前期定位策劃設計一體化策略課件

打破項目前期定位怪圈的策劃設計一體化策略2014年10月26日打破項目前期定位怪圈的策劃設計一體化策略2014年10月261先看3個案例先看3個案例2先看3個案例先看3個案例3項目策劃與定位層面的問題?

銷售代理公司在做項目前期策劃，市場的數(shù)據(jù)支撐沒有

問題，產(chǎn)品研發(fā)層面支持力度不夠；?

策劃案千篇一律，套模板現(xiàn)象嚴重，在所處區(qū)域任何項

目都適用，項目核心優(yōu)勢沒能挖掘出來；?

策劃公司的項目開發(fā)全程經(jīng)驗缺失，策劃案缺少地產(chǎn)項

目運營經(jīng)濟指標分析這一環(huán)；?

甲方的策劃管理能力不足，不能判斷策劃公司提供的策

劃案的優(yōu)劣，造成決策延遲或決策失誤；?

甲方老板的“先發(fā)劣勢”與“先入思維”，造成對策劃公司

的強勢干涉，造成“有什么水平的甲方就有什么水平的

乙方”。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題

1、策劃定位方面

2、規(guī)劃設計層面

3、對開發(fā)商而言

4、對設計院而言Part

2.策劃設計一體化的步驟Part

3.實戰(zhàn)案例項目策劃與定位層面的問題?銷售代理公司在做項目前期策劃，4項目規(guī)劃與設計?

甲方?jīng)]有想法，不知道自己想要什么，直接委托設計，

讓設計院先做做看，給個靶子打；?

甲方想法太多，但沒有系統(tǒng)梳理，最終還是不知道自己

想要什么，且變化太多；?

甲方雖然有想法，對市場的認識也不錯，但缺少專業(yè)的

“從市場到設計的翻譯”人員，給設計院說不清楚；?

甲方做了專業(yè)的策劃，但甲方專業(yè)管理缺失，不能有效

整合策劃和規(guī)劃設計，導致設計與策劃脫節(jié)；?

設計師拋開策劃要求，按照自己的邏輯直接進行工作，

導致設計與策劃脫節(jié)。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題

1、策劃定位方面

2、規(guī)劃設計層面

3、對開發(fā)商而言

4、對設計院而言Part

2.策劃設計一體化的步驟Part

3.實戰(zhàn)案例項目規(guī)劃與設計?甲方?jīng)]有想法，不知道自己想要什么，直接委5對開發(fā)商的負面影響?

因為沒有系統(tǒng)的市場研究，無論設計公司提供什么樣的

規(guī)劃設計方案，甲方心里都沒有底，不敢決策，貽誤時

機；?

地產(chǎn)決策說到底是算賬，市場上提供的大部分策劃方案

和設計方案，都缺少項目運營經(jīng)濟指標測算（甲方有能

力的時候自己的成本和財務部門補齊），導致老板不敢決策、

無法決策；?

最終的現(xiàn)象就是，委托不同的設計公司一遍又一遍的做

設計方案，多花時間，多花設計費，增加時間成本。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題

1、策劃定位方面

2、規(guī)劃設計層面

3、對開發(fā)商而言

4、對設計院而言Part

2.策劃設計一體化的步驟Part

3.實戰(zhàn)案例對開發(fā)商的負面影響?因為沒有系統(tǒng)的市場研究，無論設計公司提6對設計院的負面影響?

在甲方開發(fā)思路不確定的前提下，被迫一遍又一遍的改

圖，設計人員壓力增加；?

機會成本增加，沉沒成本增加；?

人均產(chǎn)值降低，經(jīng)營壓力增加；?

消極應對，甲方怎么說就怎么畫，員工創(chuàng)造能力降低，

成就感降低；?

經(jīng)營人員遷就、滿足甲方的時間和修改等無理要求，員

工滿意度就會降低。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題

1、策劃定位方面

2、規(guī)劃設計層面

3、對開發(fā)商而言

4、對設計院而言Part

2.策劃設計一體化的步驟Part

3.實戰(zhàn)案例對設計院的負面影響?在甲方開發(fā)思路不確定的前提下，被迫一7策劃設計一體化的概念策劃+產(chǎn)品+規(guī)劃+運營籌劃=前期總包策略?市場調研+甲方調研+政府調研?

項目策劃（項目難點及其解決方案+增值方案）?

概念規(guī)劃（多方案比較+產(chǎn)品研究）?

項目測算（投資、銷售、運營方案、現(xiàn)金流）?

深化方案（效果圖+多媒體）

小包?

修建性詳規(guī)?

施工圖設計中包大包1、一體化策略概念Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例策劃設計一體化的概念策劃+產(chǎn)品+規(guī)劃+運營籌劃=前期總包策略8策劃設計一體化的方法與步驟現(xiàn)場感受

市場調研甲方思路梳理

發(fā)展方向確認經(jīng)濟技術指標測算發(fā)展方向初判項目工作邏輯

項目定性研究

規(guī)劃結構研究土地利用規(guī)劃研究空間規(guī)劃結構研究項目運營籌劃建筑效果研究策劃與設計人員同步工作項目定量研究Part

3.實戰(zhàn)案例3、項目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關鍵5、產(chǎn)品定量的推導6、概念規(guī)劃方法步驟7、項目運營測算工具Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步策劃設計一體化的方法與步驟現(xiàn)場感受甲方思路梳理經(jīng)濟技術指標測9基地基本屬性基地周邊資源政府政策資源甲方資源優(yōu)勢競品項目特點市場的空白點充分挖掘資源優(yōu)勢找到切入點預判市場和政策走向項目發(fā)展方向

項目發(fā)展方向把握的方法與步驟Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

3.實戰(zhàn)案例2、策劃與規(guī)劃同步3、項目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關鍵5、產(chǎn)品定量的推導6、概念規(guī)劃方法步驟7、項目運營測算工具Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念基地基基地周政府政甲方資競品項市場的充分挖掘資源優(yōu)勢找到切入10項目發(fā)展方向把握（案例）項目地塊屬性

