物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測(cè)算

物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測(cè)算（一）前期介入階段物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)支出預(yù)算一、前期介入階段的物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算：從物業(yè)進(jìn)場(chǎng)實(shí)施物業(yè)管理到項(xiàng)目竣工（2015年5月1日一2015年6月30日）。物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算為：19120元，具體測(cè)算依據(jù)如下：1、員工工資:序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)工資總額（元）備注1技術(shù)人員27070*2=140按2個(gè)月計(jì)算合計(jì)2702、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi):序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元）1社會(huì)保險(xiǎn)按工資總額的30%計(jì)算，其中養(yǎng)老20%、醫(yī)保8%、失業(yè)2%140x0.3=422員工午餐2人x150元/月x2個(gè)月=6元6合計(jì)483、辦公費(fèi):序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元）1電話費(fèi)按每月50元話費(fèi)補(bǔ)貼，2人x50元/月x2個(gè)月=2元22辦公用品按每月30元的物資消耗，2人x30元/月x2個(gè)月=120元120合計(jì)320、交付準(zhǔn)備階段的費(fèi)用測(cè)算：從2016年12月1日一2016年12月31日（1個(gè)月）。物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算為：722357.17元，具體測(cè)算依據(jù)如下：1、新房拓荒費(fèi)：498267.067平方米x2元/平方米=996534.12元（專業(yè)拓荒公司實(shí)施）2、物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算：共262320元，具體測(cè)算依據(jù)如下（1）:員工工資序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)工資總額（元）備注1經(jīng)理16060按1個(gè)月計(jì)算2主管4331323客服人員8221764工程人員18264685秩序人員34258506保潔人員22173747綠化人員617102合計(jì)932162（2）社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi):序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元）1社會(huì)保險(xiǎn)按員工工資總額的30%計(jì)算，其中養(yǎng)老20%、醫(yī)保8%、失業(yè)2%2162x0.3=648602員工午餐93人X150元/月x1個(gè)月=1395013950合計(jì)78810⑶辦公費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)（元）測(cè)算結(jié)果（元）1電話費(fèi)經(jīng)理每人每月2元，主管每人每月1元。1人x2元/月+4人x1元/月X1個(gè)月/62前期資料制作費(fèi)交房資料一批1501503電腦140404辦公桌及椅子65305驗(yàn)房工具套裝54206對(duì)講機(jī)56307保潔工具套裝173518綠化工具套裝6530合計(jì)357三、物資裝備計(jì)劃（開辦費(fèi)）在減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)前提下，保證正常物業(yè)管理服務(wù)的需要，物資裝備如下:項(xiàng)目具體名稱數(shù)量單價(jià)/元金額/元（一）清潔、綠化用具10L吸塵器1臺(tái)1010垃圾車2輛1020多功能洗地機(jī)1臺(tái)8080剪草機(jī)2臺(tái)4080打藥機(jī)1臺(tái)3030（二）工程用維修大型工具等鉗形電流表2個(gè)36搖表25伏/5毫歐1臺(tái)55萬用表MF-351臺(tái)88萬用表2臺(tái)36手電鉆1臺(tái)33（博世）電錘1臺(tái)88管道疏通機(jī)1臺(tái)88氬弧、電焊兩用機(jī)1臺(tái)2020手提套絲組合工具2套36套絲機(jī)1臺(tái)1212人字梯（1.5米）2把36二托升降梯1把55潛水泵2臺(tái)48（三）通訊器材對(duì)講機(jī)23部6138（四）辦公用具吧臺(tái)吧椅1套1010辦公桌椅5套630文件柜20組480門崗桌椅6套530保險(xiǎn)柜1臺(tái)1010庫房貨架4組35014倒班宿舍寢具25組41更衣柜（4個(gè)一組）13組452塑料椅子50把15750電腦3臺(tái)40120U盤（8G）2個(gè)60120柜式空調(diào)3臺(tái)60180壁式空調(diào)3臺(tái)3090打、復(fù)印、掃描一體1臺(tái)4545照相機(jī)1部2020廚房設(shè)備1套6060合計(jì)130870四、物業(yè)用房的裝修費(fèi)用：59793元（199.31*3元/）。