版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡介
金門投資/中國蘇州“金門國際商業(yè)廣場”招商、銷售策劃推廣方案溫州易創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2010.6呈致:蘇州金門投資發(fā)展有限公司盧總及各位領(lǐng)導(dǎo)版權(quán)聲明:本文僅供客戶內(nèi)部使用,版權(quán)歸溫州易創(chuàng)投資顧問有限公司湖南分公司所有,未經(jīng)溫州易創(chuàng)投資顧問有限公司湖南分公司書面許可,不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。第一部分:項(xiàng)目總體安排及策略1、項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)及時(shí)機(jī)一、項(xiàng)目時(shí)間及工作計(jì)劃1)、項(xiàng)目盡快啟動(dòng)宣傳
按項(xiàng)目10月8日開業(yè)的計(jì)劃,現(xiàn)項(xiàng)目僅4個(gè)月周期,因此,需盡快完成前期工作準(zhǔn)備,啟動(dòng)項(xiàng)目宣傳。2)、猛烈造勢(shì)入市項(xiàng)目前期未進(jìn)行大規(guī)模的宣傳啟動(dòng),現(xiàn)又經(jīng)過項(xiàng)目的停頓調(diào)整期,致使項(xiàng)目知名度不高以及客戶對(duì)項(xiàng)目信心不足。在目前市場及項(xiàng)目狀況下,“無造勢(shì)即無市場”。因此,在現(xiàn)階段,必須猛烈造勢(shì),啟動(dòng)市場!3)、有計(jì)劃的推進(jìn)
項(xiàng)目雖面臨的時(shí)間較短,工作任務(wù)重,但仍需有步驟地推進(jìn)工作,層層引爆,方能實(shí)現(xiàn)最終的計(jì)劃目標(biāo)。一、項(xiàng)目時(shí)間及工作計(jì)劃2、項(xiàng)目重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排啟動(dòng)宣傳------------------------6月15—21日(祥見啟動(dòng)招商誠意金認(rèn)籌--------------6月30日一樓小百貨區(qū)選鋪----------------7月31日二樓鞋包區(qū)選鋪-----------------8月8日二樓小百貨區(qū)選鋪---------------8月15日銷售宣傳啟動(dòng)、誠意金啟動(dòng)--------8月9日部分一層、二層商鋪推出銷售------9月5日啟動(dòng)三樓服裝區(qū)選鋪--------------9月19日商鋪交鋪,進(jìn)場裝修--------------9月20—25日啟動(dòng)四樓服裝、家居選鋪----------9月28日一、二層開業(yè)--------------------10月8號(hào)三、四、五層開業(yè)----------------2011年1月各批次商鋪推出銷售--------------2010年10月—2011年5月3、項(xiàng)目目標(biāo)解析:
類別選鋪時(shí)間鋪位數(shù)量/面積開業(yè)(按70%開業(yè)率計(jì)算)需積累認(rèn)籌客戶數(shù)量(按1.5:1認(rèn)籌客戶計(jì)算)需來訪客戶數(shù)量(按2:1認(rèn)籌客戶計(jì)算)一樓小百貨區(qū)7月18日336個(gè)鋪235個(gè)鋪353組認(rèn)籌客戶706組客戶二樓鞋包區(qū)7月25日225個(gè)鋪158個(gè)鋪237組認(rèn)籌客戶474組客戶二樓小百貨區(qū)8月1日320個(gè)鋪224個(gè)鋪336組認(rèn)籌客戶672組客戶
10月8日前合計(jì):881個(gè)鋪617個(gè)鋪926組認(rèn)籌客戶1852組客戶三樓服裝區(qū)9月10日21400平米約800個(gè)鋪560個(gè)鋪840組認(rèn)籌客戶1680組客戶四樓服裝、家居9月28日21400平米約450個(gè)鋪315個(gè)鋪473組認(rèn)籌客戶946組客戶2010年1月合計(jì):
1250個(gè)鋪875個(gè)鋪1313組認(rèn)籌客戶2626組客戶——以上數(shù)據(jù)為保守預(yù)估!解析:1)、按此目標(biāo)推算,無論是十月的第一次開業(yè)或2010年1月的第二次開業(yè),項(xiàng)目都面臨著非常嚴(yán)峻的任務(wù),需要大量的客戶進(jìn)行支撐。(項(xiàng)目前期所有來訪來電為2333組。)2)、在現(xiàn)階段局面下,需各方齊心協(xié)力共同去撬動(dòng)市場,如強(qiáng)有力的推廣、優(yōu)惠的政策、良好的服務(wù)等!3)、將三、四層招商選鋪設(shè)置于九月份,可借用開業(yè)前形成濃厚的商業(yè)氛圍,以促進(jìn)招商的進(jìn)展。4)、開業(yè)將對(duì)后繼招商有著至關(guān)重要的促進(jìn)作用,需千方百計(jì)促進(jìn)開業(yè)的成功,以及開業(yè)階段的良性經(jīng)營。二、項(xiàng)目總體策略先招商、再銷售:通過項(xiàng)目良好的招商業(yè)績,樹立經(jīng)營、投資客戶信心,而后再促進(jìn)銷售進(jìn)展。招商促進(jìn)銷售,銷售帶動(dòng)招商:招商、銷售各為互補(bǔ),招商是為了更好地促進(jìn)銷售,良好的銷售更能推進(jìn)招商的進(jìn)展。客戶服務(wù):通過前期客戶溝通了解,目前各市場間經(jīng)營戶的溝通非常暢通,做好已購客戶的工作,以及來訪客戶的服務(wù),更能為項(xiàng)目樹立良好的口碑,以及使項(xiàng)目信息傳播的更加順暢化。誠信待客,以客為尊:加強(qiáng)客戶為尊的理念,不僅僅是營銷部的理念,更需要公司上下統(tǒng)一思想,真正地去重視客戶。確保第一批火爆:確保第一批招商單位火爆招商,為后繼招商單位奠定良好的基礎(chǔ)。加強(qiáng)宣傳功勢(shì):短期內(nèi)形成火爆的宣傳攻勢(shì),重塑項(xiàng)目形象。大眾宣傳與針對(duì)性宣傳有機(jī)結(jié)合:在做好市場針對(duì)性宣傳的基礎(chǔ)上,進(jìn)行大眾性宣傳覆蓋,形成各方互為影響的效果!商業(yè)價(jià)值逐步提升:在目前時(shí)間短、任務(wù)重的前提下,更需要考慮如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值逐步的最大化。建議招商前期讓利,吸引商家進(jìn)駐,從而現(xiàn)實(shí)火爆的招商業(yè)績及良好的招商進(jìn)展,進(jìn)而為后期商鋪銷售奠定基礎(chǔ)以及實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)格的提升空間。以開業(yè)、經(jīng)營促招商、銷售。因項(xiàng)目體量過大,短期內(nèi)要實(shí)現(xiàn)整體招商完成難度較大。因此,必須保證十月開業(yè)及后續(xù)經(jīng)營效果,以促進(jìn)補(bǔ)充商家、三、四、五層商業(yè)招商以及銷售的進(jìn)展。做好后續(xù)經(jīng)營,招得進(jìn),穩(wěn)得??!做好經(jīng)營,不僅關(guān)系到商鋪的銷售,更關(guān)系到委租商鋪的回報(bào)情況,也和持有物業(yè)四、五層商業(yè)經(jīng)營息息相關(guān),因此,必須重視后續(xù)的經(jīng)營管理工作!第二部分:項(xiàng)目招商方案一、招商營銷推廣大綱招商營銷推廣大綱優(yōu)惠政策大力度宣傳客戶營銷人員溝通外區(qū)域拓展?fàn)I銷活動(dòng)招商策略優(yōu)惠租金其他優(yōu)惠后期扶持立體宣傳大眾性宣傳針對(duì)性宣傳老帶新策略點(diǎn)對(duì)點(diǎn)溝通市場專項(xiàng)營銷無錫、常熟、常州等地拓展大型營銷活動(dòng)異地考察培訓(xùn)學(xué)習(xí)積蓄力量、集中爆發(fā)層層推進(jìn)裝修、開業(yè)促進(jìn)三、四層招商現(xiàn)場展示樣板區(qū)域廣場及配套廣場系列活動(dòng)二、招招商對(duì)對(duì)象及及特征征分析析1、蘇州州小商商品市市場經(jīng)經(jīng)營戶戶本項(xiàng)目目作為為蘇州州最大大的小小商品品市場場,本本土客客戶是是我們們最重重要的的挖掘掘市場場。