北京商業(yè)市場項目定位策略課件

第一章相關(guān)商圈對本項目影響作用分析一、北京商業(yè)市場整體情況分析二、市級商業(yè)中心對本區(qū)域定位影響分析三、區(qū)級商業(yè)中心對本區(qū)域定位影響分析四、項目周邊商業(yè)影響分析1第一章相關(guān)商圈對本項目影響作用分析一、北京商業(yè)市場整體情一、北京商業(yè)市場整體情況分析2一、北京商業(yè)市場整體情況分析2北京商業(yè)市場整體情況分析1.商業(yè)物業(yè)交易量持續(xù)上漲，04、05年迅速增長，但銷售價格略有下降。數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)及華高萊斯數(shù)據(jù)庫（商業(yè)交易數(shù)據(jù)為預(yù)售交易）04年開始銷售量和銷售額均出現(xiàn)大幅度上升。主要原因在于供應(yīng)與需求都產(chǎn)生放量，即開發(fā)商與投資購買者都轉(zhuǎn)向價值量更高的商業(yè)物業(yè)，但同時經(jīng)營風險也隨之擴大。成交價格呈現(xiàn)下降的趨勢，05年價格比04年價格下降7%。其原因很大程度上在于目前銷售商業(yè)物業(yè)位置外移，本身價值偏低，同時在競爭和銷售壓力下開發(fā)商難以提升價格。3北京商業(yè)市場整體情況分析數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)及華北京商業(yè)市場整體情況分析2.商業(yè)物業(yè)成交套數(shù)上升，套均面積及總價下降，銷售中小單元切割銷售較多。數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)及華高萊斯數(shù)據(jù)庫成交套數(shù)的增幅大大高于成交面積的增幅，說明市場交易中大單購買大幅下降，小單購買快速增加。套均總價和套均面積均較呈下降趨勢。反映出開發(fā)商為盡快回籠資金，縮小銷售單元，降低了商鋪投資的門檻，但同時進一步擴大了業(yè)權(quán)不統(tǒng)一帶來的經(jīng)營風險。4北京商業(yè)市場整體情況分析數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)及華北京商業(yè)市場整體情況分析3.宣武區(qū)不屬于商鋪交易的熱點區(qū)域，05年商鋪成交面積22168平方米，銷售單價為12624.78元/平方米，在內(nèi)城四區(qū)中成交面積、銷售單價均排名第三。05年上市的大體量商業(yè)項目多為復(fù)合業(yè)態(tài)，且多集中在朝陽、海淀等成熟區(qū)域。05年，商鋪交易的熱點區(qū)域更加集中于朝陽、海淀、昌平和豐臺區(qū)域。四區(qū)之和占商鋪總成交面積的78%，而去年四區(qū)所占比例為70%。商鋪成交面積排序（由多到少）：朝陽區(qū)、海淀、昌平、豐臺；銷售單價排序（由高到低）：朝陽、海淀、豐臺、昌平（15017元/平米——5154元/平米）。數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)及華高萊斯數(shù)據(jù)庫5北京商業(yè)市場整體情況分析3.宣武區(qū)不屬于商鋪交易的熱點區(qū)域項目名稱項目地址批準日期準許銷售面積(m2)環(huán)線主要物業(yè)類型商業(yè)面積(m2)車位面積(m2)西環(huán)廣場西直門綜合交通樞紐2005-3-18222739.722－3西寫字樓9187136224.46中國紅街朝陽區(qū)工體東路東側(cè)2005-4-3048536.232～3東寫字樓9066.44

健翔大廈朝陽區(qū)祁家豁子8號2005-5-2428134.213～4北寫字樓243140德勝尚城西城區(qū)德外關(guān)廂2005-6-1966955.262～3西寫字樓11561.396032.24瑞安大廈朝陽區(qū)東三環(huán)南路102號2005-6-2435552.123～4東寫字樓31445.490CBD東都朝陽區(qū)北化項目西區(qū)地塊2005-6-2677657.483～4東寫字樓9080.4811965.032005-10-167011.74公寓40878.898450.65北京華聯(lián)望京購物中心朝陽區(qū)廣順北大街33號2005-8-2582633.984～5東北寫字樓6570014198韋伯國際發(fā)展中心朝陽區(qū)朝陽門外小莊6號2005-8-2876556.593～4東寫字樓19084

2005-12-1443727.92商業(yè)

北京·國際海淀區(qū)中關(guān)村南大街18號2005-10-1498420.362～3西寫字樓11027.4119033.73瑞都國際通州區(qū)九棵樹48號院2005-10-2462774.435～東寫字樓30020.185044.7朝外SOHO朝陽區(qū)關(guān)東店四巷2005-12-7136277.692～3東寫字樓51128.6415841.47華貿(mào)中心朝陽區(qū)西大望路6號2005-12-28193940.323～4東寫字樓29300.0140121.9港龍商業(yè)中心昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)2005-4-2921296.645～北商業(yè)

長青大廈朝陽區(qū)亮馬橋路48號2005-6-2473421.253～4東商業(yè)

望京國際商業(yè)中心朝陽區(qū)望京新城B區(qū)6-10號地B區(qū)2005-6-1123633.524～5東北商業(yè)9844425190錦繡大地物流港海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)龔村(阜石路69號)2005-8-27132455.544～5西商業(yè)

37158北京海天中心海淀區(qū)羊坊店路18號2005-11-2574510.582～3西南商業(yè)

8654.84大鐘寺國際廣場海淀區(qū)東升鄉(xiāng)大鐘寺現(xiàn)代商城2005-12-1691373.172～3西商業(yè)