五、以上費(fèi)用合計(jì):前期介入階段序號(hào)項(xiàng)目金額說明1員工工資1402016年10月1日一2016年11月30日（計(jì)2個(gè)月）2社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)483辦公費(fèi)320小計(jì)19120交付準(zhǔn)備階段1員工工資4315802016年12月1日一2016年12月31日（計(jì)1個(gè)月）2社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)12947.43辦公費(fèi)3574清潔開荒費(fèi)996534.12小計(jì)1476761.52物資裝備各項(xiàng)工具辦公用品130870物業(yè)管理服務(wù)辦公用品小計(jì)130870物業(yè)用房裝修小計(jì)59793合計(jì)1686564.52以上前期介入階段、交付準(zhǔn)備階段的費(fèi)用以及物資開辦費(fèi)用均由開發(fā)商承擔(dān)（二）竣工后物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收支預(yù)算一、測(cè)算依據(jù)根據(jù)鄭價(jià)公（24）2號(hào)文件，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用有下列各項(xiàng)構(gòu)成:1、管理服務(wù)人員的工資，社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用：3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：9、法定稅費(fèi)；10、物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。、物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算明細(xì)1、管理服務(wù)人員的工資:序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)月工資總額備注1經(jīng)理160602主管4331323客服人員8221764工程人員18264685秩序人員34258506保潔人員22173747綠化人員617102合計(jì)9321622、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi):序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月）1社會(huì)保險(xiǎn)養(yǎng)老20%、醫(yī)保8%、失業(yè)2%2162x30%=12947.402福利費(fèi)按工資總額的14%提取2162x14%=60421.203教育經(jīng)費(fèi)按工資總額的1.5%提取2162x1.5%=6473.704工會(huì)經(jīng)費(fèi)按工資總額的2%提取2162x2%=863.165服裝費(fèi)6元x93人H2月4650.合計(jì)1073453、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用明細(xì)表項(xiàng)目子項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)費(fèi)用（元/月）備注電梯維保費(fèi)3元/部?月456152部年檢費(fèi)450元/部?年（電梯年檢費(fèi)3元/部?年，限速器年檢費(fèi)3元/部2年，故年檢費(fèi)按450元/部?年計(jì)算）684152部電梯配件費(fèi)1元/部?月152152部電梯運(yùn)行電費(fèi)8KWX152部x4小時(shí)x31天x0.791元/度119270.14二次加壓泵房水泵維護(hù)費(fèi)2元/臺(tái)?月歡臺(tái)16運(yùn)行電費(fèi)6.6KW/臺(tái)乂4臺(tái)x4小時(shí)x31天x0.791元/度2589.42照明系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用估算6.電費(fèi)10KWx6小時(shí)/天x31天x0.791元/度1471.26消防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用估算10.變配電系統(tǒng)配件更換24元/年2.監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用估算1.監(jiān)控室電費(fèi)估算10.水系系統(tǒng)水泵維護(hù)費(fèi)2元/臺(tái)?月伙臺(tái)12.綠化用水10噸/月4.5元45.合計(jì)262730.814、物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化費(fèi)用：序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月）1清潔、綠化工具、材料費(fèi)60元/人?月60*28人）1680.2化糞池清淘費(fèi)估計(jì)3.合計(jì)31680.5、物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)測(cè)算結(jié)果（元/月）1裝備費(fèi)3元/年x35人/12個(gè)月875合計(jì)8756、辦公費(fèi)0.02項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月）1電話費(fèi)3元/月3.2交通費(fèi)1元/月1.3低值易耗品費(fèi)按每人每月25元的物資消耗2325.4辦公水電費(fèi)5元/月5.合計(jì)3225.7、不可預(yù)見費(fèi)：按上述所有費(fèi)用的2%測(cè)算：(1+2+3+4……46)x2%=622055.82x2%=12441.12元/月8、法定稅費(fèi)：(1+2+3+4……+7)x8.1%=634496.94x8.1%=51394.25元/月9、利潤(rùn)：按上述費(fèi)用總和的8%計(jì)提(1+2+3+4……+8)x8%=883260.41x8%=54871.29元/月10、上述合計(jì)：序號(hào)項(xiàng)目支出金額（元/月）1員工工資21622員工保險(xiǎn)\福利1073453設(shè)施設(shè)備?運(yùn)行費(fèi)用262730.824清潔、綠化費(fèi)用316805公共秩序費(fèi)875.6辦公費(fèi)3225.7不可預(yù)見費(fèi)12441.128法定稅費(fèi)51394.259利潤(rùn)54871.29合計(jì)740762.4811.物業(yè)收入測(cè)算表:序號(hào)項(xiàng)目收費(fèi)