某地產(chǎn)成都公司戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃匯報(bào)材料課件

Wednesday,December21,2022華潤(rùn)置地成都公司戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃匯報(bào)材料Sunday,December18,2022華潤(rùn)置地成兩點(diǎn)說(shuō)明承接戰(zhàn)略的要求，對(duì)于各條線(xiàn)的階段工作重點(diǎn)和實(shí)施計(jì)劃作出建議；相關(guān)建議是在2007年11月這一時(shí)點(diǎn)上進(jìn)行的，不排除隨著時(shí)間和實(shí)際情況發(fā)生變化從而需要作出調(diào)整的可能。兩點(diǎn)說(shuō)明承接戰(zhàn)略的要求，對(duì)于各條線(xiàn)的階段工作重點(diǎn)和實(shí)施計(jì)劃作目錄成都置地公司層面戰(zhàn)略要求關(guān)鍵專(zhuān)業(yè)和職能線(xiàn)條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄成都置地公司層面戰(zhàn)略要求公司層面戰(zhàn)略措施邏輯導(dǎo)圖公司戰(zhàn)略輸入業(yè)務(wù)發(fā)展策略階段性戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理模式的演變公司層面戰(zhàn)略要求公司層面戰(zhàn)略措施邏輯導(dǎo)圖公司戰(zhàn)略輸入業(yè)務(wù)發(fā)展策略階段性戰(zhàn)略項(xiàng)一、業(yè)務(wù)發(fā)展策略方面。未來(lái)成都置地要成為綜合性的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)上存在能力的豐富與補(bǔ)充市政規(guī)劃整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況自身資源..........拿地方案施工圖施工策劃銷(xiāo)售客服物管商圈調(diào)查終端消費(fèi)者調(diào)查自身資源..........拿地定位整體規(guī)劃定位方案施工圖施工營(yíng)銷(xiāo)策劃招商運(yùn)營(yíng)整體規(guī)劃市政規(guī)劃住宅線(xiàn)商業(yè)線(xiàn)專(zhuān)業(yè)要求更高，如設(shè)備等空間設(shè)計(jì)要更加貼近不同業(yè)態(tài)與駐商需求細(xì)節(jié)把握：消防要求提高等目前能力缺項(xiàng)？目前能力缺項(xiàng)？根據(jù)駐商需求,要求更加精準(zhǔn)定位拿地分析能力轉(zhuǎn)變?cè)O(shè)備采購(gòu)供應(yīng)商資源庫(kù)要加強(qiáng)更多的轉(zhuǎn)向與潛在駐商在商業(yè)價(jià)值上的溝通要更多分析商業(yè)人流的特點(diǎn)能力轉(zhuǎn)變能力缺項(xiàng)一、業(yè)務(wù)發(fā)展策略方面。未來(lái)成都置地要成為綜合性的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，根據(jù)住宅與商業(yè)寫(xiě)字樓價(jià)值鏈能力的對(duì)比分析，應(yīng)注重以下三類(lèi)缺口的彌補(bǔ)人才缺口管理體系缺口資源缺口商業(yè)策劃人才商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理人才商業(yè)、寫(xiě)字樓設(shè)備工程師商業(yè)、寫(xiě)字樓設(shè)備供應(yīng)商資源潛在駐商資源商業(yè)、寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)管理體系招商管理體系根據(jù)住宅與商業(yè)寫(xiě)字樓價(jià)值鏈能力的對(duì)比分析，應(yīng)注重以下三類(lèi)缺口同時(shí)，公司層面的業(yè)務(wù)發(fā)展策略對(duì)于核心線(xiàn)條也提出了要求綜合性地產(chǎn)企業(yè)：成都置地的愿景是成為有競(jìng)爭(zhēng)力的領(lǐng)導(dǎo)地位的綜合性地產(chǎn)企業(yè)，涵蓋住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)、綜合體等重視資源的獲?。褐匾曂恋刭Y源的獲取和集團(tuán)內(nèi)部、公司外部各種資源的整合多產(chǎn)品線(xiàn)策略：在住宅開(kāi)發(fā)方面，堅(jiān)持大盤(pán)和中等規(guī)模項(xiàng)目結(jié)合的開(kāi)發(fā)策略，并堅(jiān)持在中高檔群體方面進(jìn)行細(xì)分，形成自身的多條產(chǎn)品線(xiàn)客戶(hù)細(xì)分策略和人文屬性追求：在住宅方面，不斷進(jìn)行客戶(hù)的積累和細(xì)分，通過(guò)細(xì)分為不同的客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值，持續(xù)提升客戶(hù)的滿(mǎn)意度，并重視給客戶(hù)帶來(lái)的人文歸屬和附加增值業(yè)務(wù)發(fā)展策略概述業(yè)務(wù)發(fā)展策略的要求關(guān)注資源的有效整合：集團(tuán)內(nèi)部商業(yè)和綜合體資源的整合，并有效整合外部顧問(wèn)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，關(guān)注創(chuàng)新，提升團(tuán)隊(duì)能力關(guān)注土地獲?。杭訌?qiáng)市場(chǎng)研究和土地信息收集，系統(tǒng)的進(jìn)行投資決策行為的研究和分析關(guān)注客戶(hù)研究：前端對(duì)于目標(biāo)客戶(hù)群體和潛在客戶(hù)的分析和研究形成系統(tǒng)化的能力，并加強(qiáng)對(duì)于后端客戶(hù)資源的分析和整合，有效進(jìn)行客戶(hù)細(xì)分，并關(guān)注客戶(hù)研究成果的及時(shí)應(yīng)用關(guān)注產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品創(chuàng)新：在總結(jié)、積累和規(guī)類(lèi)的基礎(chǔ)上，形成自身的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，并有效通過(guò)組織的形式，逐步形成系統(tǒng)的研發(fā)能力同時(shí)，公司層面的業(yè)務(wù)發(fā)展策略對(duì)于核心線(xiàn)條也提出了要求綜合性地業(yè)務(wù)發(fā)展策略對(duì)于資源整合、土地獲取、客戶(hù)研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及創(chuàng)新提出了要求，這些都將對(duì)應(yīng)各個(gè)線(xiàn)條的計(jì)劃資源整合土地獲取客戶(hù)研究產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)以及創(chuàng)新集團(tuán)內(nèi)部商業(yè)、寫(xiě)字樓和綜合體資源的嫁接，合理和充分利用集團(tuán)資源外部供應(yīng)商包括設(shè)計(jì)資源、材料設(shè)備、后端裝修資源、技術(shù)支持、外部商業(yè)運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)等方面的整合，應(yīng)考慮如何進(jìn)行資源的有效整合著手進(jìn)行企業(yè)發(fā)展部人員的補(bǔ)充和能力提升，進(jìn)行土地信息收集和市場(chǎng)研究考慮多種方式拿地，分析對(duì)手拿地手段和策略，在土地整理、重組、兼并和收購(gòu)方面投入人手和精力進(jìn)行準(zhǔn)備不斷加強(qiáng)客戶(hù)研究能力的提升，在中期（2009年）左右成立客戶(hù)服務(wù)中心，進(jìn)行客戶(hù)分析、專(zhuān)項(xiàng)研究命題和效果反饋，在更長(zhǎng)一些的時(shí)間（如2010－2011年）左右成立客戶(hù)需求研究中心，系統(tǒng)加強(qiáng)客戶(hù)的分析著手進(jìn)行設(shè)計(jì)研發(fā)平臺(tái)的建設(shè)，在中期（2009年）左右成立固定研發(fā)小組進(jìn)而成立研發(fā)中心，在產(chǎn)品系列細(xì)分、產(chǎn)品配置表、核心專(zhuān)項(xiàng)研究等幾方面形成優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)發(fā)展策略對(duì)于資源整合、土地獲取、客戶(hù)研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及創(chuàng)新二、階段性戰(zhàn)略目標(biāo)方面。應(yīng)考慮到不同階段的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求2007－2012年銷(xiāo)售收入（結(jié)轉(zhuǎn)）目標(biāo)階段性目標(biāo)2007－2008年，放量快速增長(zhǎng)階段：回款、收入結(jié)轉(zhuǎn)、竣工和入伙的壓力較迫切，收入方面將從10億元左右到30多億元將近40億元，規(guī)模擴(kuò)張較大。調(diào)整團(tuán)隊(duì)和人員，在保證工程質(zhì)量和客戶(hù)滿(mǎn)意的基礎(chǔ)上，逐步適應(yīng)多項(xiàng)目管理和壓力下的工作2009－2010年，調(diào)整和能力提升階段：在2009年規(guī)模穩(wěn)定在40億元左右之后，業(yè)務(wù)能力和職能管理的提升變的日益重要，尤其是三項(xiàng)核心能力。管理和業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求變的日益重要，應(yīng)追求更高的客戶(hù)滿(mǎn)意度和產(chǎn)品溢價(jià)2011－2012年，穩(wěn)定發(fā)展和市場(chǎng)領(lǐng)先階段：經(jīng)歷前兩個(gè)階段的積累之后，市場(chǎng)份額擴(kuò)大，依靠核心能力的優(yōu)化和各環(huán)節(jié)的均衡取得成都市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位二、階段性戰(zhàn)略目標(biāo)方面。應(yīng)考慮到不同階段的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求20三個(gè)階段的要點(diǎn)都直接體現(xiàn)在業(yè)務(wù)和職能管理體系上市場(chǎng)研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)階段市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量銷(xiāo)售服務(wù)階段品牌銷(xiāo)售組織物業(yè)管理金融投資與財(cái)務(wù)管理人力資源與行政管理主價(jià)值鏈職能管理戰(zhàn)略管理決策拿地階段市場(chǎng)研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)階段市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量成本經(jīng)營(yíng)管理階段策劃銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)管理財(cái)務(wù)和資本管理人力資源管理品牌管理業(yè)務(wù)管理設(shè)計(jì)管理成本管理投資決策管理客戶(hù)服務(wù)管理營(yíng)銷(xiāo)管理物業(yè)管理工程管理三個(gè)階段的要點(diǎn)都直接體現(xiàn)在業(yè)務(wù)和職能管理體系上市場(chǎng)研究投資決根據(jù)第一階段戰(zhàn)略規(guī)劃要求，各項(xiàng)能力增長(zhǎng)方向如下：行業(yè)平均水平成都置地現(xiàn)狀未來(lái)努力方向在前端，投資決策、整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)三方面能力應(yīng)重點(diǎn)提升，尤其是整體規(guī)劃能力對(duì)于從策劃、銷(xiāo)售到工程、成本和物業(yè)等各個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)的提升，做到協(xié)同發(fā)展品牌的傳播應(yīng)講清楚企業(yè)的特性，同時(shí)在人才儲(chǔ)備方面應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃和培育，并在公司層面的組織協(xié)調(diào)方面進(jìn)行重點(diǎn)提升在后端，重視客戶(hù)的戰(zhàn)略重要性，從客戶(hù)外部的角度對(duì)于公司各條線(xiàn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，客戶(hù)是評(píng)價(jià)的唯一標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)第一階段戰(zhàn)略規(guī)劃要求，各項(xiàng)能力增長(zhǎng)方向如下：行業(yè)平均水平至2012年，成都置地各業(yè)務(wù)線(xiàn)條能力達(dá)到的業(yè)務(wù)線(xiàn)條機(jī)制的能力階梯注：各業(yè)務(wù)線(xiàn)條行業(yè)發(fā)展階段在分項(xiàng)機(jī)制中有詳細(xì)闡述圖例現(xiàn)在所處階梯至2012年要達(dá)到的階梯投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)成本管理營(yíng)銷(xiāo)管理品牌管理客戶(hù)服務(wù)物業(yè)管理人力資源財(cái)務(wù)管理第一階梯第二階梯第三階梯對(duì)接設(shè)計(jì)院和對(duì)內(nèi)的技術(shù)支持管理設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品創(chuàng)新，設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新園林設(shè)計(jì)人文景觀大景觀設(shè)計(jì)賣(mài)點(diǎn)包裝全程營(yíng)銷(xiāo)整合營(yíng)銷(xiāo)物業(yè)公司客戶(hù)服務(wù)部客戶(hù)服務(wù)中心土地信息收集城市運(yùn)營(yíng)資本運(yùn)營(yíng)品牌元素品牌承諾價(jià)值創(chuàng)造業(yè)務(wù)線(xiàn)條機(jī)制的能力階梯基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)社區(qū)文化建設(shè)增值服務(wù)基于職能的人力資源管理基于戰(zhàn)略的人力資源管理基于能力的人力資源管理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理會(huì)計(jì)日常成本核算和控制系統(tǒng)化成本控制價(jià)值創(chuàng)造業(yè)務(wù)線(xiàn)條機(jī)制：至2012年，成都置地各業(yè)務(wù)線(xiàn)條能力達(dá)到的業(yè)務(wù)線(xiàn)條機(jī)制的能力根據(jù)戰(zhàn)略要求，各階段每個(gè)業(yè)務(wù)線(xiàn)條的能力增長(zhǎng)路徑如下投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)工程管理品牌管理營(yíng)銷(xiāo)管理客戶(hù)服務(wù)物業(yè)管理2012年底能力曲線(xiàn)2010年底能力曲線(xiàn)2008年底能力曲線(xiàn)為拿地提供信息支持保障項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量與進(jìn)度建立專(zhuān)業(yè)積累的方式保障交付房屋的時(shí)間與工程質(zhì)量理清品牌傳播的整體思路與計(jì)劃建立統(tǒng)一銷(xiāo)售客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)保障交房過(guò)程的客戶(hù)滿(mǎn)意度擬定人才擴(kuò)充計(jì)劃穩(wěn)步提升現(xiàn)有服務(wù)滿(mǎn)意度增強(qiáng)景觀與客戶(hù)需求契合度保障設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度與質(zhì)量形成系統(tǒng)的信息收集、分析能力建立可持續(xù)的創(chuàng)新能力定制生活方式的設(shè)計(jì)能力增強(qiáng)景觀的人文屬性工程管理的標(biāo)準(zhǔn)化體系能夠取得成效品牌推廣的各部門(mén)協(xié)同作戰(zhàn)能力能夠系統(tǒng)的支持前端拿地與規(guī)劃設(shè)計(jì)的能力提出文化資源整合方向具備客戶(hù)資源的系統(tǒng)管理、分析能力多業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)能力具備戰(zhàn)略合作能力標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