房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本控制課件

房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本控制房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本控制房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本控制房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段成本控制2015年10月前言--目的和要求效果方法意識ZZZZExcuseme!房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本控制房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本1房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本控制課件房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本控制課件房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本控制課件房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本控制課件價(jià)格產(chǎn)品拼成本管理重要性-市場需求價(jià)格產(chǎn)品拼成本管理重要性-市場需求成本管理重要性-理念性價(jià)比Satisfaction＝Value/CostVCVC?V?CVCVC如何

S？

成本管理重要性-理念性價(jià)比VC成本管理重要性-房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率x總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率x權(quán)益系數(shù)銷售凈利率=凈利潤/銷售總額

凈利潤=銷售總額–土地成本–建安成本–設(shè)計(jì)成本–營業(yè)稅–土地增值稅–管理費(fèi)用–銷售費(fèi)用–財(cái)務(wù)費(fèi)用–所得稅總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售總額/資產(chǎn)平均總額

項(xiàng)目開發(fā)速度與銷售速度

權(quán)益系數(shù)=1/（1–資產(chǎn)負(fù)債率）成本管理重要性-房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利規(guī)模效應(yīng)：又稱規(guī)模經(jīng)濟(jì)，即因規(guī)模增大帶來的經(jīng)濟(jì)效益提高，但是規(guī)模過大可能產(chǎn)生信息傳遞速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而產(chǎn)生“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”。成本管理重要性-規(guī)模效應(yīng)規(guī)模效應(yīng)：又稱規(guī)模經(jīng)濟(jì)，即因規(guī)模增大帶來的經(jīng)濟(jì)成本管理重要性-面臨的挑戰(zhàn)項(xiàng)目間成本？如何累計(jì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？如何防止成本失控？利潤是多少？

不準(zhǔn)確

不可比可有可無

憑感覺

各自為戰(zhàn)基礎(chǔ)資料管理？成本管理重要性-面臨的挑戰(zhàn)項(xiàng)目間成本？如何累計(jì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？如何成本管理重要性-理念

省錢等于賺錢

成本管理不僅僅是省錢Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin

成本管理要依賴于全員

成本水平是專業(yè)水平的反映成本管理重要性-理念省錢等于賺錢成本管理不僅僅是

項(xiàng)目成本管理為什么要前置項(xiàng)目成本管理為什么要前置前提條件：1、10萬平米的高層住宅小區(qū)，建筑面積：外墻面積=1：1，窗墻比為0.18；2、營銷方案中，門窗有2個(gè)選擇，分別為塑鋼和斷橋鋁合金，造價(jià)分別為350元/平米和550元/平米；3、如選擇斷橋鋁合金門窗，需增設(shè)外遮陽設(shè)備，造價(jià)為300元/平米。問：因?yàn)殚T窗標(biāo)準(zhǔn)的不同，2個(gè)方案相關(guān)的成本會(huì)相差多少？解：100000x0.18x（550-350）=360萬項(xiàng)目成本管理前置--觸目驚心的數(shù)字前提條件：解：100000x0.18x（550-35項(xiàng)目成本管理前置—指導(dǎo)思想項(xiàng)目成本管理前置—指導(dǎo)思想項(xiàng)目成本管理前置—原因分析項(xiàng)目成本管理前置—原因分析成本管理前置—利弊分析概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制價(jià)值區(qū)成本管理前置—利弊分析概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制的效果控制的

