物業(yè)管理師案例試題及答案

物業(yè)管理師案例試題及答案一、案例分析選擇題（共10題，每題2分，每題有1個(gè)或1個(gè)以上備選項(xiàng)符合題意，備選項(xiàng)至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)，錯(cuò)選、本題不得分，少選、所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）案例一甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)某住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。幾年來，在物業(yè)管理實(shí)踐中，曾做過以下四項(xiàng)工作。A、在項(xiàng)目建設(shè)過程中，針對(duì)發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程存在的問題，發(fā)出了整改建議書B、對(duì)部分銹蝕的給水支管及時(shí)進(jìn)行更換C、為提升小區(qū)品質(zhì)，應(yīng)業(yè)主要求改建了小區(qū)的D、為解決小區(qū)移動(dòng)通信信號(hào)弱的問題，協(xié)調(diào)相關(guān)電信企業(yè)在小區(qū)內(nèi)增設(shè)了移動(dòng)通信基站請(qǐng)回答下列問題：1、上述各項(xiàng)工作中，屬于物業(yè)管理早期介入范疇的為（）。2、上述各項(xiàng)工作中，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的為（）。3、上述各項(xiàng)工作費(fèi)用，可在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支的為（）。4、上述各項(xiàng)工作費(fèi)用，可使用住宅專項(xiàng)維修資金的為（）。5、上述各項(xiàng)工作中，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決的為（）。案例二某住宅項(xiàng)目總占地面積12萬?O，建筑容積率為4.5，分兩期開發(fā)。一期占地面積6萬?O，其中保障性住房建筑面積10萬?O，地下停車庫與地下設(shè)備用房3萬?O，其余為商品住宅；二期建筑面積為19萬?O。該項(xiàng)目一期建設(shè)收尾階段，建設(shè)單位考慮：①物業(yè)銷售前應(yīng)確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)；②以邀請(qǐng)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；③由建設(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》；④合同期擬定5年。該項(xiàng)目一期全部售罄，中標(biāo)的甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱甲公司）協(xié)助建設(shè)單位辦理業(yè)主入住手續(xù)、投入使用半年后物業(yè)費(fèi)實(shí)收率只有30%左右，甲公司虧損嚴(yán)重。關(guān)于未來該項(xiàng)目二期的物業(yè)管理工作，建設(shè)單位提出將自行組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，甲公司不同意。請(qǐng)回答下列問題：6、該項(xiàng)目一期商品住宅建筑面積正確的計(jì)算算式為（）。A、6×4.5―10=17萬?O，B、6×4.5―10―3=14萬?O，C、12×4.5―10―19=25萬?O，D、12×4.5―10―3―19=22萬?O7、建設(shè)單位在一期建設(shè)收尾階段考慮的幾項(xiàng)內(nèi)容中，錯(cuò)誤的為（）。A、①B、②C、③D、④8、管理該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)為（）。A、一級(jí)B、二級(jí)C、三級(jí)D、暫定三級(jí)9、下列措施中，能夠在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合理、有效減虧的為（）。A、關(guān)閉公共區(qū)域照明，降低能耗B、協(xié)調(diào)建設(shè)單位追加技防、物防等設(shè)備投入，降低管理運(yùn)行成本C、充分利用空間，在設(shè)備轉(zhuǎn)換層、架空層和樓梯間等部位設(shè)置員工宿舍，降低管理運(yùn)行成本D、加大業(yè)主聯(lián)絡(luò)和宣傳工作，提升物業(yè)費(fèi)收繳力度、10、甲公司不同意二期物業(yè)由建設(shè)單位自行組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的正當(dāng)理由為（）。A、按照相關(guān)規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理B、建設(shè)單位新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質(zhì)C、建設(shè)單位的做法影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)效益D、新建住宅的.建設(shè)單位，必須通過招標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)二、案例分析題（第11至22題，共80分）案例三某商品房住宅小區(qū)，建筑物總面積（即專用部分面積總和）200000?O，有120?O和80?O大、小兩種戶型，各1000套。該小區(qū)建設(shè)單位（開發(fā)商）有10套大戶型未出售，留作自用；業(yè)主張某一人購得10套大戶型；其余均為一戶業(yè)主一套。該小區(qū)建設(shè)單位于2010年1月聘請(qǐng)了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱甲公司）提供前期物業(yè)服務(wù)，合同期3年。2012年6月小區(qū)依法召開首次業(yè)主大會(huì)，選出了業(yè)主委員會(huì)。部分業(yè)主對(duì)甲公司的服務(wù)不滿意，要求予以解聘，并推薦乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱乙公司）來管理小區(qū)。該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)考慮到召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議要產(chǎn)生一定費(fèi)用，而且時(shí)間會(huì)拖延得較長(zhǎng)，擬由業(yè)主委員會(huì)做出解聘甲公司的決議，但遭到另一部分業(yè)主反對(duì)。2012年10月，小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)對(duì)是否選聘乙公司進(jìn)行表決，包括開發(fā)商和業(yè)主張某在內(nèi)的482大戶型業(yè)主和501戶小戶型業(yè)主同意選聘乙公司。請(qǐng)回答下列問題：11、業(yè)主大會(huì)能否提前解聘甲公司？應(yīng)該怎么做？（8分）12、業(yè)主委員會(huì)能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？（6分）13、根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果，能否做出選聘乙公司的決議？為什么？（列出計(jì)算過程）（16分）14、根據(jù)2012年10月業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)下一步工作是什么？