北京國(guó)美第一城商業(yè)項(xiàng)目招商策略報(bào)告課件

國(guó)美第一城商業(yè)報(bào)告國(guó)美第一城商業(yè)報(bào)告1商業(yè)方案主題定位定位依據(jù)·住宅現(xiàn)狀、未來(lái)·交通情況·商業(yè)現(xiàn)狀·人口狀況·年消費(fèi)市場(chǎng)·未來(lái)狀況本案SWOT分析商業(yè)整體策劃思路商業(yè)劃分業(yè)態(tài)比例銷(xiāo)售方案價(jià)格定位推盤(pán)時(shí)機(jī)推盤(pán)節(jié)奏銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售方式推廣方案客戶定位推廣策略主題推廣階段主題銷(xiāo)售推介媒介安排銷(xiāo)售道具商業(yè)方案主題定位銷(xiāo)售方案價(jià)格定位推廣方案客戶定位2第一章商業(yè)方案主題定位定位依據(jù)·住宅現(xiàn)狀、未來(lái)·交通情況·商業(yè)現(xiàn)狀·人口狀況·年消費(fèi)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r本案SWOT分析商業(yè)整體策劃思路商業(yè)劃分業(yè)態(tài)分布第一章主題定位3觀點(diǎn)觀點(diǎn)4地區(qū)中心級(jí)·商業(yè)配套中心目前的地區(qū)級(jí)商業(yè)中心未來(lái)的商圈核心以本地區(qū)稀缺的商業(yè)作為熱點(diǎn)，支撐起不僅僅是社區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套，更成該區(qū)域最大的商業(yè)中心遠(yuǎn)景規(guī)劃更以成為商圈核心為己任，憑借最早入市的優(yōu)勢(shì)，率先領(lǐng)導(dǎo)新商圈的形成，奠定未來(lái)良好的核心地位地區(qū)中心級(jí)·商業(yè)配套中心目前的地區(qū)級(jí)商業(yè)中心未來(lái)的商圈核心以5支撐點(diǎn)支撐點(diǎn)6定位依據(jù)·住宅現(xiàn)狀、未來(lái)·交通情況·商業(yè)現(xiàn)狀·人口狀況·年消費(fèi)市場(chǎng)定位依據(jù)·住宅現(xiàn)狀、未來(lái)7接近2000萬(wàn)平方米的住宅總量供應(yīng)，成為真正的大型居住版塊支撐點(diǎn)區(qū)域住宅現(xiàn)狀及未來(lái)接近2000萬(wàn)平方米的住宅總量供應(yīng)，成為真正的大型居住版塊8定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來(lái)北京東部區(qū)域的功能非常明顯，基本上都是作為大型居住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的。以萬(wàn)象新天、國(guó)美第一城、康城、定福家園為代表的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，可能會(huì)在今后2-3年內(nèi)形成中央居住區(qū)將大盤(pán)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)方向。定位依據(jù)北京東部區(qū)域的功能非常明顯，基本上都是作為大型居住區(qū)9定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來(lái)北京東部市場(chǎng)目前在售的住宅項(xiàng)目接近200個(gè)，絕大多數(shù)是近3年內(nèi)新增的樓盤(pán)，其中通州區(qū)在售樓盤(pán)40個(gè)左右（根據(jù)住宅供應(yīng)和需求情況，東部住宅區(qū)域主要指：東二環(huán)以東的市區(qū)，東壩開(kāi)發(fā)體量近千萬(wàn)平方米,2004年?yáng)|部區(qū)域的供應(yīng)量還將持續(xù)放大，京東別墅、CBD高端物業(yè)還將蘊(yùn)藏巨大商機(jī)。東部在售樓盤(pán)的總供應(yīng)量超過(guò)3500萬(wàn)平方米，其中通州區(qū)500萬(wàn)平方米左右。其中東壩板塊目前的開(kāi)發(fā)總量將接近1000萬(wàn)平方米，而僅朝陽(yáng)北路區(qū)域的總開(kāi)發(fā)量就約有370萬(wàn)平方米左右。定位依據(jù)北京東部市場(chǎng)目前在售的住宅項(xiàng)目接近200個(gè)，絕大多數(shù)10定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來(lái)按東部每年銷(xiāo)售700萬(wàn)平方米計(jì)算，這些供應(yīng)量需要市場(chǎng)消化5年，也就是說(shuō)，目前東部在售的住宅在沒(méi)有新增樓盤(pán)的情況下至少還需要兩年才能消化完。由于CBD建設(shè)進(jìn)度加快以及輕軌八通線的開(kāi)通，東部區(qū)域的住宅供應(yīng)量還會(huì)持續(xù)大量增長(zhǎng)。正大集團(tuán)、印尼三菱、和記黃埔都已在這片區(qū)域內(nèi)圈城掠地。由此可見(jiàn)，東部住宅市場(chǎng)近幾年來(lái)供應(yīng)量持續(xù)高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于白熱化。

定位依據(jù)按東部每年銷(xiāo)售700萬(wàn)平方米計(jì)算，這些供應(yīng)量需要市場(chǎng)11定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來(lái)國(guó)美第一城：100萬(wàn)平方米北京奧林匹克花園：120萬(wàn)平方米萬(wàn)象新天：310萬(wàn)平方米朝陽(yáng)新城：170萬(wàn)平方米華紡易城：50萬(wàn)平方米青年匯佳園：32萬(wàn)平方米珠江羅馬嘉園：41萬(wàn)平方米朝陽(yáng)園：28萬(wàn)平方米炫特區(qū)：30萬(wàn)平方米星河灣：40萬(wàn)平方米定位依據(jù)國(guó)美第一城：100萬(wàn)平方米青年匯佳園：32萬(wàn)平方米12交通便捷順暢、與CBD、燕莎等東部大型商務(wù)區(qū)距離適中支撐點(diǎn)區(qū)域交通狀況交通便捷順暢、與CBD、燕莎等東部大型商務(wù)區(qū)距離適中支撐點(diǎn)13定位依據(jù)交通情況東壩東起東葦路，南接朝陽(yáng)路，北接機(jī)場(chǎng)高速路，新建的60米寬的姚家園路橫貫東西，直接與東三環(huán)相接，交通環(huán)境優(yōu)越。目前有關(guān)部門(mén)還在加緊交通建設(shè)，東壩西側(cè)建成了雙向六車(chē)道的五環(huán)路。東壩北部規(guī)劃中的亮馬河北路也將建成通車(chē)。

定位依據(jù)東壩東起東葦路，南接朝陽(yáng)路，北接機(jī)場(chǎng)高速路，新建的614定位依據(jù)交通情況如此一來(lái)，東壩將與燕莎商圈相接，并與城區(qū)的地鐵相連，直達(dá)市區(qū)。此外，規(guī)劃中的地鐵10號(hào)線，將進(jìn)一步拉近東壩與中關(guān)村的距離。距已經(jīng)開(kāi)通五環(huán)路約400米，驅(qū)車(chē)僅8分鐘即可順暢到達(dá)CBD，僅10分鐘即可到達(dá)燕莎，僅15分鐘即可到達(dá)麗都等核心商圈。定位依據(jù)如此一來(lái)，東壩將與燕莎商圈相接，并與城區(qū)的地鐵相連，15目前本區(qū)域內(nèi)無(wú)大型商業(yè)，多見(jiàn)零星配套散落在各項(xiàng)目中。支撐點(diǎn)區(qū)域商業(yè)狀況目前本區(qū)域內(nèi)無(wú)大型商業(yè)，多見(jiàn)零星配套散落在各項(xiàng)目中。支撐點(diǎn)16目前在售的東南三環(huán)以及泛CBD地區(qū)大小新盤(pán)超過(guò)20個(gè)。從市場(chǎng)需求來(lái)看，大型超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)營(yíng)店等新型業(yè)態(tài)對(duì)市場(chǎng)需求正在逐漸放大，今年將有53萬(wàn)平方米面積零售業(yè)新增。滿足小資情結(jié)的購(gòu)物欲并且有效地消化如此龐大的購(gòu)買(mǎi)力，成了眾多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在引進(jìn)投資與市場(chǎng)策略上關(guān)注的重點(diǎn)。定位依據(jù)京東商業(yè)概述目前在售的東南三環(huán)以及泛CBD地區(qū)大小新盤(pán)超過(guò)20個(gè)。從市場(chǎng)17在CBD的帶動(dòng)下，這個(gè)傳統(tǒng)的商圈仍在發(fā)揮著巨大的號(hào)召力，周邊的項(xiàng)目一直看漲，從附近的建外SOHO商街、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華貿(mào)中心、蘋(píng)果街，到鄰近的北京財(cái)富中心、后現(xiàn)代城社區(qū)商業(yè)街，各種規(guī)模的商鋪一律都收到投資者的追捧。如京東大望路地區(qū)的珠江帝景推出30萬(wàn)平方米的歐洲風(fēng)情街；大連萬(wàn)達(dá)攜家樂(lè)福打造33萬(wàn)平方米的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。定位依據(jù)京東商業(yè)概述在CBD的帶動(dòng)下，這個(gè)傳統(tǒng)的商圈仍在發(fā)揮著巨大的號(hào)召力，周邊18住宅帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)人群，需要商業(yè)的配套，商業(yè)項(xiàng)目順勢(shì)跟進(jìn)。目前朝陽(yáng)路板塊300萬(wàn)平方米的建筑規(guī)模將使這里的常住人口超過(guò)35萬(wàn)人，區(qū)域內(nèi)強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力人群的密集使朝陽(yáng)路板塊蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)，目前，這里已引起了國(guó)內(nèi)外商業(yè)機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注。

