昆山房地產(chǎn)市場XXXX

昆山城市房地產(chǎn)研究報告——第一區(qū)域事業(yè)部一、城市概況三、城市房地產(chǎn)市場四、總結(jié)

二、房地產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)境政府投資環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境商品房總體市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場酒店式公寓市場土地市場報告結(jié)構(gòu)1昆山城市概況昆山市位于江蘇省東南面，地處中國東南沿海長江三角洲的東部，昆山是江蘇省的東大門東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。地理位置十分優(yōu)越。嘉定青浦昆山城市概況——城市區(qū)位滬寧高鐵/京滬高鐵航空:上海虹橋機(jī)場（距45公里，約半小時車程），上海浦東機(jī)場（距100公里，約1小時車程）。港口:上海港（中國最大港口、距離60公里）、張家港（距100公里）、太倉瀏家港（距35公里），吳淞江、婁江東流過境，最大通航噸位300噸。鐵路:京滬鐵路、滬寧城鐵穿越昆山市，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運輸站。公路:區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，有滬寧高速公路、機(jī)場路、312國道；蘇滬、蘇昆太、蘇州繞城、同三高速公路貫穿市域南、北、西東部，高速公路總里程達(dá)100公里；

城市概況——城市交通昆山總面積927.7平方千米，其中陸地面積641.1平方千米，水域面積286.6平方千米；轄10個鎮(zhèn)和一個國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：十個鎮(zhèn)是玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)；其中玉山鎮(zhèn)為昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；一個區(qū)為昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。城市概況——行政區(qū)劃戶籍人口：昆山市戶籍人口增長較緩和，截至2009年昆山戶籍人口已近70萬人，年增長率基本維持在1.5%左右。暫住人口：昆山市暫住人口增長速度較快，02年暫住人口增長率將近100%，到2005年昆山市暫住人口已超過戶籍人口數(shù)量，截至到2009年昆山暫住人口數(shù)量98.15萬人，預(yù)計2010年底將超100萬大關(guān)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于昆山統(tǒng)計年鑒。城市概況——城市人口02-09昆山人口走勢“加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基本建成市域“三縱六橫二環(huán)五高”的公路主網(wǎng)架，以文化、體育、衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共事業(yè)配套為重點的城市功能設(shè)施框架基本形成”?！ド绞袊窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（2006～2010）基礎(chǔ)設(shè)施投資額逐年提高，09年增長幅度達(dá)到了將近50%。昆山在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量不斷提高的同時，也加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。城市概況——基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施昆山市“十一五”期間基礎(chǔ)設(shè)施重大項目序號負(fù)責(zé)單位項目名稱總投資建設(shè)年限投資主體1開發(fā)區(qū)東部副中心30億元2006-2010開發(fā)區(qū)管委會2玉山鎮(zhèn)西部副中心30億元2006-2010市政府3玉山鎮(zhèn)玉山高新區(qū)30億元2006-2010玉山鎮(zhèn)政府4玉山鎮(zhèn)民營工業(yè)園30億元2006-2010玉山鎮(zhèn)政府5開發(fā)區(qū)光電產(chǎn)業(yè)園50億元2006-2010開發(fā)區(qū)管委會6千燈鎮(zhèn)沿滬產(chǎn)業(yè)帶30億元2006-2010沿滬產(chǎn)業(yè)帶指揮部7市建設(shè)局給水管網(wǎng)建設(shè)2.3億元2006－2010市自來水公司及各鎮(zhèn)8市建設(shè)局區(qū)域水廠建設(shè)5.3億元2006－2008市自來水公司9市建設(shè)局工業(yè)用水水廠建設(shè)1.5億元2006－2008市自來水公司10市建設(shè)局第二水源引水工程10億元2006－2010市自來水公司11供電公司500千伏蘇州東輸變電工程10億元2006－2010華東電網(wǎng)12供電公司220千伏電網(wǎng)建設(shè)與改造10億元2006－2010江蘇省供電公司13供電公司110千伏及以下電網(wǎng)建設(shè)與改造15億元2006－2010江蘇省供電公司14市發(fā)改委天然氣管網(wǎng)及CNG加氣站2.0億元2006－2010昆山利通天然氣公司15市發(fā)改委廢舊物品循環(huán)利用市場0.8億元2006－2008昆山市能源建設(shè)開發(fā)投資總公司等3家公司16市發(fā)改委3萬噸成品油儲備油庫0.5億元2006－2010市石油公司17市水利局水系整治工程1.2億元2006－2010市水利局18市水利局泖河樞紐補(bǔ)償工程1.4億元2006－2007市水利局19市交通局城北大道6.8億元2005－2010市交通局20市政府城際鐵路6億元2006－2010市交通局21市交通局相石公路2.5億元2005－2006市交通局22市交通局沿滬大道4.5億元2006－2007千燈鎮(zhèn)人民政府23市交通局“縱二”北段（古城路至昆常交界）2億元2005－2008市交通局24市交通局城西公路2億元2005－2006市交通局25市交通局客運站中心1.5億元2005－2006市交通局26市交通局江浦路南段1.2億元2005－2010市交通局27市交通局“縱三”北段（339省道至昆太交界）1億元2005－2007市公路建設(shè)指揮部28市交通局城區(qū)立體交通網(wǎng)4億元2006－2010市交通局、建設(shè)局29市環(huán)保局生態(tài)工業(yè)園建設(shè)工程3億元2006-2010開發(fā)區(qū)管委會30市環(huán)保局污水處理廠及管網(wǎng)建設(shè)工程13億元2006-2010各鎮(zhèn)政府、開發(fā)區(qū)31市環(huán)保局水環(huán)境整治工程3億元2006-2010市政府32市環(huán)保局垃圾發(fā)電一期工程1.5億元2006-2010市城管局33市人防辦社會投資的結(jié)建人防工程項目8.5億元2005－2006市人防辦34市人防辦市財政人防專戶投資的人防工程項目1.0億元2005－2006市人防辦35市人防辦市人防指揮體系建設(shè)1.2億元2005－2006市人防辦36市政法委公共突發(fā)事件應(yīng)急平臺0.4億元2006－2007市政府投資額總計323.1億元2房地產(chǎn)投投資環(huán)境境二、房房地產(chǎn)投投資環(huán)境境政策與法法規(guī)環(huán)境境政府投資資環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境境規(guī)劃環(huán)境境昆山房地地產(chǎn)政策策法規(guī)基基本依照照國家政政策以及及蘇州房房地產(chǎn)地地方政策策實行。。從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的整體體來看，，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策分為三三個時期期。1998-2002年：鼓勵勵發(fā)展時時期。2003-2004年：規(guī)范范市場時時期。