東方巴黎時代廣場門頭溝區(qū)雙峪環(huán)島東南角2005-11-18102092.365～西公寓53043.019755.8605年上市銷售的大體量商業(yè)項目6項目名稱項目地址批準日期準許銷售面積(m2)環(huán)線主要物業(yè)類型北京商業(yè)市場整體情況分析小結(jié)：商業(yè)物業(yè)交易整體態(tài)勢良好受整體市場環(huán)境的影響，本區(qū)域開發(fā)商業(yè)物業(yè)會有較好的市場前景交易熱點區(qū)域為朝陽、海淀、昌平和豐臺四區(qū)。大體量商業(yè)物業(yè)交易集中在熱點區(qū)域，且業(yè)態(tài)復(fù)合商業(yè)物業(yè)銷售過程中小單元切割銷售的情況增多本項目所在宣武區(qū)并不是商業(yè)物業(yè)交易的熱點區(qū)域，開發(fā)大體量的商業(yè)物業(yè)會有一定的風險7北京商業(yè)市場整體情況分析小結(jié)：7市級商業(yè)中心對本區(qū)域影響分析8市級商業(yè)中心對本區(qū)域影響分析8本項目王府井西單9本項目王府井西單9大柵欄、西單、王府井同屬于北京三大知名的市級商業(yè)中心，其形成均有極深的歷史淵源。然而由于歷史原因，大柵欄逐漸沒落，現(xiàn)已成為北京市中低階層和外地旅游者的購物場所，其市場影響力和輻射力已經(jīng)無法與西單、王府井相提并論。藉由大柵欄改造的契機，恢復(fù)大柵欄昔時的繁榮，復(fù)興大柵欄，使大柵欄在市場影響力和輻射力上與西單、王府井真正形成環(huán)天安門的三足鼎立之勢，那么對西單、王府井的分析研究便顯得極為重要。本項目王府井西單10大柵欄、西單、王府井同屬于北京一、西單商業(yè)區(qū)分析1.基本情況介紹地處北京核心地段：天安的西側(cè)，宣武門北側(cè)，其主體部分以西單北大街南段為主。營業(yè)面積：40萬平方米。歷史悠久：與王府井商圈同屬于北京最早的、最成熟的商圈，早期為滿足城區(qū)市民基本生活需要的供應(yīng)中心。商業(yè)屬性：以購物為主，文化、娛樂、餐飲等休閑服務(wù)為輔的多功能、綜合性的現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)。以“時尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈。消費人群特征：泛北京人：北京常住居民年輕人：25-35北京當?shù)刂械仁杖腚A層消費動因：物美價廉，交通易達性

11一、西單商業(yè)區(qū)分析1.基本情況介紹11一、西單商業(yè)區(qū)分析2.規(guī)模業(yè)態(tài)特征西單是以百貨零售為主要業(yè)態(tài)的現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)。區(qū)域內(nèi)的主要項目：大型百貨：西單商場、西單賽特、中友百貨、君太百貨、美美百貨（首都時代廣場）、西單購物中心等寫字樓：華威大廈、華南大廈、廣州大廈、高登大廈、西單國際大廈、太運大廈、國際電力大廈等規(guī)模（數(shù)據(jù)來源：《北京區(qū)域統(tǒng)計年鑒—2004》）區(qū)內(nèi)商業(yè)企業(yè)數(shù)量：97個區(qū)內(nèi)餐飲企業(yè)數(shù)量：14個區(qū)內(nèi)服務(wù)業(yè)企業(yè)數(shù)量：137個中友百貨西單商場西單賽特西單購物商場西西工程4#地12一、西單商業(yè)區(qū)分析2.規(guī)模業(yè)態(tài)特征中友百貨西單商場西單賽特西一、西單商業(yè)區(qū)分析西西工程4＃地西西工程四號地(位于原西單科技廣場處)規(guī)劃建筑規(guī)模是地上15層、地下4層，擬建成包括酒店、酒店式公寓、商場、餐飲娛樂乃至劇院在內(nèi)的綜合性大廈。

西西4＃地雖然規(guī)劃有展示功能，但展示的空間比較狹小，所起到的吸引人群，聚集人氣的作用仍然不夠。13一、西單商業(yè)區(qū)分析西西工程4＃地13一、西單商業(yè)區(qū)分析3.未來發(fā)展趨勢西城區(qū)政府規(guī)劃擴展西單商圈，將宣武門到新街口整個打通，向南連接宣武門的莊勝崇光百貨(SOGO)，向北連接新街口小商圈，形成一條全長5.4公里的西城區(qū)“商業(yè)大動脈”。規(guī)劃中的地鐵四號線將西單與SOGO連接起來，方便了二者之間的聯(lián)系、交流。規(guī)劃中的地鐵四號線西單宣武門14一、西單商業(yè)區(qū)分析3.未來發(fā)展趨勢規(guī)劃中的地鐵四號線西單宣武一、西單商業(yè)區(qū)分析我們認為這一規(guī)劃的實施對本項目的影響不大：西單、SOGO的客戶群具有一定的同質(zhì)性，都是針對北京的時尚青年，SOGO的客戶群很大程度上是分流西單的共享客流。西單、SOGO兩大商圈的連接會進一步加劇商圈內(nèi)部的競爭。針對時尚青年的西單、SOGO兩大現(xiàn)代化商圈，對具有傳統(tǒng)商業(yè)特色、針對旅游人群的本項目影響不大。宣內(nèi)大街在西單、SOGO間形成的隔斷明顯，兩大商圈的融合仍需要時間。SOGOSOGO西單規(guī)劃中的地鐵四號線15一、西單商業(yè)區(qū)分析我們認為這一規(guī)劃的實施對本項目的影響不大：一、西單商業(yè)區(qū)分析4.西單與本項目的關(guān)系西單不會與本項目形成明顯的競爭大柵欄作為北京傳統(tǒng)的商業(yè)中心，其所面對的人群主要是旅游人群；而西單作為北京時尚青年的聚集地，其所面對的主要是北京的年輕人，二者在客戶群結(jié)構(gòu)上的差別會使這兩個市級商業(yè)中心在形態(tài)上表現(xiàn)出很大不同，因而不會形成明顯的競爭。大柵欄西單16一、西單商業(yè)區(qū)分析4.西單與本項目的關(guān)系大柵欄西單16一、西單商業(yè)區(qū)分析5.西單目前存在問題及對本項目的借鑒