項目概況：

占地：955畝

容積率：無限定

位置：西臨曲靖麒麟北路，

南臨建寧東路路、東至紫

云路。

麒麟北路是城市主干道，

與麒麟南路相接，貫通麒

麟?yún)^(qū)南北。太和東路本項目

建寧東路項目占地955畝，是城區(qū)唯一的大規(guī)模商業(yè)用地。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例項目發(fā)展方向把握（案例）項目地塊屬性太和東路本項目項目占地911項目發(fā)展方向把握（案例）

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例距曲靖核心商圈4公里，北城/北片區(qū)的核心地段，具有發(fā)展現(xiàn)代零售業(yè)的先天優(yōu)勢。

阿詩瑪商圈麒麟南路

南城門商圈項目地塊屬性

項目區(qū)位：

項目緊鄰煙廠、電廠家屬區(qū)，周邊生活氣氛深厚，本項目與麒麟廣場相距4公里。

本項目★本案Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導項目發(fā)展方向把握（案例） 6、概念規(guī)劃方法步驟距曲靖核心商圈12建工集團、

已整平區(qū)域（菜地）

啤酒廠（一期開發(fā)）商

其它化機廠地產(chǎn)鋪可規(guī)劃項目發(fā)展方向把握（案例）

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例項目地塊屬性

項目地塊條件分析：

地塊內有大量待拆遷的建筑物；

地塊內高壓線；用地權屬復雜，地塊內有大量待拆遷的建筑物。東面與南面有保留地塊；目前凈地為建工集團的地塊及相鄰的政府收儲地（菜地）；景觀：地塊可視性景觀一般，西側沿麒麟北路形象較好，但四面高層建筑很少，遮擋小，有機會創(chuàng)造極具吸引力，代表城市新風貌的建筑景觀。保留地塊店

菜地

政府協(xié)助）

（租憑合

同）

技術學校（一期開發(fā)）補償費用問

題、

政府協(xié)助）

皮革廠

收購

（補償費用問題、補償問題、政府協(xié)助

高壓線

酒

規(guī)劃道路

（補償費用問題、保留地塊

政府協(xié)助）

按

曲靖地區(qū)印染廠

(廠已破產(chǎn)

、已租賃

合同簽訂10年

）

保留地塊

設

計

平地或自持物業(yè)

保留地塊、規(guī)劃包括在內

規(guī)劃道路

保留地塊

租憑合同期限未過Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念建工集團、已整平區(qū)域（菜地）13項目發(fā)展方向把握（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規(guī)劃同步3、項目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關鍵5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例本項目北東西南項目地塊屬性

項目四至：

北向：老式住宅區(qū)，煙

廠幼兒園、醫(yī)院。評價：以居住等為主。東向：紫云路評價：以汽修、汽車銷售為主，大貨車多，商業(yè)氛圍較弱，未來商業(yè)價值一般。西向：麒麟北路評價：以餐飲為主，分布有較多居住區(qū)及中小學，未來商業(yè)價值較好。南向：建寧東路評價：以零星日常商業(yè)為主，檔次低并有垃圾收購站，但分布有較多居住區(qū)，未來商業(yè)價值較好。麒麟北路與建寧東路，目前居住氣氛濃，未來有較大的發(fā)展空間。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟項目發(fā)展方向把握（案例）1、一體化策略概念3、項目發(fā)展方向把14位置每5分種貨車私家車的士公交摩托車自行車行人合計數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值車流人流建寧東路14：55----15：0017：05----17：1021：05----21：1056724719177612276麒麟北路13：20---13：2514：05---14：1016：40---16：4548030647109416794紫云路11：20----11：2512：10---12：1515：30---15：353620921622398339項目發(fā)展方向把握（案例）

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例

項目用地東、南、西三面均為曲靖交通主干道，均可連接東、西、南、北片區(qū)，對外交

通便利；紫云路因通貨車，路面灰塵大，路面交通情況較差，商業(yè)發(fā)展空間有限。項目地塊屬性

項目交通條件：Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟位置每5分種貨車私家車的公摩托車自行行人合計數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)15項目發(fā)展方向把握（案例）項目地塊屬性

項目地塊屬性總結

1、項目自身具較強優(yōu)勢。項目具備較強的區(qū)位、規(guī)模及地塊優(yōu)勢，項目有條

件形成輻射整個城市北片區(qū)以及全市的全新商業(yè)地標;

2、商業(yè)應該成為項目整體的發(fā)展規(guī)劃重心。項目整體商業(yè)價值較高，居住

價值有賴于商業(yè)打造提升；

3、易形成規(guī)模效應。項目整體規(guī)模較大，一方面較易形成規(guī)模效應，但在建筑

規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合上也面臨較大的挑戰(zhàn)；

4、未來發(fā)展機遇好。項目的綜合素質較強，開發(fā)企業(yè)的品牌影響大，與政府的

關系良性，未來的發(fā)展是機遇大于挑戰(zhàn)、優(yōu)勢占有主導地位。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例項目發(fā)展方向把握（案例）項目地塊屬性Part1.16項目發(fā)展方向把握（案例）市場調研

商業(yè)街

商業(yè)街是主要形態(tài)：商業(yè)街是曲靖主要商圈的主要的商業(yè)形式；

商業(yè)街的形象較差：商業(yè)街多位于主干道旁，人車擁擠，雜亂；

商業(yè)街同質化嚴重：商業(yè)街形成時間較長，業(yè)態(tài)趨同，面臨轉型和升級；

商業(yè)街租金差異大：麒麟南路及其支路是品牌專賣店的集中地，租金高達到400-

800元/㎡?月。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例項目發(fā)展方向把握（案例）市場調研Part1.17項目發(fā)展方向把握（案例）市場調研

集中商業(yè)

