投資性房地產(chǎn)的基本特征

投資性房地產(chǎn)

1.掌握投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量2.掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量及其會(huì)計(jì)處理3.掌握投資性房地產(chǎn)處置的會(huì)計(jì)處理

學(xué)習(xí)目標(biāo)12/17/20221一、投資性房地產(chǎn)定義及特征

（一）投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)——是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍12/17/20222投資性房地產(chǎn)的特征

1、投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動(dòng)。

投資性房地產(chǎn)的主要形式——是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，其實(shí)質(zhì)上屬于讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。

投資性房地產(chǎn)的另一種形式——是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

2、投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于企業(yè)作為經(jīng)營用場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)。3、投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式。12/17/20223

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

1、已出租的土地使用權(quán)

——是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的，以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。

以經(jīng)營方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。12/17/20224

2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

——是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置的土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也不屬于投資性房地產(chǎn)。3、已出租的建筑物

——是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。12/17/20225

注意：（1）用于出租的建筑物——是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。（2）已出租的建筑物——是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物，企業(yè)計(jì)劃出租的建筑物但尚未出租的建筑物，不屬于已出租的建筑物。12/17/20226

（3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供保安、維修等相關(guān)輔助服務(wù)——所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。12/17/20227

（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

（1）自用房地產(chǎn)

——即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓等。

◆企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍——即使按照市場價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。

◆企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店——不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

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2、作為存貨的房地產(chǎn)——是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。12/17/20229（三）需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)