制能力理念創(chuàng)新能力成為體現(xiàn)生活方式定制的重要載體形成完善的多項(xiàng)目管理模式根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行品牌戰(zhàn)略調(diào)整客戶(hù)需求研究能力服務(wù)品質(zhì)管理能力人文文化和文化歸屬社區(qū)營(yíng)造為企業(yè)創(chuàng)造良好外部生存環(huán)境根據(jù)戰(zhàn)略要求，各階段每個(gè)業(yè)務(wù)線(xiàn)條的能力增長(zhǎng)路徑如下投資決策規(guī)根據(jù)戰(zhàn)略要求,各階段每個(gè)業(yè)務(wù)線(xiàn)條的能力增長(zhǎng)路徑如下(續(xù))商業(yè)運(yùn)營(yíng)2012年底能力曲線(xiàn)2010年底能力曲線(xiàn)2008年底能力曲線(xiàn)成本管理人力資源財(cái)務(wù)管理初步具備根據(jù)潛在駐商要求，進(jìn)行商業(yè)定位的能力卓越的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力形成相對(duì)完善的商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系運(yùn)營(yíng)管理初步建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理體系，重點(diǎn)從信息和計(jì)劃入手形成利潤(rùn)導(dǎo)向下的多項(xiàng)目管控模式體系完善計(jì)劃、預(yù)算、信息、執(zhí)行監(jiān)控和組織績(jī)效執(zhí)行體系供應(yīng)商管理能力和采購(gòu)計(jì)劃性的加強(qiáng)人力資源規(guī)劃能力財(cái)務(wù)日常管理能力規(guī)范化、制度化，財(cái)務(wù)效率提高系統(tǒng)的成本控制能力人力資源管理體系完善系統(tǒng)的財(cái)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)控制能力系統(tǒng)的成本分析能力關(guān)鍵崗位員工系統(tǒng)培養(yǎng)和職業(yè)生涯規(guī)劃能力系統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析和決策能力根據(jù)戰(zhàn)略要求,各階段每個(gè)業(yè)務(wù)線(xiàn)條的能力增長(zhǎng)路徑如下(續(xù))商業(yè)2007-2008年，放量快速增長(zhǎng)階段的重點(diǎn)措施如下重點(diǎn)措施注釋職能管理線(xiàn)條主要措施業(yè)務(wù)管理線(xiàn)條主要措施加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理能力，尤其是計(jì)劃管理和計(jì)劃執(zhí)行監(jiān)控管理加強(qiáng)部門(mén)建設(shè)，提升組織能力計(jì)劃管理和組織能力成為公司發(fā)展的短板，應(yīng)著手補(bǔ)足投資拿地能力提升：系統(tǒng)進(jìn)行土地信息收集和市場(chǎng)研究，并著手準(zhǔn)備郊區(qū)布局和城區(qū)新土地的獲取營(yíng)銷(xiāo)各部門(mén)核心資源和能力的共享、整合優(yōu)化成本招采和供應(yīng)計(jì)劃，加強(qiáng)資源庫(kù)建設(shè)逐步推行工程質(zhì)量和安全標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步土地資源的獲取應(yīng)提前考慮內(nèi)部整合有益于經(jīng)驗(yàn)共享和交流工程和成本是保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)階段工作主要目標(biāo)保證回款額、結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入、利潤(rùn)、以及工程進(jìn)度按照既定節(jié)點(diǎn)按時(shí)完成在規(guī)?？焖贁U(kuò)張的同時(shí)保持現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求在倍數(shù)放量增長(zhǎng)的壓力下，保證目標(biāo)完成成為首要任務(wù)2007-2008年，放量快速增長(zhǎng)階段的重點(diǎn)措施如下重點(diǎn)措施2007－2008年，各業(yè)務(wù)線(xiàn)條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)工程管理品牌管理營(yíng)銷(xiāo)管理客戶(hù)服務(wù)物業(yè)管理市場(chǎng)研究和系統(tǒng)土地信息收集機(jī)制的建立介入城市運(yùn)營(yíng)和土地整理建立內(nèi)部知識(shí)積累平臺(tái)開(kāi)展精裝的專(zhuān)項(xiàng)研究建立通用景觀做法的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)建立景觀前期客戶(hù)需求調(diào)研體系逐步建立工程施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范逐步建立項(xiàng)目經(jīng)理培養(yǎng)機(jī)制品牌戰(zhàn)略規(guī)劃和核心理念明確品牌傳播計(jì)劃擬定建立客戶(hù)檔案統(tǒng)一管理辦法建立媒體資源庫(kù)建立內(nèi)部溝通機(jī)制全面推廣客戶(hù)服務(wù)熱線(xiàn)建立客戶(hù)報(bào)事的分類(lèi)處理體系建立物業(yè)參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)的機(jī)制建立分層次和分業(yè)態(tài)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)人力資源規(guī)劃能力提升幅度小大2007－2008年，各業(yè)務(wù)線(xiàn)條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件2007－2008年，各業(yè)務(wù)線(xiàn)條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件(續(xù)）商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本管理人力資源財(cái)務(wù)管理運(yùn)營(yíng)管理建立潛在駐商的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)逐步組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)線(xiàn)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍能力提升幅度小大加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本控制，完善景觀、裝飾等專(zhuān)業(yè)分包的企業(yè)定額加強(qiáng)短缺的專(zhuān)業(yè)分包資源庫(kù)的建設(shè)，完善資源庫(kù)動(dòng)態(tài)評(píng)估體系人力資源規(guī)劃（招聘、培訓(xùn)、需求、任用）提升本地融資能力加強(qiáng)稅務(wù)籌劃，尤其是土地增殖稅的應(yīng)對(duì)策略建立運(yùn)營(yíng)管理部，加強(qiáng)計(jì)劃、信息和執(zhí)行監(jiān)控管理2007－2008年，各業(yè)務(wù)線(xiàn)條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件2009-2010年，調(diào)整和能力提升階段的重點(diǎn)措施如下重點(diǎn)措施注釋職能管理線(xiàn)條主要措施業(yè)務(wù)管理線(xiàn)條主要措施有計(jì)劃的逐步引入人才，進(jìn)行組織調(diào)整和梯隊(duì)建設(shè)進(jìn)行品牌效果評(píng)估，突出品牌溢價(jià)和客戶(hù)以及相關(guān)利益者品牌宣導(dǎo)在穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上逐步調(diào)整團(tuán)隊(duì)和架構(gòu)組成逐步建立設(shè)計(jì)的研發(fā)隊(duì)伍，成立研發(fā)中心，以組織形式給予固化，形成組織能力在產(chǎn)品配置表、產(chǎn)品模塊、專(zhuān)項(xiàng)研究和業(yè)務(wù)流程等方面進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的制訂和推行成立客戶(hù)服務(wù)中心，加強(qiáng)客戶(hù)資源的管理、客戶(hù)服務(wù)體系建立和客戶(hù)研究建立相對(duì)完善的動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)庫(kù)和企業(yè)定額庫(kù)通過(guò)并購(gòu)、重組等多種方式運(yùn)作拿地重點(diǎn)提升投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、和客戶(hù)服務(wù)三項(xiàng)核心能力總結(jié)提煉業(yè)務(wù)模塊和標(biāo)準(zhǔn)，為授權(quán)和快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)階段工作主要目標(biāo)規(guī)模穩(wěn)定之后，重點(diǎn)進(jìn)行核心能力的提升，尤其是規(guī)劃設(shè)計(jì)和客戶(hù)服務(wù)等加強(qiáng)管理和業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制訂和推行戰(zhàn)略對(duì)于核心能力的要求應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)加強(qiáng)2009-2010年，調(diào)整和能力提升階段的重點(diǎn)措施如下重點(diǎn)措2009－2010年，各業(yè)務(wù)線(xiàn)條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)工程管理品牌管理營(yíng)銷(xiāo)管理客戶(hù)服務(wù)物業(yè)管理項(xiàng)目綜合評(píng)估體系建立成立研發(fā)小組建立不同產(chǎn)品線(xiàn)配置標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)要結(jié)合成本數(shù)據(jù)根據(jù)不同客群行為方式，進(jìn)行定制化設(shè)計(jì)的能力建立商業(yè)形態(tài)景觀資源庫(kù)完善協(xié)調(diào)機(jī)制，如景觀與建筑設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)等安全、質(zhì)量工程管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的全面推廣，組織對(duì)各項(xiàng)目工程進(jìn)行質(zhì)量的事中監(jiān)督和事后綜合評(píng)估品牌效果評(píng)估機(jī)制建立品牌承諾深入和品牌元素細(xì)化措施建立針對(duì)不同客群的銷(xiāo)售服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)成立客戶(hù)價(jià)值體系研究“虛擬團(tuán)隊(duì)”落實(shí)營(yíng)銷(xiāo)中的品牌推廣職責(zé)成立客戶(hù)服務(wù)中心建立統(tǒng)一的客戶(hù)信息管理平臺(tái)建立標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)體系建立分專(zhuān)業(yè)的技術(shù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)能力提升幅度小大2009－2010年，各業(yè)務(wù)線(xiàn)條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件2009－2010年，各業(yè)務(wù)線(xiàn)條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件(續(xù)）商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本管理人力資源財(cái)務(wù)管理運(yùn)營(yíng)管理建立商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系建立招商環(huán)節(jié)管理體系能力提升幅度小大嘗試建立區(qū)域和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如嘗試和行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)如萬(wàn)科、中海等建立供應(yīng)商聯(lián)合評(píng)估和資源庫(kù)機(jī)制等完善精裝房的目標(biāo)成本和企業(yè)定額，嘗試建立商業(yè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本和企業(yè)定額人力資源體系完善（組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、薪酬體系的建立、績(jī)效管理體系的建立）重點(diǎn)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的功能完善，如財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制和分析等完善幾級(jí)計(jì)劃體系和會(huì)議體系，逐步加強(qiáng)目標(biāo)成本擬定功能2009－2010年，各業(yè)務(wù)線(xiàn)條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件2011-2012年，穩(wěn)定發(fā)展和市場(chǎng)領(lǐng)先階段的重點(diǎn)措施如下重點(diǎn)措施注釋職能管理線(xiàn)條主要措施業(yè)務(wù)管理線(xiàn)條主要措施融資方式多元化和加強(qiáng)資產(chǎn)處置和資本管理能力關(guān)注員工職業(yè)發(fā)展規(guī)劃和建立素質(zhì)測(cè)評(píng)體系繼續(xù)加強(qiáng)融資能力和人力資源管理設(shè)計(jì)的研發(fā)中心重點(diǎn)加強(qiáng)設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新、細(xì)節(jié)關(guān)注和專(zhuān)項(xiàng)研究創(chuàng)新通過(guò)人員配備等方式加強(qiáng)企業(yè)發(fā)展部的資本運(yùn)營(yíng)和投融資決策能力在客戶(hù)服務(wù)中心下面，成立客戶(hù)需求研究中心，主導(dǎo)客戶(hù)需求的深度研究研發(fā)中心關(guān)注如何保證領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)客戶(hù)需求研究中心作為需求的提出和檢驗(yàn)方，設(shè)計(jì)研發(fā)中心為執(zhí)行方階段工作主要目標(biāo)保持領(lǐng)先的市場(chǎng)份額和收入規(guī)模在核心能力方面保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)同時(shí)在業(yè)務(wù)各個(gè)線(xiàn)條保持整合均好保持市場(chǎng)份額和競(jìng)爭(zhēng)兩方面的市場(chǎng)領(lǐng)先2011-2012年，穩(wěn)定發(fā)展和市場(chǎng)領(lǐng)先階段的重點(diǎn)措施如下重2011－2012年，各業(yè)務(wù)線(xiàn)條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)工程管理品牌管理營(yíng)銷(xiāo)管理客戶(hù)服務(wù)物業(yè)管理培養(yǎng)資本和投融資人才，嘗試深入的戰(zhàn)略合作和聯(lián)合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制的能力產(chǎn)品理念創(chuàng)新能力開(kāi)展景觀專(zhuān)項(xiàng)研究開(kāi)展不同客群對(duì)景觀價(jià)值感知體系研究嘗試進(jìn)行項(xiàng)目管理外包模式等方式推行項(xiàng)目管理模式的創(chuàng)新品牌戰(zhàn)略、核心價(jià)值理念和推廣計(jì)劃的重新思考客戶(hù)價(jià)值挖掘與全價(jià)值鏈環(huán)節(jié)營(yíng)銷(xiāo)：－不同客群換房周期中置業(yè)需求的挖掘－全程營(yíng)銷(xiāo)資源的挖掘與傳播－相關(guān)利益者營(yíng)銷(xiāo)在客戶(hù)服務(wù)中心的基礎(chǔ)上成立客戶(hù)需求研究中心成立客戶(hù)服務(wù)中心的品質(zhì)部，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分工建立起有聲譽(yù)的社區(qū)文化品牌能力提升幅度小大2011－2012年，各業(yè)務(wù)線(xiàn)條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件2011－2012年，各業(yè)務(wù)線(xiàn)條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件(續(xù)）商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本管理人力資源財(cái)務(wù)管理運(yùn)營(yíng)管理建立經(jīng)營(yíng)戶(hù)價(jià)值評(píng)估、管理體系能力提升幅度小大建立成本投入產(chǎn)出分析體系，嘗試進(jìn)行投入和收入、客戶(hù)滿(mǎn)意度方面的敏感度分析引入關(guān)鍵崗位員工素質(zhì)測(cè)評(píng)體系，根據(jù)員工特點(diǎn)、“定向”培養(yǎng)在投資和融資方面，提升能力和加強(qiáng)人員配置，為集團(tuán)和公司提供決策依據(jù)在合作項(xiàng)目方面，公司注冊(cè)、股權(quán)分配和相關(guān)決策方面在集團(tuán)指導(dǎo)下能夠進(jìn)行相關(guān)的合理處置完善利潤(rùn)統(tǒng)籌規(guī)劃?rùn)C(jī)制，從動(dòng)態(tài)控制角度進(jìn)行目標(biāo)管理2011－2012年，各業(yè)務(wù)線(xiàn)條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件三、項(xiàng)目管理模式演變分析。