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恒達(dá)·無錫錢橋金球金逸影城項目

評估報告

拓展部:華南區(qū)

2011年4月

無錫市位于江蘇省南部，長江三角洲平原腹地，北臨長江，南瀕太湖，東與蘇州接壤，西與常州交界，京杭運(yùn)河從中穿過。無錫是我國著名的魚米之鄉(xiāng)，也是一座現(xiàn)代化工業(yè)城市，我國民族工業(yè)的發(fā)源地之一，素有“小上?！敝Q。

2010年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5758億元，同比增長13.1%，增速高于上年1.5個百分點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為1.8：55.7：42.5，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重比上年提升了1.2個百分點(diǎn)。

全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)11.8萬人，凈增就業(yè)8.9萬人，各類城鎮(zhèn)下崗失業(yè)人員實現(xiàn)就業(yè)再就業(yè)7.39萬人，幫助持《再就業(yè)優(yōu)惠證》的下崗失業(yè)人員再就業(yè)18035人。全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.12%。全年市區(qū)居民消費(fèi)價格上漲5.1%，漲幅比上年提高了1.3個百分點(diǎn)。其中服務(wù)項目價格上升0.6%，消費(fèi)品價格上漲6.9%。商品零售價格上漲5.2%。無錫市介紹

無錫市介紹無錫市2009年國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計指標(biāo)無錫市行政區(qū)劃無錫市共轄2市7區(qū)共32個鎮(zhèn)、51個街道。全市總面積4787.6平方公里，其中山區(qū)和丘陵為782平方公里，占總面積的16.8%；水域面積為1089.26平方公里，占22.82%，耕地面積140.82千公頃。城市建成區(qū)面積為216.5平方公里。無錫市區(qū)面積1622.65平方公里，人口238.11萬人。下轄共7個區(qū)、7個鎮(zhèn)、41個街道。崇安區(qū)面積17.82平方公里，人口18.70萬人。南長區(qū)面積22.43平方公里，人口35.58萬人。濱湖區(qū)面積608.58平方公里，人口46.59萬人。無錫新區(qū)面積219.12平方公里，人口31.33萬人?；萆絽^(qū)面積327.1平方公里，人口41.17萬人。北塘區(qū)面積31.5平方公里，人口25.69萬人。錫山區(qū)面積396.8平方公里，人口41.06萬人。江陰市面積987.5平方千米，人口120.35萬人。宜興市面積2177.4平方千米，人口107.18萬人。項目所在轄區(qū)—惠山區(qū)惠山區(qū)位于中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的“長三角”腹地，南臨萬頃太湖，北靠萬里長江，東接上海、蘇州，西鄰南京、常州。2000年12月21日，因無錫市建設(shè)特大城市的需要，正式建立“江蘇省無錫市惠山區(qū)”。全區(qū)現(xiàn)有區(qū)域面積327平方公里，下轄1個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，4個建制鎮(zhèn)和3個街道，總?cè)丝?9.89萬人，是無錫特大城市規(guī)劃藍(lán)圖中的副中心之一，“長三角”國際制造業(yè)基地的重要板塊。

