某汽車城項目投資決策報告課件

21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting1上汽儀征汽車城項目投資決策報告2003-7-3118.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting2投資決策的研究思路上汽儀征汽車城項目投資決策研究1243能不能做？怎么做？投資決策？為什么做？18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting3投資決策的研究結(jié)論儀征汽車城項目的土地一級開發(fā)是一個絕對值得介入的商業(yè)機會儀征汽車城項目存在很大的法規(guī)不確定性與儀征市政府合作可規(guī)避一定風(fēng)險在某種意義上講，這可能是較發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)介入土地一級開發(fā)的“末班車”上汽股份應(yīng)利用產(chǎn)業(yè)強勢地位抓住這個商業(yè)機會18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting4主要內(nèi)容上汽股份的戰(zhàn)略意圖汽車城項目的可行性項目的投資和開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)模型構(gòu)筑和決策測算談判方案要點118.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting5上汽股份的戰(zhàn)略意圖結(jié)論綜述上汽股份的戰(zhàn)略規(guī)劃上汽股份的財務(wù)狀況上汽股份的投資設(shè)想18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting6上汽戰(zhàn)略意圖研究的結(jié)論上汽股份的整車戰(zhàn)略任務(wù)與上汽股份參與儀征汽車城項目互為支撐上汽股份有能力投資儀征汽車城的土地開發(fā)項目上汽股份較強的財務(wù)能力和潛力需要盈利性好的項目來消化，但希望首期投資不超過3億儀征汽車城項目三個影響力依次降低的戰(zhàn)略考慮執(zhí)行集團(tuán)的自主品牌整車基地戰(zhàn)略鎖定低成本的擴(kuò)展空間，構(gòu)筑低成本競爭力獲取產(chǎn)業(yè)經(jīng)營之外的額外收益18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting7上汽股份的戰(zhàn)略意圖結(jié)論綜述上汽股份的戰(zhàn)略規(guī)劃上汽股份的財務(wù)狀況上汽股份的投資設(shè)想18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting8上汽股份的基本情況公司情況上海汽車股份有限公司，前身為上海汽車工業(yè)總公司，是由上汽集團(tuán)獨家發(fā)起，于1997年11月25日在滬市上市。上海汽車現(xiàn)有28家參股控股公司，已經(jīng)初步形成以汽車及零部件為核心的、多元化經(jīng)營的汽車控股類上市公司。上海汽車2002年底總資產(chǎn)已達(dá)到107億元，主營收入47.7億元，凈利潤10.7億元。證券汽車零配件金融汽車整車制造上汽股份主體公司參股控股公司信息產(chǎn)業(yè)18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting9上汽股份的股權(quán)結(jié)構(gòu)：一股獨大主要股東：上海汽車工業(yè)(集團(tuán))總公司1763999510股70％

變更時間原因變更后總股本1997-11-24上市100000萬股1998-9-15送紅股140000萬股2001-3-21配股182000萬股2001-5-31送紅股252000萬股股本變更情況資料來源：上汽股份年報股本結(jié)構(gòu)18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting10上汽集團(tuán)五年規(guī)劃是上汽股份戰(zhàn)略規(guī)劃的基礎(chǔ)2002年實現(xiàn)自主品牌汽車5萬輛產(chǎn)銷汽車100萬輛躋身世界500強2002年上汽集團(tuán)銷售各類汽車61萬輛，超過一汽集團(tuán)，成為國內(nèi)汽車銷量最大的企業(yè)。其中滬產(chǎn)轎車41萬輛，同比增長36％未有自主品牌汽車下線2001年，上汽銷售收入約433億元(注：上海大眾、上海通用等參股公司，按股權(quán)比例計算上汽集團(tuán)的銷售收入)轎車占80萬輛，各類商用車占20萬輛。2007年，國內(nèi)汽車總需求約508-557萬量之間，上汽集團(tuán)的目標(biāo)是達(dá)到20％市場份額生產(chǎn)自主品牌的汽車整車5萬輛2001年世界500強排名最后的企業(yè)銷售收入為101億美元，2007年上汽集團(tuán)的銷售收入目標(biāo)為1080億元。2007年三大目標(biāo)18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting11上汽集團(tuán)2007年收入分解和相應(yīng)戰(zhàn)略規(guī)劃上汽股份的戰(zhàn)略任務(wù)18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting12作為上汽集團(tuán)主力企業(yè)的上汽股份當(dāng)前的主營業(yè)務(wù)布局與集團(tuán)戰(zhàn)略要求尚有差距主要產(chǎn)品上汽股份當(dāng)前以經(jīng)營汽車零配件為主，主要產(chǎn)品為汽車齒輪與汽車底盤汽車底盤變速器懸架彈簧散熱器車燈轉(zhuǎn)向機ABS制動系統(tǒng)主營收入分布示意圖18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting13整車戰(zhàn)略是上汽股份貫徹集團(tuán)戰(zhàn)略的重要舉措，對未來產(chǎn)業(yè)布局的形成具有舉足輕重的作用汽車整車生產(chǎn)上海汽車上海汽車未來產(chǎn)業(yè)三大版塊，整車生產(chǎn)為主，汽車零部件與相關(guān)產(chǎn)業(yè)為輔上汽股份當(dāng)前以經(jīng)營汽車零配件為主，主要產(chǎn)品為汽車齒輪與汽車底盤上海汽車當(dāng)前產(chǎn)業(yè)布局汽車零部件生產(chǎn)其它相關(guān)多元化產(chǎn)業(yè)2002200718.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting14整車生產(chǎn)基地化初具規(guī)模，實現(xiàn)生產(chǎn)自主知識品牌汽車5萬輛的目標(biāo)，完成從汽車零配件到整車生產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。上汽股份的整車戰(zhàn)略的時間進(jìn)程公司持有上海通用汽車的19%股權(quán),涉足轎車整車領(lǐng)域配股融資收購重型汽車整車生產(chǎn)企業(yè)上海匯眾汽車制造有限公司50%股份以自有資金3億元收購上汽集團(tuán)儀征汽車有限公司99%的股權(quán),邁出了整車生產(chǎn)基地化戰(zhàn)略的重要一步2003年3月上海汽車整車戰(zhàn)略的時間進(jìn)程2007年2001年1998年初18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting15儀征汽車城在上汽股份有著重要的戰(zhàn)略地位整車生產(chǎn)平臺新的利潤增長點擴(kuò)充產(chǎn)品結(jié)構(gòu)在堅持“集成全球資源、打造自主品牌”的原則下,儀征汽車將成為上海汽車建立自主品牌整車的基地,同時也將作為上汽集團(tuán)自主品牌的生產(chǎn)基地儀征有提高市場競爭力的成本優(yōu)勢,加上上海汽車提供的配套優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資金優(yōu)勢，高利潤的整車制造給上海汽車的持續(xù)成長打開空間上汽以乘用車生產(chǎn)為主，商用車尚無法與一汽、東風(fēng)等廠家媲美，儀征賽寶車使上汽完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增強了市場競爭力延伸戰(zhàn)略影響使上汽集團(tuán)在與躍進(jìn)集團(tuán)重組擱淺后，重新布下關(guān)鍵棋子，可以緩解上汽在長江流域的壓力，而且為進(jìn)一步進(jìn)入江蘇打下基礎(chǔ)完善戰(zhàn)略布局使上汽初步形成以上海為中心、輻射全國更多的生產(chǎn)工廠的格局，完善了上汽沿長江流域的大上海汽車產(chǎn)業(yè)布局18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting16上汽股份的戰(zhàn)略意圖上汽股份的戰(zhàn)略規(guī)劃上汽股份的財務(wù)狀況上汽股份的投資設(shè)想18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting17上汽股份的基本財務(wù)狀況總體上良好上汽股份2002年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入476924萬元，凈利潤107044萬元，分別比2001年度增長了28.7%，35.98%。