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理追求平衡而非極端成本品質(zhì)進(jìn)度含鋼量等土建成本部品造價(jià)景觀造價(jià)示范區(qū)造價(jià)設(shè)計(jì)變更簽證率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)產(chǎn)品的品質(zhì)設(shè)計(jì)失誤率圖紙完善程度部品封樣率規(guī)劃周期方案周期擴(kuò)初周期施工圖周期景觀設(shè)計(jì)周期室內(nèi)設(shè)計(jì)周期施工周期項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)階段-原則降低開發(fā)成本；提高產(chǎn)品品質(zhì)；縮短開發(fā)周期追求平衡成本品質(zhì)進(jìn)度含鋼量等土建成本產(chǎn)品的品質(zhì)規(guī)劃周期項(xiàng)目管持續(xù)優(yōu)化各專業(yè)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化緊扣規(guī)范建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、室內(nèi)、景觀等各專業(yè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)化，以提高工作效率，縮短設(shè)計(jì)周期，降低成本。在各階段設(shè)計(jì)和單項(xiàng)設(shè)計(jì)中，都應(yīng)持續(xù)地開展方案優(yōu)化，比較不同方案的所帶來品質(zhì)、進(jìn)度、成本等方面的差異。各相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)交叉協(xié)調(diào)一致，避免專業(yè)沖突和錯(cuò)、漏、碰、缺，降低糾錯(cuò)成本。密切關(guān)注和準(zhǔn)確掌握有關(guān)新政策和新規(guī)范，最大限度地應(yīng)用其中有利于降低成本的規(guī)定。取得設(shè)計(jì)單位配合：應(yīng)做好與設(shè)計(jì)單位的溝通工作，著力取得設(shè)計(jì)單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計(jì)合同中，將需要設(shè)計(jì)單位給予的工作配合事項(xiàng)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，清晰、明確地表述在設(shè)計(jì)合同中。成本控制原則項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)階段-原則持續(xù)優(yōu)化各專業(yè)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化緊扣規(guī)范建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、室內(nèi)、景觀項(xiàng)目成本管理設(shè)計(jì)階段案例分析項(xiàng)目成本管理設(shè)計(jì)階段案例分析初始設(shè)計(jì)-總平面設(shè)計(jì)描述：地塊共設(shè)置四個(gè)出入口。初始設(shè)計(jì)-總平面設(shè)計(jì)描述：地塊共設(shè)置四個(gè)出入口。設(shè)計(jì)描述：地塊出入口減少為兩個(gè)。優(yōu)化設(shè)計(jì)-總平面設(shè)計(jì)描述：地塊出入口減少為兩個(gè)。優(yōu)化設(shè)計(jì)-總平面在滿足規(guī)范及物業(yè)管理要求的前提下，應(yīng)控制出入口數(shù)量，同一地塊的車庫與人行入口宜歸結(jié)到一起，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以控制項(xiàng)目后期的運(yùn)營成本?？偨Y(jié)和啟示在滿足規(guī)范及物業(yè)管理要求的前提下，應(yīng)控制出入口經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)面積計(jì)算人防綠地率其他機(jī)動(dòng)車位減少地庫覆土不計(jì)容部分；規(guī)劃局與房地局差異盡量減少必建部分單方鋼筋、砼含量；窗地比；建筑周長面積比；層高；……配比、自上而下經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)面積人防綠地率其他機(jī)動(dòng)車位減少地庫覆土不計(jì)容部分初始設(shè)計(jì)-停車方式（聯(lián)排）設(shè)計(jì)描述：別墅區(qū)域地庫頂覆土較淺，對景觀種植帶來困難；別墅主體下方地下室底板報(bào)建層高不足2.2米，增加了施工成本和驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)；地下室頂板標(biāo)高超過周邊城市道路平均標(biāo)高1.5米，不符合當(dāng)?shù)匾?guī)范等。

應(yīng)付驗(yàn)收需要回填部分初始設(shè)計(jì)-停車方式（聯(lián)排）設(shè)計(jì)描述：應(yīng)付驗(yàn)設(shè)計(jì)描述：別墅區(qū)域覆土1.5米，基本不影響景觀種植和綠地率計(jì)算；別墅主體下的地下室-3.0米標(biāo)高部分,埋深未超3米，繳納人防異地建設(shè)費(fèi)少；地下室頂板標(biāo)高符合當(dāng)?shù)匾?guī)范。優(yōu)化設(shè)計(jì)-停車方式（聯(lián)排）設(shè)計(jì)描述：優(yōu)化設(shè)計(jì)-停車方式（聯(lián)排）1、應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位、成本控制要求，并結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)范和相關(guān)政府部門的要求，選擇最適合各項(xiàng)目高層區(qū)域的地庫形式；2、在項(xiàng)目定位較高、成本指標(biāo)允許的情況下，可以采用全地下停車方式；3、在中等定位項(xiàng)目、成本指標(biāo)較低的情況下，除必建人防區(qū)域外，推薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需要考慮是否算容積率?？偨Y(jié)和啟示1、應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位、成本控制要求，并結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)范和相關(guān)政府部1)地下室輪廓線應(yīng)平直方正，無用的面積一定要剔除；2）柱網(wǎng)布置應(yīng)符合車位及行車道模數(shù)，達(dá)到緊湊布置；3）避免行車道靠地下室外墻布置；4）避免布置平行或斜向車位；5）設(shè)備房及非機(jī)動(dòng)車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位；6）設(shè)備用房勉強(qiáng)夠用即可，不能有富余；7）人防口部設(shè)施應(yīng)布置在不影響停車的地方?？偨Y(jié)和啟示–提高停車效率的關(guān)鍵措施1)地下室輪廓線應(yīng)平直方正，無用的面積一定要剔除；總結(jié)和確定建筑方案時(shí)，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)成本的增加。平面布置軸線不對齊×軸線對齊