從從現(xiàn)狀狀分析析,各各小商商品市市場都都或多多或少少存在在著不不小的的問題題。錢萬里里橋市市場:面臨臨拆遷遷,新新市場場遠(yuǎn),,周邊邊居民民少,,零售售生意意期望望較低低,現(xiàn)現(xiàn)眾多多經(jīng)營營等待待、觀觀望,,搖擺擺不定定。錢錢萬里里橋市市場作作為蘇蘇州的的源頭頭市場場,其其經(jīng)營營戶的的舉動(dòng)動(dòng)對(duì)市市場整整體走走向有有著至至關(guān)重重要的的影響響。中翔市市場:因市市場的的成熟熟及商商鋪已已出售售給投投資戶戶,導(dǎo)導(dǎo)致業(yè)業(yè)主漲漲價(jià)幅幅度高高,租租賃經(jīng)經(jīng)營戶戶難以以接受受。南門市市場:生意意經(jīng)營營慘淡淡,并并一度度面臨臨拆遷遷。德合市市場:部分分經(jīng)營營戶存存在對(duì)對(duì)市場場老板板的較較大意意見。。鳳凰生生活廣廣場:市場場新開開業(yè),,但經(jīng)經(jīng)營狀狀況不不佳,,經(jīng)營營戶多多數(shù)考考慮轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或或轉(zhuǎn)租租。2、有意意經(jīng)商商的個(gè)個(gè)人本項(xiàng)目目擁有有絕對(duì)對(duì)的地地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)、、規(guī)模模優(yōu)勢(shì)勢(shì),且且從事事小商商品或或服裝裝類經(jīng)經(jīng)營投投資較較小,,對(duì)廣廣大有有意經(jīng)經(jīng)商的的個(gè)人人具有有較大大的吸吸引力力。項(xiàng)項(xiàng)目可可通過過品牌牌對(duì)接接、優(yōu)優(yōu)惠政政策等等模式式吸引引此部部分群群體加加入。。3、蘇州州其他他區(qū)域域客戶戶蘇州其其他鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、、街道道零散散經(jīng)營營客戶戶。此此部分分群體體多為為零散散經(jīng)營營,部部分客客戶希希望做做大、、做強(qiáng)強(qiáng)。4、周邊城城市市市場客客戶加大力力度對(duì)對(duì)周邊邊城市市客戶戶的吸吸納,,特別別是針針對(duì)無無錫招招商城城、常常熟小小商品品市場場客戶戶資源源。二、招招商對(duì)對(duì)象及及特征征分析析三、項(xiàng)項(xiàng)目招招商九九大功功略由小至至大:目前前由于于市場場大戶戶的猶猶豫不不決,,屆時(shí)時(shí)可采采取由由小戶戶至大大戶的的招商商模式式或大大小齊齊進(jìn)。。通過過對(duì)小小戶挖挖掘,,來影影響大大戶。。專項(xiàng)營營銷:錢萬萬里橋橋市場場作為為項(xiàng)目目重點(diǎn)點(diǎn)挖掘掘的市市場,,應(yīng)設(shè)設(shè)立針針對(duì)錢錢萬里里橋市市場的的專項(xiàng)項(xiàng)營銷銷措施施,以以更好好地影影響市市場客客戶,,最大大限度度地挖挖掘。。加強(qiáng)老老客戶戶營銷銷:據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì),,現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目客客戶分分布各各市場場,以以及周周邊城城市,,做好好老客客戶營營銷,,可以以更有有效地地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目的傳傳播。。如制制定老老客戶戶介紹紹新客客戶的的獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)措施施。多元招招商:為吸吸引部部分品品牌或或樹立立市場場的號(hào)號(hào)召力力,可可考慮慮采用用與商商家聯(lián)聯(lián)營、、或自自營部部分品品牌的的措施施,以以最大大化影影響市市場。。積蓄力力量、、集中中認(rèn)籌籌、分分層招招商,,達(dá)到到層層層火爆爆:通過大大力度度的宣宣傳及及活動(dòng)動(dòng)組合合,將將客戶戶積蓄蓄到一一定量量,再再根據(jù)據(jù)各層層品項(xiàng)項(xiàng),進(jìn)進(jìn)行集集中認(rèn)認(rèn)籌,,以達(dá)達(dá)到層層層火火爆招招商的的局面面。外區(qū)域域拓展展:針對(duì)對(duì)外區(qū)區(qū)域同同類型型市場場,加加強(qiáng)進(jìn)進(jìn)行拓拓展工工作,,如駐駐點(diǎn)宣宣傳、、一對(duì)對(duì)一溝溝通等等。分區(qū)定定位、、一鋪鋪一價(jià)價(jià):依據(jù)據(jù)不同同區(qū)域域,制制定不不同檔檔次租租金價(jià)價(jià)格,,拉大大價(jià)差差,突突出位位置優(yōu)優(yōu)勢(shì),,進(jìn)行行一鋪鋪一價(jià)價(jià)定位位。優(yōu)惠招招商:采用用免租租期、、免管管理費(fèi)費(fèi)、送送廣告告位等等形式式進(jìn)行行大力力度優(yōu)優(yōu)惠招招商,,短期期內(nèi)聚聚焦市市場。。完善配配套設(shè)設(shè)施,,加強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)營營管理理:根據(jù)客客戶需需求,,完善善項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)配套套設(shè)施施;并并注重重后期期經(jīng)營營管理理的投投入,,使市市場盡盡快渡渡過培培訓(xùn)期期。三、項(xiàng)項(xiàng)目招招商九九大功功略四、招招商租租金及及策略略建議議1、租金金及項(xiàng)項(xiàng)目其其他費(fèi)費(fèi)用定定位思思路各市場原始租金及現(xiàn)租金狀況項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目委租回報(bào)及市場回報(bào)狀況項(xiàng)目租金定位考慮租售推出,重新啟動(dòng)。前期培育,成熟市場租金高項(xiàng)目12%的高回報(bào),市場8%回報(bào)盡快渡過市場的培育期項(xiàng)目租金定位及相關(guān)費(fèi)用。1、項(xiàng)目目狀況況:1)、本項(xiàng)目目前期期在3月至5月份近近3個(gè)月時(shí)時(shí)間推推出一一樓在在100元/㎡/月的價(jià)價(jià)格,,交誠誠意金金的商商家只只有50--60間商鋪鋪,市市場的的反應(yīng)應(yīng)比較較疲軟軟。并并近期期對(duì)市市場的的掃街街過程程中,,客戶戶普遍遍認(rèn)為為租金金100元/平米偏偏高。2)、一一、二二樓商商鋪零零散的的現(xiàn)狀狀:現(xiàn)現(xiàn)商鋪鋪零散散分布布,優(yōu)優(yōu)質(zhì)鋪鋪位較較少,,很難難形成成爆發(fā)發(fā)力。。3)、本本項(xiàng)目目招商商時(shí)間間周期期短::一、、二層層面臨臨著4個(gè)月近近800多個(gè)商商鋪的的招商商,時(shí)時(shí)間短短,任任務(wù)重重。4)、市市場負(fù)負(fù)面不不利的的信息息:由由于前前期原原因,,現(xiàn)各各市場場都在在傳播播各種種項(xiàng)目目的負(fù)負(fù)面信信息。。5)、客客戶觀觀望情情緒嚴(yán)嚴(yán)重::錢萬萬里橋橋的搬搬遷,,讓此此市場場客戶戶都處處于猶猶豫不不決的的態(tài)勢(shì)勢(shì)。6)、新新市場場的局局面::雖項(xiàng)項(xiàng)目地地段較較好,,但客客戶仍仍對(duì)新新市場場信心心欠缺缺。7)、同同類市市場競競爭狀狀況::新錢錢萬里里、禮禮品城城市場場的夾夾擊,,項(xiàng)目目如不不成功功,必必將促促進(jìn)其其二項(xiàng)項(xiàng)目的的進(jìn)展展。所所以以:現(xiàn)現(xiàn)市場場租金金的制制定必必需符符合現(xiàn)現(xiàn)市場場狀況況,并并加大大力度度吸引引客戶戶,促促進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目形形成的的決心心。四、招招商租租金及及策略略建議議類比項(xiàng)項(xiàng)目參參考表表(一一)錢萬里橋地址姓名店鋪面積(使用面積)店鋪?zhàn)饨鸾?jīng)營品項(xiàng)店名服裝5區(qū)6108號(hào)張女士9平米66元/㎡/月女裝