在汽車類上市公司中居于前列。其中2001年初的配股使上汽股份在銷售收入及資產(chǎn)規(guī)模上有了一個較大提高。上汽股份近三年財務(wù)狀況十分良好，持續(xù)穩(wěn)定增長資料來源：“證券之星”網(wǎng)站上汽股份年報18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting18但主營業(yè)務(wù)的盈利能力有所下滑上汽股份主營業(yè)務(wù)利潤率從2000年的29%下滑至22％，凈資產(chǎn)收益率也從2000年的16.75％降到2002年的12.94%。整體盈力能力在同行業(yè)中處于中游。原因主要是因為主要客戶上海通用、上海大眾調(diào)整車型、壓縮成本所致。上汽股份的主營業(yè)務(wù)盈利能力近年來處于下滑狀態(tài)資料來源：“證券之星”網(wǎng)站上汽股份年報18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting19使上汽股份持續(xù)成長性面臨巨大挑戰(zhàn)上汽股份在2002年凈利潤的增長率達(dá)到36％，而主營收入與主營利潤率是降低的，兩者出現(xiàn)嚴(yán)重背離，主要是2002年凈利潤中有近70％是由上海通用及其它項目的投資收益貢獻(xiàn)的。對上汽股份來講，在穩(wěn)定汽車零部件業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，全面進(jìn)入具有更高利潤空間的整車生產(chǎn)將會為上汽股份帶來新的增長。上汽股份的主營收入的增長率與凈利潤增長率背離，持續(xù)成長性面臨巨大挑戰(zhàn)資料來源：“證券之星”網(wǎng)站上汽股份年報18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting20上汽股份償債能力很強，資金充裕上汽股份財務(wù)流動比率2001年超過了2.6，2002年也接近2左右，而速動比率、現(xiàn)金比率在2001、2002年一直大于1，償還到期債務(wù)的風(fēng)險小。三類比率雖然在2002年有所下降，但整體償債能力一直處于同行業(yè)前列，龍其是速動比率和現(xiàn)金比率，在2002年在同行業(yè)50余家上市公司中排在前列。上汽股份的資金實力較強，可能存在資金閑置，利用率不高的現(xiàn)象資料來源：“證券之星”網(wǎng)站上汽股份年報18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting21而且擁有穩(wěn)定的增量資金來源和較強的融資能力上汽股份直接全資子公司資金收入資本市場投資收益長期股權(quán)投資收益直接股權(quán)融資債務(wù)融資投資項目上汽股份資金來源穩(wěn)定、充足，融資能力很強18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting221997年上市融資20.82億元。2001年2月至3月實施了2000年度配股方案，實際募集資金33.07億元，其中實物資產(chǎn)17.62億元。（上海汽車控股股東上汽集團(tuán)將“上海匯眾制造有限公司50%股權(quán)項目”和“上海萬眾汽車零部件有限公司50%股權(quán)項目”作為實物資產(chǎn)參與配股，其余部分以現(xiàn)金配股。）至2002年底，尚余未投資的募集資金3.6億元。但近年的投資操作并沒有充分發(fā)揮公司的資金優(yōu)勢股權(quán)融資：股權(quán)融資：至2002年12月31止，上汽股份總負(fù)債24.15億元，資產(chǎn)負(fù)債率僅為22.57％，遠(yuǎn)低于同行業(yè)平均水平，具有良好的債務(wù)融資能力。資金優(yōu)勢明顯，但在近年的投資中并未充分利用手中的資金優(yōu)勢，體現(xiàn)在資金利用率較低，需要有新的資金投向。18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting23上汽股份近年來主要投資項目18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting24上汽股份近年投資分布上汽股份近三年對汽車整車的投資總額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于汽車零部件投資。上汽股份投資的零部件項目都是與國際知名企業(yè)合作,引進(jìn)當(dāng)今世界先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù),預(yù)計未來2-3年為企業(yè)帶來穩(wěn)定增長的經(jīng)濟(jì)效益。上汽股份主營業(yè)務(wù)汽車零部件項目規(guī)模較小，所以上汽股份除進(jìn)行大額度的整車生產(chǎn)投資之外，圍繞其開展了一些相關(guān)的多元化項目,如參股上海汽車財務(wù)公司、南方證券和信息產(chǎn)業(yè)公司等，這些投資項目為上汽股份主業(yè)提供了完善輔助功能，并且?guī)砹肆己玫亩唐谑找?。從投資布局而言，上汽股份正處于由汽車零部件生產(chǎn)到整車生產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變過程510152025303540整車生產(chǎn)金融投資汽車零部件生產(chǎn)其它總計17.718.329.761.1536.9418.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting25上汽儀征項目將充分發(fā)揮上汽股份強大的財務(wù)能力，激活公司的財務(wù)資源財務(wù)總體穩(wěn)定增長主體上海汽車的財務(wù)狀況總體上保持穩(wěn)定，其中資產(chǎn)負(fù)債管理能力、償債能力、盈利能力等指標(biāo)良好。主營業(yè)績增長面臨巨大壓力雖然上海汽車的凈資產(chǎn)收益率、利潤率良好，但主要的利潤來自投資收益，在主營利潤率的降低將使上海汽車未來面臨更大的壓力。資金利用效率不高，充足資金支持2002年末資產(chǎn)負(fù)債表顯示，公司流動資產(chǎn)合計為43.07億元，存貨7.04億元，流動負(fù)債為16.34億元，流動比率比率分別高達(dá)1.91，而貨幣資金高達(dá)18.89億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過流動負(fù)債，說明公司資金閑置嚴(yán)重，運用效率偏低。上汽股份投資儀征汽車城項目提高資金的利用率獲得主營利潤增長進(jìn)一步提高資產(chǎn)管理能力改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting26上汽股份的戰(zhàn)略意圖結(jié)論綜述上汽股份的戰(zhàn)略規(guī)劃上汽股份的財務(wù)狀況上汽股份的投資設(shè)想18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting27鑒于超過3000萬美元的汽車工業(yè)項目投資審批權(quán)在國家部委，審批程序較麻煩，一期投資最好控制在限額以下在上汽對外投資中，主要受到投資額度審批的限制文件名稱上海發(fā)展計劃委員會的《外商直接投資工業(yè)項目建議書審批和審核上報》辦理機構(gòu)市計委或市外資委具體規(guī)定3000萬美元以上屬于國家鼓勵類不需要綜合平衡的或3000萬美元以下1000萬美元以上的工業(yè)項目，由市外資委會市計委等有關(guān)職能部門審查后，市外資委行文出批復(fù)意見3000萬美元以上非國家鼓勵類或?qū)賴夜膭铑惖杈C合平衡的工業(yè)項目，由市計委會市外資委等有關(guān)職能部門審核后，市計委與市外資委聯(lián)合行文上報國家計委申辦對象中外合資項目的中方投資企業(yè)（本市范圍內(nèi)大型企業(yè)：總公司、集團(tuán)公司、控股集團(tuán)公司）或無上級主管的中方企業(yè)工商登記所在區(qū)（縣）計劃委員會外商獨資項目由其委托的有資質(zhì)的本市咨詢代理機構(gòu)企業(yè)。