房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理課件

房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理承上—PMO經(jīng)營(yíng)“駕駛艙”開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈專業(yè)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理承上—1承上—PMO經(jīng)營(yíng)“駕駛艙”利潤(rùn)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目管理“大運(yùn)營(yíng)”開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈專業(yè)業(yè)務(wù)承上—PMO經(jīng)營(yíng)“駕駛艙”利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目“大運(yùn)營(yíng)”開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈2啟下—項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)4個(gè)月8個(gè)月3庫(kù)存2個(gè)月【開(kāi)工】【開(kāi)盤】首開(kāi)取證庫(kù)存30%建造取證量3個(gè)月經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正周期12個(gè)月“4832”能力！資金占用現(xiàn)金流回正啟下—項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)4個(gè)月【開(kāi)工】【開(kāi)盤】首開(kāi)取證庫(kù)存30%3項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系在于保障戰(zhàn)略匹配、組織有效、流程可行、有效落地、高效決策，且通常為多重目標(biāo)組合、隨時(shí)監(jiān)控/調(diào)整計(jì)劃、及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)航向，“管一年，看三年”，調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏，保證業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)......3項(xiàng)機(jī)制3個(gè)會(huì)議3級(jí)計(jì)劃3層組織集團(tuán)→事業(yè)部→項(xiàng)目榮譽(yù)排名問(wèn)責(zé)機(jī)制經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)懲橫向2會(huì)+縱向1會(huì)重大節(jié)點(diǎn)（集團(tuán)）里程碑節(jié)點(diǎn)（事業(yè)部）主項(xiàng)計(jì)劃（項(xiàng)目）“3-3-3-3”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系戰(zhàn)略組織流程決策計(jì)劃監(jiān)控評(píng)價(jià)目標(biāo)啟下—項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系在于保障戰(zhàn)略匹配、組織有效、流4計(jì)劃管理與快周轉(zhuǎn)快周轉(zhuǎn)計(jì)劃管理實(shí)現(xiàn)節(jié)奏效率能力項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程項(xiàng)目獲取項(xiàng)目策劃方案設(shè)計(jì)示范區(qū)打造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)施工產(chǎn)品交付項(xiàng)目銷售計(jì)劃管理與快周轉(zhuǎn)快周轉(zhuǎn)計(jì)劃管理實(shí)現(xiàn)節(jié)奏能力項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程項(xiàng)目516年項(xiàng)目計(jì)劃管理怎么樣？》》效率》》節(jié)奏16年項(xiàng)目計(jì)劃管理怎么樣？》》效率》》節(jié)奏6城市兵棋推演城市目標(biāo)16年實(shí)現(xiàn)最快項(xiàng)目開(kāi)盤工期重慶“7”“10.1”天津“8”“9.7”上海“8”無(wú)新盤沈陽(yáng)“7”“7.7”合肥“6”“5.6”杭州“8”“7.2”北京8個(gè)月（剛需）11-13個(gè)月（商辦）“15.8”長(zhǎng)沙“7”無(wú)新盤武漢保9爭(zhēng)8破7“13.1”蘇州保8、爭(zhēng)7、破6“9.4”南京“8”“11.8”備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止10月15日，扣除春節(jié)影響16年兵棋推演目標(biāo)，3個(gè)城市實(shí)現(xiàn)推演目標(biāo)！16年項(xiàng)目計(jì)劃管理→1）效率城市兵棋推演城市目標(biāo)16年實(shí)現(xiàn)最快項(xiàng)目開(kāi)盤工期重慶“7”“17破“6”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)！合肥事業(yè)部陶沖湖項(xiàng)目拿地→開(kāi)盤5.6個(gè)月朗香書(shū)院項(xiàng)目拿地→開(kāi)盤6.0個(gè)月備注：以上工期僅扣除春節(jié)施工影響16年項(xiàng)目計(jì)劃管理→1）效率案例“合肥破六項(xiàng)目案例分享”破“6”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)！