合肥廬陽項目設(shè)計任務書課件

合肥廬陽項目規(guī)劃設(shè)計任務書戴德梁行上海工業(yè)部提交2012年7月合肥廬陽項目規(guī)劃設(shè)計任務書戴德梁行上海工業(yè)部提交0項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設(shè)計建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案本項目開發(fā)類型項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本1研發(fā)辦公類地產(chǎn)物流倉儲類地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概念工業(yè)房地產(chǎn)又可以從不同的產(chǎn)業(yè)角度分為：物流類地產(chǎn)、科學園類（研發(fā)辦公類）地產(chǎn)、以及制造業(yè)類地產(chǎn)生產(chǎn)制造類地產(chǎn)多在W類土地上開發(fā)，但在M類土地上開發(fā)在很多地區(qū)也沒有受到限制；傳統(tǒng)的低端倉儲多以磚混和簡易彩鋼板為主，結(jié)構(gòu)簡單，租金低廉，但不能滿足高端物流，特別是一些國際性第三方物流公司的需要；現(xiàn)代高標準倉庫多以混凝土和鋼結(jié)構(gòu)為主，輔以高層高、卸貨月臺、噴淋系統(tǒng)等特點，從層數(shù)上更突破了原來倉庫單層的限制，出現(xiàn)了立體多層高標倉庫;物流類地產(chǎn)是目前市場上最具活力的工業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域，目前已進入該領(lǐng)域的代表包括：Prologis，MapleTree，NewCity，Gazaley，深圳赤灣等多在C6類土地上開發(fā)，但在M類土地上開發(fā)在很多地區(qū)也沒有受到限制；研發(fā)辦公類地產(chǎn)的目標客戶是高端的研發(fā)和總部類企業(yè)，產(chǎn)品特征與辦公樓比較接近，但在層高、承重、電力、通信等方面的要求又接近于工業(yè)廠房；研發(fā)辦公類地產(chǎn)通常位于市郊接合部，需要一定的軌道交通系統(tǒng)，園區(qū)要有一定的中高端住宅與商業(yè)配套支持，從而利于高教育人口的招募；研發(fā)辦公類地產(chǎn)也是目前市場上比較活躍的工業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域，目前已進入該領(lǐng)域的代表包括：新加坡騰飛（Ascendas）集團，MapleTreeIndustry，大連軟件園等在M類土地上開發(fā)；制造業(yè)類地產(chǎn)是最傳統(tǒng)的工業(yè)廠房地產(chǎn)開發(fā)，客戶目標是各種類型的制造業(yè)企業(yè)；制造業(yè)類地產(chǎn)包括了單層/多層，混凝土/鋼結(jié)構(gòu)等多種類型，電力/層高/承重是其中比較重要的因素；制造業(yè)類地產(chǎn)不是海外投資商的主要投資方向，即使有也是以單個項目的售后回租為主。目前開發(fā)制造業(yè)類地產(chǎn)（多為小型標準廠房園區(qū)）的多為國內(nèi)中小型地產(chǎn)投資商工業(yè)地產(chǎn)分類研發(fā)辦公類地產(chǎn)物流倉儲類地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概念工業(yè)房地產(chǎn)又可以從不同的2所有的產(chǎn)品類型有單一型和混合型多種組合模式。其中混合型一般有兩種形式：生產(chǎn)制造+物流倉儲、生產(chǎn)制造+研發(fā)辦公。單一型產(chǎn)品多適合地塊面積偏小、區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位明顯的項目，如上海金橋officepark就是以純商務園區(qū)產(chǎn)品為主的高端工業(yè)地產(chǎn)項目；對于某些專業(yè)型投資商或開發(fā)商來說，開發(fā)的產(chǎn)品多為單一型產(chǎn)品且規(guī)模較大?；旌闲彤a(chǎn)品大多適合項目規(guī)模較大，或者是一些周邊環(huán)境和市場仍處于發(fā)展期的項目。工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品類型物流倉儲類單層多層立體（2-3層）多層普通生產(chǎn)制造類多層（3-5層）雙層單層研發(fā)辦公類低密度獨棟或聯(lián)排（3-5層）小高層（8-12層）高層（12層以上）工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)類型所有的產(chǎn)品類型有單一型和混合型多種組合模式。其中混合型一般有3本項目包含兩大職能，屬于混合型開發(fā)：立足區(qū)域成熟的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和國家對戰(zhàn)略性性新產(chǎn)業(yè)的政策導向，大力發(fā)展先進制造業(yè)；抓住長三角經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)升級和合肥城市地位提升的機遇，有選擇地導入現(xiàn)代服務業(yè)。本項目應包含先進制造業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)兩大功能區(qū)，屬于混合型開發(fā)。本項目的兩大職能先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)本項目的地產(chǎn)開發(fā)類型生產(chǎn)制造類地產(chǎn)研發(fā)辦公類地產(chǎn)本項目包含兩大職能，屬于混合型開發(fā)：本項目的兩大職能先進制造4項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設(shè)計建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案參考案例介紹研發(fā)辦公類園區(qū)參數(shù)生產(chǎn)制造類園區(qū)參數(shù)項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本5參考案例—生產(chǎn)制造類園區(qū)參數(shù)結(jié)論：政府主導的生產(chǎn)制造園區(qū)一般比企業(yè)主導的容積率高。

原因：政府主導的生產(chǎn)制造業(yè)園區(qū)面向的都是較高端的先進制造企業(yè)，以輕型生產(chǎn)為主，廠房的層數(shù)較高；而企業(yè)主導的生產(chǎn)制造園區(qū)的客戶參差不齊，許多面向重型生產(chǎn)企業(yè)，廠房高度受限。企業(yè)長期持有項目往往比短期銷售項目容積率低。

原因：長期持有關(guān)注真實的租賃需求，注重產(chǎn)品的使用性；而短期銷售也關(guān)注投資需求，更加注重產(chǎn)品的投資性。3.企業(yè)主導的產(chǎn)品比政府主導的產(chǎn)品單體面積更小，分割更加靈活，對市場的適應性較好。參考案例—生產(chǎn)制造類園區(qū)參數(shù)結(jié)論：6項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設(shè)計建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案參考案例介紹研發(fā)辦公類園區(qū)參數(shù)生產(chǎn)制造類園區(qū)參數(shù)項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本7參考案例—研發(fā)辦公類園區(qū)參數(shù)參考案例—研發(fā)辦公類園區(qū)參數(shù)8續(xù)表：參考案例—研發(fā)辦公類園區(qū)參數(shù)結(jié)論：由政府主導的研發(fā)辦公園區(qū)的容積率顯著低于政企合作和企業(yè)主導的園區(qū)，其中政企合作的園區(qū)又低于企業(yè)主導的園區(qū)。這是因為政府主導的園區(qū)主要面向高層次客戶，這類客戶對綠地和景觀的要求很高。從地區(qū)差異上來講，容積率低于1.0的園區(qū)主要集中在上海，南京等商務環(huán)境較好的城市也有一些；二線城市研發(fā)辦公產(chǎn)業(yè)園容積率普遍較高，無錫有些項目甚至達到2.0。企業(yè)主導的產(chǎn)品比政府主導的產(chǎn)品單體面積更小，形態(tài)更加靈活，對市場的適應性較好。續(xù)表：參考案例—研發(fā)辦公類園區(qū)參數(shù)結(jié)論：9項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設(shè)計建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案參考案例介紹研發(fā)辦公類園區(qū)參數(shù)生產(chǎn)制造類園區(qū)參數(shù)項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本10參考案例—創(chuàng)智天地園區(qū)位置：創(chuàng)智天地位于上海市楊浦區(qū)江灣五角場城市副中心的核心地帶，是上海市實施“知識創(chuàng)新型城市”主戰(zhàn)略社會發(fā)展重大功能性項目。它與眾多知名學府為鄰，臨近中環(huán)線，軌道交通十號線直達。開發(fā)背景：創(chuàng)智天地（KIC）由楊浦區(qū)政府和瑞安房地產(chǎn)聯(lián)手規(guī)劃開發(fā)，其中瑞安方面占七成股權(quán)、楊浦政府方面占三成股權(quán)。項目由2005年開工建設(shè)，目前園區(qū)已形成創(chuàng)智天地廣場、創(chuàng)智坊和創(chuàng)智天地科技園三大功能區(qū)。園區(qū)指標：占地84萬平方米，總建筑面積超過100萬平方米，容積率1.2。園區(qū)特點：創(chuàng)智天地的規(guī)劃和靈感來自美國舊金山硅谷和法國巴黎左岸。硅谷執(zhí)著于科技創(chuàng)新和企業(yè)精神；左岸則散發(fā)著濃烈的藝術(shù)學術(shù)氣息。這兩個舉世聞名的社區(qū)，周邊都有著名高等學府和各類科研試驗室，豐富的人文資源，強大的創(chuàng)意和學術(shù)知識背景，使其成為具有極高商業(yè)價值和廣闊創(chuàng)業(yè)空間的社區(qū)。創(chuàng)智天地打破了傳統(tǒng)經(jīng)濟模式與社區(qū)理念的界限，打造“三區(qū)共融”的理念。它將大學校區(qū)，社區(qū)，科技園區(qū)“三區(qū)”融合為一體，力求人與人之間的即時交流，行業(yè)與行業(yè)間的即時互動，能夠滿足知識工作者休閑生活、學習、分享知識、溝通合作的地方，同時也是各大學、研發(fā)機構(gòu)、大小企業(yè)、基金及現(xiàn)代化服務業(yè)等等的經(jīng)濟互動平臺。

園區(qū)基本情況參考案例—創(chuàng)智天地園區(qū)位置：創(chuàng)智天地位于上海市楊浦區(qū)江灣五角11參考案例—創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地廣場創(chuàng)智天地廣場是整個創(chuàng)智天地的核心區(qū)。創(chuàng)智天地廣場的智能化辦公樓將匯集國內(nèi)外高科技企業(yè)的研發(fā)部門、設(shè)計創(chuàng)意中心和服務中心。大學、科研機構(gòu)、創(chuàng)業(yè)小公司、風險投資基金、現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)以它為中心。同時，智能化辦公樓環(huán)繞著一個大型的下沉式廣場，首層和地下一層會進駐各國餐飲品牌，廣場上還會定期舉行活動，為知識工作者、藝術(shù)家、創(chuàng)業(yè)者們營造一個可以廣泛交流的環(huán)境。創(chuàng)智天地科技園創(chuàng)智天地廣場以北規(guī)劃為規(guī)模宏大的創(chuàng)智天地科技園,計劃發(fā)展為較高標準的研發(fā)中心。定位方向為打造成中國的數(shù)碼社區(qū)，是“未來城市”的發(fā)展藍圖。科技園將遵循創(chuàng)智天地整體的發(fā)展規(guī)劃，具體發(fā)展仍在與楊浦區(qū)政府磋商。物業(yè)特點:

