中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

——兼談對社會資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的幾點(diǎn)建議

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!房地產(chǎn)危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)已成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的主要規(guī)律，70年代以來，曾出現(xiàn)四次由房地產(chǎn)引發(fā)的金融危機(jī)：

1.70年代英國德比銀行事件由銀行按揭貸款引發(fā)銀行存款危機(jī)2.92、93年日本金融危機(jī)

--按揭系數(shù)高是其金融危機(jī)爆發(fā)的主要因素

--房地產(chǎn)是一個地方性市場，不同地區(qū)房產(chǎn)價格無可比性--“以房地產(chǎn)泡沫破滅為導(dǎo)火索，進(jìn)而發(fā)展為金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)”在日本金融危機(jī)中得到充分體現(xiàn)

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!3.97年亞洲金融危機(jī)

--房地產(chǎn)貸款不能如期歸還而產(chǎn)生的銀行呆帳、壞帳是引發(fā)金融風(fēng)波的重要因素

--銀行投資方向的偏離和投資結(jié)構(gòu)的不合理直接助長了房地產(chǎn)業(yè)的盲目發(fā)展

--房地產(chǎn)業(yè)和金融機(jī)構(gòu)之間的信息不對稱和盈虧不對稱使金融風(fēng)險加大

--外國資本對房地產(chǎn)的投機(jī)行為加劇了經(jīng)濟(jì)中的泡沫成分中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!4.2007年次貸危機(jī)

--風(fēng)險根源：2001年后美國寬松的房貸政策，次級房屋抵押貸款規(guī)模擴(kuò)大。

--風(fēng)險膨脹：與次級抵押貸款相關(guān)的金融衍生品。--風(fēng)險爆發(fā)：利率持續(xù)上升與房產(chǎn)貶值的雙重作用。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!二、我國房地產(chǎn)開發(fā)仍然有一個較大的發(fā)展空間從國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)周期分為長周期與短周期

比較各國房地產(chǎn)短周期，可以看到美國房地產(chǎn)短周期較長，達(dá)18年，日本、香港房地產(chǎn)短周期10年左右，而中國房地產(chǎn)短周期很短，僅為3-5年。短周期短的房地產(chǎn)市場意味著市場投機(jī)性更強(qiáng)、風(fēng)險更大！中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!2.戰(zhàn)后日本的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

周期次序波峰波谷波峰長度119551961196612219661970197510319751981198511419851988199395199319961997561997199920058資料來源：邱強(qiáng)、葉德磊，《美日房地產(chǎn)周期特征的比較》，載《國外理論動態(tài)》

2007年第12期中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!4.中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

周期次序波峰波谷波峰長度119791981198232198219831985331985198619883419881990199355199319961998561998200020014720012002200328200320042005292005200620072資料來源：孫雅靜、張慶君，《我國房地產(chǎn)周期波動與經(jīng)濟(jì)周期的實(shí)證分析（1979-2008）》，載《生產(chǎn)力研究》2009年第15期

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!

從國際經(jīng)驗(yàn)來看，日本、香港房地產(chǎn)大周期30-50年；中國房地產(chǎn)周期進(jìn)行了20年，還有至少10-20年時間。中國城市化速度大大加快的過程為上升通道周期創(chuàng)造了很好的條件，從每年7.9億開發(fā)量來估計，城市化水平還有十多年時間，預(yù)計10年內(nèi)不會大跌市場規(guī)律日益發(fā)揮作用，市場價格漲中有跌，10年左右后出現(xiàn)分化區(qū)域市場從協(xié)同走向差異化長遠(yuǎn)看，中國房地產(chǎn)市場處于向上通道中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!四、對投資房地產(chǎn)市場的幾點(diǎn)建議

1把握進(jìn)入房地產(chǎn)市場的機(jī)遇房地產(chǎn)行業(yè)處于大上升周期之中，目前的調(diào)整是行業(yè)的小調(diào)整，此時正是進(jìn)入房地產(chǎn)市場的較好時機(jī)。在快速城市化的發(fā)展階段，不動產(chǎn)價格存在趨勢性的上漲特征。參與這個過程是分享社會財富增長的重要手段。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)量價穩(wěn)定增長、房價潛力大、租售比較高

2000-2009年全國商業(yè)地產(chǎn)量價保持穩(wěn)定增長。因商業(yè)地產(chǎn)的需求受與經(jīng)濟(jì)增長影響較大，因此我國商業(yè)地產(chǎn)的量價每年保持穩(wěn)定增長。根據(jù)統(tǒng)計局的資料，2000-2009年含辦公樓和商業(yè)用房在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)銷售面積年均復(fù)合增長率為16%，而銷售均價年均復(fù)合增長率為9.4%。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!區(qū)位選擇時，要注意地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)價格的影響：美國經(jīng)驗(yàn)表明，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越高端，就業(yè)人員收入和素質(zhì)就越高，吸引的就業(yè)人員就越多，城市的房價就越高，城市的房地產(chǎn)就越有大的發(fā)展，從而城市就越繁榮昌盛。北京、上海處于全國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高端，房價領(lǐng)先地位不可動搖3投資不動產(chǎn)要注意區(qū)位的選擇中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!蘇州的GDP遠(yuǎn)高于南京；但房價卻低于南京。這主要源于蘇州的第三產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)欠發(fā)達(dá)。

