2022年最新房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫精品（必刷）

2022年最新房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫精品（必刷）第一部分單選題(50題)1、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對應(yīng)的比較價(jià)格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比較單價(jià)，則前者與后者的差值是（）元/m2。

A.-100

B.-50

C.50

D.100

【答案】：B

2、某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.86

D.494.77

【答案】：C

3、影響某套住房價(jià)格的實(shí)物因素不包括（）。

A.裝修

B.戶型

C.層高

D.樓層

【答案】：D

4、假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高的百分率為S%，則可比實(shí)例的成交價(jià)格與正常價(jià)格的關(guān)系為：可比實(shí)例的成交價(jià)格×（）＝正常價(jià)格。

A.1/（1－S%）

B.S%

C.1/（1＋S%）

D.1－S%

【答案】：C

5、商品經(jīng)濟(jì)是

A.以自給自足為特征的經(jīng)濟(jì)形式

B.為他人而生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)形式

C.直接以交換為目的的經(jīng)濟(jì)形式

D.存在于一切社會的經(jīng)濟(jì)形式

【答案】：C

6、在評估期房價(jià)格時(shí)，（）。

A.估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)

B.估價(jià)對象狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)

C.估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)

D.估價(jià)對象狀況為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)

【答案】：D

7、某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產(chǎn)的價(jià)格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價(jià)為4800元/m2、建筑物重置單價(jià)為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價(jià)為（）萬元。

A.2340

B.3780

C.4140

D.5220

【答案】：B

8、某宗土地成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費(fèi)用為75萬元，銷售費(fèi)用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為（）萬元。

A.180.0

B.300.0

C.309.0

D.313.2

【答案】：D

9、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（）。

A.乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用

B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

【答案】：A

10、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋兀瑑r(jià)格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價(jià)格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是（）萬元。

A.0～50

B.50～75

C.50～100

D.100～150

【答案】：C

11、通常把比較法測算出的價(jià)值稱為（）。

A.成交價(jià)值

B.投資價(jià)值

C.比較價(jià)值

D.謹(jǐn)慎價(jià)值

【答案】：C

12、在房地產(chǎn)估價(jià)中，長期趨勢法運(yùn)用的假設(shè)前提是（）。

A.過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動趨勢在未來仍然存在

B.市場上能找到充分房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

C.房地產(chǎn)在過去無明顯的季節(jié)變動

D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

【答案】：A

13、評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動幅度為1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為()元／m2。

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379

【答案】：A

14、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以（）進(jìn)行估價(jià)。

A.維持現(xiàn)狀前提

B.更新改造前提

C.改變用途前提

D.重新開發(fā)前提

【答案】：D

15、選取的三個(gè)可比實(shí)例及其相關(guān)資料分別計(jì)算得到其報(bào)酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據(jù)三個(gè)可比實(shí)例發(fā)生的時(shí)間和規(guī)模的大小，判斷其權(quán)重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價(jià)對象的報(bào)酬率為()。

A.12.90%

B.13.10%

C.13.06%

D.13.07%

【答案】：D

16、某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

【答案】：B

17、氣能攝血主要與哪個(gè)臟腑有關(guān)

A.脾

B.胃

C.腎

D.肝

【答案】：A

18、收益法求得的價(jià)值傾向于______，成本法求得的價(jià)值傾向于______，比較法求得的價(jià)值傾向于______。（）

A.最低賣價(jià)，成交價(jià)格，最高買價(jià)

B.最高買價(jià)，成交價(jià)格，最低賣價(jià)

C.最高買價(jià)，最低賣價(jià)，成交價(jià)格

D.最低賣價(jià)，最高買價(jià)，成交價(jià)格

【答案】：C

19、當(dāng)新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值減去改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)以（）為前提進(jìn)行估價(jià)。

A.維持現(xiàn)狀

B.更新改造

C.改變用途

D.重新開發(fā)

【答案】：C

20、將縣級市升格為地級市，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是（）。

A.促進(jìn)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲

B.使該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格下降

C.可能促進(jìn)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，也可能使該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格下降

