旅游地產(chǎn)思路

旅游地產(chǎn)整合營銷的工作思路2011.12.12龍門富力南昆山溫泉養(yǎng)生谷1目錄第一部分旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢

第二部分溫泉旅游地產(chǎn)盈利模式

第三部分操盤思路

第四部分案例介紹

2第一部分旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢

3與商業(yè)零售業(yè)相結(jié)合與文體休閑產(chǎn)業(yè)相結(jié)合

與房地產(chǎn)相結(jié)合與傳媒娛樂等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)結(jié)合面向短期度假普遍運(yùn)用高新技術(shù)主題休閑旅游區(qū)發(fā)展趨勢價格的多策略性強(qiáng)調(diào)游客的參與體驗將對象放大至以主題景區(qū)為核心的旅游區(qū)，旅游與產(chǎn)業(yè)的復(fù)合開發(fā)則是當(dāng)前的主流趨勢發(fā)展趨勢405年之前05年之前旅游居住互融開發(fā)模式，是近階段旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢06年之后發(fā)展趨勢5旅游功能觀光休閑體驗度假養(yǎng)生商務(wù)……地產(chǎn)功能主題公園酒店商業(yè)中心主題度 假村產(chǎn)權(quán)酒店住宅……地產(chǎn)功能旅游功能商業(yè)中心住宅酒店主題公園高爾夫游艇SPA會議公園旅游＋地產(chǎn)旅游＝地產(chǎn)傳統(tǒng)模式正在演進(jìn)為更復(fù)雜的方式，其驅(qū)動地產(chǎn)的核心內(nèi)容從未改變發(fā)展趨勢6溫泉的綜合多元開發(fā)是市場的必然趨勢綜合開發(fā)的必然趨勢一、從土地開發(fā)角度：單一溫泉開發(fā)無法快速回報土地價值最大化?！靶蓍e養(yǎng)生地產(chǎn)”的開發(fā)模式才能提高附加值，增加開發(fā)回報。二、從消費(fèi)角度：高端人群的溫泉需求不單一在泡上，而是“保健療養(yǎng)、運(yùn)動游樂、商務(wù)會議、休閑度假”等全方位、多層次、綜合性的消費(fèi)需求。三、從市場角度：溫泉市場競爭激烈，產(chǎn)品單一將被淘汰出市場。只有主題鮮明，定位準(zhǔn)確的溫泉，才能長久保持競爭力。溫泉度假村溫泉小鎮(zhèn)溫泉新城溫泉旅游開發(fā)的幾種模式泡、療泡、療、休閑泡、療、休閑、娛樂、度假吃、住、玩、購、樂、會議綜合性文化內(nèi)涵主題競爭力發(fā)展趨勢7溫泉綜合開發(fā)的目的是打造“溫泉休閑綜合體”溫泉綜合體的五大功能溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)會議度假酒店運(yùn)動游樂項目休閑商業(yè)街區(qū)溫泉休閑中心“溫泉綜合體”的打造最終目的是打造出一種全新的生活方式，為實現(xiàn)品牌營運(yùn)創(chuàng)造可能。發(fā)展最終形態(tài)打造溫泉綜合體的一般模式基礎(chǔ)溫泉創(chuàng)新產(chǎn)品重點會議度假酒店核心溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)目標(biāo)溫泉生活方式打造吸引核心構(gòu)建接待載體創(chuàng)造利潤中心實現(xiàn)品牌突破手段休閑產(chǎn)業(yè)整合導(dǎo)向土地綜合開發(fā)形成功能聚集清理功能關(guān)系8溫泉+特色休閑產(chǎn)業(yè)的嫁接開發(fā)模式通過溫泉與其他產(chǎn)業(yè)的嫁接以達(dá)成1+1>2的效果，必將是溫泉旅游業(yè)發(fā)展的大趨勢。溫泉旅游業(yè)本身競爭異常激烈，新建的溫泉旅游地產(chǎn)項目要想突破，首先必須從戰(zhàn)略高度上確定走“溫泉+X”(溫泉與特色休閑產(chǎn)業(yè)嫁接)的大溫泉開發(fā)之路。溫泉“特色溫泉+景區(qū)”“溫泉+會議休閑”“溫泉+運(yùn)動游樂”“溫泉+康復(fù)療養(yǎng)”“溫泉+生態(tài)農(nóng)莊”“溫泉+旅游地產(chǎn)”六大經(jīng)典模式9景區(qū)化理念帶入旅游地產(chǎn)開發(fā)中由于地理位置的原因，提倡把景區(qū)化打造的理念引入旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)。把整個項目按照一個4A甚至5A級景區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)來完善各項建設(shè)、提高各項服務(wù)，為旅游者和投資者創(chuàng)造更好的溫泉旅游體驗，將極大地提升項目的整體品質(zhì)。景區(qū)化打造的三個要素配套設(shè)施的完善景區(qū)風(fēng)景等級的提升人員服務(wù)水品的提高10高水準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計，，是是實實現(xiàn)開開發(fā)模模式創(chuàng)創(chuàng)新的的關(guān)鍵鍵由于投投資較較大、、風(fēng)險險較大大，溫溫泉旅旅游地地產(chǎn)的的開發(fā)發(fā)，更更應(yīng)注注重在在開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)之前前做好好項目目策劃劃規(guī)劃劃設(shè)計計工作作：一，策策劃規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計不不但要要符合合市場場需求求，同同時要要符合合溫泉泉項目目自身身經(jīng)營營的特特點，，應(yīng)站站在經(jīng)經(jīng)營的的角度度來考考慮策策劃規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計問問題，，才能能夠確確保未未來銷銷售和和經(jīng)營營的成成功。。