房地產(chǎn)估價原則課件

第四章：房地產(chǎn)估價原則

第一節(jié)：獨(dú)立客觀公正原則

第二節(jié)：合法原則

第三節(jié)：最高最佳使用原則

第四節(jié)：估價時點(diǎn)原則

第五節(jié)：替代原則第四章：房地產(chǎn)估價原則第一節(jié)：獨(dú)立客1

第一節(jié)：獨(dú)立客觀公正原則

獨(dú)立客觀公正原則要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。第一節(jié)：獨(dú)立客觀公正原則2

第二節(jié)：合法原則1、概念：合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。第二節(jié)：合法原則3

2、內(nèi)涵：合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等三個方面。2、內(nèi)涵：42.1合法產(chǎn)權(quán)：應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。

①房屋：所有權(quán)證、共有權(quán)證、他項權(quán)證；

②土地：國家所有（國有土地使用權(quán)證）、集體所有、集體使用、他項權(quán)證。2.1合法產(chǎn)權(quán)：5重慶重慶6焦作焦作7

2.2合法使用：應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。

2.2合法使用：8

2.3合法處分：應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。

2.3合法處分：9

第三節(jié)：最高最佳使用原則1、概念：最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。第三節(jié)：最高最佳使用原則10

2、如何確定是否處于最高最佳使用狀態(tài)：最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用。2、如何確定是否處于最高最佳使用狀態(tài)：11

3、最高最佳使用具體包括2個方面：（1）最佳用途；（2）最佳規(guī)模；3、最高最佳使用具體包括2個方面：12

4、估價過程中的具體運(yùn)用：（1）保持現(xiàn)狀前提

（2）裝修改造前提

（3）轉(zhuǎn)換用途前提

（4）重新利用前提4、估價過程中的具體運(yùn)用：13案例

某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900m2，地上建筑200m2，為一舊住宅，現(xiàn)委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為4萬元/m2，該區(qū)域的商品房價格為1萬元/m2，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。問：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值大約是多少？案例某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地9141、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。900×4＝3600（萬元）2、依據(jù)和理由：其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值=3600萬元-拆除費(fèi)用+舊建筑的殘余價值-補(bǔ)交的土地出讓金。1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。15

第四節(jié)：估價時點(diǎn)原則1、概念：

估價時點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點(diǎn)時的客觀合理價格或價值。第四節(jié)：估價時點(diǎn)原則16

2、估價時點(diǎn)的確定：

過去現(xiàn)在將來2、估價時點(diǎn)的確定：17案例

某估價事務(wù)所在2007年6月20日至6月25日評估了一宗房地產(chǎn)于2007年6月20日的價格。現(xiàn)有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點(diǎn)應(yīng)為（

）。

A、2007年6月20日B、現(xiàn)在

C、重新估價的作業(yè)日期D、要求重新估價的委托方指定的日期案例某估價事務(wù)所在2007年6月20日至18

第五節(jié)：替代原則1、替代原則的概念：替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。第五節(jié)：替代原則192、相關(guān)概念：

2.1類似房地產(chǎn)：是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。2、相關(guān)概念：20

2.2同一供求范圍：是指與估價對象具有替代關(guān)系，價格會相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。

2.2同一供求范圍：21第四章：房地產(chǎn)估價原則

第一節(jié)：獨(dú)立客觀公正原則

第二節(jié)：合法原則

第三節(jié)：最高最佳使用原則

第四節(jié)：估價時點(diǎn)原則

第五節(jié)：替代原則第四章：房地產(chǎn)估價原則第一節(jié)：獨(dú)立客22

第一節(jié)：獨(dú)立客觀公正原則

獨(dú)立客觀公正原則要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。第一節(jié)：獨(dú)立客觀公正原則23

第二節(jié)：合法原則1、概念：合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。第二節(jié)：合法原則24

2、內(nèi)涵：合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等三個方面。2、內(nèi)涵：252.1合法產(chǎn)權(quán)：應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。

①房屋：所有權(quán)證、共有權(quán)證、他項權(quán)證；

②土地：國家所有（國有土地使用權(quán)證）、集體所有、集體使用、他項權(quán)證。2.1合法產(chǎn)權(quán)：26重慶重慶27焦作焦作28

2.2合法使用：應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。

2.2合法使用：29

2.3合法處分：應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。

2.3合法處分：30

第三節(jié)：最高最佳使用原則1、概念：最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。第三節(jié)：最高最佳使用原則31

2、如何確定是否處于最高最佳使用狀態(tài)：最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用。2、如何確定是否處于最高最佳使用狀態(tài)：32

3、最高最佳使用具體包括2個方面：（1）最佳用途；（2）最佳規(guī)模；3、最高最佳使用具體包括2個方面：33

4、估價過程中的具體運(yùn)用：（1）保持現(xiàn)狀前提

（2）裝修改造前提

（3）轉(zhuǎn)換用途前提

（4）重新利用前提4、估價過程中的具體運(yùn)用：34案例

某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900m2，地上建筑200m2，為一舊住宅，現(xiàn)委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為4萬元/m2，該區(qū)域的商品房價格為1萬元/m2，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。問：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值大約是多少？案例某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地9351、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。900×4＝3600（萬元）2、依據(jù)和理由：其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值=3600萬元-拆除費(fèi)用+舊建筑的殘余價值-補(bǔ)交的土地出讓金。1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。36

第四節(jié)：估價時點(diǎn)原則1、概念：

估價時點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點(diǎn)時的客觀合理價格或價值。第四節(jié)：估價時點(diǎn)原則37

2、估價時點(diǎn)的確定：

過去現(xiàn)在將來2、估價時點(diǎn)的確定：38案例

某估價事務(wù)所在2007年6月20日至6月25日評估了一宗房地產(chǎn)于2007年6月20日的價格。現(xiàn)有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點(diǎn)應(yīng)為（

）。

A、2007年6月20日B、現(xiàn)在

C、重新估價的作業(yè)日期D、要求重新估價的委托方指定的日期案例某估價事務(wù)所在2007年6月20日至39

第五節(jié)：替代原則1、替代原則的概念：替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