萬兆主干光纖無縫電信訊號覆蓋及有備份的全程雙路通訊線路

可靠，即時的社區(qū)間多網(wǎng)融合和高速互聯(lián)

24小時自動監(jiān)控系統(tǒng)

離線式保安巡邏系統(tǒng)

自動門控系統(tǒng)

紅外線保安探測系統(tǒng)

綜合性樓宇管理系統(tǒng)

電腦停車管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)物業(yè)情況參考案例—創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地廣場創(chuàng)智天地科技園物業(yè)特點:

萬兆12參考案例—創(chuàng)智天地江灣體育中心修復后的江灣體育中心主體包括足球場、綜合體育館、室內(nèi)游泳館等場館。能容納四萬多人的橢圓形足球場有著上海市最大的體育功能性草坪；綜合體育館提供籃球、排球、羽毛球、乒乓球等項目；游泳館常年提供溫水，擁有50米標準泳道；此外，還有室外球場的籠式足球和網(wǎng)球。創(chuàng)智坊位于創(chuàng)智天地廣場以西；是不同國際級設(shè)計大師的創(chuàng)意杰作，將多層建筑與庭院式花園結(jié)合，外觀/色彩極富個性。房型設(shè)計將居住與辦公功能合為一體，在居住環(huán)境上更適合于年輕的創(chuàng)業(yè)者們的工作習慣和生活方式，并且從生活設(shè)施、配套服務等方面也提供便利。長約七百米的林蔭大道“大學路”直通復旦大學，貫穿整個創(chuàng)智坊直達創(chuàng)智天地下沉式廣場。這里不僅有年輕人喜愛的咖啡、風味小食、茶道、藝廊、書吧、小飾品等各種風情小店，還有各種為居民們生活細節(jié)服務的配套設(shè)施，如數(shù)碼沖印、干洗及小便利店等。

配套設(shè)施參考案例—創(chuàng)智天地江灣體育中心創(chuàng)智坊配套設(shè)施13參考案例—創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地最大的亮點在于貼近市場的開發(fā)模式，以及整體綜合性功能的打造，學院機構(gòu)社區(qū)型園區(qū)的概念在整個項目中得以展現(xiàn)；政企合作開發(fā)的模式更是在政府扶持方面得到了大力支持，完善的政策扶持，以及開發(fā)商聯(lián)合的國際化孵化平臺的搭建，為目標企業(yè)客戶提供了良好的技術(shù)和資金支持環(huán)境。一流開發(fā)商結(jié)合一流設(shè)施合作伙伴為園區(qū)打造出以一套獨具特色的現(xiàn)代化、科技化、高端化的管理系統(tǒng)，成為對創(chuàng)新創(chuàng)意型企業(yè)最大的吸引力?？山梃b的成功因素園區(qū)總體評價創(chuàng)智天地作為政企合作項目，項目自誕生之日起，就一直備受關(guān)注。作為一家打造過上海新天地的開發(fā)商，瑞安地產(chǎn)的創(chuàng)意實力實在是令人關(guān)注，給項目帶來了極大的活力和特色。同時結(jié)合復旦等知名大學機構(gòu)的優(yōu)勢資源，依托良好的人才基礎(chǔ)，成為上海乃至全國具有特殊代表意義的創(chuàng)業(yè)型商務園區(qū)之一。租售價格：園區(qū)產(chǎn)業(yè)物業(yè)全部以租賃方式運營，目前創(chuàng)智天地廣場的的租金在3-5.5元/平方米/天之間，物業(yè)費21.00元/平米/月。創(chuàng)智天地廣場及創(chuàng)智坊第一期商務樓的入駐率高達99.6%。各機構(gòu)類型包括跨國機構(gòu)27%，國內(nèi)機構(gòu)73%，其中高科技企業(yè)38%，多媒體創(chuàng)意公司14%，學術(shù)科研機構(gòu)6%，咨詢培訓機構(gòu)18%，投資服務機構(gòu)20%以及其他相關(guān)機構(gòu)4%。參考案例—創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地最大的亮點在于貼近市場的開發(fā)模式，14參考案例—金橋officepark一期規(guī)劃平面圖項目位置：上海金橋OfficePark（金橋現(xiàn)代服務業(yè)集聚園）位于上海金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)，碧云社區(qū)的北側(cè)，毗鄰其綜合配套園區(qū)。開發(fā)商背景介紹：項目由金橋開發(fā)區(qū)主體開發(fā)機構(gòu)“金橋集團”負責全面規(guī)劃和開發(fā)運營，整體規(guī)劃分三期開發(fā)。項目一期總投資為4億人民幣。項目一二期的設(shè)計由中海設(shè)計院完成，三四期的設(shè)計由中石化設(shè)計院完成。園區(qū)指標：一期：占地：22萬平方米，總建筑面積：4萬平方米。二期：占地：98.12萬平方米，總建筑面積：136.32萬平方米；建筑密度：37%，綠化率：35%三期：占地：102.58萬平方米，總建筑面積：97.98萬平方米；規(guī)劃建筑密度：35%，規(guī)劃綠化率：30%配套情況：區(qū)內(nèi)修建了一個人工湖，沿湖設(shè)置了如員工餐廳、咖啡廳等綜合餐飲設(shè)施，同時在園區(qū)臨金橋路一側(cè)，開辟了一條綠地休閑帶，集高檔餐飲、休閑設(shè)施于一體，形成了一個獨具特色的高檔商務休閑區(qū)。入駐企業(yè)：園區(qū)基本情況一期實景鳥瞰圖參考案例—金橋officepark一期規(guī)劃平面圖項目位置：15參考案例—金橋officepark園區(qū)一期于2004年開工建設(shè)，目前已經(jīng)發(fā)展成熟?？偨ㄖ娣e4萬平米，包括大中小三種類型物業(yè)，單體面積在4000-6000平方米，每棟樓宇均有獨立的地下停車空間，因此地面綠化率更高，園區(qū)整體生態(tài)環(huán)境布置非常有序。每棟樓宇的建筑形態(tài)都各具特色，沒有完全相同的結(jié)構(gòu)，但風格統(tǒng)一，形成了獨具特色的建筑風格。園區(qū)多數(shù)建筑為定建項目，如摩托羅拉中國總部等。園區(qū)產(chǎn)業(yè)樓開發(fā)情況參考案例—金橋officepark園區(qū)一期于2004年開工16參考案例—金橋officepark園區(qū)配套服務項目位置碧云國際社區(qū)位于中國上海浦東新區(qū)腹部，占地總面積約4平方公里，為迄今上海規(guī)模最大、社區(qū)配套功能最完善、綜合環(huán)境最具創(chuàng)意特色的新型國際社區(qū)，同時也是上海最適宜外籍人士居住的國際社區(qū)之一。

開發(fā)背景碧云國際社區(qū)由上海金橋（集團）有限公司、上海金橋出口加工區(qū)開發(fā)股份有限公司和上海金橋出口加工區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司全面負責規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)。整個國際社區(qū)布局由城市道路劃分為18個地塊，它西起黑松路，東至金橋路；北起楊高路，南至云間路。目前以“碧云品牌”為系列，投資建成了碧云別墅，碧云花園等歐美風格的涉外高檔住宅小區(qū)，總建筑面積達20余萬平方米。

項目特色碧云國際社區(qū)堪稱“綠色社區(qū)”，在上海創(chuàng)立了“環(huán)境先行”的開發(fā)模式，是上海首個通過ISO14001環(huán)境質(zhì)量體系和ISO19001質(zhì)量認證的國際社區(qū)。社區(qū)環(huán)境保護和管理標準已達到國際水準，整個社區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，根據(jù)不同的地域和功能，因地制宜合理布置人工生態(tài)植物群落，設(shè)有防護林綠帶、道路綠地、居住區(qū)綠地和公用綠地等，人均擁有綠地相當于美國新建城市的綠化水平。碧云國際社區(qū)具有“小聯(lián)合國”之美稱，目前已集聚了來自世界60多個國家和地區(qū)近1000余戶外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90％左右。全球500強企業(yè)中，已有26家跨國公司亞太區(qū)總裁和高級執(zhí)行官級別的外籍人士入駐社區(qū)。據(jù)預測，今后3年內(nèi)，碧云國際社區(qū)外籍人士家庭的集聚度將發(fā)展至5000余戶，成為上海和浦東新區(qū)外籍人士家庭集聚度最密集的國際社區(qū)。另據(jù)統(tǒng)計，目前碧云別墅的常年出租率近100％，碧云花園一期高級公寓的常年出租率在90％以上，新推出的碧云花園二期公寓出租率亦處于高峰階段。整個社區(qū)已形成以“碧云品牌”為主體，以境外人士為目標群的高檔住宅產(chǎn)品，社區(qū)呈現(xiàn)出濃厚、現(xiàn)代和時尚的國際化社區(qū)。參考案例—金橋officepark園區(qū)配套服務項目位置開發(fā)17參考案例—金橋officepark碧云別墅I-III期由102棟北美風格的獨立花園別墅組成，北起碧云路，南至明月路，西臨藍桉路，東接黃楊路，為美加木結(jié)構(gòu)式住宅，占地面積18.5萬平方米。別墅采用澳大利亞設(shè)計師的規(guī)劃方案，其最主要特色是規(guī)劃了蜿蜒曲折的河道，為小區(qū)營造了最具靈性的自然景觀。

碧云花園是具有濃厚上海歷史底蘊的住宅建筑群，為美國學院派建筑風格。小區(qū)占地面積6.1萬平方米，與碧云體育休閑中心一街之隔，它北起藍天路，南至碧云路，西臨藍桉路，東接黃楊路，總建筑面積約11.9萬平方米。采用圍合式組團設(shè)計，中央為會所和公共綠地，三個角形成獨立而又互有聯(lián)系的三個組團，小區(qū)公寓總計356套，標準房型有三房、四房、五房、復式等，面積有217~466平方米不等。同時碧云花園I期在會所的服務功能方面獨具匠心，會所內(nèi)設(shè)有室內(nèi)游泳館、休閑咖啡吧、兒童游戲房、健身中心、桑拿房、舞蹈房、多功能廳等。