雖然西單未來與本項目不會形成很強的競爭關(guān)系，但是對同屬于市級商業(yè)中心的本項目而言，西單目前存在的問題對本項目仍然有一定的借鑒意義。人行道面積不足，人車分流程度低，可供逗留的空間少人坐在垃圾桶對面的路燈下面行人匆匆走過車輛擁堵的街道17一、西單商業(yè)區(qū)分析5.西單目前存在問題及對本項目的借鑒人坐在雖然按照“西西工程”的總規(guī)劃，將設(shè)置2層高的步廊把面對西單北大街的兩旁建筑物連接起來，以解決西單的交通問題，但是從目前的情況來看，這一規(guī)劃遲遲未得到有效實施。也就是說，西單的交通擁堵狀況在短期內(nèi)不會得到緩解。109百貨與中國移動之間的過街廊橋至今仍沒有連起來，從這一點也可以看出西單的空中步行系統(tǒng)并沒有得到有效的實施。18雖然按照“西西工程”的總規(guī)劃，一、西單商業(yè)區(qū)分析西單仍然是以現(xiàn)代大型零售百貨為主的業(yè)態(tài)，產(chǎn)品特色不突出，互動性和娛樂性的商業(yè)展示體驗功能比較缺乏，對企業(yè)客戶的商業(yè)交流功能缺乏足夠的重視。目前西單商業(yè)街兩側(cè)商場、店鋪密布，基本沒有展示功能的設(shè)置。19一、西單商業(yè)區(qū)分析西單仍然是以現(xiàn)代大型零售百貨為主的業(yè)態(tài)，產(chǎn)二、王府井商業(yè)區(qū)分析

從目前的情況來看，王府井與本項目有眾多相似性，二者在未來會有較大競爭，本項目正處于改造的時機，因而對王府井的分析對本項目會有很強的借鑒意義：都處于北京市的核心地段都具有悠久的歷史，都是北京著名的市級商業(yè)中心都是傳統(tǒng)商業(yè)的聚集地，老字號云集都主要面對旅游人群王府井大柵欄20二、王府井商業(yè)區(qū)分析從目前的情況來二、王府井商業(yè)區(qū)分析1.基本情況介紹地處核心地段：天安門東側(cè)。王府井大街由南向北全長810米，大街兩側(cè)分布著七百余家大大小小的商店。歷史悠久：具有七百多年歷史的商業(yè)街，擁有眾多著名的老字號。商業(yè)屬性：有中國第一金街之稱是集集購物、休閑、文化、娛樂、旅游、餐飲、商務(wù)、住宿為一體的綜合性商業(yè)步行街和國際性商業(yè)旅游中心。北京市的主客廳——外國人或外地人旅游必到之地消費人群特征外地人、外國人為主，節(jié)假日客流量大歷經(jīng)兩次大規(guī)模改造和建設(shè)2000年完成了主要二次改造后，王府井商業(yè)區(qū)南起長安街，北至燈市西口，東接金魚胡同，西連東安門大街，面積達45萬平方米左右。21二、王府井商業(yè)區(qū)分析1.基本情況介紹21二、王府井商業(yè)區(qū)分析2.業(yè)態(tài)分析基本情況（數(shù)據(jù)來源：《北京區(qū)域統(tǒng)計年鑒—2004》）大型商廈9座：王府井百貨大樓、東方新天地等；大型、超大型寫字樓10余座：東方廣場、新東安大廈等；五星級賓館8家：北京飯店、王府飯店等；老字號企業(yè)多家：盛錫福、同升和、亨得利等。經(jīng)營狀況（數(shù)據(jù)來源：《北京區(qū)域統(tǒng)計年鑒—2004》）零售額：34.47億元銷售收入：193.20億元22二、王府井商業(yè)區(qū)分析2.業(yè)態(tài)分析22二、王府井商業(yè)區(qū)分析3.王府井對本項目的借鑒通過老字號等傳統(tǒng)商業(yè)的保留維持商業(yè)街的特色。王府井在改造過程中保留了諸如瑞蚨祥、同升和等老字號，通過傳統(tǒng)商業(yè)營造街區(qū)的特色，而商業(yè)街的盈利則主要依靠現(xiàn)代商業(yè)。

王府井的新老業(yè)態(tài)并存的架構(gòu)值得我們借鑒。本項目同樣也是老字號云集的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，對老字號的保留將有助于形成區(qū)域的特色。23二、王府井商業(yè)區(qū)分析3.王府井對本項目的借鑒23二、王府井商業(yè)區(qū)分析王府井仍然是以零售商業(yè)為主的業(yè)態(tài)，其主要消費行為模式是為“購物”，缺乏大量具有互動性和娛樂性的商業(yè)展示體驗功能，也不能直接為各地企業(yè)與投資者之間提供橋梁和商機。而這正是本項目可以發(fā)揮的空間。由于改造時間較早，王府井目前存在功能上缺失，特別是展示功能上的缺失。從王府井步行街目前的空間形態(tài)看，由于王府井大街改造的時間較早，目前街區(qū)功能基本定型，提升的空間不大。

本項目要在未來的競爭中取得優(yōu)勢地位，就需要與王府井形成差異化、互補式的發(fā)展，王府井目前存在的問題及不足就是本項目提升的空間。24二、王府井商業(yè)區(qū)分析王府井仍然是以零售商業(yè)為主的業(yè)態(tài)，其主要二、王府井商業(yè)區(qū)分析特例：東方新天地東方新天地是王府井地區(qū)建造比較晚的項目（2003年最后完工），其中的功能設(shè)置對王府井步行街的不足進行了一定程度的完善和補充。25二、王府井商業(yè)區(qū)分析特例：東方新天地25二、王府井商業(yè)區(qū)分析通過弧形的中庭設(shè)計，設(shè)置不定期進行展示的空間。26二、王府井商業(yè)區(qū)分析通過弧形的中庭設(shè)計，設(shè)置不定期進行展示的二、王府井商業(yè)區(qū)分析