法規(guī)依據(jù)1.國家發(fā)展計劃委員會、國家經(jīng)貿(mào)委、國家對外貿(mào)易部1995年6月20日第五號令、1997年12月29日第七號令2.國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委[計外資（1999）2147號]3.上海市人民代表大會常務(wù)委員會公告1996年9月2日第47號18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting28主要內(nèi)容上汽股份的戰(zhàn)略意圖汽車城項目的可行性項目的投資和開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)模型構(gòu)筑和決策測算談判方案要點218.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting29汽車城項目的可行性結(jié)論綜述汽車產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)趨勢儀征區(qū)位優(yōu)勢和資源條件儀征經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展規(guī)劃18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting30汽車城項目可行性的結(jié)論綜述國家的產(chǎn)業(yè)政策支持本國企業(yè)發(fā)展自主知識產(chǎn)權(quán)、自主品牌的汽車生產(chǎn)我國汽車產(chǎn)業(yè)處于黃金上升通道，產(chǎn)業(yè)前景明朗儀征低成本、豐裕的資源支持儀征汽車城的發(fā)展儀征市處于南京、揚州汽車產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)，近上海大都市的區(qū)位優(yōu)勢，以及當(dāng)前的汽車企業(yè)為儀征汽車城提供了一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)汽車城項目符合儀征經(jīng)濟(jì)狀況的現(xiàn)實和發(fā)展規(guī)劃18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting31汽車城項目的可行性結(jié)論綜述汽車產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)趨勢儀征區(qū)位優(yōu)勢和資源條件儀征經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展規(guī)劃18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting32從汽車產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)趨勢對汽車行業(yè)，進(jìn)而具體到對上汽集團(tuán)、上汽股份角度探討儀征汽車城項目的可行性產(chǎn)業(yè)趨勢上汽集團(tuán)上汽股份上汽儀征汽車城項目汽車產(chǎn)業(yè)政策18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting33我國1994年的《汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策》主題：扶持汽車企業(yè)做大做強，并在投資上向上汽等企業(yè)傾斜支持2-3家汽車生產(chǎn)企業(yè)迅速成長為具有相當(dāng)實力的大型企業(yè)，6-7家汽車生產(chǎn)企業(yè)成為國內(nèi)的骨干企業(yè)，在2010年以前形成3-4家具有一定國際競爭能力的大型汽車企業(yè)集團(tuán)。從歷史沿革上講，上汽儀征項目總體上符合該政策做大做強國內(nèi)民族汽車工業(yè)的戰(zhàn)略意圖汽車行業(yè)總投資的80%以上集中于前13家骨干企業(yè)1994《汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策》對行業(yè)的影響對儀征汽車城的影響對上汽集團(tuán)和上汽股份的影響重點支持上汽集團(tuán)不斷做大做強汽車業(yè)務(wù)，上汽股份在關(guān)鍵零部件領(lǐng)域國產(chǎn)化方面發(fā)揮重要作用資料來源：《汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策》《汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃》18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting342000年底出臺的《汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃》為儀征汽車城做大做強整車和零部件業(yè)務(wù)創(chuàng)造了有利條件形成2－3家有較強國際競爭能力的大型汽車企業(yè)集團(tuán)，其國內(nèi)市場占有率達(dá)到70%。培育5－10家具有較強國際競爭力的大型汽車零部件企業(yè)集團(tuán)，部分關(guān)鍵零部件前三家國內(nèi)市場占有率超過70%。儀征汽車城在做大做強整車業(yè)務(wù)和關(guān)鍵零部件業(yè)務(wù)方面吻合汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃的戰(zhàn)略目標(biāo)在政策上繼續(xù)向大型汽車企業(yè)和零部件企業(yè)傾斜《汽車工業(yè)十五規(guī)劃》對行業(yè)的影響對儀征汽車城的影響對上汽集團(tuán)和上汽股份的影響推動上汽集團(tuán)確立、執(zhí)行三大整車生產(chǎn)基地的規(guī)劃，提升了上汽股份在零部件市場的地位資料來源：《汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃》18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting35儀征汽車城可通過申報成為國家級整車和零部件開發(fā)中心得到中央政府的更多支持措施和優(yōu)惠政策初步建成2－3個國家級整車開發(fā)中心和6－8個國家級關(guān)鍵零部件開發(fā)中心，形成貨車以我為主、轎車以聯(lián)合開發(fā)為主的產(chǎn)品開發(fā)能力，開發(fā)具有一定競爭力和自主知識產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)型轎車等產(chǎn)品加強自主開發(fā)能力求，爭取將儀征汽車城發(fā)展為國家級整車開發(fā)中心和國家級關(guān)鍵零部件開發(fā)中心，進(jìn)而中爭得中央政府的支持。（具體支持內(nèi)容需新的《汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策》出臺后才能明確）從政策上支持自主開發(fā)《汽車工業(yè)十五規(guī)劃》對行業(yè)的影響對儀征汽車城的影響對上汽集團(tuán)和上汽股份的影響上汽股份尚未與國際汽車巨頭合資，是國內(nèi)為數(shù)不多的具有自主開放能力汽車企業(yè)。資料來源：《汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃》18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting36根據(jù)“十五”規(guī)劃正在醞釀的汽車消費政策將極大刺激汽車消費需求，上汽的整車戰(zhàn)略正好抓住了這一市場機遇出臺全國統(tǒng)一汽車消費政策，調(diào)整汽車消費稅稅率結(jié)構(gòu)，降低稅負(fù)總水平；制定全國統(tǒng)一收費項目和收費水平，消除不合理汽車收費和地方保護(hù)；方便汽車購買、注冊和使用。