二，策策劃規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計應(yīng)應(yīng)對旅旅游地地產(chǎn)特特別是是溫泉泉與房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的互互動關(guān)關(guān)系有有深度度研究究，才才能夠夠超越越“就就地產(chǎn)產(chǎn)做地地產(chǎn)””的層層面，，通過過“溫溫泉+地產(chǎn)””實現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)的的騰飛飛。豐富的項目經(jīng)驗深度的研究和調(diào)查專業(yè)的人員隊伍項目成功的關(guān)鍵11第二部部分溫溫泉旅旅游地地產(chǎn)盈盈利模模式12旅游房房地產(chǎn)產(chǎn)利用溫溫泉締締造一一座小小鎮(zhèn)，，創(chuàng)造造一種種生活活方式式，打打造可可居、、可游游的新新都市市主義義模式式，創(chuàng)創(chuàng)建了了溫泉泉休閑閑與地地產(chǎn)結(jié)結(jié)合的的贏利利模式式。宜居性稀缺性旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)的兩個關(guān)鍵因素宜居帶來了居住剛性需求，是項目運(yùn)作的基礎(chǔ)。稀缺帶來了投資需求，是項目盈利的保證。阿詩瑪瑪旅游游小鎮(zhèn)鎮(zhèn)沙甸旅旅游小小鎮(zhèn)13文化體體驗體驗經(jīng)經(jīng)濟(jì)時時代，，溫泉泉產(chǎn)品品和服服務(wù)的的競爭爭將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為為品牌牌和文文化的的競爭爭，溫溫泉文文化體體驗將將成為為溫泉泉旅游游企業(yè)業(yè)發(fā)展展的新新機(jī)遇遇。歷史文化體驗民族文化體驗地理地貌文化體驗文化體驗的方式文化體體驗盈盈利模模式的的開發(fā)發(fā)，是是從傳傳統(tǒng)旅旅游模模式演演變出出來的的，它它既具具備了了傳統(tǒng)統(tǒng)旅游游模式式的觀觀光旅旅游，，又具具備了了體驗驗感受受的功功能。。如土耳耳其溫溫泉浴浴通過過溫泉泉將歷歷史文文化和和體驗驗結(jié)合合，騰騰沖火火山溫溫泉將將大自自然的的奇特特和親親身體體驗相相結(jié)合合等。。14莊園經(jīng)經(jīng)濟(jì)莊園經(jīng)經(jīng)濟(jì)是是一種種以生生態(tài)旅旅游、、綠色色農(nóng)業(yè)業(yè)為目目標(biāo)的的擬態(tài)態(tài)環(huán)境境塑造造，以以生態(tài)態(tài)旅游游的主主題，，創(chuàng)造造出一一個都都市人人的非非日常常的戶戶外游游樂環(huán)環(huán)境。。將生態(tài)、農(nóng)業(yè)與溫泉融為一體，創(chuàng)建一種新的溫泉旅游經(jīng)營模式優(yōu)點1、開辟旅游新亮點，體驗式旅游。2、多種盈利模式，充分利用地?zé)豳Y源，開辟農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、降低土地閑置和綠化費(fèi)用，減少投資風(fēng)險。特色色農(nóng)農(nóng)莊莊風(fēng)情情果果園園鮮花花基基地地15會議議商商務(wù)務(wù)會議議包包括括大大型型和和中中小小規(guī)規(guī)模模兩兩種種類類型型：：對對于于溫溫泉泉與與大大型型會會議議旅旅游游度度假假地地結(jié)結(jié)合合的的經(jīng)經(jīng)營營模模式式，，其其核核心心在在于于開開展展大大型型會會議議旅旅游游活活動動。。中小小型型會會議議將將成成為為““溫溫泉泉+會議議””盈盈利利模模式式的的主主要要來來源源。。休閑閑型型商商務(wù)務(wù)模模式式的的開開啟啟，，有有利利于于穩(wěn)穩(wěn)定定客客源源的的保保證證。。在溫溫泉泉里里辦辦公公16會所所模模式式會所所的的建建立立，，對對溫溫泉泉項項目目開開發(fā)發(fā)有有助助于于等等級級的的提提升升。。會所所經(jīng)經(jīng)營營中中會會員員的的建建立立，，需需要要依依靠靠良良好好的的服服務(wù)務(wù)，，人人員員技技能能和和素素質(zhì)質(zhì)的的提提升升是是關(guān)關(guān)鍵鍵。。會所所在在溫溫泉泉項項目目開開發(fā)發(fā)過過程程中中，，具具有有不不可可替替代代的的作作用用。。并并且且會會所所的的好好壞壞，，決決定定了了溫溫泉泉項項目目開開發(fā)發(fā)檔檔次次的的高高低低。。會所所+溫泉泉提升升項項目目整整體體品品質(zhì)質(zhì)17購物物公公園園在自自然然中中享享受受商商業(yè)業(yè)的的便便利利，，從從自自然然中中提提升升商商業(yè)業(yè)的的價價值值。。