合肥事業(yè)部備注：以上工期僅扣除春節(jié)施工影響8標(biāo)準(zhǔn)工期2016年首開(kāi)項(xiàng)目實(shí)際工期0.53.57.78.9方案批復(fù)定位示范區(qū)開(kāi)放開(kāi)盤1.05.710.611.5方案批復(fù)定位示范區(qū)開(kāi)放開(kāi)盤15年首開(kāi)效率實(shí)際工期1.05.79.211.116年項(xiàng)目計(jì)劃管理→1）效率1、定位及方案批復(fù)效率仍遲緩，與15年開(kāi)盤項(xiàng)目持平2、樣板示范區(qū)開(kāi)放效率有所下降，較15年開(kāi)盤項(xiàng)目水平下降0.7個(gè)月；3、拿地到開(kāi)盤周期有所下降，較15年開(kāi)盤項(xiàng)目水平下降0.4個(gè)月；標(biāo)準(zhǔn)工期2016年首開(kāi)項(xiàng)目實(shí)際工期0.53.57.78.9方9紅旗版工期2016年首開(kāi)項(xiàng)目-投前與投后實(shí)際工期0.433.97.99.7方案批復(fù)定位示范區(qū)開(kāi)放開(kāi)盤1.05.710.611.5方案批復(fù)定位示范區(qū)開(kāi)放開(kāi)盤1、拿地時(shí)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃排布比較激進(jìn)；2、拿地后還原項(xiàng)目真實(shí)面目16年項(xiàng)目計(jì)劃管理→1）效率紅旗版工期2016年首開(kāi)項(xiàng)目-投前與投后實(shí)際工期0.433.1016年項(xiàng)目計(jì)劃管理→2）節(jié)奏城市項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間合肥陶沖湖別院2016/7/17合肥朗香書(shū)院2016/7/23合肥鉑悅·廬州府2016/8/6浙江時(shí)代城2016/6/24蘇南壹號(hào)院2016/4/10沈陽(yáng)旭輝錦堂2016/7/23重慶江山樾2016/5/28南京鉑悅金陵2016/6/25蘇州鉑悅犀湖2016/7/30南京鉑悅秦淮2016/10/19武漢鈺龍半島2016/10/13北京七號(hào)院2016/10/15北京26街區(qū)2016/6/30天津陸號(hào)院2016/10/22沈陽(yáng)峰尚2016/10/30北京一合相2016/10/31杭州糧食倉(cāng)庫(kù)2016/12/28下半年開(kāi)盤12個(gè)上半年開(kāi)盤5個(gè)下半年開(kāi)盤項(xiàng)目占七成！第四季度開(kāi)盤項(xiàng)目占四成！16年項(xiàng)目計(jì)劃管理→2）節(jié)奏城市項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間合肥陶沖湖別院21116年項(xiàng)目計(jì)劃管理→2）節(jié)奏竣備交付項(xiàng)目集中在6月份及12月份！已實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)26個(gè)16年竣工數(shù)12個(gè)16年項(xiàng)目計(jì)劃管理→2）節(jié)奏竣備交付項(xiàng)目集中在6月份及12月1216年項(xiàng)目計(jì)劃管理效率：整體未提升！節(jié)奏：還是不均衡！16年項(xiàng)目計(jì)劃管理效率：整體未提升！13項(xiàng)目計(jì)劃管理維度：項(xiàng)目全周期過(guò)程管控三分管理：分級(jí)分階段分職能招商業(yè)態(tài)規(guī)劃確認(rèn)主力店合同簽訂及一般商戶合同簽訂30%以上一般商戶合同簽訂50%一般商戶合同簽訂80%商業(yè)接管大于2000平米店鋪及主力店進(jìn)場(chǎng)裝修商業(yè)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目獲取前期決策規(guī)劃設(shè)計(jì)示范區(qū)打造工程施工產(chǎn)品交付拿地排布計(jì)劃項(xiàng)目交底項(xiàng)目定位會(huì)戰(zhàn)略規(guī)劃會(huì)項(xiàng)目目標(biāo)版確定跟投方案完成審批方案批復(fù)樣板區(qū)開(kāi)工樣板區(qū)開(kāi)放施工證預(yù)售證開(kāi)發(fā)貸商業(yè)開(kāi)工達(dá)預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗(yàn)收開(kāi)盤銷售交付證大產(chǎn)證報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目銷售開(kāi)發(fā)貸招采總包項(xiàng)目計(jì)劃管理維度：項(xiàng)目全周期過(guò)程管控招商業(yè)態(tài)規(guī)劃確認(rèn)項(xiàng)目獲取14項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目獲取拿地排布計(jì)劃項(xiàng)目交底1、激進(jìn)型/烏龜型2、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)面積/成本/進(jìn)度/某事業(yè)部項(xiàng)目拿地排布相當(dāng)于項(xiàng)目模擬演練！現(xiàn)狀：拿地階段計(jì)劃排布不合理某事業(yè)部項(xiàng)目[案例][案例]項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目獲取拿地排布計(jì)劃1、激進(jìn)型/烏龜型某事業(yè)部項(xiàng)15項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目獲取拿地排布計(jì)劃項(xiàng)目交底要求：拿地排計(jì)劃，6個(gè)一定要“明白”總圖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工期地塊現(xiàn)狀政策基本摸底營(yíng)銷策略樣板區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目獲取拿地排布計(jì)劃要求：拿地排計(jì)劃，6個(gè)一定要16項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目獲取拿地排布計(jì)劃項(xiàng)目交底合作項(xiàng)目交底合作協(xié)議交底項(xiàng)目費(fèi)用-營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、成本費(fèi)用比例確定資金支付：關(guān)注投入和回款清算：重點(diǎn)關(guān)注清算時(shí)點(diǎn)前期營(yíng)銷-項(xiàng)目定位、方案、價(jià)格、營(yíng)銷動(dòng)作“三會(huì)職責(zé)要求”計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷價(jià)格、成本變化的控制派駐人員職責(zé)、要求、檔案、資料信息月報(bào)披露要求項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目獲取拿地排布計(jì)劃合作項(xiàng)目交底合作協(xié)議交底項(xiàng)目17項(xiàng)目計(jì)劃管理前期決策項(xiàng)目定位會(huì)戰(zhàn)略規(guī)劃會(huì)項(xiàng)目目標(biāo)版確定跟投方案完成審批“兩會(huì)”順利召開(kāi)！