按照發(fā)展階段不同，地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理模式主要可以分為四類(lèi)單項(xiàng)目制組織結(jié)構(gòu)多項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)區(qū)域中心制跨區(qū)域組織結(jié)構(gòu)事業(yè)部制多項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)案例：重慶龍湖案例：萬(wàn)科集團(tuán)案例：萬(wàn)通實(shí)業(yè)初始發(fā)展階段高級(jí)發(fā)展階段三、項(xiàng)目管理模式演變分析。按照發(fā)展階段不同，地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管在選擇上述四種組織模式的過(guò)程中，必須解決下面三個(gè)方面的問(wèn)題：第一，項(xiàng)目公司定位問(wèn)題示意項(xiàng)目公司（部）的五種定位對(duì)應(yīng)不同的經(jīng)濟(jì)考核責(zé)任，同時(shí)也代表了五種不同的項(xiàng)目公司與總部的權(quán)限劃分工程部外派工程施工管理工程施工管理＋賣(mài)場(chǎng)管理項(xiàng)目前期＋工程施工管理＋銷(xiāo)售管理拿地＋前期＋策劃＋施工＋銷(xiāo)售費(fèi)用包干費(fèi)用包干＋工程成本費(fèi)用包干＋工程成本＋銷(xiāo)售收入費(fèi)用包干＋工程成本＋銷(xiāo)售利潤(rùn)費(fèi)用包干＋項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目公司（部）的定位經(jīng)濟(jì)考核責(zé)任在選擇上述四種組織模式的過(guò)程中，必須解決下面三個(gè)方面的問(wèn)題：第二，公司總部的定位問(wèn)題公司總部管理定位示意戰(zhàn)略管理中心投資管理中心經(jīng)營(yíng)管理中心人力管理中心財(cái)務(wù)管理中心信息管理中心第二，公司總部的定位問(wèn)題公司總部管理定位示意戰(zhàn)略管理中心投資第三，各級(jí)定位的授權(quán)問(wèn)題公司戰(zhàn)略現(xiàn)有組織對(duì)戰(zhàn)略的適應(yīng)性管控模式責(zé)任中心確定部門(mén)職責(zé)關(guān)鍵權(quán)限的劃分崗位劃分流程績(jī)效考核組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)權(quán)限劃分的原則影響授權(quán)的三方面因素：1、職業(yè)經(jīng)理人體系：項(xiàng)目公司/部負(fù)責(zé)人或開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的職業(yè)能力水平；2、管理標(biāo)準(zhǔn)體系：對(duì)項(xiàng)目和各板塊業(yè)務(wù)過(guò)程的管理標(biāo)準(zhǔn)和授權(quán)尺度；3、經(jīng)營(yíng)管理報(bào)表體系：對(duì)項(xiàng)目和各板塊業(yè)務(wù)過(guò)程信息的實(shí)時(shí)掌握；第三，各級(jí)定位的授權(quán)問(wèn)題公司現(xiàn)有組織對(duì)戰(zhàn)略的適應(yīng)性管控模式責(zé)中長(zhǎng)期成都置地項(xiàng)目管理模式演變的初步設(shè)想特點(diǎn)分析：項(xiàng)目部包含設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)和成本四方面人員，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)于四方面人員有行政管理權(quán)和較多比例的考核權(quán)，通常為60％左右；公司層面設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)和成本四個(gè)線(xiàn)條，對(duì)于項(xiàng)目各線(xiàn)條人員有業(yè)務(wù)管理權(quán)和相對(duì)較少比例的考核權(quán)，通常為40％左右；項(xiàng)目經(jīng)理作為該項(xiàng)目的第一負(fù)責(zé)和協(xié)調(diào)人，對(duì)于項(xiàng)目計(jì)劃、資源協(xié)調(diào)有決定權(quán)，并通過(guò)公司層面由總經(jīng)理召開(kāi)的PM會(huì)議來(lái)參與公司層面的資源調(diào)配。公司各業(yè)務(wù)和職能線(xiàn)條項(xiàng)目部各業(yè)務(wù)和職能線(xiàn)條，增加運(yùn)營(yíng)管理線(xiàn)條項(xiàng)目部包含設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)和成本四方面人員，實(shí)行雙重管理中長(zhǎng)期成都置地項(xiàng)目管理模式演變的初步設(shè)想特點(diǎn)分析：公司各業(yè)務(wù)具體的管理模式圖和職能線(xiàn)條分工如下總經(jīng)理線(xiàn)條負(fù)責(zé)人線(xiàn)條負(fù)責(zé)人線(xiàn)條負(fù)責(zé)人線(xiàn)條負(fù)責(zé)人設(shè)計(jì)線(xiàn)條合約/成本線(xiàn)條工程線(xiàn)條營(yíng)銷(xiāo)線(xiàn)條項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理項(xiàng)目采購(gòu)經(jīng)理項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理項(xiàng)目部模式PM會(huì)議行政管理權(quán)業(yè)務(wù)管理權(quán)業(yè)務(wù)管理權(quán)業(yè)務(wù)管理權(quán)業(yè)務(wù)管理權(quán)運(yùn)營(yíng)管理線(xiàn)條公司運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)具體的管理模式圖和職能線(xiàn)條分工如下總經(jīng)理線(xiàn)條負(fù)責(zé)人線(xiàn)條負(fù)但是，這樣的項(xiàng)目管理模式演變需要一定的邊界條件單項(xiàng)目管理多項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理模式的演變系統(tǒng)、協(xié)同的文化團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)和專(zhuān)業(yè)能力運(yùn)營(yíng)管理體系合理的授權(quán)體系業(yè)務(wù)和管理標(biāo)準(zhǔn)邊界條件但是，這樣的項(xiàng)目管理模式演變需要一定的邊界條件單項(xiàng)目多項(xiàng)目項(xiàng)這樣的邊界條件對(duì)于成都置地提出了相應(yīng)要求系統(tǒng)、協(xié)同的文化團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)和專(zhuān)業(yè)能力運(yùn)營(yíng)管理體系合理的授權(quán)體系業(yè)務(wù)和管理標(biāo)準(zhǔn)文化的再造和核心價(jià)值觀的融合變的非常重要，團(tuán)隊(duì)意識(shí)和系統(tǒng)的目標(biāo)導(dǎo)向應(yīng)深入人心團(tuán)隊(duì)的成長(zhǎng)需要一定的時(shí)間，尤其是關(guān)鍵崗位如項(xiàng)目總經(jīng)理、運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)人、各專(zhuān)業(yè)線(xiàn)條的負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目部的專(zhuān)業(yè)經(jīng)理等公司層面的運(yùn)營(yíng)管理體系，尤其是信息收集體系、計(jì)劃管理體系、運(yùn)營(yíng)監(jiān)督體系、項(xiàng)目后評(píng)估體系等對(duì)于運(yùn)營(yíng)管理線(xiàn)條、項(xiàng)目總經(jīng)理和各專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人給予一定授權(quán)，在計(jì)劃管理和運(yùn)營(yíng)監(jiān)督的體系下合理運(yùn)行授權(quán)的依據(jù)是管理的標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，要求成都置地有相對(duì)完善的制度和流程體系，應(yīng)考慮在中期（2009年）左右重點(diǎn)加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制訂和推廣這樣的邊界條件對(duì)于成都置地提出了相應(yīng)要求系統(tǒng)、協(xié)同的文化團(tuán)隊(duì)目錄成都置地公司層面戰(zhàn)略要求關(guān)鍵專(zhuān)業(yè)和職能線(xiàn)條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄成都置地公司層面戰(zhàn)略要求各線(xiàn)條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃邏輯導(dǎo)圖公司層面戰(zhàn)略措施業(yè)務(wù)線(xiàn)條機(jī)制職能線(xiàn)條機(jī)制業(yè)務(wù)線(xiàn)條措施職能線(xiàn)條措施職能線(xiàn)條資源和能力現(xiàn)狀業(yè)務(wù)線(xiàn)條資源和能力現(xiàn)狀各線(xiàn)條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃邏輯導(dǎo)圖公司層面戰(zhàn)略措施業(yè)務(wù)線(xiàn)條機(jī)制職能線(xiàn)關(guān)鍵專(zhuān)業(yè)和職能線(xiàn)條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施計(jì)劃投資決策實(shí)施計(jì)劃品牌管理實(shí)施計(jì)劃設(shè)計(jì)管理實(shí)施計(jì)劃景觀管理實(shí)施計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)管理實(shí)施計(jì)劃商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃客戶(hù)服務(wù)實(shí)施計(jì)劃工程管理實(shí)施計(jì)劃成本管理實(shí)施計(jì)劃物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃財(cái)務(wù)管理實(shí)施計(jì)劃人力資源管理實(shí)施計(jì)劃關(guān)鍵專(zhuān)業(yè)和職能線(xiàn)條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施計(jì)劃成都置地現(xiàn)有項(xiàng)目管理存在的主要問(wèn)題表現(xiàn)如下效率損失在部門(mén)之間的接口處，沒(méi)有形成協(xié)同效應(yīng)多條并行工作，應(yīng)做到無(wú)縫連接，提升效率和改善效果計(jì)劃管理缺乏“計(jì)劃”性：部門(mén)之間缺乏協(xié)同，彼此計(jì)劃不兼容或者接口困難，往往接口處存在很多問(wèn)題，各自為政，比如項(xiàng)目計(jì)劃和材料供應(yīng)計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、開(kāi)發(fā)計(jì)劃以及客戶(hù)等方面。而地產(chǎn)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)應(yīng)該是系統(tǒng)整合的過(guò)程，需要多個(gè)部門(mén)的配合和綜合計(jì)劃的完整以及科學(xué)；20％項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)，80％核心高管協(xié)調(diào)：項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)了少部分協(xié)調(diào)的職責(zé)，但是更多的情況下，核心高管成為了企業(yè)多項(xiàng)目管理的綜合計(jì)劃員和協(xié)調(diào)者，高管的精力和關(guān)注度成為計(jì)劃執(zhí)行的瓶頸；信息溝通存在障礙：部門(mén)之間的信息溝通渠道非正式化，多依賴(lài)會(huì)議信息的交流，而缺乏系統(tǒng)的公司層面的信息的整體收集、傳達(dá)和計(jì)劃方面的系統(tǒng)考慮；沒(méi)有組織保障：由于缺乏計(jì)劃和協(xié)調(diào)監(jiān)督的部門(mén)、崗位和相關(guān)人員，計(jì)劃較粗放，而且缺乏監(jiān)督控制環(huán)節(jié)，難免有遺漏和缺失。現(xiàn)行多項(xiàng)目管理機(jī)制問(wèn)題示意現(xiàn)狀理想狀況成都置地現(xiàn)有項(xiàng)目管理存在的主要問(wèn)題表現(xiàn)如下效率損失在部門(mén)之間戰(zhàn)略規(guī)劃政策資本支出預(yù)算銷(xiāo)售收入預(yù)算損益表負(fù)債表預(yù)算經(jīng)營(yíng)成本預(yù)算制訂匯總審核推行費(fèi)用預(yù)算現(xiàn)金流量預(yù)算目標(biāo)分解編制預(yù)算土地儲(chǔ)備計(jì)劃人力資源計(jì)劃采購(gòu)計(jì)劃固定資產(chǎn)購(gòu)置經(jīng)營(yíng)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益成長(zhǎng)規(guī)模投資計(jì)劃銷(xiāo)售計(jì)劃品牌計(jì)劃戰(zhàn)略規(guī)劃財(cái)務(wù)模擬行業(yè)市場(chǎng)對(duì)手戰(zhàn)略目標(biāo)制定外部環(huán)境假設(shè)供應(yīng)商客戶(hù)公司整體戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單位戰(zhàn)略工程計(jì)劃融資計(jì)劃產(chǎn)業(yè)布局市場(chǎng)份額投資回報(bào)人力資源信息支持經(jīng)營(yíng)計(jì)劃財(cái)務(wù)預(yù)算設(shè)計(jì)計(jì)劃問(wèn)題的根源是缺失公司層面的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制戰(zhàn)略規(guī)劃資本支出預(yù)算銷(xiāo)售收入預(yù)算損益表負(fù)債表預(yù)算經(jīng)營(yíng)成本預(yù)算運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制的目的在于整合公司資源統(tǒng)一規(guī)劃和公司發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源公司發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)資源人力資源土地資源高管資源運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制利潤(rùn)和、收入、成本目標(biāo)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和計(jì)劃實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)路徑中的支持和協(xié)調(diào