在優(yōu)優(yōu)美美的的自自然然環(huán)環(huán)境境中中購購物物，，環(huán)環(huán)境境的的誘誘導(dǎo)導(dǎo)使使得得當(dāng)當(dāng)?shù)氐靥靥禺a(chǎn)產(chǎn)更更加加誘誘人人。。體驗驗多多元元化化，，消消費(fèi)費(fèi)多多元元化化的的發(fā)發(fā)展展。。溫泉泉項項目目和和購購物物公公園園的的結(jié)結(jié)合合，，使使消消費(fèi)費(fèi)得得以以提提升升。。便便捷捷的的優(yōu)優(yōu)美美的的購購物物環(huán)環(huán)境境，，將將詮詮釋釋把把如如何何記記憶憶帶帶走走。。大自自然然中中購購物物18修復(fù)復(fù)身身心心的的基基核核，，溫溫泉泉與與運(yùn)運(yùn)動動的的無無縫縫連連接接，，可可以以創(chuàng)創(chuàng)造造更更多多的的利利潤潤點點。。運(yùn)動動休休閑閑溫泉泉+體育育運(yùn)運(yùn)動動休閑閑+激情情體體驗驗動與與靜靜19品牌牌輸輸出出品牌牌是是企企業(yè)業(yè)競競爭爭力力的的核核心心，，是是誠誠信信的的載載體體，，是是最最有有價價值值的的資資產(chǎn)產(chǎn)。。旅游游作作為為一一種種異異地地消消費(fèi)費(fèi)，，不不可可儲儲存存的的無無形形產(chǎn)產(chǎn)品品，，決決定定了了它它更更需需要要通通過過品品牌牌形形象象來來向向消消費(fèi)費(fèi)者者傳傳達(dá)達(dá)一一種種實實實實在在在在的的感感受受。。20第三三部部分分項項目目簡簡介介21鳥瞰瞰圖圖22總平平面面及及經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)（（125萬））別墅墅洋洋房房戶戶型型比比例例23分期期圖圖及及指指標(biāo)標(biāo)（（125萬））24公建建配配套套展展示示圖圖25一期期已已建建戶戶型型26單體體方方案案———D型獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅首層層平平面面圖圖二層層平平面面圖圖三層層平平面面圖圖27單體體方方案案———S型獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅首層層平平面面圖圖二層層平平面面圖圖三層層平平面面圖圖負(fù)一一層層平平面面圖圖28單體體方方案案———C型雙雙拼拼別別墅墅首層層平平面面圖圖二層層平平面面圖圖三層層平平面面圖圖①②①②①②29單體體方方案案———A型聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅首層層平平面面圖圖二層層平平面面圖圖三層層平平面面圖圖①②③④①②③④①②③④30單體體方方案案———B型聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅首層層平平面面圖圖二層層平平面面圖圖三層層平平面面圖圖①②③④①②③④①②③④31酒店店鳥鳥瞰瞰圖圖32酒店店外外立立面面效效果果圖圖33剖面面圖圖商業(yè)業(yè)中中心心效效果果圖圖34養(yǎng)生生堂堂方方案案效效果果圖圖35第三三部部分分操操盤盤思思路路一、、項項目目定定位位分分析析二、、目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群定定位位三、、項項目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位四、、2012年開開盤盤營營銷銷目目標(biāo)標(biāo)五、、渠渠道道規(guī)規(guī)劃劃六、、現(xiàn)現(xiàn)場場配配套套情情況況七、、項項目目價價格格策策略略36吃、、住住、、玩玩、、購購、、樂樂、、會會議議綜合合性性文化化內(nèi)內(nèi)涵涵主題題競爭爭力力操盤盤要要點點定位位清清晰晰客群群精精準(zhǔn)準(zhǔn)渠道道廣廣泛泛價格格策策略略配套套先先行行37（一一））項項目目定定位位分分析析38規(guī)模模價價值值：：3000畝大大型型綜綜合合社社區(qū)區(qū)，，鑄鑄就就百百萬萬平平米米度度假假養(yǎng)養(yǎng)生生之之都都規(guī)劃劃價價值值：：四大大板板塊塊全全力力打打造造““國國際際私私家家溫溫泉泉旅旅游游度度假假圣圣地地””旅游游價價值值：：坐擁擁3大國國家家4A風(fēng)景景區(qū)區(qū)，，溫溫泉泉旅旅游游資資源源豐豐富富產(chǎn)品品價價值值：：產(chǎn)權(quán)權(quán)式式溫溫泉泉度度假假別別墅墅及及高高品品質(zhì)質(zhì)度度假假洋洋房房生態(tài)態(tài)價價值值：：南粵粵大大氧氧吧吧、、75%森林林覆覆蓋蓋率率、、氣氣候候溫溫和和濕濕潤潤交通價值：緊鄰廣河高速速出口，連接接廣州、深深圳、惠州、、東莞品牌價值：富力地產(chǎn)，華華南地區(qū)領(lǐng)先先品牌房企，，香港上市稀缺價值：區(qū)域內(nèi)唯一的的大型生態(tài)旅旅游度假地產(chǎn)產(chǎn)項目定位項目八大價值值體系39項目SWOT分析內(nèi)部能力外部因素40項目目標(biāo)市場場定位以滿足高檔的的度假及投資資需求為主，，突出打造森森林溫泉度假假概念的南中中國高端養(yǎng)生度假大盤盤。依托交通通優(yōu)勢，營造造第二居所。。南中國（地域）森林溫泉（資源）四季度假（概念）41項目目標(biāo)市場場定位南中國森林溫溫泉養(yǎng)生度假假天堂為度假找一個個家形象定位推廣語富力·南昆山溫泉養(yǎng)養(yǎng)生谷案名42（二）目標(biāo)客客戶群定位43目標(biāo)客戶群定定位廣州度假型的的自用/投資客戶依托交通優(yōu)勢勢，認(rèn)可南昆山度度假資源優(yōu)勢勢深圳投資客/度假自用客戶戶認(rèn)可區(qū)別于濱濱海度假的森森林溫泉度假方式式，依托強(qiáng)勁的購購買力，惠州、東莞、、港澳客戶偶得客戶44重要客戶：東莞、惠州、、港澳等珠三角地區(qū)區(qū)的高端人群群。