百貨二區(qū)135、137號(hào)攤位管康獻(xiàn)5平方416元/㎡/月小電器老管電器商行百貨二區(qū)19號(hào)方學(xué)國9平方231元/㎡/月內(nèi)衣褲
廣濟(jì)路入口順風(fēng)頭盔隔壁韓金勇17平方294元/㎡/月線文林制線廠新4區(qū)新門面012-013鄭志恩24平方138元/㎡/月針織品、內(nèi)衣
三區(qū)5107陳老板18平方92元/㎡/月床上用品
四區(qū)4090
18平方92元/㎡/月玻璃制品長勝玻璃器皿商行一區(qū)2-19李老板12平方347元/㎡/月玉器、配飾
一區(qū)4-33陳天志12平方312元/㎡/月玩具天宇玩具2、市場場租金金情況況類比項(xiàng)項(xiàng)目參參考表表(二二)德合小商品市場地址姓名店鋪面積(使用面積)店鋪?zhàn)饨鸾?jīng)營品項(xiàng)店名德合北門15號(hào)顧阿姨15平方222元/㎡/月精品毛衫金秋毛衫德合南門278號(hào)
25平方166元/㎡/月畫框、工藝品現(xiàn)代藝術(shù)畫業(yè)德合綜合一區(qū)35號(hào)方先生15平方222元/㎡/月飾品
服裝二區(qū)98號(hào)周老板8平方160元/㎡/月童裝寶貝愛你鞋包三區(qū)135號(hào)
15平方190元/㎡/月鞋
服裝三區(qū)341號(hào)
12平方180元/㎡/月女裝
箱包三區(qū)81號(hào)
11平方257元/㎡/月箱包
箱包三區(qū)79號(hào)
15平方222元/㎡/月拖鞋、運(yùn)動(dòng)鞋
箱包三區(qū)108號(hào)
8平方156元/㎡/月鞋子
2、市場場租金金情況況類比項(xiàng)項(xiàng)目參參考表表(三三)中翔小商品市場三區(qū)1021號(hào)金林建50平方166元/㎡/月日用百貨金宇日用百貨批發(fā)三區(qū)楊九成30平方222元/㎡/月
創(chuàng)旭企業(yè)三區(qū)2313
13平方326元/㎡/月化妝品
三區(qū)2022張美美20平方133元/㎡/月飾品美美飾品三區(qū)2008
18平方148元/㎡/月玩具
三區(qū)3620呂老板30平方69元/㎡/月服裝萊依羅爾2、市場場租金金情況況市場名稱樓層開業(yè)初期原始月租金現(xiàn)行月租金(使用面積)備注中翔一樓45-80160--300三區(qū)05年開業(yè),前期租一年送3個(gè)月,財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)補(bǔ)貼50%,統(tǒng)一辦理營業(yè)執(zhí)照,并補(bǔ)貼50%,前三年每周開通前往義烏、杭州、上海和常熟的免費(fèi)班車二樓30-40100--150三樓20-3040-90錢萬里沿街——200--50095年開業(yè),市場較老,原始政策不詳。內(nèi)鋪——100--200二樓——50--80德合主通道60-100150--26003年開業(yè),租一年送三個(gè)月,租三年送一年。內(nèi)鋪40-6080--150二樓45-5080--100中新城一樓——75--19095年開業(yè),原始政策不詳二樓——50--150南門一樓——50--10090年,原始政策不詳。二樓——40--60成熟市市場2、市場場租金金情況況未成熟熟市場場市場名稱樓層開業(yè)初期原始月租金現(xiàn)行月租金(使用面積)備注長江路農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場一樓菜市場——5月初試營業(yè),計(jì)劃8月中旬正式營業(yè)二樓——49--63三樓——25--49四樓未招商——鳳凰生活廣場一樓——100--130五月初開業(yè),第一年租金免3個(gè)月,物業(yè)管理費(fèi)免半年,合約三年一簽,三年內(nèi)不漲價(jià)。二樓——70--90新德合市場一樓——155--1802月份開業(yè),目前由于租金過高,空置率較高。二樓——110--140三樓——80--105四樓——75--100五樓——40--502、市場場租金金情況況根據(jù)同同類市市場分分成熟熟市場場和未未成熟熟市場場分析析:成熟市市場:錢萬萬里、、德合合、中中翔、、中心心城、、南門門,這這幾個(gè)個(gè)市場場最少少都是是已經(jīng)經(jīng)營五五年,,其中中錢萬萬里有有十多多年時(shí)時(shí)間,,其經(jīng)經(jīng)營戶戶是幾幾個(gè)同同類市市場中中經(jīng)營營實(shí)力力最強(qiáng)強(qiáng)的,,而且且有很很大部部分是是做批批發(fā)生生意,,其市市場的的租金金價(jià)格格也是是幾個(gè)個(gè)市場場最高高。未成熟熟市場場:新錢萬萬里、、新德德合、、水產(chǎn)產(chǎn)品批批發(fā)市市場、、禮品品城,,鳳凰凰生活活廣場場,這這幾家家市場場現(xiàn)也也正在在招商商當(dāng)中中。其其中新新德合合、鳳鳳凰生生活廣廣場、、水產(chǎn)產(chǎn)品批批發(fā)市市場經(jīng)經(jīng)營狀狀況差差,新新錢萬萬里、、禮品品城還還處于于觀望望中?。?、市場場分析析項(xiàng)目一一二樓樓委托托租賃賃商家家租金金回報(bào)報(bào)率分分析::本案的的商鋪鋪的公公攤在在40%左右,,如按按實(shí)際際面積積的租租金計(jì)計(jì)算一一樓均均價(jià)會(huì)會(huì)在195元/㎡月,這和和中翔等等已成熟熟市場現(xiàn)現(xiàn)有價(jià)格格差不多多,這顯顯然前期期回報(bào)是是偏高的的!1)、一二二樓委托托租賃商商鋪投資資回報(bào)率率統(tǒng)計(jì)表表樓層委托租賃面積(㎡)第一年回報(bào)總金額(元/年)第二年回報(bào)總金額(元/年)第三年回報(bào)總金額(元/年)年回報(bào)率平均租金(元/㎡.月)建筑面積第一年(11%)第二年(12%)第三年(13%)一樓4720.46662356072257027827844116.93127.56138.19二樓5050.1649517825402055585232781.7189.1496.57總和9770.62115753421262775713680171\\\3、市場分分析2)、蘇州州市場回回報(bào)現(xiàn)市場上上總體回回報(bào)在8%。如印象象城、長長江一號(hào)號(hào)、金楓楓國際等等商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目都為為8%的租金回回報(bào)。定位策略略本項(xiàng)目規(guī)規(guī)模較大大,鋪位位近2000多間,商商城在實(shí)實(shí)際運(yùn)營營時(shí)將會(huì)會(huì)有一個(gè)個(gè)比較長長的啟動(dòng)動(dòng)期,要要吸引租租戶進(jìn)駐駐本商城城,并且且能與商商城共同同度過啟啟動(dòng)初期期的艱難難時(shí)期。。建議本本商城以以免租期期吸引和和穩(wěn)住商商戶,以以期進(jìn)入入良好的的運(yùn)營狀狀態(tài)。如如果按照照標(biāo)準(zhǔn)投投資回報(bào)報(bào)率租金金水平進(jìn)進(jìn)行實(shí)際際招租的的話,市市場、商商家勢(shì)必必不接受受,會(huì)對(duì)對(duì)招商工工作不利利,確定定實(shí)際招招商租金金水平從從以下四四個(gè)方面面考慮。。第一條:放水養(yǎng)養(yǎng)魚,培培育市場場是招租租工作的的關(guān)鍵,,需要給給商家以以信心,,畢竟我我們是市市場的開開拓者,,有一定定的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。第二條::租金偏高高,即使使可以招招滿并開開業(yè),但但是商場場很難長長久興旺旺,因?yàn)闉樵谑袌鰣鲞€不成成熟的情情況下,,高租金金無疑使使商家增增加成本本、生意意難做,,這無異異于“殺殺雞取卵卵”。((新德合合案例))第三條:初始租租金低一一點(diǎn),等等商場做做旺后,,再上漲漲,經(jīng)營營者也較較容易接接受。