)為下一步的反饋和改進(jìn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制的目的在于整合公司資源統(tǒng)一規(guī)劃和公司發(fā)展目標(biāo)的實(shí)從理論上來(lái)講，完善的運(yùn)營(yíng)管理體制可以分解為幾部分計(jì)劃管理控制協(xié)調(diào)資源考核以及對(duì)于未來(lái)工作的反饋計(jì)劃管理是企業(yè)的龍頭，決定了企業(yè)一定時(shí)間內(nèi)的工作內(nèi)容和目標(biāo)在過(guò)程中需要對(duì)于各分項(xiàng)目進(jìn)行控制并為此提供必要的資源協(xié)調(diào)在計(jì)劃目標(biāo)達(dá)成后，需要通過(guò)考核對(duì)工作進(jìn)行后評(píng)估，并在未來(lái)工作中嘗試改善有效的和符合標(biāo)準(zhǔn)的信息管理是以上內(nèi)容達(dá)成的必要條件信息管理從理論上來(lái)講，完善的運(yùn)營(yíng)管理體制可以分解為幾部分計(jì)劃管理控制在此，初步建議考慮三種可選的方式進(jìn)行逐步調(diào)整，我們建議首選第一種方案成立運(yùn)營(yíng)管理部，負(fù)責(zé)計(jì)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)控和考核，負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)流程和制度的梳理優(yōu)化優(yōu)點(diǎn)：責(zé)任明晰，有專(zhuān)門(mén)的部門(mén)來(lái)抓具體工作，設(shè)置專(zhuān)職崗位有利于專(zhuān)業(yè)化分工缺點(diǎn)：對(duì)于部門(mén)經(jīng)理和計(jì)劃崗位的要求很高，人員來(lái)源需要考慮，部門(mén)定位、文化適應(yīng)和工作方式需要明確1在工程管理部?jī)?nèi)設(shè)計(jì)劃管理崗位，或者某個(gè)項(xiàng)目部試點(diǎn)，培育計(jì)劃和協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)，在未來(lái)考慮逐步形成專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)部門(mén)和團(tuán)隊(duì)優(yōu)點(diǎn)：解決人手不足和能力逐步培育的問(wèn)題，工程部整合各項(xiàng)目計(jì)劃，綜合協(xié)調(diào)部門(mén)之間的計(jì)劃缺點(diǎn)：專(zhuān)業(yè)性需要培育，職責(zé)劃分需要更加清晰，對(duì)于關(guān)鍵崗位和人員的能力要求很高，同時(shí)相關(guān)信息不齊備2由高管團(tuán)隊(duì)掛帥，各負(fù)責(zé)1－2個(gè)項(xiàng)目的綜合計(jì)劃和協(xié)調(diào)優(yōu)點(diǎn)：共享現(xiàn)有的組織架構(gòu)和管理團(tuán)隊(duì)，不改變組織，但是形成計(jì)劃和協(xié)調(diào)的機(jī)制缺點(diǎn)：現(xiàn)有人手不足，分管部門(mén)較多，高管團(tuán)隊(duì)精力存在問(wèn)題；同時(shí)公司層面綜合計(jì)劃和協(xié)調(diào)仍然缺失；并非組織的常設(shè)形態(tài)，可以作為臨時(shí)性過(guò)渡行為3在此，初步建議考慮三種可選的方式進(jìn)行逐步調(diào)整，我們建議首選第建議近期應(yīng)考慮成立運(yùn)營(yíng)管理部戰(zhàn)略規(guī)劃編制和組織根據(jù)集團(tuán)公司發(fā)展要求，組織確定公司使命和愿景；根據(jù)集團(tuán)公司的愿景和使命并結(jié)合公司的實(shí)力，組織并制定公司的中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略；根據(jù)公司的中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，組織編制公司業(yè)務(wù)三年戰(zhàn)略規(guī)劃并組織實(shí)施；根據(jù)公司每年的實(shí)際發(fā)展和營(yíng)運(yùn)執(zhí)行情況，每年組織三年戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施情況的檢討，并作出調(diào)整和修訂；年度工作計(jì)劃編制及分解根據(jù)集團(tuán)和公司的發(fā)展戰(zhàn)略，編制公司的年度工作目標(biāo)和計(jì)劃，并分解落實(shí)；督促、指導(dǎo)各部門(mén)年度工作計(jì)劃的制訂；審核各部門(mén)年度工作計(jì)劃；每年組織討論并確定部門(mén)的績(jī)效指標(biāo)及考核標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)進(jìn)行修訂；運(yùn)營(yíng)管理協(xié)調(diào)部門(mén)及有關(guān)項(xiàng)目的管理事項(xiàng)；督導(dǎo)、監(jiān)控和檢查公司年度工作目標(biāo)和計(jì)劃的執(zhí)行；根據(jù)每季的實(shí)際營(yíng)運(yùn)情況，每季組織年度工作計(jì)劃的檢討（提出季度報(bào)告），并作出調(diào)整和修訂；根據(jù)公司財(cái)年工作計(jì)劃指標(biāo)考核各部門(mén)各階段業(yè)績(jī)，并提交相應(yīng)報(bào)告；公司辦公會(huì)工作落實(shí)和檢查及協(xié)調(diào)；工作（項(xiàng)目）總結(jié)根據(jù)公司年度營(yíng)運(yùn)結(jié)果，組織并安排公司年度工作總結(jié)和專(zhuān)項(xiàng)總結(jié)；督促并指導(dǎo)部門(mén)年度工作總結(jié)；組織公司和部門(mén)展開(kāi)季度工作小結(jié)；督促并指導(dǎo)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總結(jié)；流程與制度管理關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程和制度的組織編寫(xiě)和任務(wù)指派公司層面業(yè)務(wù)流程和制度的管理部門(mén)設(shè)置目的：在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，組織進(jìn)行公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和年度工作目標(biāo)的制定及分解工作，對(duì)公司的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行督導(dǎo)和監(jiān)控，確保整個(gè)公司的有效運(yùn)作以及各項(xiàng)任務(wù)和經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的達(dá)成

。建議近期應(yīng)考慮成立運(yùn)營(yíng)管理部戰(zhàn)略規(guī)劃編制和組織運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)設(shè)考慮加強(qiáng)三級(jí)計(jì)劃體系和四方面會(huì)議計(jì)劃體系一級(jí)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃由運(yùn)營(yíng)管理部完成，把握大的節(jié)點(diǎn)，公司運(yùn)營(yíng)管理部和項(xiàng)目總經(jīng)理合編由項(xiàng)目總經(jīng)理組織制訂設(shè)計(jì)計(jì)劃、工程計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃，由相應(yīng)部門(mén)和崗位完成會(huì)議體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)每周PM會(huì)項(xiàng)目周例會(huì)半年總結(jié)會(huì)審批項(xiàng)目目標(biāo)成本：目標(biāo)成本由運(yùn)營(yíng)管理部制訂、項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)審批，目標(biāo)成本的變動(dòng)和調(diào)整也需項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)審批，目標(biāo)成本受兩方面因素影響：一、市場(chǎng)因素；二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)（PM會(huì)）的召集人為運(yùn)營(yíng)管理部拿項(xiàng)目時(shí)成本值、方案時(shí)成本值、施工圖時(shí)成本值、決算時(shí)成本值，上述四個(gè)值由運(yùn)營(yíng)管理部給出成本管理的難點(diǎn)：對(duì)成本值的修正（市場(chǎng)行情值、標(biāo)準(zhǔn)配置）銷(xiāo)售利潤(rùn)率和內(nèi)部回報(bào)率背后就是計(jì)劃、成本等所有內(nèi)容，這時(shí)項(xiàng)目總經(jīng)理的責(zé)任非常重要，項(xiàng)目的每個(gè)時(shí)點(diǎn)必須給出實(shí)際成本目標(biāo)和成本目標(biāo)之間的差值考慮加強(qiáng)三級(jí)計(jì)劃體系和四方面會(huì)議計(jì)劃體系一級(jí)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃管理責(zé)任體系包括如下內(nèi)容計(jì)劃類(lèi)別計(jì)劃名稱(chēng)下級(jí)計(jì)劃名稱(chēng)編制審核決策監(jiān)督／反饋公司級(jí)計(jì)劃公司戰(zhàn)略計(jì)劃公司年度計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)/經(jīng)理總經(jīng)理辦公會(huì)總經(jīng)理辦公會(huì)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理部公司年度計(jì)劃部門(mén)年度計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理部公司專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃公司季度重點(diǎn)工作公司季度重點(diǎn)工作公司月度重點(diǎn)工作運(yùn)營(yíng)管理部部門(mén)年度計(jì)劃部門(mén)季度計(jì)劃各部門(mén)運(yùn)營(yíng)管理部運(yùn)營(yíng)管理部部門(mén)季度計(jì)劃部門(mén)月度計(jì)劃各部門(mén)項(xiàng)目級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃－經(jīng)營(yíng)管理部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)/經(jīng)理總經(jīng)理辦公會(huì)項(xiàng)目總體實(shí)施計(jì)劃－項(xiàng)目部經(jīng)理運(yùn)營(yíng)管理部公司運(yùn)營(yíng)會(huì)運(yùn)營(yíng)管理部項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)計(jì)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目經(jīng)理／運(yùn)營(yíng)管理部項(xiàng)目經(jīng)理／運(yùn)營(yíng)管理部項(xiàng)目資金計(jì)劃－財(cái)務(wù)部項(xiàng)目人力資源計(jì)劃－總辦項(xiàng)目工程計(jì)劃施工進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目部項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃－成本部項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃－營(yíng)銷(xiāo)部項(xiàng)目目標(biāo)成本管理指導(dǎo)書(shū)－運(yùn)營(yíng)管理部初步思路，不代表最終結(jié)論計(jì)劃管理責(zé)任體系包括如下內(nèi)容計(jì)劃類(lèi)別計(jì)劃名稱(chēng)下級(jí)計(jì)劃名稱(chēng)編制運(yùn)營(yíng)管理方面的重要舉措如下運(yùn)營(yíng)管理戰(zhàn)略措施重點(diǎn)工作部門(mén)和關(guān)鍵崗位設(shè)置：成立運(yùn)營(yíng)管理部，考慮三個(gè)技術(shù)崗（計(jì)劃管理崗，負(fù)責(zé)大的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)管理；經(jīng)濟(jì)分析崗，負(fù)責(zé)進(jìn)行偏差分析和執(zhí)行控制；目標(biāo)成本崗，負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本的下達(dá)）和一個(gè)管理崗（項(xiàng)目管理崗，分別負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)每個(gè)項(xiàng)目的計(jì)劃編制和進(jìn)度協(xié)調(diào)）建立項(xiàng)目計(jì)劃協(xié)調(diào)和決策機(jī)制：建立計(jì)劃體系，一級(jí)計(jì)劃約為10多個(gè)節(jié)點(diǎn)，由運(yùn)營(yíng)管理部擬定，二級(jí)計(jì)劃由項(xiàng)目經(jīng)理擬定，三級(jí)計(jì)劃由各部門(mén)經(jīng)理擬定，運(yùn)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)抓一級(jí)計(jì)劃，同時(shí)管理二級(jí)計(jì)劃，各部門(mén)管理二級(jí)和三級(jí)計(jì)劃建立運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系：計(jì)劃決策PM會(huì)議：對(duì)于進(jìn)度、成本和利潤(rùn)目標(biāo)等進(jìn)行決策，不定期召開(kāi)；每周項(xiàng)目計(jì)劃協(xié)調(diào)會(huì)議，由運(yùn)營(yíng)管理部組織召開(kāi)逐步賦予項(xiàng)目經(jīng)理一定的計(jì)劃管理職能項(xiàng)目利潤(rùn)統(tǒng)籌規(guī)劃?rùn)C(jī)制：對(duì)于項(xiàng)目利潤(rùn)的目標(biāo)變化進(jìn)行管理成本預(yù)警管理：項(xiàng)目的目標(biāo)成本由運(yùn)營(yíng)管理部提供，成本部提供動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)，逐步建立成本預(yù)警措施實(shí)施建議：前四項(xiàng)可以考慮近期實(shí)施，后兩項(xiàng)考慮能力和人員成熟后中期逐步實(shí)施運(yùn)營(yíng)管理方面的重要舉措如下運(yùn)營(yíng)管理戰(zhàn)略措施重點(diǎn)部門(mén)和關(guān)鍵崗位需要指出的是，成立專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)崗位或者部門(mén)，對(duì)于相關(guān)人員的要求較高，而且并非就可以解決所有問(wèn)題成立專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)崗位或者部門(mén)的相關(guān)要求：具備全環(huán)節(jié)的運(yùn)營(yíng)管理的能力和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，團(tuán)隊(duì)需要一定的互補(bǔ)性，通才和專(zhuān)才結(jié)合部門(mén)或者崗位定位清晰，職責(zé)明確，授權(quán)充分核心高管對(duì)于運(yùn)營(yíng)部門(mén)或者崗位的關(guān)注度和信任核心人員的管理技巧、溝通技巧以及協(xié)調(diào)能力，能夠促成結(jié)果而非轉(zhuǎn)移或者弱化矛盾，需要深刻理解華潤(rùn)的企業(yè)文化和價(jià)值觀，具備相當(dāng)?shù)墓芾斫?jīng)驗(yàn)和較高的情商秉承低調(diào)做人、把事情推動(dòng)達(dá)成結(jié)果和為各部門(mén)服務(wù)的原則，逐步完善自身的能力前期先從計(jì)劃和信息共享入手，逐步完善機(jī)制，達(dá)到各部門(mén)信任和推動(dòng)工作的目的可能面臨的困難或者風(fēng)險(xiǎn)：部門(mén)定位不清晰，工作流轉(zhuǎn)過(guò)程和職責(zé)不能得到有效確認(rèn)，工作開(kāi)展困難人員能力和管理經(jīng)驗(yàn)、管理方法存在問(wèn)題，導(dǎo)致部門(mén)間矛盾變?yōu)楸静块T(mén)和其他部門(mén)間的沖突核心高管授權(quán)不足和支持不夠?qū)τ跇I(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