√確定建筑方案時(shí)，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面考慮建造當(dāng)廚房、衛(wèi)生間等房間需要通過凹槽采光時(shí)，凹槽寬度不小于1.8m，深寬比不大于4。平面布置深寬比過大×深寬比小√當(dāng)廚房、衛(wèi)生間等房間需要通過凹槽采光時(shí)，凹體形系數(shù)：建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值。（為滿足節(jié)能和成本控制要求，根據(jù)國家及地方節(jié)能規(guī)范控制建筑物體形系數(shù)，避免凹凸過于復(fù)雜的輪廓設(shè)計(jì)，體型系數(shù)盡量小于0.35。）節(jié)能設(shè)計(jì)–體型系數(shù)輪廓復(fù)雜×輪廓簡單

√體形系數(shù)：建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比節(jié)能設(shè)計(jì)–體型系數(shù)體型系數(shù)如相差3%，可售面積單方成本增加約100元/平方米。（09年數(shù)據(jù)）

節(jié)能設(shè)計(jì)–體型系數(shù)體型系數(shù)如相差3%，可售面積單方成本增節(jié)能設(shè)計(jì)–外墻門窗節(jié)能設(shè)計(jì)–外墻門窗1、節(jié)能計(jì)算中門窗的選型，一般北面的要求會(huì)相對較高。對于各個(gè)朝向的門窗方式，須讓設(shè)計(jì)院反復(fù)計(jì)算幾輪，直至權(quán)衡計(jì)算的值盡量接近50%。2、門窗的成本控制中，采用塑鋼中空即能達(dá)到斷橋鋁合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推薦使用塑鋼門窗。3、在塑鋼窗的應(yīng)用中需要注意以下幾點(diǎn)：a）塑鋼窗的中間的承鋼必須滿足變形計(jì)算，因?yàn)樗茕摰拈T窗較重，對塑鋼門窗開啟扇的大小需要有規(guī)定，一般寬度不大于750，高度不大于1500；

b）平開門尺寸較大，不建議采用塑鋼材料；

c）推拉門塑鋼門對五金件要求較高，現(xiàn)場施工需要注意?？偨Y(jié)和啟示總結(jié)和啟示初始設(shè)計(jì)–層高選擇設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高為3米。初始設(shè)計(jì)–層高選擇設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高為3米。優(yōu)化設(shè)計(jì)–層高選擇設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高全部改為2.9米。優(yōu)化設(shè)計(jì)–層高選擇設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高全部改為2.9米應(yīng)綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時(shí)考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高。

層高每增加0.1m，造價(jià)增加該層造價(jià)的約3-5%?？偨Y(jié)和啟示應(yīng)綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時(shí)考慮長期的初始設(shè)計(jì)–外立面設(shè)計(jì)1、基座部分三層，局部四層，全部為干掛石材；2、每四層設(shè)計(jì)有橫向線條；3、線條全部為GRC材質(zhì)。初始設(shè)計(jì)–外立面設(shè)計(jì)1、基座部分三層，局部四層，全部為干優(yōu)化設(shè)計(jì)-外立面設(shè)計(jì)