2005年-至今：頻頻繁調(diào)控控時期政策脈絡(luò)絡(luò)梳理住房制度度改革全全面實行行。（1998年7月，國務(wù)務(wù)院發(fā)布布《關(guān)于進(jìn)一一步深化化城鎮(zhèn)住住房制度度改革加加快住房房建設(shè)的的通知》）應(yīng)對亞洲洲金融危危機(jī)沖擊擊。（中中央一再再強(qiáng)調(diào)““住宅建建設(shè)是新新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長點點”）寬松的政政策環(huán)境境1998年正值中中國應(yīng)對對亞洲金金融危機(jī)機(jī)的關(guān)鍵鍵時期，，中央一一再強(qiáng)調(diào)調(diào)“住宅宅建設(shè)是是新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長點”。。這一前前所未有有的明確確定位，，促使各各有關(guān)部部門和各各級政府府在土地地供應(yīng)、、金融服服務(wù)、市市場管理理等各個個環(huán)節(jié)都都出臺了了鼓勵發(fā)發(fā)展的寬寬松政策策，房地地產(chǎn)業(yè)由由此得到到長足發(fā)發(fā)展。政策脈脈絡(luò)梳梳理——1998-2002年：：鼓勵勵發(fā)展展時期期政策類型2003年2004年綱領(lǐng)性文件《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號） ——信貸政策房企開發(fā)項目自有資金比例不得低于30%；適當(dāng)提高二套以上（含二套）住房貸款首付比例房企開發(fā)項目貸款自有資金比例不得低于35%；個人購房抵押貸款月供不得超過收入的50%稅收政策規(guī)范房企納稅行為——土地政策清理整頓各類開發(fā)區(qū)，加強(qiáng)建設(shè)用地管理；嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量；停止供應(yīng)別墅類用地 不得再以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，應(yīng)一律采用“招拍掛”；嚴(yán)格土地審批，加強(qiáng)閑臵土地管理市場管理政策規(guī)范土地價格、住房價格及各項收費規(guī)范經(jīng)適房管理辦法；物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價住房制制度改改革全全面實實施5年來，，已經(jīng)經(jīng)成為為國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。但但同時時也面面臨著著多項項問題題與矛矛盾。。為此，，2003年至2004年期間間，國國家相相繼出出臺各各種相相關(guān)政政策，，旨在在規(guī)范范房地地產(chǎn)市市場行行為，，促進(jìn)進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)續(xù)健康康發(fā)展展。政策脈脈絡(luò)梳梳理——2003-2004年：：規(guī)范范市場場時期期房價增增速與與人均均可支支配收收入增增速對對比圖圖2004年，我我國商商品房房價格格結(jié)束束穩(wěn)步步上漲漲階段段，進(jìn)進(jìn)入快快速上上升通通道。。當(dāng)年年商品品房銷銷售價價格增增速超超過城城鎮(zhèn)居居民人人均可可支配配收入入增速速近4個百分分點。。2005年，中中央開開啟以以“控控制房房價過過快上上漲””為目目標(biāo)的的房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)控大大門。。此后后，商商品房房銷售售價格格整體體趨勢勢向上上，但但各年年增速速在相相關(guān)政政策作作用下下波動動劇烈烈。政策脈脈絡(luò)梳梳理——2005年年-至至今：：頻繁繁調(diào)控控時期期當(dāng)前政政策解解讀——417政策90平方米米以上上的家家庭貸貸款首首付款款比例例不得得低于于30%；第二套套住房房貸款款首付款款比例例不得得低于于50%，貸款利利率不不得低低于基基準(zhǔn)利利率的的1.1倍；商品住住房價價格過過高、、上漲漲過快快、供供應(yīng)緊緊張的的地區(qū)區(qū)，商商業(yè)銀銀行可可根據(jù)據(jù)風(fēng)險險狀況況，暫停發(fā)發(fā)放購購買第第三套套及以以上住住房貸貸款；對不能能提供供1年以上上當(dāng)?shù)氐丶{稅稅證明明或社社會保保險繳繳納證證明的的非本本地居居民暫暫停發(fā)發(fā)放購購買住住房貸貸款。。政策要要點當(dāng)前政政策解解讀——417政策解解讀首套房房：從從“鼓鼓勵””到“支支持””土地：：從“最低低”到到“最最高””物業(yè)：：從“普適適”到到“區(qū)區(qū)別””鼓勵自自住型型住房房需求求；首首府比比例20%，享受受7折優(yōu)惠惠利率率。二套房房首府府比例例40%，貸款款利率率根據(jù)不同同情況況作評評估，，可享享受8折優(yōu)惠利率率。控制出出讓面面積，，及土土地價價款首首次支支付比例例。規(guī)規(guī)定最最低土土地成成交價價。鼓勵中中小戶戶型開開發(fā)和和供應(yīng)應(yīng)；支支持改改善性自自住型型需求求。政政策上上有鼓鼓勵，，無限制制。首次購購買90平米以以上住住房的的首付付比例為30%；取消消7折優(yōu)惠惠利率率，8折或者8.5折。提高二二套房房首付付比例例和貸貸款利利率；；局部地地區(qū)可可限制制購房房套數(shù)數(shù)及停停批二套房房以上上貸款款。探索““綜合合評標(biāo)標(biāo)”、、“雙雙向競競價””等出讓讓方式式，抑抑制居居住用用地價價格非理性性上漲漲?！疤貏e別房產(chǎn)產(chǎn)消費費稅””將針針對大大戶型型、非自住住高檔檔住宅宅和多多套住住宅。。重點打打擊投投資性性需求求；供供需需增減減，穩(wěn)穩(wěn)定價價格；；精準(zhǔn)準(zhǔn)打擊擊防止止過度度波動動二套房房及以以上：：從“抑制制”到到“限限制””當(dāng)前政政策解解讀——929新政房產(chǎn)稅試點暫停三套房貸限購套數(shù)增加有效供給囤地捂盤行為的懲罰政策要要點政策全全部內(nèi)內(nèi)容見見9.29國務(wù)院院發(fā)布布的關(guān)關(guān)于促促進(jìn)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場平穩(wěn)穩(wěn)健康康發(fā)展展的通通知》本輪輪政政策策更更多多的的是是對對4月調(diào)調(diào)控控政政策策的的再再一一次次強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)，，依依然然是是從從增增加加有有效效供供給給、、抑抑制制不不合合理理需需求求、、穩(wěn)穩(wěn)定定房房價價為為原原則則，，表表明明了了政政府府對對穩(wěn)穩(wěn)定定房房價價、、打打擊擊投投機(jī)機(jī)需需求求的的決決心心。。四個個商商業(yè)業(yè)信信貸貸一一刀刀切切切切斷斷短短期期需需求求契稅稅和和所所得得稅稅政政策策總總體體壓壓制制改改善善和和投投機(jī)機(jī)需需求求限購購措措施施程程度度進(jìn)進(jìn)一一步步加加大大保障障房房政政策策重重壓壓，，增增加加有有效效供供應(yīng)應(yīng)實施施更更為為嚴(yán)嚴(yán)格格的的市市場場監(jiān)監(jiān)管管手手段段有有限限23456問責(zé)責(zé)制制度度明明確確地地方方政政府府義義務(wù)務(wù)，，強(qiáng)強(qiáng)制制地地方方采采取取實實際際行行動動1當(dāng)前前政政策策解解讀讀———929新政政解解讀讀政策策展展望望本輪輪房房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)控控短短期期內(nèi)內(nèi)難難以以完完全全退退出出，，政政府府將將繼繼續(xù)續(xù)扭扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)商商品品房房的的投投資資功功能能，，使使其其回回歸歸居居住住屬屬性性。。