在很大程度上東方新天地的加入，使整個王府井的改造進入一個新的平臺。東方新天地有效地補充了王府井的休閑功能，也使得王府井各種檔次的物業(yè)搭配更為合理?？梢哉f，目前整個王府井依舊是外地來京消費群體的主要旅游消費場所。但是值得注意的是，無論是雖然王府井也保留了一些傳統(tǒng)老字號，但是整個區(qū)域改造已經(jīng)是該區(qū)域喪失了北京傳統(tǒng)的歷史風貌。即使是東方廣場的加入也沒有改變這一情況。因此，我們認為，目前王府井只是一個北京現(xiàn)代意義上的購物中心。在歷史傳承方面，尤其是在整個區(qū)域文化風情上并沒有突出的表現(xiàn)。而也正是本項目可以尋找的突破點。具體而言，我們認為，我們應(yīng)該利用PASSAG打造一種有歷史感，但又具有現(xiàn)代商業(yè)舒適性的全新商業(yè)風格。從而在建筑上與其形成突出的差異。更為重要的是，目前整個王府井仍然是一種以購物為中心為主體的現(xiàn)代零售商業(yè)。而本項目所要進行了就是與其形成差異化，充分利用此次改造機遇，創(chuàng)造一種新的商業(yè)模式——shoppingpark為區(qū)域帶來生機。27二、王府井商業(yè)區(qū)分析27市級商業(yè)中心分析總結(jié)通過對西單、王府井兩大市級商業(yè)中心的分析，給了本項目如下啟示：保留傳統(tǒng)商業(yè)特色西單現(xiàn)在已是吸引年輕人的現(xiàn)代商業(yè)中心，本項目對傳統(tǒng)商業(yè)的保留可以與之形成差異化競爭本區(qū)域歷史積淀深厚，對歷史文脈的充分利用是形成區(qū)域特色的關(guān)鍵傳統(tǒng)商業(yè)只是維持區(qū)域特色的要素，而非盈利點，區(qū)域的主要盈利仍然要靠現(xiàn)代商業(yè)我們要與現(xiàn)代北京市級商業(yè)中心的消費模式形成互補和差異化發(fā)展現(xiàn)有商業(yè)中心主要是現(xiàn)代大批量零售商業(yè)無論是北京特色還是地方特色都不夠突出。主要消費行為模式主要為“購物”，缺乏大量具有互動性和娛樂性的商業(yè)展示體驗功能。而本項目就是要在購物模式方式上有所突破打造SHOPPINGPARK——將購物變成游憩行為，從而與真正與目前北京城市中心內(nèi)的商業(yè)中心形成差異。28市級商業(yè)中心分析總結(jié)28金融街與本項目的互動發(fā)展分析29金融街與本項目的互動發(fā)展分析29金融街與本項目的互動發(fā)展分析一、金融街基本情況分析地理位置：西靠西二環(huán)路，東鄰太平橋大街，南起西長安街，北至阜成門內(nèi)大街。南北長1700米，東西寬600米，規(guī)劃用地103公頃，總建筑面積300多萬平方米2.商圈定位國家級金融管理中心國內(nèi)最大的貨幣資金市場國際化金融服務(wù)中心西單金融街本項目30金融街與本項目的互動發(fā)展分析一、金融街基本情況分析西單金融街金融街與本項目的互動發(fā)展分析業(yè)態(tài)特征：（1）辦公政府金融機構(gòu)：金融監(jiān)管部門、行業(yè)協(xié)會、全國金融標準化技術(shù)委員會所在地國內(nèi)外知名企業(yè)銀行非銀行金融機構(gòu)：例如金融服務(wù)類中介公司全國性保險公司電信企業(yè)：例如中國電信、中國移動通訊、中國網(wǎng)絡(luò)通訊公司等國家級信息通訊企業(yè)（2）商業(yè)商業(yè)氛圍沿南北方向兩頭熱、中間冷南端：百盛購物中心，是西城區(qū)居民、金融街人士購買中高檔產(chǎn)品的首選之地北端：阜成門商圈，華聯(lián)商廈與萬通新世界分別針對不同檔次的居民，商圈氛圍比較成熟商業(yè)配套設(shè)施缺乏，現(xiàn)有的餐飲、娛樂、休閑場所比較少，基本無法滿足金融人士的日常生活需求，因而到了晚上，金融街就明顯冷清下來。與此同時，出于對休閑娛樂環(huán)境的考慮，也使得金融街人士通常會選擇金融街以外的區(qū)域進行休閑娛樂活動，而不在乎距離辦公地點的遠近。阜成門商圈寫字樓百盛購物中心金融街31金融街與本項目的互動發(fā)展分析業(yè)態(tài)特征：阜成門商圈寫字樓百盛購金融街與本項目的互動發(fā)展分析二、金融街與本項目的互動發(fā)展分析金融街與西單形成互動發(fā)展的可能性不大雖然金融街距離西單僅1公里之遙，但是，我們認為金融街與西單形成互動發(fā)展的可能性仍然不大。金融街與西單商業(yè)街之間的橫向交通比較匱乏，且中間存在許多非商務(wù)功能的阻斷。目前聯(lián)接金融街與西單較為便捷的道路主要有三條：復(fù)內(nèi)大街，廣寧伯路、辟才胡同，學院小街、二龍路西街、大木倉胡同。