大商業(yè)相對集中：大部分都集中在阿詩瑪中心商圈與南城門之內；

以百貨業(yè)態(tài)為主：曲靖集中商業(yè)主要業(yè)態(tài)，缺少體驗式商業(yè)中心；新百大、百大

及滇東商城及其他百貨為曲靖集中商業(yè)主要業(yè)態(tài)；

集中商業(yè)檔次低：無高端消費場所，定位偏向于中低檔商品，缺乏大型高端百貨

消費場所，高端消費多向昆明流失；

業(yè)態(tài)同質化嚴重：新百大、百大及滇東商城系占據(jù)了絕大部分市場份額，業(yè)態(tài)定

位同質化嚴重；

超市業(yè)態(tài)發(fā)展良好：知名超市進駐；整個曲靖大型超市已有5家，且有知名連鎖品

牌入駐，現(xiàn)有超市的管理及購物環(huán)境較好；

整合和升級是趨勢：先進的集中多元商業(yè)形態(tài)成為市場突破口。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例項目發(fā)展方向把握（案例）市場調研Part1.18項目發(fā)展方向把握（案例）市場調研

餐飲、娛樂休閑商業(yè)

數(shù)量較少：目前麒麟?yún)^(qū)餐飲、娛樂休閑場所數(shù)量較少；

業(yè)態(tài)偏少：咖啡廳、書吧、書店等較少，中高檔健身場所在曲靖幾近于空白；

單體較小：不能滿足市民的餐飲、娛樂休閑的要求；

檔次偏低：餐飲市場檔次較高的為西苑美食休閑街，街內有云南人家、福滿樓、

九馨園等，屬于曲靖高檔餐飲場所；除此之外其它餐飲場所如滇東飲食文化城形

成時間長，檔次較低。

經(jīng)營良好：說明曲靖市民對休閑娛樂需求旺盛。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例項目發(fā)展方向把握（案例）市場調研Part1.19項目發(fā)展方向把握（案例）市場調研

專業(yè)市場

業(yè)態(tài)多樣：汽修、汽配、家具、家居、建材、電子、通訊等主要的商業(yè)形態(tài)；

布局散亂：電子、通訊產(chǎn)品分別集中在寥廓南路、南寧西路，呈縱向延伸的態(tài)勢；

市場自發(fā)形成，經(jīng)營狀況良好，店鋪租金較高，但商鋪整體形象較差，布局散亂，

市場仍存在發(fā)展空間；

檔次參差：專業(yè)市場的檔次參差不齊。如曲靖市家居、建材、家具市場數(shù)量多、

分布廣泛，且近幾年仍然有新的供應，近于飽和狀態(tài)；本項目周邊有麒麟家具城、

閩南建材城，規(guī)模較大、涵蓋中高低各個檔次；

向外轉移：如曲靖市汽車專業(yè)市場（汽修、汽配、汽車裝飾、4S店）較多，且市

中心邊緣地區(qū)汽車專業(yè)市場規(guī)劃供應量較多，曲靖汽車專業(yè)市場有向城市外圍轉

移的趨勢；汽車專業(yè)市場對店鋪檔次、形象不高。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例項目發(fā)展方向把握（案例）市場調研Part1.20項目發(fā)展方向把握（案例）市場調研

酒店市場

現(xiàn)狀：

沿主要交通干道布局，中心片區(qū)高星級酒店空白；

酒店房價整體水平不高，五星級酒店四星級價格，四星級酒店三星級價格；

客源以商務客戶和本地休閑客戶為主，缺少旅游客戶的支撐

未來：

未來3－5年曲靖五星級酒店至少發(fā)展為三家，四星級及四星標準酒店八家；

高星級酒店競爭激烈，且曲靖酒店消費水平較低，謹慎考慮；

精品酒店、特色酒店屬于市場空白，建議考慮，鎖定少量高端客戶。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例項目發(fā)展方向把握（案例）市場調研Part1.21項目發(fā)展方向把握（案例）市場調研

住宅市場

主城區(qū)、北片區(qū)建筑形態(tài)基本都是高層；

西片區(qū)、東片區(qū)及南片區(qū)的物業(yè)類型多樣化；

建筑風格方面，高層主要是現(xiàn)代風格為主，

ARTDECO風格、南加州風格、新古典風格開始出現(xiàn)，并得到客戶的認可；

朝向上多以南北向為主，不排斥東西向；

在主城區(qū)及北片區(qū)，客戶以自住為主，有少量投資；

物業(yè)面積區(qū)間100—130㎡銷售較好。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例項目發(fā)展方向把握（案例）市場調研Part1.22項目發(fā)展方向把握（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規(guī)劃同步3、項目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關鍵5、產(chǎn)品定量的推導6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例?

根據(jù)片區(qū)消費人口?

結合商業(yè)輻射半徑?

確定商業(yè)各業(yè)態(tài)的建設

規(guī)模和用地規(guī)模曲靖商業(yè)

現(xiàn)狀曲靖商業(yè)

未來項目商業(yè)項目住宅

規(guī)模曲靖住宅市場現(xiàn)狀

定位片區(qū)及輻

射人口項目商業(yè)

規(guī)模項目住宅

配比??再研判曲靖商業(yè)市場未來由此確定本項目商業(yè)定位方向???減去商業(yè)用地規(guī)模剩余用地全部建設住宅和公寓根據(jù)市場研究結果確定住宅開發(fā)總量和戶型配比工作邏輯這是一個商業(yè)主導的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目：先商業(yè)，后住宅

?

先研究曲靖商業(yè)市場現(xiàn)狀Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟項目發(fā)展方向把握（案例）1、一體化策略概念3、項目發(fā)展方向把23項目發(fā)展方向把握（案例）6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例阿詩瑪商圈南城門商圈麒麟南路商業(yè)發(fā)展方向研判

市場研判一：商業(yè)規(guī)模和云南第二大城市不匹配，沒有拿得出手的商業(yè)區(qū)。

曲靖新百大、曲靖百貨大樓、滇東商場

珠江源廣場覆蓋范圍及周邊底商曲靖商業(yè)目前仍處于發(fā)展的初級階段，主要以滿足日常生活需求及購物為主，缺乏多方位、多層次的立體商業(yè)綜合體。商業(yè)區(qū)域普遍開發(fā)強度過低。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導項目發(fā)展方向把握（案例）6、概念規(guī)劃方法步驟 7、項目運營測24足少擠少高少差差中不家擁點不太境象集施商車物次類環(huán)形不其它設牌人購檔種營經(jīng)商業(yè)點零品，套商業(yè)規(guī)模小配散、11.3%

