阿城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)綜合體提案

第一部分：SWOT分析回顧第二部分：項(xiàng)目綜合定位第四部分：項(xiàng)目運(yùn)作建議第六部分：整體銷售計(jì)劃第三部分：策劃推廣策略第五部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)建議目錄

Contents

第一頁(yè)，共95頁(yè)。第一部分：SWOT分析回顧第二頁(yè)，共95頁(yè)。1.2.3.4.優(yōu)勢(shì)分析Strengths地塊規(guī)整；地處商圈；交通便利；社區(qū)集中；凈地拆遷；業(yè)態(tài)多樣。劣勢(shì)分析Weakness東大坡口碑欠佳；偏離傳統(tǒng)商圈；阿城現(xiàn)有商業(yè)面積飽和；項(xiàng)目地塊小配套綠地少；近距哈市分流消費(fèi)群體；自持體量過(guò)大。機(jī)會(huì)分析Opportunity綜合體配套帶動(dòng)銷售；臨街門(mén)市價(jià)格增長(zhǎng)；居民改善居住意識(shí)；開(kāi)發(fā)商口碑良好；地下可引導(dǎo)商圈客流。威脅分析Threats市場(chǎng)消費(fèi)容量有限；門(mén)市情結(jié)致內(nèi)鋪銷售難；商家無(wú)力開(kāi)新店招商難；百姓換房的思想難撬動(dòng);經(jīng)營(yíng)戶抵觸商鋪分割出售;網(wǎng)購(gòu)打壓行業(yè)利潤(rùn)；一百欲規(guī)劃綜合體；宏觀調(diào)控影響住宅銷售；多個(gè)綜合體項(xiàng)目進(jìn)駐阿城。第三頁(yè)，共95頁(yè)。第二部分：項(xiàng)目綜合定位第四頁(yè)，共95頁(yè)。第二部分：項(xiàng)目綜合定位1235412345項(xiàng)目市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目形象定位目標(biāo)客戶定位第五頁(yè)，共95頁(yè)。1、項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)

項(xiàng)目地處會(huì)寧路與解放大街交匯處，連同體育東路和體育南路所環(huán)抱。屬于阿城區(qū)傳統(tǒng)商圈邊緣，遠(yuǎn)離人氣核心區(qū)域，俗稱東大坡位置，地段歷史口碑稍有欠佳。項(xiàng)目遙望老商圈，其匯聚了阿城百貨大樓、阿城一百、富氏隆商貿(mào)、富氏隆地下、時(shí)尚陽(yáng)光地下、金街地下、金城廣場(chǎng)、遠(yuǎn)大以及世紀(jì)名苑等9家經(jīng)營(yíng)商所，擁有服飾、小百、農(nóng)副、餐飲、家電、家居等全業(yè)態(tài)。項(xiàng)目附近無(wú)競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)存在，基本為零散餐飲、通訊、旅店等門(mén)市小店。東、南、西、北四面均分布著不同密度的住宅社區(qū)。

阿城目前沒(méi)有真正意義上的綜合體，相比傳統(tǒng)商圈的各競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)，目前大都存在體量較小、環(huán)境陳舊、管理落后、品質(zhì)低下等現(xiàn)狀，并且在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上還是保持著傳統(tǒng)百貨綜合業(yè)態(tài)，無(wú)突出的主題。第六頁(yè)，共95頁(yè)。2、綜合體概念鏈接城市綜合體(HOPSCA)解讀Office辦公Shopping商業(yè)Apartment居住Hotel酒店Traffic交通Exhibition展覽Entertainment文娛Restaurant餐飲HOPSCA

城市綜合體城市綜合體（Hopsca）是將城市中商業(yè)/辦公/居住/酒店/展覽/餐飲/會(huì)議/文娛/交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體；第七頁(yè)，共95頁(yè)。3、綜合體的定位方向本項(xiàng)目城市綜合體的定位方向城市CBD中心3城市交通樞紐4城市綜合體新開(kāi)發(fā)區(qū)中心1城市副中心2項(xiàng)目地處傳統(tǒng)商圈邊緣，遠(yuǎn)離上京大道及山水新城，不屬于新開(kāi)發(fā)區(qū)中心。阿城自身并不屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，也不存在核心商務(wù)區(qū)域，項(xiàng)目無(wú)法定位城市CBD中心。項(xiàng)目地處傳統(tǒng)商圈東側(cè)，屬于新打造的城市核心，項(xiàng)目可定位城市副中心。項(xiàng)目雖處于兩條干道交匯處，但是車流量并不大，也不是阿城交通轉(zhuǎn)換樞紐。第八頁(yè)，共95頁(yè)。4、項(xiàng)目的定位詮釋定位詮釋以區(qū)分傳統(tǒng)商圈的各類單一業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，以打造“復(fù)合業(yè)態(tài)與多種功能”為特色的差異化產(chǎn)品，區(qū)別交通樞紐、CBD商務(wù)核心、城市新開(kāi)發(fā)區(qū)等非優(yōu)勢(shì)屬性，以項(xiàng)目自身特性為定位方向。

以輻射整個(gè)阿城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，中高端的消費(fèi)能力及現(xiàn)代化的品質(zhì)需求的人群為主要消費(fèi)群體，面向多類功能需求的消費(fèi)客群，提供較阿城現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)場(chǎng)所規(guī)模更大、業(yè)態(tài)更全、服務(wù)更好、環(huán)境更優(yōu)、品質(zhì)更高、功能更多的復(fù)合式產(chǎn)品。以完善的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)模式，提供給阿城人全新的生活方式。

成為城市的新興繁華之地，商業(yè)核心與城市希望轉(zhuǎn)移的方向所在。第九頁(yè)，共95頁(yè)。5、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位：

阿城城市新中心項(xiàng)目的市場(chǎng)定位：第十頁(yè)，共95頁(yè)。第二部分：項(xiàng)目綜合定位1235412345項(xiàng)目市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目形象定位目標(biāo)客戶定位第十一頁(yè)，共95頁(yè)。1、市場(chǎng)業(yè)態(tài)布局牌路大街項(xiàng)目所在地傳統(tǒng)商業(yè)

飯店56家小額貸款14家

餐飲93家車行29家電訊35家

汽修配20家小額貸款19家飯店12家飯店50家電訊38家服裝31家化肥45家飯店29家汽修配20家滿客隆超市電器建材89家餐飲61家門(mén)業(yè)27家慶客隆超市住宅朝陽(yáng)建材市場(chǎng)富氏隆建材市場(chǎng)第十二頁(yè)，共95頁(yè)。2、市場(chǎng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀核心商圈：主力業(yè)態(tài)為商業(yè)，品項(xiàng)為服飾、家電、農(nóng)貿(mào)、餐飲、家具，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所均為品項(xiàng)單一經(jīng)營(yíng)或幾小項(xiàng)搭配，如阿城百貨為服飾+小百，阿城一百為服飾+家電+餐飲，世紀(jì)名苑服飾+餐飲，遠(yuǎn)大只有服飾，完全不存在復(fù)合業(yè)態(tài)；主力街道：解放、牌路、金都、會(huì)寧、