本輪輪房房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)控控中中政政府府著著力力于于打打擊擊短短期期投投機(jī)機(jī)行行為為和和規(guī)規(guī)范范房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場秩秩序序，，盡盡管管調(diào)調(diào)控控力力度度在在某某個個階階段段必必然然會會有有所所減減弱弱，，但但未未來來政政府府還還將將在在一一定定程程度度內(nèi)內(nèi)繼繼續(xù)續(xù)限限制制投投資資投投機(jī)機(jī)需需求求，，使使商商品品房房回回歸歸居居住住屬屬性性。。從從未未來來趨趨勢勢判判斷斷，，本本輪輪調(diào)調(diào)控控中中打打擊擊投投機(jī)機(jī)行行為為和和規(guī)規(guī)范范房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場秩秩序序的的措措施施還還將將在在未未來來將將得得到到部部分分保保留留，，成成為為常常態(tài)態(tài)政政策策。。房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)節(jié)征稅不可避避免。本輪房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控以來，各各地先后傳出出要對房產(chǎn)保保有環(huán)節(jié)進(jìn)行行征稅的消息息，無論近期期內(nèi)物業(yè)稅（（房產(chǎn)稅）的的是否真正開開征，未來房房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)節(jié)征稅將不可可避免，其原原因在于土地地出讓收入的的不可持續(xù)性性迫使地方政政府需要尋找找到另一種財財源來彌補(bǔ)未未來財政收入入的不足。嚴(yán)厲打擊中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)外外部環(huán)境較為為復(fù)雜，房地地產(chǎn)政策走勢勢存在不確定定性。國民經(jīng)濟(jì)的迅迅速企穩(wěn)回暖暖是政策出臺臺的宏觀背景景，未來房地地產(chǎn)政策的走走向?qū)⑷Q于于世界經(jīng)濟(jì)復(fù)復(fù)蘇勢頭能否否持續(xù)和中國國經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)”后的內(nèi)生動力力是否充足兩兩個方面。由由于復(fù)雜的內(nèi)內(nèi)外部環(huán)境，，房地產(chǎn)政策策走勢存在不不確定性。保障性住房建建設(shè)力度持續(xù)續(xù)加大，今后后一段時間內(nèi)內(nèi)將成為住房房供應(yīng)的重要要組成部分。。與2007年房地產(chǎn)調(diào)控控不同，今年年上半年房地地產(chǎn)新政不但但著力于抑制制房地產(chǎn)投資資投機(jī)性需求求，而且通過過大規(guī)模增加加保障性住房房用地、提高高保障性住房房專項補(bǔ)助資資金、落實地地方政府住房房保障工作責(zé)責(zé)任等措施有有效增加了保保障性住房供供應(yīng)，初步形形成了多層次次的保障性住住房供應(yīng)體系系。政策展望二、房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)環(huán)境政府投資環(huán)境境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境政府投資環(huán)境境共同作用透明化政務(wù)公開水平質(zhì)量公共服務(wù)質(zhì)量效率職能部門效率及收費制度政府投資環(huán)境境主要跟政府公開水平平、政府公共共服務(wù)質(zhì)量以以及職能部門門辦事效率與與收費制度有關(guān)。政府投資環(huán)境境06排名名稱省份總分信息公開指數(shù)在線辦事指數(shù)公眾參與指數(shù)1、2、3……————————————7吳江市江蘇省48.910.510.5060.358昆山市江蘇省48.750.5140.490.3659上虞市浙江省47.740.5750.4120.31507排名名稱省份總分信息公開指數(shù)在線辦事指數(shù)公眾參與指數(shù)1、2、3……————————————6張家港市江蘇48.590.4640.4560.5997昆山市江蘇46.840.4280.4630.4958江都市江蘇45.760.4440.4320.51806、07年昆山市的政政府綜合排名名分別在第八八和第七位，，處于300多個縣級市中中靠前區(qū)間，，政務(wù)公開水水平相對較高高。政府網(wǎng)站績效效排名以3個維度為指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行考察，，分別為信息息公開指數(shù)、、在線辦事指指數(shù)和公眾參參與指數(shù)。06、07年昆山市的政政府綜合排名名分別在第八八和第七位，，處于300多個縣級市中中靠前區(qū)間，，政務(wù)公開水水平相對較高高。政府投資環(huán)境境——政務(wù)公開水平平公共服務(wù)質(zhì)量量反映政府為為公眾和企業(yè)業(yè)提供服務(wù)的的質(zhì)量和水平平，是衡量政政府投資環(huán)境境的重要構(gòu)成成。新加坡南洋理理工大學(xué)19日在廣州公布布“中國城市市公共服務(wù)質(zhì)質(zhì)量指數(shù)調(diào)查查”，蘇州在此次調(diào)調(diào)查的各項排排名均列首位位。昆山是是蘇州最大的的縣級市，直直接接收蘇州州政府服務(wù)的的影響。這是一項針對對中國32個主要城市的的綜合調(diào)查研研究項目，該該調(diào)查主要運運用了3組參考指標(biāo)，，即公共服務(wù)滿意意度、企業(yè)經(jīng)經(jīng)營環(huán)境和一一般公共服務(wù)務(wù)。這些指標(biāo)涵涵蓋教育、社社會保障、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生、基基礎(chǔ)設(shè)施、交交通、公共決決策制定和執(zhí)執(zhí)行等方面。。政府投資環(huán)境境——公共服務(wù)質(zhì)量量二、房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)環(huán)境政府投資環(huán)境境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境——GDP昆山GDP近幾年一直保保持高速上漲漲的趨勢，年年均GDP增長率達(dá)到20%左右，經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展勢頭迅猛猛。07年底和08年的金融危機(jī)機(jī)對昆山經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一一定影響，但但隨著2009年經(jīng)濟(jì)的回暖暖，GDP增長率顯現(xiàn)回回升勢頭。數(shù)據(jù)來源昆山山統(tǒng)計信息網(wǎng)網(wǎng)。近年昆山GDP及其增長率戶籍人口（萬）城鎮(zhèn)人口（萬）城鎮(zhèn)化率城市人口鎮(zhèn)人口66.6834.4511.0868.13%2006年昆山人口統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)2006年昆山人口統(tǒng)統(tǒng)計顯示，戶戶籍人口66.68萬，城鎮(zhèn)人口口45.5萬，其中城市市人口34.45萬，鎮(zhèn)人口11.08萬，城鎮(zhèn)化率率達(dá)到68.13%，截至近兩年年城鎮(zhèn)化率略略有提高。昆山約70%的城鎮(zhèn)化率，，跟目前我國國45.68%，以及上海北北京88.6%、84.9%的城鎮(zhèn)化率相相比，處在發(fā)展?jié)摿α^大的區(qū)域域。經(jīng)濟(jì)環(huán)境——城鎮(zhèn)化水平城鎮(zhèn)化水平適適中，房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^較大。城鎮(zhèn)化率過高高，未來城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化發(fā)展空間間相對較小；；反之，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化過低，也也并不代表潛潛力巨大，過過低的城鎮(zhèn)化化意味著該地地區(qū)自然條件件、基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件受到的的制約較多，，發(fā)展速度也也相對更慢。。因此城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摑摿^大的地地區(qū)應(yīng)該是目目前城鎮(zhèn)化率率相對適中的的區(qū)域。年份第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長率（%）第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長率（%）第三產(chǎn)業(yè)增加值增長率（%）200610.530632.4125.2289.0725.4200711.256.8762.1518378.426.9200812.372.2978.8114.1509.0817.2200917.8571137.1515.5598.0817.5合計52