1、一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理——用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。12/17/2022102、企業(yè)將建建筑物出租并并按出租協(xié)議議向承租人提提供保安和維維修等其他服服務(wù)——所提供的其他他服務(wù)在整個(gè)個(gè)協(xié)議中不重重大的，可以以將該建筑物物確認(rèn)為投資資性房地產(chǎn)；；所提供的其其他服務(wù)在整整個(gè)協(xié)議中如如為重大的，，該建筑物應(yīng)應(yīng)視為企業(yè)的的經(jīng)營場所，，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為為自用房地產(chǎn)產(chǎn)。3、關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)之間租賃房房地產(chǎn)的———出租方應(yīng)將出出租的房地產(chǎn)產(chǎn)確定為投資資性房地產(chǎn)。。但在編制合合并報(bào)表時(shí)，，應(yīng)將其作為為企業(yè)集團(tuán)的的自用房地產(chǎn)產(chǎn)。12/12/202211一、投資性房房地產(chǎn)的的確認(rèn)和和初始計(jì)計(jì)量(一)投資性房房地產(chǎn)的的確認(rèn)條條件將某個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目確認(rèn)認(rèn)為投資資性房地地產(chǎn)，首首先應(yīng)符符合投資資性房地地產(chǎn)的概概念，其其次要同同時(shí)滿足足下列條條件：（1）與與該投資資性房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益很很可能流流入企業(yè)業(yè)；（2）該該投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)的成本本能夠可可靠地計(jì)計(jì)量。第二節(jié)投投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)的確認(rèn)認(rèn)和初始始計(jì)量12/12/202212(二)投投資性房房地產(chǎn)的的確認(rèn)時(shí)時(shí)點(diǎn)1、出租租的土地地使用權(quán)權(quán)、出租租的建筑筑物——確認(rèn)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)為租賃賃期開始始日。2、持有有并準(zhǔn)備備增值后后轉(zhuǎn)讓的的土地使使用權(quán)——確認(rèn)認(rèn)時(shí)點(diǎn)為為企業(yè)將將自用土土地使用用權(quán)停止止自用，，明確用用于資本本增值后后轉(zhuǎn)讓的的日期。。12/12/202213（三）投投資性房房地產(chǎn)的的確認(rèn)和和初始計(jì)計(jì)量初始計(jì)量量——投資性房房地產(chǎn)應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照成本進(jìn)進(jìn)行初始始計(jì)量。。后續(xù)計(jì)計(jì)量———企業(yè)通通常應(yīng)應(yīng)當(dāng)采采用成成本模模式對(duì)對(duì)投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行行后續(xù)續(xù)計(jì)量量，企業(yè)只只有存存在確確鑿證證據(jù)表表明投投資性性房地地產(chǎn)的的公允允價(jià)值值能夠夠持續(xù)續(xù)可靠靠取得得的，，才可可以采采用公公允價(jià)價(jià)值模模式對(duì)對(duì)投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行行后續(xù)續(xù)計(jì)量量?！敉黄笃髽I(yè)只只能采采用一一種模模式對(duì)對(duì)所有有投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行行后續(xù)續(xù)計(jì)量量，不不得同同時(shí)采采用兩兩種計(jì)計(jì)量模模式。。12/12/202214◆企業(yè)一一旦選選擇采采用公公允價(jià)價(jià)值模模式，，就應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)對(duì)其所所有的的投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)均采采用公公允價(jià)價(jià)值模模式進(jìn)進(jìn)行后后續(xù)計(jì)計(jì)量。。采用公公允價(jià)價(jià)值模模式計(jì)計(jì)量應(yīng)應(yīng)同時(shí)時(shí)滿足足的兩兩個(gè)條條件：：（1））投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)所在在地有有活躍躍的房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易市場場；（2））企業(yè)業(yè)能夠夠從活活躍的的房地地產(chǎn)交交易市市場上上取得得同類類或類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)的市市場價(jià)價(jià)格及及其他他相關(guān)關(guān)信息息，從從而對(duì)對(duì)投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)的公公允價(jià)價(jià)值作作出合合理的的估計(jì)計(jì)。12/12/2022151、、外外購購?fù)锻顿Y資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的確確認(rèn)認(rèn)和和初初始始計(jì)計(jì)量量外購購房房地地產(chǎn)產(chǎn)————只有有在在購購入入的的同同時(shí)時(shí)開開始始出出租租，才才能能作作為為投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)加加以以確確認(rèn)認(rèn)。。外購購的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)和和建建筑筑物物————按照照取取得得時(shí)時(shí)的的實(shí)實(shí)際際成成本本進(jìn)進(jìn)行行初初始始計(jì)計(jì)量量。。