1、基座部分改為兩層，局部三層，材質(zhì)為仿石涂料，只在門頭近人尺度使用石材；2、每四層的橫向線條取消；3、線條盡量采用混凝土澆筑。優(yōu)化設(shè)計(jì)-外立面設(shè)計(jì)1、基座部分改為兩層，局部三層，材建筑風(fēng)格在符合項(xiàng)目定位的同時(shí)應(yīng)盡量簡化，建議在建筑方案設(shè)計(jì)階段，應(yīng)控制立面裝飾線條和裝飾構(gòu)件的數(shù)量、裙房的層數(shù)、立面造型或構(gòu)架的復(fù)雜程度、陽臺和門窗上下口線條、玻璃幕墻和異形玻璃的使用，并選用成本較低的欄桿、百頁做法等?？偨Y(jié)和啟示建筑風(fēng)格在符合項(xiàng)目定位的同時(shí)應(yīng)盡量簡化，建議在初始設(shè)計(jì)-會(huì)所設(shè)計(jì)描述：會(huì)所建筑面積約2500平米，且占地面積較大。初始設(shè)計(jì)-會(huì)所設(shè)計(jì)描述：會(huì)所建筑面積約2500平米，且占優(yōu)化設(shè)計(jì)–會(huì)所設(shè)計(jì)描述：將臨時(shí)售樓處置于商業(yè)內(nèi)，極大地降低了前期投入和后期運(yùn)營成本。優(yōu)化設(shè)計(jì)–會(huì)所設(shè)計(jì)描述：將臨時(shí)售樓處置于商業(yè)內(nèi)，極大地降1、會(huì)所的位置應(yīng)根據(jù)開發(fā)順序與樣板示范區(qū)統(tǒng)一考慮，并考慮便于控制樣板區(qū)（特別是臨時(shí)樣板區(qū)）面積和成本的方案。2、會(huì)所的功能設(shè)置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位與相關(guān)部門共同確定，同時(shí)考慮會(huì)所的后期運(yùn)營成本。3、應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、項(xiàng)目定位、成本控制目標(biāo)等因素，對會(huì)所的面積進(jìn)行合理控制?？偨Y(jié)和啟示1、會(huì)所的位置應(yīng)根據(jù)開發(fā)順序與樣板示范區(qū)統(tǒng)一考慮，并考慮便于設(shè)計(jì)變更簽證率=由設(shè)計(jì)原因?qū)е碌暮炞C總金額/工程合同金額（通過對施工圖階段設(shè)計(jì)成果質(zhì)量的控制，來減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費(fèi)用的發(fā)生。）設(shè)計(jì)變更營銷類客戶需求競爭需求施工錯(cuò)誤施工困難施工進(jìn)度要求超成本目標(biāo)設(shè)計(jì)優(yōu)化設(shè)計(jì)錯(cuò)誤設(shè)計(jì)缺漏補(bǔ)充設(shè)計(jì)二次設(shè)計(jì)現(xiàn)場條件很多項(xiàng)目由設(shè)計(jì)失誤所帶來設(shè)計(jì)變更占總建造成本的3-10％，其中重復(fù)性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。施工類設(shè)計(jì)類設(shè)計(jì)變更簽證率=由設(shè)計(jì)原因?qū)е碌暮炞C總金額/工程合同設(shè)計(jì)變更的控制策略策略一策略二策略三建立施工圖階段的長期合作伙伴甲方不斷完善的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)成果給予設(shè)計(jì)單位合理的設(shè)計(jì)周期設(shè)計(jì)變更的控制策略策略一策略二策略三建立施工圖階段的長期合作后期運(yùn)營在車輛頻繁通過的道路上盡量避免采用石材鋪裝，如堅(jiān)持采用，則石材的厚度必須滿足車輛的荷載，同時(shí)預(yù)留伸縮縫，避免后期破損，既影響美觀，又造成成本投入的增加。后期運(yùn)營在車輛頻繁通過的道路上盡量避免采用石材后期運(yùn)營設(shè)置于架空層的智能信報(bào)箱需注意雨水飄入后主板燒毀的問題。別墅、類別墅項(xiàng)目室外的門口機(jī)安裝箱上需設(shè)計(jì)維修檢修口，同時(shí)注意防水、防曬，以延長使用壽命。后期運(yùn)營設(shè)置于架空層的智能信報(bào)箱需注意雨水飄入后期運(yùn)營排水口：1、應(yīng)考慮排水量，避免開口較??；2、應(yīng)考慮物業(yè)對內(nèi)部的清潔，需設(shè)計(jì)為可開啟形式；3、從損壞后能及時(shí)維修及時(shí)更換的角度，建議要采取市場上能采購到的款式而不應(yīng)設(shè)計(jì)過于復(fù)雜的圖形。后期運(yùn)營排水口：后期運(yùn)營從節(jié)能的角度考慮，地下車庫（尤其是在有采光天井的節(jié)點(diǎn)周圍），以及小區(qū)內(nèi)景觀的照明系統(tǒng)，應(yīng)分區(qū)、分組、分燈型進(jìn)行回路控制，并應(yīng)采用新型節(jié)能燈具。公共部位的照明系統(tǒng)應(yīng)避免采用翹板開關(guān)，以免業(yè)主可隨意開啟或關(guān)閉，做不到“人走燈滅”，既不利于管理，也造成能耗浪費(fèi)。后期運(yùn)營從節(jié)能的角度考慮，地下車庫（尤其是在有后期運(yùn)營木平臺在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)做好下水處理以及防腐措施，防止下雨后積水導(dǎo)致木材腐爛，增加后期維修成本。后期運(yùn)營木平臺在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)做好下水處理以及防腐措后期運(yùn)營1、貫通的空調(diào)機(jī)位百頁后側(cè)墻體涂料僅需簡單平涂；2、普通項(xiàng)目地庫頂可不刷涂料面層，除非驗(yàn)收需要；3、普通項(xiàng)目圍墻及陽臺外側(cè)是石材或面磚的，內(nèi)側(cè)可不用。4、空調(diào)百頁做密了花錢不討好。5、不要是個(gè)鐵藝就氟碳噴漆，也許客戶根本不買賬直接換了。6、地庫如無大的天井啥的開口盡量不做深溝。后期運(yùn)營1、貫通的空調(diào)機(jī)位百頁后側(cè)墻體涂料僅需簡單平涂；后期運(yùn)營7、減少電梯和智能化系統(tǒng)的品牌數(shù)量，兼顧長期的使用和經(jīng)營管理的成本；8、小區(qū)內(nèi)景觀盡量少用容易損壞的玻璃制品和木制品，避免后期過高的維護(hù)成本；9、物管收費(fèi)處、值班室、消防和安防控制室宜統(tǒng)一設(shè)置在物業(yè)管理用房內(nèi)，以方便業(yè)主辦事并節(jié)省物管人手。等等………后期運(yùn)營7、減少電梯和智能化系統(tǒng)的品牌數(shù)量，兼顧長期的使用和成本效益最大化途徑A加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理部門的市場意識和策劃能力嚴(yán)格執(zhí)行成果標(biāo)準(zhǔn)減少人為增加的工作復(fù)雜度實(shí)現(xiàn)成本效益最大化的一些途徑：優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸猛緩紹途徑C途徑D成本效益最大化途徑A加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理部門的市場意識和策劃能力嚴(yán)格TheEndThankyouforyourtime.TheEnd謝謝46、我們?nèi)粢呀邮茏顗牡?，就再?zèng)]有什么損失。——卡耐基