民權(quán)、延川，六條主要街道，街兩側(cè)的主力業(yè)態(tài)為建材、商業(yè)品牌主力店、餐飲、旅店、賓館等，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所也均為單一經(jīng)營(yíng)；居民社區(qū)：以老式居民樓和住宅小區(qū)為主，KTV、洗浴、超市、建材、旅館等業(yè)態(tài)點(diǎn)綴在內(nèi)，亦無(wú)大體量綜合業(yè)態(tài)場(chǎng)所；根據(jù)以往調(diào)研情況得知，阿城各層次消費(fèi)群體、投資群體和經(jīng)營(yíng)群體，普遍對(duì)于阿城現(xiàn)有消費(fèi)環(huán)境、娛樂(lè)環(huán)境、商務(wù)環(huán)境及住宅環(huán)境不滿意，存在更高需求，都認(rèn)可綜合體的前景并渴求功能更加完善類集中的場(chǎng)所出現(xiàn)。第十三頁(yè)，共95頁(yè)。3、市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)論當(dāng)?shù)匕傩諏?duì)小區(qū)環(huán)境好，配套齊全或知名開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的住宅比較信賴，在改善住房條件上，存在市場(chǎng)需求;當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)商戶，大多認(rèn)可并看好綜合體的前景，并期待中高端百貨的構(gòu)建成為商業(yè)配套；當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)品牌商戶，均認(rèn)為如果能夠成功招進(jìn)大型品牌商場(chǎng)（如遠(yuǎn)大、松雷、百盛等），對(duì)于帶動(dòng)其他品牌進(jìn)駐和銷售有很大拉動(dòng)；阿城本地商務(wù)性質(zhì)不濃，經(jīng)營(yíng)者對(duì)寫(xiě)字間的需求較少，不建議配套；通過(guò)訪談以及多方面調(diào)研，得出星級(jí)酒店在市場(chǎng)總體消費(fèi)上不支持，配套此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)重重，具有極大的不確定性；公寓可根據(jù)住宅比例少量配套，并根據(jù)銷售的實(shí)際情況做好隨時(shí)轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備；洗浴會(huì)所、游泳館、高檔的KTV會(huì)所屬于可深入挖掘市場(chǎng)，可以作為可行性的配套構(gòu)成。第十四頁(yè)，共95頁(yè)。阿城項(xiàng)目是怎樣的綜合體？西臨傳統(tǒng)商業(yè)中心占地3萬(wàn)平方米總建筑面積17萬(wàn)平

方米集百貨、娛樂(lè)、超

市、商務(wù)、公寓、

住宅和地下停車場(chǎng)

為一體商業(yè)面積5萬(wàn)平

方米（含商務(wù)配套1萬(wàn)平方米）地下停車場(chǎng)30000平方米高檔住宅、精品

公寓12萬(wàn)平方米阿城人氣核心阿城唯一HOPSCA未來(lái)阿城城市名片時(shí)尚購(gòu)物中心財(cái)富升值中心4、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)方向第十五頁(yè)，共95頁(yè)。阿城唯一的SUPER（超級(jí)）HOPSCA17萬(wàn)平米阿城綜合體航母四大領(lǐng)航業(yè)態(tài)功能模式商業(yè)功能綜合娛樂(lè)住宅功能5、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃商務(wù)功能第十六頁(yè)，共95頁(yè)。阿城唯一的SUPER（超級(jí)）HOPSCA6、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位

打造集高檔商業(yè)、綜合娛樂(lè)、商務(wù)服務(wù)、高檔住宅四大領(lǐng)航業(yè)態(tài)為一體的阿城首席城市綜合體第十七頁(yè)，共95頁(yè)。阿城唯一的SUPER（超級(jí)）HOPSCA7、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成商業(yè)商超公寓商務(wù)娛樂(lè)7.健身、KTV、游泳館、院線、5.商務(wù)酒店/多功能會(huì)議場(chǎng)所/洗浴1.高端百貨2.知名大型超市3.精品公寓住宅停車場(chǎng)阿城首席綜合體6.停車場(chǎng)4.高層住宅第十八頁(yè)，共95頁(yè)。阿城唯一的SUPER（超級(jí)）HOPSCA8、項(xiàng)目的子業(yè)態(tài)構(gòu)成高端商業(yè)大型超市、高檔百貨（化妝品、服飾、鞋品、珠寶黃金名表、箱包、內(nèi)衣、小家電、兒童、運(yùn)動(dòng)休閑、床用、餐飲）綜合娛樂(lè)高檔住宅商務(wù)功能健身中心、KTV會(huì)所、游泳館、電影院線、洗浴中心、美容美發(fā)、SPA會(huì)所、酒窖、電玩城商務(wù)酒店、會(huì)議室、多功能廳、停車場(chǎng)高層住宅、精品公寓、配套會(huì)所第十九頁(yè)，共95頁(yè)。第二部分：項(xiàng)目綜合定位1235412345項(xiàng)目市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目形象定位目標(biāo)客戶定位第二十頁(yè)，共95頁(yè)。圍繞四大領(lǐng)航（商業(yè)、娛樂(lè)、商務(wù)、住宅）的復(fù)合業(yè)態(tài)集中模式，以提供“全方位服務(wù)”為主導(dǎo)，滿足阿城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，所有中高端消費(fèi)群體的多元性需求，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與舒適的環(huán)境取勝，以多業(yè)態(tài)品類的產(chǎn)品集中為消費(fèi)者提供選擇，以打造時(shí)尚品質(zhì)生活體驗(yàn)為宗旨。（一）經(jīng)

營(yíng)

功

能

定

位項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位（1）商業(yè)業(yè)態(tài)住宅業(yè)態(tài)娛樂(lè)業(yè)態(tài)商務(wù)業(yè)態(tài)四大領(lǐng)航業(yè)態(tài)功能模式第二十一頁(yè)，共95頁(yè)。特色主題：項(xiàng)目將以打造“復(fù)合業(yè)態(tài)與多種功能”為特色，阿城現(xiàn)

有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所規(guī)模更大、業(yè)態(tài)更全、服務(wù)更好、環(huán)境更優(yōu)、

品質(zhì)更高、功能更多的阿城首席城市綜合體。（二）經(jīng)

營(yíng)

特色定

位項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位（2）商務(wù)公寓娛樂(lè)停車住宅商業(yè)商務(wù)洽談提升品質(zhì)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人群高消費(fèi)人群配套鑲嵌高端消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流暫居第二十二頁(yè)，共95頁(yè)。創(chuàng)建阿城區(qū)“最有市場(chǎng)潛質(zhì)”的首席城市綜合體創(chuàng)建阿城中高端消費(fèi)群體最完美的生活、娛樂(lè)、消費(fèi)的天堂（三）經(jīng)