而這幾天道路在高峰時期往往擁堵不堪，這在一定程度上限制了二者的商務(wù)往來，同時也影響了金融街人士的購物情緒金融街與西單之間存在一些非商務(wù)業(yè)態(tài)，例如豐匯園等住宅小區(qū)，這在一定程度上也阻斷了兩者之間的商務(wù)往來。金融街西單學院小街、二龍路西街、大木倉胡同廣寧伯路、辟才胡同復(fù)內(nèi)大街32金融街與本項目的互動發(fā)展分析二、金融街與本項目的互動發(fā)展分析金融街與本項目的互動發(fā)展分析西單商圈北京時尚青年聚集地的定位也決定了西單不是金融人士理想的消費場所。金融人士通常比較傾向于在咖啡廳、酒吧、茶吧、電影院、劇院等娛樂場所進行消費，同時比較注重場所的環(huán)境和檔次，而西單目前的針對時尚人士的娛樂業(yè)態(tài)顯然并不適合金融人士。金融人士消費出行的主要交通工具為出租車，因而他們可以選擇距離更遠一些的、服務(wù)和環(huán)境更好的區(qū)域消費；同時，他們的空閑時間通常集中在晚上8點之后，在這個時間段對離公司的距離遠近不會很重視。33金融街與本項目的互動發(fā)展分析西單商圈北京時尚青年聚集地的定位金融街與本項目的互動發(fā)展分析本項目可以與金融街形成互動發(fā)展從上述分析我們可以看出，金融街人士完全可以不去西單，而選擇距離金融街不是很遠的本項目區(qū)域進行消費。金融街與本項目之間的交通便利，橫向交通、豎向交通均四通八達。金融街本項目34金融街與本項目的互動發(fā)展分析本項目可以與金融街形成互動發(fā)展金金融街與本項目的互動發(fā)展分析本項目可以在定位設(shè)置上對臨近商圈的本市消費者的消費行為進行再延伸，從而將金融街人士吸引至本區(qū)域進行消費。金融街商圈距離本項目區(qū)域比較近，該區(qū)域是“新北京人”大量聚集的區(qū)域，這些新北京人具有如下特點：受教育程度高，收入穩(wěn)定，多為公司白領(lǐng)和管理人員注重生活品質(zhì)，對文化休閑活動有一定層次的追求對自身出生地的特色產(chǎn)品與文化仍具有認同感和懷舊意識，他們很愿意以“北京人”的身份，再次體驗和回顧原有本地商業(yè)產(chǎn)品和風情。金融街本項目消費延伸本項目可以通過“中國廊”這種特色項目的商業(yè)建筑空間，給金融街人士提供再次的體驗和回顧的空間。而且也正是這種將購物融于休閑的SHOPPINGPARK新型購物模式，也將是本區(qū)域成為這些金融界高端人士進行高端招待、購物休閑的新場所。而這種城市客廳的功能也正是北京城市中心所缺乏的。35金融街與本項目的互動發(fā)展分析本項目可以在定位設(shè)置上對臨近商圈區(qū)級商業(yè)中心對本區(qū)域影響分析36區(qū)級商業(yè)中心對本區(qū)域影響分析36SOGO和新世界是南城兩大知名的區(qū)級商業(yè)中心，距離本項目比較近，容易與本項目形成競爭關(guān)系，因此，對這兩大商業(yè)中心的分析有助于本項目的定位。SOGO本項目新世界37SOGO和新世界是南城兩大一、宣武莊勝SOGO商圈1.基本情況介紹地理位置：天安門西側(cè)，北臨西單購物中心東臨前門商業(yè)中心區(qū)域，南接琉璃廠街商業(yè)屬性：宣武區(qū)的商業(yè)中心青春、時尚、休閑型的現(xiàn)代商圈消費人群特征：北京的時尚青年發(fā)展歷程1992年，北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司介入宣武門地區(qū)的舊城改造，在宣武門地區(qū)規(guī)劃了“莊勝城”項目，包括“莊勝廣場”和“莊勝二期住宅區(qū)”兩部分。1998年莊勝崇光百貨北京店開業(yè)。由于南城生活水平和消費水平都較低，經(jīng)營大型商場會有較大風險，因此最初業(yè)界均不看好該項目，甚至開發(fā)商自己也曾認為投資失敗。在經(jīng)過多年的培育和發(fā)展后，莊勝百貨成為百貨零售業(yè)內(nèi)業(yè)績最好的企業(yè)之一。1998200020022005開業(yè)結(jié)束虧損經(jīng)營業(yè)績38一、宣武莊勝SOGO商圈1.基本情況介紹199820002一、宣武莊勝SOGO商圈2.業(yè)態(tài)分析商圈內(nèi)開發(fā)有大量住宅項目，例如莊勝二期等商業(yè)物業(yè)對住宅的促進作用：成為住宅的超大型配套通過住宅產(chǎn)品增強商業(yè)物業(yè)開發(fā)的抗風險性莊勝崇光SOGO百貨在開業(yè)8年后，經(jīng)營狀況良好，是SOGO商圈的核心代表，同時也是南城重要的大型零售商業(yè)區(qū)之一。商圈的商業(yè)氛圍比較成熟，國際知名連鎖品牌沃爾瑪已入駐商圈，會進一步帶動區(qū)域的商業(yè)氛圍。39一、宣武莊勝SOGO商圈2.業(yè)態(tài)分析39一、宣武莊勝SOGO商圈