47、書到用時(shí)方恨少、事非經(jīng)過不知難?！懹?/p>

48、書籍把我們引入最美好的社會(huì)，使我們認(rèn)識各個(gè)時(shí)代的偉大智者?！访罓査?/p>

49、熟讀唐詩三百首，不會(huì)作詩也會(huì)吟?！獙O洙

50、誰和我一樣用功，誰就會(huì)和我一樣成功?！刂x謝46、我們?nèi)粢呀邮茏顗牡?，就再?zèng)]有什么損失?！突?5房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本控制房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本控制房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本控制房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段成本控制2015年10月前言--目的和要求效果方法意識ZZZZExcuseme!房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本控制房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本56房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本控制課件房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本控制課件房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本控制課件房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段成本控制課件價(jià)格產(chǎn)品拼成本管理重要性-市場需求價(jià)格產(chǎn)品拼成本管理重要性-市場需求成本管理重要性-理念性價(jià)比Satisfaction＝Value/CostVCVC?V?CVCVC如何

S？

成本管理重要性-理念性價(jià)比VC成本管理重要性-房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率x總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率x權(quán)益系數(shù)銷售凈利率=凈利潤/銷售總額

凈利潤=銷售總額–土地成本–建安成本–設(shè)計(jì)成本–營業(yè)稅–土地增值稅–管理費(fèi)用–銷售費(fèi)用–財(cái)務(wù)費(fèi)用–所得稅總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售總額/資產(chǎn)平均總額

項(xiàng)目開發(fā)速度與銷售速度

權(quán)益系數(shù)=1/（1–資產(chǎn)負(fù)債率）成本管理重要性-房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利規(guī)模效應(yīng)：又稱規(guī)模經(jīng)濟(jì)，即因規(guī)模增大帶來的經(jīng)濟(jì)效益提高，但是規(guī)模過大可能產(chǎn)生信息傳遞速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而產(chǎn)生“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”。成本管理重要性-規(guī)模效應(yīng)規(guī)模效應(yīng)：又稱規(guī)模經(jīng)濟(jì)，即因規(guī)模增大帶來的經(jīng)濟(jì)成本管理重要性-面臨的挑戰(zhàn)項(xiàng)目間成本？如何累計(jì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？如何防止成本失控？利潤是多少？

不準(zhǔn)確

不可比可有可無

憑感覺

各自為戰(zhàn)基礎(chǔ)資料管理？成本管理重要性-面臨的挑戰(zhàn)項(xiàng)目間成本？如何累計(jì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？如何成本管理重要性-理念