核心客戶：廣廣州客戶企事業(yè)高層——廣州天河、越越秀區(qū)的企事事業(yè)高層，具具有較強(qiáng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實力，尋尋找符合自己己情趣的真正有價價值的居所，，認(rèn)同區(qū)位。。私營企業(yè)主——輻射范圍更廣廣，具有很強(qiáng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力力，追尋生態(tài)態(tài)山居，休閑閑養(yǎng)生、療養(yǎng)養(yǎng)度假需求為主的的高端目標(biāo)客客戶。政府公務(wù)員——廣州市處級以以上高級公務(wù)務(wù)員，注重家家庭生活。偶得客戶：投資客，尋求真正具有有升值潛力和和價值的高端端物業(yè)的投資資客。目標(biāo)客戶群定定位次核心客戶：：深圳客戶高端客戶——福田、羅湖區(qū)區(qū)的私營企業(yè)業(yè)主、企業(yè)高高層，經(jīng)濟(jì)實實力雄厚，注注重生活品質(zhì)質(zhì)和養(yǎng)生，接受溫泉泉度假這種區(qū)區(qū)別于濱海度度假的方式。。同時希望將將度假與社交交相結(jié)合，將別墅作作為會所。純投資客——投資觀念強(qiáng)，，有很強(qiáng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實力，但但因為政策和和貸款制約，，在深圳區(qū)域域內(nèi)無法投資。關(guān)注注政策和價格格。45（三）項目業(yè)業(yè)態(tài)定位46八七六六五五四四三二二一一感悟真正的生生活讓山為你松綁綁，身心貼緊緊大地的肌理理，每一次腳腳步邁出，都都深深踏入泥泥土厚重的芳芳香，濃郁蔥蔥籠的綠，如如泉水般深襲襲來，寧靜的的是視野，沉沉靜的卻是靈靈魂，你曾失失去的光陰，，久違的度過過生命的方式式，是層層設(shè)設(shè)計的八層情情境中，重新新舒展。項目業(yè)態(tài)定位位47八大價值規(guī)模價值3000畝大型綜合社社區(qū)，鑄就百百萬平米度假假養(yǎng)生之都規(guī)劃價值四大板塊全力力打造“國際際私家溫泉旅旅游度假圣地地”旅游價值坐擁3大國家4A風(fēng)景區(qū)，溫泉泉旅游資源豐豐富產(chǎn)品價值產(chǎn)權(quán)式溫泉度度假別墅及高高品質(zhì)度假洋洋房生態(tài)價值南粵大氧吧、、75%森林覆蓋率、、氣候溫和濕濕潤交通價值緊鄰廣河高速速出口，連接接廣州、深深圳、惠州、、東莞品牌價值富力地產(chǎn)，華華南地區(qū)領(lǐng)先先品牌房企稀缺價值區(qū)域內(nèi)唯一的的大型生態(tài)旅旅游度假地產(chǎn)產(chǎn)48希爾頓酒店溫泉中心藝術(shù)的培養(yǎng)從從娃娃抓起，，特別的培訓(xùn)訓(xùn)課程設(shè)計，，讓孩子們在在興趣中主動動學(xué)習(xí)。培訓(xùn)訓(xùn)班：音樂、、英語、繪畫畫、舞蹈、臺臺球、足球、、手工藝、跆跆拳道等SHOPPING街區(qū)國醫(yī)養(yǎng)生堂兒童天地美食公園佳景已為貴，，若佳景有佳佳肴相伴則更更難得。您可可品嘗各國各各式美食，食食材均出自你你所在山林溪溪谷之中。人人在景中，美美食在握，親親朋在側(cè)，人人生至樂莫過過如是。旅行“家游””站多姿多彩的休休閑內(nèi)容，很很生活，總不不會單調(diào)無聊聊。清歌酒吧吧、書吧、精精品專賣、咖咖啡小館、CLUB、婚禮草坪、、生活配套等等。紀(jì)念品專賣店店、休閑廣場場、超市配套套……完善的配套，，完美的服務(wù)務(wù)，沿著滿目目林海的廣河河高速，來到到這個旅行““家游”站。。七大配套片區(qū)唯一五星星級酒店，提提供住宿、咖咖啡室、會議議室、宴會廳廳、游泳池、、取款機(jī)、旅旅行社等一套套完整的服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施施。帶上家人人，約上生意意伙伴，享受受生活的同時時來一場“山山谷里的董事事會”。土地平曠，屋屋舍儼然，有有良田美池桑桑竹之屬……我們關(guān)注健康康，規(guī)劃適合合中年以上人人群的養(yǎng)生場場所。全面的的保健服務(wù)系系統(tǒng)，令你可可盡享身心閑閑適。湯浴、踏青、、遠(yuǎn)足，大自自然是最親密密的老師，與與大地天空親親密無間，與與山川溪流溝溝通交流。我我們關(guān)注歸屬屬感，所以私私家溫泉中心心、山頂瑜珈珈、林間SPA等交流平臺就就此誕生。493000畝天然山地涵涵括繁茂的自自然資源、豐豐富配套，便便捷的交通連連通廣深莞惠惠，真正意義義上的第二居居所，讓你發(fā)發(fā)現(xiàn)生活的真真諦。原生的自然風(fēng)風(fēng)光，使身心心徹底的放松松、還原，養(yǎng)養(yǎng)生是人與自自我、與大自自然重修舊好好的方式，在從巒疊翠中中感悟人生。。山間四季皆有有不同，放下下心中的雜念念，與家人一一起享受這難難得的假日時時光。瑜伽、SPA、養(yǎng)生堂……你在其中，你你便是一切，，一切也便都都是你。溫泉入戶的尊尊崇享受，僅僅為懂得生活活的你……六種方式第二居所四季養(yǎng)生家庭度假康體休閑原生旅游私屬溫泉屏蔽城市的音音浪，讓身心心習(xí)慣山間的的靜謐和作息息，帶上家人人，約三五知知己，享受原原生的環(huán)境、、感受自然的的呼吸。