營(yíng)

目

標(biāo)定

位項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位（3）商業(yè)：進(jìn)駐知名連鎖超市、中高端百貨購(gòu)物中心娛樂(lè)：涵蓋健身、KTV、影院等服務(wù)項(xiàng)目，打造阿城娛樂(lè)天堂商務(wù)：商務(wù)酒店、會(huì)議召開(kāi)、商務(wù)洽談最專業(yè)的多功能場(chǎng)所住宅：高層住宅、精品公寓，阿城最適宜居住的高檔社區(qū)第二十三頁(yè)，共95頁(yè)。（四）經(jīng)

營(yíng)

布

局規(guī)劃項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位（4）

1層B23層

2層地下1層地下2層

1層停車場(chǎng)大型知名超市影院、KTV、美容美發(fā)、SPA會(huì)所、茶藝、特色餐飲、電玩城、家電商場(chǎng)、西餐酒吧、健身館、兒童娛樂(lè)堡、幼教、品牌婚紗；男裝（正裝、休閑）、男士用品運(yùn)動(dòng)休閑、童裝、孕嬰女裝（職業(yè)、淑女、少淑、休閑）箱包鞋帽、內(nèi)衣、家居飾品化妝品、珠寶、名表、飾品、日化、品牌通訊、西點(diǎn)專賣、精品品牌區(qū)第二十四頁(yè)，共95頁(yè)。第二部分：項(xiàng)目綜合定位1235412345項(xiàng)目市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目形象定位目標(biāo)客戶定位第二十五頁(yè)，共95頁(yè)。悅美四季·商業(yè)廣場(chǎng)金都世紀(jì)廣場(chǎng)樂(lè)購(gòu)時(shí)代廣場(chǎng)第一推薦案名第二推薦案名第三推薦案名項(xiàng)目案名推薦第二十六頁(yè)，共95頁(yè)。項(xiàng)目案名推薦（1）第二十七頁(yè)，共95頁(yè)。項(xiàng)目案名推薦（2）第二十八頁(yè)，共95頁(yè)。項(xiàng)目案名推薦（3）第二十九頁(yè)，共95頁(yè)。阿城時(shí)代廣場(chǎng)/阿城大時(shí)代商業(yè)中心萬(wàn)晟廣場(chǎng)/阿城春天廣場(chǎng)/假日廣場(chǎng)世紀(jì)東方城/時(shí)尚新天地/金旺角購(gòu)物廣場(chǎng)東城印象/城東印象/金時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)領(lǐng)航城/金京第一匯/東環(huán)廣場(chǎng)樂(lè)尚城/東方晨曦廣場(chǎng)金都現(xiàn)代城/會(huì)寧廣場(chǎng)金都時(shí)代廣場(chǎng)/金爵購(gòu)物中心/金都365生活廣場(chǎng)達(dá)仁尚城/達(dá)仁領(lǐng)域/好百年商業(yè)中心/星耀天地備選案名項(xiàng)目案名備選第三十頁(yè)，共95頁(yè)。阿城首席城市綜合體品牌定位項(xiàng)目品牌定位第三十一頁(yè)，共95頁(yè)。建議1：悅美四季，四季越美傳播定位傳播定位傳播定位建議2：金都金都，時(shí)尚之都建議3：享受生活，樂(lè)購(gòu)有我項(xiàng)目形象傳播定位第三十二頁(yè)，共95頁(yè)。第二部分：項(xiàng)目綜合定位1235412345項(xiàng)目市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目形象定位目標(biāo)客戶定位第三十三頁(yè)，共95頁(yè)。目標(biāo)消費(fèi)群體定位商業(yè)：阿城及周邊中高端消費(fèi)群體；娛樂(lè)：阿城時(shí)尚年輕消費(fèi)群體；商務(wù)：阿城政府，機(jī)關(guān)，企事業(yè)單位；公司廠礦商家；住宅：阿城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有改善住房條件的需求群體；目標(biāo)消費(fèi)群定位第三十四頁(yè)，共95頁(yè)。投資客戶心態(tài)分析1、投資者對(duì)投資商場(chǎng)商鋪持不排斥態(tài)度；2、投資者對(duì)商鋪的地段及價(jià)格側(cè)重關(guān)注；3、投資者對(duì)未來(lái)商鋪的預(yù)期和投資收益有心理準(zhǔn)備；4、投資者能夠基本接受的售價(jià)（建筑面積）不低于15000元；5、投資者能夠接受投資商鋪為市場(chǎng)返租、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)方式；6、投資者能接受投資商鋪的總價(jià)超過(guò)30萬(wàn)以上；7、投資者希望投資回報(bào)率達(dá)到5%為比較理想；8、在信息傳播上，投資者對(duì)電視、報(bào)廣及口碑傳播最為感興趣；目標(biāo)投資者分析第三十五頁(yè)，共95頁(yè)。目標(biāo)投資群體定位主力客群

政府企事業(yè)單位公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)輔助客群

本地企業(yè)高層管理者、跨行置業(yè)者、企業(yè)主、外地投資人等投資客戶目標(biāo)投資者定位第三十六頁(yè)，共95頁(yè)。目標(biāo)經(jīng)營(yíng)群體定位

傳統(tǒng)商圈各業(yè)態(tài)品類經(jīng)營(yíng)業(yè)戶、主力街道品牌店老板

哈市品牌商場(chǎng)、品牌運(yùn)營(yíng)商、品牌總代、品牌廠家自購(gòu)自營(yíng)型客戶：約占15%比例；投資租賃型客戶：約占85%比例；目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者定位第三十七頁(yè)，共95頁(yè)。第三部分：策劃推廣策略第三十八頁(yè)，共95頁(yè)。第三部分：策劃推廣策略1235412345項(xiàng)目總體思路項(xiàng)目推廣范圍項(xiàng)目推廣手段項(xiàng)目推廣賣點(diǎn)項(xiàng)目推廣活動(dòng)第三十九頁(yè)，共95頁(yè)。1、推廣的總體思路1、以品牌商家進(jìn)駐為賣點(diǎn)，以強(qiáng)有力的招商舉措牽動(dòng)并吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐，并使投資戶產(chǎn)生信任與信心，進(jìn)而有力推動(dòng)銷售；2、以事件營(yíng)銷為主軸，輔以宣傳推廣，制造轟動(dòng)效應(yīng)，使項(xiàng)目家喻戶曉；2、以商業(yè)配套及一站式全業(yè)態(tài)為亮點(diǎn)，提升住宅的附加值；3、以低門(mén)檻、穩(wěn)定投資回報(bào)為主訴求，以鮮明的銷售模式，吸引廣大投資客戶，快速消化本案可售商鋪；高端商業(yè)引導(dǎo)市場(chǎng)事件營(yíng)銷聚焦市場(chǎng)品牌行銷占位市場(chǎng)招商先行切入市場(chǎng)第四十頁(yè)，共95頁(yè)。2、項(xiàng)目的推廣范圍主抓阿城主城區(qū)的中心群體；輻射阿城周邊