其實(shí)實(shí)際際成成本本包包括括購購買買價(jià)價(jià)款款、、相相關(guān)關(guān)稅稅費(fèi)費(fèi)和和可可直直接接歸歸屬屬于于該該資資產(chǎn)產(chǎn)的的其其他他支支出出。。12/12/202216采用用成成本本模模式式計(jì)計(jì)量量的的會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)處處理理：：借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)貸：：銀銀行行存存款款采用用公公允允價(jià)價(jià)值值模模式式計(jì)計(jì)量量的的會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)處處理理：：借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)————成成本本貸：：銀銀行行存存款款◆企業(yè)業(yè)購購入入的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，部部分分用用于于投投資資、、部部分分自自用用———用用于于投投資資的的部部分分應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)予予以以單單獨(dú)獨(dú)確確認(rèn)認(rèn)。。按各各部部分分的的公公允允價(jià)價(jià)值值占占公公允允價(jià)價(jià)值值總總額額的的比比例例進(jìn)進(jìn)行行分分配配，，或或按按各各部部分分面面積積所所占占比比例例進(jìn)進(jìn)行行分分配配。。12/12/202217【例例題題1··單單選選題題】】2007年年1月月1日日，，甲甲公公司司購購入入一一幢幢建建筑筑物物用用于于出出租租，，取取得得的的增增值值稅稅專專用用發(fā)發(fā)票票上上注注明明的的價(jià)價(jià)款款為為100萬萬元元，，增增值值稅稅額額為為17萬萬元元。。款款項(xiàng)項(xiàng)以以銀銀行行存存款款支支付付。。購購入入該該建建筑筑物物發(fā)發(fā)生生的的談?wù)勁信匈M(fèi)費(fèi)用用為為0.2萬萬元元，，差差旅旅費(fèi)費(fèi)為為0.3萬萬元元。。該該投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的入入賬賬價(jià)價(jià)值值（（））萬萬元元。。A.100B.117C.117.5D.100.5【答答案案】】B12/12/2022182、、自自行行建建造造投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)自自行行建建造造或或開開發(fā)發(fā)活活動(dòng)動(dòng)完完成成后后用用于于出出租租的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)屬屬于于投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。但但只有有在在自自行行建建造造或或開開發(fā)發(fā)活活動(dòng)動(dòng)完完成成的的同同時(shí)時(shí)開開始始出出租租————才能能將將自自行行建建造造或或開開發(fā)發(fā)活活動(dòng)動(dòng)完完成成的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)確確認(rèn)認(rèn)為為投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。自行行建建造造投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的成成本本————由建建造造該該項(xiàng)項(xiàng)資資產(chǎn)產(chǎn)達(dá)達(dá)到到預(yù)預(yù)定定可可使使用用狀狀態(tài)態(tài)前前所所發(fā)發(fā)生生的的所所有有必必要要支支出出構(gòu)構(gòu)成成，，包包括括土土地地開開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)、、建建筑筑成成本本、、安安裝裝成成本本、、應(yīng)應(yīng)予予資資本本化化的的借借款款費(fèi)費(fèi)用用、、支支付付的的其其他他費(fèi)費(fèi)用用和和分分?jǐn)倲偟牡拈g間接接費(fèi)費(fèi)用用等等。。建造造過過程程中中發(fā)發(fā)生生的的非非正正常常損損失失————直接接計(jì)計(jì)入入當(dāng)當(dāng)期期損損益益。。12/12/202219采用用成成本本模模式式計(jì)計(jì)量量的的會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)處處理理：：借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)貸：：在在建建工工程程或或開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品無形形資資產(chǎn)產(chǎn)————土土地地使使用用權(quán)權(quán)采用用公公允允價(jià)價(jià)值值模模式式計(jì)計(jì)量量的的會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)處處理理：：借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)————成成本本貸：：在在建建工工程程或或開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品無形形資資產(chǎn)產(chǎn)————土土地地使使用用權(quán)權(quán)12/12/2022203、、非非投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換為為投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的確確認(rèn)認(rèn)的的初初始始計(jì)計(jì)量量（1））自自用用房房地地產(chǎn)產(chǎn)或或存存貨貨的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為出出租租————應(yīng)當(dāng)當(dāng)在在租租賃賃期期開開始始日日確確認(rèn)認(rèn)為為投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)。