房地產(chǎn)行業(yè)研究分析方法培訓(xùn)

房地產(chǎn)行業(yè)研究方法培魚關(guān)注企業(yè) 和模2行業(yè)生命周初創(chuàng)成初創(chuàng)成長(zhǎng)期3行業(yè)生命周學(xué)會(huì)收集并處理展展開研我們無法

充分利歷史數(shù)不可簡(jiǎn)單類國(guó)別的因素?zé)o法4行業(yè)生命周

震蕩/平穩(wěn)期87年率先

房.

5行業(yè)生命周政需求推

金融環(huán)(利率信

家6行業(yè)生命周 1565019501960197019801990200020102020203020407行業(yè)生命周

20279.8億經(jīng)濟(jì) 動(dòng)城人口和居住需求 口的行政遷19963.73億

20075.96億8行業(yè)生命周 結(jié) 影

千

家庭平均人 家庭數(shù)量(左軸

432人9行業(yè)生命周443322110 房地產(chǎn)周期性波動(dòng)的房地產(chǎn)周房地產(chǎn)周期性波動(dòng)的----率率利利全球宏觀視野下全球宏觀視野下的房害 作全球宏觀視野下的房投投債

過度消(雙赤全球產(chǎn)業(yè)分工決 順全球宏觀視野下的房

(貿(mào)易(貿(mào)易摩檫升壓順增出導(dǎo)產(chǎn)過過投出口導(dǎo)向型經(jīng)不升貨貨超資資升值經(jīng)升值經(jīng)收全球宏觀視野下的房 ---

列島改

--

GDPGDP增速(右軸商業(yè)地價(jià)漲住宅地價(jià)漲全球宏觀視野下的房

全球宏觀視野下的房

196196196197197197197198198199199199200200

全球宏觀視野下的房日元 日元 8642

日元 地價(jià)增M2地價(jià)增M2%50全球宏觀視角下的房 全球宏觀視野下的房 市場(chǎng)行為主體市場(chǎng)行為主財(cái) 房收 民分地地購(gòu)房開發(fā)投 開發(fā)就 的增 反市場(chǎng)行為主:相機(jī)抉擇,熨平房地金融安全\民生 是調(diào)控房地產(chǎn)的主要?jiǎng)?/p>

房貸占 個(gè)人房貸占 開發(fā)貸占200020012002200320042005200620072008市場(chǎng)行為主地 地方之間的GDP地方財(cái)權(quán)及事權(quán)不對(duì)等;高度依賴土

市場(chǎng)行為主 低收入階低收入階 中下階 中上階 大眾富 <Section市場(chǎng)行為主

首次改善 城市投關(guān)注投與出租回報(bào)， 需歡交通優(yōu)越的小戶助

關(guān)注喜歡宅;依市場(chǎng)行為主支付意支付意照顧老支付能棲支付能

市場(chǎng)行為主加推97年月日240㎡到320日-7月18 開盤當(dāng)天99折，按揭付款折上99付款可享受98 2天內(nèi)共銷售50<Section房地產(chǎn)行業(yè)主要問題 理 現(xiàn)富商品（70%-保住

中上階中下低收

商品住居民金字塔式收入結(jié)構(gòu) 我國(guó)實(shí)際/規(guī)劃住宅倒金字塔式供給結(jié)如何分析房地產(chǎn)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)效關(guān)注企業(yè)

:尋找定的本質(zhì):取成本成本領(lǐng)焦點(diǎn)鎖案例 成就萬(wàn)

索 索?案例 成就萬(wàn)新鴻新鴻通過多元化的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)抵御周注重追求房?jī)r(jià)和高毛利案例 成就萬(wàn)跨區(qū)域發(fā)連續(xù)50年以上 記 開發(fā)模型:城市地圖 服極高 周轉(zhuǎn)能快周業(yè)快周業(yè)增維股多融規(guī)增跨地案例:深寶安 之早期的地產(chǎn)領(lǐng)軍誤入多戰(zhàn)線過

管理能力投不

地產(chǎn)勢(shì)喪理解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)模土地來源多樣（私人 32%，8%），可自 ；土市場(chǎng)（20.97%/前