3510.52

1774.63

占比0.97%

65.78%

33.25%

從昆山近幾年年各產(chǎn)業(yè)增加加值以及增長長情況看，第第二產(chǎn)業(yè)累積積增加值仍然然占非常大比比重。但從各產(chǎn)業(yè)增增長率的變化化情況看，第第三產(chǎn)業(yè)增長長率近年來處處于三產(chǎn)業(yè)中中最高位，表表面昆山近年年來第三產(chǎn)業(yè)保持持著較高速發(fā)發(fā)展態(tài)勢，對對昆山GDP貢獻(xiàn)逐年擴(kuò)大大。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化升級效果果顯著。昆山目前正處處在加速產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型時期，，第三產(chǎn)業(yè)比比重不斷加大大。經(jīng)濟(jì)環(huán)境——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)環(huán)境——固定資產(chǎn)投資資昆山近年固定定資產(chǎn)投資呈呈現(xiàn)高速增長長的態(tài)勢，年年增長率基本本都在15%以上。增速07、08年有所回落，，但依然維持持在高位水平平，反應(yīng)了城城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展比較活躍。。數(shù)據(jù)來源昆山山統(tǒng)計信息網(wǎng)網(wǎng)。億元%經(jīng)濟(jì)環(huán)境——房地產(chǎn)投資規(guī)規(guī)模昆山市房地產(chǎn)產(chǎn)投資規(guī)模自自2005以來持續(xù)增長長，尤其是2007、2008、2009三年增長速度度迅猛，超過過20%。2009增速有所回落落，但仍然接接近30%。數(shù)據(jù)來源昆山山統(tǒng)計信息網(wǎng)網(wǎng)。億元%經(jīng)濟(jì)環(huán)境——消費水平（人人均可支配收收入）昆山人均可支支配收入增長長幅度保持基基本穩(wěn)定的趨趨勢，近幾年年保持約13%的較高增長率率，2009年昆山人均可可支配收入達(dá)達(dá)到27609元，環(huán)比增長11.3%，人均可支配配收入較高，，住房消費有有支撐。數(shù)據(jù)來源昆山山統(tǒng)計信息網(wǎng)網(wǎng)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境——消費水平（消消費支出）昆山近年來社社會消費支出出不斷攀升，，且增幅較大大。消費支出出增幅高于人人均可支配收收入增幅，表表明昆山市居居民消費觀念念加強(qiáng)，一定定程度上拉動動了昆山市商商品房消費需需求。數(shù)據(jù)來源昆山山統(tǒng)計信息網(wǎng)網(wǎng)。億元%二、房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)環(huán)境政府投資環(huán)境境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境城市規(guī)劃——總體規(guī)劃城市定位全球性IT產(chǎn)業(yè)制造、研研發(fā)和交易平平臺，長三角區(qū)域域重要的先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)城城市。城市規(guī)模到2015年，市域規(guī)劃劃總?cè)丝谝?guī)模模250萬人，中心城區(qū)區(qū)規(guī)劃人口規(guī)規(guī)模195萬人，建設(shè)用用地控制在242平方公里以內(nèi)。到2030年，市域規(guī)劃劃總?cè)丝谝?guī)模模330萬人，中心城區(qū)區(qū)規(guī)劃人口規(guī)規(guī)模270萬人，建設(shè)用用地控制在309平方公里以內(nèi)。城市規(guī)劃——總體布局中心城綜合片片區(qū)：功能定位為高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)、第三三產(chǎn)業(yè)繁榮、、適合居住的的生態(tài)園林城城市。北部片區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)和勞動密集集型產(chǎn)業(yè)并舉舉發(fā)展，依托托太倉港。東部片區(qū)：以花橋國際商商務(wù)區(qū)為依托托發(fā)展商貿(mào)物物流等第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，同時發(fā)發(fā)展高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)制造為為主的現(xiàn)代制制造業(yè)。吳淞江工業(yè)園園片區(qū)：定位為以高新新技術(shù)為主導(dǎo)導(dǎo)，勞動密集集型產(chǎn)業(yè)為輔輔的現(xiàn)代生態(tài)態(tài)制造業(yè)基地地。中部生態(tài)農(nóng)業(yè)業(yè)片區(qū)：以高科技農(nóng)業(yè)業(yè)研發(fā)、試驗驗、生產(chǎn)為主主。陽澄湖休閑旅旅游片區(qū)：以陽澄湖為核核心，以休閑閑、旅游、度度假為主要功功能。南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)旅游片區(qū)：：以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特特色旅游為主主體，重點發(fā)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)業(yè)。城市規(guī)劃——交通規(guī)劃（內(nèi)內(nèi)部交通）交通綜合構(gòu)想四縱經(jīng)周市、兵希希、陸家、張張浦至淀山湖湖之南北向道道路，為貨運運優(yōu)先道路?！，F(xiàn)有黃浦江路路現(xiàn)南延經(jīng)千千燈至淀山湖湖現(xiàn)有省道224即南北公路利用蘇州繞城城公路之平面面?zhèn)溶嚨乐聊夏细坌陆ǖ缆仿费由熘铃\溪溪。五橫北區(qū)東西向高高速公路平面面?zhèn)溶嚨?。蘇蘇昆太高速公公路現(xiàn)有新省道324由太倉接往富富士康路滬寧高速公路路現(xiàn)有之機(jī)場路路由上海青浦區(qū)區(qū)經(jīng)淀山湖、、錦溪以西、、至蘇州吳江江。蘇滬高速速。城市規(guī)劃——交通規(guī)劃（（外部交通通）未來昆山市市將有滬寧鐵路、、京滬高速速鐵路、滬滬寧城際鐵鐵路等穿越昆山山而過，區(qū)區(qū)域鐵路運運輸在整個個長三角綜綜合交通運運輸體系中中將發(fā)揮更更大的作用用。規(guī)劃京滬高速鐵鐵路全長1318公里，設(shè)計計時速為350公里/時，沿途共共設(shè)北京、、天津、濟(jì)濟(jì)南、南京京、昆山、、上海等21座車站，是是聯(lián)系我國國環(huán)渤海和和長三角兩兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)的重要交交通大動脈脈。2010年建成后，，昆山至南京京只需1個小時；昆昆山到上海海約15分鐘；昆山山至北京約約4小時30分鐘。滬寧城際軌軌道線起自南京京，經(jīng)鎮(zhèn)江江、無錫、、蘇州，最最后達(dá)到上上海站，全全長295公里，時速速分160公里和250公里兩種，，建成后昆山到上海海只需約20分鐘，列車開車車間隔時間間最短為3分鐘。目前已通車車。