50夫妻關(guān)系父子關(guān)系子女關(guān)系公園、購物街街、溫泉中心心……享受真正的家家庭生活，和和他（她）一一起找回初戀戀的感覺。有多久沒有和和父親一起下下棋？有多久久陪母親一起起散步？在這這里，你可以以陪他們在夕夕陽下，找回回久違的溫情情。五層溫情關(guān)系系鄰里關(guān)系服務(wù)關(guān)系草地上，幼兒兒園，抓知了了，摸石頭……他用的也是你你小時侯的方方法。再也不會連隔隔壁住的是誰誰都不知道，，我們不但是是鄰居、還是是朋友，更象象親人。完善的生活配配套，細(xì)致入入微的服務(wù)，，你能想到的的，這里都會會盡力做到。。51冬夏山間花卉繁密密，萬物萌生生的時節(jié)，溪溪泉谷地之間間，處處皆以以花為被，春春季美景盡收收眼底。山外炎炎夏日日，在山中茂茂密的林木遮遮掩下，南昆昆山低于周邊邊幾度的涼爽爽氣候，讓人人倍感舒適。。四季之美，莫莫過于一樹夕夕紅，滿地燦燦然。山間偶偶有落葉翩然然，愈發(fā)顯露露秋的韻味。。常綠喬木和原原生竹海，碧碧綠如初，蒼蒼翠可愛，冬冬日自有春意意。春秋四季美景52郊野公園古樹公園林溪公園三座公園山頂屆時將在在保留原生景景觀的基礎(chǔ)上上，進(jìn)行人工工修葺，成為為住區(qū)人們休休閑探秘的好好去處。設(shè)施：燈塔、、觀景臺運(yùn)動類：登山山步道、太極極廣場、山頂頂瑜伽體驗農(nóng)場類：：果園（胡須須雞）、菜園園開辟項目內(nèi)一一處原生森林林地塊做為古古樹公園，公公園內(nèi)設(shè)置林林蔭道、石凳凳等設(shè)備配合合環(huán)境，體現(xiàn)現(xiàn)項目原生態(tài)態(tài)的森林、山山谷資源。設(shè)施：山泉、、林間SPA以一片竹林為為中心，水旁旁綠樹環(huán)繞，，設(shè)有水上竹竹筏和直主林林步道。設(shè)施：水上竹竹筏運(yùn)動類：自行行車、泛舟、、垂釣、開心心農(nóng)場觀賞類：竹海海、小溪53兩強(qiáng)聯(lián)手中國龍頭品牌牌房企富力地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)希爾頓酒店集集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，在在南昆山麓創(chuàng)創(chuàng)造一個“四四季度假”的的養(yǎng)生天堂國際頂級酒店店品牌創(chuàng)建非凡至至善共生你今天對客人人微笑了嗎54富力地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)集多年地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，，匯聚“度假假、養(yǎng)生”主主題的研究，，結(jié)合優(yōu)勢顯顯著的自然山山地生態(tài)、溫溫泉等獨(dú)特旅旅游資源，實實現(xiàn)人與自然然的完美結(jié)合合，以低密度度的規(guī)劃和精精裝酒店度假假屋的理念，，打造高品質(zhì)質(zhì)的養(yǎng)生度假假品牌社區(qū)。。一個世外桃源源55項目業(yè)態(tài)定位位滿足消費(fèi)需求求：通過配套運(yùn)營營滿足項目自自身和周邊客客戶消費(fèi)需求求（酒店、商商業(yè)街、幼兒兒園等）增加項目客流流：通過特色配套套服務(wù)組織度度假自駕游，，增加項目人人氣（特色商商品專營店、、特色餐飲、、針對旅行社社的旅行線路路中轉(zhuǎn)站）產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益益：通過配套自身身運(yùn)營產(chǎn)生經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益（酒酒店、商業(yè)街街、餐飲、溫溫泉中心等））56項目業(yè)態(tài)定位位滿足自身度假假需要兼兼顧周邊消費(fèi)費(fèi)需求希爾頓酒店溫泉中心康體會所風(fēng)情商業(yè)街國醫(yī)養(yǎng)生堂幼兒園郊野公園古樹公園林溪公園溫泉度假別墅墅溫泉養(yǎng)生公寓寓57項目業(yè)態(tài)定位位溫泉度假別墅墅、溫泉養(yǎng)生生公寓溫泉度假別墅墅主打度假概概念，私家溫溫泉入戶，營營造第二居所。溫泉養(yǎng)養(yǎng)生公寓依托托資源及交通通優(yōu)勢，突出出性價比。提高一次性付付款比例，同同時采取可分分期付款模式式，規(guī)避按揭風(fēng)險。采取反租的模模式進(jìn)行后續(xù)續(xù)經(jīng)營，吸引引廣深投資客客。希爾頓酒店片區(qū)內(nèi)唯一一一家五星級酒酒店，提供住住宿、咖啡室室、會議室、、宴會廳、游游泳池、取款款機(jī)、旅行社社等一套完整整的服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)和設(shè)施。滿滿足個人或團(tuán)團(tuán)體的度假需需求。58溫泉中心純天然溫泉水水，打造面向向大眾的精品品溫泉，對外外營業(yè)。委托托專業(yè)公司進(jìn)進(jìn)行經(jīng)營管理理并挖掘出特特色的泡湯模模式，設(shè)美容容、按摩、餐餐飲等服務(wù)項項目，營造““四季泡溫泉泉”的模式吻吻合整體項目目“四季度假假”的概念。?？刁w會所純天然溫泉水水，面向小眾眾的高端SPA，僅對業(yè)主開開放。