儀征汽車城作為上汽股份的整車生產(chǎn)基地將為上汽股份的利潤作出巨大的貢獻(xiàn)將極大地激發(fā)國內(nèi)的汽車消費需求《汽車工業(yè)十五規(guī)劃》對行業(yè)的影響對儀征汽車城的影響對上汽集團(tuán)和上汽股份的影響迎合需求的激增，增加在國內(nèi)汽車市場中的份額，為上汽股份進(jìn)入整車市場創(chuàng)造了良好的外部條件資料來源：《汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃》18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting37汽車資本市場的放開將為儀征汽車城的招商引資、快速形成完善的汽車產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)造良好的外部條件加快汽車投融資體制改革，減少對市場準(zhǔn)入的行政性審批，限制財政性資金而支持直接融資和外資以及民營資本進(jìn)入汽車領(lǐng)域，實現(xiàn)多渠道籌措和集中投入，資金來源主要靠從市場直接融資能夠吸引到更多的民營資本和外資進(jìn)入汽車城，加快招商的進(jìn)程，在汽車城內(nèi)快速建立完善的汽車產(chǎn)業(yè)鏈可以使汽車企業(yè)獲得更多的資金投入，加速汽車企業(yè)的發(fā)展。準(zhǔn)入的放開促進(jìn)了汽車市場的繁榮《汽車工業(yè)十五規(guī)劃》對行業(yè)的影響對儀征汽車城的影響對上汽集團(tuán)和上汽股份的影響汽車市場的繁榮發(fā)展為上汽集團(tuán)和上汽股份創(chuàng)造了更大的發(fā)展空間資料來源：《汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃》18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting38但是，隨著WTO條款的逐步執(zhí)行，國家將逐步降低汽車關(guān)稅和取消配額，對該項目會造成一定的負(fù)面影響汽車及零部件關(guān)稅大幅度降低，進(jìn)口許可證逐步取消儀征汽車城以生產(chǎn)轎車和關(guān)鍵零部件為主，因此儀征汽車城在充分發(fā)揮自身的成本優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢的同時，也必須積極應(yīng)對入世所帶來的挑戰(zhàn)。對各類汽車及零部件都有一定影響。其中轎車和技術(shù)含量高的發(fā)動機、驅(qū)動橋及關(guān)鍵零部件受到的沖擊最為嚴(yán)重，其次是高檔重型載貨汽車，對微型汽車、中型載貨汽車和大中型客車影響較小中國加入WTO對行業(yè)的影響對儀征汽車城的影響對上汽集團(tuán)和上汽股份的影響上汽集團(tuán)以轎車產(chǎn)品為主，上汽股份以關(guān)鍵零部件為主，受到的沖擊都較大資料來源：《汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃》18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting39國產(chǎn)化政策的逐步取消也將使儀征汽車城失去一系列優(yōu)惠政策，有可能削弱上汽在零部件研發(fā)方面的能力“入世”后將取消鼓勵汽車產(chǎn)品國產(chǎn)化的優(yōu)惠政策儀征汽車城在自主開發(fā)方面的能力可能會被削弱，進(jìn)而影響到整車和關(guān)鍵零部件在市場上的競爭力對吸引外資發(fā)展關(guān)鍵零部件，提高技術(shù)水平，促進(jìn)產(chǎn)品更新?lián)Q代，會有一定影響。中國加入WTO對行業(yè)的影響對儀征汽車城的影響對上汽集團(tuán)和上汽股份的影響國產(chǎn)化政策的取消將使上汽集團(tuán)和上汽股份失去合作廠家零部件本土化開發(fā)和生產(chǎn)業(yè)務(wù)，影響到整體技術(shù)水平的提高，弱化核心競爭力資料來源：《汽車工業(yè)“十五”規(guī)劃》18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting40汽車產(chǎn)業(yè)政策和WTO條款必然對目前國內(nèi)汽車行業(yè)散、亂、差現(xiàn)象產(chǎn)生極大“整合”影響資料來源：中國汽車工業(yè)協(xié)會:汽車行業(yè)形勢及2003年發(fā)展分析零部件廠1558改裝車（專用車）廠525企業(yè)總數(shù)2401家摩托車廠148整車廠116發(fā)動機廠540500100015002000250030002001年末國內(nèi)汽車行業(yè)企業(yè)數(shù)量2001年國內(nèi)汽車行業(yè)集中度一汽、東風(fēng)、上汽產(chǎn)銷總量占全行業(yè)49%前15家企業(yè)產(chǎn)銷總量占全行業(yè)90.92%18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting41國內(nèi)汽車市場巨大的消費潛力為整車市場創(chuàng)造了良好的外部條件資料來源：《汽車行業(yè)形勢及2003年發(fā)展分析》中國汽車工業(yè)協(xié)會2002年國內(nèi)汽車產(chǎn)銷量達(dá)到325萬輛，成為世界第五大汽車生產(chǎn)國。年度總銷量轎車客車載貨車2001237.772.283.182.22002324.8112.6104.54107.662003380—410130—140110—120140—150單位：萬輛18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting42事實上，由于汽車行業(yè)的利好因素，在原有汽車城基礎(chǔ)上，目前各地正大量興建各種汽車城，積聚行業(yè)資源以汽車制造為主，已形成了功能比較完善的區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和比較完整的汽車產(chǎn)業(yè)鏈以汽車制造為主，但目前區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不夠完善或正在規(guī)劃中以汽車交易為主，功能集中于產(chǎn)業(yè)鏈的下游18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting43這些趨勢在促進(jìn)行業(yè)性繁榮的同時，也將在一定程度上降低儀征汽車城的聚集效應(yīng)和對零部件廠商的談判能力周邊其他汽車城揚州亞星客車廠上海國際汽車城張家港啟亞汽車城南京躍進(jìn)汽車蘇州金龍汽車上汽儀征汽車城儀征周邊主要汽車城和汽車企業(yè)政府資源分流客源分流入駐企業(yè)分流投資分流周邊汽車城對儀征汽車城的影響18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting44ThreatsOpportunities降低關(guān)稅和取消配額使國外汽車產(chǎn)品更容易進(jìn)入中國取消國產(chǎn)化政策有可能削弱上汽零部件研發(fā)能力WTO逐步降低國外汽車廠商進(jìn)入門檻，將面臨強有力競爭對手吉利、奇瑞等國產(chǎn)整車汽車廠商對上汽股份具有一定的先入優(yōu)勢國內(nèi)整車研發(fā)技術(shù)的落后，面臨車型創(chuàng)新等技術(shù)挑戰(zhàn)汽車產(chǎn)業(yè)政策向上汽傾斜，支持上汽做大做強汽車工業(yè)十五規(guī)劃支持上汽做大做強整車業(yè)務(wù)和關(guān)鍵零部件業(yè)務(wù)十五規(guī)劃支持自主開發(fā)，儀征汽車城可以爭取成為國家級整車和關(guān)鍵零部件開發(fā)中心，獲得中央政府的支持汽車消費政策將刺激汽車消費需求汽車資本市場的放開為招商引資和完善產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)造了條件中國廣闊的汽車市場前景，整車市場利潤豐厚儀征地域的低成本優(yōu)勢綜而言之，機會大于風(fēng)險，上汽股份應(yīng)積極促成儀征汽車城項目，推進(jìn)整車戰(zhàn)略，獲得更大的發(fā)展空間18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting45汽車城項目的可行性結(jié)論綜述汽車產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)趨勢儀征區(qū)位優(yōu)勢和資源條件儀征經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展規(guī)劃18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting46儀征市區(qū)位優(yōu)勢明顯，是揚州和南京之間唯一節(jié)點城市，在上海300公里輻射范圍內(nèi)，海陸空交通十分便利儀征市西接南京、東臨揚州、南瀕長江、北椅兩淮，距南京市區(qū)66公里,距揚州市區(qū)29公里,是南京都市圈和揚州“一體兩翼”城市發(fā)展戰(zhàn)略的重合輻射部位，也是南京與揚州間的唯一節(jié)點城市，在上海300公里輻射范圍內(nèi)，獨特的區(qū)位優(yōu)勢，使儀征能夠充分利用大都市的諸多優(yōu)勢發