滬寧高鐵/京滬高鐵城市規(guī)劃——發(fā)展戰(zhàn)略1結(jié)構(gòu)調(diào)整促促進(jìn)用地效效率提升以提高土地地集約利用用為核心，，以高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)為為導(dǎo)向，以以新型制造造業(yè)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)為為圖片，以以高效都市市農(nóng)業(yè)為特特色，加快快發(fā)展方式式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整，增強(qiáng)強(qiáng)科技進(jìn)步步、自主創(chuàng)創(chuàng)新對經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長的貢貢獻(xiàn)率。2生態(tài)約束促促進(jìn)人居環(huán)環(huán)境改善以提升整體體人居環(huán)境境質(zhì)量為核核心，嚴(yán)格格保護(hù)陽澄澄湖、淀山山湖及環(huán)湖湖生態(tài)敏感感空間，同同時合理利利用其比較較優(yōu)勢，與與深厚的歷歷史人文積積淀相結(jié)合合，發(fā)展特特色產(chǎn)業(yè)，，彰顯昆山山特色，增增強(qiáng)城市魅魅力。3節(jié)能減排促促進(jìn)低碳城城市建設(shè)以提高資源源、能源的的使用效率率為核心，，發(fā)展地毯毯產(chǎn)業(yè)、循循環(huán)經(jīng)濟(jì)，，鼓勵節(jié)能能技術(shù)的應(yīng)應(yīng)用、開發(fā)發(fā)與創(chuàng)新，，以提高資資源、能源源的使用效效率，減少少污染物排排放；合理理配置產(chǎn)業(yè)業(yè)用地和生生活用地，，促進(jìn)激動動交通出行行減量，構(gòu)構(gòu)建綠色交交通體系；；倡導(dǎo)健康康、節(jié)約的的生活方式式和消費模模式，全面面推進(jìn)低碳碳城市建設(shè)設(shè)。4區(qū)域統(tǒng)籌引引導(dǎo)市域空空間優(yōu)化以形成功能能明確、集集聚高效社社會發(fā)展需需要，加強(qiáng)強(qiáng)區(qū)域的城城鄉(xiāng)空間結(jié)結(jié)構(gòu)為核心心，適應(yīng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)發(fā)展需要，，加強(qiáng)區(qū)域域協(xié)調(diào)和城城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，，將市域空空間布局和和政策分區(qū)區(qū)緊密結(jié)合合，嚴(yán)格保保生態(tài)空間間，協(xié)調(diào)護(hù)護(hù)發(fā)揮碳氧氧平衡作用用的基本生生態(tài)空間，，協(xié)調(diào)好發(fā)發(fā)展與保護(hù)護(hù)的關(guān)系。。5公共優(yōu)先引引導(dǎo)城市布布局調(diào)整以陽澄湖為為核心，以以休閑、旅旅游、度以以軌道交通通為核心，，構(gòu)建舒適適、高效的的公共交通通系統(tǒng)，發(fā)發(fā)揮其大容容量、低能能耗、快速速、準(zhǔn)點、、安全的綜綜合優(yōu)勢，，引導(dǎo)城市市建設(shè)空間間合理集聚聚，優(yōu)化城城市功能結(jié)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建建完善的城城市中心體體系。6南風(fēng)貌保護(hù)護(hù)引導(dǎo)地方方特色塑造造以水箱古鎮(zhèn)鎮(zhèn)保護(hù)為核核心，以自自然環(huán)境為為基質(zhì)，結(jié)結(jié)合特色村村莊保護(hù)和和鄉(xiāng)村旅游游業(yè)、都市市農(nóng)業(yè)發(fā)展展，保護(hù)傳傳統(tǒng)風(fēng)貌；；打造新銳銳的公共服服務(wù)空間、、融合的生生活居住空空間、現(xiàn)代代的產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展空間，，塑造展現(xiàn)現(xiàn)昆山城市市精神的現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)貌。。3昆山房地產(chǎn)產(chǎn)市場三、昆山山房地產(chǎn)市市場土地市場商品房總體體市場住宅市場商業(yè)市場酒店式公寓寓市場寫字樓市場場

合計新增量存量其中，住宅商服2008年500260240170302009年750300450150502010年55025030020050土地市場——供應(yīng)情況昆山市近三三年的土地地的新增供供應(yīng)量每年年都在250萬方以上，，其中，近近三年商住住用地的總總量達(dá)到650萬方，其中中一部分土土地已經(jīng)上上市，除去去一部分土土地用于保保障房建設(shè)設(shè)，以目前前昆山市場場平均容積積率1.5-2預(yù)估，可看看到未來供應(yīng)量量仍然巨大大。昆山近年來來土地出讓讓情況數(shù)據(jù)來源昆昆山國土資資源局。單位：萬方方土地市場——成交情況

出讓面積（畝）出讓總價（萬元）平均單價（畝/萬元）2008年9014.89481576.4753.422009年8408.831122918.73133.542010年1-8月9351.6845692。5790.482008年至今，昆昆山市共成成交土地總總面積2.68萬畝，平均每畝畝單價92.48萬元。其中2009年同比2008年土地出讓讓面積有所所下降，但但2009年土地平均均地價是2008年的2.5倍，昆山房房地產(chǎn)市場場迅速被放放大。但2010年出讓單價價有所下降降，主要因為為價格較低的的工業(yè)用地地所占比重重提升。2010年1-8月出讓的土土地已經(jīng)超超過0809年的年總出出讓面積，，其中工業(yè)業(yè)用地和其其他用地占占相當(dāng)一部部分比重，，未來1-3年市場場供應(yīng)應(yīng)量仍仍在高高位。統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)來來源昆昆房網(wǎng)網(wǎng)。土地市市場——成交分分布從各區(qū)區(qū)成交交的占占比來來看，，開發(fā)區(qū)區(qū)、花花橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)、玉玉山鎮(zhèn)鎮(zhèn)是土地地成交交的前前三名名，占占據(jù)總總成交交的58%。土地市市場——成交土土地性性質(zhì)配配比從成交交的土土地性性質(zhì)來來看，，工業(yè)業(yè)用地地占比比最高高，占占45%，其次次為商商住用用地，，占40%，商辦辦用地地也有有一定定比例例的成成交，，占11%。純住住宅用用地相相對較較少。。說明：：由于于出讓讓地塊塊純住住宅用用地屈屈指可可數(shù)，，為方方便統(tǒng)統(tǒng)計，，統(tǒng)一一歸類類為商商住，，即本本報告告中出出現(xiàn)的的商住住為包包括住住宅的的混合合用地地。三、昆昆山山房地地產(chǎn)市市場土地市市場商品房房總體體市場場住宅市市場商業(yè)市市場酒店式式公寓寓市場場寫字樓樓市場場商品房房市場場——發(fā)展歷歷程1緩慢起起步階階段（（1988-1992）這一時時期確確立了了社會會主義義商品品經(jīng)濟(jì)濟(jì)理論論。極極大地地推動動了市市場機(jī)機(jī)制在在房地地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的的發(fā)展展。經(jīng)經(jīng)營性性的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司步入入起步步階段段。截截止1992年底，，昆山山共有有房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司9家，房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資規(guī)模模逐步步擴(kuò)大大。2快速增增長階階段（（1993）1993年，建建立社社會主主義市市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)成成為共共識，，昆山山國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)呈現(xiàn)現(xiàn)了高高速增增長的的勢頭頭。