（2））自自用用土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為持持有有準(zhǔn)準(zhǔn)備備增增值值后后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)————在自自用用土土地地使使用用權(quán)權(quán)停停止止自自用用且且管管理理當(dāng)當(dāng)局局形形成成轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換決決議議的的時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)確確認(rèn)認(rèn)為為投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)。12/12/2022214、、非非貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)交交換換、、債債務(wù)務(wù)重重組組等等取取得得的的投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的成成本本———應(yīng)當(dāng)當(dāng)分分別別按按照照《《企企業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則第第7號(hào)號(hào)————非非貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)交交換換》》、、《《企企業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則第第12號(hào)號(hào)————債債務(wù)務(wù)重重組組》》的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定確確定定。。12/12/202222二、、與與投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關(guān)關(guān)的的后后續(xù)續(xù)支支出出（一一））資資本本化化的的后后續(xù)續(xù)支支出出與投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關(guān)關(guān)的的后后續(xù)續(xù)支支出出，，滿足足投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)確確認(rèn)認(rèn)條條件件的的————應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)計(jì)計(jì)入入投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本；；會(huì)計(jì)計(jì)處處理理如如下下：：12/12/2022231、、采采用用成成本本模模式式計(jì)計(jì)量量的的投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)（1））轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入入改改良良或或裝裝修修時(shí)時(shí)：：借：：在在建建工工程程投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)累累計(jì)計(jì)折折舊舊（（攤攤銷銷））貸：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)（2））發(fā)發(fā)生生改改良良或或裝裝修修支支出出時(shí)時(shí)：：借：：在在建建工工程程貸：：銀銀行行存存款款等等（3））改改良良或或裝裝修修完完成成時(shí)時(shí)：：借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)貸：：在在建建工工程程12/12/2022242、、采采用用公公允允價(jià)價(jià)值值模模式式計(jì)計(jì)量量的的投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)（1））轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入入改改良良或或裝裝修修時(shí)時(shí)：：借：：在在建建工工程程貸：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)————成成本本———公公允允價(jià)價(jià)值值變變動(dòng)動(dòng)（2））發(fā)發(fā)生生改改良良或或裝裝修修支支出出時(shí)時(shí)：：借：：在在建建工工程程貸：：銀銀行行存存款款等等（3））改改良良或或裝裝修修完完成成時(shí)時(shí)：：借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)————成成本本貸：：在在建建工工程程12/12/202225（二）費(fèi)用化化的后續(xù)支出出與投資性房地地產(chǎn)有關(guān)的后后續(xù)支出，不滿足投資性性房地產(chǎn)確認(rèn)認(rèn)條件的———應(yīng)當(dāng)在發(fā)生生時(shí)計(jì)入當(dāng)期期損益（其他他業(yè)務(wù)成本））。會(huì)計(jì)處理如下下：借：其他業(yè)務(wù)務(wù)成本貸：銀行存款款12/12/202226第二節(jié)投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量量企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本本模式對(duì)投資性房地地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)續(xù)計(jì)量，在滿滿足特定條件件的情況下可采用公允價(jià)價(jià)值模式對(duì)投資性房地地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)續(xù)計(jì)量。但同一企業(yè)只只能采用一種種模式對(duì)所有有投資性房地地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)續(xù)計(jì)量，不得得同時(shí)采用兩兩種計(jì)量模式式。