不光是組織者，更多是參與者！[案例]項(xiàng)目計(jì)劃管理前期決策項(xiàng)目定位會(huì)“兩會(huì)”順利召開(kāi)！[案例]18項(xiàng)目計(jì)劃管理前期決策項(xiàng)目定位會(huì)戰(zhàn)略規(guī)劃會(huì)項(xiàng)目目標(biāo)版確定跟投方案完成審批項(xiàng)目目標(biāo)版確定定什么！怎么定！口徑！項(xiàng)目計(jì)劃管理前期決策項(xiàng)目定位會(huì)項(xiàng)目目標(biāo)版確定19現(xiàn)狀：分期把控弱[案例]1、無(wú)專項(xiàng)交圈機(jī)制，分期調(diào)整隨意2、分期與標(biāo)段互相混合3、分期與后期驗(yàn)收規(guī)劃不匹配項(xiàng)目計(jì)劃管理前期決策項(xiàng)目定位會(huì)戰(zhàn)略規(guī)劃會(huì)項(xiàng)目目標(biāo)版確定跟投方案完成審批現(xiàn)狀：分期把控弱[案例]1、無(wú)專項(xiàng)交圈機(jī)制，分期調(diào)整隨意項(xiàng)目20要求：強(qiáng)分期把控+分期專題會(huì)項(xiàng)目計(jì)劃管理前期決策“利潤(rùn)或現(xiàn)金流導(dǎo)向”原則“規(guī)模適當(dāng)”原則“資金使用最大化”原則“合理稅務(wù)籌劃”原則“營(yíng)銷策略”原則“產(chǎn)品合理搭配”原則“利于規(guī)劃驗(yàn)收、交付結(jié)轉(zhuǎn)”原則要求：強(qiáng)分期把控+分期專題會(huì)項(xiàng)目計(jì)劃管理前期決策“利潤(rùn)或現(xiàn)金21項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售證報(bào)批報(bào)建影響報(bào)批報(bào)建的因素政府政策影響：政府調(diào)控、限價(jià)。。。合作方影響：收并購(gòu)、合作邊界不清晰、合作方遺留問(wèn)題、國(guó)企施工總包公開(kāi)招標(biāo)。。。。規(guī)劃技術(shù)條件影響：報(bào)規(guī)面積、技術(shù)規(guī)范。。。。公司內(nèi)部需求與政府需求之間的差異。。。政府領(lǐng)導(dǎo)政績(jī)、個(gè)人喜好。。。。項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證報(bào)批報(bào)建影響報(bào)批報(bào)建的因素22項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售證報(bào)批報(bào)建[案例]無(wú)法上半年搶收，立冬入市很無(wú)奈！項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證報(bào)批報(bào)建[案例]無(wú)法上半年23項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售證報(bào)批報(bào)建[案例]犧牲上半年開(kāi)盤目標(biāo)，保證開(kāi)盤價(jià)格！項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證報(bào)批報(bào)建[案例]犧牲上半年24項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售證報(bào)批報(bào)建合作方國(guó)資，施工總包招標(biāo)必須公開(kāi)招標(biāo)，周期拉長(zhǎng)，影響施工證合作協(xié)議規(guī)劃邊界未搞清楚，導(dǎo)致拆遷、補(bǔ)地價(jià)等等問(wèn)題合作方不配合，前期推不動(dòng)！[案例]項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證報(bào)批報(bào)建合作方國(guó)資，施工總25項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售證報(bào)批報(bào)建k10的三幢高層調(diào)成了階梯狀，面積及貨值指標(biāo)壓在K9和K7領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人喜好開(kāi)盤延后5個(gè)月！[案例]項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證報(bào)批報(bào)建k10的三幢高層調(diào)26項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售證報(bào)批報(bào)建規(guī)劃條件[案例]項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證報(bào)批報(bào)建規(guī)劃條件[案例]27項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售證報(bào)批報(bào)建預(yù)測(cè)面積&實(shí)測(cè)面積補(bǔ)差及賠償業(yè)主：5000萬(wàn)左右！利潤(rùn)下降！實(shí)測(cè)建筑面積預(yù)測(cè)建筑面積。未超出-3%的建筑面積約為：1900平方米。退還業(yè)主補(bǔ)差金額約為：3000萬(wàn)，超出-3%的建筑面積約為：700平方米，需雙倍賠償，退還業(yè)主補(bǔ)差金額約為：2000萬(wàn)。