以個性性化的高端產(chǎn)產(chǎn)品為重點，，強(qiáng)調(diào)人均高高消費(fèi)和私密密性，設(shè)置單單、雙人溫泉泉池、SPA、美容等服務(wù)務(wù)項目，設(shè)咖咖啡廳及茶座座以滿足業(yè)主主需要。委托托專業(yè)公司進(jìn)進(jìn)行經(jīng)營和管管理。項目業(yè)態(tài)定位位59風(fēng)情商業(yè)街滿足業(yè)主及度度假者消費(fèi)需需求，設(shè)置特特色商品專營營店（旅游紀(jì)紀(jì)念品、泳衣衣等）、品牌牌折扣店、咖咖啡廳、特色色餐飲、小型型超市及針對對旅行社的“家游”站（（與旅行社進(jìn)進(jìn)行合作，旅旅行線路中的的中轉(zhuǎn)站）等等配套商業(yè)，，彌補(bǔ)地塊周周邊市政配套套極其缺乏的的不足。國醫(yī)養(yǎng)生堂與知名公立醫(yī)醫(yī)院合作，提提供急救服務(wù)務(wù)、醫(yī)療服務(wù)務(wù)、保健養(yǎng)生生等服務(wù)，針針對業(yè)主實行行一對一保健健及養(yǎng)生咨詢詢服務(wù)。項目業(yè)態(tài)定位位60（四）2012年開盤營銷目目標(biāo)61項目2011年開盤營銷目目標(biāo)其他營銷成功功目標(biāo)：1、市場占位：富力地產(chǎn)作為為珠三角最具具實力的開發(fā)發(fā)商，在區(qū)域域內(nèi)首個3000畝旅游度假大大盤開盤熱銷銷的成功亮相相，實現(xiàn)市場場形象占位，，包括占位大廣州：：大廣州區(qū)域山山居旅游度假假第一名盤占位南昆山：：南昆山國家森森林公園度假假區(qū)第一名盤盤占位生態(tài)城：：廣州北部生態(tài)態(tài)城綜合配套套最完善最高高端的大盤占位生活形態(tài)態(tài)：可供全家老少少同樂、全時時四季度假、、全方位養(yǎng)生生休閑、內(nèi)涵涵最為獨(dú)特的，，度假生活體體驗的第二居居所2、積累口碑：為項目推貨積積累第一批酵酵母客戶，傳傳播口碑3、再樹品牌：富力地產(chǎn)住宅宅項目早已全全國化成熟發(fā)發(fā)展，商業(yè)項項目有口皆碑碑的情況下，，通過該盤的的成功開售，，富力地產(chǎn)全全面吹響進(jìn)軍軍旅游地產(chǎn)這這一全新熱點點板塊的號角角，形成各界界對我司新的的市場關(guān)注點點，樹立新的的產(chǎn)品線品牌牌62（五）渠道規(guī)規(guī)劃63項目開盤前營營銷策略富力南昆山溫溫泉養(yǎng)生谷富力地產(chǎn)2012年旅游度假旗旗艦巨作5月登場營銷階段思路路提前鋪渠引水水3月4月5月媒體造勢預(yù)熱熱短期集中爆發(fā)發(fā)64項目開盤營銷銷工作的節(jié)點點安排線上推廣線下推廣公關(guān)活動3月4月5月開賣電話短信邀約約富力小區(qū)拓客客報紙、電視、、網(wǎng)路軟性專專題廣告上線線富力地產(chǎn)總部部富力中心展展廳開幕富力業(yè)主專場場新品內(nèi)部推推介會戶外廣告立體開售信息息轟炸，包括括報紙、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、電視、電電臺、雜志等等短信四地轟炸炸戶外廣告更新新開售信息媒體、客戶實實地探盤大型認(rèn)籌開放放活動開賣公關(guān)活動動提前鋪渠引水水媒體造勢預(yù)熱熱短期集中爆發(fā)發(fā)從3月起到5月開售，各各個時間節(jié)點點、不同時期期運(yùn)用不同組組合和強(qiáng)度的的推廣手段進(jìn)進(jìn)行項目推廣廣，目的在于于開賣引爆得得到驚艷的效效果市內(nèi)商場外展展區(qū)域房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)投資機(jī)遇論論壇樣板房、售樓樓部交出2月653月提前鋪渠引水水本階段段將主主要借借助線線下渠渠道、、異地地推廣廣、主主動出出擊提前向向目標(biāo)標(biāo)客戶戶傳遞遞項目目信息息，積積累客客源主要營營銷舉舉措：：富力小小區(qū)拓拓客市內(nèi)商商場外外展電話短短信邀邀約項目開開盤營營銷工工作的的節(jié)點點安排排66富力小小區(qū)拓拓客利用公公司廣廣州地地區(qū)多多個成成熟小小區(qū)，，組織織多股股拓展展客戶戶人員員團(tuán)隊隊同日日進(jìn)駐駐，直直面業(yè)業(yè)主，，設(shè)置置項目目展示示咨詢詢點，，派發(fā)發(fā)資料料，解解答問問詢，，預(yù)約約客戶戶參加加后續(xù)續(xù)項目目推廣廣活動動項目開開盤營營銷工工作的的節(jié)點點安排排67市內(nèi)商商場外外展廣州為為項目目鎖定定的核核心推推廣市市場，，在市市內(nèi)尋尋找人人流密密集的的知名名商業(yè)業(yè)中心心設(shè)置置較大大型的的外展展場，，配合合活動動、特特色表表演，，增加加項目目的知知名度度，并并積蓄蓄客源源項目開開盤營營銷工工作的的節(jié)點點安排排68電話短短信邀邀約獲取珠珠三角角別墅墅項目目競品品到訪訪客戶戶資源源以及及高端端項目目的業(yè)業(yè)主電電話資資源，，組織織電話話CALL客團(tuán)隊隊，主主動致致電，，邀約約客戶戶主動邀邀約項目開開盤營營銷工工作的的節(jié)點點安排排694月媒體造造勢預(yù)預(yù)熱通過一一系列列的媒媒體廣廣告發(fā)發(fā)布、、推介介會舉舉辦，，實現(xiàn)現(xiàn)項目目所在在的區(qū)區(qū)域價價值炒炒作以以及項項目預(yù)預(yù)熱亮亮相主要營營銷舉舉措：：富力地地產(chǎn)總總部富富力中中心展展廳開開幕富力業(yè)業(yè)主專專場新新品內(nèi)內(nèi)部推推介會會區(qū)域房房產