惠山區(qū)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)源地，是傳統(tǒng)的工業(yè)強(qiáng)區(qū)。經(jīng)過多年發(fā)展，區(qū)域內(nèi)工業(yè)門類較為齊備，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成了以冶金、機(jī)械、紡織為基礎(chǔ)，光伏、風(fēng)電設(shè)備、汽車及零部件、生物醫(yī)藥新材料及數(shù)字信息等四大新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的工業(yè)結(jié)構(gòu)新格局。2009年，全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到1105.4億元，同比增長0.6%，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值938.9億元，同比增長1.7%。全區(qū)擁有工業(yè)企業(yè)6828家，從業(yè)人員20多萬人，其中規(guī)模以上企業(yè)1380家，億元企業(yè)146家。2009年，全區(qū)實現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值113.2億元，同比增長8.0%；完成社會消費(fèi)品零售總額79.2億元，同比增長16.5%；完成服務(wù)業(yè)納稅銷售收入482億元，同比增長3.6%；完成服務(wù)業(yè)稅收12.3億元，同比增長33.6%。項目所在轄區(qū)—惠山區(qū)錢橋鎮(zhèn)項目位置——衛(wèi)星圖項目位置——衛(wèi)星圖項目位置——衛(wèi)星圖項目位置——衛(wèi)星圖錢橋鎮(zhèn)概況錢橋鎮(zhèn)位于京京杭運(yùn)河南岸岸、惠山和舜舜柯山北麓，，緊靠無錫市市區(qū)，312國道、錫陸公公路和錫宜高高速公路、直直通無錫市區(qū)區(qū)的惠山大道道貫穿全鎮(zhèn)，，交通四通八八達(dá)。全鎮(zhèn)總總面積為46.5平方公里，下下轄16個村民委員會會，1個街道工作委委員會，4個居民委員會會。在無錫市市95個鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)排排行榜上位居居第五。近代代民族工業(yè)、、現(xiàn)代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)在這片沃沃土上得到絕絕妙演繹，多多年被省、市市評為“工業(yè)業(yè)百強(qiáng)鎮(zhèn)”和和“工業(yè)明星星鎮(zhèn)”，是無無錫近郊的工工業(yè)重鎮(zhèn)。錢錢橋鎮(zhèn)作為無無錫市“一主主一副四組團(tuán)團(tuán)”總體規(guī)劃劃的組團(tuán)之一一，是惠山經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的的重點(diǎn)配套區(qū)區(qū)，錢橋配套套區(qū)主要由工工業(yè)園區(qū)、恒恒源祥園區(qū)、、商貿(mào)園區(qū)、、民政園區(qū)、、西漳小區(qū)五五部分組成。。錢橋鎮(zhèn)地理位位置錢橋鎮(zhèn)交通狀狀況錢橋鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)狀狀況項目地塊指標(biāo)標(biāo)項目所處區(qū)位位項目規(guī)劃設(shè)計計等基本情況況項目各指標(biāo)參參數(shù)項目效果圖本案項目效果圖本案項目周邊情況況恒達(dá)廣場吳江市民廣場場項目周邊情況況吳江市民廣場場項目周邊商業(yè)業(yè)照片恒達(dá)廣場吳江市民廣場場項目周邊配套套情況恒達(dá)廣場吳江市民廣場場項目交通規(guī)劃劃恒達(dá)廣場吳江市民廣場場項目周邊物業(yè)業(yè)成交情況吳江市民廣場場項目周邊物業(yè)業(yè)成交情況吳江市民廣場場總平面規(guī)劃圖圖本案地下一層平面面一層平面二層平面三層平面金逸影院方案案（三層）金逸影院各影影廳尺寸廳號座位數(shù)/個面積/平方米長度/米寬度/米層高凈空/米1號廳2093.6127.882號廳70104.513.47.883號廳150251.320.112.584號廳120202.516.212.585號廳150251.320.112.586號廳130213.816.213.287號廳240351.424.414.48合計8801468.4項目地競爭對對手分布嘉禾影院石塘灣影劇院院西漳影劇院洛社影劇院錢橋影劇院5.8公里8公里6.5公里855米影院名字地址與本項目比較石塘灣影劇院無錫市惠山區(qū)石塘灣石獅東路

無錫市惠山區(qū)目前并無現(xiàn)代化豪華五星級影城進(jìn)駐，都是舊式影劇院為主，影院設(shè)施陳舊。高端電影市場消費(fèi)空白。本項目為此區(qū)域首個城市綜合體，影城得以獲取市場先機(jī)，填補(bǔ)中高端市場空白。商業(yè)項目非區(qū)域核心地帶，人流培育和旺場仍需時間，此外項目周邊多為廠房。洛社影劇院無錫市惠山區(qū)洛社鎮(zhèn)人民中路111號