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting47儀征市勞動力成本與上海地區(qū)相比每人每年要低一萬元左右，對上汽及入駐汽車城企業(yè)降低生產(chǎn)成本作用巨大序號勞動力類型工資標(biāo)準(zhǔn)1工資最低標(biāo)準(zhǔn)300元/人2普通工人500元/人3一般管理人員800-1200元/人序號勞動力類型工資標(biāo)準(zhǔn)1工資最低標(biāo)準(zhǔn)570元/人(不含四金)2普通工人1500元/人3一般管理人員2000-3500元/人儀征市上海市資料來源：政府網(wǎng)站18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting48儀征市的供水、供電價格相對上海地區(qū)較低,也將有利于上汽及入駐汽車城的企業(yè)降低生產(chǎn)成本序號用水類別基準(zhǔn)水價格（元/噸）1工業(yè)用水(儀征1.42)(上海:1.73)2門市用水(儀征1.64)(上海:1.73)3飯店、浴室、飲料水2.02序號電價類型電力價格(元/千瓦特)1大工業(yè)(儀征0.473)(上海:0.865)2非工業(yè)0.6493商業(yè)0.8844其他照明0.776市供水價格：市供電價格：資料來源：政府網(wǎng)站18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting49儀征市目前的給水、排水條件和未來的建設(shè)規(guī)劃能充分滿足汽車城入駐企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營的需要給水:市區(qū)目前有三座水廠：儀征市自來水廠、儀化自來水廠、港六公司水廠，儀征市自來水廠水源取自長江，取水能力20萬立方米/日，制水能力10萬立方米/日，目前供水5萬立方米/日，汽車城項目用水規(guī)劃由儀征市自來水廠供應(yīng)

儀征市給水：排水:市區(qū)目前有一座污水處理廠：儀化污水處理廠，處理能力為6.5萬立方米/日,正在建設(shè)儀征市污水處理廠一座,規(guī)劃污水處理能力10萬立方米/日,以解決城區(qū)生活污水和工業(yè)廢水處理問題儀征市排水：資料來源：儀征市政府提供18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting50儀征市目前的供電、供氣條件能充分滿足入駐汽車城的企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營的需要供電:目前有電廠一座:儀化自備電廠,境外電源有220KV線路2回,分別來自揚州和六合.目前有220KV變電站一座,110KV變電站5座,正在建設(shè)110KV變電站一座,規(guī)劃在開發(fā)區(qū)新建一座220KV變電所,另外,計劃在第十一個五年計劃中規(guī)劃建設(shè)泗源溝揚州第三電廠,并已經(jīng)進(jìn)行初步選址,該電廠的建成將為儀征市及周遍提供充足的電源.國際汽車城項目用電規(guī)劃由220KV儀征變電所供電儀征市供電：供氣:由西氣東輸儀征門站通過城市燃?xì)夤芫W(wǎng)供應(yīng),規(guī)劃近期供期能力：7400萬立方米/年儀征市供氣：資料來源：儀征市政府提供18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting51汽車城入駐企業(yè)的大宗物資進(jìn)出，可以得到儀征市十分便利的公路、鐵路和水路交通條件的保證一公路情況：寧通高速公路通過儀征二鐵路情況：寧啟鐵路：儀征鐵路貨運站、儀征鐵路客運站公路、鐵路交通：港口情況：儀征市有港口碼頭20個，其中地方港口8個，碼頭岸線2公里長，泊位36個，最大泊位5000噸，年通過國際標(biāo)準(zhǔn)箱5000只，可達(dá)國內(nèi)沿江、沿海各港口城市，揚州現(xiàn)有萬噸級碼頭4個，-10米以下的深水岸線約14公里，-5米——-10米以下的中深水岸線約2.6公里,-5米以下的淺水岸線約11公里,目前以開發(fā)利用8.1公里,未開發(fā)利用岸線19.5公里,其中適宜建深水港岸線8.8公里,可建造一批萬噸級碼頭.港口和水路交通：資料來源：儀征市政府提供18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting52

勞動力知識結(jié)構(gòu)分布勞動年齡內(nèi)人口：41.2萬人小學(xué)文化:9.38萬人初中文化:20.23萬人高中文化:8.77萬人(含中專)大專以上:1.71萬人儀征市目前的鄉(xiāng)村人口比例較高、技術(shù)工人相對稀缺。勞動力中，小學(xué)和初中文化占74%，知識水平普遍較低城鎮(zhèn)人口：254666鄉(xiāng)村人口：355690外來人口：23146數(shù)據(jù)來源：儀征市政府提供汽車城入駐企業(yè)需要/可以通過在揚州和南京地區(qū)招工來解決勞動力的供應(yīng)問題18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting53汽車城項目的可行性結(jié)論綜述汽車產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)趨勢儀征區(qū)位優(yōu)勢和資源條件儀征經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展規(guī)劃18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting54儀征市近幾年GDP穩(wěn)定增長,經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢良好，為儀征汽車城的建設(shè)打下了較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)計量單位2000年2001年2002年GDP萬元604928559235610314一產(chǎn)萬元583776139765119二產(chǎn)萬元393077329447357911三產(chǎn)萬元153474168391187284從2003年的之后5年，GDP年均增長30%，到2007年，人均GDP達(dá)到5000美元資料來源：儀征市政府提供發(fā)展目標(biāo)18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting552002年的財政收入增長迅速,預(yù)計2003年財政收入仍將有較大增長計量單位2000年2001年2002年財政收入萬元762727084893470-8%32%資料來源：儀征市政府提供18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting562002年儀征市房地產(chǎn)開竣工面積增長迅速，預(yù)計2003年的住宅房地產(chǎn)開竣工面積仍將大幅度提高，市場購買力較強年份開工面積（萬平方米）竣工面積（萬平方米）完成投資額（億元）空置率（%）199812.146.40.8199917.4914.31.079%200019.117.61.369.6%20012212.51.142.4%200233.413.43.94.7累計104.1364.28.292003年預(yù)測43.449.45.6資料來源：儀征市政府提供18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting57根據(jù)儀征市目前的房地產(chǎn)價格分析：隨著儀征市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住宅房地產(chǎn)較大的升值空間是可以預(yù)計的一等地二等地三等地四等地解放路商圈及鼓樓周圍的中心地帶，房價約為：2000-2500元/平方米北至真州路、東至東園路、西至大慶路、南至揚子路，房價約為：1500-1800元/平方米二等級周圍的，北至沿山河路、東至石河橋、西至胥浦河、南至儀揚河，房價約為：1000-1200元/平方米三等級以外用地，房價約為800元/平方米資料來源：儀征市政府提供18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting58儀征市制訂的2003年發(fā)展目標(biāo)和中心任務(wù)充分體現(xiàn)了市政府對汽車整車和汽車零部件產(chǎn)業(yè)化的重視程度加強重點項目的儲備工作，突出抓好化工、化纖、汽車零部件、紡織等項目前期工作，繼續(xù)抓好項目審批制度改革，提高投資項目的服務(wù)質(zhì)量對汽車、活塞環(huán)、熒光燈、船舶、電機、風(fēng)鵝等優(yōu)勢產(chǎn)品進(jìn)行分類指導(dǎo)，加強跟蹤服務(wù)。