其他設(shè)施社區(qū)內(nèi)設(shè)有中國銀行、工商銀行等多家金融服務機構(gòu);華美達酒店、碧云鉆石酒店公寓等為境外人士提供優(yōu)良、周到服務。同時建有天主教和基督教教堂，充分考慮到境外人士的全方位生活需求。居住設(shè)施華美達酒店碧云鉆石酒店公寓教堂碧云花園一期碧云別墅參考案例—金橋officepark碧云別墅I-III期由118參考案例—金橋officepark教育機構(gòu)：社區(qū)內(nèi)建有專供外籍人士子女就讀的上海協(xié)和國際學校、上海德威英國學校、由歐盟資助的中歐國際工商學院、九年一貫制寄宿制平和雙語學校等涉外學校，以及針對學齡前兒童的“兒童藝廊早教中心”體育休閑：建有開放式的碧云體育休閑中心，美格菲健身中心是上海金橋（集團）有限公司與國際IHRSA組織成員美格菲投入巨資共同建設(shè)的上海最大型的運動俱樂部，俱樂部已有4個綠茵草地網(wǎng)球場、8個國際標準羽毛球場、5個壁球館以及1個恒溫游泳池、兒童游樂健身區(qū)，并配有設(shè)施齊全的健身房、體操房、咖啡休閑吧和豪華的美格菲菲熏SPA等。體育休閑中心附近建有國際標準的足球場和橄欖球場。商業(yè)購物：社區(qū)內(nèi)引入了家樂福、百安居等大型商業(yè)設(shè)施，碧云體育休閑中心還引入了迪卡儂運動產(chǎn)品超市、松坊進口食品超市、中圖書店、伊人畫廊、Lee’sDécor、米蘭站飾品店等國際品牌和其它商業(yè)項目。新開發(fā)的碧云花園二期商鋪，目前已招入的商業(yè)項目包括法式西服定制店、新秀麗箱包專賣店、煙草專賣店等，并正在規(guī)劃集精品購物、休閑于一體的特色商業(yè)街。醫(yī)療保?。航ㄓ腥珖谝患抑型夂腺Y醫(yī)院華山醫(yī)院（浦東分院）、婦幼保健醫(yī)院、WorldLink診所（合資）等；并設(shè)有德真會牙科診所（日本）等保健設(shè)施。餐飲美食：碧云國際社區(qū)堪稱“世界美食城”，碧云體育休閑中心內(nèi)先后引入了卡美奧意大利餐廳、依聯(lián)墨西哥藝術(shù)餐廳、印度小廚餐廳、拉丁巴西烤肉、隆日本料理、土耳其餐廳、華越樓越南餐廳等一批世界風味的餐飲項目，同時設(shè)有苔圣園酒家、金多利川菜館、湘菜館等中國風味餐廳；星巴克咖啡吧、藍蛙美式運動酒吧，新建藍桉路木屋酒吧；并正在規(guī)劃“紅楓路餐飲酒吧街”，且紅楓路的首棟商業(yè)用房已被開發(fā)成為愛爾蘭酒吧等特色項目。參考案例—金橋officepark教育機構(gòu)：社區(qū)內(nèi)建有專供19參考案例—金橋officepark金橋商務園區(qū)的發(fā)展模式是先開發(fā)高檔現(xiàn)代的配套設(shè)施，碧云社區(qū)可以提供一切高端的配套服務內(nèi)容，人工造景形成了最明顯的園區(qū)特色，以突出配套服務設(shè)施吸引了一些國外企業(yè)的目光，為客戶所稱道；總體來講，本項目是一個相當成功的商務園區(qū)案例，最關(guān)鍵的成功要素是當?shù)嘏涮自O(shè)施齊全，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、居住環(huán)境已經(jīng)形成氣候，同時品牌的打造也非常成功，盡管物業(yè)租金相對周邊同類功能物業(yè)要高，但依然吸引一些客戶慕名而來。本項目一方面滿足了金橋園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈向高端商務類型物業(yè)的轉(zhuǎn)型的需求，另一方面由于其毗鄰的外高橋園區(qū)嚴重缺乏的商務氛圍，也在一定程度上擴大了目標客戶范圍，主要目標客戶為國外大型企業(yè)總部、研發(fā)中心或商務辦公中心等?？山梃b的成功因素園區(qū)總體評價金橋開發(fā)區(qū)作為上海開發(fā)最早，規(guī)模最大的國家級開發(fā)區(qū)之一，產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常成熟，隨著上海郊區(qū)商務辦公需求趨勢的不斷增強，以及園區(qū)內(nèi)企業(yè)品質(zhì)的不斷提升，對高端商務辦公物業(yè)的需求越來越大，金橋商務園依托碧云社區(qū)的成熟的商業(yè)和居住配套環(huán)境，成功的完成了園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的提升，項目一經(jīng)推廣，就吸引了大批大型知名企業(yè)的落戶，成為眾多跨國公司的企業(yè)總部的首選地之一。租售價格：園區(qū)物業(yè)全部以租賃方式運營，項目將近滿租，近兩年來均無客戶變化，沒有明確的市場租金。可以看出，大型企業(yè)總部對高品質(zhì)園區(qū)具有很強的穩(wěn)定性。參考案例—金橋officepark金橋商務園區(qū)的發(fā)展模式是20項目位置：金領(lǐng)之都坐落于金橋出口加工區(qū)北區(qū)核心位置，面向外高橋保稅區(qū)、張江高科園區(qū)和陸家嘴金融區(qū)，比鄰碧云社區(qū)和聯(lián)洋社區(qū)。距浦東機場15km，周邊四條規(guī)劃軌道交通直達，多條公交線路環(huán)繞。開發(fā)商背景介紹：金領(lǐng)之都是上海金陵股份有限公司重點投資的綜合商務總部園區(qū)。園區(qū)指標：園區(qū)總占地面積15.9萬㎡，建筑面積10余萬方，包含20多棟獨立建筑。園區(qū)規(guī)劃以低密度生態(tài)空間為主題，5棟研發(fā)樓，20棟獨立總部商務空間。已有美國迪堡、美國惠而浦、捷豹路虎、通用電氣、美國雅芳、等知名國際企業(yè)入駐，國內(nèi)知名企業(yè)中煙集團、國華人壽、通聯(lián)網(wǎng)絡等企業(yè)入駐。配套情況：為配合整體規(guī)劃，園區(qū)配套了較為完善的商務、生活休閑服務體系，為入園企業(yè)提供多層次全方位的服務。園區(qū)設(shè)有警務、稅務、法律等咨詢服務；也有銀行、健身中心、會議室、醫(yī)務室等；超市、咖啡廳、奶茶吧、中西餐廳等商業(yè)設(shè)施也比較豐富。園區(qū)基本情況參考案例—金領(lǐng)之都項目位置：園區(qū)基本情況參考案例—金領(lǐng)之都21參考案例—金領(lǐng)之都數(shù)量：10棟建筑面積：4023㎡單層面積：328㎡-738㎡出租形式：350㎡起租層數(shù):5層/6層高度：23.7米（1F層高4.1米，2F-5F層高3.85米，6F層高3.6米）電力：70W/㎡樓板承重：250kg/㎡（可加固）電梯：上海三菱電梯（載重1050kg；數(shù)量：2臺客梯）空調(diào)：VRV空調(diào)機組潔具：進口TOTO潔具，24小時熱水供應外墻：中空鍍膜安全玻璃幕墻及彩色鋁板窗戶：中空鍍膜安全玻璃，人造石內(nèi)窗臺園區(qū)產(chǎn)業(yè)樓基本指標——戶型一參考案例—金領(lǐng)之都數(shù)量：10棟園區(qū)產(chǎn)業(yè)樓基本指標——戶型一22參考案例—金領(lǐng)之都數(shù)量：7棟建筑面積：3829㎡單層面積：328㎡-738㎡出租形式：半棟起租（約1800㎡）層數(shù):5層/6層高度：23.7米（1F層高4.1米，2F-5F層高3.85米，6F層高3.6米）電力：70W/㎡樓板承重：250kg/㎡（可加固）電梯：上海三菱電梯（載重1050kg；數(shù)量：2臺客梯）空調(diào)：VRV空調(diào)機組潔具：進口TOTO潔具，24小時熱水供應外墻：中空鍍膜安全玻璃幕墻及彩色鋁板窗戶：中空鍍膜安全玻璃，人造石內(nèi)窗臺園區(qū)產(chǎn)業(yè)樓基本指標——戶型二參考案例—金領(lǐng)之都數(shù)量：7棟園區(qū)產(chǎn)業(yè)樓基本指標——戶型二23參考案例—金領(lǐng)之都園區(qū)產(chǎn)業(yè)樓基本指標——戶型三數(shù)量：3棟建筑面積：11546㎡單層面積：637㎡-998㎡出租形式：500㎡起租層數(shù):11層/12層高度：49.7米（1F層高5.2米，2F-12F層高3.9米）電力：70W/㎡樓板承重：250kg/㎡（可加固）電梯：上海三菱電梯（載重1050kg；數(shù)量：2臺客梯，1臺消防梯（寬度90cm）空調(diào)：VRV空調(diào)機組潔具：進口TOTO潔具，24小時熱水供應外墻：LOW-E中空安全玻璃幕墻及彩色鋁板窗戶：LOW-E中空安全玻璃，人造石內(nèi)窗臺參考案例—金領(lǐng)之都園區(qū)產(chǎn)業(yè)樓基本指標——戶型三數(shù)量：3棟24參考案例—金領(lǐng)之都園區(qū)綜合辦公樓基本指標數(shù)量：2棟建筑面積：29300㎡單層面積：1-3層單層面積3688㎡，4F-12F單層面積2030㎡出租形式：整層出租層數(shù):12層高度：53米電力：70W/㎡樓板承重：250kg/㎡（可加固）電梯：上海三菱電梯（載重1050kg；數(shù)量：2臺客梯，1臺消防梯（寬度90cm）空調(diào)：VRV空調(diào)機組潔具：進口TOTO潔具，24小時熱水供應外墻：LOW-E中空安全玻璃幕墻及彩色鋁板窗戶：LOW-E中空安全玻璃，人造石內(nèi)窗臺參考案例—金領(lǐng)之都園區(qū)綜合辦公樓基本指標數(shù)量：2棟25金領(lǐng)之都市場定位明確，面向中小體量面積段需求，與附近的知名項目金橋OfficePark形成明顯差異化。金領(lǐng)之都注重商務園區(qū)的品質(zhì)，從園區(qū)的規(guī)劃、景觀設(shè)計到外立面，都聘請國際一流的規(guī)劃設(shè)計公司量身打造。金領(lǐng)之都產(chǎn)品多樣，分割靈活，市場適應性強。可借鑒的成功因素園區(qū)總體評價金領(lǐng)之都所在的金橋出口加工區(qū)作為上海開發(fā)最早，規(guī)模最大的國家級開發(fā)區(qū)之一，產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常成熟，隨著企業(yè)對高端商務辦公物業(yè)的需求越來越大，出現(xiàn)了像金橋OfficePark這樣極高品質(zhì)的園區(qū)。金領(lǐng)之都面向市場需求更大的中小體量的辦公需求，與金橋OfficePark主推大體量總部型樓形成明顯的差異化，盡管周邊商務環(huán)境不太成熟，但還是取得了不錯的市場反響。租售價格：根據(jù)企業(yè)的品質(zhì)和租賃的面積，金領(lǐng)之都租金在2.0元/平米/天—3.0元/平米/天之間，其中20棟獨棟商務總部樓在2.8元/平米/天，高層辦公樓在2.1元/平米/天左右。參考案例—金領(lǐng)之都金領(lǐng)之都市場定位明確，面向中小體量面積段需求，與附近的知名項26參考案例—漕河涇松江高科技園園區(qū)基本情況已完工一期項目園區(qū)指標：園區(qū)已完工的一期項目占地258畝，總建筑面積為23萬平方米。其中，科技生產(chǎn)樓16棟，總建筑面積94400平方米，容積率為1.4。園區(qū)特點：園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位為新興的光儀電產(chǎn)業(yè)，以國際光儀電產(chǎn)業(yè)為主線，著力吸引國際國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)光儀電企業(yè)進駐，打造上海乃至世界范圍內(nèi)具有影響力的國際光儀電產(chǎn)業(yè)基地。園區(qū)位置：漕河涇松江高科技園東臨G60（滬杭高速），南穿莘磚公路，西接九新公路，北靠姚北路。園區(qū)距上海虹橋國際機場約15公里，距上海南站僅有8公里。周邊有地鐵一號線及九號線，毗鄰虹橋交通樞紐，徐家匯商圈，松江大學城，交通十分便捷。開發(fā)背景：漕河涇松江高科技園是由上海漕河涇開發(fā)區(qū)新經(jīng)濟園發(fā)展有限公司與上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)聯(lián)合于2006年投資組建的。園區(qū)是漕河涇國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)在上海西南地區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代服務業(yè)基地，同時也是上海微電子產(chǎn)業(yè)基地松江國際光儀電產(chǎn)業(yè)園。參考案例—漕河涇松江高科技園園區(qū)基本情況已完工一期項目園區(qū)指27參考案例—漕河涇松江高科技園產(chǎn)業(yè)物業(yè)情況已完工的一期項目目前有三種物業(yè)形態(tài)：十六棟科產(chǎn)樓、九棟研發(fā)樓和兩棟辦公樓，另外配有兩棟配套服務樓，為企業(yè)提供一體化的解決方案。一期項目入園企業(yè)：參考案例—漕河涇松江高科技園產(chǎn)業(yè)物業(yè)情況已完工的一期項目目前28參考案例—漕河涇松江高科技園租售價格：園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位比較新興，為光儀電產(chǎn)業(yè)。園區(qū)的發(fā)展也將由工廠而及研發(fā)中心、管理總部，由先進制造業(yè)而及現(xiàn)代服務業(yè)、總部經(jīng)濟。園區(qū)內(nèi)建有多種物業(yè)形態(tài)，科產(chǎn)樓、研發(fā)樓、辦公樓以及配套服務樓等各類物業(yè)形態(tài)可為企業(yè)提供一體化服務。園區(qū)臨近多條高速公路，距離地鐵一號線、九號線、上海南站以及虹橋機場都比較近，交通便捷。可借鑒的成功因素目前一期現(xiàn)房除了11#辦公樓以外其余都已租售完畢，科技廠房租金平均在1.5元/平米/天。二期已于2011年第四季度開工建設(shè)，廠房工期約1年半左右，期房租金單價1.6-1.8元/平米/天，售價約12500-14000元/平米。參考案例—漕河涇松江高科技園租售價格：園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位比較新興，29參考案例—漕河涇浦江高科技園F地塊園區(qū)基本情況園區(qū)位置：漕河涇浦江高科技園F地塊位于浦江高科技園的東部，東臨萬芳路，西至三魯路，北靠立躍路，南到江月路。毗鄰地鐵八號線的江月路站以及浦江高科站。開發(fā)背景：上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)是經(jīng)中國國務院批準的第一批以引進外資、引進國外先進技術(shù)、發(fā)展新興技術(shù)為主的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。2004年7月，漕河涇開發(fā)區(qū)擴地發(fā)展建立浦江高科技園，為國家級的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。園區(qū)指標：F地塊為標準廠房，建筑面積18萬平米，容積率為1.2。園區(qū)特點：漕河涇浦江高科技園產(chǎn)業(yè)定位明確，以高新技術(shù)電子信息產(chǎn)業(yè)為依托，集生物醫(yī)藥、環(huán)保、新能源、汽車研發(fā)為主體，并輔以現(xiàn)代生產(chǎn)性服務業(yè)聚集功能。F地塊參考案例—漕河涇浦江高科技園F地塊園區(qū)基本情況園區(qū)位置：漕河30產(chǎn)業(yè)物業(yè)情況參考案例—漕河涇浦江高科技園F地塊F一期:2006年動工,2007年底竣工，共53000平米F二期:2008年初動工,2009年初竣工，共46500平米F三期：2009年底動工，2010年底竣工,約46000平米F四期：2010年底動工，約25000平米產(chǎn)業(yè)物業(yè)情況參考案例—漕河涇浦江高科技園F地塊F一期:2031入園企業(yè)：東風電子科技股份有限公司上海普洛麥格生物產(chǎn)品有限公司和芯星通科技（北京）有限公司上海AREVA電力自動化有限公司嘉里大通物流百事公司斯派莎克工程（中國）有限公司海得控制參考案例—漕河涇浦江高科技園F地塊3M浦江基地上海市質(zhì)量監(jiān)督檢驗技術(shù)研究院市政院阿爾斯通投資有限公司入園企業(yè)：東風電子科技股份有限公司上海普洛麥格生物產(chǎn)品有限公32園區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套完善，是一個兼具研發(fā)功能、技術(shù)服務功能和高科技產(chǎn)業(yè)制造功能的科技工業(yè)園區(qū)。園區(qū)為國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，經(jīng)國務院批準建立，政策上得到了政府的支持。園區(qū)中編制了環(huán)境保護規(guī)劃，并通過ISO14000環(huán)境管理體系認證，對園區(qū)環(huán)境實行科學管理，為入園企業(yè)營造了良好的辦公環(huán)境?？山梃b的成功因素參考案例—漕河涇浦江高科技園F地塊租售價格：漕河涇浦江高科技園F地塊產(chǎn)業(yè)物業(yè)以租售結(jié)合的方式進行?，F(xiàn)房租售率為100%，租金為1.8元/平米/天，售價為9800元/平米。期房預計今年年底建設(shè)完畢，價格與現(xiàn)房相同，目前期房租售率也已經(jīng)超過50%，租售情況非常良好。園區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套完善，是一個兼具研發(fā)功能、技術(shù)服務功能和高科33參考案例—參數(shù)總結(jié)根據(jù)以上案例的數(shù)據(jù)歸納和相關(guān)的經(jīng)驗總結(jié)，可知目前市場上各種品質(zhì)的生產(chǎn)制造園區(qū)和研發(fā)辦公園區(qū)的基本指標參數(shù)如下：參考案例—參數(shù)總結(jié)根據(jù)以上案例的數(shù)據(jù)歸納和相關(guān)的經(jīng)驗總結(jié)，可34本地參考案例—合肥國家動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地項目位置：項目位于合肥高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的望江西路與創(chuàng)新大道、潛水西路、文曲路所圍繞區(qū)域。園區(qū)指標：規(guī)劃用地面積15.1萬平方米，總建筑面積57.7萬平方米，容積率為3.8。配套情況：動漫產(chǎn)業(yè)基地用地范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)綜合服務大廈(動漫大廈)、動漫主題科普展示中心、動漫產(chǎn)業(yè)辦公樓以及動漫衍生產(chǎn)品生產(chǎn)廠房等。外包軟件產(chǎn)業(yè)基地用地范圍規(guī)劃建設(shè)軟件研發(fā)中心、獨立研發(fā)樓、軟件總部大廈、公寓、產(chǎn)業(yè)服務大廈等。入駐企業(yè)：東華軟件股份公司、上海尚游網(wǎng)絡科技有限公司、幸星數(shù)字娛樂科技（北京）有限公司、山東恩源科技有限公司、西安三元創(chuàng)業(yè)投資有限公司等。