[案例]項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證報(bào)批報(bào)建預(yù)測(cè)面積&實(shí)測(cè)面積28項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售證報(bào)批報(bào)建一圖指導(dǎo)一套系統(tǒng)的報(bào)建流程總圖（已進(jìn)入城區(qū)、目標(biāo)城區(qū)）三案例庫(kù)1、以往項(xiàng)目出現(xiàn)過(guò)的報(bào)建案例總結(jié)2、其他公司報(bào)建案例分享兩表支撐表一：報(bào)批報(bào)建工作指南表表二：報(bào)建細(xì)化專項(xiàng)計(jì)劃表（關(guān)鍵點(diǎn)）四廣播1、政策動(dòng)態(tài)2、技術(shù)規(guī)范變化要求方向框架項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證報(bào)批報(bào)建一圖指導(dǎo)三案例庫(kù)兩29項(xiàng)目計(jì)劃管理開(kāi)發(fā)貸前期融資開(kāi)發(fā)貸關(guān)注點(diǎn)：1、融資額度2、放款時(shí)間3、實(shí)際放款額度4、還款時(shí)間項(xiàng)目計(jì)劃管理開(kāi)發(fā)貸前期融資關(guān)注點(diǎn)：30項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工樣板區(qū)開(kāi)放開(kāi)工達(dá)預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗(yàn)收現(xiàn)狀：專項(xiàng)計(jì)劃失守開(kāi)工管控放任示范區(qū)展示延后工程搶工能力弱政府停工等影響項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工開(kāi)工現(xiàn)狀：專項(xiàng)計(jì)劃失31項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工樣板區(qū)開(kāi)放開(kāi)工達(dá)預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗(yàn)收[案例][案例]項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工開(kāi)工[案例][案例]32項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工樣板區(qū)開(kāi)放開(kāi)工達(dá)預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗(yàn)收要求：抓專項(xiàng)計(jì)劃，保關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工開(kāi)工要求：抓專項(xiàng)計(jì)劃33項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工樣板區(qū)開(kāi)放開(kāi)工達(dá)預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗(yàn)收要求：控開(kāi)工，彈性供項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工開(kāi)工要求：控開(kāi)工，彈34項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工樣板區(qū)開(kāi)放開(kāi)工達(dá)預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗(yàn)收要求：控開(kāi)工，彈性供三表一表銷售計(jì)劃表流量控制表銷售去化表供應(yīng)計(jì)劃表開(kāi)工申請(qǐng)單項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工開(kāi)工要求：控開(kāi)工，彈35項(xiàng)目計(jì)劃管理開(kāi)盤銷售項(xiàng)目銷售把控：貨值定調(diào)價(jià)開(kāi)盤前專項(xiàng)計(jì)劃（銷售合同、營(yíng)銷說(shuō)辭等等）[案例]項(xiàng)目計(jì)劃管理開(kāi)盤銷售項(xiàng)目銷售把控：貨值定調(diào)價(jià)[案例]36項(xiàng)目計(jì)劃管理產(chǎn)品交付交付證大產(chǎn)證關(guān)注點(diǎn)：1、交付時(shí)間、交付條件2、驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)3、交付證取得必備條件4、大產(chǎn)證取得必備條件5、交付滿意度6、復(fù)盤防索賠！項(xiàng)目計(jì)劃管理產(chǎn)品交付交付證關(guān)注點(diǎn)：防索賠！37風(fēng)險(xiǎn)把控及辨別意識(shí)不夠開(kāi)盤時(shí)間延期5個(gè)月！三個(gè)不能不能看合作方是本土企業(yè)就不防范證照風(fēng)險(xiǎn)不能只關(guān)注規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)而不管下級(jí)辦事人員不能用人不當(dāng)，耽誤報(bào)批報(bào)建，延遲開(kāi)盤案例分享:收并購(gòu)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)關(guān)注點(diǎn)及項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建問(wèn)題項(xiàng)目計(jì)劃管理[案例]風(fēng)險(xiǎn)把控及辨別意識(shí)不夠開(kāi)盤時(shí)間延期5個(gè)月！