)存在缺陷，外行管理內(nèi)行不能形成有效的溝通和協(xié)調(diào)機(jī)制，不能匯總有效信息，缺乏信息輸入的必要條件需要指出的是，成立專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)崗位或者部門(mén)，對(duì)于相關(guān)人員的要求關(guān)鍵專(zhuān)業(yè)和職能線(xiàn)條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施計(jì)劃投資決策實(shí)施計(jì)劃品牌管理實(shí)施計(jì)劃設(shè)計(jì)管理實(shí)施計(jì)劃景觀管理實(shí)施計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)管理實(shí)施計(jì)劃商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃客戶(hù)服務(wù)實(shí)施計(jì)劃工程管理實(shí)施計(jì)劃成本管理實(shí)施計(jì)劃物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃財(cái)務(wù)管理實(shí)施計(jì)劃人力資源管理實(shí)施計(jì)劃關(guān)鍵專(zhuān)業(yè)和職能線(xiàn)條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施計(jì)劃投資決策是公司最重要的決策，即影響到公司戰(zhàn)略也影響到日后項(xiàng)目中各種細(xì)小的后續(xù)決策投資決策需要各方面的信息，需要各個(gè)部門(mén)的配合與支持，以及某一轉(zhuǎn)專(zhuān)業(yè)部門(mén)的統(tǒng)籌投資決策絕不僅僅考慮某個(gè)項(xiàng)目、甚至部門(mén)內(nèi)部，而是需要平衡整個(gè)公司資源分配投資決策面臨很大的不確定性，其結(jié)果將需要較長(zhǎng)時(shí)間才能顯現(xiàn)，所以需要專(zhuān)業(yè)部門(mén)管理投資決策投資決策會(huì)影響到公司的大量人力資源、財(cái)務(wù)資源等資源的分配，而投資決策所做出的決定會(huì)在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)影響公司的經(jīng)營(yíng)12投資決策的重要性直接導(dǎo)致其決策過(guò)程需要更加合理，所以需要逐步建立科學(xué)合理的決策方式345投資決策是公司最重要的決策，即影響到公司戰(zhàn)略也影響到日后項(xiàng)目投資決策能力取決于對(duì)信息、項(xiàng)目定位和投資分析三方面能力的培養(yǎng)關(guān)鍵要素關(guān)鍵措施投資決策能力關(guān)注政府有關(guān)城市規(guī)劃和地區(qū)改造的方案和計(jì)劃從土地儲(chǔ)備公司獲取有價(jià)值的土地信息對(duì)一些交通、公共建設(shè)等方面規(guī)劃和建設(shè)可能引發(fā)土地升值進(jìn)行關(guān)注信息項(xiàng)目定位投資分析對(duì)目標(biāo)土地周邊地區(qū)進(jìn)行環(huán)境調(diào)研分析，估算土地價(jià)值和可能的住房需求通過(guò)土地現(xiàn)在價(jià)值和預(yù)估升值潛力，測(cè)算市場(chǎng)價(jià)值結(jié)合市場(chǎng)需求狀況確定目標(biāo)客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的定位收集相關(guān)成本和市場(chǎng)價(jià)格信息確定投資分析模型，按照預(yù)估的各種開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行投資分析對(duì)投資分析結(jié)果進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)售評(píng)價(jià)投資決策能力取決于對(duì)信息、項(xiàng)目定位和投資分析三方面能力的培養(yǎng)同時(shí)，逐步介入城市運(yùn)營(yíng)和土地整理，作為戰(zhàn)略布局和拿地方式的有力支撐資源整合資金實(shí)力融資能力相關(guān)資質(zhì)土地整理由政府壟斷轉(zhuǎn)向企業(yè)運(yùn)作。相關(guān)政策逐步完善。市場(chǎng)越來(lái)越透明。融資方式從單一走向多元。所需條件未來(lái)趨勢(shì)資源整合能力逐漸弱化。充分利用各種資源。越來(lái)越需要更強(qiáng)的資金實(shí)力。大量投入資金需要自籌。市場(chǎng)和政府助推一級(jí)開(kāi)發(fā)融資。銀行貸款仍舊是主要形式。積極引入戰(zhàn)略合作者。需要有運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。資質(zhì)成為逐漸上升的壁壘。同時(shí)，逐步介入城市運(yùn)營(yíng)和土地整理，作為戰(zhàn)略布局和拿地方式的有并在長(zhǎng)期關(guān)注企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)，從投融資和資產(chǎn)管理的角度來(lái)考慮投資決策行為公司資產(chǎn)組合的調(diào)整運(yùn)用多種金融工具調(diào)整和優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)公司資金安排及債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整運(yùn)用并購(gòu)和資產(chǎn)重組的多種投資手段進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（或資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)）資本運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略的選擇并在長(zhǎng)期關(guān)注企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)，從投融資和資產(chǎn)管理的角度來(lái)考慮投綜上所述，根據(jù)戰(zhàn)略的要求，投資及企業(yè)發(fā)展工作分為部門(mén)建設(shè)和能力提升、城市運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)三個(gè)階段部門(mén)建設(shè)和體系完善城市運(yùn)營(yíng)資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略要求加強(qiáng)土地信息收集和成都市場(chǎng)規(guī)劃、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)策略研究，完善部門(mén)建設(shè)逐步介入城市運(yùn)營(yíng)和規(guī)劃、配套，考慮介入一級(jí)土地市場(chǎng)，合理整合集團(tuán)內(nèi)部和外部資源通過(guò)多種方式進(jìn)行土地的獲取，包括并購(gòu)重組等，從前端資本運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看待投資行為短期（2007～2008年）中期（2009～2010年）長(zhǎng)期（2011～2012年）綜上所述，根據(jù)戰(zhàn)略的要求，投資及企業(yè)發(fā)展工作分為部門(mén)建設(shè)和能短期：部門(mén)建設(shè)和體系完善短期：部門(mén)建設(shè)和體系完善階段基礎(chǔ)研究重點(diǎn)工作成都市場(chǎng)分析：地區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)、銷(xiāo)售價(jià)格、供求關(guān)系等分析，城區(qū)以現(xiàn)有熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹鳎紖^(qū)關(guān)注規(guī)劃條件土地信息分析：成都市場(chǎng)土地供應(yīng)情況按照區(qū)縣進(jìn)行歷年分析土地拍賣(mài)分析：大成都區(qū)域拍賣(mài)土地的基本信息、價(jià)格、報(bào)名條件、拍賣(mài)時(shí)間等規(guī)劃資料研究：大成都區(qū)域各區(qū)縣發(fā)展規(guī)劃條件和規(guī)劃方案圖競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究：對(duì)于萬(wàn)科、中海、藍(lán)光、龍湖等對(duì)手的土地儲(chǔ)備、參與招牌掛情況、拿地手段和現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形式、開(kāi)盤(pán)節(jié)奏以及競(jìng)爭(zhēng)策略等進(jìn)行定期分析土地信息收集：系統(tǒng)的對(duì)于未來(lái)幾年放量供應(yīng)的區(qū)域和重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域進(jìn)行持續(xù)跟蹤，形成內(nèi)部的土地信息庫(kù)，為投資決策拿地提供決策支持專(zhuān)項(xiàng)研究：在基礎(chǔ)研究體系的基礎(chǔ)上，逐步對(duì)于土地運(yùn)作、法律事務(wù)、稅務(wù)處理、成都市場(chǎng)政策、一級(jí)土地運(yùn)作等方面進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)研究人員的補(bǔ)充：對(duì)于現(xiàn)有部門(mén)內(nèi)部崗位和人員進(jìn)行規(guī)劃，補(bǔ)充投資分析、金融和財(cái)務(wù)、管理工程、統(tǒng)計(jì)等方面的人才項(xiàng)目評(píng)估體系建立：對(duì)于重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目和現(xiàn)有項(xiàng)目，逐步建立投資決策評(píng)估模型和評(píng)估體系，嘗試進(jìn)行敏感分析和不同方案的比較可研工作的深入：逐步建立科學(xué)合理的決策方式，利用投資決策評(píng)估模型和相關(guān)體系，合理利用外部資源，不斷細(xì)化可研精度內(nèi)部協(xié)作機(jī)制的梳理：投資決策環(huán)節(jié)需要各個(gè)部門(mén)的共同協(xié)助，需要理順主要負(fù)責(zé)部門(mén)和輔助支持部門(mén)的關(guān)系，完善職責(zé)和相關(guān)流程戰(zhàn)略布局和郊區(qū)土地決策：對(duì)于郊區(qū)進(jìn)行有效的戰(zhàn)略布局，并且在現(xiàn)有熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)搶占土地資源短期：部門(mén)建設(shè)和體系完善短期：部門(mén)建設(shè)和體系完善階段基礎(chǔ)重點(diǎn)在中長(zhǎng)期，應(yīng)逐步考慮介入城市運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)中期：城市運(yùn)營(yíng)階段重要工作重要工作市場(chǎng)預(yù)測(cè)：通過(guò)基礎(chǔ)信息的分析，加強(qiáng)系統(tǒng)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，能夠善于捕捉土地價(jià)值的洼地，為戰(zhàn)略布局提供決策依據(jù)介入城市運(yùn)營(yíng)，提升溝通層面：加強(qiáng)政府合作，介入城市區(qū)域發(fā)展及政策制定，梳理集團(tuán)資源，整合集團(tuán)內(nèi)部商業(yè)、寫(xiě)字樓和綜合體等方面的優(yōu)勢(shì)考慮介入土地整理：在資源和自身能力可控的因素下，考慮逐步介入一級(jí)土地市場(chǎng)，完成區(qū)域的整體規(guī)劃和配套設(shè)計(jì)，并整合內(nèi)外部的資源，爭(zhēng)取拿得較大幅度得土地投融資、資本管理、法律事務(wù)人才培育：在價(jià)值鏈的前端，投資、法律和融資人才越發(fā)重要，逐步的積累經(jīng)驗(yàn)和培養(yǎng)人才，為地產(chǎn)金融作準(zhǔn)備考慮收購(gòu)、兼并作為重要手段：整合集團(tuán)的能力，學(xué)習(xí)兼并重組的方式和經(jīng)驗(yàn)，采取多種方式進(jìn)行拿地，在未來(lái)的整合時(shí)代，考慮對(duì)于其他公司或者項(xiàng)目的整合，可以快速獲得土地和相關(guān)資源支持，但是應(yīng)該考慮整合之后文化融入的問(wèn)題，應(yīng)主要考慮土地獲取目的為主嘗試戰(zhàn)略合作和聯(lián)合開(kāi)發(fā)：嘗試和一些較大規(guī)模的企業(yè)或者土地供應(yīng)方進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，利用自身專(zhuān)業(yè)能力和資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)行規(guī)模和收益的變現(xiàn)逐步介入地產(chǎn)金融領(lǐng)域：結(jié)合置地的綜合考慮，在投資方式、基金合作、多種融資方式方面進(jìn)行考慮，比如持有部分考慮REITS，考慮和基金的多種合作等資產(chǎn)處置和資本管理：對(duì)于在資本平臺(tái)上進(jìn)行整合后的各項(xiàng)目和各種資源，進(jìn)行有效的資產(chǎn)處置，對(duì)于資本管理、法律事務(wù)、稅務(wù)處理、政策把控等提出了要求長(zhǎng)期：資本運(yùn)營(yíng)階段在中長(zhǎng)期，應(yīng)逐步考慮介入城市運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)中期：城市運(yùn)營(yíng)階段關(guān)鍵專(zhuān)業(yè)和職能線(xiàn)條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施計(jì)劃投資決策實(shí)施計(jì)劃品牌管理實(shí)施計(jì)劃設(shè)計(jì)管理實(shí)施計(jì)劃景觀管理實(shí)施計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)管理實(shí)施計(jì)劃商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃客戶(hù)服務(wù)實(shí)施計(jì)劃工程管理實(shí)施計(jì)劃成本管理實(shí)施計(jì)劃物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃財(cái)務(wù)管理實(shí)施計(jì)劃人力資源管理實(shí)施計(jì)劃關(guān)鍵專(zhuān)業(yè)和職能線(xiàn)條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施計(jì)劃故事形象聯(lián)想體驗(yàn)產(chǎn)品服務(wù)品牌元素品牌承諾相關(guān)的差異化的一致的顧客價(jià)值企業(yè)價(jià)值形成品牌承諾價(jià)值創(chuàng)造品牌簡(jiǎn)單而言，可以分為三個(gè)層面，通過(guò)品牌元素進(jìn)行解讀，進(jìn)而形成深入人心的品牌承諾，然后創(chuàng)造顧客價(jià)值和企業(yè)價(jià)值故事形象聯(lián)想體驗(yàn)產(chǎn)品服務(wù)品牌元素品牌承諾顧客價(jià)值企業(yè)價(jià)值形成品牌管理的具體職責(zé)內(nèi)容包括品牌規(guī)劃與監(jiān)控、品牌宣傳操作兩方面，這些職能應(yīng)以公司為主來(lái)統(tǒng)一承擔(dān)品牌管理品牌規(guī)劃與監(jiān)控職能品牌宣傳操作職能制定與審核品牌戰(zhàn)略制定與審核年度品牌宣傳計(jì)劃制定與審批年度品牌宣傳預(yù)算制定品牌宣傳規(guī)范品牌審計(jì)宣傳規(guī)范執(zhí)行情況檢查統(tǒng)一廣告服務(wù)平臺(tái)品牌分析制定品牌宣傳計(jì)劃品牌宣傳執(zhí)行管理品牌管理要由公司統(tǒng)一承擔(dān)：梳理品牌架構(gòu)統(tǒng)一品牌建設(shè)方向和思路統(tǒng)一品牌形象的樹(shù)立而各項(xiàng)目則配合公司進(jìn)行品牌宣傳示意品牌管理的具體職責(zé)內(nèi)容包括品牌規(guī)劃與監(jiān)控、品牌宣傳操作兩方面對(duì)于品牌管理分工及內(nèi)容進(jìn)行梳理，逐步健全品牌管理體系視覺(jué)規(guī)范項(xiàng)目命名規(guī)范品牌宣傳使用規(guī)范制定科學(xué)合理的VI手冊(cè)嚴(yán)格按VI手冊(cè)執(zhí)行內(nèi)容行政事務(wù)用品系統(tǒng)商業(yè)環(huán)境空間系統(tǒng)（售樓處、公司接待處）招牌指示系統(tǒng)服飾配件系統(tǒng)交通運(yùn)輸系統(tǒng)對(duì)外廣告?zhèn)鞑グ媸絃OGO及品牌口號(hào)項(xiàng)目品牌命名原則核心品牌制---前綴式，如華潤(rùn)●24城等制定科學(xué)合理的《品牌管理手冊(cè)》并嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