省錢等于賺錢

成本管理不僅僅是省錢Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin

成本管理要依賴于全員

成本水平是專業(yè)水平的反映成本管理重要性-理念省錢等于賺錢成本管理不僅僅是

項(xiàng)目成本管理為什么要前置項(xiàng)目成本管理為什么要前置前提條件：1、10萬平米的高層住宅小區(qū)，建筑面積：外墻面積=1：1，窗墻比為0.18；2、營銷方案中，門窗有2個(gè)選擇，分別為塑鋼和斷橋鋁合金，造價(jià)分別為350元/平米和550元/平米；3、如選擇斷橋鋁合金門窗，需增設(shè)外遮陽設(shè)備，造價(jià)為300元/平米。問：因?yàn)殚T窗標(biāo)準(zhǔn)的不同，2個(gè)方案相關(guān)的成本會(huì)相差多少？解：100000x0.18x（550-350）=360萬項(xiàng)目成本管理前置--觸目驚心的數(shù)字前提條件：解：100000x0.18x（550-35項(xiàng)目成本管理前置—指導(dǎo)思想項(xiàng)目成本管理前置—指導(dǎo)思想項(xiàng)目成本管理前置—原因分析項(xiàng)目成本管理前置—原因分析成本管理前置—利弊分析概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制價(jià)值區(qū)成本管理前置—利弊分析概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制的效果控制的

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理追求平衡而非極端成本品質(zhì)進(jìn)度含鋼量等土建成本部品造價(jià)景觀造價(jià)示范區(qū)造價(jià)設(shè)計(jì)變更簽證率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)產(chǎn)品的品質(zhì)設(shè)計(jì)失誤率圖紙完善程度部品封樣率規(guī)劃周期方案周期擴(kuò)初周期施工圖周期景觀設(shè)計(jì)周期室內(nèi)設(shè)計(jì)周期施工周期項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)階段-原則降低開發(fā)成本；提高產(chǎn)品品質(zhì)；縮短開發(fā)周期追求平衡成本品質(zhì)進(jìn)度含鋼量等土建成本產(chǎn)品的品質(zhì)規(guī)劃周期項(xiàng)目管持續(xù)優(yōu)化各專業(yè)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化緊扣規(guī)范建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、室內(nèi)、景觀等各專業(yè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)化，以提高工作效率，縮短設(shè)計(jì)周期，降低成本。在各階段設(shè)計(jì)和單項(xiàng)設(shè)計(jì)中，都應(yīng)持續(xù)地開展方案優(yōu)化，比較不同方案的所帶來品質(zhì)、進(jìn)度、成本等方面的差異。各相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)交叉協(xié)調(diào)一致，避免專業(yè)沖突和錯(cuò)、漏、碰、缺，降低糾錯(cuò)成本。密切關(guān)注和準(zhǔn)確掌握有關(guān)新政策和新規(guī)范，最大限度地應(yīng)用其中有利于降低成本的規(guī)定。取得設(shè)計(jì)單位配合：應(yīng)做好與設(shè)計(jì)單位的溝通工作，著力取得設(shè)計(jì)單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計(jì)合同中，將需要設(shè)計(jì)單位給予的工作配合事項(xiàng)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，清晰、明確地表述在設(shè)計(jì)合同中。成本控制原則項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)階段-原則持續(xù)優(yōu)化各專業(yè)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化緊扣規(guī)范建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、室內(nèi)、景觀項(xiàng)目成本管理設(shè)計(jì)階段案例分析項(xiàng)目成本管理設(shè)計(jì)階段案例分析初始設(shè)計(jì)-總平面設(shè)計(jì)描述：地塊共設(shè)置四個(gè)出入口。初始設(shè)計(jì)-總平面設(shè)計(jì)描述：地塊共設(shè)置四個(gè)出入口。設(shè)計(jì)描述：地塊出入口減少為兩個(gè)。優(yōu)化設(shè)計(jì)-總平面設(shè)計(jì)描述：地塊出入口減少為兩個(gè)。優(yōu)化設(shè)計(jì)-總平面在滿足規(guī)范及物業(yè)管理要求的前提下，應(yīng)控制出入口數(shù)量，同一地塊的車庫與人行入口宜歸結(jié)到一起，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以控制項(xiàng)目后期的運(yùn)營成本。總結(jié)和啟示在滿足規(guī)范及物業(yè)管理要求的前提下，應(yīng)控制出入口經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)面積計(jì)算人防綠地率其他機(jī)動(dòng)車位減少地庫覆土不計(jì)容部分；規(guī)劃局與房地局差異盡量減少必建部分單方鋼筋、砼含量；窗地比；建筑周長面積比；層高；……配比、自上而下經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)面積人防綠地率其他機(jī)動(dòng)車位減少地庫覆土不計(jì)容部分初始設(shè)計(jì)-停車方式（聯(lián)排）設(shè)計(jì)描述：別墅區(qū)域地庫頂覆土較淺，對景觀種植帶來困難；別墅主體下方地下室底板報(bào)建層高不足2.2米，增加了施工成本和驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)；地下室頂板標(biāo)高超過周邊城市道路平均標(biāo)高1.5米，不符合當(dāng)?shù)匾?guī)范等。