伴伴隨著著住房房制度度改革革的推推行，，房改改政策策效應(yīng)應(yīng)的釋釋放，，引發(fā)發(fā)了一一輪房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展高潮潮。截截止1993年底房房企猛猛增至至46家，投投資業(yè)業(yè)成本本增長長，比比92年增加加6.58倍。3調(diào)整回回落階階段（（1994-1997）房地產(chǎn)產(chǎn)投資資出現(xiàn)現(xiàn)逐年年回落落。94-97投資分分別為為5.31、4.15、4.16、3.54億元。。供大大于求求的矛矛盾相相當(dāng)突突出。。4穩(wěn)步發(fā)發(fā)展階階段（（1998-2001）這一階階段，，中央央采取取了積積極的的財政政政策策，旨旨在通通過增增加投投資拉拉動經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展。。同時時把住住宅消消費放放在極極為重重要的的位置置上，，作為為國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)新的的增長長點和和新的的消費費點，，并出出臺了了一系系列的的促進(jìn)進(jìn)房地地產(chǎn)市市場發(fā)發(fā)展的的相關(guān)關(guān)政策策，昆昆山房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場在此此大背背景下下進(jìn)入入了穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)發(fā)展階階段。。5高速發(fā)發(fā)展階階段（（2002-至今））2002年以來來，隨隨著昆昆山經(jīng)經(jīng)濟(jì)步步入發(fā)發(fā)展的的繁榮榮期，，社會會和城城市建建設(shè)的的全面面提升升，昆昆山房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展也進(jìn)進(jìn)入了了黃金金階段段。房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)力量量不斷斷壯大大；房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資屢創(chuàng)創(chuàng)新高高；建建設(shè)規(guī)規(guī)模連連年突突破；；商品品房銷銷售規(guī)規(guī)?；鸹鸨?；；房價價不斷斷攀升升；樓樓盤開開發(fā)進(jìn)進(jìn)入大大盤時時代；；二級級市場場充滿滿生機(jī)機(jī)。商品房房市場場——供應(yīng)分分析%萬平方方米05-09年，昆昆山商商品房房施工工面積積幾乎乎成逐逐年增增長態(tài)態(tài)勢，，但增增長率率波動動不定定。同時由由于開開發(fā)周周期等等主客客觀因因素使使昆山山市的的年竣竣工面面積與與施工工面積積有一一定的的差距距，年年竣工工增長長率的的上漲漲或下下跌相相對于于施工工增長長率有有一段段時間間的滯滯后性性。統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)來來源于于昆山山市統(tǒng)統(tǒng)計信信息網(wǎng)網(wǎng)。商品房房市場場——供應(yīng)分分析（（與其其它縣縣市對對比））從圖中中可以以看出出，昆昆山各各年商商品房房施工工量遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于吳吳江，，略低低于常常州，，各年年增長長率也也高于于吳江江，但但低于于常州州。從側(cè)面面反映映了昆昆山市市商品品房供供應(yīng)量量處于于一個個較大大的規(guī)規(guī)模。。統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)來來源于于各城城市統(tǒng)統(tǒng)計信信息網(wǎng)網(wǎng)。萬平方方米商品房房市場場——供應(yīng)分分析（（累計計庫存存供應(yīng)應(yīng)）截止到到2010年9月，昆昆山全全市庫庫存可可售房房源44984套，昆昆山商商品房房庫存存量再再創(chuàng)新新高。。昆山商商品房房庫存存供應(yīng)應(yīng)量連連續(xù)7個月保保持正正增長長。庫庫存量量的不不斷攀攀升一一方面面由于于4月新政政調(diào)控控導(dǎo)致致成交交量走走低，，另一一方面面供應(yīng)應(yīng)并未未隨之之減少少，表表明昆昆山市市場目前處處于供供大于于求的態(tài)勢勢，買買方市市場明明顯，，市場場面臨臨較大大庫存存壓力力。統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)來來源于于昆房房網(wǎng)。。套套商品房房市場場——需求分分析近幾年年隨著著長三三角經(jīng)經(jīng)濟(jì)群群的經(jīng)經(jīng)濟(jì)飛飛速發(fā)發(fā)展和和全國國房地地產(chǎn)的的快速速發(fā)展展，昆昆山城城市居居民對對住房房的需需求大大幅增增加，，09年對比05年需求增長超超過2倍。由于政策調(diào)控控以及外部經(jīng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)等多多方原因，08年商品房銷售售了大幅回落落，出現(xiàn)負(fù)增增長，隨著09年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以以及政策鼓勵勵，再次打開開了昆山房地地產(chǎn)需求局面面。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源源于昆房網(wǎng)。。商品房市場——需求分析（近近年成交分布布）花橋、玉山、、開發(fā)區(qū)是昆山成交最最為活躍的片片區(qū)，占昆山山成交的64%，占比分別為為24%、20%、20%，且與其他區(qū)區(qū)域的差量較較大。玉山是昆山市市委市政府所所在地，配套套成熟，是傳傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)熱門片區(qū)；；花橋因為近近年規(guī)劃利好好，且直接接接受上海輻射射，能吸引外外來客源。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源源于昆山搜房房網(wǎng)。所選數(shù)據(jù)為08、09年全年成交數(shù)數(shù)據(jù)以及2010上半年成交數(shù)數(shù)據(jù)。商品房市場——需求分析（與與其它城市對對比）昆山吳江江陰陰同屬江蘇縣縣級市，從圖圖上可看出，，昆山近年來來每年的成交交量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于其它兩地地區(qū)，且都為為其它兩地區(qū)區(qū)兩倍以上。。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源源于各城市統(tǒng)統(tǒng)計信息網(wǎng)。。萬平方米商品房市場——需求分析（人人均使用面積積）平方米/人昆山人均居住住面積經(jīng)過05年之前的大幅幅增長，增幅幅平緩，但一一直處于高位位，08年達(dá)到38.5平方米/人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出出全國的平均均水平，也超超出許多一線線城市。表明昆山商品品房市場經(jīng)歷歷需求旺盛期期之后，本地地需求逐漸降降溫。城鎮(zhèn)人均使用用面積（平方方米/人）：全國：28北京：21上海：16.5深圳：24.7商品房市場——價格分析昆山房價從1998年來一路走高高，在2009年樓市大熱的的市場背景下下達(dá)到了最高點6400元/平方米的價格水平。。最近三年07年到09年的漲幅最為為明顯，09年的價格水平平相較于07年上漲了大約約50%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源源于昆房網(wǎng)。。商品房市場——投資風(fēng)險分析析昆山房地產(chǎn)投投資占固定資資產(chǎn)投資比值值自2006年以來不斷攀攀升，08、09年的比值都超超過了0.3，房地產(chǎn)投資資所占比重略略高，顯露了了一定的投資資風(fēng)險。昆山近年來房房地產(chǎn)投資增增速與GDP增速比值波動動較大，除了了GDP增長有一定滯滯后性之外，，表明昆山市市GDP增長對房地產(chǎn)產(chǎn)的相關(guān)程度度不高。