12/12/202227一、采用成本本模式進(jìn)行后后續(xù)計(jì)量投資資性房地產(chǎn)（一）采用成成本模式進(jìn)行行后續(xù)計(jì)量的的建筑物按固定資產(chǎn)的的有關(guān)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量量，按期（月月）計(jì)提折舊舊，存在減值值跡象的，按按照資產(chǎn)減值值的有關(guān)規(guī)定定處理。（二）采用成成本模式進(jìn)行行后續(xù)計(jì)量土土地使用權(quán)按無形資產(chǎn)的的有關(guān)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量量，按期（月月）攤銷，存存在減值跡象象的，按照資資產(chǎn)減值的有有關(guān)規(guī)定處理理。12/12/202228【例題2·單單選題】某企業(yè)投資性性房地產(chǎn)采用用成本計(jì)量模模式。2007年1月1日購入一幢幢建筑物用于于出租。該建建筑物的成本本為270萬萬元，預(yù)計(jì)使使用年限為20年，預(yù)計(jì)計(jì)凈殘值為30萬元。采采用直線法計(jì)計(jì)提折舊。2007年應(yīng)應(yīng)該計(jì)提的折折舊額為（））萬萬元。A.12B.20C.11D.10【答案】C12/12/202229【例題3·單單選題】企業(yè)采用成本本模式計(jì)量的的投資性房地地產(chǎn)，且投資資性房地產(chǎn)不不屬于企業(yè)的的主營業(yè)務(wù)，，按期計(jì)提折折舊或進(jìn)行攤攤銷，應(yīng)該借借記的科目是是（））。A.其他業(yè)業(yè)務(wù)成本B.管理費(fèi)費(fèi)用C.制造費(fèi)費(fèi)用D.營業(yè)外外支出【答案】A12/12/202230二、采用公允允價(jià)值模式進(jìn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量量的投資性房房地產(chǎn)（一）采用公公允價(jià)值模式式計(jì)量的條件件企業(yè)只有存在在確鑿證據(jù)表表明投資性房房地產(chǎn)的公允允價(jià)值能夠持持續(xù)可靠取得得的，才可以以采用公允價(jià)價(jià)值模式對(duì)投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇擇采用公允價(jià)價(jià)值計(jì)量模式式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)對(duì)其所有的投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)均采用公允允價(jià)值模式進(jìn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量量。12/12/202231（二）會(huì)計(jì)處處理采用公允價(jià)值模式式后續(xù)計(jì)量的，，不對(duì)投資性性房地產(chǎn)計(jì)提折舊舊或進(jìn)行攤銷銷，應(yīng)當(dāng)以資資產(chǎn)負(fù)債表日日投資性房地產(chǎn)的的公允價(jià)值為為基礎(chǔ)調(diào)整其其賬面價(jià)值，，公允價(jià)值與原賬賬面價(jià)值之間間的差額計(jì)入入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損損益）。會(huì)計(jì)處理如下下：借：投資性房房地產(chǎn)——公公允價(jià)值變動(dòng)動(dòng)貸：公允價(jià)值值變動(dòng)損益12/12/202232◆投資性房地產(chǎn)產(chǎn)取得的租金金收入——確認(rèn)為其他業(yè)業(yè)務(wù)收入。投資性房地產(chǎn)產(chǎn)若屬于企業(yè)業(yè)主營業(yè)務(wù)的的——應(yīng)通過“主營營業(yè)務(wù)收入””和“主營業(yè)業(yè)務(wù)成本”科科目核算相關(guān)關(guān)的損益。12/12/202233三、投資資性房地地產(chǎn)的后后續(xù)計(jì)量量模式的的變更企業(yè)對(duì)投投資性房房地產(chǎn)的的計(jì)量模模式一經(jīng)經(jīng)確定，，不得隨隨意變更更。成本模式式轉(zhuǎn)為公公允價(jià)值值模式的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)作為會(huì)會(huì)計(jì)政策策變更處處理。將計(jì)量模模式變更更時(shí)公允允價(jià)值與與賬面價(jià)價(jià)值的差差額，調(diào)調(diào)整期初初留存收收益。已采用公公允價(jià)值值模式計(jì)計(jì)量的投投資性房房地產(chǎn)，，不得從公公允價(jià)值值模式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為成本本模式。。12/12/202234成本模式式轉(zhuǎn)為公公允價(jià)值值模式的的會(huì)計(jì)處處理借：投資資性房地地產(chǎn)———成本投資性房房地產(chǎn)累累計(jì)折舊舊投資性房房地產(chǎn)減減值準(zhǔn)備備貸：投資資性房地地產(chǎn)利潤分配配——未未分配利利潤盈余公積積12/12/202235第四節(jié)投投資資性房地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換和處處置一、投資資性房地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換（一）房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換形式式和轉(zhuǎn)換換日房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換———是指房地地產(chǎn)因用用途發(fā)生生改變而而對(duì)房地地產(chǎn)進(jìn)行行的重新新分類。。12/12/2022361、房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換形式：：（1）投投資性房房地產(chǎn)開開始自用用；（2）作作為存貨貨的房地地產(chǎn)，改改為出租租；（3）自自用土地地使用權(quán)權(quán)停止自自用，改改用于賺賺取租金金或資本本增值；；（4）自自用建筑筑物停止止自用，，改為出出租。12/12/2022372、轉(zhuǎn)換換日的確確定（1）投投資性房房地產(chǎn)開開始自用用——轉(zhuǎn)換日為為房地產(chǎn)產(chǎn)達(dá)到自自用狀態(tài)態(tài)，企業(yè)業(yè)開始將將房地產(chǎn)產(chǎn)用于生生產(chǎn)商品品、提供供勞務(wù)或或者經(jīng)營營管理的的日期。。