鼓勵、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展合理布局汽車、化工、船舶、生態(tài)農(nóng)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)板塊。規(guī)劃開發(fā)公路兩側(cè)1-2公里陸域范圍約40平方公里面積；結(jié)合沿江塊狀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，培育集聚優(yōu)勢明顯、競爭力強的特色工業(yè)園區(qū)市政府中心任務(wù)導(dǎo)向為儀征汽車整車和零部件產(chǎn)業(yè)化目標(biāo)的實現(xiàn)提供了一定的保障資料來源：儀征市政府提供全市國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長11-12%。全市地方工業(yè)總產(chǎn)值86億元，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值51億元，分別增長22%、25.9%。自營出口總額增長21.2%，達(dá)到4000萬美元；實際利用外資增長80%以上，達(dá)到6000萬美元；實際利用民資增長50%以上，超過10億元；向上爭取國資增長67%，達(dá)到2億元城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)；下崗職工再就業(yè)率40%以上2003年目標(biāo)2003年中心任務(wù)18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting59儀征市未來幾年的發(fā)展規(guī)劃將對汽車城的開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用加強項目建設(shè)、改善投資環(huán)境、加大招商引資力度、堅持以民為本的發(fā)展思想為汽車城項目的發(fā)展提供了很好的契機，從政府方面將會得到較為充分的支持，包括優(yōu)惠的開發(fā)條件一是繼續(xù)加強項目建設(shè)。沒有項目，增長就沒有后勁，開放就沒有載體，建設(shè)就沒有依托。堅持項目推進(jìn)的原則二是繼續(xù)改善投資環(huán)境。環(huán)境就是競爭力，環(huán)境能夠轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力。堅持環(huán)境先行的原則，讓投資者放心三是繼續(xù)加大引資力度。抓住新一輪經(jīng)濟(jì)建設(shè)的良機，以更靈活的策略，在利用外資、民資、國資上求突破。加強開發(fā)區(qū)功能建設(shè)四是繼續(xù)堅持“以民為本”。為人民群眾謀利益，是發(fā)展經(jīng)濟(jì)和各項社會事業(yè)的出發(fā)點和落腳點。順應(yīng)民心民意，形成群策群力謀發(fā)展的合力。資料來源：儀征市政府提供18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting60汽車產(chǎn)業(yè)為儀征市的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，汽車城項目將獲得政府全力推動和支持資料來源：儀征市政府工作報告汽車工業(yè):現(xiàn)有零部件企業(yè)23家,主要產(chǎn)品為:整車、活塞環(huán)、車橋、凸輪軸、挺拄、氣門座、彈力彈簧、缸套、活塞、輪轂、車用涂料、鋼化玻璃、線束、飾件、車用燈具等。紡織工業(yè):化纖業(yè)的發(fā)展帶動了紡織工業(yè)的發(fā)展,2002年紡織業(yè)產(chǎn)值15.06億元化纖工業(yè)：儀征化纖是我國最大的化纖和化纖原料生產(chǎn)基地儀征市的三大支柱產(chǎn)業(yè)儀征市18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting61對于發(fā)展汽車城，儀征市政府有三個待論證的設(shè)想重點發(fā)展汽車整車和零部件工業(yè),重點發(fā)展轎車、面包車、多用途車輛建成具有自主知識產(chǎn)權(quán)的汽車研發(fā)基地和生產(chǎn)基地圍繞整車，重點發(fā)展發(fā)動機、內(nèi)燃機、車橋、鋼圈、彈簧鋼板、積極引進(jìn)電路總成、電噴系統(tǒng)、等零部件工業(yè)汽車城發(fā)展目標(biāo)資料來源：儀征市政府提供18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting62儀征市對和上汽合作開發(fā)汽車城持積極態(tài)度，希望探討雙贏的合作方式，分期開發(fā)汽車城，共擔(dān)風(fēng)險收益汽車城第一期開發(fā)汽車城第二期開發(fā)汽車城第三期開發(fā)汽車城第四期開發(fā)土地征用如果采用分四期付款的方式:儀征市政府希望第一期征地款不少于10億元,但對第一期開發(fā)面積沒有明確要求資料來源：儀征市政府訪談記錄18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting63儀征市政府愿意在三方面的政策上，給予儀征汽車城的主導(dǎo)開發(fā)者：上汽股份和汽車城入駐企業(yè)最大優(yōu)惠有償使用土地價格優(yōu)惠政策各種稅收的優(yōu)惠政策水、電、氣等資源的使用價格優(yōu)惠政策儀征市對外商投資企業(yè)所提供的優(yōu)惠政策，可完全適用于入駐汽車城的企業(yè)，以提高汽車整車生產(chǎn)企業(yè)和汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)入駐的積極性,在較短的時間內(nèi)使汽車城的投入和產(chǎn)出達(dá)到一定規(guī)模，從而為汽車城的后續(xù)開發(fā)打好基礎(chǔ)，提高開發(fā)、招商的成功系數(shù)，保證汽車城開發(fā)公司的利益。目前，儀征市對外商投資企業(yè)所提供的優(yōu)惠政策主要為三大類：18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting64對用地取得成本和工業(yè)用地的協(xié)議均價，訪談和測算結(jié)果有差距。但政府都承諾為協(xié)議轉(zhuǎn)讓提供財政補貼優(yōu)惠江寧工業(yè)園：8年，40億，70平方公里，九通一平：4萬/畝鹽城開發(fā)區(qū)：11年，5億，6平方公里，六通一平：1.6萬/畝儀征市國際汽車城項目所在的區(qū)域?qū)偈袇^(qū)四級地，其土地取得費用（不含基建成本），按1.2平方公里的起步區(qū)數(shù)據(jù)測算，完成全部拆遷，達(dá)到基建前狀態(tài)的成本8800萬/1670畝=5.27萬/畝資料來源：儀征市政府訪談一般工業(yè)用地開發(fā)成本：17萬/畝汽車城用地開發(fā)成本估計：12-13萬/畝協(xié)議均價：110-125元/平方米=7-8萬/畝政府補貼：10萬/畝汽車城基建成本估計4萬/畝汽車城開發(fā)成本測算：10萬/畝18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting65儀征市可以對入駐儀征汽車城的企業(yè)提供如下稅收優(yōu)惠政策

免二減三的優(yōu)惠政策交納地方所得稅的優(yōu)惠政策對個人所得稅依照《中華人民共和國個人所得稅法》的規(guī)定，按每月扣除4000元以后的余額征收個人所得稅額的優(yōu)惠政策出口退稅的優(yōu)惠政策免交城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅、土地使用稅的優(yōu)惠政策政策一政策二政策三政策四政策五18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting66儀征市可以對入駐汽車城的企業(yè)在水、電、通信提供如下優(yōu)惠政策