園區(qū)基本情況本地參考案例—合肥國家動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地項目位置：園區(qū)基本情況35本地參考案例—合肥國家動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地園區(qū)規(guī)劃布局本地參考案例—合肥國家動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地園區(qū)規(guī)劃布局36本地參考案例—合肥國家動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地租售價格：本項目采用以租代售的營銷模式，平均租金為0.8元/平米/天?，F(xiàn)狀評價：項目建設(shè)品質(zhì)高但沿襲合肥傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)建筑形態(tài)：單棟樓宇體量大，層數(shù)高，建筑形態(tài)單一，缺乏多樣性。本項目位于國際級開發(fā)區(qū)合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，建設(shè)品質(zhì)較高，但依然沒有突破合肥做工業(yè)園區(qū)的固有模式。主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成熟，承租能力較弱，容易搬遷，園區(qū)根植性不強：本項目主要面向動漫產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段處于起步探索期，行業(yè)發(fā)展不成熟，大多數(shù)企業(yè)盈利能力較弱，存續(xù)期較短。招商不理想，采用以租代售模式，租金較低：由于面向的主導產(chǎn)業(yè)不穩(wěn)定，企業(yè)盈利能力較差，本項目招商并不理想，招商方式以租代售為主，租金很低。本地參考案例—合肥國家動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地租售價格：現(xiàn)狀評價：37本地參考案例—濱湖辦公服務區(qū)項目概況：項目位于市濱湖新區(qū)玉龍路以東，萬泉河路以北。項目所在的濱湖新區(qū)位于主城東南部，為區(qū)域性金融中心、行政辦公中心、研發(fā)創(chuàng)意中心和商業(yè)居住中心。本項目作為濱湖新區(qū)的重要組成部分，園區(qū)定位為服務外包、電子商務基地。園區(qū)指標：一期為五幢五層科研辦公建筑，占地面積約2.3萬平米，建筑面積為5.8萬平方米，容積率為2.5；二期為14層商務辦公樓，占地面積1.8萬平米，總建筑面積約為8,7萬平方米，容積率4.7。入駐企業(yè)：