第四條::如果租金金定的高高,蘇州州現(xiàn)有成成熟商場場租金持持平,甚甚至還高高于他們們,那么么,我們們就沒有有招商的的競爭優(yōu)優(yōu)勢(shì),很很可能出出現(xiàn)招租租周期長長,推廣廣難度大大等問題題,風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大,不不宜采取取。4、租金定定位策略略5、租金建建議建議租金金價(jià)格::(按建建筑面積積計(jì)算))樓層一樓二樓三樓四樓五樓價(jià)格(均價(jià))90元/㎡/月65元/㎡/月50元/㎡/月35元/㎡/月20元/㎡/月原銷售價(jià)格12551元/㎡8710元/㎡銷售回報(bào)8.6%8.9%現(xiàn)預(yù)計(jì)價(jià)格13800元/㎡/月9800元/㎡/月銷售回報(bào)7.8%8%本建議租租金采用用“高租租金、大大優(yōu)惠””的方式式,此有有利于與與前期招招商政策策看齊;;也拉高高了后期期市場租租金水平平;對(duì)后后期投資資者也更更有利于于接受。?!匆咽凵躺啼仯ㄎ晃恢米詈煤玫纳啼佷仯╀N售售均價(jià)推推算,現(xiàn)現(xiàn)租金回回報(bào)較優(yōu)優(yōu)?!次词凵躺啼伣ㄗh議均價(jià),,現(xiàn)回報(bào)報(bào)基本能能達(dá)到市市場預(yù)期期標(biāo)準(zhǔn)。。細(xì)部租金金制定考考慮A、拉大價(jià)價(jià)格區(qū)間間:將具具位置優(yōu)優(yōu)勢(shì)的商商鋪價(jià)格格提高,,控制死死角、邊邊角商鋪鋪?zhàn)饨?,,讓價(jià)格格更加合合理化,,以保證證后期經(jīng)經(jīng)營及招招商的成成功。B、分區(qū)定定位、一一鋪一價(jià)價(jià):采用用區(qū)域定定價(jià),進(jìn)進(jìn)行一鋪鋪一價(jià)的的定位模模式。C、對(duì)各種種品項(xiàng)區(qū)區(qū)別對(duì)待待:對(duì)部部分經(jīng)營營狀況好好的品項(xiàng)項(xiàng),且招招商相對(duì)對(duì)容易的的品項(xiàng)制制定相對(duì)對(duì)要高的的租金。。D、制定部部分最優(yōu)優(yōu)惠價(jià)::對(duì)部分分位置差差、面積積大的單單位制定定最優(yōu)惠惠的價(jià)格格,以吸吸引市場場。E、根據(jù)面面積不同同,制定定租金的的不同::根據(jù)商商鋪面積積的大小小,租金金適當(dāng)進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整6、租期建建議合同統(tǒng)一一采取三三年一簽簽,有特特殊要求求大戶可可額外申申請(qǐng)。7、遞增狀狀況三年內(nèi)不不遞增。。8、管理費(fèi)費(fèi)用按項(xiàng)目即即定的8元/㎡/月收取,,管理費(fèi)費(fèi)一年一一付,為為每年第第一個(gè)月月內(nèi)付清清。(注:原向向客戶承承諾管理理費(fèi)內(nèi)含含:公共共區(qū)域水水、電、、空調(diào)費(fèi)費(fèi)用)9、押金每鋪交納納5000元租賃押押金,為為電費(fèi)、、遵守商商場經(jīng)營營管理規(guī)規(guī)劃的保保證金。。10、租金優(yōu)優(yōu)惠政策策1)、免租租期:第一年免免收租金金,第二二年、第第三年按按標(biāo)準(zhǔn)租租金收取取。(五五樓不參參與政策策的優(yōu)惠惠)具體操作作:為促進(jìn)招招商認(rèn)籌籌的進(jìn)展展,于招招商認(rèn)籌籌第一個(gè)個(gè)月交納納認(rèn)籌金金客戶,,第1年免收租租金優(yōu)惠惠;第二二個(gè)月交交納認(rèn)籌籌金客戶戶,免收收11個(gè)月租金金優(yōu)惠;;第三個(gè)個(gè)月交納納認(rèn)籌金金客戶,,免收10個(gè)月租金金優(yōu)惠,,依次遞遞減。如如認(rèn)籌結(jié)結(jié)束,則則以客戶戶交納租租賃定金金時(shí)間作作為認(rèn)籌籌時(shí)間,,按此類類推。2)、免管管理費(fèi):贈(zèng)送半年年管理費(fèi)費(fèi)。同樣樣按照遞遞減的模模式操作作。按此操作作,極大大吸引市市場注意意力,快快速地促促進(jìn)前期期認(rèn)籌客客戶的積積累。11、租金支支付租金每半半年支付付一次,,為每半半年起始始的第一一月內(nèi)。。簽定租租賃合同同一次性性交納半半年租金金。12、租賃具具體操作作流程交納2000元/鋪的認(rèn)籌金金,所認(rèn)認(rèn)籌商鋪鋪必須為為自營,,嚴(yán)禁轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租;遵遵循品項(xiàng)項(xiàng)規(guī)劃及及開業(yè)時(shí)時(shí)間要求求。接到通知知,參加加選鋪,,每鋪定金金10000元,原認(rèn)籌籌金可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為定金金,簽訂訂認(rèn)租協(xié)協(xié)議。按認(rèn)租協(xié)協(xié)議規(guī)定定的時(shí)間間內(nèi)簽訂訂租賃合合同,每商鋪押押金5000元,及半半年商鋪鋪?zhàn)饨?。交鋪,跟跟進(jìn)裝修修。7、租金收收益情況況一二樓租租金收益益表:樓
層一
樓二
樓面
積11474.58㎡15951.75㎡(自營面積除外)樓層均價(jià)90元/㎡/月65元/㎡/月月租金收益1032712.2元/月1036863.75元/月年租金收益12392546元/年12442365元/年——未含優(yōu)惠惠的每年年租金水水平。五、招商商宣傳推推廣策略略及媒體體組合1、宣傳推推廣策略略由于項(xiàng)目目前期的的歷史因因素,現(xiàn)現(xiàn)市場、、客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目存存在著較較多信心心不足或或信息不不清,需需要在短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)重新建建立項(xiàng)目目商業(yè)形形象,樹樹立客戶戶信心。。在在現(xiàn)現(xiàn)局面下下,需充充分利用用具規(guī)模模地、全全方位、、立體式式的廣告告集中宣宣傳,并并發(fā)揮人人員點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)的營營銷,以以及大力力度地挖挖掘已購購客戶的的宣傳效效應(yīng),形形成項(xiàng)目目全方式式的營銷銷體系。。1)、滲透式式策略主要體現(xiàn)現(xiàn)為點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)和重重點(diǎn)突破破。a、直接上門門拜訪招商人員員直接電電話聯(lián)系系、上門門拜訪或或邀約面面談等方方式,直直接面向向客戶推推介項(xiàng)目目和洽談?wù)勛饨饍?yōu)優(yōu)惠條件件、項(xiàng)目目定位、、經(jīng)營優(yōu)優(yōu)勢(shì)、消消費(fèi)潛力力和開發(fā)發(fā)前景等等。b、重點(diǎn)突破破針對(duì)個(gè)別別市場建建立專項(xiàng)項(xiàng)招商方方案;對(duì)對(duì)市場大大戶設(shè)置置專門人人員負(fù)責(zé)責(zé)洽談和和招商。。2、現(xiàn)場展展示項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝是是項(xiàng)目推推廣的關(guān)關(guān)鍵,也也是增強(qiáng)強(qiáng)客戶信信心的主主要場所所。通過過加強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)場工程程形象,,營造強(qiáng)強(qiáng)烈的商商業(yè)氛圍圍,展現(xiàn)現(xiàn)即將開開業(yè)的場場景。a、接接待待中中心心及及廣廣場場互互為為呼呼應(yīng)應(yīng)除接接待待中中心心外外,,廣廣場場是是展展現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的另另一一重重要要場場所所,,廣廣場場施施工工的的完完成成將將與與接接待待中中心心形形成成良良好好的的呼呼應(yīng)應(yīng)。。