對企業(yè)所需的水、煤、電、原料、電話及其他通訊設(shè)施等由市列入計劃，保征優(yōu)先給予安排的優(yōu)惠政策企業(yè)的水增容費全部免交的優(yōu)惠政策企業(yè)免繳教育附加費和每度電增收的0.02元電網(wǎng)建設(shè)費，企業(yè)的用電單獨立戶裝表，按實計算的優(yōu)惠政策企業(yè)可按實際投資比例，每噸水優(yōu)惠0.1元；如是產(chǎn)品出口企業(yè)或先進(jìn)技術(shù)企業(yè)當(dāng)年可按外商實際投資比例，每噸水可優(yōu)惠0.2元的優(yōu)惠政策企業(yè)安裝電話及其他通信設(shè)施裝機費用一律給予20-30%的優(yōu)惠的優(yōu)惠政策政策一政策二政策三政策四政策五18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting67主要內(nèi)容上汽股份的戰(zhàn)略意圖汽車城項目的可行性項目的投資和開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)模型構(gòu)筑和決策測算談判方案要點318.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting68項目的投資和開發(fā)模式結(jié)論綜述相關(guān)背景討論相關(guān)法規(guī)討論投資模式分析開發(fā)模式分析開發(fā)階段分析18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting69上汽儀征汽車城投資和開發(fā)的決策建議（定性）企業(yè)介入工業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)和綜合房地產(chǎn)開發(fā)既有苗頭，也有先例，上汽股份可以為之房地產(chǎn)業(yè)與汽車產(chǎn)業(yè)是不同的專業(yè)門類，在專業(yè)化趨勢下，上汽應(yīng)重投資管理，推行專業(yè)開發(fā)儀征項目，介入一級開發(fā)有較大的商業(yè)利益，作為“外行”，在二級市場，上汽并無優(yōu)勢企業(yè)介入一級土地開發(fā)存在法規(guī)政策變動風(fēng)險與政府合作進(jìn)行儀征汽車城開發(fā)是一種較優(yōu)的選擇，有兩種可能的合作模式較好的開發(fā)模式是：不直接介入土地二級開發(fā)建議將儀征汽車城項目的開發(fā)初步劃分為四個階段進(jìn)行：成型期、成長期、成熟期和后成熟期18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting70項目的投資和開發(fā)模式結(jié)論綜述相關(guān)背景討論相關(guān)法規(guī)討論投資模式分析開發(fā)模式分析開發(fā)階段分析18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting71背景一：以園區(qū)為載體的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)歷了三種主流階段，形成了多元化投資開發(fā)和多種管理模式格局政府投資興建園區(qū)為主流政府主導(dǎo)、企業(yè)參與興建園區(qū)為主流政府配合、企業(yè)主導(dǎo)興建園區(qū)為主

在政策沒有放開，思想沒有解放，也無較好的市場化經(jīng)濟(jì)主體時，“筑巢引鳳”策略曾是各地政府互相學(xué)習(xí)，極其推崇的工作經(jīng)驗

在政策逐漸放開，思想逐漸解放，出現(xiàn)實力強大、良好運營的市場化經(jīng)濟(jì)主體，各地政府在工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中非常注意與龍頭企業(yè)的積極合作在政府與企業(yè)，企業(yè)與企業(yè)之間專業(yè)化分工越來越細(xì)，在“筑巢引鳳”策略基礎(chǔ)上，一些有膽識和遠(yuǎn)見的政府開始推行“引鳳筑巢鳳引凰”的策略土地開發(fā)的投資主體外商獨資中外合資合作中方企業(yè)獨資政府投資模式土地開發(fā)的管理主體政府直接管理開發(fā)區(qū)管委會管理名為管委會管理，實為公司管理管委會/開發(fā)公司關(guān)系政企合一模式政企分開模式公司自治模式18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting72專題研究揭示了工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)較為集中的東部城鎮(zhèn)在開發(fā)中四大經(jīng)驗教訓(xùn)對上汽項目有很強的借鑒意義土地投機往往導(dǎo)致開發(fā)失敗沒有最終需求的土地開發(fā)注定失敗政府與企業(yè)在開發(fā)中應(yīng)追求“雙贏”研究表明：外商從事土地投機的動機很大，很難進(jìn)行有效的土地開發(fā)，鮮有“外商獨資”模式的成功案例研究表明：沒有產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者認(rèn)同的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，無論地價和稅收如何優(yōu)惠，也難以獲得成功，與開發(fā)模式選擇并無關(guān)系政府與企業(yè)進(jìn)行討價還價的目標(biāo)應(yīng)是“雙贏”，而非“雙虧”。政府與企業(yè)的討價還價增加了土地開發(fā)的交易費用，從而損失了土地開發(fā)的一部分效率，必須把握分寸土地資源最有效的配置方式是以市場機制為主，政府宏觀調(diào)控為輔的方式，土地成片開發(fā)必須堅持滾動開發(fā)機制，否則，必然造成土地資源的閑置和耕地的大量占用以市場機制和原則提高土地開發(fā)效率18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting73案例1：北京實創(chuàng)科技園和四川碧峰峽模式——創(chuàng)新的園區(qū)開發(fā)模式和土地開發(fā)模式北京實創(chuàng)科技園開發(fā)，先以基地為依托，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)進(jìn)行園區(qū)配套服務(wù)區(qū)的開發(fā)，以實現(xiàn)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的資金保障，然后開發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)，吸引高科技企業(yè)入駐。北京實創(chuàng)高科技園區(qū)的開發(fā)模式創(chuàng)造了全國之最，產(chǎn)業(yè)區(qū)每公頃土地創(chuàng)造產(chǎn)值365億元，被譽為“鉆石效益”。

北京實創(chuàng)科技園首創(chuàng)“資源所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)”分離的土地開發(fā)模式?！霸谝粋€風(fēng)景區(qū)內(nèi)，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，授權(quán)一家企業(yè)獨立建設(shè)、經(jīng)營、管理?！薄罢w控制、獨家開發(fā)”在保護(hù)自然資源的前提下，碧峰峽模式為地方培育了實現(xiàn)“多贏”的動力十足的全新經(jīng)濟(jì)增長點，受到黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人頻頻考察和贊賞

四川碧峰峽模式18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting74案例2：天津開發(fā)區(qū)的融資劃片開發(fā)模式貸款起家以地養(yǎng)地融資劃片開發(fā)初期依靠國家開發(fā)性貸款３.７億元，完成３平方公里起步工業(yè)區(qū)和１.２平方公里生活區(qū)的土地開發(fā)，為開發(fā)區(qū)的發(fā)展起了良好的開端。到1990年，開發(fā)區(qū)由負(fù)債開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)闈L動開發(fā)，其方針就是“開發(fā)一片，收益一片，以收益養(yǎng)開發(fā)”。進(jìn)入邊投入、邊回收、邊開發(fā)的良性循環(huán)。到1991年，天津開發(fā)區(qū)已具備依靠自身積累每年開發(fā)一平方公里土地的土地開發(fā)能力。1992年，小平同志南巡談話以后，外資涌入迅猛增長，項目用地快于土地開發(fā)速度，土地供不應(yīng)求，從而影響招商引資。天津開發(fā)區(qū)抓住這一有利時機，及時轉(zhuǎn)變土地開發(fā)策略，在堅持自身開發(fā)為主的基礎(chǔ)上，"大膽利用外資，以抓大項目、大財團(tuán)為重點全方位融資開發(fā)"，走出一條全方位融資劃片土地開發(fā)的新路子。

