泰發(fā)基金優(yōu)勢(shì)之下的創(chuàng)新與成長(zhǎng)

泰發(fā)基金:優(yōu)勢(shì)之下的創(chuàng)新與成長(zhǎng)2021年以來(lái)，隨著一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)以及房地產(chǎn)信貸日益收緊，眾多房企的融資渠道愈來(lái)愈窄，這給房地產(chǎn)私募基金行業(yè)的開(kāi)展格局帶來(lái)了根本性改觀。房地產(chǎn)基金已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道之一，有數(shù)據(jù)顯示，近三年房地產(chǎn)基金的市場(chǎng)規(guī)模每年都保持近100%的增長(zhǎng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)私募基金行業(yè)已涌現(xiàn)出一批具備相當(dāng)規(guī)模和明確投資策略的優(yōu)秀基金管理機(jī)構(gòu)。榮盛泰發(fā)〔北京〕投資基金管理〔以下簡(jiǎn)稱“泰發(fā)基金〞〕作為由上市房企發(fā)起設(shè)立的房地產(chǎn)私募基金，就是見(jiàn)證當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)私募基金開(kāi)展的重要生力軍之一。快速成長(zhǎng)第一，看好房地產(chǎn)私募基金行業(yè)的開(kāi)展前景。在房地產(chǎn)私募基金出現(xiàn)之前，銀行信貸是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司的主要融資渠道，股權(quán)融資多局限于公司之間。那時(shí)候，民間閑散資金較多，投資渠道卻有限。隨著2007年?合伙企業(yè)法?的施行以及地方相關(guān)法規(guī)的完善，房地產(chǎn)私募基金也越來(lái)越受關(guān)注。第二，從房地產(chǎn)企業(yè)自身戰(zhàn)略考慮，房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢(shì)可以顯如今調(diào)節(jié)報(bào)表上。一般而言，在外界看來(lái)，假設(shè)房企的負(fù)債率超過(guò)70%～80%就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，融資也會(huì)存在一定的困難。而依靠基金渠道獲得的股權(quán)類融資是放在少數(shù)股東權(quán)益這一細(xì)項(xiàng)之下。也就是說(shuō)，基金的股權(quán)融資進(jìn)來(lái)，相當(dāng)于凈資產(chǎn)增加，可使負(fù)債率下降，從而可以增大財(cái)務(wù)杠桿規(guī)模。第三，股權(quán)類的基金進(jìn)入工程也比較靈敏，可以在任何階段進(jìn)入，而不是如同銀行貸款、信托等要求的，必須在“四證〞齊全及自有資金占一定比例的階段方可進(jìn)入。泰發(fā)基金擁有自己的理財(cái)中心，客戶主要來(lái)自區(qū)域內(nèi)的特定投資者，很多是受榮盛集團(tuán)的信譽(yù)和影響力吸引而來(lái)的，并已連續(xù)屢次投資泰發(fā)基金的工程?！皩?lái)我們會(huì)多元化經(jīng)營(yíng)，在以地產(chǎn)基金為主的同時(shí)，我們也在籌劃二級(jí)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)，并且馬上就會(huì)開(kāi)展。〞榮盛泰發(fā)董事總經(jīng)理劉令介紹，“我們的團(tuán)隊(duì)中有投資部、募資部、投后管理部、客服部、風(fēng)控法務(wù)部、財(cái)務(wù)部、人力資源部，同時(shí)還聘請(qǐng)了兩家外部律所。團(tuán)隊(duì)成員大部分是以地產(chǎn)、金融背景為主。基金行業(yè)靠的是信譽(yù)，光有專業(yè)性還不夠，更要有良好的溝通協(xié)作才能以及敏銳的判斷力。我們的目的很明確，要做一些股改上市的謀劃，同時(shí)探究海外基金平臺(tái)的設(shè)立。〞定位三、四線城市“我們是民企，要有自己的特色。〞泰發(fā)基金的業(yè)務(wù)主要涵蓋房地產(chǎn)基金管理、構(gòu)造化投資、投資咨詢、未上市房企股權(quán)投資、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)收購(gòu)和兼并投資等幾大領(lǐng)域。在基金管理領(lǐng)域，住宅工程是泰發(fā)基金關(guān)注的重點(diǎn)?！拔覀?nèi)缃襁€沒(méi)有投資一線城市的核心工程，第一是因?yàn)楹霉こ屉y找，第二是因?yàn)楹霉こ痰臐撛谌谫Y才能比較強(qiáng)，造成了各金融機(jī)構(gòu)的互相爭(zhēng)搶，充分的競(jìng)爭(zhēng)使得邊際收益趨于零，而投資這樣的工程，基金很難獲得豐厚的收益。〞劉令說(shuō)。相較商業(yè)地產(chǎn)類工程，住宅尤其是符合國(guó)家政策的保障性住房和國(guó)家鼓勵(lì)的住宅產(chǎn)品，是泰發(fā)基金投資的重點(diǎn)。這類投資的周期一般比較短，大約2～3年，而且容易退出。根據(jù)工程的不同，內(nèi)部收益率〔IRR〕可以到達(dá)15%～30%。這種“快進(jìn)快出〞的工程投資方式除了與投資人目前的投資需求較為匹配外，還可以培養(yǎng)投資人的忠誠(chéng)度。