錢橋影劇院無錫市惠山區(qū)錢橋鎮(zhèn)西漳影劇院無錫市惠山區(qū)西漳街與競爭對手比比較項目周邊人口口情況本案5公里3公里1公里項目周邊人口口情況項目周邊商圈人口情況商圈范圍人口數(shù)量（萬人）1公里商圈63公里商圈155公里商圈25開發(fā)商介紹江蘇恒達(dá)城建建開發(fā)集團(tuán)，，成立于1995年，2000年完成轉(zhuǎn)制，，2002年8月通過了ISO9001，下屬全資子子公司有蘇州州工業(yè)園區(qū)恒恒豐投資發(fā)展展集團(tuán)、蘇州州達(dá)豐房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司、蘇州漢漢唐盛世置業(yè)業(yè)有限公司、、蘇州市恒達(dá)達(dá)物業(yè)管理有有限公司（二二級資質(zhì)）、、蘇州家喻戶戶曉傳媒有限限公司、吳江江市恒達(dá)城建建開發(fā)集團(tuán)有有限公司（一一級資質(zhì)），，吳江市恒達(dá)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司，，吳江市麗景景房產(chǎn)開發(fā)有有限公司、吳吳江恒隆房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司等，控股股子公司吳江江市聯(lián)發(fā)置業(yè)業(yè)有限公司、、吳江市錢氏氏機(jī)電有限公公司；參股公公司有吳江市市天誠置業(yè)有有限公司、吳吳江農(nóng)村商業(yè)業(yè)銀行股份公公司、吳江市市國發(fā)創(chuàng)投有有限公司。是是集房地產(chǎn)開開發(fā)、建材綠綠化、廣告?zhèn)鱾髅?、金融、、風(fēng)險投資于于一體的綜合合型企業(yè)集團(tuán)團(tuán)。2006年，集團(tuán)公司司在蘇州設(shè)立立總部，建立立戰(zhàn)略系統(tǒng)并并制訂戰(zhàn)略目目標(biāo)。提出建建立公司短、、中、長期戰(zhàn)戰(zhàn)略計劃：3年內(nèi)立足蘇州州，領(lǐng)率吳江江，面向長三三角，成為蘇蘇州地區(qū)具有有競爭力、初初具品牌的優(yōu)優(yōu)秀房地產(chǎn)企企業(yè)；5年內(nèi)領(lǐng)率蘇州州，涉足長三三角，成為蘇蘇州及周邊省省市最具影響響力的優(yōu)秀房房地產(chǎn)品牌企企業(yè)之一；10年內(nèi)成長為長長三角地區(qū)最最具品牌、最最具競爭力、、最具生命力力的專業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品牌企業(yè)之之一；建立了了企業(yè)形象識識別系統(tǒng)；形形成了獨(dú)特的的企業(yè)文化；；所有恒達(dá)人人將在“倡導(dǎo)導(dǎo)品質(zhì)生活””的企業(yè)口號號指引下秉承承自信、執(zhí)著著、追求、創(chuàng)創(chuàng)新的企業(yè)精精神、“讓更更多的人住更更好的房”的的企業(yè)使命、、為“百年專專業(yè)地產(chǎn)，百百年品牌企業(yè)業(yè)”的企業(yè)愿愿景而不懈努努力。2010年，與金逸影影視傳媒股份份有限公司結(jié)結(jié)成戰(zhàn)略合作作伙伴，先后后在蘇州、吳吳江簽訂影院院合作合同。。租金上述租金已包包含物業(yè)管理理費(fèi)、設(shè)備租租賃費(fèi)及商業(yè)業(yè)運(yùn)營管理費(fèi)費(fèi)。租金上述租金已包包含物業(yè)管理理費(fèi)、設(shè)備租租賃費(fèi)及商業(yè)業(yè)運(yùn)營管理費(fèi)費(fèi)。項目投資預(yù)算算表項目第1年第2年第3年第4年第5年平均票價30.031.533.07534.7287534.72875單幕單天放映場次66666觀影人次289,080317,988349,787384,765423,242上座率1516.518.1519.9721.96票房收入

8,672,400

10,016,622

11,569,198

13,362,424

14,698,667賣品收入

1,300,860

1,502,493

1,735,380

2,004,364

2,204,800單個觀眾餐飲消費(fèi)4.504.734.965.215.21陣地廣告收入

30,00031,50033,07534,72936,465單銀幕廣告收入

90,00094,50099,225104,186109,396電影基金5%5%5%5%5%電影營業(yè)稅3.30%3.30%3.30%3.30%3.30%賣品增值稅17%17%17%17%17%其他業(yè)務(wù)營業(yè)稅5.53%5.53%5.53%5.53%5.53%所得稅25%25%25%25%25%公司承擔(dān)的社保/公積金的比例30%30%30%30%30%分賬比例45%45%45%45%45%餐飲毛利率70%70%70%70%70%項目投資測算算表項目第1年第2年第3年第4年第5年營業(yè)收入10,633,26012,212,11514,032,22816,130,82017,705,701其中：票房收入8,672,40010,016,62211,569,19813,362,42414,698,667餐飲收入1,300,8601,502,4931,735,3802,004,3642,204,800廣告收入660,000693,000727,650764,033802,234營業(yè)成本4,911,7405,669,2276,543,9347,554,0188,307,308營業(yè)稅金及附加509,196584,289670,830770,584845,529電影基金433,620500,831578,460668,121734,933影片租金3,578,6664,133,3594,774,0305,514,0046,065,405餐飲成本390,258450,748520,614601,309661,440期間費(fèi)用6