應(yīng)付驗(yàn)收需要回填部分初始設(shè)計(jì)-停車方式（聯(lián)排）設(shè)計(jì)描述：應(yīng)付驗(yàn)設(shè)計(jì)描述：別墅區(qū)域覆土1.5米，基本不影響景觀種植和綠地率計(jì)算；別墅主體下的地下室-3.0米標(biāo)高部分,埋深未超3米，繳納人防異地建設(shè)費(fèi)少；地下室頂板標(biāo)高符合當(dāng)?shù)匾?guī)范。優(yōu)化設(shè)計(jì)-停車方式（聯(lián)排）設(shè)計(jì)描述：優(yōu)化設(shè)計(jì)-停車方式（聯(lián)排）1、應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位、成本控制要求，并結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)范和相關(guān)政府部門的要求，選擇最適合各項(xiàng)目高層區(qū)域的地庫形式；2、在項(xiàng)目定位較高、成本指標(biāo)允許的情況下，可以采用全地下停車方式；3、在中等定位項(xiàng)目、成本指標(biāo)較低的情況下，除必建人防區(qū)域外，推薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需要考慮是否算容積率?？偨Y(jié)和啟示1、應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位、成本控制要求，并結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)范和相關(guān)政府部1)地下室輪廓線應(yīng)平直方正，無用的面積一定要剔除；2）柱網(wǎng)布置應(yīng)符合車位及行車道模數(shù)，達(dá)到緊湊布置；3）避免行車道靠地下室外墻布置；4）避免布置平行或斜向車位；5）設(shè)備房及非機(jī)動(dòng)車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位；6）設(shè)備用房勉強(qiáng)夠用即可，不能有富余；7）人防口部設(shè)施應(yīng)布置在不影響停車的地方?？偨Y(jié)和啟示–提高停車效率的關(guān)鍵措施1)地下室輪廓線應(yīng)平直方正，無用的面積一定要剔除；總結(jié)和確定建筑方案時(shí)，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)成本的增加。平面布置軸線不對齊×軸線對齊

√確定建筑方案時(shí)，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面考慮建造當(dāng)廚房、衛(wèi)生間等房間需要通過凹槽采光時(shí)，凹槽寬度不小于1.8m，深寬比不大于4。平面布置深寬比過大×深寬比小√當(dāng)廚房、衛(wèi)生間等房間需要通過凹槽采光時(shí)，凹體形系數(shù)：建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值。（為滿足節(jié)能和成本控制要求，根據(jù)國家及地方節(jié)能規(guī)范控制建筑物體形系數(shù)，避免凹凸過于復(fù)雜的輪廓設(shè)計(jì)，體型系數(shù)盡量小于0.35。）節(jié)能設(shè)計(jì)–體型系數(shù)輪廓復(fù)雜×輪廓簡單

√體形系數(shù)：建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比節(jié)能設(shè)計(jì)–體型系數(shù)體型系數(shù)如相差3%，可售面積單方成本增加約100元/平方米。（09年數(shù)據(jù)）

節(jié)能設(shè)計(jì)–體型系數(shù)體型系數(shù)如相差3%，可售面積單方成本增節(jié)能設(shè)計(jì)–外墻門窗節(jié)能設(shè)計(jì)–外墻門窗1、節(jié)能計(jì)算中門窗的選型，一般北面的要求會(huì)相對較高。對于各個(gè)朝向的門窗方式，須讓設(shè)計(jì)院反復(fù)計(jì)算幾輪，直至權(quán)衡計(jì)算的值盡量接近50%。2、門窗的成本控制中，采用塑鋼中空即能達(dá)到斷橋鋁合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推薦使用塑鋼門窗。3、在塑鋼窗的應(yīng)用中需要注意以下幾點(diǎn)：a）塑鋼窗的中間的承鋼必須滿足變形計(jì)算，因?yàn)樗茕摰拈T窗較重，對塑鋼門窗開啟扇的大小需要有規(guī)定，一般寬度不大于750，高度不大于1500；

b）平開門尺寸較大，不建議采用塑鋼材料；

c）推拉門塑鋼門對五金件要求較高，現(xiàn)場施工需要注意?？偨Y(jié)和啟示總結(jié)和啟示初始設(shè)計(jì)–層高選擇設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高為3米。初始設(shè)計(jì)–層高選擇設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高為3米。優(yōu)化設(shè)計(jì)–層高選擇設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高全部改為2.9米。優(yōu)化設(shè)計(jì)–層高選擇設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高全部改為2.9米應(yīng)綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時(shí)考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高。