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)投投資機(jī)機(jī)遇論論壇報紙、、電視視、網(wǎng)網(wǎng)路軟軟性專專題廣廣告上上線項目開開盤營營銷工工作的的節(jié)點點安排排70富力地地產(chǎn)總總部富富力中中心展展廳開開幕富力中中心二二樓設(shè)設(shè)置的的富力力地產(chǎn)產(chǎn)-旅游度度假項項目長長期展展廳將將正式式開幕幕，龍龍門項項目屆屆時將將通過過舉辦辦現(xiàn)場場開幕幕酒會會造勢勢，邀邀請富富力中中心租租戶以以及市市區(qū)高高端項項目業(yè)業(yè)主參參加，，現(xiàn)場場小眾眾推介介，之之后將將全面面對外外作為為市區(qū)區(qū)內(nèi)重重要儲儲客咨咨詢點點項目開開盤營營銷工工作的的節(jié)點點安排排71富力業(yè)業(yè)主專專場新新品內(nèi)內(nèi)部推推介會會通過在在麗思思卡爾爾頓酒酒店舉舉辦項項目內(nèi)內(nèi)部推推介會會，組組織廣廣州地地區(qū)項項目的的高端端業(yè)主主，進(jìn)進(jìn)行晚晚宴推推介，，以精精品度度假大大型旗旗艦項項目投投資原原始股股，業(yè)業(yè)主特特別優(yōu)優(yōu)惠升升值紅紅利作作為吸吸引點點，實實施現(xiàn)現(xiàn)場推推介收收籌項目開開盤營營銷工工作的的節(jié)點點安排排72區(qū)域房房產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)投投資機(jī)機(jī)遇論論壇一條華華南快快速成成就華華南板板塊的的輝煌煌，一一條廣廣園快快速引引領(lǐng)廣廣州樓樓市熱熱潮東東進(jìn)，，2011年廣河河高速速開通通，必必將從從根本本上提提升整整個廣廣州北北生態(tài)態(tài)度假假板塊塊的房房產(chǎn)價價值，，為””東進(jìn)進(jìn)、西西聯(lián)、、南拓拓、北北優(yōu)““的廣廣州城城市發(fā)發(fā)展布布局中中”北北優(yōu)““戰(zhàn)略略畫上上點睛睛之筆筆，區(qū)區(qū)域投投資洼洼地格格局明明顯，，房產(chǎn)產(chǎn)價值值即將將飛升升，組組織各各界專專家舉舉辦一一次高高端論論壇，，炒作作板塊塊、提提升項項目高高度，，引起起媒體體各界界討論論項目開開盤營營銷工工作的的節(jié)點點安排排73報紙、、電視視、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)軟軟性專專題廣廣告上上線通過報報紙、、電視視、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，進(jìn)行行旅游游、生生態(tài)、、養(yǎng)生生等不不同角角度的的，針針對項項目所所在區(qū)區(qū)域背背景炒炒作并并配合合項目目信息息滲透透，持持續(xù)為為項目目預(yù)熱熱鋪墊墊項目開開盤營營銷工工作的的節(jié)點點安排排745月短期集集中爆爆發(fā)所有硬硬廣短短期集集中強(qiáng)強(qiáng)勢覆覆蓋，，組織織看樓樓團(tuán)形形成基基地客客群蜂蜂擁，，短期期內(nèi)瞬瞬間提提升蓄蓄客量量，實實現(xiàn)項項目首首次開開盤別別墅熱熱銷主要營營銷舉舉措：：現(xiàn)場銷銷售中中心及及樣板板房盛盛大開開放儀儀式暨暨優(yōu)先先選房房收籌籌珠三角角客戶戶大巴巴看樓樓團(tuán)、、高端端客戶戶自駕駕游探探盤團(tuán)團(tuán)全面面發(fā)動動報紙、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、電電臺、、短信信、基基地/景區(qū)硬硬廣全全面轟轟炸首期別別墅火火爆開開售，，首推推單位位短時時售罄罄別墅熱熱銷限限量加加推，，優(yōu)惠惠倒計計時項目開開盤營營銷工工作的的節(jié)點點安排排75現(xiàn)場銷銷售中中心及及樣板板房盛盛大開開放儀儀式暨暨優(yōu)先先選房房收籌籌珠三角角環(huán)境境至美美的旅旅游度度假項項目精精品接接待中中心及及古樹樹公園園別墅墅示范范區(qū)首首度盛盛大開開放，，南昆昆山溫溫泉養(yǎng)養(yǎng)生第第一盤盤正式式揭開開面紗紗，屆屆時將將結(jié)合合民俗俗等內(nèi)內(nèi)涵組組織大大型開開幕活活動以以及現(xiàn)現(xiàn)場優(yōu)優(yōu)惠收收籌啟啟動項目開開盤營營銷工工作的的節(jié)點點安排排76珠三角角客戶戶大巴巴看樓樓團(tuán)、、高端端客戶戶自駕駕游探探盤團(tuán)團(tuán)全面面發(fā)動動碧桂園園十里里銀灘灘的成成功很很大部部分原原因還還在于于人氣氣的空空前鼎鼎盛，，通過過攜手手媒體體短期期高密密度，，多批批次地地組織織廣州州、深深圳、、惠州州、東東莞、、增城城客戶戶探盤盤旅行行團(tuán)，，有助助于開開售前前積蓄蓄現(xiàn)場場人氣氣，擴(kuò)擴(kuò)大項項目影影響，，沖刺刺開售售籌量量，制制造輿輿論熱熱點項目開開盤營營銷工工作的的節(jié)點點安排排77報紙、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、電電臺、、短信信硬廣廣、基基地/景區(qū)形形象廣廣告全全面轟轟炸所有硬硬廣密密集上上線做做開售售前的的強(qiáng)勢勢亮相相和最最后召召集，，全方方位媒媒體轟轟炸吸吸引眼眼球項目開開盤營營銷工工作的的節(jié)點點安排排78首期別別墅火火爆開開售，，首推推單位位短時時售罄罄舉行現(xiàn)現(xiàn)場大大型開開售儀儀式，，客多多房少少，開開盤完完成銷銷售任任務(wù)同同時讓讓