14.5%項目發(fā)展方向把握（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規(guī)劃同步3、項目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關鍵5、產(chǎn)品定量的推導6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例38.5%2.9%26.2%

市區(qū)商業(yè)存在問題的比例圖示57.1%

24.7%

18.9%

15.6%

5.5%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%

0.00%品牌商家少形象差商業(yè)規(guī)模小，購物點少經(jīng)營種類太少環(huán)境差檔次不高商業(yè)點零散、不集中人車擁擠配套設施不足其它商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模小、各業(yè)態(tài)不集中，造成多次轉場，交通成本高。又要開車換一個地方，想去洗腳、唱歌，也是一樣的，每一處都離得很遠，都要開車去，很不方便，而且，出去玩一天要付好多次停車費。要是能有個一條龍搞定的消費場所就好了！公司調研同事：我們住在霞光酒店，在曲靖第一大商圈，旁邊就是沃爾瑪，購物還算是很方便的。但是，商圈的縱深很小，從中間的轉盤往任何一條街道走進去，100米外就很蕭條了！況且想找一個吃飯的地方很難，走了幾道街都沒有找到。真不明白曲靖為什么沒有人在外邊吃飯？要知道，我們走過的城市，在全國，無論大小，餐飲業(yè)都很紅火呀！商業(yè)發(fā)展方向研判

市場研判二：商業(yè)業(yè)態(tài)布局分散，消費可達性差，休閑、體驗性差。

消費者：我們購物之后想去吃飯，必

須開車換一個地方，吃過飯想去唱歌，Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟足少擠少高少差差中不家擁點不太境象集施商車物次類環(huán)形不其它設25項目發(fā)展方向把握（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規(guī)劃同步3、項目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關鍵5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例美食休閑街酒吧風情街南寧北路餐飲休閑街新東方娛樂城

曲靖百貨大樓滇東北花鳥市場

滇東北建

材市場財富中心珠江源影

視中心

中天國際

金城佳園

張三口建材市場

滇東飲食文化城樂萬家超市圓通路休閑娛樂街

麒麟商業(yè)廣場

麒麟酒吧街曲紡家具城

曲靖新百大品客量販KTV

沃爾瑪超市

都市商城麒麟家具城

滇東商場

金利裝飾建

材建材市場

保渡建材市場

新家園超市吉瑪特超市

好吉利超市娛樂休閑地

專業(yè)市場

大型百貨

大型超市

底商街鋪商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模小、各業(yè)態(tài)不集中、規(guī)模小，目的單一，休閑、體驗性差。商業(yè)發(fā)展方向研判

市場研判二：商業(yè)各業(yè)態(tài)分散，消費可達性差，休閑、體驗性差。

精工達汽車

閩南建材城

技貿公司Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟項目發(fā)展方向把握（案例）1、一體化策略概念4、產(chǎn)品定性的關鍵26品牌商家較為集中區(qū)域價格區(qū)間調研業(yè)種麒麟商業(yè)廣場新百大舊百大服飾300-600元200-350元100-250元鞋250-600元250-500元120-250元化妝品100-200元100-200元80-150元餐飲50-60元25-40元——品牌化妝品：KOSE、珀萊雅、姿生堂休閑餐飲：KFC森達、KOSE、VERYMOOD、哥弟珀萊雅、柒牌、肯德基：正在調業(yè)態(tài)項目發(fā)展方向把握（案例）

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例

曲靖商業(yè)形態(tài)以自然形成的街鋪為主，檔次均很低；曲靖商業(yè)區(qū)的發(fā)展依托麒麟南路—城

市主干道，發(fā)展臨街商業(yè)，同時由主干道的各條支路輻射出新的商業(yè)街。商業(yè)發(fā)展方向研判

市場研判三：商業(yè)檔次較低，需升級才能滿足曲靖日益增長的消費需求Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟品牌商家較為集中區(qū)域價格區(qū)間調研業(yè)種麒麟商業(yè)廣場新百大舊百大27項目發(fā)展方向把握（案例）

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例

集中式商業(yè)業(yè)態(tài)的定位偏向于中低檔商品，缺乏大型高端綜合型消費場所，沒有全家出游和

娛樂、日常購物以及寓教于樂的大型兒童游樂場所。商業(yè)發(fā)展方向研判

市場研判四：沒有全家出游、娛樂購物的場所，沒有面向兒童的游樂場所Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟項目發(fā)展方向把握（案例） 1、一體化策略概念商業(yè)發(fā)展方向研判28項目發(fā)展方向把握（案例）商業(yè)發(fā)展方向研判

市場研判五：商業(yè)的文化性較差，沒有融合當?shù)氐臍v史、人文、地理知識

麒麟仙子

遠古時代，曲靖城大旱，曲靖人民處在了非常危險的邊緣，正在此時，一位美麗的仙女騎

一頭怪異動物臨空而降，灑下了一場大雨，曲靖獲救了。后來得知，仙女所騎怪獸正是傳

說中的麒麟。人們?yōu)榱烁兄x這位仙女的搭救，為其塑造了現(xiàn)在花園里的雕塑。曲靖，也從

此被人們俗稱為麒麟。

曲靖南城門

六百多年前的曲靖城是一座磚城，曲靖城街道、城門具有“四門錯落不對開，巧布八

條丁字街，九對巷道十字路”的獨特結構，這些特色在我國古代城市建設中具有典型

的代表性。

珠江源

珠江源，位于沾益縣城北50公里的馬雄山東麓，從馬雄山頂下至半山腰，上下兩個

洞口流水潺潺，即是珠江之源，是我國第三大江——珠江的源頭，景區(qū)內溪流淙淙，

有“一水滴三江，一脈隔雙盤”的奇異景觀。

市場調查訪談中，大部分本地人對曲靖歷史文化不了解；曲靖的商業(yè)以及房地產(chǎn)項目對本地

歷史文脈沒有深入挖掘。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例項目發(fā)展方向把握（案例）商業(yè)發(fā)展方向研判Part1.29項目發(fā)展方向把握（案例）曲靖的消費處于住、行向食、娛過段的階段，食、娛業(yè)態(tài)將迎來高速發(fā)展期。