D.對該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格不會產(chǎn)生影響

【答案】：A

21、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展屬于（）。

A.一般因素

B.區(qū)域因素

C.個(gè)別因素

D.其他

【答案】：B

22、最早在一個(gè)國家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨是

A.共產(chǎn)主義者同盟

B.德國社會民主工黨

C.俄國社會民主工黨（布）

D.中國共產(chǎn)黨

【答案】：B

23、收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強(qiáng)度超過一定限度后，收益開始（）。

A.提高

B.下降

C.不變

D.無法確定

【答案】：B

24、根據(jù)晝夜對人體病理的影響，病情甚是在

A.夜

B.晝

C.夕

D.旦

【答案】：A

25、張景岳認(rèn)為腫脹的標(biāo)是哪個(gè)臟腑功能的失常

A.小腸泌別清濁

B.肺的宣發(fā)

C.脾胃運(yùn)化

D.腎的蒸化

【答案】：B

26、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置成本通常（）重建成本。

A.低于

B.等于

C.高于

D.高于或等于

【答案】：A

27、某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3.5%、6%，投資利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為（）萬元。

A.5890

B.5976

C.6053

D.6135

【答案】：B

28、到達(dá)目內(nèi)眥的經(jīng)脈有

A.陽蹺脈

B.膀胱經(jīng)

C.肝經(jīng)

D.陰蹺脈

【答案】：A

29、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（）。

A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

B.有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

C.有效經(jīng)過年數(shù)長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

D.有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

【答案】：D

30、履行必要的估價(jià)程序是（）的基本要求。

A.完成估價(jià)項(xiàng)目

B.評定估價(jià)機(jī)構(gòu)

C.評定估價(jià)師水平

D.確定估價(jià)結(jié)果

【答案】：A

31、某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產(chǎn)的土地重新構(gòu)建價(jià)格每平方米土地面積3000元，建筑物重新購建價(jià)格為2800元/m2，建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%，目前該房地產(chǎn)的市場價(jià)格為（）元/m2。

A.4870

B.5020

C.5340

D.5520

【答案】：B

32、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價(jià)值是（）。

A.有租約限制下的價(jià)值

B.共有房地產(chǎn)的價(jià)值

C.無租約限制下的價(jià)值

D.承租人權(quán)益的價(jià)值

【答案】：D

33、()是隨著時(shí)間的推移而減少的；

A.原始價(jià)值

B.賬面價(jià)值

C.市場價(jià)值

D.投資價(jià)值

【答案】：B

34、某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3.5%、6%，投資利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為（）萬元。

A.5890

B.5976

C.6053

D.6135

【答案】：B

35、有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用（）為好。

A.重建成本

B.重置成本

C.完全成本

D.重新購建成本

【答案】：A

36、估價(jià)上的折舊注重的是（）。

A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正

B.資產(chǎn)市場價(jià)值的真實(shí)減損

C.重置價(jià)值的攤銷與回收

D.原始取得價(jià)值的攤銷與回收

【答案】：B

37、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價(jià)為80萬元，其中附帶家具和電器的價(jià)值為2萬元，成交價(jià)款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為（）元/m2。

A.5680

B.5830

C.5850

D.7574

【答案】：A

38、某商品住宅項(xiàng)目的土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

【答案】：B

39、市場狀況修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場狀況修正，經(jīng)過了市場狀況修正后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在（）。

A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

B.正常情況下的價(jià)格

C.客觀情況下的價(jià)格

D.現(xiàn)實(shí)情況下的價(jià)格

【答案】：A

40、在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，如果估價(jià)對象房地產(chǎn)優(yōu)于可比實(shí)例房地產(chǎn)，則應(yīng)對價(jià)格作（）修正。

A.增價(jià)

B.減價(jià)

C.不變

D.相對比例的調(diào)整

【答案】：A

41、在房屋征收中，評估期房的價(jià)值應(yīng)以（）為準(zhǔn)。

A.與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致

B.房屋的實(shí)際狀況

C.評估人員的專業(yè)判斷

D.評估人員的現(xiàn)場勘察結(jié)果

【答案】：A

42、心病及肝屬于

A.母病及子

B.子病及母

C.反克

D.倍克

【答案】：B

43、在評估期房價(jià)格時(shí)，（）。

A.估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)

B.估價(jià)對象狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)

C.估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)