定位依據(jù)京東商業(yè)概述住宅帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)人群，需要商業(yè)的配套，商業(yè)項(xiàng)目順勢(shì)跟進(jìn)。目前朝19定位依據(jù)京東商業(yè)概述除了日資的華堂商場(chǎng)、泰資的易初蓮花外，歐德隆等大型連鎖機(jī)構(gòu)也在尋找合適的店面；蘇寧電器商城、大中電器等著名商業(yè)機(jī)構(gòu)則紛紛搶在道路拓寬前，搶先入住，搶占市場(chǎng)先機(jī)；發(fā)展商也熱衷商業(yè)的建設(shè)，興隆家園2萬(wàn)平方米商業(yè)街、朝陽(yáng)園2萬(wàn)平方米的商業(yè)、朝陽(yáng)無(wú)限2.5萬(wàn)平方米韓SHOW商城、住邦2000二期3萬(wàn)平方米的商業(yè)、1.2萬(wàn)平方米瑞豐市場(chǎng)都在建設(shè)中。定位依據(jù)除了日資的華堂商場(chǎng)、泰資的易初蓮花外，歐德隆等大型連20定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來(lái)近兩年“入市”的北京東部項(xiàng)目樓盤(pán)以“大體量”項(xiàng)目居多，萬(wàn)象新天310萬(wàn)平方米、奧林匹克花園100萬(wàn)平方米，而位于朝陽(yáng)區(qū)東壩地區(qū)的朝陽(yáng)新城，其體量達(dá)到了170萬(wàn)平方米。盡管CBD東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度一日千里，但商業(yè)配套不足，特別是商業(yè)業(yè)態(tài)分布不平衡的特點(diǎn)仍暴露無(wú)遺。定位依據(jù)近兩年“入市”的北京東部項(xiàng)目樓盤(pán)以“大體量”項(xiàng)目居多21定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來(lái)于是大力發(fā)展走多元化、差異化經(jīng)營(yíng)道路的樓盤(pán)底商，無(wú)疑會(huì)有助于該區(qū)域商業(yè)配套的完善，并提高區(qū)域價(jià)值。目前CBD東區(qū)域大多數(shù)樓盤(pán)尚處于開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售前期，已入住的項(xiàng)目比例較小，人口大量入住的高峰期尚未到來(lái)。但即使這樣，CBD東部區(qū)域原有的少量商業(yè)配套已是捉襟見(jiàn)肘，不堪負(fù)荷了。

定位依據(jù)于是大力發(fā)展走多元化、差異化經(jīng)營(yíng)道路的樓盤(pán)底商，無(wú)疑22定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來(lái)目前作為CBD東居民購(gòu)物休閑的主要場(chǎng)所，只有位于十里堡的日資華堂商場(chǎng)。每逢周末，該商場(chǎng)的擁擠程度甚至超過(guò)市中心不少綜合類(lèi)百貨商廈。過(guò)于集中的購(gòu)物人流無(wú)疑加大了市政設(shè)施和交通的壓力。開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)差異化經(jīng)營(yíng)，發(fā)展適合自己特定區(qū)位的商業(yè)業(yè)態(tài)，才能既彌補(bǔ)本區(qū)域商業(yè)配套不足，又能保證可持續(xù)發(fā)展。

定位依據(jù)目前作為CBD東居民購(gòu)物休閑的主要場(chǎng)所，只有位于十里23定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來(lái)十里堡華堂商場(chǎng)開(kāi)店日：1998年4月28日地址：朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)路甲3號(hào)京港城市大廈營(yíng)業(yè)面積：14700平方米定位依據(jù)十里堡華堂商場(chǎng)24定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來(lái)華糖洋華堂商業(yè)有限公司是國(guó)務(wù)院首次批準(zhǔn)成立的中國(guó)第一家合資連鎖商業(yè)企業(yè)，成立于1997年10月7日，注冊(cè)資本6500萬(wàn)美元。公司由中國(guó)華孚貿(mào)易發(fā)展集團(tuán)公司、日本國(guó)株式會(huì)社伊藤洋華堂、伊藤忠商事株式會(huì)社、伊藤忠（中國(guó)）集團(tuán)有限公司共同出資組建，投資比例分別為51%、36.75%、10.58%、1.67%。商場(chǎng)分為四層，一層主要經(jīng)營(yíng)各類(lèi)食品；二層為化妝品、女裝及女鞋等；三層為男裝、男鞋及內(nèi)衣等；四層為日用品、家電、家庭百貨、兒童及體育用品等。定位依據(jù)華糖洋華堂商業(yè)有限公司是國(guó)務(wù)院首次批準(zhǔn)成立的中國(guó)第一25定位依據(jù)典型樓盤(pán)商業(yè)配套奧林匹克花園三期建有規(guī)模達(dá)10000平米的配套樓,共分五層,集辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體。伴隨著奧園三期建設(shè)。定位依據(jù)奧林匹克花園26定位依據(jù)典型樓盤(pán)商業(yè)配套朝陽(yáng)無(wú)限韓SHOW即開(kāi)設(shè)于“朝陽(yáng)-無(wú)限”項(xiàng)目二期B1—F3裙房商業(yè)部分，預(yù)計(jì)于2004年5月底交付使用，經(jīng)精裝修后可以趕在2004年12月底前整體開(kāi)業(yè)。商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積：25,000平方米。包含3700平米多功能健康會(huì)所，集泳池、健身、潛水、Hi-Fi視聽(tīng)、咖啡館等游憩場(chǎng)所于一體，讓您體驗(yàn)休閑之外的全方位健康呵護(hù)。定位依據(jù)朝陽(yáng)無(wú)限27定位依據(jù)典型樓盤(pán)商業(yè)配套萬(wàn)象新天萬(wàn)象新天的商業(yè)配套完全按照一個(gè)獨(dú)立城市的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建設(shè)，生活配套應(yīng)有盡有。大型的社區(qū)商業(yè)中心，擁有辦公、購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、金融等各種設(shè)施，各種生活所需就在家門(mén)口。完備的教育系統(tǒng)、社區(qū)醫(yī)療中心、養(yǎng)老院等，從小到老，為每個(gè)家庭提供周全的生活服務(wù)，便利生活不假外求。定位依據(jù)萬(wàn)象新天28定位依據(jù)典型樓盤(pán)商業(yè)配套炫特區(qū)炫特區(qū)的商業(yè)面積計(jì)有1萬(wàn)平方米左右，戶型從110-1000平方米，主要是出售商鋪，業(yè)態(tài)定位于服務(wù)社區(qū)的便利店、美容美發(fā)、售價(jià)定位：14500元/平方米。于2005年6月份交付使用。定位依據(jù)炫特區(qū)29定位依據(jù)典型樓盤(pán)商業(yè)配套珠江羅馬嘉園建設(shè)700米長(zhǎng)的商業(yè)大街，將以經(jīng)營(yíng)高檔消費(fèi)品、品牌服飾專(zhuān)賣(mài)店等為主。定位依據(jù)珠江羅馬嘉園30定位依據(jù)典型樓盤(pán)商業(yè)配套通過(guò)以上典型大盤(pán)商業(yè)分析，隨著城市住宅結(jié)構(gòu)的不斷變化和改善，社區(qū)建設(shè)逐漸由分散、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式---特色商業(yè)街。它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標(biāo)志著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的“外向型”市場(chǎng)形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)空間，

定位依據(jù)通過(guò)以上典型大盤(pán)商業(yè)分析，隨著城市住宅結(jié)構(gòu)的不斷變化31定位依據(jù)典型樓盤(pán)商業(yè)配套與此同時(shí)，會(huì)所作為社區(qū)內(nèi)獨(dú)立的商業(yè)樓也隨商業(yè)市場(chǎng)需求應(yīng)運(yùn)而生。這些新型社區(qū)商業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能定位、經(jīng)營(yíng)策略等方面均以市場(chǎng)為導(dǎo)向，采用全新的商業(yè)格局，在立足社區(qū)的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動(dòng)外來(lái)群體消費(fèi)，多樣的風(fēng)格、特色的經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)的管理都將增強(qiáng)社區(qū)商業(yè)的影響力，擴(kuò)大其商圈的輻射范圍，使社區(qū)商業(yè)合理、有序、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展得到有效保證和推動(dòng)。定位依據(jù)與此同時(shí)，會(huì)所作為社區(qū)內(nèi)獨(dú)立的商業(yè)樓也隨商業(yè)市場(chǎng)需求32定位依據(jù)典型樓盤(pán)商業(yè)配套據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，朝陽(yáng)路沿線住宅項(xiàng)目今明兩年放量不會(huì)低于100萬(wàn)平方米，從青年路、華紡易城等住宅項(xiàng)目的入市價(jià)格以及在售情況可看出，該區(qū)域聚集了一批相當(dāng)有潛力的消費(fèi)群，未來(lái)消費(fèi)力不會(huì)走低。雖然朝陽(yáng)路商圈依托華堂商場(chǎng)、易初蓮花超市、京客隆、白云商場(chǎng)等形成了相對(duì)成熟的氛圍，但整體品質(zhì)還有待提升。