園區(qū)基本情況濱湖辦公服務區(qū)一期濱湖辦公服務區(qū)二期本地參考案例—濱湖辦公服務區(qū)項目概況：園區(qū)基本情況濱湖辦公服38本地參考案例—濱湖辦公服務區(qū)租售價格：濱湖辦公服務區(qū)物業(yè)采用全部租賃的形式，租金均價為1元/平米/天?，F(xiàn)狀評價：濱湖辦公服務區(qū)產(chǎn)業(yè)定位準確，建筑設(shè)計品質(zhì)較高，吸引了眾多知名企業(yè)入駐：其中一期包括平安數(shù)據(jù)、日本九五太維、浙江創(chuàng)嘉科技等一批在國內(nèi)外有影響力的服務外包企業(yè)，二期更是一次性出售給中國人保作為華東運營中心項目。本項目建筑空間設(shè)計很好地契合了不同規(guī)模公司的辦公需求：建筑空間從上到下依次增大，小公司在第一層，中型公司在二、三層，大型公司在四、五層；公司越大獨立性越強，公司越小可交流性越大，符合了不同公司規(guī)模所需求的公司辦公環(huán)境的選擇。配套商業(yè)設(shè)置合理，提升了園區(qū)的品質(zhì)：在建筑空間設(shè)計上，建筑的一層設(shè)置為園區(qū)服務的配套商業(yè)，和基地周圍的商業(yè)形成連續(xù)而互補的關(guān)系；二層設(shè)置為茶餐廳、咖啡間、茶室、健身房、活動室及辦公室，為園區(qū)的辦公人員提供休息、會友的空間，是園區(qū)內(nèi)與外的交流區(qū)。本地參考案例—濱湖辦公服務區(qū)租售價格：現(xiàn)狀評價：39項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設(shè)計建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案本項目開發(fā)指標項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本40本項目開發(fā)指標根據(jù)所調(diào)研的生產(chǎn)制造園區(qū)的一般情況，其容積率一般都在1.5以下，但合肥生產(chǎn)制造園區(qū)容積率普遍大于2.0，也能被市場接受。這是因為合肥較低容積率的生產(chǎn)制造園區(qū)很少，企業(yè)缺乏選擇，但隨著合肥工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，較高容積率的園區(qū)在未來市場上將面臨很大壓力。根據(jù)生產(chǎn)制造園區(qū)產(chǎn)品發(fā)展的趨勢，同時考慮合肥市場的特殊性，將本項目先進制造功能區(qū)地塊容積率控制在1.8左右。根據(jù)所調(diào)研的研發(fā)辦公園區(qū)的一般情況，租售結(jié)合項目的容積率一般在1.5以下。然而合肥目前容積率小于1.5的項目較少，像高新區(qū)和濱湖新區(qū)品質(zhì)較高的項目容積率也在2.5以上。研發(fā)辦公企業(yè)對環(huán)境要求很高，一旦市場上出現(xiàn)大量景觀綠化較好，容積率較低的產(chǎn)品，會對合肥現(xiàn)有園區(qū)構(gòu)成很大沖擊。為了降低本項目在未來面臨的市場風險，順應市場需求的變化，將研發(fā)辦公區(qū)域容積率控制在1.4左右。先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)：現(xiàn)代服務業(yè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)：本項目開發(fā)指標根據(jù)所調(diào)研的生產(chǎn)制造園區(qū)的一般情況，其容積率一41項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設(shè)計建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)方案物業(yè)配比初步方案物業(yè)開發(fā)參數(shù)項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本42本項目建筑設(shè)計初步方案—標準廠房標準廠房設(shè)計要求：從合肥市政府的角度：合肥市規(guī)定工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)廠房單體建筑面積要達到5萬平米，總共要有20萬平米的廠房面積。從市場發(fā)展趨勢角度：工業(yè)廠房可分割的最小單元面積宜在1000-1500之間。從廠房開發(fā)的經(jīng)濟性角度：層數(shù)以6層為主，如需平衡容積率要求，可適當做一些8-10層的產(chǎn)品?？紤]政府要求和市場需求，可將單體設(shè)計如下：將6棟相對獨立的標準廠房采用連廊方式組成一個單體，南部3棟建筑高度比北部低，形成南低北高之勢。本項目建筑設(shè)計初步方案—標準廠房標準廠房設(shè)計要求：考慮政府要43本項目建筑設(shè)計初步方案—研發(fā)辦公樓研發(fā)辦公樓設(shè)計要求：根據(jù)政府要求，整個園區(qū)廠房要達到20萬平米，且單體體量至少在5萬平米；根據(jù)參考案例分析和本地市場需求狀況，得出北部研發(fā)辦公區(qū)研發(fā)辦公樓樓建筑指標宜為：3-4層產(chǎn)業(yè)樓：單層面積在500左右；5-6層產(chǎn)業(yè)樓：單層面積在1000左右。3.通過連廊對各相對獨立的產(chǎn)業(yè)樓進行各種組合，構(gòu)造兩個5萬的單體。組合方式參考示例：50000=2×6000+2×5000+8×2000+8×1500本項目建筑設(shè)計初步方案—研發(fā)辦公樓研發(fā)辦公樓設(shè)計要求：組合方44項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設(shè)計建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)方案物業(yè)配比初步方案物業(yè)開發(fā)參數(shù)項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本45物業(yè)配比初步方案根據(jù)政府對工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)廠房的要求和市場需求特征，結(jié)合本地塊用地參數(shù)，給出以下兩種產(chǎn)業(yè)物業(yè)的配比方案：方案一生產(chǎn)制造區(qū)：2棟體量為5萬的標準廠房建筑群研發(fā)辦公區(qū)：1棟體量介于5-10萬的研發(fā)辦公建筑群1棟體量介于5-10萬的高層/小高層辦公建筑群方案二生產(chǎn)制造區(qū)：1棟體量介于5-10萬的標準廠房建筑群研發(fā)辦公區(qū)：2棟體量為5萬左右的研發(fā)辦公建筑群1棟體量介于5-10萬的高層/小高層辦公建筑群物業(yè)配比初步方案根據(jù)政府對工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)廠房的要求和市場需求特46方案一配套物業(yè)體量測算配套測算基本假設(shè)——園區(qū)產(chǎn)業(yè)人員估算表居住功能配套測算本項目居住配套包括生產(chǎn)制造區(qū)的員工宿舍和研發(fā)辦公去的人才公寓；員工宿舍的需求對象為全體藍領(lǐng)工人，共計2880人，考慮60%的園區(qū)住宿率、15平米的人均需求量和年流動率，共需員工宿舍1.30萬平米；人才公寓需求對象為園區(qū)管理人員和工程技術(shù)人員，共計10070人，考慮20%的需求率、30平米的人均需求量和70%的流動率，共需人才公寓1.81萬平米。方案一配套物業(yè)體量測算配套測算基本假設(shè)——園區(qū)產(chǎn)業(yè)人員估算表47方案一配套物業(yè)體量測算商業(yè)配套體量測算員工餐廳配套體量測算為了提升園區(qū)的檔次和提供完善的商務和商業(yè)配套，借鑒工業(yè)園區(qū)發(fā)展的趨勢，將本項目商業(yè)配套體量定為10%；生產(chǎn)制造區(qū)的商業(yè)配套主要為滿足員工日常生活的需要，業(yè)態(tài)包括便利店、餐飲店、銀行、網(wǎng)吧等；研發(fā)辦公園區(qū)的商業(yè)配套要滿足商務活動的需要和員工的日常需求，業(yè)態(tài)包括會議室、多功能廳、茶水吧、咖啡廳、健身房、小超市、便利店、銀行和郵局等。根據(jù)左表設(shè)定的參數(shù)，同時假定員工選擇就餐時間點近似符合標準正態(tài)分布，選取就餐人數(shù)最密集的點作為測算標準，最后得出生產(chǎn)制造區(qū)和研發(fā)辦公區(qū)的員工餐廳面積分別為1642平米和2244平米。區(qū)域方案一配套物業(yè)體量測算商業(yè)配套體量測算員工餐廳配套體量測算為48方案一物業(yè)配比方案一物業(yè)配比49方案二配套物業(yè)體量測算配套測算基本假設(shè)——園區(qū)產(chǎn)業(yè)人員估算表居住功能配套測算本項目居住配套包括生產(chǎn)制造區(qū)的員工宿舍和研發(fā)辦公去的人才公寓；員工宿舍的需求對象為全體藍領(lǐng)工人，共計3200人，考慮60%的園區(qū)住宿率、15平米的人均需求量和年流動率，共需員工宿舍1.44萬平米；人才公寓需求對象為園區(qū)管理人員和工程技術(shù)人員，共計9450人，考慮20%的需求率、30平米的人均需求量和70%的流動率，共需人才公寓1.7萬平米。方案二配套物業(yè)體量測算配套測算基本假設(shè)——園區(qū)產(chǎn)業(yè)人員估算表50方案二配套物業(yè)體量測算商業(yè)配套體量測算員工餐廳配套體量測算為了提升園區(qū)的檔次和提供完善的商務和商業(yè)配套，借鑒工業(yè)園區(qū)發(fā)展的趨勢，將本項目商業(yè)配套體量定為10%；生產(chǎn)制造區(qū)的商業(yè)配套主要為滿足員工日常生活的需要，業(yè)態(tài)包括便利店、餐飲店、銀行、網(wǎng)吧等；研發(fā)辦公園區(qū)的商業(yè)配套要滿足商務活動的需要和員工的日常需求，業(yè)態(tài)包括會議室、多功能廳、茶水吧、咖啡廳、健身房、小超市、便利店、銀行和郵局等。根據(jù)左表設(shè)定的參數(shù)，同時假定員工選擇就餐時間點近似符合標準正態(tài)分布，選取就餐人數(shù)最密集的點作為測算標準，最后得出生產(chǎn)制造區(qū)和研發(fā)辦公區(qū)的員工餐廳面積分別為1824平米和2076平米。