現(xiàn)階段

衣

食住

行

游

妝

娛商業(yè)發(fā)展方向研判

市場研判結論：Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例項目發(fā)展方向把握（案例）曲靖的消費處于住、行向食、娛過段的階30項目發(fā)展方向把握（案例）2、策劃與規(guī)劃同步3、項目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關鍵5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例

XXX集團吹響

北城集結號為曲靖打造一個集購物、餐飲、休閑、娛樂、觀光、居住為一體的城市綜合體

年輕人的

約會地為了愛情

中老年人的

聚會地為了友情

全家人的

娛購地為了親情商業(yè)發(fā)展方向研判

項目整體定位方向Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念項目發(fā)展方向把握（案例）2、策劃與規(guī)劃同步 6、概念規(guī)劃方法31

有意向

的客戶是哪些？

甲方開

發(fā)目標是什么？目標客戶群的需求是什么？項目的

定位+產(chǎn)品的

定性選定目標客戶群項目和產(chǎn)品的設計

要求翻譯翻譯

產(chǎn)品定性的方法與步驟Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導 有意向是什么？目標客項目的選群項目和產(chǎn)翻譯翻譯 產(chǎn)品定性的32產(chǎn)品定性的關鍵（案例）4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例年輕人吃飯（吃飯）（宵夜）回家玩電玩足浴

K歌

K歌看電影泡酒吧泡酒吧看電影健身/運動美容/SPA購物吃飯曲靖項目商業(yè)客群研究年輕人客群消費軌跡Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握產(chǎn)品定性的關鍵（案例）4、產(chǎn)品定性的關鍵 5、產(chǎn)品定量的推導33產(chǎn)品定性的關鍵（案例）Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例曲靖項目商業(yè)客群研究年輕人客群消費內容

年輕人的約會地為了愛情

老朋友的

聚會地為了友情

全家人的娛購地為了親情中餐美食精品

店酒店賓館西餐甜品飾品

店花店茶樓咖啡

廳文具

店酒吧

書店

藝廊展覽會議電影

院

兒童

游樂足浴按摩

K歌

廳職業(yè)體驗桑拿美容電玩

城藝術培訓健身

房游泳

池

真冰

場電信郵局Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵產(chǎn)品定性的關鍵（案例）Part1. 5、產(chǎn)品定量的推導曲靖34產(chǎn)品定性的關鍵（案例）3、項目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關鍵5、產(chǎn)品定量的推導6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例老朋友吃飯（吃飯）（宵夜）回家咖啡廳

足浴

K歌

K歌

泡酒吧購物（女性朋友）

泡酒吧桑拿美容健身/運動

足浴喝茶

K歌購物吃飯曲靖項目商業(yè)客群研究老朋友客群消費軌跡Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步產(chǎn)品定性的關鍵（案例）3、項目發(fā)展方向把握 7、項目運營測算35產(chǎn)品定性的關鍵（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規(guī)劃同步3、項目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例曲靖項目商業(yè)客群研究老朋友客群消費內容

年輕人的

約會地為了愛情

老朋友的

聚會地為了友情

全家人的

娛購地為了親情中餐美食精品

店酒店賓館西餐甜品飾品

店花店茶樓咖啡

廳文具

店酒吧

書店

藝廊展覽會議電影

院

兒童

游樂足浴

城K歌

廳職業(yè)體驗桑拿美容電玩

城藝術培訓健身

房游泳

池

真冰

場電信郵局Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟產(chǎn)品定性的關鍵（案例）1、一體化策略概念 5、產(chǎn)品定量的推導36產(chǎn)品定性的關鍵（案例）4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例曲靖項目商業(yè)客群研究全家人客群消費軌跡全家人（吃飯）（宵夜）回家游泳池兒童游樂展覽會議職業(yè)體驗

真冰場藝術培訓

K歌

電玩城

購物

健身/運動Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握產(chǎn)品定性的關鍵（案例）4、產(chǎn)品定性的關鍵 5、產(chǎn)品定量的推導37產(chǎn)品定性的關鍵（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規(guī)劃同步3、項目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例曲靖項目商業(yè)客群研究全家人客群消費內容

年輕人的

約會地為了愛情

老朋友的

聚會地為了友情

全家人的

娛購地為了親情中餐美食精品

店酒店賓館西餐甜品飾品

店花店茶樓咖啡

廳文具

店酒吧

書店

藝廊展覽會議電影

院

兒童

游樂足浴

城K歌

廳職業(yè)體驗桑拿美容電玩

城藝術培訓健身

房

游泳

池

真冰

場電信郵局Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟產(chǎn)品定性的關鍵（案例）1、一體化策略概念 5、產(chǎn)品定量的推導38中西餐飲、咖啡廳、酒吧、

中西餐飲、甜品室、咖啡廳、酒茶樓、KTV、電影院、足浴、吧、茶樓、KTV、電玩城、兒童電玩城、電影院、服飾店、

桑拿、美容、書廊畫藝產(chǎn)品定性的關鍵（案例）3、項目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關鍵5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例年輕人約會地消費者的消費習慣分析

老朋友

聚會地全家人娛樂地中西餐飲、甜品室、咖啡廳、酒吧、茶樓、KTV、

游樂場、電影院、服飾店、花店、花店、賓館、書廊畫藝、

賓館、書廊畫藝、足浴、健身、足浴、健身、美容美發(fā)。

美容美發(fā)。

全業(yè)態(tài)組合，要求商業(yè)物業(yè)形態(tài)豐富，能滿足不同的消費者商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判消費者的消費需求：不同的商業(yè)業(yè)態(tài)

項目商業(yè)定位于全城消費，輻射曲靖不同層次消費群

業(yè)態(tài)組合和商業(yè)形態(tài)上就必須能夠滿足不同消費群體的消費需求Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步中西餐飲、咖啡廳、酒吧、中西餐飲、甜品室、咖啡廳、酒39產(chǎn)品定性的關鍵（案例）4、產(chǎn)品定性的關鍵5、產(chǎn)品定量的推導6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例除滿足必要的自持物業(yè)外，其它商業(yè)物業(yè)全部銷售集中式商業(yè)/購物中心