區(qū)域的投資群

體擴(kuò)大在哈爾濱一線城市的影響；項(xiàng)目推廣范圍第四十一頁(yè)，共95頁(yè)。3、項(xiàng)目的推廣手段針對(duì)阿城媒體現(xiàn)狀DM為宣傳主力將采取以下?tīng)I(yíng)銷組合方式結(jié)合短信為

輔助手段戶外廣告

媒體配合PR（公關(guān)）SP（促銷）活動(dòng)相結(jié)合1.DM2.Message3.POP4.Action結(jié)合調(diào)研，消費(fèi)受眾的信息接受特點(diǎn)第四十二頁(yè)，共95頁(yè)。4、項(xiàng)目的推廣賣點(diǎn)悅美四季商業(yè)廣場(chǎng)----阿城的新城市中心阿城一站式購(gòu)物新標(biāo)地---悅美四季商業(yè)廣場(chǎng)創(chuàng)造阿城四最靚點(diǎn)：規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、品質(zhì)最高、功能最多的阿城首席城市綜合體吹響2013阿城財(cái)富集結(jié)號(hào)！龍頭之地

絕版之地

財(cái)富之地國(guó)際知名超市XXX領(lǐng)軍進(jìn)駐了，你還在等嗎？阿城第一綜合體全面盛啟，阿城百貨商業(yè)全面升級(jí)經(jīng)商抓機(jī)遇，再等還要50年！第四十三頁(yè)，共95頁(yè)。5、項(xiàng)目的推廣活動(dòng)邀請(qǐng)明星代言，參與綜合體項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盛典聯(lián)手市政府、文化局、龍廣FM95.8音樂(lè)廣播網(wǎng)，聯(lián)手打造“哈爾濱之夏音樂(lè)會(huì)”阿城分會(huì)場(chǎng)；“第4屆哈爾濱阿城平山森林音樂(lè)節(jié)”的合作推廣活動(dòng)贊助舉辦阿城全民健身系列大賽，如：隆賀XX健身傾情進(jìn)駐——阿城首屆運(yùn)動(dòng)達(dá)人挑戰(zhàn)賽等等；慶XX院線耀世進(jìn)駐——廣場(chǎng)夏樂(lè)行，全民看電影暨XX商場(chǎng)成功進(jìn)駐——阿城首屆化妝品節(jié)，品牌化妝品體驗(yàn)周慶XX超市盛大進(jìn)駐——首屆阿城廣場(chǎng)舞大賽第四十四頁(yè)，共95頁(yè)。6、項(xiàng)目的推廣步驟步驟1步驟2步驟3步驟4步驟5

展示項(xiàng)目高品質(zhì)高端規(guī)劃的大手筆商業(yè)氣勢(shì)，震撼全城，點(diǎn)射阿城、輻射周邊?；趾腴_(kāi)篇全面招商引進(jìn)大型知名超市、連鎖百貨、知名健身、電影院線等，以大品牌進(jìn)駐帶領(lǐng)全案銷售，進(jìn)一步展示項(xiàng)目高端形象。在主力店確定后，進(jìn)一步引進(jìn)次主力店以散點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)布局的模式保證項(xiàng)目的整體繁榮。招商先行從項(xiàng)目規(guī)劃、招商氣勢(shì)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念等各個(gè)方面強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)r(jià)值，樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二、無(wú)可替代的核心競(jìng)爭(zhēng)力，展示廣闊而堅(jiān)實(shí)的財(cái)富前景，給投資者、經(jīng)營(yíng)者充分的投資信心，激發(fā)投資者的投資欲望和熱情。價(jià)值強(qiáng)化進(jìn)入到實(shí)際操盤(pán)運(yùn)營(yíng)階段，依業(yè)態(tài)、品項(xiàng)規(guī)劃分區(qū)、使用功能分區(qū)等業(yè)態(tài)聚合特征，在營(yíng)銷及其推盤(pán)時(shí)間上，根據(jù)不同業(yè)態(tài)定位的商業(yè)物業(yè)實(shí)行分段銷售，形成營(yíng)銷節(jié)奏，按部就班地完成全案銷售。分期銷售充分演繹項(xiàng)目?jī)r(jià)值，樹(shù)立財(cái)富前景，以實(shí)效的價(jià)格策略、精密的營(yíng)銷策略面對(duì)投資者、經(jīng)營(yíng)者，切實(shí)形成市場(chǎng)突破，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。突破市場(chǎng)第四十五頁(yè)，共95頁(yè)。第四部分：項(xiàng)目運(yùn)作建議第四十六頁(yè)，共95頁(yè)。項(xiàng)目運(yùn)作四大建議建議一：招商先行摸底建議二：核定商業(yè)體量建議四：核算財(cái)務(wù)成本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)并存，有機(jī)會(huì)，但更有諸多急待克服的威脅。建議三：完成概念設(shè)計(jì)第四十七頁(yè)，共95頁(yè)。建議一：招商先行摸底主要目的：了解主力商業(yè)進(jìn)駐可能及相關(guān)條件，便于鎖定主要的自持體量，以及財(cái)務(wù)成本的核算；為銷售階段提供有力的銷售說(shuō)辭；了解主力品牌客戶的相關(guān)信息，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)者的引導(dǎo)將啟動(dòng)非常重要的作用；主要業(yè)態(tài)：超市/院線/健身/家電/兒童娛樂(lè)（含幼教）/大型餐飲/電玩/鐘表/化妝品/珠寶/日化等；第四十八頁(yè)，共95頁(yè)。建議二：核定商業(yè)體量根據(jù)前期市調(diào)反饋基本信息，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)商業(yè)總體量，再依據(jù)招商初步摸底情況，核定綜合體項(xiàng)目商業(yè)總體量。我方綜合以上綜合信息，建議商業(yè)總體量占比住宅不超過(guò)30%，即商業(yè)體量控制在5.1萬(wàn)平米以內(nèi)。核定科學(xué)、適宜的商業(yè)體量，對(duì)降低開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，確保商業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)起到至關(guān)重要的重要。第四十九頁(yè)，共95頁(yè)。建議三：完成概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)是確保項(xiàng)目能完美展現(xiàn)的必要過(guò)程，其重要性不言而喻。就本項(xiàng)目而言，良好科學(xué)的概念設(shè)計(jì)將直接決定于項(xiàng)目是否有一個(gè)良好的開(kāi)端；建議：概念設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)要充分給予設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)間，并反復(fù)修改與調(diào)整，直到接近完美狀態(tài)，壓縮設(shè)計(jì)單位的時(shí)間及簡(jiǎn)化概念設(shè)計(jì)都是欠妥當(dāng)?shù)?；希望能夠與設(shè)計(jì)單位保持緊密溝通，讓概念方案圓滿完成，為項(xiàng)目奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)工作；第五十頁(yè)，共95頁(yè)。建議四：核算財(cái)務(wù)成本財(cái)務(wù)成本核算是最重要的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，決定著規(guī)劃是否可以實(shí)施，均需要經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)成本核算這個(gè)環(huán)節(jié)才能確認(rèn)是否可以使項(xiàng)目能夠進(jìn)行；項(xiàng)目需要外來(lái)資本時(shí)一定要將風(fēng)險(xiǎn)性降到最低，應(yīng)最大限度降低財(cái)務(wù)借貸成本為佳；財(cái)務(wù)成本核算應(yīng)以自有資金為核算依據(jù)，不應(yīng)理想化的依靠考慮外來(lái)資本及應(yīng)收資金；財(cái)務(wù)核算成本不應(yīng)只考慮靜態(tài)投資，還應(yīng)考慮動(dòng)態(tài)投資的可能性；第五十一頁(yè)，共95頁(yè)。第五部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)建議要點(diǎn)第五十二頁(yè)，共95頁(yè)。整體布局規(guī)劃建議考慮到項(xiàng)目體育東路及南路遠(yuǎn)離交通要道規(guī)避吵鬧的因素，將住宅部分放置與這兩條街道沿線；考慮到項(xiàng)目解放大街及會(huì)寧圍合區(qū)域?yàn)槌鞘薪尤敕较?，交通便捷、展示面好及視覺(jué)通透因素，更重要的是商業(yè)價(jià)值高，將商業(yè)部分布局在解放大街與會(huì)寧路交匯區(qū)域；將住宅和商業(yè)部分相對(duì)獨(dú)立布局規(guī)劃第五十三頁(yè)，共95頁(yè)。整體布局規(guī)劃建議考慮人流動(dòng)線的因素，應(yīng)規(guī)劃至少兩個(gè)主入口進(jìn)入商業(yè)區(qū)域。分別從解放大街與會(huì)寧路交匯口及會(huì)寧路三個(gè)方向進(jìn)入商業(yè)區(qū)域，另外從住宅區(qū)域進(jìn)入商業(yè)的通道也至少保證有兩條，這樣可以很好的將人流導(dǎo)向商業(yè)區(qū)域；第五十四頁(yè)，共95頁(yè)。整體布局規(guī)劃建議規(guī)劃打造全晴天室內(nèi)步行街環(huán)境建議規(guī)劃“特色風(fēng)情街”為室內(nèi)步行街形式，建筑內(nèi)部采用頂部透光天頂?shù)姆忾]式設(shè)計(jì)，既有戶外的感覺(jué)，同時(shí)也保證一年四季的無(wú)風(fēng)無(wú)雨的休閑環(huán)境，打造獨(dú)特的街道景觀；第五十五頁(yè)，共95頁(yè)。整體布局規(guī)劃建議規(guī)劃出不同功能的廣場(chǎng)空間鑒于提升項(xiàng)目的整體價(jià)值及未來(lái)發(fā)展的需要，建議此項(xiàng)目規(guī)劃出寬闊的廣場(chǎng)空間，以增加項(xiàng)目的整體品質(zhì)；在商業(yè)區(qū)域前規(guī)劃出一個(gè)商業(yè)中心大廣場(chǎng)；商業(yè)與住宅分區(qū)銜接處規(guī)劃出內(nèi)街小廣場(chǎng)；