b、建建立立商商業(yè)業(yè)樣樣板板區(qū)區(qū)項(xiàng)目目一一層層裝裝修修即即將將完完成成,,規(guī)規(guī)劃劃一一樓樓南南大大門門部部分分區(qū)區(qū)域域進(jìn)進(jìn)行行裝裝修修,,并并布布置置相相關(guān)關(guān)商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍,,讓讓客客戶戶能能實(shí)實(shí)地地體體驗(yàn)驗(yàn)項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì),,及及未未來來經(jīng)經(jīng)營營場場所所。。c、舉舉辦辦各各類類系系列列活活動(dòng)動(dòng)于廣廣場場完完成成時(shí)時(shí),,舉舉行行系系列列活活動(dòng)動(dòng),,以以制制造造氣氣氛氛及及匯匯聚聚人人氣氣,,同同時(shí)時(shí)建建立立經(jīng)經(jīng)營營戶戶的的信信心心。。舉辦辦經(jīng)經(jīng)營營戶戶關(guān)關(guān)注注的的系系列列活活動(dòng)動(dòng)::如如成成功功市市場場考考察察、、經(jīng)經(jīng)營營戶戶培培訓(xùn)訓(xùn)會(huì)會(huì)等等。。3、推推廣廣策策略略以蘇蘇州州市市區(qū)區(qū)作作為為宣宣傳傳重重點(diǎn)點(diǎn),,對(duì)對(duì)周周邊邊城城市市進(jìn)進(jìn)行行滲滲透透性性宣宣傳傳。。考慮慮到到項(xiàng)項(xiàng)目目知知名名度度的的提提升升及及新新手手創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè),,需需讓讓大大眾眾性性宣宣傳傳及及針針對(duì)對(duì)性性宣宣傳傳的的有有機(jī)機(jī)結(jié)結(jié)合合。?;顒?dòng)動(dòng)營營銷銷與與廣廣告告宣宣傳傳的的結(jié)結(jié)合合。。5、充充分分挖挖掘掘市市場場客客戶戶的的影影響響力力充分分挖挖掘掘項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期已已購購客客戶戶的的潛潛力力,,如如進(jìn)進(jìn)駐駐大大戶戶的的影影響響力力,,如如在在廣廣告告宣宣傳傳中中展展示示大大戶戶商商家家、、邀邀請(qǐng)請(qǐng)參參加加電電視視專專題題片片節(jié)節(jié)目目的的錄錄制制、、以以嘉嘉賓賓的的形形式式對(duì)對(duì)經(jīng)經(jīng)營營戶戶進(jìn)進(jìn)行行座座談?wù)?、、培培?xùn)訓(xùn)。。通通過過他他們們的的現(xiàn)現(xiàn)身身說說法法,,進(jìn)進(jìn)一一步步建建立立市市場場及及客客戶戶的的信信心心。。4、與與媒媒體體深深度度合合作作與媒媒體體進(jìn)進(jìn)行行深深入入合合作作,,除除正正常常的的廣廣告告投投放放外外,,還還需需形形成成系系列列性性、、聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)性性的的深深度度炒炒作作,,使使項(xiàng)項(xiàng)目目理理念念深深入入人人心心。。2、媒媒體體組組合合及及營營銷銷活活動(dòng)動(dòng)“項(xiàng)項(xiàng)目目知知名名度度不不高高,,項(xiàng)項(xiàng)目目需需加加大大宣宣傳傳力力度度。?!薄边@這是是多多數(shù)數(shù)業(yè)業(yè)主主所所反反映映的的問問題題,,也也正正說說明明了了項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期宣宣傳傳的的片片面面性性。。因此此,,項(xiàng)項(xiàng)目目宣宣傳傳必必需需重重視視大大眾眾性性宣宣傳傳,,在在此此基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上,,著著重重有有效效的的針針對(duì)對(duì)性性宣宣傳傳。。因因此此,,本本項(xiàng)項(xiàng)目目著著重重的的媒媒體體載載體體為為::報(bào)紙紙::作作為為大大眾眾性性宣宣傳傳的的主主要要載載體體,,也也是是項(xiàng)項(xiàng)目目知知名名度度提提升升的的關(guān)關(guān)鍵鍵媒媒體體。。主主要要以以平平面面廣廣告告及及系系列列性性軟軟文文宣宣傳傳,,同同時(shí)時(shí)考考慮慮報(bào)報(bào)紙紙夾夾報(bào)報(bào)。。電視視::以以15秒/30秒廣廣告告片片與與專專題題片片的的組組合合形形式式播播放放。。專專題題片片如如邀邀請(qǐng)請(qǐng)市市場場中中已已進(jìn)進(jìn)駐駐大大戶戶、、項(xiàng)項(xiàng)目目人人員員、、及及主主持持人人共共同同對(duì)對(duì)話話,,闡闡述述項(xiàng)項(xiàng)目目優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、市市場場走走勢(shì)勢(shì)等等,,以以經(jīng)經(jīng)營營戶戶十十余余年年的的經(jīng)經(jīng)商商經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)向向市市場場、、向向新新手手推推薦薦項(xiàng)項(xiàng)目目。。戶外外廣廣告告::以以戶戶外外高高炮炮、、道道旗旗、、站站臺(tái)臺(tái)廣廣告告結(jié)結(jié)合合。。短信信::最最有有效效的的傳傳播播途途徑徑,,特特別別如如何何針針對(duì)對(duì)各各市市場場經(jīng)經(jīng)營營戶戶的的短短息息傳傳播播。。電臺(tái)臺(tái)::作作為為輔輔助助媒媒體體,,具具有有一一定定的的傳傳播播效效果果。。營銷銷活活動(dòng)動(dòng)::大型型營營銷銷活活動(dòng)動(dòng)::通通過過具具規(guī)規(guī)模模、、全全城城性性營營銷銷活活動(dòng)動(dòng)的的舉舉辦辦,,使使項(xiàng)項(xiàng)目目增增強(qiáng)強(qiáng)知知名名度度及及推推動(dòng)動(dòng)招招商商進(jìn)進(jìn)展展。。廣場場系系列列活活動(dòng)動(dòng)::在在廣廣場場完完成成的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上,,舉舉辦辦系系列列性性營營銷銷活活動(dòng)動(dòng),,如如啤啤酒酒節(jié)節(jié)、、龍龍蝦蝦節(jié)節(jié)等等,,爭爭取取每每周周一一次次或或每每二二周周舉舉辦辦一一次次活活動(dòng)動(dòng),,為為項(xiàng)項(xiàng)目目拉拉動(dòng)動(dòng)人人氣氣。。商家家致致富富培培訓(xùn)訓(xùn)班班::針針對(duì)對(duì)前前期期老老客客戶戶,,或或來來訪訪客客戶戶,,開開展展經(jīng)經(jīng)商商培培訓(xùn)訓(xùn)。。培培訓(xùn)訓(xùn)可可邀邀請(qǐng)請(qǐng)各各市市場場經(jīng)經(jīng)營營較較好好的的客客戶戶、、義義烏烏商商家家、、溫溫州州商商家家。。此此班班每每月月展展開開、、最最好好每每周周都都開開展展。。商家家考考察察、、學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)::組組織織各各類類型型商商家家至至義義烏烏、、杭杭州州等等地地考考察察、、學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)、、交交流流,,并并可可聯(lián)聯(lián)系系義義烏烏、、杭杭州州等等地地商商家家,,進(jìn)進(jìn)行行商商家家對(duì)對(duì)接接活活動(dòng)動(dòng)。。老客客戶戶帶帶新新客客戶戶獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)措措施施::為為促促進(jìn)進(jìn)老老客客戶戶積積極極推推薦薦本本項(xiàng)項(xiàng)目目,,建建議議::凡凡老老客客戶戶((指指已已購購客客記記或或認(rèn)認(rèn)籌籌客客戶戶、、租租賃賃客客戶戶))推推薦薦新新客客戶戶((為為第第一一次次來來訪訪客客戶戶))在在本本項(xiàng)項(xiàng)目目租租賃賃商商鋪鋪((以以簽簽定定合合同同為為準(zhǔn)準(zhǔn))),,獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)現(xiàn)現(xiàn)金金紅紅包包800元/戶((此此費(fèi)費(fèi)用用可可以以累累加加))。。