三個(gè)不能不能看合作38項(xiàng)目計(jì)劃管理招商業(yè)態(tài)規(guī)劃確認(rèn)主力店合同簽訂及一般商戶合同簽訂30%以上一般商戶合同簽訂50%一般商戶合同簽訂80%商業(yè)接管大于2000平米店鋪及主力店進(jìn)場(chǎng)裝修商業(yè)開(kāi)業(yè)商業(yè)指標(biāo)定位產(chǎn)品線租金測(cè)算、成本控制招商運(yùn)營(yíng)開(kāi)業(yè)》》韓赟總分享項(xiàng)目計(jì)劃管理招商業(yè)態(tài)規(guī)劃確認(rèn)商業(yè)指標(biāo)》》韓赟總分享39項(xiàng)目計(jì)劃管理總結(jié):1、想的多-全周期過(guò)程把控2、懂的全-業(yè)務(wù)邏輯清楚+專業(yè)知識(shí)支撐3、看的清-分級(jí)把控、風(fēng)險(xiǎn)判別4、會(huì)的多-制度工具項(xiàng)目計(jì)劃管理總結(jié):4017計(jì)劃管理與快周轉(zhuǎn)管控方向17計(jì)劃管理與快周轉(zhuǎn)管控方向411、體系優(yōu)化、制度明確、工具搭建強(qiáng)過(guò)程管控機(jī)制強(qiáng)化預(yù)警巡檢機(jī)制優(yōu)化獎(jiǎng)罰機(jī)制1、體系優(yōu)化、制度明確、工具搭建強(qiáng)過(guò)程管控機(jī)制強(qiáng)化預(yù)警巡檢機(jī)422、PMO人員計(jì)劃能力提升業(yè)務(wù)能力計(jì)劃管理能力階段計(jì)劃編制能力計(jì)劃分解能力計(jì)劃監(jiān)控能力計(jì)劃解決問(wèn)題能力計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)判別能力P：專業(yè)M：綜合O：客觀2、PMO人員計(jì)劃能力提升業(yè)務(wù)能力計(jì)劃管理能力階段計(jì)劃編制能43快周轉(zhuǎn)能力-能力提升1、選好項(xiàng)目的能力（拿好地）項(xiàng)目拓展前期階段對(duì)擬選擇項(xiàng)目深入細(xì)致研究能力2、精確產(chǎn)品定位能為（精準(zhǔn)快速定位）前期精準(zhǔn)快速的產(chǎn)品市場(chǎng)、產(chǎn)品定位能力3、較強(qiáng)的設(shè)計(jì)管理能力（前期設(shè)計(jì)能力）重點(diǎn)是前期概念性規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)能力4、產(chǎn)品的復(fù)制能力（產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化）5、快速的供方招標(biāo)、采購(gòu)能力6、快速施工組織能力（樣板區(qū)提前實(shí)施快速開(kāi)放）7、團(tuán)隊(duì)協(xié)作、執(zhí)行能力五大業(yè)務(wù)模塊部門（營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、配套、成本、工程）整體協(xié)助運(yùn)作提升能力8、資源快速整合能力9、快速的決策能力3、練內(nèi)功-“兵棋推演”快周轉(zhuǎn)能力-能力提升1、選好項(xiàng)目的能力（拿好地）3、練內(nèi)功-44房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理課件45謝謝謝謝46房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理承上—PMO經(jīng)營(yíng)“駕駛艙”開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈專業(yè)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理承上—47承上—PMO經(jīng)營(yíng)“駕駛艙”利潤(rùn)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目管理“大運(yùn)營(yíng)”開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈專業(yè)業(yè)務(wù)承上—PMO經(jīng)營(yíng)“駕駛艙”利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目“大運(yùn)營(yíng)”開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈48啟下—項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)4個(gè)月8個(gè)月3庫(kù)存2個(gè)月【開(kāi)工】【開(kāi)盤】首開(kāi)取證庫(kù)存30%建造取證量3個(gè)月經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正周期12個(gè)月“4832”能力！資金占用現(xiàn)金流回正啟下—項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)4個(gè)月【開(kāi)工】【開(kāi)盤】首開(kāi)取證庫(kù)存30%49項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系在于保障戰(zhàn)略匹配、組織有效、流程可行、有效落地、高效決策，且通常為多重目標(biāo)組合、隨時(shí)監(jiān)控/調(diào)整計(jì)劃、及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)航向，“管一年，看三年”，調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏，保證業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)......3項(xiàng)機(jī)制3個(gè)會(huì)議3級(jí)計(jì)劃3層組織集團(tuán)→事業(yè)部→項(xiàng)目榮譽(yù)排名問(wèn)責(zé)機(jī)制經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)懲橫向2會(huì)+縱向1會(huì)重大節(jié)點(diǎn)（集團(tuán)）里程碑節(jié)點(diǎn)（事業(yè)部）主項(xiàng)計(jì)劃（項(xiàng)目）“3-3-3-3”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系戰(zhàn)略組織流程決策計(jì)劃監(jiān)控評(píng)價(jià)目標(biāo)啟下—項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系在于保障戰(zhàn)略匹配、組織有效、流50計(jì)劃管理與快周轉(zhuǎn)快周轉(zhuǎn)計(jì)劃管理實(shí)現(xiàn)節(jié)奏效率能力項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程項(xiàng)目獲取項(xiàng)目策劃方案設(shè)計(jì)示范區(qū)打造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)施工產(chǎn)品交付項(xiàng)目銷售計(jì)劃管理與快周轉(zhuǎn)快周轉(zhuǎn)計(jì)劃管理實(shí)現(xiàn)節(jié)奏能力項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程項(xiàng)目5116年項(xiàng)目計(jì)劃管理怎么樣？》》