房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資資比值正常區(qū)區(qū)間：0.22-0.28。房地產(chǎn)投資增增速/GDP增速比值正常常區(qū)間：1.5-2.0商品房市場——SW分析優(yōu)勢劣勢GDP——穩(wěn)步增長居民收入——逐年增長需求規(guī)模——雖漲幅不定，，但總體呈上上漲趨勢供求風(fēng)險——供過于求的矛矛盾已經(jīng)開始始突出房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險——受控于政府的的不定期調(diào)控控供應(yīng)規(guī)模——市場可預(yù)期的的未來供應(yīng)量量較大昆山房地產(chǎn)市市場未來的供供求矛盾將會會凸顯，且市市場仍然對政政策調(diào)控敏感感程度較高商品房市場——未來展望隨著新政的影影響被逐漸消消化，成交量量逐步回升，，9月底中央出臺臺的最新調(diào)控控政策，再次次打擊了昆山山樓市，10月第一周（10.1-10.7）昆山新房累累計成交僅僅僅296套，較9月第四周猛跌跌72.5%。一方面受著著調(diào)控影響，，另一方面新新盤持續(xù)入市市，使得昆山山商品房市場場供大于求的的局面短期內(nèi)內(nèi)難以被打破破。參考數(shù)據(jù)（昆昆山2010各月成交）：：四月：4470五月：1483六月：1506七月：1735八月：2210供求關(guān)系價格2009年昆山房地產(chǎn)產(chǎn)市場各樓盤盤采取低開高高走策略，引引領(lǐng)了昆山房房地產(chǎn)市場五五年來的第一一次爆發(fā)。商商品房價格一一路飆升至均均價6400元/平米。后期受受政策以及供供求關(guān)系的影影響，昆山商商品房價格大大幅走高的可可能性較小。。未來昆山市場場供大于求的局面短期難難以被打破，，但受利于昆昆山的特殊區(qū)區(qū)位以及城際際高鐵的開通通，突出的城城市價值將會會成為昆山房房地產(chǎn)市場強(qiáng)強(qiáng)有力的支撐撐。對“外部部需求”的把把握將成為昆昆山房地產(chǎn)市市場的一條重重要出路。三、昆山房房地產(chǎn)市場土地市場商品房總體市市場住宅市場商業(yè)市場酒店式公寓市市場寫字樓市場住宅市場——住宅片區(qū)分布布目前昆山住宅宅市場分布，，根據(jù)成交活躍程度度分成三個梯隊隊。玉山鎮(zhèn)、開發(fā)發(fā)區(qū)以及花橋橋鎮(zhèn)為目前昆山市市場最活躍片片區(qū)。玉山鎮(zhèn)為傳統(tǒng)統(tǒng)片區(qū)，配套套成熟完善，，客戶認(rèn)知度度高；花橋毗鄰上海海，且規(guī)劃利利好。巴城鎮(zhèn)、周市市鎮(zhèn)以及千燈燈鎮(zhèn)出在第二梯隊隊。巴城依托陽澄澄湖資源，主主要為別墅產(chǎn)產(chǎn)品；周市鎮(zhèn)依托北北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)，并且接收收中心城區(qū)的的輻射；千燈規(guī)劃為生生活新鎮(zhèn)、生生態(tài)觀光片區(qū)區(qū)。南部水鄉(xiāng)區(qū)以以及其余鎮(zhèn)為第三梯隊。。南部水鄉(xiāng)片片區(qū)依托淀山山湖資源，主主要為別墅產(chǎn)產(chǎn)品。第一梯隊第二梯隊第三梯隊住宅市場——住宅片區(qū)分布布市區(qū)城綜合片片區(qū)依據(jù)各自自定位及發(fā)展展方向可分為為5個片區(qū)。中心城區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城西區(qū)城北區(qū)昆山市中心城城區(qū)分為中心城區(qū)、城城東區(qū)、城南南區(qū)、城西區(qū)區(qū)和城北區(qū)域域。住宅市場——中心城區(qū)板塊塊御城人口口密密集集，，并并承承擔(dān)擔(dān)綜綜合合行行政政、、居居住住、、文文化化、、教教育育、、主主要要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展等等功功能能。。屬屬于于市市中中心心的的高高檔檔地地段段，，土地地資資源源稀稀缺缺，，生生活活配配套套成成熟熟，，房房價價一一直直維維持持高高位位。中心心城城區(qū)區(qū)：：人人口口稠稠密密區(qū)區(qū)域域成成熟熟價價格格處處于于高高位位藍(lán)海海LaVie中心城區(qū)項目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數(shù)面積段（m2）狀態(tài)均價鹿城一品高層住宅、商鋪8000559915.227.90%46545-201一房到四房高層在售高層10500弘輝首璽高層住宅921033300003.535%657主力面積段125-200

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31%

主力面積段97-145在售9500御城小高層住宅11474260002.1330%13493-164在售7500藍(lán)海LaVíe高層住宅、公寓36714147863441.50%

待售12000榮記玖瓏灣高層住宅、酒店式公寓506271751703.535%127080-240待售待定中心心城城區(qū)區(qū)板板塊塊內(nèi)內(nèi)主主要要樓樓盤盤板塊塊特特點點板塊塊內(nèi)內(nèi)配配套套設(shè)設(shè)施施完完善善，，交交通通便便利利，，居住住氛氛圍圍濃濃厚厚，，是昆昆山山的的商商業(yè)業(yè)文文化化中中心心。。板塊塊內(nèi)內(nèi)目目前前土土地地供供應(yīng)應(yīng)較較少少，，未來來供供應(yīng)應(yīng)量量較較少少，目目前前住住宅宅的的綜綜合合開開發(fā)發(fā)量量不不大大，，以以商商業(yè)業(yè)商商務(wù)務(wù)辦辦公公物物業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)為為主主。。該區(qū)區(qū)域域的的住宅宅檔檔次次較較高高。產(chǎn)品品、、價價格格中心心城城區(qū)區(qū)由由于于地地段段絕絕好好，，土土地地資資源源稀稀缺缺，，板板塊塊內(nèi)內(nèi)的的住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品主主要要以高高容容積積率率的的高高層層公公寓寓為為主主，以以大大面面積積戶戶型型為為主主，，符符合合當(dāng)當(dāng)?shù)氐厝巳藢ψ∽》糠康牡南M費需需求求。。目前前板板塊塊均價價10000元左左右右，個個體體樓樓盤盤依依具具體體位位置置和和產(chǎn)產(chǎn)品品力力上上下下波波動動。。板塊塊特特點點、、產(chǎn)產(chǎn)品品和和價價格格分分析析住宅宅市市場場———城東東區(qū)區(qū)板板塊塊具有有經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)和和夏夏駕駕河河景景觀觀帶帶的的雙雙重重優(yōu)優(yōu)勢勢。。目目前前城城東東大大盤盤云云集集，，幾幾十十萬萬方方的的大大盤盤依依次次沿沿前前進(jìn)進(jìn)東東路路排排開開，，甚甚至至有有綠綠地地21新城城這這樣樣100多萬萬方方的的大大盤盤，，且且品牌牌開開發(fā)發(fā)商商云云集集，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)有有中中航航地地產(chǎn)產(chǎn)，，世世茂茂地地產(chǎn)產(chǎn)，，珠珠江江房房產(chǎn)產(chǎn)等。。