五、、招招商商推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃及及重重點(diǎn)點(diǎn)工工作作開業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)行行及及后后期期推推廣廣階階段段((2010.10.8-2011.1)持續(xù)續(xù)推推廣廣階階段段((2010.7.31-9.30)推廣廣引引爆爆階階段段((2010.6.21-7.30)準(zhǔn)備備期期階階段段((2010.6.20前))招商商推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃階階段段五、、招招商商推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃及及重重點(diǎn)點(diǎn)工工作作1、宣宣傳傳啟啟動(dòng)動(dòng)前前準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段((6月20日前前))制定定項(xiàng)項(xiàng)目目相相關(guān)關(guān)租租賃賃政政策策;;完成成所所有有宣宣傳傳資資料料的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、制制做做;;確定定項(xiàng)項(xiàng)目目招招商商宣宣傳傳計(jì)計(jì)劃劃;;對(duì)已購客戶戶展開溝通通,解決遺遺留問題,,傳遞項(xiàng)目目信息、政政策。1)、宣傳事事項(xiàng):客戶函:向向各位已購購業(yè)主郵寄寄業(yè)主函,,告知項(xiàng)目目工程進(jìn)展展、最新動(dòng)動(dòng)態(tài),以及及老帶新措措施?,F(xiàn)場包裝完完成:完成成售樓處內(nèi)內(nèi)外包裝、、配合現(xiàn)場場樣板區(qū)域域包裝,烘烘托現(xiàn)場商商業(yè)氛圍。。2)、重要工工作租金及政策策制定完成成:確定租租金及優(yōu)惠惠政策各層細(xì)項(xiàng)平平面圖確定定:確定3、4層商鋪平面面圖,以及及各層細(xì)項(xiàng)項(xiàng)分布圖商鋪交鋪標(biāo)標(biāo)準(zhǔn):確定定商業(yè)交付付公共標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及商鋪標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營管理及及后續(xù)服務(wù)務(wù):完善經(jīng)經(jīng)營管理措措施及后續(xù)續(xù)服務(wù)內(nèi)容容宣傳資料完完成及宣傳傳準(zhǔn)備完成成:宣傳計(jì)計(jì)劃、現(xiàn)場場包裝、宣宣傳資料等等完成老帶新客戶戶措施:確確定老帶新新客戶獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)措施倉庫及租賃賃政策確定定:確定倉倉庫位置、、面積、租租金現(xiàn)場樣板區(qū)區(qū)完成:展展示現(xiàn)場樣樣板區(qū)域,,使客戶參參與體驗(yàn)完成項(xiàng)目所所涉及的合合同資料現(xiàn)場人員培培訓(xùn)到位客戶溝通、、信息傳遞遞,部分進(jìn)進(jìn)行調(diào)整梳梳理2、推廣引爆爆階段(6月21日——7月30日)1)、階段思路路:前期的的宣傳推廣廣側(cè)重于提高項(xiàng)目的的知名度和和炒作項(xiàng)目目的商業(yè)價(jià)價(jià)值,同時(shí)進(jìn)行行“蘇州首首席小商品品批零市場場“形象的的導(dǎo)入。在在形成一定定推廣的基基礎(chǔ)上,通通過各大報(bào)報(bào)紙的平面面廣告、軟軟文宣傳、、新聞炒作作、電視、、戶外廣告告等宣傳途途徑,迅速速推進(jìn)項(xiàng)目目認(rèn)籌工作作的進(jìn)展。。2)、推廣目目的加強(qiáng)項(xiàng)目知知名度,讓讓大眾、市市場更深入入了解項(xiàng)目目。推進(jìn)招商認(rèn)認(rèn)籌的迅速速進(jìn)展。3)、推廣重重點(diǎn)塑造項(xiàng)目形形象傳遞招商信信息項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)招商認(rèn)籌造造勢(shì)4)、招商工工作重點(diǎn)招商認(rèn)籌開開啟(認(rèn)籌籌只向客戶戶報(bào)各樓層層經(jīng)營品項(xiàng)項(xiàng)、均價(jià)、、最高、低低價(jià)、優(yōu)惠惠政策等,,具體租金金需在認(rèn)籌籌前五天向向客戶公示示)對(duì)各市場人人員“掃街街”、經(jīng)營營戶拜訪加強(qiáng)小百貨貨類經(jīng)營戶戶的針對(duì)性性招商錢萬里橋市市場的專項(xiàng)項(xiàng)招商外區(qū)域招商商工作推進(jìn)進(jìn)推進(jìn)老客戶戶帶新客戶戶政策的有有效實(shí)施金門國際商商業(yè)廣場刊刊物發(fā)行5)、推廣策略由報(bào)紙、電視視、電臺(tái)、、戶外廣告告、人員掃掃街等全方位的立立體組合宣宣傳攻勢(shì),,并配合系系列性營銷銷活動(dòng),力力爭在短時(shí)時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生生轟動(dòng)效應(yīng)應(yīng),引起經(jīng)經(jīng)營戶、消消費(fèi)者及大大眾市民的的廣泛關(guān)注注。力爭與市場場大戶建立立良好關(guān)系系,通過經(jīng)經(jīng)營戶的現(xiàn)現(xiàn)身說法闡闡述對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的看法法,以及經(jīng)經(jīng)營理念,,從而影響響、帶動(dòng)各各市場經(jīng)營營戶、有意意從事經(jīng)營營的新手。。6)、營銷活動(dòng)創(chuàng)業(yè)大賽與電視臺(tái)合合作,共同同舉辦蘇州州市創(chuàng)業(yè)大大賽,凡有有意從事項(xiàng)項(xiàng)目品項(xiàng)經(jīng)經(jīng)營的人員員皆可報(bào)名名參加,項(xiàng)項(xiàng)目可為活活動(dòng)冠軍提提供三年免免租商鋪使使用權(quán)。形形成具覆蓋蓋全城,有有轟動(dòng)性的的營銷活動(dòng)動(dòng)。市場考察組織已購客客戶或認(rèn)籌籌客戶至義義烏市場考考察。并與與義烏經(jīng)營營大戶聯(lián)系系,傳遞生生意經(jīng),以以及開展品品牌對(duì)接。。商家致富培培訓(xùn)班邀請(qǐng)市場大大戶(如錢錢萬里橋經(jīng)經(jīng)營戶)、、義烏商家家等為認(rèn)籌籌客戶、已已購客戶開開展經(jīng)營、、經(jīng)商培訓(xùn)訓(xùn)班。副食品、餐餐飲聯(lián)合簽簽約儀式盡快確定副副食品、餐餐飲區(qū)客戶戶,一經(jīng)確確定,舉辦辦聯(lián)合簽約約儀式,以以促進(jìn)項(xiàng)目目其他業(yè)態(tài)態(tài)招商的進(jìn)進(jìn)展。楓橋路拉通通工程啟動(dòng)動(dòng)儀式:舉行楓橋路路拉通工程程開工儀式式,樹立北北區(qū)客戶信信心。成立蘇州金金門小商品品行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)成立金門小小商品協(xié)會(huì)會(huì),并與義義烏或其他他市場行業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)簽訂訂戰(zhàn)略聯(lián)合合協(xié)議,打打通進(jìn)貨渠渠道、分享享市場信息息,增強(qiáng)市市場經(jīng)營戶戶信心!——以上活動(dòng)進(jìn)進(jìn)行媒體配配合跟進(jìn)宣宣傳!2、強(qiáng)銷期((7月31日——9月30日)1)、階段思思路本階段為項(xiàng)項(xiàng)目招商工工作最重要要的節(jié)點(diǎn)。。確保一層層選鋪火爆爆,在此基基礎(chǔ)上再順順勢(shì)推出二二層鞋包、、百貨類區(qū)區(qū)域招商。。