（2）作為存存貨的房地產(chǎn)產(chǎn)改為出租，，或者自用建建筑物或土地地使用權(quán)停止止自用改為出出租——轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為為租賃期開始始日。（3）自用土土地使用權(quán)停停止自用，改改用于資本值值——轉(zhuǎn)換日為自用用土地使用權(quán)權(quán)停止自用后后確定用于資資本增值的日日期。12/12/202238（二）投資性性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為自用的房房地產(chǎn)1、采用成本本模式計(jì)量投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用用的房地產(chǎn)———應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面面余額作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬賬價(jià)值。借：固定資產(chǎn)產(chǎn)（或無形資資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房房地產(chǎn)累計(jì)折舊固定資產(chǎn)（或或無形資產(chǎn)））減值準(zhǔn)備12/12/202239【例題4·單單選題】某企業(yè)的投資資性房地產(chǎn)采采用成本計(jì)量量模式。2007年1月月1日，該企企業(yè)將一項(xiàng)投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定定資產(chǎn)。該投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)的賬面余額額為100萬萬元，已提折折舊20萬元元，已經(jīng)計(jì)提提的減值準(zhǔn)備備為10萬元元。該投資性性房地產(chǎn)的公公允價(jià)值為75萬元。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日固定資資產(chǎn)的入賬價(jià)價(jià)值為（））萬元元。A.100B.80C.70D.75【答案】C12/12/2022402、采用公允允價(jià)值模式計(jì)計(jì)量的投資性性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為自用房地地產(chǎn)——應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換換當(dāng)日的公允允價(jià)值作為自自用房地產(chǎn)的的賬面價(jià)值，，公允價(jià)值與與原賬面價(jià)值值的差額計(jì)入當(dāng)期期損益（公允允價(jià)值變動(dòng)損損益）。借：固定資產(chǎn)產(chǎn)、無形資產(chǎn)產(chǎn)（公允價(jià)值值）貸：投資性房房地產(chǎn)——成成本——公允價(jià)值值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)動(dòng)損益12/12/202241（三）非投資資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為投資性房房地產(chǎn)1、采用成本本模式計(jì)量的的投資性房地地產(chǎn)（1）作為存存貨的房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性性房地產(chǎn)——按存貨在在轉(zhuǎn)換日的賬賬面價(jià)值作為為投資性房地地產(chǎn)的入賬價(jià)價(jià)值借：投資性房房地產(chǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備備貸：開發(fā)產(chǎn)品品12/12/202242（2）自用房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)——按自用房地產(chǎn)的的賬面余額結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)借：投資性房房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤攤銷）固定資產(chǎn)（無無形資產(chǎn)）減減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)產(chǎn)（無形資產(chǎn)產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)產(chǎn)減值準(zhǔn)備12/12/2022432、采用公允允價(jià)值模式對(duì)對(duì)投資性房地地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理原則則投資性房地產(chǎn)產(chǎn)——按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日日的公允價(jià)值值計(jì)價(jià)；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的的——其差額計(jì)入當(dāng)當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的的——其差額計(jì)入所所有者權(quán)益（（資本公積———其他資本本公積），處置時(shí)轉(zhuǎn)入其其他業(yè)務(wù)收入入。