輕資重周

借助大量應(yīng)用預(yù)制件縮短開發(fā)周 專業(yè)分理解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)

控制土地供給，高地價(jià)；無土（75.5%/前重資輕周

較少對(duì)開發(fā)周期不敏 開發(fā)商全程開理解企業(yè)的經(jīng)營(yíng) 地產(chǎn)模土地制度類 控制土地供給市場(chǎng)（低于20%前重資周轉(zhuǎn)

龍頭龍頭企業(yè)開始縮短開發(fā)周 專業(yè)分工不理解企業(yè)的經(jīng)營(yíng) DRHORTON-PULTEHOMESCENTEXLENNARCORP-CL-KB--SUNHUNGKAICHEUNGKONGHOLDINGSHENDERSONLANDHANGLUNGPROPERTIESNEWWORLD前五大公司，數(shù)據(jù)來源 、理解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)住宅開

市場(chǎng)開發(fā)土地

商業(yè)開 出理解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)民民國(guó)

理解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)碧桂園的低成本土地所在城土地面積（土地成本（億元平均地價(jià)（元/㎡韶關(guān)芙蓉新張家界內(nèi)地池州地塘沽地重慶長(zhǎng)壽如何挖掘房地產(chǎn)公司的挖掘公司內(nèi)在價(jià)值是分析師第一步:通過NAV公司內(nèi)在價(jià)值 ＝當(dāng)前投入資本＋經(jīng)濟(jì)利公司的內(nèi)在價(jià)值由其未來創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力所決定;g第二步:分析公司的價(jià)值驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)＝ROIC投入投入固定開工品流動(dòng)市場(chǎng)合作現(xiàn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)

毛利費(fèi)財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)

房 員工期管 開回 激產(chǎn)品組 管運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)第三步:分析房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價(jià)值驅(qū)動(dòng)財(cái)務(wù)指 價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素(一價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素(二房地

毛利 成 銷售對(duì)象定 產(chǎn)品業(yè)銷售策是否外部配套現(xiàn)金項(xiàng)目現(xiàn)金宏觀背景是否適合加投資本融資房地適當(dāng)?shù)统色@得資源的房地適當(dāng)?shù)统色@得資源的能&財(cái)務(wù)的區(qū)利利用財(cái)務(wù)杠桿適當(dāng)時(shí)機(jī)并利用財(cái)務(wù)杠資周周期底部并購(gòu)補(bǔ)充資周周期底部擴(kuò)忽視忽視周期勻速擴(kuò)市場(chǎng)狂熱時(shí)擴(kuò)如何閱讀房地產(chǎn)公司的如何閱讀財(cái)資產(chǎn)負(fù)現(xiàn)金流財(cái)務(wù)狀 經(jīng)營(yíng)成資產(chǎn)負(fù)現(xiàn)金流所有所有者成本現(xiàn)金現(xiàn)金資產(chǎn)負(fù)(未來資產(chǎn)負(fù)(未來

現(xiàn)金流(現(xiàn)在現(xiàn)金流(現(xiàn)在(過去資產(chǎn)負(fù)債表我們關(guān)注什么房地產(chǎn)公司最重要的經(jīng)營(yíng)資產(chǎn),占資產(chǎn)總額 行業(yè)平均為蘇 達(dá)到80%,四大地產(chǎn)公司基本為65%左右多項(xiàng)通過分析存貨可預(yù)測(cè)企業(yè)的未來資產(chǎn)負(fù)債表我們關(guān)注什么屬于調(diào)節(jié)資產(chǎn)負(fù)債表我們關(guān)注什么(計(jì)劃投資額/建面)－地價(jià)＝計(jì)劃樓面建安成本(幫 預(yù)測(cè)對(duì)比計(jì)劃竣工時(shí)間(幫 預(yù)測(cè)時(shí)假定利潤(rùn)分布年度資產(chǎn)負(fù)債表我們關(guān)注什么 土地儲(chǔ)備的質(zhì)量決定了企業(yè)未來 能土地儲(chǔ)備的規(guī)模決定了