定位依據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，朝陽(yáng)路沿線住宅項(xiàng)目今明兩年放量不會(huì)低33大型居住版塊，提供約60-90萬(wàn)常住人口。支撐點(diǎn)區(qū)域人口狀況大型居住版塊，提供約60-90萬(wàn)常住人口。支撐點(diǎn)區(qū)域人口狀34定位依據(jù)人口狀況計(jì)算范圍：東三環(huán)-東五環(huán)南起長(zhǎng)安街沿線-朝陽(yáng)路，北至燕莎附近。計(jì)算方法：我們參考：北京人均住房面積為40平方米，而上述區(qū)域目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量與未來(lái)的可供應(yīng)量預(yù)計(jì)為3500萬(wàn)平方米。通過(guò)相除：3500萬(wàn)（現(xiàn)在+未來(lái)）/人均40平方米=875000。因此，我們推算出此區(qū)域人口大致為875，000左右。定位依據(jù)計(jì)算范圍：35定位依據(jù)人口狀況目前從四環(huán)向東至財(cái)滿街，進(jìn)而延伸至定福莊，商業(yè)開(kāi)發(fā)都正處于風(fēng)頭浪尖上。以純住宅項(xiàng)目有效人群2人/戶計(jì)算，未來(lái)僅朝陽(yáng)北路一帶新增消費(fèi)人群即達(dá)15萬(wàn)，再加之通州人群的涌入，這也迫使該區(qū)域必須盡快改變目前商業(yè)匱乏的現(xiàn)狀，以滿足日益增強(qiáng)的消費(fèi)需求。定位依據(jù)目前從四環(huán)向東至財(cái)滿街，進(jìn)而延伸至定福莊，商業(yè)開(kāi)發(fā)都3670-100億固定的年消費(fèi)市場(chǎng)。支撐點(diǎn)區(qū)域年消費(fèi)市場(chǎng)70-100億固定的年消費(fèi)市場(chǎng)。支撐點(diǎn)區(qū)域年消費(fèi)市場(chǎng)37定位依據(jù)年消費(fèi)市場(chǎng)以目前周邊物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格推算，其人均年收入應(yīng)不少于5萬(wàn)元。由此可得出結(jié)論：那時(shí)本地區(qū)將新增70-100億元的年潛在固定消費(fèi)市場(chǎng)，且隨著朝陽(yáng)北路的開(kāi)通，流動(dòng)人員也將有大幅度增加，并且具備了建立區(qū)域性商業(yè)中心的基本條件，前景十分看好。定位依據(jù)以目前周邊物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格推算，其人均年收入應(yīng)不少于5萬(wàn)38未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域現(xiàn)狀及未來(lái)交通狀況商業(yè)狀況人口狀況年消費(fèi)狀況接近2000萬(wàn)平方米的住宅總量供應(yīng)，成為真正的大型居住版塊交通狀況良好，距離各大著名商圈行程適中目前未有較成規(guī)模的商圈，以住宅公建的商業(yè)配套面積不大至少擁有常住人口60-80萬(wàn)白領(lǐng)階層，固定年消費(fèi)市場(chǎng)70-100億元未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域現(xiàn)狀及未來(lái)交通狀況商業(yè)狀況人口狀況年消費(fèi)狀況39本案分析總述本案商業(yè)部分依托于國(guó)美第一城的大盤(pán)社區(qū)，北臨姚家園路，西接華紡西路，東靠青年路，交通順暢；周邊住宅項(xiàng)目林立，人氣旺盛；商業(yè)設(shè)施稀缺；都為本案商業(yè)奠定非常良好的基礎(chǔ)。本案分析總述40SWOT分析strength——優(yōu)勢(shì)#周邊區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的商業(yè)配套項(xiàng)目；#近10萬(wàn)平米，大型商業(yè)配套規(guī)模；#四邊臨路，中間有市政道路；#區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)，作為真正的CBD及東部區(qū)域臥城，白領(lǐng)的高消費(fèi)能力；SWOT分析strength——優(yōu)勢(shì)41SWOT分析weakness——弱勢(shì)#青年路的路況較差，完成改造還需要一定時(shí)間；#周邊環(huán)境較亂，綜合改造需要一定時(shí)間；#非既有的成熟商圈，需要一定時(shí)間的商業(yè)培養(yǎng)期；#公眾運(yùn)輸條件弱，道路、停車(chē)位的規(guī)劃極為重要；SWOT分析weakness——弱勢(shì)42SWOT分析opportunities——機(jī)會(huì)#且依托于周邊眾多項(xiàng)目，創(chuàng)造足夠的人氣；#自身開(kāi)發(fā)體量足夠，有機(jī)會(huì)創(chuàng)造新的消費(fèi)形態(tài)，及創(chuàng)造有競(jìng)爭(zhēng)力的消費(fèi)環(huán)境；#有機(jī)會(huì)與朝陽(yáng)北路的發(fā)展聯(lián)動(dòng)，享有更廣闊的客流；#隨著CEPA和WTO的開(kāi)放，越來(lái)越多的零售商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，零售業(yè)發(fā)展喜人；#依托自身的國(guó)美品牌，打造含金量高的商業(yè)價(jià)值；SWOT分析opportunities——機(jī)會(huì)43SWOT分析threat——威脅#周邊很多未面市競(jìng)品目前仍按兵不動(dòng)，未知其具體的商業(yè)規(guī)劃；#零售商選擇更多，因此會(huì)在談判條件上更為強(qiáng)勢(shì)。各商業(yè)不僅要爭(zhēng)取消費(fèi)者，也要爭(zhēng)奪零售商；SWOT分析threat——威脅44發(fā)展商開(kāi)發(fā)目標(biāo)#在本區(qū)域內(nèi)打造一個(gè)具有吸引力、向心力、競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)中心；#與住宅共同打造地產(chǎn)品牌，并以其成功經(jīng)驗(yàn)，成為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的典范；#通過(guò)與專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司的合作，打造商業(yè)品牌，使商業(yè)價(jià)值最大化；#近10萬(wàn)平米的商業(yè)面積，通過(guò)對(duì)外銷(xiāo)售，確保該項(xiàng)目達(dá)到最佳財(cái)務(wù)收益；#將居住地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造嶄新生活形態(tài)。發(fā)展商開(kāi)發(fā)目標(biāo)#在本區(qū)域內(nèi)打造一個(gè)具有吸引力、向心力、競(jìng)爭(zhēng)力45北京國(guó)美第一城商業(yè)項(xiàng)目招商策略報(bào)告46北京國(guó)美第一城商業(yè)項(xiàng)目招商策略報(bào)告47北京國(guó)美第一城商業(yè)項(xiàng)目招商策略報(bào)告48北京國(guó)美第一城商業(yè)項(xiàng)目招商策略報(bào)告49整體策劃思路三化、三大、三型、三亮點(diǎn)。整體策劃思路三化、三大、三型、三亮點(diǎn)。50整體策劃思路“三化”——對(duì)于整體運(yùn)作來(lái)講：產(chǎn)品多元化主題概念化業(yè)態(tài)復(fù)合化整體策劃思路“三化”——對(duì)于整體運(yùn)作來(lái)講：51整體策劃思路#產(chǎn)品多元化，操作多樣化。產(chǎn)品的分割地下一層采取化零為整的模式，全面聯(lián)合，有效組織；地上一層采取化整為零，切割出不同面積以滿足不同業(yè)態(tài)。在實(shí)際操作的過(guò)程中，以不同的營(yíng)銷(xiāo)渠道、手段、銷(xiāo)售方式，提供多樣的操作模式。整體策劃思路#產(chǎn)品多元化，操作多樣化。52整體策劃思路#主題概念化。在國(guó)美第一城的品牌基礎(chǔ)上，針對(duì)商業(yè)塑造專(zhuān)屬的主題及形象定位，及包裝手段，以概念化的主題吸引目標(biāo)客戶的注意。整體策劃思路#主題概念化。53整體策劃思路#業(yè)態(tài)復(fù)合化。以完整清晰的整體策劃思路，將業(yè)態(tài)的面積、種類(lèi)、功能、產(chǎn)權(quán)等進(jìn)行準(zhǔn)確分類(lèi)，力求提供更加完善的業(yè)態(tài)種類(lèi)。整體策劃思路#業(yè)態(tài)復(fù)合化。54整體策劃思路“三大”——對(duì)于面積來(lái)講：考慮到本案所擁有的近10萬(wàn)平米商業(yè)，因此需要三個(gè)比較整的大塊面積來(lái)支撐起整個(gè)社區(qū)、整個(gè)區(qū)域的消費(fèi)需求。整體策劃思路“三大”——對(duì)于面積來(lái)講：55整體策劃思路“三型”——對(duì)于不同業(yè)態(tài)的功能來(lái)講：服務(wù)型；投資型；經(jīng)營(yíng)型。整體策劃思路“三型”——對(duì)于不同業(yè)態(tài)的功能來(lái)講：56整體策劃思路“三亮點(diǎn)”——對(duì)于節(jié)點(diǎn)業(yè)態(tài)來(lái)講：大面積的商業(yè)需要鮮明的主題與之匹配，特別是在節(jié)點(diǎn)上的商業(yè)。整體策劃思路“三亮點(diǎn)”——對(duì)于節(jié)點(diǎn)業(yè)態(tài)來(lái)講：57地區(qū)中心級(jí)·商業(yè)配套中心形成市場(chǎng)區(qū)隔·就本案目前的商業(yè)面積來(lái)講，仍是無(wú)人競(jìng)爭(zhēng)的中檔為主，輻射面廣泛·商業(yè)的類(lèi)別以中檔為主，業(yè)態(tài)豐富偶然性消費(fèi)重復(fù)消費(fèi)·無(wú)論是周邊消費(fèi)者還是本社區(qū)內(nèi)部的消費(fèi)者，營(yíng)造對(duì)本案的忠誠(chéng)多主題，更多體驗(yàn)·購(gòu)物帶來(lái)人潮·餐飲娛樂(lè)留住人群·零售帶來(lái)利潤(rùn)地區(qū)中心級(jí)·商業(yè)配套中心形成市場(chǎng)區(qū)隔中檔為主，輻射面廣泛偶然58商業(yè)布局及業(yè)態(tài)建議商業(yè)布局及業(yè)態(tài)建議59商業(yè)歷來(lái)是人氣的要素。商業(yè)歷來(lái)是人氣的要素。60北京國(guó)美第一城商業(yè)項(xiàng)目招商策略報(bào)告61家居類(lèi)康體類(lèi)超市三個(gè)節(jié)點(diǎn)，三個(gè)亮點(diǎn)憑借主題商業(yè)，吸引人潮。精品類(lèi)家居類(lèi)康體類(lèi)超市三個(gè)節(jié)點(diǎn)，三個(gè)亮點(diǎn)憑借主題商業(yè)，吸引人潮。精62商場(chǎng)及超級(jí)市場(chǎng)歷來(lái)是商業(yè)的熱點(diǎn)。商場(chǎng)及超級(jí)市場(chǎng)歷來(lái)是商業(yè)的熱點(diǎn)。63餐飲類(lèi)兩條街，兩種風(fēng)情憑借風(fēng)情店鋪與特色經(jīng)營(yíng)，留住人潮。餐飲類(lèi)兩條街，兩種風(fēng)情憑借風(fēng)情店鋪與特色經(jīng)營(yíng)，留住人潮。64特色店鋪是風(fēng)情街的構(gòu)成元素。特色店鋪是風(fēng)情街的構(gòu)成元素。65地下部分，全部貫通，個(gè)性化、時(shí)尚化經(jīng)營(yíng)。以個(gè)性化的小商品經(jīng)營(yíng)主題，吸納投資客，并成立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司輔導(dǎo)經(jīng)營(yíng)。小商品類(lèi)地下部分，全部貫通，個(gè)性化、時(shí)尚化經(jīng)營(yíng)。以個(gè)性化的小商品經(jīng)營(yíng)66第二章推廣方案推廣時(shí)機(jī)推廣策略主題推廣階段主題銷(xiāo)售推介媒介安排銷(xiāo)售道具第二章推廣時(shí)機(jī)67推廣時(shí)機(jī)商業(yè)的推廣應(yīng)充分建立在國(guó)美第一城的順利推廣基礎(chǔ)上，因此在推廣的時(shí)機(jī)考慮在正式開(kāi)盤(pán)之后至少半年之后，目前初步定于2005年8月份。一方面是出于前期有較成熟的鋪墊；另一方面是出于當(dāng)大盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)入平穩(wěn)階段時(shí)，利用一個(gè)新的亮點(diǎn)來(lái)刺激買(mǎi)家眼球。推廣時(shí)機(jī)商業(yè)的推廣應(yīng)充分建立在國(guó)美第一城的順利推廣基礎(chǔ)上，因68推廣主題嚴(yán)格按照本案的商業(yè)定位——商圈核心·中心級(jí)商業(yè)中心的主題展開(kāi)。充分調(diào)動(dòng)一切的因素，引發(fā)投資者對(duì)這里產(chǎn)生未來(lái)美好的聯(lián)想。推廣主題嚴(yán)格按照本案的商業(yè)定位——商圈核心·中心級(jí)商業(yè)中心的69推廣手段兩步走。前期公關(guān)——針對(duì)大客戶，進(jìn)行前期的洽談、介紹、推介，以軟性的公關(guān)手法來(lái)進(jìn)行推廣，促成銷(xiāo)售。應(yīng)先行！后期推廣——建立在之前大盤(pán)的推廣基礎(chǔ)上，進(jìn)行硬性的廣告推廣，結(jié)合一定的軟文訴求，全力炒作，強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)。推廣手段兩步走。70推廣方式命名法。通過(guò)為國(guó)美第一城的商業(yè)命名的手法，使之依附于國(guó)美第一城的項(xiàng)目主體，又相對(duì)獨(dú)立，便于日后的推廣及后期的招商、經(jīng)營(yíng)。建議案名有：國(guó)美·財(cái)富大道；東方明珠；東方明珠·財(cái)富大道等。推廣方式命名法。71推廣方式命名法。當(dāng)之前的國(guó)美第一城轟轟烈烈推廣，已經(jīng)在市場(chǎng)上建立了牢固的認(rèn)知之后，將商業(yè)再次作為一個(gè)亮點(diǎn)引爆，同時(shí)賦予它專(zhuān)屬的名字，勢(shì)必將吸引買(mǎi)家的眼球，引起新一輪的關(guān)注及銷(xiāo)售高潮。推廣方式命名法。72推廣方式公布法。百人行建議在商業(yè)正式推出之前，就要采取大客戶營(yíng)銷(xiāo)的方式洽談，如果時(shí)機(jī)合適的話，就在商業(yè)剛剛推出以后，順利將已簽約的大客戶進(jìn)行一并宣傳，通過(guò)攜手造勢(shì)的方法，無(wú)需解釋更多，目標(biāo)客戶自會(huì)聞風(fēng)而動(dòng)。推廣方式公布法。73推廣媒介組合紙媒介+戶外媒介+廣播媒介+網(wǎng)絡(luò)媒介+公關(guān)活動(dòng)推廣媒介組合紙媒介+戶外媒介+廣播媒介+網(wǎng)絡(luò)媒介+公關(guān)活動(dòng)74推廣方式紙媒介。包含報(bào)紙及雜志。有選擇性的投放硬性廣告及軟性文章、宣傳，共同為商業(yè)造勢(shì)；戶外媒介+廣播媒介+網(wǎng)絡(luò)媒介。充分利用現(xiàn)有的戶外、廣播及網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行賣(mài)點(diǎn)發(fā)布；推廣方式紙媒介。75推廣方式公關(guān)活動(dòng)。特別強(qiáng)調(diào)前期的大客戶營(yíng)銷(xiāo)。在一些宣傳物料的支持下，可考慮率先與目標(biāo)大客戶進(jìn)行洽談，可舉辦商業(yè)推介會(huì)、項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、代理行活動(dòng)等多種形式。也可在前期舉辦商業(yè)論壇，專(zhuān)門(mén)針對(duì)整個(gè)地塊的商業(yè)價(jià)值及前景展開(kāi)討論；在解決掉了大客戶之后，要成立專(zhuān)屬的商業(yè)管理公司，可進(jìn)行新聞發(fā)布會(huì)，告訴公眾商業(yè)管理公司的作用、職能等；后期可選擇性地舉辦一些時(shí)尚類(lèi)、主題類(lèi)的活動(dòng)，提前營(yíng)造賣(mài)場(chǎng)氛圍，凝聚買(mǎi)家。推廣方式公關(guān)活動(dòng)。76推廣物料支持PP幻燈片。可進(jìn)行大客戶洽談時(shí)的項(xiàng)目說(shuō)明資料，進(jìn)行講解；商業(yè)模型。建議專(zhuān)門(mén)做一個(gè)商業(yè)的模型，供詳細(xì)講解之用；商業(yè)樓書(shū)。對(duì)這里現(xiàn)在、未來(lái)的遠(yuǎn)景進(jìn)行描摹，營(yíng)造繽紛時(shí)尚的商業(yè)感受，強(qiáng)調(diào)這里的商業(yè)價(jià)值；商業(yè)計(jì)劃書(shū)。站在商業(yè)管理公司的角度上，對(duì)這里的管理可進(jìn)行規(guī)范。推廣物料支持PP幻燈片。77第三章銷(xiāo)售方案價(jià)格定位推盤(pán)時(shí)機(jī)推盤(pán)節(jié)奏銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售方式第三章價(jià)格定位78商業(yè)定位策略商業(yè)作為本案的又一個(gè)重要產(chǎn)品，雖然商業(yè)體量與住宅部分的體量相比，只占大約三分之一，所占比例不大，但市場(chǎng)價(jià)值卻接近住宅部分的一半。因此，也是本案非常重要的利潤(rùn)點(diǎn)所在。通過(guò)本案所在地段、項(xiàng)目規(guī)劃、體量、區(qū)域現(xiàn)狀和未來(lái)市場(chǎng)以及商業(yè)自身的特性分析，本案商業(yè)應(yīng)作為地區(qū)商業(yè)中心的形象出現(xiàn)。商業(yè)定位策略商業(yè)作為本案的又一個(gè)重要產(chǎn)品，雖然商業(yè)體量與住宅79銷(xiāo)售策略在商業(yè)的銷(xiāo)售上，由于商業(yè)體量較大并要快速消化，而本地區(qū)無(wú)商業(yè)亮點(diǎn)和主題，也無(wú)規(guī)模的現(xiàn)狀。我們首先要制造主題和亮點(diǎn)，打造地區(qū)生活配套，與一些知名的大型商業(yè)達(dá)成合作協(xié)議，然后利用小范圍各行業(yè)具有一定代表性或個(gè)性企業(yè)的招商，通過(guò)合理的商業(yè)劃分初步將本案商業(yè)的骨架搭建出來(lái)，然后，公開(kāi)面市銷(xiāo)售，吸引散客跟風(fēng)入場(chǎng)，達(dá)到將本案商業(yè)產(chǎn)品快速消化的目標(biāo)。合作+招商+公開(kāi)銷(xiāo)售，各種形式并用。銷(xiāo)售策略在商業(yè)的銷(xiāo)售上，由于商業(yè)體量較大并要快速消化，而本地80商業(yè)定位策略打造一個(gè)滿足地區(qū)性生活必需和日常生活配套，有多個(gè)主題亮點(diǎn)，集娛樂(lè)健身、文化休閑、購(gòu)物等于一體，綜合而全面，涵蓋多種業(yè)態(tài)的大型商業(yè)街區(qū)，在本地區(qū)塑造他人無(wú)法達(dá)到的商業(yè)地位。不僅有效的展現(xiàn)了本案商業(yè)自身價(jià)值，還可帶動(dòng)本區(qū)域地塊價(jià)值的顯現(xiàn)，增加住宅部分的性價(jià)比，支撐住宅部分的快速銷(xiāo)售。商業(yè)定位策略打造一個(gè)滿足地區(qū)性生活必需和日常生活配套，有多個(gè)81分銷(xiāo)渠道大型商業(yè)合作異地招商、銷(xiāo)售商業(yè)代理分銷(xiāo)自有銷(xiāo)售住宅業(yè)主購(gòu)買(mǎi)分銷(xiāo)渠道大型商業(yè)合作82時(shí)間策略商業(yè)開(kāi)盤(pán)，應(yīng)根據(jù)本案特點(diǎn)情況和商業(yè)自身要求等情況在初步合作招商工作產(chǎn)生一定結(jié)果，并且商業(yè)結(jié)構(gòu)封頂開(kāi)始外裝和部分住宅入住為結(jié)點(diǎn)，可在05年8月份作為時(shí)間結(jié)點(diǎn)，使買(mǎi)家直觀感受商業(yè)氛圍，并且通過(guò)一系列商業(yè)炒作和商業(yè)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)以及商業(yè)推薦會(huì)等刺激買(mǎi)家入場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)欲望。時(shí)間策略商業(yè)開(kāi)盤(pán)，應(yīng)根據(jù)本案特點(diǎn)情況和商業(yè)自身要求等情況在初83國(guó)美第一城商業(yè)報(bào)告國(guó)美第一城商業(yè)報(bào)告84商業(yè)方案主題定位定位依據(jù)·住宅現(xiàn)狀、未來(lái)·交通情況·商業(yè)現(xiàn)狀·人口狀況·年消費(fèi)市場(chǎng)·未來(lái)狀況本案SWOT分析商業(yè)整體策劃思路商業(yè)劃分業(yè)態(tài)比例銷(xiāo)售方案價(jià)格定位推盤(pán)時(shí)機(jī)推盤(pán)節(jié)奏銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售方式推廣方案客戶定位推廣策略主題推廣階段主題銷(xiāo)售推介媒介安排銷(xiāo)售道具商業(yè)方案主題定位銷(xiāo)售方案價(jià)格定位推廣方案客戶定位85第一章商業(yè)方案主題定位定位依據(jù)·住宅現(xiàn)狀、未來(lái)·交通情況·商業(yè)現(xiàn)狀·人口狀況·年消費(fèi)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r本案SWOT分析商業(yè)整體策劃思路商業(yè)劃分業(yè)態(tài)分布第一章主題定位86觀點(diǎn)觀點(diǎn)87地區(qū)中心級(jí)·商業(yè)配套中心目前的地區(qū)級(jí)商業(yè)中心未來(lái)的商圈核心以本地區(qū)稀缺的商業(yè)作為熱點(diǎn)，支撐起不僅僅是社區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套，更成該區(qū)域最大的商業(yè)中心遠(yuǎn)景規(guī)劃更以成為商圈核心為己任，憑借最早入市的優(yōu)勢(shì)，率先領(lǐng)導(dǎo)新商圈的形成，奠定未來(lái)良好的核心地位地區(qū)中心級(jí)·商業(yè)配套中心目前的地區(qū)級(jí)商業(yè)中心未來(lái)的商圈核心以88支撐點(diǎn)支撐點(diǎn)89定位依據(jù)·住宅現(xiàn)狀、未來(lái)·交通情況·商業(yè)現(xiàn)狀·人口狀況·年消費(fèi)市場(chǎng)定位依據(jù)·住宅現(xiàn)狀、未來(lái)90接近2000萬(wàn)平方米的住宅總量供應(yīng)，成為真正的大型居住版塊支撐點(diǎn)區(qū)域住宅現(xiàn)狀及未來(lái)接近2000萬(wàn)平方米的住宅總量供應(yīng)，成為真正的大型居住版塊91定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來(lái)北京東部區(qū)域的功能非常明顯，基本上都是作為大型居住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的。以萬(wàn)象新天、國(guó)美第一城、康城、定福家園為代表的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，可能會(huì)在今后2-3年內(nèi)形成中央居住區(qū)將大盤(pán)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)方向。定位依據(jù)北京東部區(qū)域的功能非常明顯，基本上都是作為大型居住區(qū)92定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來(lái)北京東部市場(chǎng)目前在售的住宅項(xiàng)目接近200個(gè)，絕大多數(shù)是近3年內(nèi)新增的樓盤(pán)，其中通州區(qū)在售樓盤(pán)40個(gè)左右（根據(jù)住宅供應(yīng)和需求情況，東部住宅區(qū)域主要指：東二環(huán)以東的市區(qū)，東壩開(kāi)發(fā)體量近千萬(wàn)平方米,2004年?yáng)|部區(qū)域的供應(yīng)量還將持續(xù)放大，京東別墅、CBD高端物業(yè)還將蘊(yùn)藏巨大商機(jī)。東部在售樓盤(pán)的總供應(yīng)量超過(guò)3500萬(wàn)平方米，其中通州區(qū)500萬(wàn)平方米左右。其中東壩板塊目前的開(kāi)發(fā)總量將接近1000萬(wàn)平方米，而僅朝陽(yáng)北路區(qū)域的總開(kāi)發(fā)量就約有370萬(wàn)平方米左右。定位依據(jù)北京東部市場(chǎng)目前在售的住宅項(xiàng)目接近200個(gè)，絕大多數(shù)93定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來(lái)按東部每年銷(xiāo)售700萬(wàn)平方米計(jì)算，這些供應(yīng)量需要市場(chǎng)消化5年，也就是說(shuō)，目前東部在售的住宅在沒(méi)有新增樓盤(pán)的情況下至少還需要兩年才能消化完。由于CBD建設(shè)進(jìn)度加快以及輕軌八通線的開(kāi)通，東部區(qū)域的住宅供應(yīng)量還會(huì)持續(xù)大量增長(zhǎng)。正大集團(tuán)、印尼三菱、和記黃埔都已在這片區(qū)域內(nèi)圈城掠地。由此可見(jiàn)，東部住宅市場(chǎng)近幾年來(lái)供應(yīng)量持續(xù)高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于白熱化。