（6分）案例四A建設(shè)單位選聘了B物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱B公司）從事某住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)，合同期限為3年。合同履行2年后，該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉了業(yè)主委員會(huì)。因該小區(qū)多數(shù)業(yè)主對(duì)B公司的工作不滿，業(yè)主大會(huì)經(jīng)表決決定解聘B公司，然后選聘了C物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱C公司）并與之簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。但在C公司進(jìn)場(chǎng)時(shí)，B公司以原合同期未到期、部分業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)為由，拒絕退出。請(qǐng)回答下列問題：15、B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）16、本案例物業(yè)移交主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）17、如果C公司進(jìn)場(chǎng)過程中遇到B公司不配合，你是C公司的項(xiàng)目經(jīng)理，你怎樣做？（6分）18、B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)？（4分）案例五某物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目部經(jīng)理的住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制。該項(xiàng)目部在年底向上級(jí)公司匯報(bào)了一年來的收入如下：1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入5000000元；2、電梯轎廂中設(shè)立廣告收入50000元；3、為業(yè)主進(jìn)行入戶維修收入66800元；4、公共場(chǎng)地租賃收入120000元；5、代理業(yè)主房屋租賃收入67500元；6、設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場(chǎng)地使用費(fèi)收入8600元；7、代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費(fèi)收入38000元。請(qǐng)回答下列問題：19、上述收入中，有哪幾項(xiàng)屬于項(xiàng)目部開展多種經(jīng)營(yíng)的收入？總額是多少？（8分）20、上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額是多少？（6分）21、上述收入中，哪些收益應(yīng)屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）22、屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？（6分）參考答案1、A2、CD3、B4、C5、A6、D7、ABC8、A9、D10、ABD11、業(yè)主大會(huì)不能提前解聘甲公司，應(yīng)該召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主且應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。12、業(yè)主委員會(huì)不能直接做出解聘甲公司的決議，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該召開業(yè)主大會(huì)，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會(huì)所做決議才能生效。13、不能，因?yàn)楦鶕?jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定重新選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。2012年10月份業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果未能達(dá)到此條件。計(jì)算過程：表決同意面積為（482+9）*120+501*80=99000平方米。表決同意戶數(shù)為：482+501=983戶?？偨ㄖ娣e為20000平方米?？倯魯?shù)為：2000戶。需要1000戶業(yè)主表決同意且占用建筑面積為100000平方米才可以生效。14、1、繼續(xù)支持甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，并做好對(duì)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督工作，要求甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照合同約定開展物業(yè)服務(wù)。2、在與甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同到期后再次召開業(yè)主大會(huì)，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、解聘工作。15、B公司拒絕推出的理由不成立，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期的物業(yè)服務(wù)合同終止。B公司從事的是前期物業(yè)服務(wù)，當(dāng)物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止。16、本案例中物業(yè)移交主體有B物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)，另一個(gè)是業(yè)主委員會(huì)和C物業(yè)服務(wù)企業(yè)，正確程序?yàn)锽物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行移交，業(yè)主委員會(huì)向C物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。17，我是C公司的項(xiàng)目經(jīng)理的話，我應(yīng)該做好項(xiàng)目移交接受工作，因?yàn)槲飿I(yè)管理工作關(guān)系到眾多業(yè)主的日常生活，即使B公司不配合也要完成交接工作。具體的操作辦法是這樣的：1、與業(yè)主委員會(huì)，房地產(chǎn)主管部門和地方政府溝通，取得業(yè)主委員會(huì)和政府部門的支持，最好邀請(qǐng)這些部門參加移交工作。2、成立接受小組，召開工作會(huì)議，布置好接受要求和具體事項(xiàng)。以書面形式將移交的有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公式，與業(yè)主委員會(huì)簽訂移交協(xié)議書。3、由于B公司不配合，沒有辦好交接的事項(xiàng)要進(jìn)行書面記錄，分清雙方的責(zé)任，解決的方法和時(shí)間。4、盡量和B公司做好溝通工作，講明利害，爭(zhēng)取B公司配合。18、B公司可以委托C公司代收，也可以自行收取，必要時(shí)可以采取訴訟、仲裁等法律手段。19、答：②③⑤⑥⑦屬于項(xiàng)目部開展多種經(jīng)營(yíng)的收入。總