第五十六頁(yè)，共95頁(yè)。商業(yè)規(guī)劃建議提示

業(yè)態(tài)規(guī)劃建議規(guī)劃面積所占比例地下2層配套車位30000平方米---地下1層大型知名超市15000平方米30%地上1層化妝品、珠寶、名表、飾品、日化、品牌通訊、西點(diǎn)專賣、精品品牌區(qū)8000平方米15%地上2層男裝（正裝、休閑）、男士用品運(yùn)動(dòng)休閑、童裝、孕嬰女裝（職業(yè)、淑女、少淑、休閑）箱包鞋帽、內(nèi)衣、家居飾品10000平方米20%地上3層影院、美容美發(fā)、SPA會(huì)所、茶藝、特色餐飲、電玩城、家電商場(chǎng)、西餐酒吧、健身館、兒童娛樂(lè)堡、幼教、品牌婚紗；10000平方米20%1-9層局部商務(wù)酒店（含洗浴、游泳館、商務(wù)會(huì)館、會(huì)議室、KTV功能）8000平方米15%注：A、住宅部分建筑面積近12萬(wàn)平米，合計(jì)總建筑面積：17萬(wàn)平米，商業(yè)部分占比為：30%，即5.1萬(wàn)米；B、商業(yè)部分最高限度為地上3層結(jié)構(gòu)；C、商業(yè)部分開(kāi)發(fā)商自持70%沉淀、30%進(jìn)行銷售；D、用于銷售的商業(yè)部分具備小鋪位的分割條件，使用面積以20平米為標(biāo)準(zhǔn)單位；E、在解放大街與體育東路交匯處規(guī)劃出商務(wù)功能的酒店及洗浴等配套環(huán)境；第五十七頁(yè)，共95頁(yè)。商業(yè)規(guī)劃建議提示依托地勢(shì)特點(diǎn)，營(yíng)造“下沉廣場(chǎng)”及“雙首層”外廊步行街環(huán)境

依據(jù)地勢(shì)的低洼特點(diǎn)，在主商業(yè)前規(guī)劃出“下沉式廣場(chǎng)”，

在會(huì)寧路一側(cè)，地下副1層與地上1層有機(jī)結(jié)合，營(yíng)造“雙

首層”的概念，以“天橋”連接，增加商業(yè)的整體效果及銷

售門(mén)市的說(shuō)辭；第五十八頁(yè)，共95頁(yè)。商業(yè)規(guī)劃建議提示主商業(yè)體內(nèi)規(guī)劃出寬敞明亮的陽(yáng)光大廳在商業(yè)購(gòu)物中心中室內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)出體現(xiàn)“中庭上下整體鏤空、外