城東東區(qū)區(qū)板板塊塊：：大大盤盤云云集集潛潛力力巨巨大大位于于市市政政府府以以東東，，在在城城區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)前前進(jìn)進(jìn)東東路路沿沿線線區(qū)區(qū)域域城東項目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數(shù)面積段（m2）狀態(tài)均價中航城高層、小高層、洋房、聯(lián)排、雙拼1969583600001.836.3%1872高層小高層88-145在售高層、小高層7500-7800；聯(lián)排9000-10000；雙拼12000-13000綠地21新城高層56400017800002.540.0%900070-160，主力面積70-110在售7500中大簡界高層、小高層668931786332.231%98490-160在售7700珠江御景高層、小高層1526996200003.636.6%3000主力面積88-142在售毛坯7600、精裝8800東城藍(lán)郡多層、高層1666671673171.0047%151090%為80-120，10%為120-140在售6000-7000陽光水世界多層小高層高層洋房3455062936800.8542%2600高層143㎡—176㎡，花園洋房215㎡—230㎡在售8000黃浦城市花園多層、小高層、高層70000平方米1600001.9636.5%1290主力面積80-130在售8400城東東區(qū)區(qū)板板塊塊內(nèi)內(nèi)主主要要樓樓盤盤板塊塊特特點點、、產(chǎn)產(chǎn)品品和和價價格格分分析析板塊塊特特點點城東東是是產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)聚聚集集區(qū)區(qū)，，現(xiàn)現(xiàn)有有配配套套困困乏乏，，目前前居居住住氛氛圍圍不不高高。板塊塊內(nèi)內(nèi)大盤盤云云集集，目目前前有有珠珠江江地地產(chǎn)產(chǎn)、、世世貿(mào)貿(mào)、、中中冶冶、、中中航航等等企企業(yè)業(yè)樓樓盤盤，，案案體體本本身身多多帶帶有有商商業(yè)業(yè)，，以以城市市綜綜合合體體的的概概念念在城城東東布布局局。。城東東離離上上海海較較近近，，因因此此有有相當(dāng)當(dāng)一一部部分分比比例例的的客客戶戶來來自自上上海海。產(chǎn)品品、、價價格格板塊塊內(nèi)內(nèi)以以大大盤盤開開發(fā)發(fā)為為主主，，樓樓盤盤的的產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型較較為為豐豐富富，，高層層、、小小高高層層、、多多層層、、花花園園洋洋房房，，到到聯(lián)聯(lián)排排雙雙拼拼別別墅墅都有有一一定定占占比比。。高高層層小小高高層層的的主主力力面面積積大大約約在在80-140平米米之間間，，比比中中心心城城區(qū)區(qū)板板塊塊略略小小，，因因為為一一部部分分需需求求來來自自外外部部需需求求以以及及投投資資需需求求。。純住住宅宅項項目目較較少少，，目目前前在在售售項項目目基基本本都都有有酒酒店店式式公公寓寓、、商商業(yè)業(yè)等等其其他他物物業(yè)業(yè)類類型型，，符符合合商商住住片片區(qū)區(qū)的的定定位位。。目前前板板塊塊均價價7500左右右，個個體體樓樓盤盤依依具具體體位位置置和和產(chǎn)產(chǎn)品品力力上上下下波波動動。。住宅宅市市場場——城西區(qū)板塊塊城西地區(qū)：：環(huán)境優(yōu)勢勢政府重重點規(guī)劃區(qū)區(qū)域老城區(qū)以西西，基本圍圍繞亭林公公園周邊及及馬鞍山中中路沿線一一直往西到到森林公園園沿線發(fā)展展起來的區(qū)區(qū)域，屬于于昆山生態(tài)態(tài)環(huán)境最好好的居住區(qū)區(qū)。城西項目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數(shù)面積段（m2）狀態(tài)均價時代中央社區(qū)高層、小高層1200003000002.540.5%2000戶左右主力面積123-206在售8600天地華城高層、小高層83615221010.042.1858.0%1359主力面積133-142在售9000，送車位阿里山花園小高層37974699031.8442%214140-160待售9500森林半島多層、小高層、高層、洋房1171892710001.7945.0%1700高層61-133在售8200三水蕭林高層、聯(lián)排1696313038451.840%257888-140，130-190在售7000-9000清風(fēng)華院小高層、聯(lián)排1985343578811.5941.17%352小高層主力面積96-200在售小高層8300金色森林四期住宅、公寓、別墅1666642247191.445.0%1200待售待定伯爵大地二期高層1099514100003.540%400多80-160待售待定城西區(qū)板塊塊內(nèi)主要樓樓盤板塊特點板塊規(guī)劃成成生態(tài)居住住片區(qū)，以以森林公園園為主打，，從目前所所推樓盤來來看，高檔住宅板板塊已初具模樣樣。憑借政府規(guī)規(guī)劃利好以以及獨有的的自然資源源，區(qū)域認(rèn)認(rèn)同度較高高。產(chǎn)品、價格格區(qū)域樓盤數(shù)數(shù)量多、量量體大，產(chǎn)產(chǎn)品類型以以小高層、高高層、別墅墅為主，樓盤以純純住宅為主主，戶型面面積較大。。目前板塊均價8500左右，由于占有有生態(tài)資源源，以及規(guī)規(guī)劃利好，，是昆山各各大區(qū)域內(nèi)內(nèi)價格上漲幅幅度比較快快的區(qū)域。板塊特點、、產(chǎn)品和價價格分析住宅市場——城南區(qū)板塊塊高鐵和城際際輕軌的落落定將城南南的房價推推上了一個個新臺階，，使城南成成為昆山各各大區(qū)域內(nèi)內(nèi)首選最值值得投資的的區(qū)域。眾眾多上海，，外地客戶戶都紛紛看看好城南的的發(fā)展。城南地區(qū)：：高鐵直射射區(qū)域升升值潛力力大城南項目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數(shù)面積段（m2）狀態(tài)均價世貿(mào)蝴蝶灣高層、疊加、聯(lián)排、獨棟71780010765801.565%6500高層主力面積90-140在售高層10000新城域高層、小高層2868106000001.9842%500088-131在售7300吉田國際廣場高層、小高層1559476959713.546%1500主力面積112-140在售精裝12800森隆·瓏庭高層527791856743.030%90-200在售精裝13800衡山城多層洋房、高層970002490002.4942%2400高層88、142待售待定匯景公寓多層、小高層54663938501.742%三期400多90-140待售待定城南區(qū)板塊塊內(nèi)主要樓樓盤板塊特點、、產(chǎn)品和價價格分析板塊特點城南是出口口加工區(qū)，，以IT產(chǎn)業(yè)為主。。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有有312國道、滬寧寧高速、客客運南站、、滬寧城際際高鐵，建建設(shè)中的京京滬高鐵，，城南板塊的的交通紐帶帶地位日漸漸凸顯，拉近了昆昆山與上海海及周邊的的距離，刺刺激了城南南的房地產(chǎn)產(chǎn)市場。一些高檔大大盤的進(jìn)駐駐，改善了了昆山人對對城南板塊塊居住品質(zhì)質(zhì)差的觀念念。產(chǎn)品、價格格從板塊內(nèi)目目前所推產(chǎn)產(chǎn)品和將推推產(chǎn)品來看看，產(chǎn)品類類型主要是是高層、小高高層，也有少量量的高端產(chǎn)產(chǎn)品，別墅墅以及花園園洋房等。。戶型面積積區(qū)間較大大，囊括各各種戶型面面積需求，，主力面積積90-140平米。由于高鐵以以及城際高高鐵的落實實，拉動了了板塊的均均價，目前前板塊均價10000左右，后續(xù)樓盤盤入市將會會挑戰(zhàn)城南南板塊價格格極限。住宅市場——城北區(qū)板塊塊中心城區(qū)以以北北門路路、柏廬路路、長江路路、青陽路路為主干道道，是老城城區(qū)以北和和周市鎮(zhèn)以以南組成的的城北片區(qū)區(qū)。城北地區(qū)：：昆山發(fā)展展起源地老老昆山人人最多區(qū)域域城北項目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數(shù)面積段（m2）狀態(tài)均價自由都市高層、小高層、電梯多層933402300002.1845.2%190086-149在售7500第E特區(qū)多層、小高層、高層1500002500001.6745%138090-190在售7600天成佳園高層582301423972.2540.2%649100-140三期房源待售預(yù)計8000-9000云山詩意小高層735781814811.845%99690-190在售7800-8000大德世家多層、高層、單身公寓1215712188251.741.2%60-130在售7300天闊多層、高層、小高層692681250561.835%808主力面積80-89在售7300金城北郡高層1159901824491.7838%一期370主力面積104-140待售預(yù)計7000馨座高1840.5%28886-133待售70