D.估價(jià)對象狀況為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)

【答案】：D

44、建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)的方法稱之為（）。

A.單位比較法

B.分部分項(xiàng)法

C.工料測量法

D.指數(shù)調(diào)整法

【答案】：A

45、某開發(fā)公司開發(fā)一項(xiàng)目，征收某村100公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，那么該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的最高額為()萬元。

A.600

B.900

C.1500

D.1800

【答案】：C

46、“陰者，藏精而起亟也；陽者，衛(wèi)外而為固也”說明了

A.陰陽互根

B.陰陽互用

C.陰陽對立制約

D.陰陽相互轉(zhuǎn)化

【答案】：B

47、在依法判定的估價(jià)對象使用權(quán)利方面，應(yīng)以（）為依據(jù)。

A.相關(guān)合同

B.法律、法規(guī)、政策

C.土地用途管制

D.國家的價(jià)格政策

【答案】：C

48、出租或營業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價(jià)方法是（）。

A.成本法

B.長期趨勢法

C.收益法

D.假設(shè)開發(fā)法

【答案】：C

49、為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為（）。

A.快速變現(xiàn)價(jià)值

B.謹(jǐn)慎價(jià)值

C.在用價(jià)值

D.殘余價(jià)值

【答案】：B

50、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000m2，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/m2，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是（）。

A.2500萬元

B.3500萬元

C.3600萬元

D.3000萬元

【答案】：C

第二部分多選題(50題)1、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

2、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對象的最佳用途

【答案】：BD

3、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

4、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評估

B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查

D.估價(jià)委托人對估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)

E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告

【答案】：ACD

5、應(yīng)用路線價(jià)法需要進(jìn)行（）等修正。

A.臨街深度

B.土地形狀

C.交易日期

D.交易情況

E.臨街寬度

【答案】：AB

6、在評估市場價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的原則包括（）。

A.獨(dú)立客觀公正原則

B.謹(jǐn)慎原則

C.合法原則

D.替代原則

E.最高最佳利用原則

【答案】：ACD

7、比較法估價(jià)中，對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）

A.租賃權(quán)限制情況

B.交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況

C.已抵押擔(dān)保債權(quán)情況

D.地役權(quán)設(shè)立情況

E.利用方式限制情況

【答案】：ACD

8、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說法，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證

D.房地產(chǎn)估價(jià)會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

【答案】：AD

9、下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有()。

A.重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出

B.重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

C.重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格

D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格E土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格

【答案】：BCD

10、成本法估價(jià)中采用市場提取法求取成本利潤率時(shí)，選取的類似房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)與估價(jià)對象的（）。

A.土地取得方式相同

B.土地規(guī)劃用途相同

C.項(xiàng)目規(guī)模大小相當(dāng)

D.項(xiàng)目建設(shè)期長短相近

E.項(xiàng)目經(jīng)營期長短相近

【答案】：ABC

11、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括（）。

A.房產(chǎn)稅

B.承租人支付的物業(yè)管理費(fèi)

C.空調(diào)設(shè)備重置提拔款

D.所得稅

E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)

【答案】：AC

12、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的敘述中，不正確的有（）。

A.權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是指房地產(chǎn)的權(quán)利

B.房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置

C.地役權(quán)是最典型的通行權(quán)

D.實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者對房地產(chǎn)價(jià)值影響都很大

E.中國土地所有權(quán)只有國家和集體所有權(quán)兩種

【答案】：AC

13、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯(cuò)誤的有（）。

A.對不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確

C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整

D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對象狀況好的，應(yīng)對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素

【答案】：ABC

14、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。

A.合法原則

B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹(jǐn)慎原則

【答案】：ABC

15、下列屬于一般損壞房的特點(diǎn)的是（）。

A.部分構(gòu)件有損壞或變形

B.屋面局部漏雨

C.裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底

D.設(shè)備、管道不夠通暢

E.隨時(shí)有可能倒塌

【答案】：ABD

16、房地產(chǎn)的供給彈性主要有()。

A.供給的社會彈性

B.供給的人口彈性

C.供給的價(jià)格彈性

D.供給的要素彈性E供給的經(jīng)濟(jì)彈性

【答案】：CD

17、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.稅收政策

B.城市規(guī)劃調(diào)整

C.環(huán)境狀況

D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況

E.匯率

【答案】：CD

18、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高

B.消費(fèi)者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消

D.人們預(yù)期該項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢

【答案】：CD

19、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ?)。

A.按建筑物價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

B.按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

C.按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

D.按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)侲按樓面地價(jià)進(jìn)行分?jǐn)?/p>