定位依據(jù)按東部每年銷(xiāo)售700萬(wàn)平方米計(jì)算，這些供應(yīng)量需要市場(chǎng)94定位依據(jù)住宅現(xiàn)狀與未來(lái)國(guó)美第一城：100萬(wàn)平方米北京奧林匹克花園：120萬(wàn)平方米萬(wàn)象新天：310萬(wàn)平方米朝陽(yáng)新城：170萬(wàn)平方米華紡易城：50萬(wàn)平方米青年匯佳園：32萬(wàn)平方米珠江羅馬嘉園：41萬(wàn)平方米朝陽(yáng)園：28萬(wàn)平方米炫特區(qū)：30萬(wàn)平方米星河灣：40萬(wàn)平方米定位依據(jù)國(guó)美第一城：100萬(wàn)平方米青年匯佳園：32萬(wàn)平方米95交通便捷順暢、與CBD、燕莎等東部大型商務(wù)區(qū)距離適中支撐點(diǎn)區(qū)域交通狀況交通便捷順暢、與CBD、燕莎等東部大型商務(wù)區(qū)距離適中支撐點(diǎn)96定位依據(jù)交通情況東壩東起東葦路，南接朝陽(yáng)路，北接機(jī)場(chǎng)高速路，新建的60米寬的姚家園路橫貫東西，直接與東三環(huán)相接，交通環(huán)境優(yōu)越。目前有關(guān)部門(mén)還在加緊交通建設(shè)，東壩西側(cè)建成了雙向六車(chē)道的五環(huán)路。東壩北部規(guī)劃中的亮馬河北路也將建成通車(chē)。