于一、二二層達(dá)到一一定量時(shí),,推出三、、四層招商商。同時(shí)也也通過進(jìn)場場裝修、開開業(yè)等節(jié)點(diǎn)點(diǎn)推動(dòng)招商商。2)、推廣重重點(diǎn)各樓層選鋪鋪及促銷信信息強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢(shì):通過過良好的選選鋪場景,,展現(xiàn)項(xiàng)目目的吸引力力!3)、招商重重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)一、二二層整體招招商率達(dá)到到70%強(qiáng)化項(xiàng)目宣宣傳力度,,通過系列列事件行銷銷推動(dòng)招商商進(jìn)度;五樓品項(xiàng)規(guī)規(guī)劃、裝修修設(shè)計(jì)建議議及招商推推進(jìn)督促商家進(jìn)進(jìn)場裝修并并與之配合合;完成開業(yè)策策劃方案,,組織進(jìn)行行開業(yè)相關(guān)關(guān)活動(dòng)準(zhǔn)備備;完成開業(yè)準(zhǔn)準(zhǔn)備工作及及開業(yè)廣告告宣傳;5)、營銷活活動(dòng)規(guī)模性選鋪鋪活動(dòng)舉辦具規(guī)模模、聲勢(shì)浩浩大的選鋪鋪活動(dòng),進(jìn)進(jìn)一步提升升經(jīng)營戶、、市場的信信心!創(chuàng)業(yè)大賽活活動(dòng)持續(xù)。。外立面LED顯示屏播放放完成LED安裝、調(diào)試試,并進(jìn)行行系列廣告告宣傳。廣場系列活活動(dòng)在廣場完成成的基礎(chǔ)上上,在廣場場經(jīng)常性地地舉辦系列列性活動(dòng),,為項(xiàng)目提提前匯聚人人氣。邀請(qǐng)客戶外外區(qū)域市場場參觀邀請(qǐng)認(rèn)籌客客戶或已購購客戶至杭杭州或上海海進(jìn)行參觀觀(主要針針對(duì)服裝類類客戶)、、學(xué)習(xí)、交交流培訓(xùn)。。商鋪交付及及商管誓師師大會(huì)于商鋪交付付之日舉辦辦商鋪交付付及商管誓誓師儀式,,向市場及及客戶展現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)營商場場的信心??!同時(shí)商場場客服中心心成立,并并開始受理理客戶問題題及咨詢。。3、開業(yè)及后后續(xù)推廣期期(10月8日—2011年1月)1)、階段思思路利用項(xiàng)目一一、二層的的盛大開業(yè)業(yè)以及后續(xù)續(xù)經(jīng)營,促促進(jìn)三、四四、五層商商鋪招商。。2)、階段目目的一、二層盛盛大開業(yè),,開業(yè)率達(dá)達(dá)70%以上。推進(jìn)市場的的良性經(jīng)營營推進(jìn)三、四四、五層商商鋪招商業(yè)業(yè)績3)、招商重重點(diǎn)工作::三、四、五五層招商推推進(jìn)配合商管公公司做好客客戶服務(wù)4)、營銷活活動(dòng)盛大開業(yè)活活動(dòng):舉辦辦大型開業(yè)業(yè)活動(dòng),并并融入創(chuàng)業(yè)業(yè)大賽內(nèi)容容,如最終終獲獎(jiǎng)結(jié)果果公布。舉辦蘇州小小商品購物物節(jié):于本本項(xiàng)目內(nèi)舉舉辦小商品品展覽會(huì)。。經(jīng)常性商場場促銷活活活動(dòng):針對(duì)對(duì)不同品項(xiàng)項(xiàng),定期、、不定期展展開促銷活活動(dòng)。3、開業(yè)及后后續(xù)推廣期期(10月8日—2011年1月)六、后繼經(jīng)經(jīng)營策略建建議1、投資商承承諾1000萬元經(jīng)營推推廣費(fèi)用金門公司將將在項(xiàng)目前前三年投入入1000萬元經(jīng)營推推廣費(fèi)用,,以在蘇州州及周邊地地區(qū)形成較較高的市場場知名度,,使市場盡盡快渡過培培訓(xùn)期。2、成立專業(yè)業(yè)的企劃部部在現(xiàn)有商業(yè)業(yè)廣場公司司的架構(gòu)下下,成立專專門負(fù)責(zé)市市場經(jīng)營推推廣的企劃劃部,以加加強(qiáng)市場的的經(jīng)營管理理及推廣宣宣傳工作。。3、建立項(xiàng)目目信息網(wǎng)站站,成立《金門商業(yè)廣廣場小商品品批零市場場??肪庉嫲l(fā)行部部策劃、編輯輯、出版金金門國際商商業(yè)廣場專???,隨時(shí)時(shí)報(bào)導(dǎo)項(xiàng)目目及相關(guān)行行業(yè)動(dòng)態(tài),,刊登市場場內(nèi)商家廣廣告、產(chǎn)產(chǎn)品促銷銷信息。3、定期或不不定期組織織客戶座談?wù)劵蚩疾??!?、前三年設(shè)設(shè)立免費(fèi)進(jìn)進(jìn)貨班車,,每周一次次發(fā)往義烏烏、杭州、、上海等地地。5、夜市:針針對(duì)服裝、、鞋包等區(qū)區(qū)域設(shè)置夜夜市。6、安全檢查查:除對(duì)市場的的安全檢查查外,另對(duì)對(duì)市場內(nèi)涉涉及安全隱隱患的商品品,如電器器類、食品品類商品重重點(diǎn)檢查,,以確保消消費(fèi)者的安安全。(7月1日起實(shí)施《侵權(quán)法》,如消費(fèi)者者購買產(chǎn)品品受到損害害,消費(fèi)者者可向消費(fèi)費(fèi)者、商場場追究責(zé)任任)7、定稅:爭取與稅務(wù)務(wù)部分溝通通,對(duì)商家家進(jìn)行定稅稅。8、統(tǒng)一辦理理相關(guān)證件件:如為市場統(tǒng)統(tǒng)一辦理營營銷執(zhí)照,,以及后期期統(tǒng)一年檢檢等市場服服務(wù)。9、經(jīng)營管理理規(guī)范:禁止市場擺擺攤?cè)藛T在在市場周邊邊經(jīng)營;規(guī)規(guī)范市場管管理,禁止止隨意進(jìn)行行業(yè)態(tài)調(diào)整整。10、公交車站站:將門口何山山橋更名為為金門國際際站,另向向市場位置置遷移。11、貨車車進(jìn)城城問題題:需解決決經(jīng)營營戶貨貨車進(jìn)進(jìn)城問問題,,特別別是從從事批批發(fā)生生意的的客戶戶。第三部部分銷銷售售方案案一、銷銷售思思路1、以招招商促促銷售售在取得得良好好招商商業(yè)績績的基基礎(chǔ)上上,順順勢(shì)推推出商商鋪銷銷售,,以招招商成成果促促進(jìn)商商鋪銷銷售,,奠定定投資資者信信心。。借助招招商成成功所所營造造的商商業(yè)氛氛圍,,所以以第一一批商商鋪銷銷售必必須在在開業(yè)業(yè)前推推向市市場,,以實(shí)實(shí)現(xiàn)良良好的的銷售售業(yè)績績。2、以開開業(yè)促促銷售售通過開開業(yè)前前后宣宣傳及及開業(yè)業(yè)狀況況,促促進(jìn)商商鋪銷銷售。。3、以經(jīng)經(jīng)營促促銷售售特別注注重開開業(yè)后后短期期內(nèi)市市場的的經(jīng)營營狀況況,努努力維維持市市場向向良性性經(jīng)營營方向向的發(fā)發(fā)展,,以通通過經(jīng)經(jīng)營狀狀況的的展現(xiàn)現(xiàn)奠定定客戶戶信心心。二、銷銷售模模式1、返租租銷售售因商鋪鋪前期期三年年已租租賃給給經(jīng)營營戶,,投資資者前前三年年不經(jīng)經(jīng)營,,只收收取回回報(bào)。。2、返租租回報(bào)報(bào)項(xiàng)目前前期所所制定定的三三年回回報(bào)36%,此回回報(bào)較較高,,對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目后后期銷銷售勢(shì)勢(shì)必不不太有有利。。綜合合市場場狀況況,初初步建建議前前每三三年,,每年年回報(bào)報(bào)9%,不進(jìn)進(jìn)行遞遞增。。3、降低低投資資門檻檻項(xiàng)目采采取購購買即即一次次性返返租三三年27%,以降降低客客戶門門檻,,擴(kuò)大大客戶戶群體體,使使項(xiàng)目目商鋪鋪從為為蘇州州市民民皆可可投資資的產(chǎn)產(chǎn)品。。以總價(jià)價(jià)50萬元商商鋪為為例,,首付付僅11.5萬,極極大地地降低低了客客戶門門檻。。總價(jià)首付貸款實(shí)際首付5000002500002500001150004、銷售售模式式分析析利:項(xiàng)目體體量大大,商商鋪數(shù)數(shù)量眾眾多,,需有有效地地?cái)U(kuò)大大客戶戶群體體。