12/12/202244（1））作作為為存存貨貨的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換換當(dāng)當(dāng)日日的的公公允允價(jià)價(jià)值值小小于于原原賬賬面面價(jià)價(jià)值值的的借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)————成成本本存貨貨跌跌價(jià)價(jià)準(zhǔn)準(zhǔn)備備公允允價(jià)價(jià)值值變變動(dòng)動(dòng)損損益益（（差差額額））貸：：開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)換換當(dāng)當(dāng)日日的的公公允允價(jià)價(jià)值值小小于于原原賬賬面面價(jià)價(jià)值值的的借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)————成成本本存貨貨跌跌價(jià)價(jià)準(zhǔn)準(zhǔn)備備貸：：開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品資本本公公積積————其其他他資資本本公公積積12/12/202245（2））自自用用的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換為為投投資資性性房房轉(zhuǎn)換換當(dāng)當(dāng)日日的的公公允允價(jià)價(jià)值值小小于于原原賬賬面面價(jià)價(jià)值值的的借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)————成成本本累計(jì)計(jì)折折舊舊（（攤攤銷銷））固定定資資產(chǎn)產(chǎn)（（無無形形資資產(chǎn)產(chǎn)））減減值值準(zhǔn)準(zhǔn)備備公允允價(jià)價(jià)值值變變動(dòng)動(dòng)損損益益貸：：固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)（（無無形形資資產(chǎn)產(chǎn)））12/12/202246轉(zhuǎn)換換當(dāng)當(dāng)日日的的公公允允價(jià)價(jià)值值大于于原賬賬面面價(jià)價(jià)值值的的借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)————成成本本累計(jì)計(jì)折折舊舊（（攤攤銷銷））固定定資資產(chǎn)產(chǎn)（（無無形形資資產(chǎn)產(chǎn)））減減值值準(zhǔn)準(zhǔn)備備貸：：固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)（（無無形形資資產(chǎn)產(chǎn)））資本本公公積積————其其他他資資本本公公積積◆處置置投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)時(shí)，，將將““資資本本公公積積————其其他他資資本本公公積積””轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入入處處置置當(dāng)當(dāng)期期損損益益（（其其他他業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入））。。12/12/202247【例例題題5··單單選選題題】】某企企業(yè)業(yè)的的投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)采采用用公公允允價(jià)價(jià)值值計(jì)計(jì)量量模模式式。。2007年年1月月1日日，，該該企企業(yè)業(yè)將將一一項(xiàng)項(xiàng)固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換為為投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。該該固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)的的賬賬面面余余額額為為100萬萬元元，，已已提提折折舊舊20萬萬元元，，已已經(jīng)經(jīng)計(jì)計(jì)提提的的減減值值準(zhǔn)準(zhǔn)備備為為10萬萬元元。。該該投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的公公允允價(jià)價(jià)值值為為75萬萬元元。。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換日日投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的入入賬賬價(jià)價(jià)值值為為（（））萬萬元元。。A.100B.80C.70D.75【答答案案】】D12/12/202248二、、投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的處處置置當(dāng)投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)被被處處置置，，或或者者永永久久退退出出使使用用且且預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)不不能能從從其其處處置置中中取取得得經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)利利益益時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)終終止止確確認(rèn)認(rèn)該該項(xiàng)項(xiàng)投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。企業(yè)業(yè)出出售售、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、報(bào)報(bào)廢廢投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)或或者者發(fā)發(fā)生生投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)毀毀損損，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)將將處處置置收收入入扣扣除除其其賬賬面面價(jià)價(jià)值值和和相相關(guān)關(guān)稅稅費(fèi)費(fèi)后后的的金金額額計(jì)計(jì)入入當(dāng)當(dāng)期期損損益益。12/12/202249（一）采用用成本模式式計(jì)量的投投資性房地地產(chǎn)的處置置出售、轉(zhuǎn)讓讓按成本模模式計(jì)量的的投資性房房地產(chǎn)——實(shí)際收到的的處置收入入計(jì)入其他他業(yè)務(wù)收入入；處置投投資性房地地產(chǎn)的賬面面價(jià)值計(jì)入入其他業(yè)務(wù)務(wù)成本。