)容企業(yè)廣告片、品牌海報(bào)品牌展板、導(dǎo)旗、圍板宣傳畫(huà)冊(cè)等所有有關(guān)企業(yè)宣傳品的制作、使用場(chǎng)合、內(nèi)容、色彩規(guī)范品牌傳播管理原則嚴(yán)格按照《品牌管理手冊(cè)》以及每年的品牌計(jì)劃執(zhí)行內(nèi)容項(xiàng)目品牌背書(shū)、項(xiàng)目傳播中品牌策略與個(gè)性體現(xiàn)不違背原則、執(zhí)行每年公司制定的品牌傳播計(jì)劃、根據(jù)項(xiàng)目需求的合作傳播、新城市進(jìn)入的推薦性傳播規(guī)范公司分工高管公司品牌小組各營(yíng)銷(xiāo)部（有具體負(fù)責(zé)品牌管理人員）對(duì)于品牌管理分工及內(nèi)容進(jìn)行梳理，逐步健全品牌管理體系視覺(jué)規(guī)范綜上所述，根據(jù)戰(zhàn)略的要求，品牌管理工作分為品牌體系梳理建立、品牌承諾深入細(xì)化、企業(yè)價(jià)值和客戶(hù)價(jià)值三個(gè)階段品牌體系梳理和建立品牌承諾深入和細(xì)化企業(yè)價(jià)值和客戶(hù)價(jià)值戰(zhàn)略要求整合公司品牌資源，完善品牌戰(zhàn)略規(guī)劃，梳理核心理念，建立品牌管理體系通過(guò)產(chǎn)品、推廣、策劃體現(xiàn)、服務(wù)、體驗(yàn)、聯(lián)想、形象和故事等，加強(qiáng)對(duì)于品牌承諾的深化品牌作為公司戰(zhàn)略對(duì)外延伸的重要部分，成為公司形象的重要支撐，為客戶(hù)和公司創(chuàng)造價(jià)值短期（2007～2008年）中期（2009～2010年）長(zhǎng)期（2011～2012年）綜上所述，根據(jù)戰(zhàn)略的要求，品牌管理工作分為品牌體系梳理建立、短期：品牌體系梳理和建立短期：品牌體系梳理和建立階段重點(diǎn)工作對(duì)接置地和公司戰(zhàn)略，提煉品牌核心理念：在前期品牌調(diào)研的基礎(chǔ)上，基于公司戰(zhàn)略要求完稱(chēng)品牌定位，梳理出品牌的核心價(jià)值、品牌個(gè)性和品牌口號(hào)繼續(xù)完成品牌戰(zhàn)略規(guī)劃：對(duì)接品牌調(diào)研公司，共同研討品牌建設(shè)的中遠(yuǎn)期目標(biāo)、使命和愿景，并對(duì)于品牌管理體系的建立提供建設(shè)計(jì)劃品牌管理架構(gòu)和權(quán)限劃分：品牌管理組織體系的完善，理順公司層面品牌管理和項(xiàng)目品牌執(zhí)行的關(guān)系，在各個(gè)客戶(hù)接觸點(diǎn)中，明確品牌管理相關(guān)的權(quán)限和職責(zé)的劃分品牌管理制度和流程的建立：用制度和流程的方式對(duì)于品牌管理進(jìn)行固化，并通過(guò)研討和互動(dòng)的形式使關(guān)鍵線(xiàn)條明確品牌傳播計(jì)劃擬定：在品牌公司配合下，進(jìn)行傳播主題的導(dǎo)入，確定媒介目標(biāo)、媒介選擇、分階段媒介推廣策略、媒介預(yù)算分配、公關(guān)活動(dòng)配合計(jì)劃等品牌整合推廣：基于公司品牌戰(zhàn)略規(guī)劃的品牌傳播，要在公眾中形成清晰的品牌價(jià)值內(nèi)部品牌營(yíng)銷(xiāo)：在進(jìn)行外部推廣的同時(shí)，兼顧內(nèi)部品牌營(yíng)銷(xiāo)。通過(guò)宣講、培訓(xùn)、辦公環(huán)境內(nèi)平面推廣等形式讓員工深刻理解企業(yè)品牌的理念，從觀念和行動(dòng)上達(dá)成共識(shí)品牌建設(shè)效果評(píng)估：根據(jù)傳播策略，嘗試開(kāi)展對(duì)于公司內(nèi)部和外部品牌的傳播效果進(jìn)行評(píng)估短期：品牌體系梳理和建立短期：品牌體系梳理和建立階段重點(diǎn)對(duì)接在中長(zhǎng)期，達(dá)到品牌承諾的深入細(xì)化以及企業(yè)價(jià)值客戶(hù)價(jià)值中期：品牌承諾深入和細(xì)化階段重要工作重要工作品牌元素細(xì)化：通過(guò)產(chǎn)品、推廣、策劃體現(xiàn)、服務(wù)、體驗(yàn)、聯(lián)想、形象和故事品牌元素，在成都置地品牌核心價(jià)值理念基礎(chǔ)上，不斷進(jìn)行細(xì)化完善這些客戶(hù)接觸的品牌元素品牌承諾深入：在品牌戰(zhàn)略指引下，不斷完善品牌推廣計(jì)劃，保證品牌承諾的一致性和相關(guān)性，保證在傳播層面內(nèi)部和外部客戶(hù)體驗(yàn)的承諾一致品牌建設(shè)效果評(píng)估：根據(jù)傳播策略，繼續(xù)對(duì)于公司內(nèi)部和外部品牌的傳播效果評(píng)估，重點(diǎn)在客戶(hù)認(rèn)知度、客戶(hù)口碑、客戶(hù)滿(mǎn)意度、客戶(hù)忠誠(chéng)度等方面加強(qiáng)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果提出相應(yīng)修改意見(jiàn)品牌價(jià)值提升：利用一體化的品牌策略和推廣計(jì)劃，完善的結(jié)合項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣，在立體層面對(duì)于企業(yè)核心價(jià)值進(jìn)行宣導(dǎo)，培育一批忠誠(chéng)的客戶(hù)，并且善于利用品牌為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值，同時(shí)也為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值品牌宣傳重點(diǎn)轉(zhuǎn)移：加強(qiáng)對(duì)于社會(huì)責(zé)任、地產(chǎn)形象的宣傳，品牌宣傳的對(duì)象也要從購(gòu)房者向相關(guān)利益者轉(zhuǎn)變品牌戰(zhàn)略和定位的重新思考：針對(duì)之前品牌整合和推廣的效果評(píng)估，對(duì)于品牌戰(zhàn)略、核心價(jià)值理念和推廣計(jì)劃進(jìn)行反思和調(diào)整長(zhǎng)期：企業(yè)價(jià)值和客戶(hù)價(jià)值階段在中長(zhǎng)期，達(dá)到品牌承諾的深入細(xì)化以及企業(yè)價(jià)值客戶(hù)價(jià)值中期：品關(guān)鍵專(zhuān)業(yè)和職能線(xiàn)條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施計(jì)劃投資決策實(shí)施計(jì)劃品牌管理實(shí)施計(jì)劃設(shè)計(jì)管理實(shí)施計(jì)劃景觀管理實(shí)施計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)管理實(shí)施計(jì)劃商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃客戶(hù)服務(wù)實(shí)施計(jì)劃工程管理實(shí)施計(jì)劃成本管理實(shí)施計(jì)劃物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃財(cái)務(wù)管理實(shí)施計(jì)劃人力資源管理實(shí)施計(jì)劃關(guān)鍵專(zhuān)業(yè)和職能線(xiàn)條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施計(jì)劃國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)的發(fā)展基本經(jīng)歷了三個(gè)階段，目前成都置地具備一定的方案優(yōu)化能力，同時(shí)在施工圖階段對(duì)設(shè)計(jì)院進(jìn)行管理第一階段第二階段第三階段管理設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品創(chuàng)新，設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新對(duì)接設(shè)計(jì)院和對(duì)內(nèi)的技術(shù)支持房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)發(fā)展的三個(gè)階段成都置地設(shè)計(jì)研發(fā)所處階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)的發(fā)展基本經(jīng)歷了三個(gè)階段，目前成都置地設(shè)計(jì)研發(fā)是成都置地重點(diǎn)突出的能力，為此前期定位要與前期設(shè)計(jì)充分互動(dòng)戰(zhàn)略對(duì)設(shè)計(jì)的要求－住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)的綜合設(shè)計(jì)能力－標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制能力－根據(jù)客群細(xì)分設(shè)計(jì)的能力前期定位前期設(shè)計(jì)前期定位要做到“四個(gè)基于”－基于對(duì)成都整體市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)的理解－基于對(duì)不同業(yè)態(tài)細(xì)分客群的系統(tǒng)研究－基于對(duì)不同產(chǎn)品模塊客戶(hù)價(jià)值感知研究－基于華潤(rùn)的產(chǎn)品能力－與前期定位一起確定定位報(bào)告的研究體系，提出深度要求－積極參與前期定位的過(guò)程，深刻理解市場(chǎng)與客戶(hù)的需求，并用建筑的語(yǔ)言表達(dá)出來(lái)－以市場(chǎng)為導(dǎo)向，梳理專(zhuān)業(yè)積累庫(kù)的模塊構(gòu)架指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供調(diào)研方向與深度要求設(shè)計(jì)研發(fā)是成都置地重點(diǎn)突出的能力，為此前期定位要與前期設(shè)計(jì)充同時(shí)，設(shè)計(jì)研發(fā)要形成系統(tǒng)地將市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的能力，并通過(guò)完備的研發(fā)體系保持設(shè)計(jì)的領(lǐng)先市場(chǎng)－對(duì)宏觀市場(chǎng)與成都區(qū)域市場(chǎng)的整體把握與趨勢(shì)判斷－對(duì)客群的強(qiáng)大數(shù)據(jù)庫(kù)積累與系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)分析－對(duì)不同物業(yè)類(lèi)型（住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓）客戶(hù)的專(zhuān)業(yè)化研究－對(duì)不同客群需求的理解，對(duì)不同客群價(jià)值感知體系的研究相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)體系－相對(duì)較完備的住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓產(chǎn)品線(xiàn)－住宅物業(yè)中不同產(chǎn)品線(xiàn)的配置標(biāo)準(zhǔn)－不同類(lèi)型商業(yè)、寫(xiě)字樓產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)創(chuàng)新體系－專(zhuān)項(xiàng)能力的創(chuàng)新－新技術(shù)、新工藝創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新、理念創(chuàng)新－將在具體點(diǎn)上的創(chuàng)新系統(tǒng)化，結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)的理念，形成在設(shè)計(jì)理念上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)的市場(chǎng)輸入條件科學(xué)化、系統(tǒng)化市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品的能力可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新能力同時(shí)，設(shè)計(jì)研發(fā)要形成系統(tǒng)地將市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的能力，并通過(guò)綜合地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)的特點(diǎn)與戰(zhàn)略的要求，成都置地設(shè)計(jì)研發(fā)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向是...通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化、創(chuàng)新能力設(shè)計(jì)出領(lǐng)先型高品質(zhì)產(chǎn)品具備將專(zhuān)項(xiàng)創(chuàng)新進(jìn)行系統(tǒng)化組織，形成理念層面創(chuàng)新的能力保證產(chǎn)品滿(mǎn)足不同客群的行為方式定制具備設(shè)計(jì)的成本控制意識(shí)，成為推動(dòng)成本優(yōu)化的重要業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)綜合地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)的特點(diǎn)與戰(zhàn)略的要求，成都置地設(shè)計(jì)研發(fā)的業(yè)根據(jù)戰(zhàn)略的要求，設(shè)計(jì)工作分成三階段發(fā)展，并明確各階段的目標(biāo)短期（2007～2008年）中期（2009～2010年）長(zhǎng)期（2011～2012年）效率提升階段標(biāo)準(zhǔn)化與研發(fā)能力加強(qiáng)階段規(guī)模化復(fù)制與理念創(chuàng)新階段重新審視內(nèi)部協(xié)作流程解決流程中制約效率的瓶頸在保障設(shè)計(jì)進(jìn)度與質(zhì)量的前提下，初步形成能力與人才的積累方式在積累過(guò)程中，逐步形成產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系加強(qiáng)研發(fā)能力，保障產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)可調(diào)，保持產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)活力形成持續(xù)創(chuàng)新能力的組織保障通過(guò)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的完善，具備規(guī)?；瘡?fù)制能力從產(chǎn)品的局部創(chuàng)新過(guò)渡到設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新以理解客戶(hù)價(jià)值體系為原點(diǎn)，設(shè)計(jì)出系統(tǒng)滿(mǎn)足客戶(hù)需求的產(chǎn)品根據(jù)戰(zhàn)略的要求，設(shè)計(jì)工作分成三階段發(fā)展，并明確各階段的目標(biāo)短重要工作短期（2007～2008）：效率提升階段，在滿(mǎn)足現(xiàn)有項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量與進(jìn)度要求的基礎(chǔ)上，建立專(zhuān)業(yè)積累的方式效率提升階段加強(qiáng)前期設(shè)計(jì)的計(jì)劃與控制能力：理順前期設(shè)計(jì)階段，開(kāi)發(fā)部、營(yíng)銷(xiāo)部、設(shè)計(jì)部、工程部、成本部的協(xié)作機(jī)制，評(píng)審流程與權(quán)限，加強(qiáng)內(nèi)部計(jì)劃管理，找出影響效率的瓶頸，重點(diǎn)解決外部專(zhuān)業(yè)力量整合：為解決現(xiàn)有人員較年輕，專(zhuān)業(yè)力量不足的局面，可積極與外部專(zhuān)業(yè)人員的協(xié)作，以“專(zhuān)家顧問(wèn)團(tuán)”的形式打造專(zhuān)業(yè)支撐力量專(zhuān)項(xiàng)研究計(jì)劃：制定廚衛(wèi)精裝、鋁合金門(mén)窗、精裝修等專(zhuān)項(xiàng)研究計(jì)劃，落實(shí)人員及相關(guān)資源配備，充分整合外部供應(yīng)商的設(shè)計(jì)力量人員輪崗：專(zhuān)業(yè)人員補(bǔ)充及研發(fā)方向、項(xiàng)目實(shí)施方向人員的輪崗及互換建立內(nèi)部知識(shí)平臺(tái)：對(duì)日常工作中可沉淀下來(lái)的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)進(jìn)行總結(jié)、分類(lèi)，梳理出內(nèi)部知識(shí)平臺(tái)的構(gòu)架。