客戶戶感受受項目目熱銷銷氣氛氛，同同時為為項目目加推推以及及二次次開盤盤蓄客客準(zhǔn)備備項目開開盤營營銷工工作的的節(jié)點點安排排79別墅熱熱銷限限量加加推，，優(yōu)惠惠倒計計時借助廣廣河高高速進(jìn)進(jìn)行區(qū)區(qū)域炒炒作，，舉辦辦現(xiàn)場場慶典典活動動，同同時以以熱銷銷加推推的形形式再再次沖沖刺銷銷售，，制造造熱銷銷效果果，為為年內(nèi)內(nèi)二次次開盤盤做蓄蓄客準(zhǔn)準(zhǔn)備項目開開盤營營銷工工作的的節(jié)點點安排排80（六））現(xiàn)場場配套套情況況81主題風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)內(nèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)都是是以外外部客客源為為主的的市場場結(jié)構(gòu)構(gòu)，其其發(fā)展展主要要受于于景點點經(jīng)營營水準(zhǔn)準(zhǔn)和社社會大大環(huán)境境的影影響，，基本本上呈呈現(xiàn)“只有有成功功的景景區(qū)，，才會會有成成功的的項目目”這一規(guī)規(guī)律；；與常常規(guī)地地產(chǎn)通通過產(chǎn)產(chǎn)品解解決銷銷售的的處理理方式式不同同，旅旅游地地產(chǎn)（（也稱稱之為為休閑閑地產(chǎn)產(chǎn)）必必須在在先行行將現(xiàn)現(xiàn)場實實景呈呈現(xiàn)，，增強(qiáng)強(qiáng)客戶戶的參參與感感，才才能在在市場場上找找到利利潤來來源?！，F(xiàn)場配配套先先行82項目參參考——碧桂園園十十里里銀灘灘體量：：占地2000畝，建建筑面面積約約160萬平方方米項目配配套（（開盤盤前））：商業(yè)中中心（（銷售售中心心）、、五星星級酒酒店、、風(fēng)情情酒吧吧、國國際幼幼兒園園、省省二號號綠道道、無無邊際際游泳泳池83項目參參考——萬科森森林度度假公公園體量：：占地2000畝，建建筑面面積約約87萬平方方米項目配配套（（開盤盤前））：銷售中中心；；濕地地公園園；檳檳榔林林梯田田；林林蔭大大道；；跑步步棧道道；中中水循循環(huán)系系統(tǒng)84項目參參考——碧桂園園清清泉泉城體量：：占地約約10000畝，建建筑面面積約約400萬平方方米項目配配套（（開盤盤前））：溫泉會會所、、月光光釣魚魚臺、、四季季果園園、部部分路路段環(huán)環(huán)山綠綠道、、園林林泳池池等85項目現(xiàn)現(xiàn)場環(huán)環(huán)境售樓中中心已已封頂頂，裝裝修進(jìn)進(jìn)場商業(yè)中中心溫泉中中心86A區(qū)遠(yuǎn)景景項目現(xiàn)現(xiàn)場環(huán)環(huán)境A區(qū)樣板板區(qū)A區(qū)樣板板區(qū)87進(jìn)線道路混混凝土施工工邊坡支護(hù)施施工中項目現(xiàn)場環(huán)環(huán)境88項目現(xiàn)場環(huán)環(huán)境水上看樓線線路河道89郊野公園目目前實景項目現(xiàn)場環(huán)環(huán)境90（七）項目目價格策略略91確保項目開開門紅，樹樹立區(qū)域標(biāo)標(biāo)桿項目體量大大，要快速速形成產(chǎn)品品去化，必必需確保項項目開盤首首期產(chǎn)火爆爆銷售效果果，以利于于后續(xù)推出出的產(chǎn)品的的持續(xù)快速速去化。創(chuàng)造項目升升值空間，，培育客戶戶系統(tǒng)為首期業(yè)主主創(chuàng)造較大大的升值預(yù)預(yù)期，推動動老客戶帶帶動新客戶戶成交，為為項目中長長期老客戶戶循環(huán)推介介做充足的的鋪墊。高調(diào)入市，，逐步提升價價值，建立立平穩(wěn)升值值熱銷通道道項目價格策策略92第四部分案案例介介紹93110以全球高端端人群為目目標(biāo)客戶，，提供集休休閑、度假假、商務(wù)、、體驗為一一體的中國國最美最奢奢華的休閑度假酒店店中國最美最最奢華的休休閑度假酒酒店麗江悅榕莊莊94111Documentnumber休閑產(chǎn)業(yè)快快速增長?旅游形式從從觀光型向向休閑、度假假、商務(wù)型型轉(zhuǎn)變?麗江高端客客群的增多多?中國成為世世界舞臺的的中心，受到到全球關(guān)注注，國外游客對對中國越發(fā)發(fā)感興趣豐富的旅游游、人文資源?項目周邊香香格里拉、、玉龍雪山的的美景和麗江風(fēng)情的的為項目提供了豐富富的文化內(nèi)涵?麗江旅游資資源基本能適應(yīng)客人人來休閑、、度假、商務(wù)務(wù)、旅游和探險需求求的條件成功的度假假品牌?悅榕莊作為為悅榕集團(tuán)頂級度假假酒店品牌已得到世世界認(rèn)可?馬爾代夫、、普吉島等海濱度假假勝地的悅榕莊酒店店為麗江酒店作了品品質(zhì)保障?悅榕莊客戶戶會為項目提供了豐豐富的客源政府的大力力支持?麗江市政府府全力支持旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展、升級?在政府的支支持發(fā)展下，麗江已已成為中國休閑旅游游度假的理想之地，，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，城城市發(fā)展需要提升品品位麗江悅榕莊莊主要發(fā)展展條件麗江悅榕莊莊95規(guī)劃理念以麗江古城城的建筑風(fēng)風(fēng)格融合五五星級的現(xiàn)現(xiàn)代化酒店店設(shè)施，營營造優(yōu)雅浪浪漫的度假假風(fēng)格，