從南京、蘇州來看：中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!因此，在不動產(chǎn)投資城市選擇上：

擁有最高端產(chǎn)業(yè)的城市，更吸引高素質(zhì)人才，就業(yè)人口多、就業(yè)者收入高，城市才最有活力，這樣的城市往往是一國的核心城市。從房價看，該城市的房價往往也是最高。社會資金投資不動產(chǎn)要求現(xiàn)金流穩(wěn)定、不動產(chǎn)流動性好、回報率水平高；因此在城市選擇上，應(yīng)該注意城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對房價的支撐作用。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!（二）房地產(chǎn)業(yè)始終是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)

從歐美、日本等發(fā)達(dá)國家，香港、新加坡、韓國、臺灣等新興發(fā)達(dá)國家和地區(qū)來看，這些國家/地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)非常成熟，但房地產(chǎn)業(yè)始終是其國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。尤其是美國，房地產(chǎn)業(yè)不僅是支柱產(chǎn)業(yè)，而且是其地方財政收入的重要來源。不能以房地產(chǎn)開發(fā)量的大小，作為房地產(chǎn)業(yè)是否成為支柱產(chǎn)業(yè)的依據(jù)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)總量的增加，房地產(chǎn)財富效應(yīng)日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)也細(xì)分為房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)信托等多種行業(yè)。這些細(xì)分行業(yè)的出現(xiàn)，造就了嶄新的房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮重大作用。因此，不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)量的減少，而動搖房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!1.1980年以來美國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

周期次序波峰波谷波峰長度118701876188718218871896190519319051916192622419261933194115519411953195516619551964197218719721982198716819871991200518資料來源：邱強(qiáng)、葉德磊，《美日房地產(chǎn)周期特征的比較》，載《國外理論動態(tài)》

2007年第12期中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!3.中國香港房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

周期時間跨度長度11946—1952721953—1959731960—19691041970—1976751977—1985961986--200318資料來源：譚浩，《香港房地產(chǎn)的周期波動及其原因分析》，載《湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)

報》2005年第5期中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!從房地產(chǎn)長周期來看：

土地相對壟斷的國家房地產(chǎn)長周期大概為30-50年。如：日本、臺灣、香港等國家地區(qū)都經(jīng)歷了一個完整的長周期，這些國家地區(qū)的房地產(chǎn)市場大部分從50年代開始提升，這波上漲日本持續(xù)到92、93年；香港持續(xù)到97、98年；臺灣由于政局不穩(wěn)，80年代人口大量外遷，導(dǎo)致房屋供大于求，80年代房價開始下跌。土地充分競爭、土地市場發(fā)達(dá)的國家房地產(chǎn)長周期不明顯，如：美國。這些國家房地產(chǎn)長周期與中短周期已近重合，處于一個波動不強(qiáng)，穩(wěn)步上升的階段。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效初顯，一線城市的房地產(chǎn)成交量全面回落；短期看，中國房地產(chǎn)市場處于行業(yè)的小調(diào)整之中2房地產(chǎn)價格上漲過快的趨勢得到控制，房地產(chǎn)價格上漲幅度放緩；3相較于05-07年房地產(chǎn)市場過熱的局面，房地產(chǎn)市場交易逐漸趨于理性。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!以銀行為主渠道的開發(fā)貸款、按揭貸款下降，其他資產(chǎn)投資房地產(chǎn)的渠道拓寬，為其他渠道投資房產(chǎn)提供了一個機(jī)會上海住房貸款近8000億，按揭貸款、開發(fā)貸款各占50%；目前收縮開發(fā)貸款，限貸令又使得個人按揭貸款數(shù)量下降；銀行為房地產(chǎn)市場貸款數(shù)量的下降無疑為其他渠道的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場提供了機(jī)會。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!注意短期的調(diào)控風(fēng)險非專業(yè)化選標(biāo)的物的風(fēng)險互聯(lián)網(wǎng)迅速發(fā)展，對商業(yè)辦公用房有著革命性的影響倉儲+網(wǎng)絡(luò)低成本的商業(yè)形態(tài)，商務(wù)辦公將趨于遠(yuǎn)程化、家庭化，在未來3-5年對辦公用房的影響將很快顯露2注意風(fēng)險的防范中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!

南京、蘇州、杭州的GDP與房價對比城市生產(chǎn)總值三次產(chǎn)業(yè)比例新房均價南京4230.26億元3.1:45.6:51.312016元/平杭州5098.66億元3.7:47.8:48.525840元/平蘇州7740.20億元1.8:58.8:39.411450元/平注：新房均價來自于“宜居城市研究室”發(fā)布的《2010年7月中國城市房價排行榜》中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨共23頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2