過(guò)程中的積累作為部門(mén)成員的一項(xiàng)工作，并委派專(zhuān)人管理內(nèi)部知識(shí)平臺(tái)重要短期（2007～2008）：效率提升階段，在滿(mǎn)足現(xiàn)有項(xiàng)目1、短期設(shè)計(jì)主要著力解決進(jìn)度計(jì)劃與控制能力的問(wèn)題目前設(shè)計(jì)周期較長(zhǎng)的主要原因?qū)I(yè)原因－設(shè)計(jì)人員相對(duì)年輕，專(zhuān)業(yè)把控能力相對(duì)弱－市場(chǎng)對(duì)創(chuàng)新要求高，在之前積累不多的情況下，為創(chuàng)新投入的時(shí)間要相對(duì)更多市場(chǎng)原因－由于市場(chǎng)環(huán)境變化導(dǎo)致之前積累難以完全復(fù)制－90/70政策要求改變產(chǎn)品思路，許多問(wèn)題在方案階段要考慮得更加周全部門(mén)間配合的原因－與設(shè)計(jì)配合較緊密的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)在一些設(shè)計(jì)前提條件的確定上的延后可能影響設(shè)計(jì)周期－相關(guān)支持部門(mén)在流程環(huán)節(jié)上支持的及時(shí)性具體建議加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)人才引進(jìn)，形成人才梯度：人才梯度的形成有利于人員專(zhuān)業(yè)能力的成長(zhǎng)，也有利于部門(mén)更好的平衡短期與長(zhǎng)期工作設(shè)計(jì)合作單位既要有相對(duì)穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴，又要有為創(chuàng)新大膽嘗試的新單位：相對(duì)穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴能與公司更有效率的協(xié)作；對(duì)一些創(chuàng)新要求高的項(xiàng)目可大膽啟用一些新的公司加強(qiáng)設(shè)計(jì)部?jī)?nèi)部工作的計(jì)劃安排:設(shè)計(jì)部?jī)?nèi)部可安排專(zhuān)人（如助理）作為兼職計(jì)劃管理人員，收集各項(xiàng)目責(zé)任建筑師的工作進(jìn)度信息，進(jìn)行整理。方便部門(mén)經(jīng)理更好的協(xié)調(diào)內(nèi)部工作1、短期設(shè)計(jì)主要著力解決進(jìn)度計(jì)劃與控制能力的問(wèn)題目前設(shè)計(jì)周期2、為中期的研發(fā)創(chuàng)新能力的提高，短期要建立知識(shí)庫(kù)的結(jié)構(gòu)，并落實(shí)知識(shí)庫(kù)積累的組織形式與激勵(lì)機(jī)制主要工作通過(guò)整理、分類(lèi)匯總形成專(zhuān)業(yè)知識(shí)積累上的結(jié)構(gòu)，建立知識(shí)庫(kù)通過(guò)實(shí)踐過(guò)程中的積累，外包單位資源的整合，在知識(shí)庫(kù)的各模塊形成豐富積累的基礎(chǔ)上，逐步形成成都置地的一些產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)在自身產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，對(duì)一些新工藝、新材料、新設(shè)計(jì)理念的關(guān)注，進(jìn)行系統(tǒng)的研發(fā)與創(chuàng)新建立知識(shí)庫(kù)（短期）形成自身的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)（中期）研發(fā)創(chuàng)新（中期）組織形式以設(shè)計(jì)部?jī)?nèi)部項(xiàng)目組的形式，項(xiàng)目組以臨時(shí)性組織形式存在，主要利用項(xiàng)目責(zé)任建筑師的空閑時(shí)間以相對(duì)固定小組的形式存在，內(nèi)部人員進(jìn)行輪崗在設(shè)計(jì)部下成立單獨(dú)的研發(fā)創(chuàng)新中心2、為中期的研發(fā)創(chuàng)新能力的提高，短期要建立知識(shí)庫(kù)的結(jié)構(gòu)，并落3、為配合公司精裝修的戰(zhàn)略舉措，短期內(nèi)要做好以下三項(xiàng)準(zhǔn)備工作設(shè)計(jì)能力準(zhǔn)備供應(yīng)商資源準(zhǔn)備內(nèi)部相關(guān)管理措施準(zhǔn)備專(zhuān)項(xiàng)研究－針對(duì)精裝修專(zhuān)項(xiàng)（如廚衛(wèi)、鋁合金門(mén)窗等）要積極整合專(zhuān)業(yè)廠家的設(shè)計(jì)能力，在空間尺度設(shè)計(jì)上進(jìn)行優(yōu)化集團(tuán)資源的挖掘－對(duì)集團(tuán)內(nèi)精裝修成功的經(jīng)驗(yàn)，要進(jìn)行系統(tǒng)的學(xué)習(xí)與借鑒，轉(zhuǎn)化為自身能力人才引進(jìn)－引進(jìn)具備精裝修經(jīng)驗(yàn)的人才，補(bǔ)充團(tuán)隊(duì)不足擴(kuò)大施工單位選擇面－擴(kuò)大精裝修施工單位的可選擇面，可積極參考其它企業(yè)啟用的單位，并建立對(duì)施工單位的考查評(píng)估辦法材料、設(shè)備供應(yīng)商－建立材料、設(shè)備供應(yīng)商的資源管理庫(kù)，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的思想，可要求材料、設(shè)備供應(yīng)商提出專(zhuān)項(xiàng)施工的工藝標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上，再形成精裝修的系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)精裝修設(shè)計(jì)的成本控制措施－完善精裝修的“限價(jià)設(shè)計(jì)”管理辦法，成本部要更多介入前期設(shè)計(jì)，把住成本控制源頭設(shè)計(jì)變更管理辦法－按照變更成本大小、變更類(lèi)型，形成變更的分級(jí)管理體系部門(mén)間的協(xié)作機(jī)制－系統(tǒng)考慮小戶(hù)型精裝修過(guò)程中涉及各部門(mén)的工作職責(zé)，制定部門(mén)間協(xié)作配合的工作程序3、為配合公司精裝修的戰(zhàn)略舉措，短期內(nèi)要做好以下三項(xiàng)準(zhǔn)備工作中期（2009～2010）：標(biāo)準(zhǔn)化與研發(fā)創(chuàng)新能力加強(qiáng)階段，標(biāo)準(zhǔn)化與研發(fā)創(chuàng)新的方向應(yīng)基于細(xì)分客群的行為方式的理解，具備定制化設(shè)計(jì)的能力標(biāo)準(zhǔn)化與研發(fā)能力加強(qiáng)階段標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)創(chuàng)新能力加強(qiáng)建立不同產(chǎn)品線(xiàn)配置標(biāo)準(zhǔn)：梳理不同產(chǎn)品線(xiàn)在空間設(shè)計(jì)、裝修、立面、園林等方面的配置體系，梳理可固化的部分與個(gè)性變化的部分，形成可規(guī)模復(fù)制的能力科學(xué)管理設(shè)計(jì)變更：對(duì)所有設(shè)計(jì)變更分類(lèi)，在變更提出時(shí)及項(xiàng)目完成后對(duì)所有的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行分析，識(shí)別變更的主要原因，并通過(guò)管理流程的優(yōu)化減少不合理的設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生，并合理評(píng)估設(shè)計(jì)變更效果加強(qiáng)設(shè)計(jì)成本控制意識(shí)：成本部門(mén)以設(shè)計(jì)部門(mén)為橋梁與設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)過(guò)程中的互動(dòng)，可以在建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)確定主要建筑材料清單，把住成本控制的源頭落實(shí)研發(fā)、創(chuàng)新的組織保障：在前期內(nèi)部知識(shí)平臺(tái)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步形成正式的研發(fā)創(chuàng)新機(jī)構(gòu)如研發(fā)小組的成立形成研發(fā)、創(chuàng)新的機(jī)制保障－研發(fā)創(chuàng)新的機(jī)制保障應(yīng)從內(nèi)外兩個(gè)方面考慮。對(duì)外要加強(qiáng)與外聯(lián)專(zhuān)業(yè)單位的協(xié)作，對(duì)內(nèi)要形成跨部門(mén)的（設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部、客戶(hù)服務(wù)中心等）創(chuàng)新協(xié)作機(jī)制中期（2009～2010）：標(biāo)準(zhǔn)化與研發(fā)創(chuàng)新能力加強(qiáng)階段，標(biāo)設(shè)計(jì)變更管理要形成變更分類(lèi)、相應(yīng)的處理流程與分析辦法、糾偏措施的管理閉環(huán)，逐步減少不必要變更的產(chǎn)生，并全面評(píng)估設(shè)計(jì)變更的效果設(shè)計(jì)變更分類(lèi)建議－設(shè)計(jì)差錯(cuò)－設(shè)計(jì)缺漏－設(shè)計(jì)優(yōu)化－成本優(yōu)化－營(yíng)銷(xiāo)效果改進(jìn)－客戶(hù)申請(qǐng)－客戶(hù)投訴－工程優(yōu)化設(shè)計(jì)變更處理－加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的成本核算－不同類(lèi)型設(shè)計(jì)變更的處理辦法與授權(quán)體系設(shè)計(jì)變更分析－項(xiàng)目完成后對(duì)所有的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行分析，識(shí)別變更的主要原因－和成本部一起對(duì)設(shè)計(jì)變更的投入、產(chǎn)出效果進(jìn)行分析減少設(shè)計(jì)變更的措施－加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員自檢，形成責(zé)任考核指標(biāo)與相應(yīng)的激勵(lì)－項(xiàng)目部排查，制定相應(yīng)的激勵(lì)辦法－管理流程優(yōu)化設(shè)計(jì)變更管理要形成變更分類(lèi)、相應(yīng)的處理流程與分析辦法、糾偏措長(zhǎng)期（2011～2012）：規(guī)?；瘡?fù)制與理念創(chuàng)新階段規(guī)?；瘡?fù)制與理念創(chuàng)新階段規(guī)?；瘡?fù)制理念創(chuàng)新規(guī)?；瘡?fù)制－形成相對(duì)豐富、完善的產(chǎn)品線(xiàn)積累，在專(zhuān)項(xiàng)研究上取得一批行業(yè)領(lǐng)先的成果，具備規(guī)模化復(fù)制的能力－產(chǎn)品復(fù)制過(guò)程中，結(jié)合以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，不斷更新和修正內(nèi)部產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)理念創(chuàng)新：設(shè)計(jì)部與客戶(hù)需求研究中心能在理念設(shè)計(jì)上形成良性互動(dòng)。在把握客戶(hù)需求趨勢(shì)基礎(chǔ)上，能提出為市場(chǎng)接受的設(shè)計(jì)理念價(jià)值方案設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)部能夠在營(yíng)銷(xiāo)、客戶(hù)中心研究成果的基礎(chǔ)上，從設(shè)計(jì)方案的角度，制定出滿(mǎn)足客戶(hù)價(jià)值體系的方案構(gòu)想。同時(shí)具備將設(shè)計(jì)方案與成本控制綜合平衡的能力長(zhǎng)期（2011～2012）：規(guī)?；瘡?fù)制與理念創(chuàng)新階段規(guī)?；瘡?fù)成都置地未來(lái)設(shè)計(jì)能力領(lǐng)先將主要體現(xiàn)在以下三個(gè)維度專(zhuān)項(xiàng)創(chuàng)新：在戶(hù)型、材料、設(shè)備等方面的創(chuàng)新人性化、細(xì)節(jié)考慮：對(duì)空間尺度的人性化研究，對(duì)細(xì)節(jié)感受的精心打造設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新：將專(zhuān)項(xiàng)創(chuàng)新進(jìn)行系統(tǒng)化組織，形成理念層面創(chuàng)新的能力，為客戶(hù)提供生活方案設(shè)計(jì)成都置地未來(lái)設(shè)計(jì)能力領(lǐng)先將主要體現(xiàn)在以下三個(gè)維度專(zhuān)項(xiàng)創(chuàng)新：在關(guān)鍵專(zhuān)業(yè)和職能線(xiàn)條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施計(jì)劃投資決策實(shí)施計(jì)劃品牌管理實(shí)施計(jì)劃設(shè)計(jì)管理實(shí)施計(jì)劃景觀管理實(shí)施計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)管理實(shí)施計(jì)劃商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃客戶(hù)服務(wù)實(shí)施計(jì)劃工程管理實(shí)施計(jì)劃成本管理實(shí)施計(jì)劃物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃財(cái)務(wù)管理實(shí)施計(jì)劃人力資源管理實(shí)施計(jì)劃關(guān)鍵專(zhuān)業(yè)和職能線(xiàn)條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施計(jì)劃國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)景觀設(shè)計(jì)的發(fā)展基本經(jīng)歷了三個(gè)階段，目前成都置地在景觀設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)已經(jīng)朝著大景觀設(shè)計(jì)的階段發(fā)展第一階段第二階段第三階段建造小區(qū)時(shí)整體考慮區(qū)內(nèi)環(huán)境的綠化建設(shè)人文景觀大景觀設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)成為社區(qū)人文生活的重要標(biāo)志之一強(qiáng)調(diào)總體的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)先行，建筑和其他專(zhuān)業(yè)進(jìn)行配合的設(shè)計(jì)模式，社區(qū)景觀能促進(jìn)城市空間的整體營(yíng)建房地產(chǎn)企業(yè)景觀設(shè)計(jì)發(fā)展的三個(gè)階段成都置地景觀設(shè)計(jì)工作所處階段：目前在二十四城項(xiàng)目上，已經(jīng)在整體規(guī)劃階段將景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行細(xì)化，更深入的考慮景觀與建筑的融合國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)景觀設(shè)計(jì)的發(fā)展基本經(jīng)歷了三個(gè)階段，目前成都置地結(jié)合成都置地戰(zhàn)略，對(duì)景觀工程管理各環(huán)節(jié)提出了如下要求整體規(guī)劃設(shè)計(jì)（景觀）景觀策劃招標(biāo)投標(biāo)施工組織物業(yè)維護(hù)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)（景觀）景觀方案設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)戰(zhàn)略對(duì)景觀管理的要求－作為體現(xiàn)產(chǎn)品文化屬性的重要載體－體現(xiàn)不同客群的個(gè)性化需求－針對(duì)多業(yè)態(tài)物業(yè)的景觀設(shè)計(jì)能力－了解不同客群客戶(hù)對(duì)景觀的需求特點(diǎn)－具備較強(qiáng)的景觀設(shè)計(jì)建議能力－對(duì)不同業(yè)態(tài)物業(yè)的景觀建議能力－保障景觀與建筑風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一－了解不同客群對(duì)景觀設(shè)計(jì)元素的偏好－景觀設(shè)計(jì)貼近當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件、人文環(huán)境－景觀前期設(shè)計(jì)的成本控制－細(xì)化具體施工工藝標(biāo)準(zhǔn)，保障設(shè)計(jì)的意圖在施工圖中得到具體體現(xiàn)－景觀后期設(shè)計(jì)的成本控制－完善的供應(yīng)商資源庫(kù)－對(duì)供應(yīng)商資源庫(kù)進(jìn)行管理－完善的供應(yīng)商資源庫(kù)－對(duì)供應(yīng)商資源庫(kù)進(jìn)行管理－保障施工質(zhì)量與進(jìn)度－與其它專(zhuān)業(yè)施工的協(xié)調(diào)配合－將業(yè)主對(duì)景觀的評(píng)價(jià)系統(tǒng)收集，支撐前期景觀定位結(jié)合成都置地戰(zhàn)略，對(duì)景觀工程管理各環(huán)節(jié)提出了如下要求整體規(guī)劃綜合地產(chǎn)企業(yè)景觀工程的特點(diǎn)與戰(zhàn)略的要求，成都置地景觀工程的業(yè)務(wù)發(fā)展方向是...