有利于于加快快項(xiàng)目目整體體銷售售速度度,盡盡早實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目資資金回回籠。。有利于于項(xiàng)目目單價(jià)價(jià)的提提升。。因首首付低低,可可減少少了客客戶對(duì)對(duì)單價(jià)價(jià)的關(guān)關(guān)注度度以及及項(xiàng)目目只有有租賃賃權(quán)的的憂慮慮。弊:前三年年租金金一次次性支支付,,減少少了此此部分分租金金三年年的利利用率率。三、銷銷售策策略1、積蓄蓄力量量,集集中引引爆::通過前前期認(rèn)認(rèn)籌,,儲(chǔ)備備客戶戶,再再視客客戶數(shù)數(shù)量,,推出出相應(yīng)應(yīng)的數(shù)數(shù)量商商鋪銷銷售,,進(jìn)行行集中中引爆爆,營營造項(xiàng)項(xiàng)目火火熱的的銷售售氛圍圍。2、分批批銷售售、分分層組組合、、多檔檔次價(jià)價(jià)格::采用分分批銷銷售方方式,,每批批推出出單位位可將將一層層、二二層或或三層層商鋪鋪進(jìn)行行組合合,形形成不不同檔檔次總總價(jià)商商鋪。?!送瞥龀鰰r(shí)需需注意意按區(qū)區(qū)域推推出,,以免免出現(xiàn)現(xiàn)銷售售散亂亂的情情形。。3、經(jīng)營營戶優(yōu)優(yōu)先購購買:為使使市場場更好好地處處于良良性經(jīng)經(jīng)營局局面,,經(jīng)營營戶具具有優(yōu)優(yōu)先購購買商商鋪的的權(quán)力力,且且需引引導(dǎo)、、鼓勵(lì)勵(lì)經(jīng)營營戶購購買。。四、價(jià)價(jià)格策策略及及價(jià)格格建議議1、價(jià)格格策略略每批火火爆,,每批批價(jià)格格上漲漲:形形成每每批次次銷售售火爆爆,每每批次次商鋪鋪價(jià)格格上漲漲。挖挖掘價(jià)價(jià)格漲漲幅,,每批批次上上調(diào)3—5%,形成成多批批、多多漲的的局面面。拉大價(jià)價(jià)格差差:以以價(jià)格格形成成商鋪鋪位置置鮮明明的對(duì)對(duì)比,,拉高高位置置好商商鋪的的價(jià)格格,對(duì)對(duì)位置置差、、面積積大的的商鋪鋪適當(dāng)當(dāng)制定定要低低的價(jià)價(jià)格,,使商商鋪銷銷售的的合理理化。。價(jià)格試試探::前期期先報(bào)報(bào)項(xiàng)目目各樓樓層均均價(jià),,試探探客戶戶接受受程度度,再再根據(jù)據(jù)具體體情況況進(jìn)行行調(diào)整整。具具體商商鋪價(jià)價(jià)格在在充分分了解解客戶戶后,,再制制定,,于銷銷售前前一個(gè)個(gè)星期期確定定、公公布。。2、項(xiàng)目目價(jià)格格建議議項(xiàng)目一一、二二層商商鋪位位置較較好的的皆已已銷售售,未未銷售售的基基本都都零散散分布布,也也較難難形成成市場場爆發(fā)發(fā)點(diǎn)。。制定的的價(jià)格格需根根據(jù)客客戶積積累數(shù)數(shù)量及及意向向而確確定,,建議議現(xiàn)階階段對(duì)對(duì)價(jià)格格不進(jìn)進(jìn)行大大幅度度調(diào)整整。樓層原價(jià)格(元/㎡)現(xiàn)價(jià)格(元/㎡)剩余面積(㎡)總銷售額(元)一層12800138008999124186200二層8800980012859126018200三層6800780021400166920000合計(jì)43258417124400——未含2號(hào)樓、、3號(hào)樓商商鋪,,以及及已定定未簽簽合同同商鋪鋪?!ㄗh初初步以以1000元/㎡進(jìn)行行上調(diào)調(diào)。以以此作作為項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)階段段對(duì)外外宣傳傳樓層層均價(jià)價(jià)。五、項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售計(jì)計(jì)劃預(yù)預(yù)估月份銷售金額占總銷售額比例2010年9—10月10000萬元24%2010年11—2011年1月12000萬元53%2011年2—5月10000萬元77%合計(jì)32000萬元——此銷售售計(jì)劃劃為初初步預(yù)預(yù)估,,具體體還需需視政政策、、公司司力度度而定定。第四部部分營營銷推推廣費(fèi)費(fèi)用一、項(xiàng)項(xiàng)目主主題廣廣告語語1、項(xiàng)目目定位位語蘇州首首席小小商品品批零零市場場定位語語支撐撐點(diǎn)::1)、市市場唯唯一性性:蘇蘇州城城區(qū)最最后的的小商商品市市場?。?)、核核心地地段::金門門路上上的黃黃金鋪鋪!3)、規(guī)規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)::13萬平米米的小小商品品綜合合市場場!4)、購物環(huán)境境:市場消費(fèi)費(fèi),商場享受受!2、項(xiàng)目招商主主題廣告得金門者,得得小商品金口口岸!3、項(xiàng)目核心賣賣點(diǎn)1)、地段優(yōu)勢(shì)勢(shì):坐擁蘇州州兩大核心商商圈,占據(jù)蘇蘇州財(cái)富第一一線!2)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì):13萬平米一站式式的小商品城城!3)、低門檻進(jìn)進(jìn)入:到金門門國際去,3萬元讓自己做做老板!4)、交通優(yōu)勢(shì)勢(shì):四通八達(dá)達(dá)的零距離便便捷交通5)、消費(fèi)群體體:坐守百萬萬人群的億萬萬商機(jī)!6)、客戶群體體:與專業(yè)市市場大戶一起起賺錢!7)、市場環(huán)境境:市場消費(fèi)費(fèi),商場享受受!8)、小商品批批發(fā)金口岸、、大百貨采購購新天堂!·······二、項(xiàng)目營銷銷費(fèi)用1、項(xiàng)目營銷推推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)項(xiàng)目剩余余4個(gè)億銷售金額額,剩余物業(yè)業(yè)租金年收入入預(yù)計(jì)在3600萬元。按此預(yù)預(yù)計(jì),本項(xiàng)目目宣傳費(fèi)用為為:招商宣傳費(fèi)用用按年租金1個(gè)月計(jì)算,則則為300萬元。銷售宣傳費(fèi)用用按銷售額1%計(jì)算,則為400萬元。
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 《個(gè)人金融服務(wù)》課件
- 【2022復(fù)習(xí)參考】歷史材料與解析:人教版歷史必修2-第24課世界經(jīng)濟(jì)的全球化趨勢(shì)-
- 2024年紹興市嵊州市衛(wèi)生健康局下屬事業(yè)單位招聘考試真題
- 《岡本品牌推廣策劃》課件
- 蘇州市2024-2025學(xué)年第一學(xué)期學(xué)業(yè)質(zhì)量陽光指標(biāo)調(diào)研卷(期末考試) 歷史試卷
- 城市軌道交通高壓電氣設(shè)備檢修 教案 項(xiàng)目5 互感器的試驗(yàn)
- 量子級(jí)聯(lián)激光器在NO氣體檢測(cè)中的應(yīng)用研究
- 量子系統(tǒng)交互理論探討與應(yīng)用展望
- 微擾下動(dòng)量空間電子激光作用量子態(tài)傳播策略
- AMS-02測(cè)量宇宙線電子流強(qiáng)變化特性分析
- 工程熱力學(xué)英文雙語版
- 領(lǐng)導(dǎo)干部必須堅(jiān)守廉潔底線課件
- 礦山三合一報(bào)告
- DRG付費(fèi)常見九大問題答疑
- 中科院2022年物理化學(xué)(甲)考研真題(含答案)
- 廣東省汕尾市2023-2024學(xué)年高一上學(xué)期期末教學(xué)質(zhì)量監(jiān)測(cè)化學(xué)試卷(含答案解析)
- 《熱電阻溫度傳感器》課件
- 抖音酒店直播可行性方案
- 信訪業(yè)務(wù)培訓(xùn)班課件
- 物資清運(yùn)方案及
- 熱穩(wěn)定校驗(yàn)計(jì)算書
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論