從市場(chǎng)情況看，中小城市的住房需求仍以自住型需求為主，房?jī)r(jià)并非政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域，而一線城市的風(fēng)險(xiǎn)較小主要是因?yàn)槌鞘械娜丝谖搅?qiáng)并且政府推地的面積有限。同樣，泰發(fā)基金在選擇二、三線城市投資工程時(shí)，更看重該城市是否具備很強(qiáng)的人口吸附力，是否存在因政府近年來(lái)大面積推地而導(dǎo)致的供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題?！叭缃裎覀兺兜墓こ桃詢深悶橹鳎旱谝活愂且痪€城市周邊的工程，像燕郊、廊坊、永清、固安等地，一年期、兩年期的基金產(chǎn)品銷售得比較好，第二類是一些區(qū)域輻射的核心，這方面我們也是有選擇的，比方臨沂、蚌埠等城市。我們?cè)诋?dāng)?shù)刈隽耸畮啄?，熟悉市?chǎng)，能把握住工程，我們比較陌生的城市就不敢盲目涉足。〞出于兩方面的原因，泰發(fā)基金所投工程多集中在北方?！暗谝皇强紤]到投資人的偏好，榮盛開(kāi)展的工程主要分布在北方，我們的投資人多是榮盛的上下游企業(yè)或業(yè)主，根本分布在長(zhǎng)三角、京津冀和環(huán)渤海這三大區(qū)域之間。第二是考慮到人員有限，雖然西部地區(qū)也有好工程，但前期調(diào)研和后期管理的難度大，本錢高。〞劉令說(shuō)。目前榮盛開(kāi)展已進(jìn)駐全國(guó)9個(gè)省份的20個(gè)城市，在沈陽(yáng)、蚌埠、南京等地有很高的市場(chǎng)占有率及品牌影響力。憑借母公司的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，泰發(fā)基金能迅速理解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況、開(kāi)發(fā)商背景、工程詳細(xì)情況等，可以更加有效地從市場(chǎng)角度判斷和把控投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，泰發(fā)基金的投資也可以幫助當(dāng)?shù)卣辖鹑谫Y源與工程建立，這在一定程度上提升了榮盛集團(tuán)在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)形象。全程管控目前市場(chǎng)上頻頻出現(xiàn)房地產(chǎn)信托延期兌付事件，在劉令看來(lái)，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)問(wèn)題的關(guān)鍵在于一些信托的管理不到位或者根本無(wú)人去管理。同時(shí)他認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金的投資人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的理解也有待進(jìn)一步進(jìn)步。“我們?nèi)缃裼?0多個(gè)人，管理資金40多億，每一只基金都走全流程的募、投、管、退過(guò)程。信托公司的人均資產(chǎn)管理規(guī)?？赡芙賰|，而我們面對(duì)十幾個(gè)工程都感覺(jué)人手不夠，因?yàn)槲乙诠こ谭脚神v管理人員。〞房地產(chǎn)基金屬于新惹事物，因此團(tuán)隊(duì)的專業(yè)才能及專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程就顯得更為重要。除了需要具備持續(xù)的房地產(chǎn)行業(yè)的投資運(yùn)營(yíng)經(jīng)歷和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資管理經(jīng)歷，更重要的是要具備強(qiáng)有力的工程全程管控才能。泰發(fā)基金強(qiáng)調(diào)在過(guò)程中管理，從投資款劃到工程公司開(kāi)始，就會(huì)在財(cái)務(wù)、工程、銷售等環(huán)節(jié)派駐專門的投資管理人員來(lái)管控工程。這種工程管理能幫助工程公司精準(zhǔn)確定市場(chǎng)定位，進(jìn)步工程質(zhì)量，加快工程進(jìn)度，節(jié)約工程本錢，調(diào)整銷售策略，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)步資金使用效率。在管理的過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)任何風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)也能及時(shí)解決，防止出現(xiàn)工程要退出時(shí)才發(fā)現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)而不能按約定退出的情況。這些都是保障最終收益的重要環(huán)節(jié)。劉令認(rèn)為，判斷一個(gè)房地產(chǎn)工程是否值得投資，主要看三點(diǎn)?！暗谝灰赐恋卦趺礃?，拿地本錢是多少，建筑本錢是多少，土地是否有糾紛，房企在當(dāng)?shù)氐目诒取＿@些信息，信托公司的人不一定能核算清楚，因?yàn)樗麄儾皇钱?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)從業(yè)人員，也沒(méi)有那么多的時(shí)間去自行調(diào)研。