具備住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓的多業(yè)態(tài)景觀設(shè)計(jì)能力在客群細(xì)分的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)景觀的個(gè)性化定制設(shè)計(jì)成為營(yíng)造社區(qū)居住氛圍，體現(xiàn)人文環(huán)境的重要載體作為提升產(chǎn)品附加值的重要手段綜合地產(chǎn)企業(yè)景觀工程的特點(diǎn)與戰(zhàn)略的要求，成都置地景觀工程的業(yè)根據(jù)戰(zhàn)略的要求，景觀管理工作分成三階段發(fā)展，并明確各階段的目標(biāo)短期（2007～2008年）中期（2009～2010年）長(zhǎng)期（2011～2012年）效率、效益提升階段增強(qiáng)與戰(zhàn)略方向的契合度階段景觀附加值提升階段景觀工程施工的計(jì)劃協(xié)調(diào)與管理施工單位的組合優(yōu)化景觀策劃更加貼近市場(chǎng)與客戶(hù)需求形成多業(yè)態(tài)的景觀策劃、設(shè)計(jì)、施工組織能力強(qiáng)化景觀與建筑設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一通過(guò)景觀精神內(nèi)涵的打造創(chuàng)造產(chǎn)品附加值根據(jù)戰(zhàn)略的要求，景觀管理工作分成三階段發(fā)展，并明確各階段的目短期（2007～2008）：效率、效益提升階段景觀工程施工計(jì)劃納入項(xiàng)目的整體計(jì)劃：景觀工程施工計(jì)劃制定后，交由項(xiàng)目部納入項(xiàng)目的整體管理計(jì)劃之中，對(duì)一些景觀工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制，景觀與項(xiàng)目部可加強(qiáng)溝通與協(xié)作研究景觀施工過(guò)程中各類(lèi)合作單位（如總包、分包、裝飾、景觀）等公司的效率組合，形成最優(yōu)效率的組合：－充分考查研究各類(lèi)合作單位的專(zhuān)業(yè)優(yōu)劣勢(shì)的基礎(chǔ)上，選擇景觀施工各階段中，效率最高的單位分別負(fù)責(zé)各個(gè)階段，同時(shí)要從施工組織的角度考慮操作的可實(shí)現(xiàn)性－項(xiàng)目部與景觀部重點(diǎn)負(fù)責(zé)各階段的銜接節(jié)點(diǎn)上的協(xié)調(diào)與施工標(biāo)準(zhǔn)的管理通用景觀做法形成技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：梳理通用景觀做法中可標(biāo)準(zhǔn)化的模塊，形成在標(biāo)準(zhǔn)化模塊中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)效率、效益提升階段效率提升效益提升景觀策劃工作納入項(xiàng)目前期定位整體工作計(jì)劃中短期（2007～2008）：效率、效益提升階段景觀工程施工計(jì)中期（2009～2010）：增強(qiáng)與戰(zhàn)略方向的契合度階段形成商業(yè)形態(tài)景觀資源庫(kù)：建立商業(yè)形態(tài)景觀資源庫(kù)，資源庫(kù)可按商業(yè)景觀案例、設(shè)計(jì)師資源、施工單位、供應(yīng)商資源等劃分模塊，多方開(kāi)辟資源庫(kù)積累的渠道景觀專(zhuān)業(yè)力量的外部整合：依托景觀工程的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、華潤(rùn)的品牌優(yōu)勢(shì)形成與外部?jī)?yōu)秀景觀顧問(wèn)的松散合作機(jī)制，彌補(bǔ)自身人員經(jīng)驗(yàn)不足，也有利于人員專(zhuān)業(yè)能力的快速提高完善過(guò)程管理體系和與相關(guān)部門(mén)的協(xié)作機(jī)制：進(jìn)一步完善景觀設(shè)計(jì)、施工單位選擇、施工、驗(yàn)收、景觀材料購(gòu)買(mǎi)、設(shè)計(jì)變更等方面的管理體系。并明確在各階段，景觀部與相關(guān)部門(mén)的協(xié)作機(jī)制與深度要求增強(qiáng)與戰(zhàn)略方向的契合度階段能力豐富景觀與建筑設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一：景觀部積極配合建筑設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)單位的過(guò)程交流，明確景觀設(shè)計(jì)的建筑限制條件，并保障景觀效果與建筑的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一戰(zhàn)略中產(chǎn)品觀體現(xiàn)中期（2009～2010）：增強(qiáng)與戰(zhàn)略方向的契合度階段形成商中期景觀部要重點(diǎn)形成以下兩個(gè)核心能力景觀設(shè)計(jì)管理能力將客戶(hù)需求體現(xiàn)到景觀設(shè)計(jì)中的把控能力－景觀設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員擴(kuò)充不是主要方向－景觀設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)能力可更多依托外部顧問(wèn)與咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，自身重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)各種專(zhuān)業(yè)資源的整合能力與管理能力－要形成結(jié)合客戶(hù)需求，能制定詳細(xì)、具體的景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的能力，保證景觀設(shè)計(jì)師能在最終方案中，準(zhǔn)確體現(xiàn)客戶(hù)需求－結(jié)合戰(zhàn)略要求，景觀設(shè)計(jì)要既要強(qiáng)調(diào)功能性，又要更好表達(dá)項(xiàng)目的人文屬性中期景觀部要重點(diǎn)形成以下兩個(gè)核心能力景觀設(shè)計(jì)管理能力將客戶(hù)需長(zhǎng)期（2011～2012）：景觀附加值提升階段，在客群細(xì)分的基礎(chǔ)上，景觀要體現(xiàn)不同客群的精神標(biāo)簽，創(chuàng)造產(chǎn)品溢價(jià)不同客群對(duì)景觀價(jià)值感知體系研究：根據(jù)戰(zhàn)略對(duì)客群的細(xì)分，研究不同客群對(duì)景觀的價(jià)值感知體系，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行景觀的創(chuàng)新，并建立不同客群需求變化的動(dòng)態(tài)跟蹤方式形成專(zhuān)項(xiàng)研究成果：對(duì)部分景觀工程中的個(gè)性化產(chǎn)品（如室外雕塑、家具、健身設(shè)施、游樂(lè)設(shè)施等）開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)研究，按模塊劃分建立個(gè)性產(chǎn)品的案例庫(kù)，并研究各模塊中不同形式的產(chǎn)品與項(xiàng)目的匹配度景觀附加值提升階段景觀體現(xiàn)不同客群的精神標(biāo)簽，創(chuàng)造產(chǎn)品溢價(jià)長(zhǎng)期（2011～2012）：景觀附加值提升階段，在客群細(xì)分的關(guān)鍵專(zhuān)業(yè)和職能線(xiàn)條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施計(jì)劃投資決策實(shí)施計(jì)劃品牌管理實(shí)施計(jì)劃設(shè)計(jì)管理實(shí)施計(jì)劃景觀管理實(shí)施計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)管理實(shí)施計(jì)劃商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃客戶(hù)服務(wù)實(shí)施計(jì)劃工程管理實(shí)施計(jì)劃成本管理實(shí)施計(jì)劃物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃財(cái)務(wù)管理實(shí)施計(jì)劃人力資源管理實(shí)施計(jì)劃關(guān)鍵專(zhuān)業(yè)和職能線(xiàn)條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施計(jì)劃國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展基本經(jīng)歷了三個(gè)階段，目前成都置地營(yíng)銷(xiāo)已經(jīng)開(kāi)始從前期定位介入,但對(duì)價(jià)值鏈其它環(huán)節(jié)的指導(dǎo)性有待加強(qiáng),基本處于第二階段初期第一階段第二階段第三階段項(xiàng)目建成后，營(yíng)銷(xiāo)介入，梳理出項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，形成客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)與市場(chǎng)差異化全程營(yíng)銷(xiāo)整合營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)包裝營(yíng)銷(xiāo)在整體規(guī)劃前介入，基于市場(chǎng)調(diào)查，為規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程控制、營(yíng)銷(xiāo)推廣、售后服務(wù)提出努力方向改變從靜態(tài)的角度分析市場(chǎng)、再想方設(shè)法去迎合市場(chǎng)的作法。使地產(chǎn)與泛地產(chǎn)相復(fù)合，運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)外各種技術(shù)手段，強(qiáng)調(diào)以動(dòng)態(tài)的觀念，主動(dòng)發(fā)現(xiàn)潛在市場(chǎng)，創(chuàng)造新的市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展的三個(gè)階段成都置地營(yíng)銷(xiāo)工作所處階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展基本經(jīng)歷了三個(gè)階段，目前成都置地營(yíng)銷(xiāo)全程營(yíng)銷(xiāo)階段的營(yíng)銷(xiāo)增值主要體現(xiàn)在項(xiàng)目策劃、銷(xiāo)售管理與營(yíng)銷(xiāo)策劃三個(gè)環(huán)節(jié)投資決策市場(chǎng)研究土地獲取項(xiàng)目策劃招標(biāo)投標(biāo)施工組織銷(xiāo)售管理物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)策劃客戶(hù)服務(wù)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力價(jià)值創(chuàng)造提交成果關(guān)鍵要素保障產(chǎn)品與市場(chǎng)契合，挖掘價(jià)值潛力，是營(yíng)銷(xiāo)增值最大的環(huán)節(jié)項(xiàng)目定位報(bào)告整體市場(chǎng)把握；客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)支撐；客群需求系統(tǒng)研究；營(yíng)銷(xiāo)定位報(bào)告（包括項(xiàng)目形象定位、客戶(hù)定位、價(jià)格定位）整體推廣計(jì)劃（包括推盤(pán)計(jì)劃、媒體渠道計(jì)劃等）保障產(chǎn)品順利銷(xiāo)售，在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中增值次于項(xiàng)目策劃整體市場(chǎng)把握；項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)梳理；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析；媒體渠道效用評(píng)估；全程營(yíng)銷(xiāo)階段的營(yíng)銷(xiāo)增值主要體現(xiàn)在項(xiàng)目策劃、銷(xiāo)售管理與營(yíng)銷(xiāo)策劃目前,成都置地的全程營(yíng)銷(xiāo)體系的短板主要體現(xiàn)在三個(gè)主要的增值環(huán)節(jié)未能形成真正的價(jià)值相互促進(jìn),系統(tǒng)性有待加強(qiáng)投資決策市場(chǎng)研究土地獲取項(xiàng)目策劃招標(biāo)投標(biāo)施工組織銷(xiāo)售管理物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)策劃客戶(hù)服務(wù)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力項(xiàng)目策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃銷(xiāo)售管理以市調(diào)獲取的數(shù)據(jù)為主根據(jù)前期項(xiàng)目策劃報(bào)告，制定銷(xiāo)售推廣策略以自身銷(xiāo)售隊(duì)伍為主，由兩個(gè)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理分別管兩個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目策劃缺乏銷(xiāo)售數(shù)據(jù)庫(kù)的支撐銷(xiāo)售推廣階段未制定詳細(xì)的推盤(pán)計(jì)劃以及根據(jù)市場(chǎng)變化預(yù)測(cè)的備選方案營(yíng)銷(xiāo)部自身存在的經(jīng)驗(yàn)、技能、資源共享問(wèn)題目前,成都置地的全程營(yíng)銷(xiāo)體系的短板主要體現(xiàn)在三個(gè)主要的增值環(huán)結(jié)合戰(zhàn)略的要求，具體來(lái)看在三個(gè)增值環(huán)節(jié)的互動(dòng)上應(yīng)做到…投資決策市場(chǎng)研究土地獲取項(xiàng)目策劃招標(biāo)投標(biāo)施工組織銷(xiāo)售管理物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)策劃客戶(hù)服務(wù)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力項(xiàng)目策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃銷(xiāo)售管理－由銷(xiāo)售數(shù)據(jù)庫(kù)提供項(xiàng)目策劃所需信息，為前端拿地提供決策支持－通過(guò)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)庫(kù)的系統(tǒng)分析－通過(guò)對(duì)不同細(xì)分客群價(jià)值感知體系研究，體現(xiàn)產(chǎn)品對(duì)客群行為方式的定制－整合文化資源，提升項(xiàng)目附加值－根據(jù)不同物業(yè)類(lèi)型與產(chǎn)品線(xiàn)，制定相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)－提升銷(xiāo)售過(guò)程中的客戶(hù)滿(mǎn)意度－完善銷(xiāo)售數(shù)據(jù)庫(kù)積累與分析體系－公司擁有極強(qiáng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃能力為整個(gè)項(xiàng)目提供決策支持和銷(xiāo)售服務(wù)－過(guò)程中開(kāi)展相關(guān)利益者（如設(shè)計(jì)院、施工單位、供應(yīng)商等）營(yíng)銷(xiāo)，為公司提供良好的外部環(huán)境結(jié)合戰(zhàn)略的要求，具體來(lái)看在三個(gè)增值環(huán)節(jié)的互動(dòng)上應(yīng)做到…投資決綜合地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的特