罩透光玻璃的環(huán)繞式購(gòu)物環(huán)境”形式，作為商業(yè)的中心活動(dòng)區(qū)，

設(shè)立幾部觀光透明電梯，增加整體商業(yè)的立體感，營(yíng)造商業(yè)中心

聚焦點(diǎn)的陽(yáng)光大廳氛圍；第五十九頁(yè)，共95頁(yè)。環(huán)境規(guī)劃建議規(guī)劃阿城首個(gè)“城市主題廣場(chǎng)”氛圍；在3層屋頂，規(guī)劃出阿城首個(gè)屋頂花園式的體育主題的城市廣場(chǎng)，將體育元素淋淋盡致的予以體現(xiàn)，讓?xiě)涯罾象w育場(chǎng)的居民依然能享受到體育的氛圍；同時(shí)增設(shè)大型的戶外兒童娛樂(lè)設(shè)施；并按照體育主題，設(shè)立標(biāo)志性雕塑及其它個(gè)性雕塑；第六十頁(yè)，共95頁(yè)。環(huán)境規(guī)劃建議在下沉廣場(chǎng)規(guī)劃“音樂(lè)噴泉”氛圍；要在下沉廣場(chǎng)上規(guī)劃體現(xiàn)水景效果，如音樂(lè)噴泉，伴隨廣場(chǎng)的背景音樂(lè)而讓噴泉聯(lián)動(dòng)，營(yíng)造整體的休閑氛圍；在廣場(chǎng)上設(shè)置大型的LED屏，用于商業(yè)部分的宣傳、娛樂(lè)節(jié)目的播報(bào)、體育賽事的轉(zhuǎn)播及廣場(chǎng)活動(dòng)時(shí)的互動(dòng)；第六十一頁(yè)，共95頁(yè)。住宅規(guī)劃建議鑒于地塊的容積率等指標(biāo)，單體住宅均采取的高層形式；考慮到區(qū)域的特點(diǎn)及規(guī)劃完整性，住宅部分建筑建議均做板式設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)；每棟單體住宅均規(guī)劃出獨(dú)立的大廳結(jié)構(gòu)，增加住宅的整體品質(zhì)；建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、時(shí)尚、簡(jiǎn)約為主旋律，賦予一定的建筑個(gè)性；考慮商業(yè)的集中性及避免彼此的競(jìng)爭(zhēng)，也考慮為交通出行、商業(yè)配套服務(wù)等等因素，取消體育東路沿線住宅的底層商鋪的規(guī)劃形式；第六十二頁(yè)，共95頁(yè)。第六部分：整體銷售計(jì)劃第六十三頁(yè)，共95頁(yè)。第六部分：整體銷售計(jì)劃目錄價(jià)格策略收入與費(fèi)用預(yù)算銷售方案12第六十四頁(yè)，共95頁(yè)。價(jià)格策略（市場(chǎng)比較法）

價(jià)格預(yù)測(cè)方法市場(chǎng)比較法銷售均價(jià)（1）價(jià)格策略市場(chǎng)比較法說(shuō)明

根據(jù)市場(chǎng)內(nèi)有可比性的項(xiàng)目進(jìn)行綜合比較，然后利用系數(shù)進(jìn)行加權(quán)平均得出本項(xiàng)目市場(chǎng)的對(duì)比價(jià)格。第六十五頁(yè)，共95頁(yè)。（商業(yè)）類比項(xiàng)目遴選遴選原則同類形式銷售項(xiàng)目同類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)銷售的投資項(xiàng)目規(guī)模相近、經(jīng)營(yíng)相似的項(xiàng)目（2）商業(yè)價(jià)格策略同類形式銷售項(xiàng)目同類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目金街時(shí)尚陽(yáng)光阿城一百世紀(jì)名苑類比項(xiàng)目確定百貨大樓富氏隆地下第六十六頁(yè)，共95頁(yè)。（商業(yè)）類比項(xiàng)目遴選項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃裝修檔次形式金街核心6600服裝服飾中低檔地下富氏隆地下核心1100通訊小百中檔地下時(shí)尚陽(yáng)光核心14000服裝服飾中高檔地下百貨大樓核心24300百貨中低檔地上阿城一百核心10000百貨中低檔地上世紀(jì)名苑核心9000服裝服飾中低檔地上（2）商業(yè)價(jià)格策略項(xiàng)目權(quán)重說(shuō)明

根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目不同的特點(diǎn)，對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格影響也有所不同，針對(duì)不同的項(xiàng)目，制定不同的權(quán)重，保證市場(chǎng)比較法的合理性。項(xiàng)目權(quán)重確定原則：區(qū)域地理位置的相似度項(xiàng)目規(guī)模的相似度業(yè)態(tài)規(guī)劃的相似度裝修檔次的相似度建筑形式的相似度第六十七頁(yè)，共95頁(yè)。（商業(yè)）類比項(xiàng)目權(quán)重項(xiàng)目權(quán)重確定根據(jù)上述的權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)類比項(xiàng)目的權(quán)重分析如下：項(xiàng)目同類形式銷售項(xiàng)目同類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)金街富氏隆地下時(shí)尚陽(yáng)光百貨大樓阿城一百世紀(jì)名苑區(qū)域地理位置114144項(xiàng)目規(guī)模562134業(yè)態(tài)規(guī)劃363113裝修檔次221444建筑形式444111合占權(quán)重16%11%17%24%18%14%（2）商業(yè)價(jià)格策略評(píng)分原則

以本項(xiàng)目為基準(zhǔn)，每項(xiàng)指標(biāo)優(yōu)于本項(xiàng)目的加1-2分，差于本項(xiàng)目的減1-2分。第六十八頁(yè)，共95頁(yè)。（商業(yè)）類比項(xiàng)目比較因素修正表指標(biāo)本案同類形式銷售項(xiàng)目同類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目金街富氏隆時(shí)尚陽(yáng)光百貨大樓一百世紀(jì)名苑地理位置及交通10111112111212成熟度10121211121212運(yùn)營(yíng)管理10889888業(yè)態(tài)規(guī)劃組合10889998體量適中度10108991010建筑形式10888999推廣力度109910888裝修檔次及配套10889888售樓中心位置109910999合計(jì)90838187838584（2）商業(yè)價(jià)格策略項(xiàng)目修正率本項(xiàng)目與類比項(xiàng)目的修正率=本項(xiàng)目得分/類比項(xiàng)目得分與金街=90/83=1.0843與富氏隆=90/81=1.1111與時(shí)尚陽(yáng)光=90/87=1.0345與百貨大樓=90/83=1.0843與一百=90/85=1.0588與世紀(jì)名苑=90/84=1.0714第六十九頁(yè)，共95頁(yè)。（商業(yè)）類比項(xiàng)目的銷售價(jià)格同類形式銷售項(xiàng)目同類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目

金街富氏隆地下時(shí)尚陽(yáng)光百貨大樓阿城一百世紀(jì)名苑使用面積平均租金（元/年）2289

2391

2143

228916641945年租金比率擬定---------8%8%8%凈售價(jià)（元/平米）25000308003240028600

21000

24000

（2）商業(yè)價(jià)格策略第七十頁(yè)，共95頁(yè)。修正價(jià)格=類比項(xiàng)目銷售（或預(yù)測(cè)）均價(jià)×該項(xiàng)目的修正率×該項(xiàng)目權(quán)重本項(xiàng)目與金街的修正價(jià)格=25000×1.0843×16%=4337元本項(xiàng)目與富氏隆的修正價(jià)格=30800×1.1111×11%=3764元本項(xiàng)目與時(shí)尚陽(yáng)光的修正價(jià)格=32400×1.0345×17%=5698元本項(xiàng)目與百貨大樓的修正價(jià)格=28600×1.0843×24%=7443元本項(xiàng)目與阿城一百的修正價(jià)格=21000×1.0588×18%=4002元本項(xiàng)目與世紀(jì)名苑的修正價(jià)格=24000×1.0714×14%=3600元（商業(yè)）類比項(xiàng)目修正價(jià)格（2）商業(yè)價(jià)格策略第七十一頁(yè)，共95頁(yè)。本項(xiàng)目（商業(yè)）修正價(jià)格