吸引國外一個或幾個大財團(tuán)的資金，采取外商獨資、合資或合作等方式，獨立承擔(dān)某一區(qū)域規(guī)劃、開發(fā)、招商等一系列開發(fā)性經(jīng)營活動。形成開發(fā)區(qū)土地開發(fā)投資多主體、大面積的開發(fā)局面，將投資機制直接引入土地開發(fā)，使得土地開發(fā)與招商引資、投資收益直接掛鉤，最大限度地激發(fā)了開發(fā)者集約利用土地、提高土地利用效益的欲望。融資劃片開發(fā)18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting75背景二：房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式正發(fā)生轉(zhuǎn)變，專業(yè)分工、市場細(xì)分將取代“全能”模式、“百貨店”模式成為主流房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式經(jīng)營類投資類開發(fā)類服務(wù)類地產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)混合開發(fā)香港模式—開發(fā)高度的專業(yè)化發(fā)達(dá)的不動產(chǎn)金融服務(wù)工廠化生產(chǎn)美國模式—經(jīng)營儲備土地挖坑賣房炒賣樓花賭博式經(jīng)營18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting76背景三：區(qū)域開發(fā)的歷史演繹出現(xiàn)專門的住宅房地產(chǎn)開發(fā)和住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，著眼于解決當(dāng)時的緊張的住房狀況，隨著改革的深入，逐漸出現(xiàn)市場化的商品房交易工業(yè)化對城市化提出加速要求，中國出現(xiàn)深度、逆向和農(nóng)村城市化三大趨勢，城市經(jīng)營大行其道，以多種形式參與城市建設(shè)的“城市運營商”浮出水面，居民住宅、商業(yè)設(shè)施和工業(yè)園區(qū)建設(shè)異?；钴S隨著業(yè)界專業(yè)化趨勢，開始出現(xiàn)專業(yè)的住宅房地產(chǎn)商、商業(yè)房地產(chǎn)商和工業(yè)房地產(chǎn)商。發(fā)展趨勢為：聚合三種地產(chǎn)開發(fā)于特定區(qū)域的“造城運動”將大量出現(xiàn)在深度城市化的進(jìn)程中，逐漸步入?yún)^(qū)域開發(fā)的時代改革開放和市場化進(jìn)程推動房地產(chǎn)空前繁榮，出現(xiàn)專門的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，住宅房地產(chǎn)呈郊區(qū)化和大盤化趨勢，旅游、體育等復(fù)合房地產(chǎn)概念開始流行，出現(xiàn)大量由政府投資，以園區(qū)為載體的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)改革開放初期90年代中后期21世紀(jì)（00-02）2003～未來區(qū)域開發(fā)的本質(zhì)內(nèi)涵：試圖在一定地域建設(shè)“微型”社會，提供人類生活所需要的大多數(shù)功能，從生產(chǎn)和生活兩大部類的生產(chǎn)上取得相對平衡，再作為一個整體系統(tǒng)與大社會發(fā)生交換，其交換的效率決定了區(qū)域的發(fā)達(dá)程度，其交換的內(nèi)容決定了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特性。18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting77區(qū)域開發(fā)的三個層面區(qū)域開發(fā)必須站在城市的高度，考慮區(qū)域綜合的社會、經(jīng)濟(jì)功能，必須設(shè)計政府職能和政策，它既適用于獨立的新城開發(fā)，也適用于既存的舊城改造；它既要變革圖新，實現(xiàn)跨越式發(fā)展，又需承接歷史、保留時間性風(fēng)格。它可能涉及全新管理體系和政策機制的改革嘗試，也可能需要順應(yīng)原有管理體系和政策機制，保證全局一盤棋。區(qū)域開發(fā)應(yīng)給予地產(chǎn)開發(fā)足夠的重視。區(qū)域開發(fā)絕對不等同于地產(chǎn)開發(fā)，但地產(chǎn)開發(fā)也不應(yīng)被政府規(guī)劃替代，被產(chǎn)業(yè)投資造廠的壯舉埋沒！地產(chǎn)開發(fā)在區(qū)域開發(fā)中起著“承上啟下”的作用，是區(qū)域成功開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?？v向：它包括規(guī)劃層次、建造層次和管理層次。橫向：它包括住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是區(qū)域開發(fā)的靈魂，它既決定了能否融資、招商成功，實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)目標(biāo)，又是區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。只要產(chǎn)業(yè)的商業(yè)特性和區(qū)域的綜合條件良好匹配，成就了資本的逐利特性，資本就會蜂擁而至；再加上企業(yè)群聚導(dǎo)致的基建成本外部性節(jié)省，以及產(chǎn)業(yè)集群導(dǎo)致的增值性創(chuàng)新，經(jīng)濟(jì)資源將在低成本基礎(chǔ)上保持持久繁榮，區(qū)域開發(fā)斷無不成功之理18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting78區(qū)域開發(fā)的三類主體區(qū)域開發(fā)商通過產(chǎn)業(yè)趨勢和資源分析，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析，組織地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)盟，出資建園區(qū)（地產(chǎn)），建設(shè)配套設(shè)施，招產(chǎn)業(yè)投資者入駐（產(chǎn)業(yè)），向政府管委會（城市）爭取統(tǒng)一的園區(qū)政策，向入駐企業(yè)提供增值性經(jīng)濟(jì)服務(wù)，以制度和契約設(shè)計界定產(chǎn)業(yè)投資者、政府、地產(chǎn)商之間的關(guān)系。這是國內(nèi)目前正在醞釀的一種區(qū)域開發(fā)模式，它演繹自單純的住宅郊區(qū)化、住宅房地產(chǎn)大盤化，在此基礎(chǔ)上更一步追求生產(chǎn)型房地產(chǎn)和生活型房地產(chǎn)投資的平衡，從趨勢上看，將成為一種主流模式政府出資建園區(qū)（地產(chǎn)），招產(chǎn)業(yè)投資者入駐（產(chǎn)業(yè)），引資做配套或者自己做相關(guān)服務(wù)、生活配套（地產(chǎn)），組建管委會（城市）對園區(qū)進(jìn)行管理。這是國內(nèi)目前一種主流園區(qū)（區(qū)域開發(fā)）模式，但也是弊病最大的一種地方政府區(qū)域開發(fā)商產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者因為自身經(jīng)營和戰(zhàn)略擴(kuò)張需求，需要一定面積的工業(yè)房地產(chǎn)用地。由于產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者的行業(yè)聚集特性和自身在價值鏈的實力，可在自用面積之外，與政府達(dá)成一攬子購地計劃，除自用外，還開發(fā)工業(yè)房地產(chǎn)供上下游企業(yè)租賃、購買，以產(chǎn)業(yè)地位和實力謀求產(chǎn)業(yè)經(jīng)營外的投資利益。身兼地產(chǎn)商和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者雙重身份，園區(qū)接受政府管委會管理。這種模式在過去和目前都有不可忽視的影響，是一種次主流模式，其園區(qū)規(guī)模一般較小，主要以生產(chǎn)型房地產(chǎn)開發(fā)為主，由于不規(guī)范、不專業(yè)往往對區(qū)域整體開發(fā)造成諸多后遺癥產(chǎn)業(yè)投資者中國國情18.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢21.12.2022上海汽車股份有限公司儀征汽車城戰(zhàn)略咨詢Copyright?2003BySINOTRUSTManagementConsulting79區(qū)域開發(fā)商的角色定位區(qū)域開發(fā)商的角色定位總體規(guī)劃商業(yè)操作地產(chǎn)管理金融管理政府關(guān)系區(qū)域規(guī)劃/產(chǎn)業(yè)規(guī)劃/配套規(guī)劃/功能區(qū)劃總體商業(yè)設(shè)計/地產(chǎn)商業(yè)操作/產(chǎn)業(yè)招商操作