定位依據(jù)東壩東起東葦路，南接朝陽(yáng)路，北接機(jī)場(chǎng)高速路，新建的697定位依據(jù)交通情況如此一來(lái)，東壩將與燕莎商圈相接，并與城區(qū)的地鐵相連，直達(dá)市區(qū)。此外，規(guī)劃中的地鐵10號(hào)線，將進(jìn)一步拉近東壩與中關(guān)村的距離。距已經(jīng)開(kāi)通五環(huán)路約400米，驅(qū)車(chē)僅8分鐘即可順暢到達(dá)CBD，僅10分鐘即可到達(dá)燕莎，僅15分鐘即可到達(dá)麗都等核心商圈。定位依據(jù)如此一來(lái)，東壩將與燕莎商圈相接，并與城區(qū)的地鐵相連，98目前本區(qū)域內(nèi)無(wú)大型商業(yè)，多見(jiàn)零星配套散落在各項(xiàng)目中。支撐點(diǎn)區(qū)域商業(yè)狀況目前本區(qū)域內(nèi)無(wú)大型商業(yè)，多見(jiàn)零星配套散落在各項(xiàng)目中。支撐點(diǎn)99目前在售的東南三環(huán)以及泛CBD地區(qū)大小新盤(pán)超過(guò)20個(gè)。從市場(chǎng)需求來(lái)看，大型超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)營(yíng)店等新型業(yè)態(tài)對(duì)市場(chǎng)需求正在逐漸放大，今年將有53萬(wàn)平方米面積零售業(yè)新增。滿足小資情結(jié)的購(gòu)物欲并且有效地消化如此龐大的購(gòu)買(mǎi)力，成了眾多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在引進(jìn)投資與市場(chǎng)策略上關(guān)注的重點(diǎn)。定位依據(jù)京東商業(yè)概述目前在售的東南三環(huán)以及泛CBD地區(qū)大小新盤(pán)超過(guò)20個(gè)。從市場(chǎng)100在CBD的帶動(dòng)下，這個(gè)傳統(tǒng)的商圈仍在發(fā)揮著巨大的號(hào)召力，周邊的項(xiàng)目一直看漲，從附近的建外SOHO商街、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華貿(mào)中心、蘋(píng)果街，到鄰近的北京財(cái)富中心、后現(xiàn)代城社區(qū)商業(yè)街，各種規(guī)模的商鋪一律都收到投資者的追捧。如京東大望路地區(qū)的珠江帝景推出30萬(wàn)平方米的歐洲風(fēng)情街；大連萬(wàn)達(dá)攜家樂(lè)福打造33萬(wàn)平方米的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。定位依據(jù)京東商業(yè)概述在CBD的帶動(dòng)下，這個(gè)傳統(tǒng)的商圈仍在發(fā)揮著巨大的號(hào)召力，周邊101住宅帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)人群，需要商業(yè)的配套，商業(yè)項(xiàng)目順勢(shì)跟進(jìn)。目前朝陽(yáng)路板塊300萬(wàn)平方米的建筑規(guī)模將使這里的常住人口超過(guò)35萬(wàn)人，區(qū)域內(nèi)強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力人群的密集使朝陽(yáng)路板塊蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)，目前，這里已引起了國(guó)內(nèi)外商業(yè)機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注。