商圈內(nèi)的主要項目有：新聞總署及傳媒大道富卓廣場長城大廈海格國際大廈莊勝崇光SOGO百貨越秀大酒店宣西開發(fā)區(qū)40一、宣武莊勝SOGO商圈40一、宣武莊勝SOGO商圈富卓廣場寫字樓建筑面積4.1萬平米，商業(yè)面積建筑約6萬平米寫字樓：均價13500元/平米；租金4.5元/平米·天(包含物業(yè)費及水費等，電費單獨結(jié)算)，產(chǎn)權(quán)歸小業(yè)主，面積從138到800平米不等商業(yè)：一層的一部分和地下一層(1.9萬平米)已經(jīng)租給給沃爾瑪，2005年底開業(yè)。沃爾瑪租金2元/平方米/天41一、宣武莊勝SOGO商圈富卓廣場41一、宣武莊勝SOGO商圈莊勝城一期工程莊勝廣場：1992年開發(fā)，總占地3.7萬平米，總建筑面積37萬平米；商業(yè)營業(yè)面積約8.4萬平米總體規(guī)劃：21層主樓與16層北樓為智能型甲級寫字樓，18層南樓為五星級酒店。裙樓1-6層及地庫一層為超大型商場寫字樓：銷售產(chǎn)權(quán)（部分業(yè)主來自香港、新加坡等東南亞地區(qū)）；租金3.7元/平米·天(不含電費）；出租率較高商業(yè)：由崇光負責商業(yè)經(jīng)營；北館1998年開業(yè)，營業(yè)面積8.4萬平米；目前南館5萬平米正銷售產(chǎn)權(quán)，均價約為3.5萬元/平米酒店：與麗晶酒店管理集團合作，2002年10月開始建設(shè)，總建筑面積達7萬平方米；商業(yè)辦公酒店42一、宣武莊勝SOGO商圈莊勝城商業(yè)辦公酒店42莊勝城莊勝二期純居住高級公寓生活區(qū)莊勝二期純居住高級公寓生活區(qū)分為東區(qū)和西區(qū)，總建筑面積67萬平方米。西區(qū)緊鄰莊勝廣場，東區(qū)南側(cè)連接著著名的琉璃廠文化街及和平門。均價11000元/平方米左右。莊勝二期莊勝廣場43莊勝城莊勝二期莊勝廣場43二、崇文新世界商圈1.基本情況介紹地理位置：崇文門及其周邊區(qū)域商業(yè)屬性：崇文區(qū)的商業(yè)中心集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商圈新的引導時尚潮流的青年商業(yè)中心發(fā)展歷程新世界集團1992年藉崇文老城區(qū)改造的契機，在崇外大街沿線1.3平方公里范圍內(nèi)相繼開發(fā)了包括新世界中心在內(nèi)的九大項目。經(jīng)過多年的發(fā)展和市場培育，逐漸形成了以新世界中心為核心的崇文新世界商圈，使崇文門形成了一個新的引導時尚潮流的青年商業(yè)氛圍，成為南城除SOGO外最為活躍的區(qū)域。國瑞城等新項目的出現(xiàn)進一步增強了商圈的輻射力。新世界1992年2000年2005年基礎(chǔ)設(shè)施、公建項目開展高檔住宅小區(qū)建設(shè)擴展、二次規(guī)劃44二、崇文新世界商圈1.基本情況介紹新世界1992年2000二、崇文新世界商圈2.業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)復(fù)合：形成以新世界商城為中心的新興現(xiàn)代商貿(mào)、辦公、居住功能混合區(qū)商業(yè)以購物為主，兼有休閑、娛樂功能肯德基、必勝客、新世紀錢柜、樂圣、溜冰場、搜秀城、韓城時尚廣場等的引入使新世界商圈成為吃、喝、玩、樂樣樣俱全的商圈。45二、崇文新世界商圈2.業(yè)態(tài)分析45二、崇文新世界商圈商圈內(nèi)大量開發(fā)住宅項目，例如新世界家園、新世界太華公寓、新景家園、新世界新怡家園等商圈日漸成熟的商業(yè)環(huán)境提升了區(qū)域的價值，促進了區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展通過住宅開發(fā)提高商業(yè)開發(fā)的抗風險性崇文商圈近期新增產(chǎn)品體量對比圖（05年7月）數(shù)據(jù)來源：焦點房地產(chǎn)網(wǎng)46二、崇文新世界商圈商圈內(nèi)大量開發(fā)住宅項目，例如新世界家園、新二、崇文新世界商圈商圈內(nèi)主要項目有：新世界中心新世界太華公寓正仁大廈新成文化大廈國瑞城搜秀商城太康大廈47二、崇文新世界商圈47二、崇文新世界商圈新世界中心由兩幢寫字樓、一幢商務(wù)酒店、一幢公寓組成，中心5層加地下1層為大型商場?？偨ㄖ娣e187000平米，其中寫字樓40000平米，商業(yè)74000平米。寫字樓：分南北兩棟，分立在新世界商場的兩側(cè)。售價19119元/平米，租金18美金/平米/月(4.8元/平米/天)。商業(yè)：一期北館1998年開始營業(yè)，業(yè)態(tài)主要為中檔百貨＋健身，建筑面積為74000平米，營業(yè)面積為40000平米。二期南館2000年開始營業(yè)，業(yè)態(tài)主要為定位于年輕人的購物（服裝等）、餐飲與休閑，建筑面積為43000平米，營業(yè)面積為21000平米。正仁大廈寫字樓項目，底層為商業(yè)?？偨ㄖ娣e56351平米。售價12000元/平米，租金16美元/平米/月(4.3元/平米/天)。48二、崇文新世界商圈新世界中心48二、崇文新世界商圈新成文化大廈總建筑面積46597平米，包括6204.41平米的商業(yè)和32152.36平米的寫字樓建筑層數(shù)為地下兩層，地上13層；地上首層和２層為商業(yè)用房，3至12層為辦公用房。寫字樓：面積90-400平米，售價15000元/平米，租金4元/平米/天。搜秀商城總建筑面積50000平米一期2004年10月15日開業(yè)，二期2005年初開業(yè)。主營服裝，6層為“北京動漫城”。定位專為年輕人提供購物、娛樂、休閑、餐飲、視聽一體化的全新體驗式、探索式消費中心。49二、崇文新世界商圈新成文化大廈49二、崇文新世界商圈國瑞城總占地面積20公頃，總建筑面積80萬平方米，包括68萬平米的住宅，1棟寫字樓（4萬平米），1棟酒店式公寓和3棟商住公寓，10萬平米的集中商業(yè)。在售住宅均價在13000元/平米以上，商鋪：均價22000元/平方米50二、崇文新世界商圈國瑞城50二、崇文新世界商圈小結(jié)：新世界商圈的商業(yè)氛圍比較成熟，百貨、娛樂休閑、餐飲及健身等業(yè)態(tài)較為完整。其中新世界百貨商場定位中檔，集購物、餐飲、健身、娛樂休閑功能于一體，是南城知名的大型零售百貨中心，未來國瑞城10萬平米集中商業(yè)的入市，會進一步增強商圈的商業(yè)氛圍和輻射力。51二、崇文新世界商圈小結(jié)：51區(qū)級商業(yè)中心分析總結(jié)