效率》》節(jié)奏16年項(xiàng)目計(jì)劃管理怎么樣？》》效率》》節(jié)奏52城市兵棋推演城市目標(biāo)16年實(shí)現(xiàn)最快項(xiàng)目開(kāi)盤工期重慶“7”“10.1”天津“8”“9.7”上?！?”無(wú)新盤沈陽(yáng)“7”“7.7”合肥“6”“5.6”杭州“8”“7.2”北京8個(gè)月（剛需）11-13個(gè)月（商辦）“15.8”長(zhǎng)沙“7”無(wú)新盤武漢保9爭(zhēng)8破7“13.1”蘇州保8、爭(zhēng)7、破6“9.4”南京“8”“11.8”備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止10月15日，扣除春節(jié)影響16年兵棋推演目標(biāo)，3個(gè)城市實(shí)現(xiàn)推演目標(biāo)！16年項(xiàng)目計(jì)劃管理→1）效率城市兵棋推演城市目標(biāo)16年實(shí)現(xiàn)最快項(xiàng)目開(kāi)盤工期重慶“7”“153破“6”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)！合肥事業(yè)部陶沖湖項(xiàng)目拿地→開(kāi)盤5.6個(gè)月朗香書(shū)院項(xiàng)目拿地→開(kāi)盤6.0個(gè)月備注：以上工期僅扣除春節(jié)施工影響16年項(xiàng)目計(jì)劃管理→1）效率案例“合肥破六項(xiàng)目案例分享”破“6”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)！合肥事業(yè)部備注：以上工期僅扣除春節(jié)施工影響54標(biāo)準(zhǔn)工期2016年首開(kāi)項(xiàng)目實(shí)際工期0.53.57.78.9方案批復(fù)定位示范區(qū)開(kāi)放開(kāi)盤1.05.710.611.5方案批復(fù)定位示范區(qū)開(kāi)放開(kāi)盤15年首開(kāi)效率實(shí)際工期1.05.79.211.116年項(xiàng)目計(jì)劃管理→1）效率1、定位及方案批復(fù)效率仍遲緩，與15年開(kāi)盤項(xiàng)目持平2、樣板示范區(qū)開(kāi)放效率有所下降，較15年開(kāi)盤項(xiàng)目水平下降0.7個(gè)月；3、拿地到開(kāi)盤周期有所下降，較15年開(kāi)盤項(xiàng)目水平下降0.4個(gè)月；標(biāo)準(zhǔn)工期2016年首開(kāi)項(xiàng)目實(shí)際工期0.53.57.78.9方55紅旗版工期2016年首開(kāi)項(xiàng)目-投前與投后實(shí)際工期0.433.97.99.7方案批復(fù)定位示范區(qū)開(kāi)放開(kāi)盤1.05.710.611.5方案批復(fù)定位示范區(qū)開(kāi)放開(kāi)盤1、拿地時(shí)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃排布比較激進(jìn)；2、拿地后還原項(xiàng)目真實(shí)面目16年項(xiàng)目計(jì)劃管理→1）效率紅旗版工期2016年首開(kāi)項(xiàng)目-投前與投后實(shí)際工期0.433.5616年項(xiàng)目計(jì)劃管理→2）節(jié)奏城市項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間合肥陶沖湖別院2016/7/17合肥朗香書(shū)院2016/7/23合肥鉑悅·廬州府2016/8/6浙江時(shí)代城2016/6/24蘇南壹號(hào)院2016/4/10沈陽(yáng)旭輝錦堂2016/7/23重慶江山樾2016/5/28南京鉑悅金陵2016/6/25蘇州鉑悅犀湖2016/7/30南京鉑悅秦淮2016/10/19武漢鈺龍半島2016/10/13北京七號(hào)院2016/10/15北京26街區(qū)2016/6/30天津陸號(hào)院2016/10/22沈陽(yáng)峰尚2016/10/30北京一合相2016/10/31杭州糧食倉(cāng)庫(kù)2016/12/28下半年開(kāi)盤12個(gè)上半年開(kāi)盤5個(gè)下半年開(kāi)盤項(xiàng)目占七成！第四季度開(kāi)盤項(xiàng)目占四成！16年項(xiàng)目計(jì)劃管理→2）節(jié)奏城市項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間合肥陶沖湖別院25716年項(xiàng)目計(jì)劃管理→2）節(jié)奏竣備交付項(xiàng)目集中在6月份及12月份！已實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)26個(gè)16年竣工數(shù)12個(gè)16年項(xiàng)目計(jì)劃管理→2）節(jié)奏竣備交付項(xiàng)目集中在6月份及12月5816年項(xiàng)目計(jì)劃管理效率：整體未提升！節(jié)奏：還是不均衡！16年項(xiàng)目計(jì)劃管理效率：整體未提升！