定位依據(jù)京東商業(yè)概述住宅帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)人群，需要商業(yè)的配套，商業(yè)項(xiàng)目順勢(shì)跟進(jìn)。目前朝102定位依據(jù)京東商業(yè)概述除了日資的華堂商場(chǎng)、泰資的易初蓮花外，歐德隆等大型連鎖機(jī)構(gòu)也在尋找合適的店面；蘇寧電器商城、大中電器等著名商業(yè)機(jī)構(gòu)則紛紛搶在道路拓寬前，搶先入住，搶占市場(chǎng)先機(jī)；發(fā)展商也熱衷商業(yè)的建設(shè)，興隆家園2萬(wàn)平方米商業(yè)街、朝陽(yáng)園2萬(wàn)平方米的商業(yè)、朝陽(yáng)無(wú)限2.5萬(wàn)平方米韓SHOW商城、住邦2000二期3萬(wàn)平方米的商業(yè)、1.2萬(wàn)平方米瑞豐市場(chǎng)都在建設(shè)中。定位依據(jù)除了日資的華堂商場(chǎng)、泰資的易初蓮花外，歐德隆等大型連103定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來(lái)近兩年“入市”的北京東部項(xiàng)目樓盤(pán)以“大體量”項(xiàng)目居多，萬(wàn)象新天310萬(wàn)平方米、奧林匹克花園100萬(wàn)平方米，而位于朝陽(yáng)區(qū)東壩地區(qū)的朝陽(yáng)新城，其體量達(dá)到了170萬(wàn)平方米。盡管CBD東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度一日千里，但商業(yè)配套不足，特別是商業(yè)業(yè)態(tài)分布不平衡的特點(diǎn)仍暴露無(wú)遺。定位依據(jù)近兩年“入市”的北京東部項(xiàng)目樓盤(pán)以“大體量”項(xiàng)目居多104定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來(lái)于是大力發(fā)展走多元化、差異化經(jīng)營(yíng)道路的樓盤(pán)底商，無(wú)疑會(huì)有助于該區(qū)域商業(yè)配套的完善，并提高區(qū)域價(jià)值。目前CBD東區(qū)域大多數(shù)樓盤(pán)尚處于開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售前期，已入住的項(xiàng)目比例較小，人口大量入住的高峰期尚未到來(lái)。但即使這樣，CBD東部區(qū)域原有的少量商業(yè)配套已是捉襟見(jiàn)肘，不堪負(fù)荷了。

定位依據(jù)于是大力發(fā)展走多元化、差異化經(jīng)營(yíng)道路的樓盤(pán)底商，無(wú)疑105定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來(lái)目前作為CBD東居民購(gòu)物休閑的主要場(chǎng)所，只有位于十里堡的日資華堂商場(chǎng)。每逢周末，該商場(chǎng)的擁擠程度甚至超過(guò)市中心不少綜合類(lèi)百貨商廈。過(guò)于集中的購(gòu)物人流無(wú)疑加大了市政設(shè)施和交通的壓力。開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)差異化經(jīng)營(yíng)，發(fā)展適合自己特定區(qū)位的商業(yè)業(yè)態(tài)，才能既彌補(bǔ)本區(qū)域商業(yè)配套不足，又能保證可持續(xù)發(fā)展。