通過對上述兩大區(qū)級商業(yè)中心的分析，可以看出崇文新世界與莊勝崇光商圈的形成有很多共性：藉由舊城改造的契機二者都是在舊城改造的歷史背景下發(fā)展起來的，且由于所在區(qū)域歷史文化遺存不多，因而規(guī)劃形成了“時尚、休閑”的現(xiàn)代商圈。商業(yè)培育期長這個兩個商圈在形成過程中都無一例外的經(jīng)歷了漫長的商業(yè)培育期，可以說是在經(jīng)歷了痛苦的“難產(chǎn)”之后才形成了今天的南城兩大重要的零售百貨中心和成熟的商業(yè)氛圍。通過開發(fā)住宅產(chǎn)品提高抗風險性在商業(yè)培育期的過程中，兩大商圈的開發(fā)商都采取了開發(fā)住宅產(chǎn)品以提高抗風險性的做法。

52區(qū)級商業(yè)中心分析總結(jié)52區(qū)級商業(yè)中心分析總結(jié)對于本項目而言，由于同樣地處南城，會與崇文新世界、莊勝崇光商圈形成較強的競爭關(guān)系，如果我們同樣引入大體量的零售百貨業(yè)態(tài)的話，就會存在以下問題：風險大崇文新世界、莊勝崇光商圈的范例已經(jīng)告訴我們大型零售百貨的商業(yè)培育期較長，在本區(qū)域內(nèi)的開發(fā)也有面臨較長商業(yè)培育期的可能性。將會受到來自崇文新世界、莊勝崇光商圈的激烈競爭崇文新世界、莊勝崇光商圈已經(jīng)成為南城兩大知名的大型零售百貨中心，商業(yè)氛圍成熟，本區(qū)域引入同樣的業(yè)態(tài)，勢必會受到來自這兩個商圈的巨大壓力，同時在成熟度與商業(yè)氛圍上均不占優(yōu)勢。