59項(xiàng)目計(jì)劃管理維度：項(xiàng)目全周期過(guò)程管控三分管理：分級(jí)分階段分職能招商業(yè)態(tài)規(guī)劃確認(rèn)主力店合同簽訂及一般商戶合同簽訂30%以上一般商戶合同簽訂50%一般商戶合同簽訂80%商業(yè)接管大于2000平米店鋪及主力店進(jìn)場(chǎng)裝修商業(yè)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目獲取前期決策規(guī)劃設(shè)計(jì)示范區(qū)打造工程施工產(chǎn)品交付拿地排布計(jì)劃項(xiàng)目交底項(xiàng)目定位會(huì)戰(zhàn)略規(guī)劃會(huì)項(xiàng)目目標(biāo)版確定跟投方案完成審批方案批復(fù)樣板區(qū)開(kāi)工樣板區(qū)開(kāi)放施工證預(yù)售證開(kāi)發(fā)貸商業(yè)開(kāi)工達(dá)預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗(yàn)收開(kāi)盤銷售交付證大產(chǎn)證報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目銷售開(kāi)發(fā)貸招采總包項(xiàng)目計(jì)劃管理維度：項(xiàng)目全周期過(guò)程管控招商業(yè)態(tài)規(guī)劃確認(rèn)項(xiàng)目獲取60項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目獲取拿地排布計(jì)劃項(xiàng)目交底1、激進(jìn)型/烏龜型2、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)面積/成本/進(jìn)度/某事業(yè)部項(xiàng)目拿地排布相當(dāng)于項(xiàng)目模擬演練！現(xiàn)狀：拿地階段計(jì)劃排布不合理某事業(yè)部項(xiàng)目[案例][案例]項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目獲取拿地排布計(jì)劃1、激進(jìn)型/烏龜型某事業(yè)部項(xiàng)61項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目獲取拿地排布計(jì)劃項(xiàng)目交底要求：拿地排計(jì)劃，6個(gè)一定要“明白”總圖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工期地塊現(xiàn)狀政策基本摸底營(yíng)銷策略樣板區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目獲取拿地排布計(jì)劃要求：拿地排計(jì)劃，6個(gè)一定要62項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目獲取拿地排布計(jì)劃項(xiàng)目交底合作項(xiàng)目交底合作協(xié)議交底項(xiàng)目費(fèi)用-營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、成本費(fèi)用比例確定資金支付：關(guān)注投入和回款清算：重點(diǎn)關(guān)注清算時(shí)點(diǎn)前期營(yíng)銷-項(xiàng)目定位、方案、價(jià)格、營(yíng)銷動(dòng)作“三會(huì)職責(zé)要求”計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷價(jià)格、成本變化的控制派駐人員職責(zé)、要求、檔案、資料信息月報(bào)披露要求項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目獲取拿地排布計(jì)劃合作項(xiàng)目交底合作協(xié)議交底項(xiàng)目63項(xiàng)目計(jì)劃管理前期決策項(xiàng)目定位會(huì)戰(zhàn)略規(guī)劃會(huì)項(xiàng)目目標(biāo)版確定跟投方案完成審批“兩會(huì)”順利召開(kāi)！不光是組織者，更多是參與者！[案例]項(xiàng)目計(jì)劃管理前期決策項(xiàng)目定位會(huì)“兩會(huì)”順利召開(kāi)！[案例]64項(xiàng)目計(jì)劃管理前期決策項(xiàng)目定位會(huì)戰(zhàn)略規(guī)劃會(huì)項(xiàng)目目標(biāo)版確定跟投方案完成審批項(xiàng)目目標(biāo)版確定定什么！怎么定！口徑！項(xiàng)目計(jì)劃管理前期決策項(xiàng)目定位會(huì)項(xiàng)目目標(biāo)版確定65現(xiàn)狀：分期把控弱[案例]1、無(wú)專項(xiàng)交圈機(jī)制，分期調(diào)整隨意2、分期與標(biāo)段互相混合3、分期與后期驗(yàn)收規(guī)劃不匹配項(xiàng)目計(jì)劃管理前期決策項(xiàng)目定位會(huì)戰(zhàn)略規(guī)劃會(huì)項(xiàng)目目標(biāo)版確定跟投方案完成審批現(xiàn)狀：分期把控弱[案例]1、無(wú)專項(xiàng)交圈機(jī)制，分期調(diào)整隨意項(xiàng)目66要求：強(qiáng)分期把控+分期專題會(huì)項(xiàng)目計(jì)劃管理前期決策“利潤(rùn)或現(xiàn)金流導(dǎo)向”原則“規(guī)模適當(dāng)”原則“資金使用最大化”原則“合理稅務(wù)籌劃”原則“營(yíng)銷策略”原則“產(chǎn)品合理搭配”原則“利于規(guī)劃驗(yàn)收、交付結(jié)轉(zhuǎn)”原則要求：強(qiáng)分期把控+分期專題會(huì)項(xiàng)目計(jì)劃管理前期決策“利潤(rùn)或現(xiàn)金67項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售證報(bào)批報(bào)建影響報(bào)批報(bào)建的因素政府政策影響：政府調(diào)控、限價(jià)。。。合作方影響：收并購(gòu)、合作邊界不清晰、合作方遺留問(wèn)題、國(guó)企施工總包公開(kāi)招標(biāo)。。。。規(guī)劃技術(shù)條件影響：報(bào)規(guī)面積、技術(shù)規(guī)范。。。。公司內(nèi)部需求與政府需求之間的差異。。。政府領(lǐng)導(dǎo)政績(jī)、個(gè)人喜好。。。。項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證報(bào)批報(bào)建影響報(bào)批報(bào)建的因素68項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售證報(bào)批報(bào)建[案例]無(wú)法上半年搶收，立冬入市很無(wú)奈！