提升檔次，聚集人流

從規(guī)劃方面分析

休閑商業(yè)廣場消費頻率較高，容易營造項目時尚活力氛圍

流行前線/步行商業(yè)街吸引中低檔次人群，能聚集人氣?百貨、超市、電器、影院、配套餐飲。兒童樂園、書城、教育培訓、電玩城、服飾、精品、箱包、禮品、大型餐飲、咖啡、KTV、夜總會、洗

美甲、特色小吃、中小型浴、名品店、珠寶店、藝術品展、畫

餐飲、茶館、網(wǎng)吧、電玩、展、美容、會所。

數(shù)碼、手機等。商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判規(guī)劃設計和后期運營要求，不同業(yè)態(tài)需要組合

規(guī)劃商業(yè)物業(yè)形態(tài)時，根據(jù)不同業(yè)態(tài)組合來規(guī)劃商業(yè)形態(tài)，使之具備長期經(jīng)營能力，

同時符合區(qū)域消費特點Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握產(chǎn)品定性的關鍵（案例）4、產(chǎn)品定性的關鍵 7、項目運營測算工40產(chǎn)品定性的關鍵（案例）

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例集中式商業(yè)/購物中心

統(tǒng)一招商、運營

中高檔

自持

休閑商業(yè)廣場統(tǒng)一招商、運營

中高檔

銷售流行前線/步行商業(yè)街

統(tǒng)一運營

中低檔

銷售商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判后期運營要求，不同業(yè)態(tài)組合需滿足不同檔次的消費

從商業(yè)運營角度，銷售型物業(yè)與自持型物業(yè)相對分開，有利于業(yè)態(tài)的規(guī)劃、招商

和運營；同時也有利有商業(yè)業(yè)態(tài)的檔次區(qū)隔，吸引不同檔次的消費者

招商運營與物業(yè)形態(tài)Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵產(chǎn)品定性的關鍵（案例） 5、產(chǎn)品定量的推導集中式商業(yè)/購物中41產(chǎn)品定性的關鍵（案例）

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例

集中商業(yè)

購物中心步行商業(yè)街

底商底商底商底商商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判商業(yè)物業(yè)形態(tài)發(fā)展方向Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步產(chǎn)品定性的關鍵（案例） 3、項目發(fā)展方向把握 集中商業(yè)底商底42產(chǎn)品定性的關鍵（案例）商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判集中式商業(yè)/購物中心

多種零售店鋪、服務設施集中在

一個建筑物內或一個區(qū)域內，向

消費者提供綜合性服務的商業(yè)集

合體。業(yè)態(tài)包括：超市、百貨、

專業(yè)店、餐飲、影院以及娛樂休

閑等。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例產(chǎn)品定性的關鍵（案例）商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判Part1.43產(chǎn)品定性的關鍵（案例）商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判休閑商業(yè)廣場是城市休閑廣場與購物相結合，給市民創(chuàng)造一個高品質的休閑空間，同時塑造一種便捷、輕松的購物環(huán)境。是在由一幢幢分散式的物業(yè)組成。業(yè)態(tài)包括：兒童游樂、書城、教育培訓、電玩、專賣店、展示、餐飲以及娛樂休閑等。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例產(chǎn)品定性的關鍵（案例）商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判是城市休閑廣場與購物相44產(chǎn)品定性的關鍵（案例）商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判流行前線/步行商業(yè)街

是指在流行最前線，以最新潮流

的時裝、休閑服飾、戶外運動用

品、流行配件、手機等業(yè)態(tài)組成。

按照商業(yè)街道的形式布置的單層

或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，集中于

一定的地區(qū)，構成有一定長度的

街區(qū)。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例產(chǎn)品定性的關鍵（案例）商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判Part1.45產(chǎn)品定性的關鍵（案例）商業(yè)市場定位總體形象定位

時尚都會·城市客廳·娛購天地

面向年輕人的時尚都會，彰顯現(xiàn)代都市風情、匯聚時尚品牌

面向老朋友的城市客廳，面對外部的城市窗口，提升曲靖的城市形象

面向市民全家老少的一站式娛樂、休閑、購物場所，體驗多元商業(yè)文化Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例產(chǎn)品定性的關鍵（案例）商業(yè)市場定位Part1.46產(chǎn)品定性的關鍵（案例）商業(yè)市場定位

時尚

多元文化有機融合，時尚生活體驗

都會

關鍵詞：時尚性、便利性、運動性、國際性、多元性Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例產(chǎn)品定性的關鍵（案例）商業(yè)市場定位Part1.47產(chǎn)品定性的關鍵（案例）商業(yè)市場定位

城市

彰顯地方特色主題，締造城市新名片

客廳

關鍵詞：開放性、歸屬感、懷舊感、標志性Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例產(chǎn)品定性的關鍵（案例）商業(yè)市場定位Part1.48產(chǎn)品定性的關鍵（案例）商業(yè)市場定位

娛購

娛樂、休閑、購物，全家齊出動，親情交流

天地

關鍵詞：娛樂化、親子化、休閑性、體驗式Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例產(chǎn)品定性的關鍵（案例）商業(yè)市場定位Part1.49通過概念規(guī)劃測算可實現(xiàn)的開發(fā)量

類似項

目的產(chǎn)

品定量

作參考甲方的開發(fā)目標和開發(fā)實力政府給定的開發(fā)指標有效目標客群總量測

算目標客群消費力評估項目商圈坪效及租金

評估結合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃測算理論開發(fā)量

互相印證確定開發(fā)量

產(chǎn)品定量的推導方法與步驟Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例通 類似項有效目結 互相印證 產(chǎn)品定量的推導方法與步驟Par50產(chǎn)品定量的推導（案例）

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例核心消費人口輻射范圍

本項目范圍界定南至：白石江公園、瑞河東路以北，北至：上村、珠江古鎮(zhèn)以北東至：G60高速西至：曲靖火車站西，荷花塘各村。商業(yè)的總體體量分析【1：理論推導】

一級商圈輻射人口范圍界定Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟產(chǎn)品定量的推導（案例） 1、一體化策略概念核心消費人口范圍界51產(chǎn)品定量的推導（案例）項目地塊商業(yè)的總體體量分析【1】

