級(jí)別墅：10套，每套10－20人，共200人；500強(qiáng)會(huì)所：10套，每套20－30人，共300人會(huì)議中心人群群：根據(jù)市市場(chǎng)研究狀況況：每天人人流樂觀估計(jì)計(jì)100人/天觀光人群：樂樂觀估計(jì)50人/天商業(yè)最大面積積需求：2450m2市場(chǎng)檢測(cè)2商業(yè)面積需求求修正；面積指標(biāo)修正本項(xiàng)目服務(wù)人群為高端人群，對(duì)于面積和空間要求要高于國(guó)際平均面積；國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的1m2/人，應(yīng)該被調(diào)整為1.5m2/人人流量的修正非穩(wěn)定型人流量娛樂場(chǎng)所對(duì)商業(yè)需求的修正原溫泉等商業(yè)對(duì)于后續(xù)商業(yè)的需求有一定影響錯(cuò)位時(shí)間對(duì)人流量的修正3：會(huì)議人群集中在4－10月1：國(guó)際公寓人群集中在冬季；入住率在80％左右2：觀光人群集中在：冬季－4月1300*2＝2600m2約3000m2左右預(yù)計(jì)分流5％人群：1425人/天穩(wěn)定型人群基本保持到90％左右：1425×90％＝1300人/天約1500人/天容積率：0.5的超低容積率率商業(yè)層高挑空在4米以上，創(chuàng)造造出一定的藝藝術(shù)空間，便便于后期品牌牌入駐后的形形象展示。建筑形態(tài)：內(nèi)部空間隔隔斷自由化，，外立面風(fēng)格格，簡(jiǎn)約和復(fù)復(fù)古結(jié)合，添添加一些具有有海南風(fēng)情或或者中國(guó)民族族元素的建筑筑語言表達(dá)（（比如：在墻墻的處理上