項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證報(bào)批報(bào)建[案例]無(wú)法上半年69項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售證報(bào)批報(bào)建[案例]犧牲上半年開(kāi)盤目標(biāo)，保證開(kāi)盤價(jià)格！項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證報(bào)批報(bào)建[案例]犧牲上半年70項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售證報(bào)批報(bào)建合作方國(guó)資，施工總包招標(biāo)必須公開(kāi)招標(biāo)，周期拉長(zhǎng)，影響施工證合作協(xié)議規(guī)劃邊界未搞清楚，導(dǎo)致拆遷、補(bǔ)地價(jià)等等問(wèn)題合作方不配合，前期推不動(dòng)！[案例]項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證報(bào)批報(bào)建合作方國(guó)資，施工總71項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售證報(bào)批報(bào)建k10的三幢高層調(diào)成了階梯狀，面積及貨值指標(biāo)壓在K9和K7領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人喜好開(kāi)盤延后5個(gè)月！[案例]項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證報(bào)批報(bào)建k10的三幢高層調(diào)72項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售證報(bào)批報(bào)建規(guī)劃條件[案例]項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證報(bào)批報(bào)建規(guī)劃條件[案例]73項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售證報(bào)批報(bào)建預(yù)測(cè)面積&實(shí)測(cè)面積補(bǔ)差及賠償業(yè)主：5000萬(wàn)左右！利潤(rùn)下降！實(shí)測(cè)建筑面積預(yù)測(cè)建筑面積。未超出-3%的建筑面積約為：1900平方米。退還業(yè)主補(bǔ)差金額約為：3000萬(wàn)，超出-3%的建筑面積約為：700平方米，需雙倍賠償，退還業(yè)主補(bǔ)差金額約為：2000萬(wàn)。[案例]項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證報(bào)批報(bào)建預(yù)測(cè)面積&實(shí)測(cè)面積74項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證預(yù)售證報(bào)批報(bào)建一圖指導(dǎo)一套系統(tǒng)的報(bào)建流程總圖（已進(jìn)入城區(qū)、目標(biāo)城區(qū)）三案例庫(kù)1、以往項(xiàng)目出現(xiàn)過(guò)的報(bào)建案例總結(jié)2、其他公司報(bào)建案例分享兩表支撐表一：報(bào)批報(bào)建工作指南表表二：報(bào)建細(xì)化專項(xiàng)計(jì)劃表（關(guān)鍵點(diǎn)）四廣播1、政策動(dòng)態(tài)2、技術(shù)規(guī)范變化要求方向框架項(xiàng)目計(jì)劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)施工證報(bào)批報(bào)建一圖指導(dǎo)三案例庫(kù)兩75項(xiàng)目計(jì)劃管理開(kāi)發(fā)貸前期融資開(kāi)發(fā)貸關(guān)注點(diǎn)：1、融資額度2、放款時(shí)間3、實(shí)際放款額度4、還款時(shí)間項(xiàng)目計(jì)劃管理開(kāi)發(fā)貸前期融資關(guān)注點(diǎn)：76項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工樣板區(qū)開(kāi)放開(kāi)工達(dá)預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗(yàn)收現(xiàn)狀：專項(xiàng)計(jì)劃失守開(kāi)工管控放任示范區(qū)展示延后工程搶工能力弱政府停工等影響項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工開(kāi)工現(xiàn)狀：專項(xiàng)計(jì)劃失77項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工樣板區(qū)開(kāi)放開(kāi)工達(dá)預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗(yàn)收[案例][案例]項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工開(kāi)工[案例][案例]78項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工樣板區(qū)開(kāi)放開(kāi)工達(dá)預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗(yàn)收要求：抓專項(xiàng)計(jì)劃，保關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工開(kāi)工要求：抓專項(xiàng)計(jì)劃79項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工樣板區(qū)開(kāi)放開(kāi)工達(dá)預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)封頂完成外立面落架精裝修竣工備案驗(yàn)收要求：控開(kāi)工，彈性供項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工程施工樣板區(qū)開(kāi)工開(kāi)工要求：控開(kāi)工，彈80項(xiàng)目計(jì)劃管理示范區(qū)打造工