定位依據(jù)目前作為CBD東居民購(gòu)物休閑的主要場(chǎng)所，只有位于十里106定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來(lái)十里堡華堂商場(chǎng)開(kāi)店日：1998年4月28日地址：朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)路甲3號(hào)京港城市大廈營(yíng)業(yè)面積：14700平方米定位依據(jù)十里堡華堂商場(chǎng)107定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與未來(lái)華糖洋華堂商業(yè)有限公司是國(guó)務(wù)院首次批準(zhǔn)成立的中國(guó)第一家合資連鎖商業(yè)企業(yè)，成立于1997年10月7日，注冊(cè)資本6500萬(wàn)美元。公司由中國(guó)華孚貿(mào)易發(fā)展集團(tuán)公司、日本國(guó)株式會(huì)社伊藤洋華堂、伊藤忠商事株式會(huì)社、伊藤忠（中國(guó)）集團(tuán)有限公司共同出資組建，投資比例分別為51%、36.75%、10.58%、1.67%。商場(chǎng)分為四層，一層主要經(jīng)營(yíng)各類(lèi)食品；二層為化妝品、女裝及女鞋等；三層為男裝、男鞋及內(nèi)衣等；四層為日用品、家電、家庭百貨、兒童及體育用品等。定位依據(jù)華糖洋華堂商業(yè)有限公司是國(guó)務(wù)院首次批準(zhǔn)成立的中國(guó)第一108定位依據(jù)典型樓盤(pán)商業(yè)配套奧林匹克花園三期建有規(guī)模達(dá)10000平米的配套樓,共分五層,集辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體。伴隨著奧園三期建設(shè)。定位依據(jù)奧林匹克花園109定位依據(jù)典型樓盤(pán)商業(yè)配套朝陽(yáng)無(wú)限韓SHOW即開(kāi)設(shè)于“朝陽(yáng)-無(wú)限”項(xiàng)目二期B1—F3裙房商業(yè)部分，預(yù)計(jì)于2004年5月底交付使用，經(jīng)精裝修后可以趕在2004年12月底前整體開(kāi)業(yè)。商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積：25,000平方米。包含3700平米多功能健康會(huì)所，集泳池、健身、潛水、Hi-Fi視聽(tīng)、咖啡館等游憩場(chǎng)所于一體，讓您體驗(yàn)休閑之外的全方位健康呵護(hù)。定位依據(jù)朝陽(yáng)無(wú)限110定位依據(jù)典型樓盤(pán)商業(yè)配套萬(wàn)象新天萬(wàn)象新天的商業(yè)配套完全按照一個(gè)獨(dú)立城市的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建設(shè)，生活配套應(yīng)有盡有。大型的社區(qū)商業(yè)中心，擁有辦公、購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、金融等各種設(shè)施，各種生活所需就在家門(mén)口。完備的教育系統(tǒng)、社區(qū)醫(yī)療中心、養(yǎng)老院等，從小到老，為每個(gè)家庭提供周全的生活服務(wù)，便利生活不假外求。定位依據(jù)萬(wàn)象新天111定位依據(jù)典型樓盤(pán)商業(yè)配套炫特區(qū)炫特區(qū)的商業(yè)面積計(jì)有1萬(wàn)平方米左右，戶型從110-1000平方米，主要是出售商鋪，業(yè)態(tài)定位于服務(wù)社區(qū)的便利店、美容美發(fā)、售價(jià)定位：14500元/平方米。于2005年6月份交付使用。定位依據(jù)炫特區(qū)112定位依據(jù)典型樓盤(pán)商業(yè)配套珠江羅馬嘉園建設(shè)700米長(zhǎng)的商業(yè)大街，將以經(jīng)營(yíng)高檔消費(fèi)品、品牌服飾專(zhuān)賣(mài)店等為主。定位依據(jù)珠江羅馬嘉園113定位依據(jù)典型樓盤(pán)商業(yè)配套通過(guò)以上典型大盤(pán)商業(yè)分析，隨著城市住宅結(jié)構(gòu)的不斷變化和改善，社區(qū)建設(shè)逐漸由分散、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式---特色商業(yè)街。它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標(biāo)志著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的“外向型”市場(chǎng)形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)空間，

定位依據(jù)通過(guò)以上典型大盤(pán)商業(yè)分析，隨著城市住宅結(jié)構(gòu)的不斷變化114定位依據(jù)典型樓盤(pán)商業(yè)配套與此同時(shí)，會(huì)所作為社區(qū)內(nèi)獨(dú)立的商業(yè)樓也隨商業(yè)市場(chǎng)需求應(yīng)運(yùn)而生。這些新型社區(qū)商業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能定位、經(jīng)營(yíng)策略等方面均以市場(chǎng)為導(dǎo)向，采用全新的商業(yè)格局，在立足社區(qū)的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動(dòng)外來(lái)群體消費(fèi)，多樣的風(fēng)格、特色的經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)的管理都將增強(qiáng)社區(qū)商業(yè)的影響力，擴(kuò)大其商圈的輻射范圍，使社區(qū)商業(yè)合理、有序、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展得到有效保證和推動(dòng)。定位依據(jù)與此同時(shí)，會(huì)所作為社區(qū)內(nèi)獨(dú)立的商業(yè)樓也隨商業(yè)市場(chǎng)需求115定位依據(jù)典型樓盤(pán)商業(yè)配套據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，朝陽(yáng)路沿線住宅項(xiàng)目今明兩年放量不會(huì)低于100萬(wàn)平方米，從青年路、華紡易城等住宅項(xiàng)目的入市價(jià)格以及在售情況可看出，該區(qū)域聚集了一批相當(dāng)有潛力的消費(fèi)群，未來(lái)消費(fèi)力不會(huì)走低。雖然朝陽(yáng)路商圈依托華堂商場(chǎng)、易初蓮花超市、京客隆、白云商場(chǎng)等形成了相對(duì)成熟的氛圍，但整體品質(zhì)還有待提升。