（1）借：：銀行存款款（處置收收入凈額））貸：其他業(yè)業(yè)務(wù)收入（2）借：：其他業(yè)務(wù)務(wù)成本投資性房地地產(chǎn)累計(jì)折折舊投資性房地地產(chǎn)減值準(zhǔn)準(zhǔn)備貸：投資性性房地產(chǎn)12/12/202250報(bào)廢廢、、毀毀損損的的投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)（1））發(fā)發(fā)生生時(shí)時(shí)：：借：：待待處處理理財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損損溢溢投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)累累計(jì)計(jì)折折舊舊投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)減減值值準(zhǔn)準(zhǔn)備備貸：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)（2））結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)凈凈損損失失：：借：：其其他他業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)成成本本貸：：待待處處理理財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損損溢溢12/12/202251（二二））采采用用公公允允價(jià)價(jià)值值模模式式計(jì)計(jì)量量的的投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的處處置置出售售、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓按按成成本本模模式式計(jì)計(jì)量量的的投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)（1））借借：：銀銀行行存存款款（（處處置置收收入入凈凈額額））貸：：其其他他業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入（2））借借：：其其他他業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)成成本本貸：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)————成成本本———公公允允價(jià)價(jià)值值變變動(dòng)動(dòng)12/12/202252（3））借借：：公公允允價(jià)價(jià)值值變變動(dòng)動(dòng)損損益益（累累計(jì)計(jì)公公允允價(jià)價(jià)值值變變動(dòng)動(dòng)））貸：：其其他他業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入（4））借借：：資資本本公公積積————其其他他資資本本公公積積（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換中中形形成成的的））貸：：其其他他業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入12/12/202253報(bào)廢廢、、毀毀損損的的投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)（1））發(fā)發(fā)生生時(shí)時(shí)：：借：：待待處處理理財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損損溢溢貸：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)————成成本本———公公允允價(jià)價(jià)值值變變動(dòng)動(dòng)12/12/202254（2））結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)凈凈損損失失：：借：：其其他他業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)成成本本貸：：待待處處理理財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損損溢溢（3））借借：：公公允允價(jià)價(jià)值值變變動(dòng)動(dòng)損損益益（累累計(jì)計(jì)公公允允價(jià)價(jià)值值變變動(dòng)動(dòng)））貸：：其其他他業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入（4））借借：：資資本本公公積積————其他他資資本本公公積積（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換中中形形成成的的））貸：：其其他他業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入12/12/202255【例題題6··計(jì)計(jì)算算題題】甲公公司司有有關(guān)關(guān)投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)資資料料如如下下：：（1））20××1年年1月月10日日，，購購入入一一塊塊土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，支支付付價(jià)價(jià)款款及及相相關(guān)關(guān)稅稅費(fèi)費(fèi)計(jì)計(jì)2000萬萬元元，，土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的使使用用年年限限為為50年年（（假假定定甲甲公公司司按按年年采采用用直直線線法法進(jìn)進(jìn)行行攤攤銷銷））。。（2））20××2年年1月月1日日，，甲甲公公司司在在此此土土地地上上自自行行建建造造一一棟棟辦辦公公樓樓，，購購入入工工程程物物資資一一批批，，增增值值稅稅專專用用發(fā)發(fā)票票上上注注明明的的買買價(jià)價(jià)為為400萬萬元元，，增增值值稅稅額額為為68萬萬元元，，工工程程物物資資已已驗(yàn)驗(yàn)收收入入庫庫。。（3））工工程程領(lǐng)領(lǐng)用用全全部部工工程程物物資資，，同同時(shí)時(shí)領(lǐng)領(lǐng)用用本本公公司司生生產(chǎn)產(chǎn)的的產(chǎn)產(chǎn)品品一一批批，，該該批批產(chǎn)產(chǎn)品品的的實(shí)實(shí)際際成成本本為為40萬萬元元，，稅稅務(wù)務(wù)部部門門核核定定的的計(jì)計(jì)稅稅價(jià)價(jià)格格為為50萬萬元元，，適適用用的的增增值值稅稅稅稅率率為為17%。。（4））應(yīng)應(yīng)付付工工程程人人員員應(yīng)應(yīng)付付工工資資及及福福利利