【答案】：BCD

20、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有()。

A.對當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對象期間或估價(jià)作業(yè)期的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

C.分期實(shí)施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)E對原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

【答案】：AB

21、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）。

A.獨(dú)一無二

B.壽命長久

C.供給有限

D.價(jià)值量大

E.保值增值

【答案】：AD

22、決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有（）。

A.該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平

B.消費(fèi)者的收入水平

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本

D.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預(yù)期

【答案】：ACD

23、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對其凈收益同時(shí)給出（）。

A.較樂觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過高的估計(jì)值

D.過低的估計(jì)值

E.最可能的估計(jì)值

【答案】：AB

24、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意的內(nèi)容包括（）。

A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本

B.應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

【答案】：ACD

25、估價(jià)對象為一宗熟地，對其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.周邊道路交通管制狀況

【答案】：ABD

26、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環(huán)境污染

D.交通擁擠

E.正常使用的磨損

【答案】：CD

27、求取建筑物折舊的方法主要有（）。

A.年限法

B.分解法

C.分部分項(xiàng)法

D.市場提取法

E.指數(shù)調(diào)整法

【答案】：ABD

28、在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)

C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)

【答案】：AC

29、由于房地產(chǎn)具有（）等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜等原因，所以房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱。

A.價(jià)值量大

B.不可移動

C.獨(dú)一無二性

D.易受限制性

E.相互影響

【答案】：ABC

30、下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有（）。

A.住宅已設(shè)定抵押權(quán)

B.地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定

C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租

D.在建工程有拖欠工程款

E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀

【答案】：ABCD

31、下列房地產(chǎn)交易中，需要進(jìn)行交易情況修正的有（）。

A.以正常市場價(jià)格成交的交易

B.急于出售的交易

C.以協(xié)議方式進(jìn)行的房地產(chǎn)交易

D.受迷信影響的交易

E.相鄰房地產(chǎn)的合并交易

【答案】：BD

32、運(yùn)用路線價(jià)法評估某路線價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度

【答案】：ABC

33、利用路線價(jià)求取臨街土地價(jià)值時(shí)，不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因，下列描述正確的有（）。

A.臨街宗地的平均價(jià)格已是經(jīng)過修正后正常價(jià)格

B.在求取路線價(jià)時(shí)沒有搜集非正常交易實(shí)例

C.該路線價(jià)所對應(yīng)的日期本身就是價(jià)值時(shí)點(diǎn)

D.該路線價(jià)與待估宗地的價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格

E.交易修正和市場狀況修正在求取路線價(jià)后再進(jìn)行

【答案】：AC

34、從理論上講，將多個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比較價(jià)格綜合成一個(gè)最終比較價(jià)值的方法有（）。

A.平均數(shù)

B.隨機(jī)數(shù)

C.眾數(shù)

D.中位數(shù)

E.概率分析

【答案】：ACD

35、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。

A.應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本

B.應(yīng)采用實(shí)際成本，而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

【答案】：ACD

36、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量

E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)