通過(guò)上述市場(chǎng)比較法分析建議本項(xiàng)目均價(jià)（使用面積）：28800-30000元/㎡本項(xiàng)目修正價(jià)格＝類比項(xiàng)目修正價(jià)和項(xiàng)目名稱金街富氏隆地下時(shí)尚陽(yáng)光百貨大樓阿城一百世紀(jì)名苑修正價(jià)格433737645698744340023600本案價(jià)格28844（2）商業(yè)價(jià)格策略第七十二頁(yè)，共95頁(yè)。（住宅）類比項(xiàng)目遴選遴選原則同區(qū)域不同檔次項(xiàng)目不同區(qū)域同檔次項(xiàng)目臨近會(huì)寧路建面7萬(wàn)平米以上市場(chǎng)口碑好區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值體現(xiàn)者（3）住宅價(jià)格策略第七十三頁(yè)，共95頁(yè)。序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)商建筑面積銷售價(jià)格（元/平米）1恒大城阿城金都大街恒大集團(tuán)854000平米5300-5400（精裝修）2綠波。東關(guān)一品阿城區(qū)金都大街與會(huì)寧路交口大連綠波140000平米40003新龍城阿城區(qū)一中附近萬(wàn)邦置業(yè)有限公司1000000平米40004上京華府延川大街17號(hào)隆匯房地產(chǎn)580000平米43005金都幸福里金瀾路與長(zhǎng)安路交匯匯融置業(yè)41133平米42006億達(dá)帝景金瀾路207號(hào)哈爾濱金億達(dá)房地產(chǎn)140000平米3900-40007金昌國(guó)際上京大道世紀(jì)金昌房地產(chǎn)250000平米42008金京賽麗斯上京大道阿城區(qū)政府旁哈爾濱金興房地產(chǎn)80000平米高層3800多層43009麗都國(guó)際阿城區(qū)上京大道170號(hào)中燃地產(chǎn)387000平米多層3900、高層380010鼎源名座阿城區(qū)上京大道與會(huì)寧路交口哈爾濱寶鼎房地產(chǎn)68188平米400011恒盛新天地阿城區(qū)上京大道法院兩側(cè)恒盛地產(chǎn)400000平米400012河畔麗景會(huì)寧路與上京大道交匯處百?gòu)?qiáng)新星房地產(chǎn)250000平米420013上京府邸阿城區(qū)上京大道與金滌路交口黑龍江昊潤(rùn)房地產(chǎn)85000平米450014半里花庭阿城區(qū)北新路金滌路交口哈爾濱金圖房地產(chǎn)120000平米3800重點(diǎn)樓盤(pán)價(jià)格統(tǒng)計(jì)表（3）住宅價(jià)格策略第七十四頁(yè)，共95頁(yè)。（住宅）類比項(xiàng)目遴選同區(qū)域不同檔次項(xiàng)目不同區(qū)域同檔次項(xiàng)目東關(guān)一品鼎源名座恒大城金昌國(guó)際金京塞麗斯麗都國(guó)際類比項(xiàng)目確定半里華庭河畔麗景（3）住宅價(jià)格策略第七十五頁(yè)，共95頁(yè)。地段：地理位置、交通配套、商業(yè)繁華程度；規(guī)模：大小如何、占地面積、建筑面積；品牌：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多少、市場(chǎng)口碑、客戶認(rèn)知情況；景觀：景觀資源是否豐富，景觀資源效果如何、景觀數(shù)量多少；人文：項(xiàng)目自身人文環(huán)境；交通：道路狀況、公交線路、紅綠燈情況；配套：外部配套（商業(yè)聚集程度、是否為商業(yè)中心、教育配套）、內(nèi)部

配套（各項(xiàng)配套是否齊全）；戶型：朝向、面積、合理性、舒適性、是否有創(chuàng)新；物業(yè)：物業(yè)公司品牌、市場(chǎng)口碑智能化：智能化程度、新技術(shù)運(yùn)用、數(shù)量多少、人性化程度規(guī)劃：合理性、舒適性建筑品質(zhì)：建材標(biāo)準(zhǔn)、保溫節(jié)能性、人性化推廣力度：推廣渠道、面市次數(shù)、市場(chǎng)知名度（住宅）類比項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及說(shuō)明（3）住宅價(jià)格策略第七十六頁(yè)，共95頁(yè)。項(xiàng)目權(quán)重說(shuō)明