小區(qū)及人口統(tǒng)計（北區(qū)）Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例產(chǎn)品定量的推導（案例）項目地塊商業(yè)的總體體量分析【1】Par52小區(qū)名稱小區(qū)位置小區(qū)戶數(shù)一戶按3.5人總人數(shù)東盛·鑫康園曲靖市麒麟?yún)^(qū)4003.51400順景花園建寧東路與珠江源大道交叉2763.5966瑞祥苑曲靖市麒麟?yún)^(qū)2703.5945瑞華苑瑞和東路11603.54060瑞景苑曲靖市麒麟?yún)^(qū)3503.51225櫻花佳園曲靖市珠江源大道與瑞和東路交匯處2283.5798龍翔花園南寧北路6123.52142爨園小區(qū)曲靖市麒麟?yún)^(qū)6403.52240豪園康慈藥店附近2483.5868長安金座住宅小區(qū)曲靖市麒麟?yún)^(qū)5663.51981匯景東方小區(qū)麒麟北路白石江旁4563.51596水岸盛世麒麟北路與白石江交匯處4343.51519天賦頤景麒麟北路266號2563.5896鼎盛世家曲靖市麒麟?yún)^(qū)10643.53724福蓉凰溪谷別墅寥廓北路中段3683.51288美鄰彼岸寥廓北路8003.52800九龍苑太和東路9003.53150麒苑麒麟北路3223.51127昆明鐵路局單身公寓曲靖市麒麟?yún)^(qū)1083.5378仟源大廈火車站附近1043.5364東盛·臨江花園麒麟東路與珠江源大道交叉口5483.51918珠江花園麒麟北路5883.52058瑞和新城環(huán)城東路與建寧東路交匯處15883.55558東辰華都曲靖市麒麟?yún)^(qū)15003.55250金鼎名座麒麟北路2003.5700鴻泰進城火車站南仟源大廈南邊2143.5749大方花園太和東路2843.5994江東福苑曲靖市麒麟北路2483.58681473251562產(chǎn)品定量的推導（案例）商業(yè)的總體體量分析【1】

項目北區(qū)小區(qū)及人口統(tǒng)計Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例小區(qū)名稱小區(qū)位置小區(qū)戶數(shù)一戶按3.5人總人數(shù)東盛·鑫康園曲靖53產(chǎn)品定量的推導（案例）項目地

塊商業(yè)的總體體量分析【1】

小區(qū)及人口統(tǒng)計（南區(qū)）Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例產(chǎn)品定量的推導（案例）項目地商業(yè)的總體體量分析【1】Part54產(chǎn)品定量的推導（案例）Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題一戶按3.5人計算總人數(shù)曲靖卷煙廠職工公寓

紅日花園

靖雅園

錦繡園

靖薈苑

瓷苑小區(qū)

江景東方小區(qū)

置豐·城市花園

山水清城

昉園小區(qū)

田源小區(qū)

竹鷹小區(qū)

豐合明園

石林福小區(qū)

金盾小區(qū)

金葉小區(qū)

紫云雅園

書香華庭

科技佳園

宜居北城

小坡中村

小坡上村

東盛水郡花園

祥和苑

云珠苑

瓷苑小區(qū)

吉慶福小區(qū)

福苑小區(qū)

和順家園

恒建·尚鄰雅苑

左嶺麗景

寶鑫佳園

東江花苑

麒麟北路499號

廖廓北路與建寧西路交匯處

曲靖市麒麟?yún)^(qū)

麒麟北路314號

寥廓北路曲靖工務段

康樂幼兒園

附近

曲靖市麒麟?yún)^(qū)

曲靖市麒麟?yún)^(qū)

建寧東路

曲靖市麒麟?yún)^(qū)

陽光幼兒園

附近

竹鷹街

建寧街道太和東路

曲靖市麒麟?yún)^(qū)

環(huán)東路煙廠后大門

曲靖市麒麟?yún)^(qū)

珠江源大道以西鳳苑路曲靖市東盛物業(yè)管理有限公司

附近

麒麟北路與環(huán)城東路中間

曲靖鴻通別克對面

麒麟北路

建寧街道紫云路

珠江源大道以西小坡聯(lián)絡道北側

鳳來村小區(qū)181

珠江源小區(qū)(北區(qū))

附近

康樂幼兒園

附近

麒麟北路

曲靖市麒麟?yún)^(qū)

曲靖市珠江源大道職教園區(qū)

陽光幼兒園

附近曲靖市珠江源大道與太昌路交匯處

祥和苑

附近

曲靖市麒麟東路與珠江源大道3.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.5

108

360

800

612

308

336

392

280

252

312

300

258

1148

864

312

250

650

566

376

712

1470

1800

1000

1264

524

640

288

288

320

662

1424

240

600025116

378

1260

2800

2142

1078

1176

1372

980

882

1092

1050

903

4018

3024

1092

875

2275

1981

1316

2492

5145

6300

3500

4424

1834

2240

1008

1008

1120

2317

4984

8402100087906商業(yè)的總體體量分析【1】項目南區(qū)小區(qū)及人口統(tǒng)計

小區(qū)名稱

小區(qū)位置

小區(qū)戶數(shù)Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例產(chǎn)品定量的推導（案例）Part1.一戶按3.5人計算總人數(shù)55住宅區(qū)家庭數(shù)家庭人口數(shù)人口數(shù)59398483.5139468產(chǎn)品定量的推導（案例）商業(yè)的總體體量分析【1】

項目一級商圈輻射人口匯總

（1）家庭人口統(tǒng)計

（2）流動人口

按總人口的10－15%計，即流動人口：13，950－20，920

修正人口數(shù)：150，000人Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例住宅區(qū)家庭數(shù)家庭人口數(shù)人口數(shù)59398483.513946856產(chǎn)品定量的推導（案例）一級商圈輻射人口：15萬預計2020年：20萬人二級商圈輻射人口：37萬預計2020年：50萬人三級商圈輻射人口：74萬預計2020年：100萬人商業(yè)的總體體量分析【1】