【答案】：AC

37、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

38、下列各價(jià)值類型中，屬于基本價(jià)值類型的有（）。

A.市場價(jià)值

B.評估價(jià)值

C.投資價(jià)值

D.抵押價(jià)值

E.現(xiàn)狀價(jià)值

【答案】：AC

39、下列關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出

B.重新購建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建成本

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本

E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價(jià)格

【答案】：BCD

40、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱

B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱

C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱

D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱

E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱

【答案】：ABC

41、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有（）。

A.企業(yè)所得稅

B.個(gè)人所得稅

C.印花稅

D.增值稅

E.契稅

【答案】：ABCD

42、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（）。

A.說明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性

B.說明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性

C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

【答案】：CD

43、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證

D.房地產(chǎn)估價(jià)會有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

【答案】：AD

44、保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括（）。

A.估價(jià)報(bào)告

B.估價(jià)委托書

C.估價(jià)中的不同意見記錄

D.外部專業(yè)幫助和的專業(yè)意見

E.內(nèi)部專業(yè)幫助和專業(yè)意見

【答案】：ABCD

45、下列有關(guān)房地產(chǎn)征收、征用的表述中，正確的有（）。

A.征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買

B.征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用

C.征收是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為

D.征用是所有權(quán)的改變，不返還

E.征收.征用都是無償?shù)?，不給予補(bǔ)償

【答案】：AB

46、以下屬于非正常交易的情況有（）。

A.相鄰房地產(chǎn)的合并交易

B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓拍賣

C.被迫購買的交易

D.房地產(chǎn)涉案拍賣

E.賣方負(fù)擔(dān)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金

【答案】：ACD

47、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)

B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)

C.對已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

D.對在建工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價(jià)款

E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金

【答案】：D

48、下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有（）。

A.僅要求委托人提供估價(jià)對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對

B.委托人將其對估價(jià)對象價(jià)值的期望主動告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告

C.估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人

D.估價(jià)師在估價(jià)過程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)

E.估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作

【答案】：ABD

49、運(yùn)用路線價(jià)法評估某路線價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度

【答案】：ABC

50、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主流是由()決定的。

A.需要專業(yè)估價(jià)的資產(chǎn)必須是同時(shí)具有獨(dú)一無二和價(jià)值量大兩個(gè)特性

B.房地產(chǎn)估價(jià)師不僅懂得房地產(chǎn)價(jià)值及其評估，而且具備其他專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)

C.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景

D.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少E房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形很多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形很少

【答案】：AD

第三部分大題(50題)1、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

2、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

3、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實(shí)現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

4、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

5、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

6、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

7、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】：具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛

8、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的市場定價(jià)的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價(jià)值是專業(yè)估價(jià)人員的價(jià)值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價(jià)值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價(jià)值判斷所形成

E.估價(jià)師是運(yùn)用自己的知識和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價(jià)值

【答案】：ACD

9、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價(jià)值通常可以得到保持，甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

【答案】：BD

10、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

11、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

12、關(guān)于投資價(jià)值與市場價(jià)值異同點(diǎn)的說法，正確的有（）。

A.市場價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.用收益法評估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不相同

E.投資價(jià)值的評估結(jié)果一般大于市場價(jià)值的評估結(jié)果

【答案】：AB

13、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

14、市場法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同

【答案】：ABD

15、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

16、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時(shí)，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

17、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

18、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實(shí)體組合完成的功能

B.該實(shí)體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實(shí)體

【答案】：AB

19、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

20、評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于（）。

A.估價(jià)對象

B.估價(jià)師對估價(jià)方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】：AD

21、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重

【答案】：（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；

22、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

23、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

24、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時(shí)，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

25、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性

B.政府部門要求估價(jià)

C.房地產(chǎn)的價(jià)值量較大

D.估價(jià)人員要求估價(jià)

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

26、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（）。

A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件

C.估價(jià)師按貸款銀行要求對報(bào)酬率進(jìn)行取值

D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對估價(jià)對象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)報(bào)告中說明

E.估價(jià)師在提

【答案】：ABD

27、在下列說法運(yùn)用市場法估價(jià)，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實(shí)例

C.對可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)處理

D.價(jià)格調(diào)整E求取比準(zhǔn)價(jià)格

【答案】：ABC

28、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有（）。

A.房屋實(shí)際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護(hù)狀況及完損程度

【答案】：BC

29、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）

【答案】：（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；

30、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

31、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

32、下列選項(xiàng)中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

33、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對其凈收益同時(shí)給出（）。

A.較樂觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過高的估計(jì)值

D.過低的估計(jì)值

E.可能的估計(jì)值

【答案】：AB

34、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

35、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

36、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實(shí)現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

37、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

38、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

【答案】：BD

39、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

40、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】：具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

41、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價(jià)值時(shí)，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

42、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設(shè)

B.外部配套設(shè)施

C.人口素質(zhì)變化

D.地區(qū)衰落

E.城市建設(shè)

【答案】：ABD

43、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的

【答案】：BD

44、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600