區(qū)域方案二配套物業(yè)體量測算商業(yè)配套體量測算員工餐廳配套體量測算為51方案二物業(yè)配比方案二物業(yè)配比52項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設(shè)計建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)方案物業(yè)配比初步方案物業(yè)開發(fā)參數(shù)項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本53本項目建筑設(shè)計初步方案—各物業(yè)參數(shù)本項目建筑設(shè)計初步方案—各物業(yè)參數(shù)54項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設(shè)計建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案規(guī)劃布局初步方案周邊環(huán)境分析地塊交通現(xiàn)狀項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本55至滬陜高速至滬陜高速至市區(qū)至市區(qū)蒙城北路汲橋路沱河路本地塊源水路對外交通便利：本地塊臨近兩條快速通道蒙城北路和阜陽北路，直通高速，與外省市交通便利；快速到達主城區(qū)：本地塊離老城區(qū)僅6公里，通過兩條快速干道可迅速到達主城區(qū)；貨運條件極佳：合肥鐵路貨運北站離園區(qū)很近，并且鐵路專用線與南部地塊相切，南部地塊運輸極為方便；將有可觀人流量：源水路的開通將大大增強本地塊的通達性，增加本地塊人流量。阜陽北路靈溪路地塊交通現(xiàn)狀至滬陜高速至滬陜高速至市區(qū)至市區(qū)蒙城北路汲橋路沱河路本地塊源56項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設(shè)計建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案規(guī)劃布局初步方案周邊環(huán)境分析地塊交通現(xiàn)狀項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本57潛在商業(yè)軸潛在商業(yè)軸本地塊本地塊住宅本地塊周邊集聚了許多中小企業(yè)，但缺乏龍頭企業(yè)：本地塊周邊，特別是南面，集聚了大量機械制造、包裝印刷、鋼材配送等企業(yè)。其中，安徽省徽商鋼材市場和寶鋼鋼材配送公司均在本地塊南部。西南面近150畝的住宅小區(qū)將為區(qū)域集聚一定人氣：根據(jù)《廬陽工業(yè)區(qū)整體項目分布圖》以及現(xiàn)場調(diào)研，可知本項目西南面正在打造近150畝的住宅小區(qū)，一來可以作為本項目的居住配套，二來增加了本項目的人氣。利用現(xiàn)有貨運優(yōu)勢，引入龍頭企業(yè)，將南部地塊打造成先進制造集聚區(qū)：南部地塊應利用貨運優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，引入龍頭企業(yè)，形成整個南部區(qū)域的先進制造核心區(qū)，帶動區(qū)域發(fā)展。北部地塊應與市區(qū)聯(lián)動，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。周邊環(huán)境分析58潛在商業(yè)軸潛在商業(yè)軸本地塊本地塊住宅本地塊周邊集聚了許多中小項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設(shè)計建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案規(guī)劃布局初步方案周邊環(huán)境分析地塊交通現(xiàn)狀項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本59結(jié)合周邊環(huán)境分析，將地塊初步劃分為兩大功能區(qū)，分別是南部生產(chǎn)制造區(qū)和北部研發(fā)辦公區(qū)。在南部生產(chǎn)制造區(qū)配置一定體量的員工宿舍，放在地塊南端，在地塊西北方十字路口配置一定量商業(yè)，這樣既保持了標準廠房區(qū)的整體性又充分利用了地塊價值。北部研發(fā)辦公區(qū)沿源水路開發(fā)一定量高層/小高層辦公樓，高層辦公樓配置在東南角便于展示地塊形象。研發(fā)辦公區(qū)開發(fā)一定量的人才公寓，做成酒店式公寓形式，滿足園區(qū)管理者和工程技術(shù)人員的住宿需求。高層/小高層辦公樓、人才公寓低層做成沿街商業(yè)。規(guī)劃布局初步方案阜陽北路源水路標準廠房員工宿舍商業(yè)配套人才公寓高層辦公樓小高層辦公樓研發(fā)辦公樓結(jié)合周邊環(huán)境分析，將地塊初步劃分為兩大功能區(qū)，分別是南部生產(chǎn)60項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設(shè)計建議規(guī)劃布局方案物業(yè)配比方案建筑設(shè)計建議景觀設(shè)計建議項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本61設(shè)計理念指導意見該項目為科技產(chǎn)業(yè)綜合體定位，配合以休閑配套服務的理念，一方面引進市場前沿的先進設(shè)計概念，另一方面充分考量產(chǎn)業(yè)的特征，打造成兼顧合理性和特色性的引領(lǐng)南通工業(yè)地產(chǎn)市場形象的科技地產(chǎn)園區(qū)。在功能結(jié)構(gòu)的分布上應考慮到不同階段的產(chǎn)業(yè)目標客戶對于物業(yè)需求特點的不同，為了使不同產(chǎn)業(yè)和檔次的企業(yè)互不影響，因此建議應將園區(qū)以各類產(chǎn)業(yè)組團集聚的形式進行非直接的有效的隔離，以軟性的隔離（如綠化、水體等）形式體現(xiàn)各組團的獨立性；但同時又不影響園區(qū)整體交通的流動、通暢性。在建筑設(shè)計上，建議突出“整體風格統(tǒng)一，單體特色各異”的宗旨，樓宇外觀要做到各組團區(qū)在色彩和風格上實現(xiàn)統(tǒng)一性，在單體建筑結(jié)構(gòu)、體量和形態(tài)上體現(xiàn)形式的多樣化和靈活性。園區(qū)外部空間方面、建議以自然地貌和水體條件為基礎(chǔ)，采用圍合式庭院、空中花園等方式，打造出一個錯落有致的景觀小品，同時可以根據(jù)不同功能區(qū)的特點，在自然景觀上加以區(qū)分（如以種植不同高度、不同色彩、不同品種的植物、花草等景觀細節(jié)），打造開放和私密并具的景觀環(huán)境。合理利用地下空間，在設(shè)計中要積極利用空間資源，實現(xiàn)集約化和高效率。建議打造局部的集中式地下停車庫。配套服務設(shè)施主要包括餐廳和商鋪兩大類。形成一個適合中高端消費群體在工作時能夠充分發(fā)揮活力和創(chuàng)造力，同時又能充分享受到休閑、愜意、時尚生活氣息的一個科技社區(qū)。分析未來的交通量和交通方式，設(shè)計出便捷、合理、經(jīng)濟以及高效的園區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)，既要滿足園區(qū)內(nèi)部交通的暢通，又要確保與整個城市公共道路交通系統(tǒng)在連接上的和諧，同時重視步行/車行系統(tǒng)的合理布置。設(shè)計理念指導意見該項目為科技產(chǎn)業(yè)綜合體定位，配合以休閑配套服62整體產(chǎn)業(yè)樓設(shè)計建議拼合形式，最大程度上提高物業(yè)的靈活性。設(shè)計理念指導意見——拼合式產(chǎn)業(yè)樓鑒于本項目要開發(fā)的產(chǎn)品需要兼顧長短期開發(fā)相結(jié)合的目的，既要適應不同階段的市場客戶，又要盡可能體現(xiàn)產(chǎn)品的整體感，建議通過對于單體物業(yè)的不同模式的組合，打造出多功能的組合式產(chǎn)品，使得整體的產(chǎn)品在具備統(tǒng)一性的宗旨下，可以適應多種需求。四拼產(chǎn)業(yè)樓（兼生產(chǎn)和研發(fā)功能于一體）設(shè)計理念：以研發(fā)辦公目前需求度較高的單元面積400-500平方米為單位，結(jié)合生產(chǎn)型廠房規(guī)模需求度較高的面積段（1000-2000平方米）的特點，采用四拼組合形式，形成面積段的匹配和整合。產(chǎn)品優(yōu)勢：本項目由于是南通較早出現(xiàn)的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，且處于發(fā)展在起步時期的錫通科技園，市場的不確定性很高，這種將小體量產(chǎn)品整合的形式，使得面對的客戶群更廣。對于有生產(chǎn)需求的大面積企業(yè)客戶來說，可以將4個單元整體打通，則生產(chǎn)功能就能夠很好的體現(xiàn)；如果在早期就有小面積段的研發(fā)辦公類企業(yè)需求出現(xiàn)，則可以分割到最小單元獨立使用。關(guān)鍵設(shè)計要點：分割單元：單元面積450平方米，層面積150平方米，三層，底層層高5米，標準層高4.5米組合單體：單體面積1800平方米，層面積600平方米每兩個單元的核心筒靠一側(cè)設(shè)計，便于滿足需要打開大開間客戶的需求。底層承重在1噸/平方米便于部分生產(chǎn)需求企業(yè)放置較重的設(shè)備，標準層不低于在350公斤/平方米。整體產(chǎn)業(yè)樓設(shè)計建議拼合形式，最大程度上提高物業(yè)的靈活性。鑒于63兩拼/三拼產(chǎn)業(yè)樓（前期多功能產(chǎn)品向?qū)I(yè)型高端產(chǎn)品的過渡產(chǎn)品）設(shè)計理念：同樣以研發(fā)辦公目前需求度較高的單元面積400-500平方米為單位，結(jié)合大中型研發(fā)辦公企業(yè)面積段（1000-1500平方米）的特點，采用兩拼/三拼組合形式，形成面積段的匹配和整合。產(chǎn)品優(yōu)勢：主要面對研發(fā)辦公企業(yè)客戶，兩拼/三拼的形式使得產(chǎn)品的面積段比較寬，適應的客戶群更廣。如果在早期就有小面積段的研發(fā)辦公類企業(yè)需求出現(xiàn)，則可以分割到最小單元獨立試用；對于有大中型規(guī)模需求的大面積研發(fā)辦公企業(yè)客戶來說，可以將單元整體打通?？山M合的單體面積點為500平方米、1000平方米、1500平方米；同時可以采用組團式設(shè)計理念，將2-3個單體以組團形式再度進行整合，這樣如遇到更大面積段的客戶，也可以試用，通過這樣的組團整合，還可以形成2000、3000、4000、4500平方米的組團面積段，市場適應性更強。