第二是看工程的定位，包括工程位置及周邊環(huán)境所決定的工程定位，看它是針對(duì)什么樣的消費(fèi)者，有多少換房率、多少自住率，看面積比例、戶型配比、朝向風(fēng)格等，這些要點(diǎn)在工程初期規(guī)劃定位時(shí)就確定了，它們決定了將來(lái)房子要賣給誰(shuí)，只有適銷對(duì)路才能賣得出去，才能保證基金退出的核心，即第一還款來(lái)源。除此之外，所謂的第二和第三還款來(lái)源都是很難保證的。第三是看工程的實(shí)際控制人，像銀行、信托等更多關(guān)注的是房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，但房地產(chǎn)工程的好壞跟資質(zhì)關(guān)系不大，更多的是跟產(chǎn)品及團(tuán)隊(duì)的管理經(jīng)歷有關(guān)，而這些都是不能量化的。〞“榮盛在這些區(qū)域干了十幾年，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)非常熟悉，這使得我們有很廣泛、準(zhǔn)確的工程信息，從而才能做出精準(zhǔn)的判斷。〞劉令說(shuō)，“我們有相對(duì)較高的接盤才能。大部分金融機(jī)構(gòu)投資的工程，風(fēng)險(xiǎn)處置是一大難題，可我們不一樣，榮盛有自己的設(shè)計(jì)公司、建筑公司、銷售團(tuán)隊(duì)、物業(yè)公司，我們自己的團(tuán)隊(duì)在預(yù)見(jiàn)工程風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能第一時(shí)間做到節(jié)點(diǎn)對(duì)接，在這個(gè)閉環(huán)的管理形式中，所有的風(fēng)險(xiǎn)我們根本都可以把控。〞開(kāi)展前景“整個(gè)房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)分拿地階段、建立階段、回款階段。前兩個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)知的，周期根本在一年左右，假設(shè)第三階段出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致所投資的大量資金無(wú)法收回，資金都是有杠桿的，因此下一步的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更加明顯。〞劉令說(shuō)，“這幾年形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻，目前按揭市場(chǎng)收緊對(duì)房企現(xiàn)金流的影響非常宏大。〞劉令指出，如今全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資是兩個(gè)極端。行業(yè)排名前50的房企，尤其是大型上市房企，其融資本錢非常低，而且房企越大融資規(guī)模就越大，融資本錢也就越低，渠道也非常多。而排名前200的區(qū)域性龍頭房企，在區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)占有率也比較高，融資才能也不會(huì)出現(xiàn)太大問(wèn)題。除此之外，其他企業(yè)就很難以低本錢來(lái)靈敏地融通資金。因此，房地產(chǎn)私募基金通過(guò)與上市的大型房企合作而獲得豐厚回報(bào)的時(shí)機(jī)非常少，主要還是與區(qū)域內(nèi)的龍頭房企或中小開(kāi)發(fā)商合作，這些房企的融資渠道窄，規(guī)模相對(duì)較小，融資本錢也就相對(duì)會(huì)高一些?！耙粋€(gè)工程對(duì)應(yīng)一個(gè)合伙企業(yè)，一兩個(gè)億是比較適宜的，我們?nèi)缃褚灿凶鋈齻€(gè)多億的工程，期限根本在兩年左右，回報(bào)率根本都在20%以上。〞劉令表示。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本投資方式是股權(quán)投資和債權(quán)投資，以及兩種方式相混合的方式進(jìn)展投資。從機(jī)構(gòu)數(shù)量看，分別占市場(chǎng)的22%、23%、48%;從管理金額看，分別占29%、19%、43%，夾層投資機(jī)構(gòu)數(shù)量占市場(chǎng)的7%，管理資金量占9%?！疤┌l(fā)基金近期的側(cè)重點(diǎn)在于股權(quán)工程。與債權(quán)工程相比，股權(quán)工程的難度顯而易見(jiàn)，因?yàn)樵诠蓹?quán)層面，工程方想的是合作，而不僅僅是引入資金。當(dāng)前房地產(chǎn)基金債權(quán)做得多是因?yàn)橥顿Y人不成熟，需要培養(yǎng)。房地產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)開(kāi)展才幾年時(shí)間，需要一個(gè)信任積累的過(guò)程，將來(lái)的開(kāi)展方向肯定是以股權(quán)為主。因此，只有管理才能越來(lái)越強(qiáng)，投資人才會(huì)對(duì)我們?cè)絹?lái)越信任。〞劉令表示。劉令坦言，泰發(fā)基金如今的業(yè)務(wù)重點(diǎn)在于對(duì)現(xiàn)有工程的消化，募資和工程投資流程已經(jīng)形成良性循環(huán)，“但是投資管理才能還需要在過(guò)程中完善。投資管理是我們的重中之重。〞“泰發(fā)基金雖然脫胎于榮盛開(kāi)展，但立足點(diǎn)是非常獨(dú)立的。我