層高每增加0.1m，造價(jià)增加該層造價(jià)的約3-5%。總結(jié)和啟示應(yīng)綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時(shí)考慮長期的初始設(shè)計(jì)–外立面設(shè)計(jì)1、基座部分三層，局部四層，全部為干掛石材；2、每四層設(shè)計(jì)有橫向線條；3、線條全部為GRC材質(zhì)。初始設(shè)計(jì)–外立面設(shè)計(jì)1、基座部分三層，局部四層，全部為干優(yōu)化設(shè)計(jì)-外立面設(shè)計(jì)

1、基座部分改為兩層，局部三層，材質(zhì)為仿石涂料，只在門頭近人尺度使用石材；2、每四層的橫向線條取消；3、線條盡量采用混凝土澆筑。優(yōu)化設(shè)計(jì)-外立面設(shè)計(jì)1、基座部分改為兩層，局部三層，材建筑風(fēng)格在符合項(xiàng)目定位的同時(shí)應(yīng)盡量簡化，建議在建筑方案設(shè)計(jì)階段，應(yīng)控制立面裝飾線條和裝飾構(gòu)件的數(shù)量、裙房的層數(shù)、立面造型或構(gòu)架的復(fù)雜程度、陽臺和門窗上下口線條、玻璃幕墻和異形玻璃的使用，并選用成本較低的欄桿、百頁做法等。總結(jié)和啟示建筑風(fēng)格在符合項(xiàng)目定位的同時(shí)應(yīng)盡量簡化，建議在初始設(shè)計(jì)-會(huì)所設(shè)計(jì)描述：會(huì)所建筑面積約2500平米，且占地面積較大。初始設(shè)計(jì)-會(huì)所設(shè)計(jì)描述：會(huì)所建筑面積約2500平米，且占優(yōu)化設(shè)計(jì)–會(huì)所設(shè)計(jì)描述：將臨時(shí)售樓處置于商業(yè)內(nèi)，極大地降低了前期投入和后期運(yùn)營成本。優(yōu)化設(shè)計(jì)–會(huì)所設(shè)計(jì)描述：將臨時(shí)售樓處置于商業(yè)內(nèi)，極大地降1、會(huì)所的位置應(yīng)根據(jù)開發(fā)順序與樣板示范區(qū)統(tǒng)一考慮，并考慮便于控制樣板區(qū)（特別是臨時(shí)樣板區(qū)）面積和成本的方案。2、會(huì)所的功能設(shè)置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位與相關(guān)部門共同確定，同時(shí)考慮會(huì)所的后期運(yùn)營成本。3、應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、項(xiàng)目定位、成本控制目標(biāo)等因素，對會(huì)所的面積進(jìn)行合理控制?？偨Y(jié)和啟示1、會(huì)所的位置應(yīng)根據(jù)開發(fā)順序與樣板示范區(qū)統(tǒng)一考慮，并考慮便于設(shè)計(jì)變更簽證率=由設(shè)計(jì)原因?qū)е碌暮炞C總金額/工程合同金額（通過對施工圖階段設(shè)計(jì)成果質(zhì)量的控制，來減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費(fèi)用的發(fā)生。）設(shè)計(jì)變更營銷類客戶需求競爭需求施工錯(cuò)誤施工困難施工進(jìn)度要求超成本目標(biāo)設(shè)計(jì)優(yōu)化設(shè)計(jì)錯(cuò)誤設(shè)計(jì)缺漏補(bǔ)充設(shè)計(jì)二次設(shè)計(jì)現(xiàn)場條件很多項(xiàng)目由設(shè)計(jì)失誤所帶來設(shè)計(jì)變更占總建造成本的3-10％，其中重復(fù)性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。施工類設(shè)計(jì)類設(shè)計(jì)變更簽證率=由設(shè)計(jì)原因?qū)е碌暮炞C總金額/工程合同設(shè)計(jì)變更的控制策略策略一策略二策略三建立施工圖階段的長期合作伙伴甲方不斷完善的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)成果給予設(shè)計(jì)單位合理的設(shè)計(jì)周期設(shè)計(jì)變更的控制策略策略一策略二策略三建立施工圖階段的長期合作后期運(yùn)營在車輛頻繁通過