兩拼產(chǎn)業(yè)樓設(shè)計理念指導意見——拼合式產(chǎn)業(yè)樓兩拼/三拼產(chǎn)業(yè)樓（前期多功能產(chǎn)品向?qū)I(yè)型高端產(chǎn)品的過渡產(chǎn)品）64拼合式產(chǎn)業(yè)樓擁有高得房率的優(yōu)勢，它的好處在于更便于聚集同類、同規(guī)模、同產(chǎn)業(yè)企業(yè)，與商務公寓結(jié)合，形成產(chǎn)業(yè)鏈。框架結(jié)構(gòu)可以實現(xiàn)橫向打通和百變組合，戶型方正，空間可靈活劃分。通俗地講就是，我們的產(chǎn)品可以分開賣，可以兩個單元是不同的公司，也可以一個公司買一棟甚至幾棟，所以說便于關(guān)聯(lián)度較高的公司在一起辦公，形成產(chǎn)業(yè)鏈和集聚。三拼產(chǎn)業(yè)樓設(shè)計理念指導意見——拼合式產(chǎn)業(yè)樓拼合式產(chǎn)業(yè)樓擁有高得房率的優(yōu)勢，它的好處在于更便于聚集同類、65設(shè)計風格建議：外觀設(shè)計可體現(xiàn)多樣化設(shè)計，每棟物業(yè)都可以有各自的特點，但在整體基調(diào)上保持和諧，打造出獨具特色的創(chuàng)意建筑群，是園區(qū)產(chǎn)業(yè)樓的高端升級產(chǎn)品。設(shè)計要求：樓板承重：底層：350公斤/平方米，二層以上：250公斤/平方米；考慮樓宇外墻能夠展示企業(yè)標志的LOGO牌。底層層高建議在4米以上，用于企業(yè)展示并體現(xiàn)空間感。可在樓宇頂部打造空中花園，并打造地下空間，充分提升空間的利用率。停車為標準建議不低于1位/150平方米。建議采用一部分低技術(shù)節(jié)能建筑產(chǎn)品，打造產(chǎn)品的高端感，增強賣點。獨棟總部樓設(shè)計理念指導意見——獨棟總部樓設(shè)計理念：單體面積段略大于拼合式研發(fā)辦公樓產(chǎn)品，約600平方米，地上3-4層，地下一層。設(shè)計風格建議：設(shè)計要求：考慮樓宇外墻能夠展示企業(yè)標志的LOG66設(shè)計風格建議：高層辦公樓是集企業(yè)服務、會議、展示、商業(yè)配套及辦公于一體的綜合性大樓，將作為園區(qū)的地標性建筑，因此在建筑風格上要體現(xiàn)時尚、現(xiàn)代、創(chuàng)意的風格特色，而大堂內(nèi)部可采用人工造景的方式，營造出生態(tài)型樓宇的氛圍。高層辦公樓功能建議：底樓：銀行、商務中心、展示中心、會議、培訓中心等；辦公樓：中小型租賃型企業(yè)辦公區(qū)其他設(shè)計要求：樓板承重：底層：350公斤/平方米以上，二層以上：250公斤/平方米以上；裝修設(shè)計上除了自用部分外，不建議做統(tǒng)一的內(nèi)部裝修，但對于大堂、衛(wèi)生間、電梯間等公共區(qū)域應做裝修；樓宇全部安裝煙感噴淋系統(tǒng)；電梯至少3部（2部客梯、1部貨梯）。建議設(shè)計地下停車空間，總的停車位標準建議不低于1位/100平方米。設(shè)計理念指導意見——高層辦公樓設(shè)計風格建議：高層辦公樓功能建議：其他設(shè)計要求：設(shè)計理念指導67輻射范圍：以服務園區(qū)整體為核心，輻射周邊3-5公里半徑商務生活類商業(yè)需求。商業(yè)模式：“商業(yè)綜合配套+區(qū)域產(chǎn)業(yè)配套”這種“點+面”結(jié)合的模式打造一個便捷、舒適、活力的持續(xù)性商業(yè)配套體系。商業(yè)功能總體定位：綜合配套（區(qū)域整體配套）功能定位：1.景觀商業(yè)休閑街：融合餐飲、娛樂、休閑功能為一體，成為區(qū)域獨具特色的商業(yè)配套項目。建議結(jié)合水系和綠地等景觀小品，單體獨棟型建筑，體現(xiàn)產(chǎn)品的特色性；按照一般市場需求規(guī)律，平均單體體量在200平方米，2層功能包括：中高端中西餐飲、咖啡店、中西快餐、便利店等生活類專業(yè)店。3.產(chǎn)業(yè)配套：滿足產(chǎn)業(yè)樓普通員工的日常需求。單體體量在2000平方米左右（1500平方米為員工餐廳，500平方米為便利店等輔助設(shè)施）；功能包括：員工餐廳、便利店、小型健身中心等。2.會所：在2號地塊建議打造一個精品高端會所，服務于高端客戶群。單體體量在3000平方米左右；功能包括：高端中西餐飲、咖啡吧、SPA等。設(shè)計理念指導意見——商業(yè)配套68輻射范圍：以服務園區(qū)整體為核心，輻射周邊3-5公里半徑商務生設(shè)計風格建議：可打造一條步行街，作為商鋪的露天經(jīng)營場所，以木質(zhì)地板，精致園林小品營造休閑氛圍。沿步行街可打造一條人工水道，一方面以水景營造生態(tài)環(huán)境，另一方面以水道自然分割商務區(qū)和休閑區(qū)。適當在物業(yè)外觀增加鮮艷色調(diào)，增加醒目活躍的輕松氣氛。其他設(shè)計要求：注意保證商業(yè)街與產(chǎn)業(yè)區(qū)的環(huán)境互不影響體現(xiàn)商業(yè)區(qū)客流交通與貨流交通的獨立性建議統(tǒng)一規(guī)劃一處地下停車場。設(shè)計理念指導意見——商業(yè)配套沿街商鋪設(shè)計風格建議：其他設(shè)計要求：設(shè)計理念指導意見——商業(yè)配套沿街69員工餐廳設(shè)計風格建議：盡可能減少該項目占用的土地面積?？紤]到項目規(guī)劃指標要求的覆蓋率和綠化率，員工餐廳建議以集中式的半地下樓宇為載體，盡量減少占用建筑用地指標。建筑結(jié)構(gòu)上體現(xiàn)較高的實用性和經(jīng)濟性，設(shè)計方面強調(diào)創(chuàng)意特色。功能建議：員工基本生活需求的集聚場所，主體功能為員工大餐廳（一般餐飲）、小餐區(qū)（單點區(qū)）、活動中心、書報閱覽室、24小時便利店、面包店等。運營模式：員工餐廳、便利店、面包店建議引入專業(yè)餐飲服務機構(gòu)。設(shè)計理念指導意見——商業(yè)配套員工餐廳設(shè)計風格建議：功能建議：運營模式：員工餐廳、便利店、70接下來，通過對國際、國內(nèi)生態(tài)節(jié)能技術(shù)的跟蹤總結(jié)與研究，整理出幾項最重要、應用最為廣泛的建筑節(jié)能技術(shù)，對目前國內(nèi)比較流行的建筑節(jié)能技術(shù)進行風別闡述。建筑科技生態(tài)技術(shù)主要體現(xiàn)在“建筑節(jié)能”和“綠色建筑”兩方面：“建筑節(jié)能”是指在建筑物的設(shè)計、建造和使用過程中，執(zhí)行建筑節(jié)能的標準和政策，使用節(jié)能型的建材、器具和產(chǎn)品，提高建筑物的保溫隔熱性能和氣密性能,提高暖通、空調(diào)系統(tǒng)的運行效率,以減少能源消耗。目前我國在建筑節(jié)能領(lǐng)域已經(jīng)從最初90年代的21%，提升至2008年的82%，節(jié)能概念覆蓋率已經(jīng)非常高?！熬G色建筑”的關(guān)鍵詞是“健康環(huán)?！薄叭芷凇薄敖档湍芎摹薄袄每稍偕茉础薄皠?chuàng)造能源”，綠色建筑已經(jīng)成為中國甚至未來建筑發(fā)展的趨勢。中國地產(chǎn)正在走低能耗潮流。因此，項目規(guī)劃設(shè)計時必須從全方位，全生命周期考慮。全方位是指要從與建筑相關(guān)的方方面面著手分析如：建筑與規(guī)劃，外圍護結(jié)構(gòu)，太陽輻射的控制與改善，自然通風與采光，可再生能源的利用，高舒適度，低能耗的室內(nèi)氣候控制系統(tǒng)，噪聲控制，水資高效及源循環(huán)利，供電與照明系統(tǒng)，智能控制系統(tǒng)等等。全生命周期則是要對建筑結(jié)構(gòu)和建材進行全新的打造，“誕生”出便于更新改造、具有生命力的“生長建筑”，延長建筑的使用壽命、增強建筑的適應性，成為永久的“經(jīng)典”。設(shè)計理念指導意見——建筑科技生態(tài)接下來，通過對國際、國內(nèi)生態(tài)節(jié)能技術(shù)的跟蹤總結(jié)與研究，整理出71技術(shù)原理：地源熱泵是利用地表水、地下水或地下淺層土壤地溫為冷熱源，既可供熱又可制冷的高效節(jié)能空調(diào)系統(tǒng)。地源熱泵通過輸入少量的高品位能源（如電能），實現(xiàn)低溫位熱能向高溫位轉(zhuǎn)移。在冬季，把地能中的熱量“取”出來，提高溫度后，供給室內(nèi)采暖；夏季，把室內(nèi)的熱量取出來，釋放到地能中去。通常地源熱泵消耗1KW的能量，用戶可以得到4KW以上的熱量或冷。節(jié)約能源：節(jié)能和節(jié)省運行費用40%左右。地源熱泵設(shè)備及安裝成本：中央空調(diào)造價一般在400元/平方米，地源熱泵一般約為600-700元/平方米。另外，地質(zhì)狀況不同也左右造價的高低。在堅硬巖石上的工程比在沙石地上的工程造價多出約100元/平方米。每一個工程需要拿出開發(fā)地塊的20%—25%面積埋管，一般來說，管子埋得深上面還可蓋建筑，自然就能利用更多土地積，但是管子埋得越深成本代價就越大。因此選擇土質(zhì)松軟、接近河湖（地下水豐富）的地方安裝地源熱泵，運行費用可相對降低。另外地源熱泵系統(tǒng)核心技術(shù)——熱交換機是進口技術(shù)，成本較高，國內(nèi)廠家沒有完全掌握這項技術(shù)，因此目前的成本相對較高，但隨著國內(nèi)技術(shù)的進步，使用地緣熱泵的成本也會相應降低。設(shè)備壽命及維護周期：設(shè)備投資上，地源熱泵聚乙烯換熱管埋下去可用50年，正常情況下20年維修一次。設(shè)計理念指導意見——建筑科技生態(tài)技術(shù)原理：地源熱泵是利用地表水、地下水或地下淺層土壤地溫為冷72太陽能光伏建筑一體化技術(shù)原理：太陽能光伏建筑一體化主要是利用現(xiàn)有的建筑或?qū)⒔ǖ慕ㄖ?，將光伏電系統(tǒng)運用到建筑中，從而利用建筑中可利用的屋頂或墻體進行太陽能發(fā)電，從而實現(xiàn)建筑的環(huán)保和清潔能源的生產(chǎn)。solarmax太陽能逆變器技術(shù)類型：采光頂：采光比較理想，發(fā)電效率較高；幕墻立面：示范效果好，形式多樣，美觀；遮陽板：既遮擋陽光，又發(fā)電補充能源；護欄和地板：充分利用空間，安放簡單方便。節(jié)約能源：采用采光頂是比較常用和便利的方式,它可以充份發(fā)揮屋頂空間的用途,也能夠使太陽能板的發(fā)電效率達到它的極限,可達到17%以上。幕墻立面它的主要缺點是壽命較短,大約在12年左右,效率較低,通常在10%左右。遮陽板一樣可以使太陽能板達到發(fā)電效率的極限，不過因為要安裝遮陽板，必須先安裝支架結(jié)構(gòu)，所以從成本上來算，會比采用屋頂略貴，