商業(yè)圈層界定

一級商圈

以項目周邊，半徑三公里范圍內的人口；

二級商圈

以項目為中心，半徑六公里范圍內的人口；

三級商圈

麒麟?yún)^(qū)；

注：

一級圈層人口主要按照城區(qū)及北片區(qū)人口；

二級圈層按照主要麒麟?yún)^(qū)城區(qū)及周邊人口

來測算；

三級圈層主要按照曲靖市區(qū)的人口來測算

曲靖總人口：5855100

麒麟?yún)^(qū)人口：740747人

（2010年人口普查）Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例產(chǎn)品定量的推導（案例）一級商圈輻射人口：二級商圈輻射人口：357產(chǎn)品定量的推導（案例）1、一體化策略概念2、策劃與規(guī)劃同步3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例

有效輻射人口15萬人*70%=10.5萬人以本項目為中心的

三公里范圍，核心商圈第一圈

層

第二圈

層

第三圈

層總輻射

有效輻射人口

（37萬-15萬)*20%=4.4萬人

調整有效輻射人口數(shù)量：（74萬-37萬）*10%=3.7萬人

有效輻射人口10.5萬+4.4萬+3.7萬=18.6萬人以本項目為中心的

五公里范圍，曲靖市次核心商圈連續(xù)輻射作為商業(yè)面積推算

的依據(jù)商業(yè)的總體體量分析【1】

商圈零售飽和指數(shù)算法

按照現(xiàn)有人口計算的輻射人口Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟產(chǎn)品定量的推導（案例）1、一體化策略概念3、項目發(fā)展方向把握58產(chǎn)品定量的推導（案例）

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例

第一圈

層

第二圈

層

第三圈

層總輻射

有效輻射人口

20萬人*70%=14萬人

有效輻射人口

（50萬-20萬)*20%=6萬人

調整有效輻射人口數(shù)量：（100萬-50萬)**10%=5萬人

有效輻射人口

14萬+6萬+5萬=25萬人以本項目為中心

的三公里范圍，以本項目為中心

的五公里范圍，曲靖市核心商圈次核心商圈連續(xù)輻射作為商業(yè)面積推算的

依據(jù)商業(yè)的總體體量分析【1】

商圈零售飽和指數(shù)算法

按照預測2020年人口計算的輻射人口Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念產(chǎn)品定量的推導（案例） 2、策劃與規(guī)劃同步 第一圈 59產(chǎn)品定量的推導（案例）2、策劃與規(guī)劃同步3、項目發(fā)展方向把握4、產(chǎn)品定性的關鍵5、產(chǎn)品定量的推導6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具Part

3.實戰(zhàn)案例日常消費占總

支出的比例

50%區(qū)域人均年

消費支出

17211日常人均消費金額

8605數(shù)據(jù)來源：曲靖市麒麟?yún)^(qū)2012年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展報告麒麟?yún)^(qū)2012年零售總額麒麟?yún)^(qū)2012年零售總額：101.5億元

其中城鎮(zhèn)市場：80.1億元商業(yè)的總體體量分析【1】

商圈零售飽和指數(shù)算法

日常人均消費Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念產(chǎn)品定量的推導（案例）2、策劃與規(guī)劃同步6、概念規(guī)劃方法步驟60商圈范圍有效消費有效營業(yè)額輻射核心半徑3公里30%75%輻射次核心半徑6公里15%20%輻射邊緣半徑10公里5%5%S

RF

C

*

REIRS

=250000（人）*

23542

（元/人·年）/

22307

（元/㎡）產(chǎn)品定量的推導（案例）Part

3.實戰(zhàn)案例7、項目運營測算工具定量結論IRSS

RF

C

*

RE=18600（人）*8605（元/人·年）/8659（元/㎡）=184840（㎡）本項目近期發(fā)展可支撐的商業(yè)體量為：18.5—26.4萬㎡。

按照預測數(shù)據(jù)本項目可支撐的商業(yè)面積為：S

RF

C

*

RE

=263841（㎡）商業(yè)的總體體量分析【1】

商圈零售飽和指數(shù)算法

IRS

式中：

IRS——商圈的零售飽和指數(shù)（即哈夫模型中的Dc）；

C——商圈內的潛在顧客數(shù)目;

RE——商圈內消費者人均零售支出

RF——商圈內商店的營業(yè)面積。

按照現(xiàn)有數(shù)據(jù)本項目可支撐的商業(yè)面積為：Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟商圈范圍有效消費有效營業(yè)額輻射核心半徑3公里30%75%輻射61曲靖百貨情況名稱規(guī)模已有商業(yè)麒麟商業(yè)廣場50,000㎡曲靖新百大6,000㎡曲靖百貨大樓2,500㎡滇東商場32,000㎡中天國際30,000㎡規(guī)劃商業(yè)預計炮團項目30000－50000萬宇國際20000－30000主力店面積需求百貨商場2,0000–25,000㎡產(chǎn)品定量的推導（案例）Part

3.實戰(zhàn)案例

本項目處于城市核心的邊緣，建議百貨業(yè)

態(tài)面積適中。商業(yè)業(yè)態(tài)定量分析【2：指標驗證】

集中式商業(yè)/購物中心：百貨

昭示形象，在大型項目中發(fā)揮著中高端

形象展示，增強擴張面；

拉動人流；

聚集業(yè)態(tài)。

曲靖目前仍舊缺乏真正現(xiàn)代化的百貨商

場，引入經(jīng)營較為成功的百貨品牌模式

打造曲靖百貨業(yè)態(tài)，是必然的發(fā)展趨勢。Part

1.地產(chǎn)項目前期面臨的問題Part

2.策劃設計一體化的步驟

1、一體化策略概念

2、策劃與規(guī)劃同步

3、項目發(fā)展方向把握

4、產(chǎn)品定性的關鍵

5、產(chǎn)品定量的推導

6、概念規(guī)劃方法步驟

7、項目運營測算工具曲靖百貨情況名稱規(guī)模已有商麒麟商業(yè)廣場50,000㎡曲靖新百62規(guī)模已有麒麟商業(yè)廣場沃爾瑪超市8,800㎡吉瑪特超市（交通店）10,000㎡吉瑪特超市（建設店）8,000㎡好吉利超市2,000㎡萬家樂1,500㎡新家園1,000㎡財富中心家樂福10,000