根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目不同的特點(diǎn)，對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格影響也有所不同，針對(duì)不同的項(xiàng)目，制定不同的權(quán)重，保證市場(chǎng)比較法的合理性。（住宅）類比項(xiàng)目權(quán)重（3）住宅價(jià)格策略物業(yè)規(guī)模附屬價(jià)值自身價(jià)值地理位置社區(qū)規(guī)模自然景觀及配套品牌開(kāi)發(fā)商及產(chǎn)品高端設(shè)計(jì)到達(dá)本項(xiàng)目的距離及影響項(xiàng)目權(quán)重確定原則：第七十七頁(yè)，共95頁(yè)。項(xiàng)目權(quán)重確定根據(jù)上述的權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)類比項(xiàng)目的權(quán)重分析如下：本項(xiàng)目同區(qū)域不同檔次項(xiàng)目不同區(qū)域同檔次項(xiàng)目（標(biāo)準(zhǔn)）東關(guān)一品鼎源名座河畔麗景恒大城半里華庭金昌國(guó)際金京塞麗斯麗都國(guó)際物業(yè)規(guī)模14萬(wàn)平6.8萬(wàn)平25萬(wàn)平85.4萬(wàn)平12萬(wàn)平25萬(wàn)平8萬(wàn)平38.7萬(wàn)平品牌開(kāi)發(fā)、自然景觀及配套品牌開(kāi)發(fā)品牌開(kāi)發(fā)商自有商業(yè)配套戶型特別loft景觀好游泳館自有商業(yè)配套到達(dá)本項(xiàng)目距離（由近到遠(yuǎn)排名1-7）12246685權(quán)重25%8%8%15%7%15%10%12%（住宅）類比項(xiàng)目權(quán)重（3）住宅價(jià)格策略第七十八頁(yè)，共95頁(yè)。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分原則地段交通距離本項(xiàng)目5分鐘為基礎(chǔ)，每超過(guò)5分鐘扣1分，5分鐘內(nèi)加1分規(guī)模15萬(wàn)方為基礎(chǔ)，每減少5萬(wàn)方扣1分，每增加10萬(wàn)方加1分；品牌是否為房地產(chǎn)知名企業(yè)，多城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，阿城是否有成功項(xiàng)目，口碑（口碑特差扣2分，連鎖開(kāi)發(fā)商加1分，口碑特好加1分）容積率超過(guò)4，每增加0.2，扣1分綠化率35%為基礎(chǔ)，每增加5%，加1分，每減少5%，減1分景觀小區(qū)景觀和周邊自然景觀完善（山景、水景、小區(qū)景觀）為基礎(chǔ)，缺少部分進(jìn)行扣分，缺少小區(qū)內(nèi)部景觀，扣2分，看水景或山景加2分重點(diǎn)校區(qū)是否歸重點(diǎn)校區(qū)（歸重點(diǎn)校區(qū)加2分）配套小區(qū)內(nèi)配套及外部配套齊全情況來(lái)打分，（缺少會(huì)所扣1分，非封閉小區(qū)扣一分，智能化設(shè)計(jì)及舒適度高人性化設(shè)計(jì)加2分）戶型產(chǎn)品每個(gè)亮點(diǎn)加1分，每個(gè)缺陷減1分，亮點(diǎn)（特殊戶型、動(dòng)靜分區(qū)、贈(zèng)送面積、無(wú)黑房、景觀均好性、實(shí)用率等）物業(yè)物業(yè)管理公司為國(guó)內(nèi)品牌加1分，為國(guó)際品牌加2分，開(kāi)發(fā)商物業(yè)減1分，不知名物業(yè)減2分規(guī)劃景觀均好性、交通規(guī)劃、建筑規(guī)劃等，少一項(xiàng)扣1分，特別突出者加1分推廣力度媒體投放頻率，投放媒體廣泛性等，少一項(xiàng)扣1分，特別突出者加1分（住宅）類比項(xiàng)目評(píng)分原則

（3）住宅價(jià)格策略第七十九頁(yè)，共95頁(yè)。（住宅）類比項(xiàng)目比較因素修正表項(xiàng)目本案同區(qū)域不同檔次項(xiàng)目不同區(qū)域同檔次項(xiàng)目東關(guān)一品鼎源名座河畔麗景恒大城半里華庭金昌國(guó)際金京塞麗斯麗都國(guó)際地段10111111976611規(guī)模1010910171011912品牌10121010121010108容積率10100101010101010綠化率1010991110171111景觀108881210101010重點(diǎn)校區(qū)101010101010101010配套10898118111110戶型101010101110111010物業(yè)109891199119規(guī)劃109991110101010推廣力度108891110111010合計(jì)120115101113136114127118121（3）住宅價(jià)格策略第八十頁(yè)，共95頁(yè)。（住宅）類比項(xiàng)目修正率

本項(xiàng)目與類比項(xiàng)目的修正率=本項(xiàng)目得分/類比項(xiàng)目得分故：本項(xiàng)目與東關(guān)一品的修正率=120/115=1.0435本項(xiàng)目與鼎源名座的修正率=120/101=1.1881本項(xiàng)目與河畔麗景的修正率=120/113=1.0619本項(xiàng)目與恒大城的修正率=120/136=0.8824本項(xiàng)目與半里華庭的修正率=120/114=1.0526本項(xiàng)目與金昌國(guó)際的修正率=120/127=0.9449本項(xiàng)目與金京塞麗斯的修正率=120/118＝1.0169本項(xiàng)目與麗都國(guó)際的修正率=120/121＝0.9917（3）住宅價(jià)格策略第八十一頁(yè)，共95頁(yè)。修正價(jià)格=類比項(xiàng)目銷售（或預(yù)測(cè)）均價(jià)×該項(xiàng)目的修正率×該項(xiàng)目權(quán)重故：（精確到個(gè)位）本項(xiàng)目與東關(guān)一品的修正價(jià)格=4000×1.0435×25%=1044元本項(xiàng)目與鼎源名座的修正價(jià)格=4000×1.1881×8%=380元本項(xiàng)目與河畔麗景的修正價(jià)格=4200×1.0619×8%=357元本項(xiàng)目與恒大城的修正價(jià)格=5350×0.8824×15%=708元本項(xiàng)目與半里華庭的修正價(jià)格=3800×1.0626×7%=283元本項(xiàng)目與金昌國(guó)際的修正價(jià)格=4200×0.9449×15%=595元本項(xiàng)目與金京塞麗斯的修正價(jià)格=3800×1.0169×10%=386元本項(xiàng)目與麗都國(guó)際的修正價(jià)格=4000×0.9917×12%=476元（住宅）類比項(xiàng)目修正價(jià)格（3）住宅價(jià)格策略第八十二頁(yè)，共95頁(yè)。本項(xiàng)目（住宅）修正價(jià)格通過(guò)上述市場(chǎng)比較法分析建議本項(xiàng)目一期入市均價(jià)為4250元/㎡本項(xiàng)目修正價(jià)格＝類比項(xiàng)目修正價(jià)和

項(xiàng)目名稱東關(guān)一品鼎源名座河畔麗景恒大城半里華庭金昌國(guó)際金京塞麗斯麗都國(guó)際修正價(jià)格1044380357708283595386476本案價(jià)格4229（3）住宅價(jià)格策略第八十三頁(yè)，共95頁(yè)。阿城綜合體住宅戶型比例分解針對(duì)阿城房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況可以看出現(xiàn)階段阿城市的房地產(chǎn)住宅價(jià)格差異不大基本都在一個(gè)價(jià)格體系中，現(xiàn)有開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)的住宅戶型沒(méi)有特別才出新的東西，只有金昌國(guó)際設(shè)計(jì)了一棟小戶型的LOFT形式，從銷售上看速度和價(jià)格上沒(méi)有比普通住宅好太多，但是因?yàn)槠涓吲e架勢(shì)必在建設(shè)成本上會(huì)比普通住宅高很多，所以本項(xiàng)目不建議做復(fù)式或LOFT形式戶型，為了提高項(xiàng)目賣點(diǎn)，戶型有所突出，建議可以在主力戶型上做些小錯(cuò)層。根據(jù)多次走訪調(diào)研和對(duì)其它項(xiàng)目的熱銷戶型統(tǒng)計(jì)得出，70-90米兩室一廳戶型是最為熱銷戶型，由于當(dāng)?shù)赝鈦?lái)人口少，房屋租金價(jià)格不是很高，家里條件較好的有很多在哈市或外地買房，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房一般都為三口之家，所以當(dāng)?shù)匕傩諏?duì)一房的戶型不是很熱衷。而三房的戶型市場(chǎng)上以緊湊小三居為主力熱銷，根據(jù)分