定位依據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，朝陽(yáng)路沿線住宅項(xiàng)目今明兩年放量不會(huì)低116大型居住版塊，提供約60-90萬(wàn)常住人口。支撐點(diǎn)區(qū)域人口狀況大型居住版塊，提供約60-90萬(wàn)常住人口。支撐點(diǎn)區(qū)域人口狀117定位依據(jù)人口狀況計(jì)算范圍：東三環(huán)-東五環(huán)南起長(zhǎng)安街沿線-朝陽(yáng)路，北至燕莎附近。計(jì)算方法：我們參考：北京人均住房面積為40平方米，而上述區(qū)域目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量與未來(lái)的可供應(yīng)量預(yù)計(jì)為3500萬(wàn)平方米。通過(guò)相除：3500萬(wàn)（現(xiàn)在+未來(lái)）/人均40平方米=875000。因此，我們推算出此區(qū)域人口大致為875，000左右。定位依據(jù)計(jì)算范圍：118定位依據(jù)人口狀況目前從四環(huán)向東至財(cái)滿街，進(jìn)而延伸至定福莊，商業(yè)開(kāi)發(fā)都正處于風(fēng)頭浪尖上。以純住宅項(xiàng)目有效人群2人/戶計(jì)算，未來(lái)僅朝陽(yáng)北路一帶新增消費(fèi)人群即達(dá)15萬(wàn)，再加之通州人群的涌入，這也迫使該區(qū)域必須盡快改變目前商業(yè)匱乏的現(xiàn)狀，以滿足日益增強(qiáng)的消費(fèi)需求。定位依據(jù)目前從四環(huán)向東至財(cái)滿街，進(jìn)而延伸至定福莊，商業(yè)開(kāi)發(fā)都11970-100億固定的年消費(fèi)市場(chǎng)。支撐點(diǎn)區(qū)域年消費(fèi)市場(chǎng)70-100億固定的年消費(fèi)市場(chǎng)。支撐點(diǎn)區(qū)域年消費(fèi)市場(chǎng)120定位依據(jù)年消費(fèi)市場(chǎng)以目前周邊物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格推算，其人均年收入應(yīng)不少于5萬(wàn)元。由此可得出結(jié)論：那時(shí)本地區(qū)將新增70-100億元的年潛在固定消費(fèi)市場(chǎng)，且隨著朝陽(yáng)北路的開(kāi)通，流動(dòng)人員也將有大幅度增加，并且具備了建立區(qū)域性商業(yè)中心的基本條件，前景十分看好。定位依據(jù)以目前周邊物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格推算，其人均年收入應(yīng)不少于5萬(wàn)121未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域現(xiàn)狀及未來(lái)交通狀況商業(yè)狀況人口狀況年消費(fèi)狀況接近2000萬(wàn)平方米的住宅總量供應(yīng)，成為真正的大型居住版塊交通狀況良好，距離各大著名商圈行程適中目前未有較成規(guī)模的商圈，以住宅公建的商業(yè)配套面積不大至少擁有常住人口60-80萬(wàn)白領(lǐng)階層，固定年消費(fèi)市場(chǎng)70-100億元未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域現(xiàn)狀及未來(lái)交通狀況商業(yè)狀況人口狀況年消費(fèi)狀況122本案分析總述本案商業(yè)部分依托于國(guó)美第一城的大盤(pán)社區(qū)，北臨姚家園路，西接華紡西路，東靠青年路，交通順暢；周邊住宅項(xiàng)目林立，人氣旺盛；商業(yè)設(shè)施稀缺；都為本案商業(yè)奠定非常良好的基礎(chǔ)。本案分析總述123SWOT分析strength——優(yōu)勢(shì)#周邊區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的商業(yè)配套項(xiàng)目；#近10萬(wàn)平米，大型商業(yè)配套規(guī)模；#四邊臨路，中間有市政道路；#區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)，作為真正的CBD及東部區(qū)域臥城，白領(lǐng)的高消費(fèi)能力；SWOT分析strength——優(yōu)勢(shì)124SWOT分析weakness——弱勢(shì)#青年路的路況較差，完成改造還需要一定時(shí)間；#周邊環(huán)境較亂，綜合改造需要一定時(shí)間；#非既有的成熟商圈，需要一定時(shí)間的商業(yè)培養(yǎng)期；#公眾運(yùn)輸條件弱，道路、停車(chē)位的規(guī)劃極為重要；SWOT分析weakness——弱勢(shì)125SWOT分析opportunities——機(jī)會(huì)#且依托于周邊眾多項(xiàng)目，創(chuàng)造足夠的人氣；#自身開(kāi)發(fā)體量足夠，有機(jī)會(huì)創(chuàng)造新的消費(fèi)形態(tài)，及創(chuàng)造有競(jìng)爭(zhēng)力的消費(fèi)環(huán)境；#有機(jī)會(huì)與朝陽(yáng)北路的發(fā)展聯(lián)動(dòng)，享有更廣闊的客流；#隨著CEPA和WTO的開(kāi)放，越來(lái)越多的零售商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，零售業(yè)發(fā)展喜人；#依托自身的國(guó)美品牌，打造含金量高的商業(yè)價(jià)值；SWOT分析opportunities——機(jī)會(huì)126SWOT分析threat——威脅#周邊很多未面市競(jìng)品目前仍按兵不動(dòng)，未知其具體的商業(yè)規(guī)劃；#零售商選擇更多，因此會(huì)在談判條件上更為強(qiáng)勢(shì)。各商業(yè)不僅要爭(zhēng)取消費(fèi)者，也要爭(zhēng)奪零售商；SWOT分析threat——威脅127發(fā)展商開(kāi)發(fā)目標(biāo)#在本區(qū)域內(nèi)打造一個(gè)具有吸引力、向心力、競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)中心；#與住宅共同打造地產(chǎn)品牌，并以其成功經(jīng)驗(yàn)，成為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的典范；#通過(guò)與專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司的合作，打造商業(yè)品牌，使商業(yè)價(jià)值最大化；#近10萬(wàn)平米的商業(yè)面積，通過(guò)對(duì)外銷(xiāo)售，確保該項(xiàng)目達(dá)到最佳財(cái)務(wù)收益；#將居住地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造嶄新生活形態(tài)。發(fā)展商開(kāi)發(fā)目標(biāo)#在本區(qū)域內(nèi)打造一個(gè)具有吸引力、向心力、競(jìng)爭(zhēng)力128北京國(guó)美第一城商業(yè)項(xiàng)目招商策略報(bào)告129北京國(guó)美第一城商業(yè)項(xiàng)目招商策略報(bào)告130北京國(guó)美第一城商業(yè)項(xiàng)目招商策略報(bào)告131北京國(guó)美第一城商業(yè)項(xiàng)目招商策略報(bào)告132整體策劃思路三化、三大、三型、三亮點(diǎn)。整體策劃思路三化、三大、三型、三亮點(diǎn)。133整體策劃思路“三化”——對(duì)于整體運(yùn)作來(lái)講：產(chǎn)品多元化主題概念化業(yè)態(tài)復(fù)合化整體策劃思路“三化”——對(duì)于整體運(yùn)作來(lái)講：134整體策劃思路#產(chǎn)品多元化，操作多樣化。產(chǎn)品的分割地下一層采取化零為整的模式，全面聯(lián)合，有效組織；地上一層采取化整為零，切割出不同面積以滿足不同業(yè)態(tài)。在實(shí)際操作的過(guò)程中，以不同的營(yíng)銷(xiāo)渠道、手段、銷(xiāo)售方式，提供多樣的操作模式。整體策劃思路#產(chǎn)品多元化，操作多樣化。135整體策劃思路#主題概念化。在國(guó)美第一城的品牌基礎(chǔ)上，針對(duì)商業(yè)塑造專(zhuān)屬的主題及形象定位，及包裝手段，以概念化的主題吸引目標(biāo)客戶的注意。整體策劃思路#主題概念化。136整體策劃思路#業(yè)態(tài)復(fù)合化。以完整清晰的整體策劃思路，將業(yè)態(tài)的面積、種類(lèi)、功能、產(chǎn)權(quán)等進(jìn)行準(zhǔn)確分類(lèi)，力求提供更加完善的業(yè)態(tài)種類(lèi)。整體策劃思路#業(yè)態(tài)復(fù)合化。137整體策劃思路“三大”——對(duì)于面積來(lái)講：考慮到本案所擁有的近10萬(wàn)平米商業(yè)，因此需要三個(gè)比較整的大塊面積來(lái)支撐起整個(gè)社區(qū)、整個(gè)區(qū)域的消費(fèi)需求。整體策劃思路“三大”——對(duì)于面積來(lái)講：138整體策劃思路“三型”——對(duì)于不同業(yè)態(tài)的功能來(lái)講：服務(wù)型；投資型；經(jīng)營(yíng)型。整體策劃思路“三型”——對(duì)于不同業(yè)態(tài)的功能來(lái)講：139整體策劃思路“三亮點(diǎn)”——對(duì)于節(jié)點(diǎn)業(yè)態(tài)來(lái)講：大面積的商業(yè)需要鮮明的主題與之匹配，特別是在節(jié)點(diǎn)上的商業(yè)。整體策劃思路“三亮點(diǎn)”——對(duì)于節(jié)點(diǎn)業(yè)態(tài)來(lái)講：140地區(qū)中心級(jí)·商業(yè)配套中心形成市場(chǎng)區(qū)隔·就本案目前的商業(yè)面積來(lái)講，仍是無(wú)人競(jìng)爭(zhēng)的中檔為主，輻射面廣泛·商業(yè)的類(lèi)別以中檔為主，業(yè)態(tài)豐富偶然性消費(fèi)重復(fù)消費(fèi)·無(wú)論是周邊消費(fèi)者還是本社區(qū)內(nèi)部的消費(fèi)者，營(yíng)造對(duì)本案的忠誠(chéng)多主題，更多體驗(yàn)·購(gòu)物帶來(lái)人潮·餐飲娛樂(lè)留住人群·零售帶來(lái)利潤(rùn)地區(qū)中心級(jí)·商業(yè)配套中心形成市場(chǎng)區(qū)隔中檔為主，輻射面廣泛偶然141商業(yè)布局及業(yè)態(tài)建議商業(yè)布局及業(yè)態(tài)建議142商業(yè)歷來(lái)是人氣的要素。商業(yè)歷來(lái)是人氣的要素。143北京國(guó)美第一城商業(yè)項(xiàng)目招商策略報(bào)告144家居類(lèi)康體類(lèi)超市三個(gè)節(jié)點(diǎn)，三個(gè)亮點(diǎn)憑借主題商業(yè)，吸引人潮。精品類(lèi)家居類(lèi)康體類(lèi)超市三個(gè)節(jié)點(diǎn)，三個(gè)亮點(diǎn)憑借主題商業(yè)，吸引人潮。精145商場(chǎng)及超級(jí)市場(chǎng)歷來(lái)是商業(yè)的熱點(diǎn)。商場(chǎng)及超級(jí)市場(chǎng)歷來(lái)是商業(yè)的熱點(diǎn)。146餐飲類(lèi)兩條街，兩種風(fēng)情憑借風(fēng)情店鋪與特色經(jīng)營(yíng)，留住人潮。餐飲類(lèi)兩條街，兩種風(fēng)情憑借風(fēng)情店鋪與特色經(jīng)營(yíng)，留住人潮。147特色店鋪是風(fēng)情街的構(gòu)成元素。特色店鋪是風(fēng)情街的構(gòu)成元素。148地下部分，全部貫通，個(gè)性化、時(shí)尚化經(jīng)營(yíng)。以個(gè)性化的小商品經(jīng)營(yíng)主題，吸納投資客，并成立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司輔導(dǎo)經(jīng)營(yíng)。小商品類(lèi)地下部分，全部貫通，個(gè)性化、時(shí)尚化經(jīng)營(yíng)。以個(gè)性化的小商品經(jīng)營(yíng)149第二章推廣方案推廣時(shí)機(jī)推廣策略主題推廣階段主題銷(xiāo)售推介媒介安排銷(xiāo)售道具第二章推廣時(shí)機(jī)150推廣時(shí)機(jī)商業(yè)的推廣應(yīng)充分建立在國(guó)美第一城的順利推廣基礎(chǔ)上，因此在推廣的時(shí)機(jī)考慮在正式開(kāi)盤(pán)之后至少半年之后，目前初步定于2005年8月份。一方面是出于前期有較成熟的鋪墊；另一方面是出于當(dāng)大盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)入平穩(wěn)階段時(shí)，利用一個(gè)新的亮點(diǎn)來(lái)刺激買(mǎi)家眼球。推廣時(shí)機(jī)商業(yè)的推廣應(yīng)充分建立在國(guó)美第一城的順利推廣基礎(chǔ)