大約在百分之20%左右。設(shè)備及安裝成本：按5兆裝機容量來計算，約為7000萬人民幣。設(shè)備壽命及維護周期：使用壽命大約為25年。采光頂設(shè)計理念指導意見——建筑科技生態(tài)太陽能光伏建筑一體化技術(shù)原理：太陽能光伏建筑一體化主要是利用73中水處理中水，是廢水的二次利用，就是城市污水經(jīng)過處理后達到國家規(guī)定水質(zhì)標準的再生水。中水處理方法一般是按照生活污水中各種污染物的含量、中水用途及要求的水質(zhì)，采用不同的處理單元，組成能夠達到處理要求的工藝流程。中水處理方法包括生物處理技術(shù)、物化處理法等。技術(shù)類型：生物處理技術(shù)：是利用微生物的吸附、氧化分解污水中的有機物的處理方法，包括好氧生物處理和厭氧生物處理。這種技術(shù)有很多弊端，如：占地面積大、水質(zhì)不夠理想，且不穩(wěn)定、

傳氧效率低，能耗高、污泥處理費用增加、

管理操作復雜等。物理化學法：是以混凝沉淀技術(shù)及活性炭吸附相結(jié)合為基本方式，與傳統(tǒng)二級處理相比，提高了水質(zhì)。但混凝沉淀技術(shù)產(chǎn)泥量大，污泥處置費用高。膜分離技術(shù)：包括微濾、納米過濾、超濾、滲析、反滲透、電滲析、氣體分離等，其處理效果好，能耗低，占地面積小，操作管理容易。節(jié)約能源：廢水能夠二次利用，水資源大量節(jié)約。設(shè)備及安裝成本：不同技術(shù)類型的處理系統(tǒng)，價格差異較大。設(shè)備壽命及維護周期：使用壽命較長。設(shè)計理念指導意見——建筑科技生態(tài)中水處理中水，是廢水的二次利用，就是城市污水經(jīng)過處理后達到國74低技術(shù)節(jié)能設(shè)計理念指導意見——建筑科技生態(tài)低技術(shù)節(jié)能設(shè)計理念指導意見——建筑科技生態(tài)75補助資金使用范圍

城市光電建筑一體化應用，農(nóng)村及偏遠地區(qū)建筑光電利用等給予定額補助。太陽能光電產(chǎn)品建筑安裝技術(shù)標準規(guī)程的編制。太陽能光電建筑應用共性關(guān)鍵技術(shù)的集成與推廣。補助資金支持項目應滿足的條件

單項工程應用太陽能光電產(chǎn)品裝機容量應不小于50kWp；應用的太陽能光電產(chǎn)品發(fā)電效率應達到先進水平，其中單晶硅光電產(chǎn)品效率應超過16％，多晶硅光電產(chǎn)品效率應超14%，非晶硅光電產(chǎn)品效率應超過6%；

優(yōu)先支持太陽能光伏組件應與建筑物實現(xiàn)構(gòu)件化、一體化項目；

優(yōu)先支持并網(wǎng)式太陽能光電建筑應用項目；優(yōu)先支持學校、醫(yī)院、政府機關(guān)等公共建筑應用光電項目。補貼額度及資金落實

2009年補助標準原則上定為20元/Wp，具體標準將根據(jù)與建筑結(jié)合程度、光電產(chǎn)品技術(shù)先進程度等因素分類確定。以后年度補助標準將根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況予以適當調(diào)整。財政部將項目補貼總額預算的70％下達到省級財政部門。省級財政部門在收到補助資金后，會同建設(shè)部門及時將資金落實到具體項目。示范項目完成后，財政部根據(jù)示范項目驗收評估報告，達到預期效果的，通過地方財政部門將項目剩余補助資金撥付給項目承擔單位。附件：太陽能光電建筑應用財政補助資金管理暫行辦法設(shè)計理念指導意見——建筑科技生態(tài)補助資金使用范圍附件：太陽能光電建筑應用財政補助資金管理暫行76建筑生態(tài)產(chǎn)業(yè)生態(tài)自然生態(tài)通過綠化、水系的打造，原生態(tài)部分植被的保留，尊重大地肌理的道路規(guī)劃，達到路網(wǎng)、水系協(xié)調(diào)共存，形成和諧的自然生態(tài)網(wǎng)絡體系。以低碳建筑體現(xiàn)生態(tài)概念，通過綠色能源的利用以及各類節(jié)能技術(shù)的應用，極大的降低能耗，成為低碳經(jīng)濟科學發(fā)展的標桿園區(qū)。以高新技術(shù)、現(xiàn)代服務業(yè)為項目發(fā)展核心，產(chǎn)業(yè)本身就具有生態(tài)性。設(shè)計理念指導意見——建筑科技生態(tài)77建筑生態(tài)產(chǎn)業(yè)生態(tài)自然生態(tài)通過綠化、水系的打造，原生態(tài)部分植被財政部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2012年4月27日發(fā)布《關(guān)于加快推動我國綠色建筑發(fā)展的實施意見》，明確將通過建立財政激勵機制、健全標準規(guī)范及評價標識體系、推進相關(guān)科技進步和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多種手段，力爭到2020年，綠色建筑占新建建筑比重超過30%。通知確定了2012年高星級綠色建筑的財政獎勵標準，與一般建筑相比，綠色建筑成本增加并不是很大，詳見右圖綠色建筑的建筑成本與政府獎勵單位：元/m2來源：財政部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)2006年發(fā)布的《綠色建筑評價標準》，綠色建筑能在全壽命周期內(nèi)最大限度地節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，保護環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生。我國綠色建筑由低到高分為一星級、二星級、三星級三個等級。不同之處：一般建筑隨著建筑設(shè)計、生產(chǎn)和用材的標準化、產(chǎn)業(yè)化，大江南北建筑的形式一律化、單調(diào)化造就了“千城一面”；而綠色建筑推行本地材料，建筑將隨著氣候、自然資源和地區(qū)文化的差異而重新呈現(xiàn)不同的風貌，甚至可以自身產(chǎn)生和利用可再生能源。最新政策定義及最新政策設(shè)計理念指導意見——綠色建筑財政部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2012年4月27日發(fā)布《關(guān)于加快推78《綠色建筑評價標準》評價指標體系1）節(jié)地與室外環(huán)境2）節(jié)能與能源利用3）節(jié)水與水資源利用4）節(jié)材與材料資源利用5）室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量6）運營管理

《綠色建筑評價標準》GB50378-2006——針對非公共建筑設(shè)計理念指導意見——綠色建筑《綠色建筑評價標準》1）節(jié)地與室外環(huán)境2）節(jié)能與能源利用3）79項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本項目開發(fā)指標建筑設(shè)計建議物業(yè)配比方案規(guī)劃布局方案建筑設(shè)計建議景觀設(shè)計建議項目研究分析思路設(shè)計任務書主體本項目開發(fā)類型本項目參考案例本80景觀設(shè)計建議——水系與建筑的結(jié)合81景觀設(shè)計建議——水系與建筑的結(jié)合81水系的應用：建議本項目景觀打造的重點放在水系的應用上，由于項目擁有天然河道，可以引入本項目地塊，形成流動的水系，為項目增添靈氣。一是打造人工湖，面積建議相對大氣，二是開鑿河道，河道可修繕地相對原生態(tài)，避免過重的人工痕跡。景觀設(shè)計建議——水系與建筑的結(jié)合水系的應用：景觀設(shè)計建議——水系與建筑的結(jié)合82景觀設(shè)計建議——生態(tài)綠化與建筑綠化83景觀設(shè)計建議——生態(tài)綠化與建筑綠化83其他：借鑒和引入周邊優(yōu)美的景觀環(huán)境綠化：要充分考慮本地氣候環(huán)境，選擇適宜的綠化品種。此外可以種植可采摘的果樹，以增加園區(qū)的生動性和互動性。與自然地形地貌相結(jié)合的空間形態(tài)地勢的利用：由于基地相對平坦，建議利用挖掘基地的泥土形成具有一定坡度的景觀綠化，以達到園區(qū)景觀的生動性。與環(huán)境相融合的建筑設(shè)計室內(nèi)外交融：在建筑設(shè)計時可以考慮一部分的地下室采光。屋頂綠化、垂直綠化屋頂平臺景觀設(shè)計建議——生態(tài)綠化與建筑綠化其他：景觀設(shè)計建議——生態(tài)綠化與建筑綠化84充滿創(chuàng)