因此，對于本項目而言，要與崇文新世界、莊勝崇光商圈形成比較優(yōu)勢，采用以下做法對我們比較有利：如果只是簡單引入大型百貨商業(yè)，無疑將具有較高的商業(yè)風險。因此，對于本項目，零售百貨雖然需要引入以支撐項目的商業(yè)，但是應(yīng)該具有一定的主題性，使其成為我們整個SHOPPINGPARK有機組成部分。應(yīng)充分利用PASSAG手法對其內(nèi)部空間進行設(shè)計，使其更具有開放性對購物環(huán)境進行主題化設(shè)計，使整個購物與休閑更緊密地結(jié)合。53區(qū)級商業(yè)中心分析總結(jié)對于本項四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析兩廣路沿線市場分析54四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析兩廣路沿線市場分析54發(fā)展現(xiàn)狀業(yè)態(tài)分布狀況業(yè)態(tài)特征比較發(fā)展狀態(tài)分析區(qū)域發(fā)展水平及趨勢判斷按業(yè)態(tài)分析按路段分析周邊商業(yè)環(huán)境評價大都市街商業(yè)分析四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析55發(fā)展現(xiàn)狀業(yè)態(tài)分布狀況業(yè)態(tài)特征比較發(fā)展狀態(tài)分析區(qū)域發(fā)展水平及趨（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀1.路段劃分由于兩廣路橫跨宣武、崇文兩區(qū)，延伸范圍較長，其沿線業(yè)態(tài)表現(xiàn)特征也將不僅相同。因此，在進行本部分研究工作時，我們將按照下圖所示，將兩廣路劃分為廣渠門內(nèi)路段（廣渠門至崇文門大街部分）、大都市街路段和廣安門內(nèi)路段（前門大街至廣安門部分）三個部分進行對比分析。綜合體圖示：住宅底商零售商業(yè)餐飲賓館酒店寫字樓廣安門內(nèi)大都市街廣渠門內(nèi)四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析56（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀綜合體圖示：住宅底商（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀2.業(yè)態(tài)分布狀況商業(yè)——分布較為廣泛廣渠門內(nèi)路段沿線以住宅底商為主大都市街沿線包括純商業(yè)、寫字樓底商以及批發(fā)市場等廣安門內(nèi)路段沿線主要以菜百商圈、特色大眾餐飲為主寫字樓——大都市街沿線較為集中賓館酒店——區(qū)域內(nèi)較少，目前僅有大都市街上有兩家商務(wù)型酒店綜合體圖示：住宅底商零售商業(yè)餐飲賓館酒店寫字樓廣安門內(nèi)大都市街廣渠門內(nèi)四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析57（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀綜合體圖示：住宅底商（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀3.業(yè)態(tài)特征比較分析租售價格水平業(yè)態(tài)路段租金（元/平米·天）全市平均租金（元/平米·天）售價（元/平米）全市平均售價（元/平米）租金相對水平售價相對水平商業(yè)廣渠門內(nèi)大街3.5-72.1-416000-3500015000中等中等大都市街5——中等——廣安門內(nèi)大街3-12——中等——寫字樓廣渠門內(nèi)大街2.5-45.81100016000較低較低大都市街————————廣安門內(nèi)大街2.5-3.58000-14000較低較低賓館酒店大都市街240-600元/標間·晚——————數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)以及華高萊斯數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)更新時間：2006年一季度四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析58（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀業(yè)態(tài)路段租金全市平均租金（元/平米·天）售（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀3.業(yè)態(tài)特征比較分析出租出售率業(yè)態(tài)路段出租出售率商業(yè)廣渠門內(nèi)大街租售狀況良好，大于80%大都市街除批發(fā)市場以外，大多數(shù)商業(yè)店鋪空置廣安門內(nèi)大街目前基本無閑置寫字樓廣渠門內(nèi)大街不到50%大都市街80%樓已整棟出售，但目前空置率比較高，有部分明顯屬于進駐后又退出廣安門內(nèi)大街50%左右賓館酒店大都市街客房出租率可保持在80%左右數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析59（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀業(yè)態(tài)路段出租出售率商業(yè)廣渠門內(nèi)大街租售狀（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀3.業(yè)態(tài)特征比較分析入駐客戶特征業(yè)態(tài)路段入駐客戶特征商業(yè)廣渠門內(nèi)大街汽車銷售、休閑娛樂、美容美發(fā)、餐飲、房屋中介、動物醫(yī)院、琴行、藥店、干洗店等中小型生活配套型商業(yè)大都市街KTV、珠寶、家居、保險公司，汽車銷售、電器等多種行業(yè)，不完全是生活配套型商業(yè)廣安門內(nèi)大街菜市口百百貨商場、老字號以及新興特色餐飲、電器、音像、美發(fā)等中型生活配套服務(wù)型商業(yè)；寫字樓廣渠門內(nèi)大街國有電力企業(yè)以及部分小型地產(chǎn)、IT公司大都市街大型國有銀行、國有傳媒企業(yè)、區(qū)級政府行政單位等廣安門內(nèi)大街大型國有企業(yè)以及保險、貿(mào)易、機電、房地產(chǎn)、醫(yī)藥、保險等領(lǐng)域小型公司賓館酒店大都市街都市白領(lǐng)、國外游客等四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析60（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀業(yè)態(tài)路段入駐客戶特征商業(yè)廣渠門內(nèi)大街汽車（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀3.業(yè)態(tài)特征比較分析因素比較分析業(yè)態(tài)路段價格水平出租出售率入駐客戶特征商業(yè)廣渠門內(nèi)大街較低大于80%中小型生活配套商業(yè)大都市街中等多數(shù)空置有一些非生活配套的特色型商業(yè)廣安門內(nèi)大街中等基本無閑置大中型生活配套商業(yè)寫字樓廣渠門內(nèi)大街較低小于50%大型國有企業(yè)帶動部分小型企業(yè)大都市街——空置率較高大型國有企業(yè)以及行政部門廣安門內(nèi)大街較低50%左右大型國有企業(yè)帶動部分小型企業(yè)賓館酒店大都市街——80%左右都市白領(lǐng)、國外游客等四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析61（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀業(yè)態(tài)路段價格水平出租出售率入駐客戶特征商業(yè)（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀4.業(yè)態(tài)特征比較分析結(jié)論商業(yè)物業(yè)發(fā)展相對成熟，寫字樓市場蕭條，賓館酒店物業(yè)稀缺區(qū)域內(nèi)各個路段的商業(yè)物業(yè)在租金（售價）水平并不低的情況下，仍保持相對較高的入駐率；區(qū)域內(nèi)較為成功的商業(yè)多以居住區(qū)域的配套型商業(yè)為主；與商業(yè)物業(yè)相比，區(qū)域的寫字樓在租金較低的情況下仍大量空置；客戶多為由于行政干與而入駐的國有大型企業(yè)，但這些國有大型企業(yè)的入駐也僅僅帶動了部分來自各個領(lǐng)域的中小型企業(yè)，區(qū)域很難直接吸引有實力的大型企業(yè)入駐。區(qū)域內(nèi)中、高檔酒店物業(yè)稀缺，目前僅有兩家經(jīng)濟型商務(wù)酒店進駐大都市街，開業(yè)以來經(jīng)營狀況一直良好。四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析62（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析62（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀4.業(yè)態(tài)特征比較分析結(jié)論廣安門內(nèi)路段商業(yè)氛圍最為成熟，廣渠門內(nèi)路段商業(yè)氛圍正在興起，大都市街路段最為蕭條廣安門內(nèi)路段整體商業(yè)氛圍已經(jīng)較為成熟，休閑購物以及特色餐飲均已具備了一定的規(guī)模，已成為大中型的生活配套商業(yè)。廣渠門內(nèi)路段的商業(yè)氛圍已被逐漸培育起來，但尚無較大規(guī)模的商場，還屬中小型生活配套商業(yè)。相比之下大都市街的商業(yè)最為蕭條，還有部分商家進駐后又退出。大都市街出現(xiàn)了一些以上兩個路段沒有出現(xiàn)的，非生活配套的特色商業(yè)物業(yè)，例如KTV、高檔家具、以及高檔珠寶等等。但除KTV外，其他經(jīng)營都較為慘淡，目前高檔珠寶店也已撤出。四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析63（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析63（二）發(fā)展狀態(tài)分析1.業(yè)態(tài)比較分析兩廣路沿線業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)發(fā)展相對成熟寫字樓市場蕭條賓館酒店物業(yè)稀缺發(fā)展狀態(tài)分析舊城改造導入新的中端居住群體促使區(qū)域配套性商業(yè)的繁榮。崇文區(qū)與宣武區(qū)都屬老城區(qū)，由于舊城改造得以人口置換，大大增強了居民的消費能力，從而帶動了區(qū)域內(nèi)生活配套性的商業(yè)的繁榮發(fā)展。但與此相比，其他休閑娛樂以及特色商業(yè)等不僅僅與周邊居住氛圍相關(guān)的商業(yè)物業(yè)的發(fā)展狀況尚不樂觀。區(qū)域內(nèi)尚未形成商務(wù)氛圍制約了區(qū)域商務(wù)物業(yè)的發(fā)展。形成成熟的商務(wù)區(qū)氛圍需要區(qū)域內(nèi)或具備較為強勢的政府資源，或具備成熟的交通條件、商業(yè)配套以及良好的區(qū)域印象。而目前來說，本區(qū)域哪一條件都不具備，而未來商務(wù)氛圍的形成將主要依賴于第二個條件的成熟。雖然已有部分大型企業(yè)入駐，區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍仍未形成，尚需要較長時間來孕育。四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析64（二）發(fā)展狀態(tài)分析四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析64（二）發(fā)展狀態(tài)分析1.業(yè)態(tài)比較分析兩廣路沿線業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)發(fā)展相對成熟寫字樓市場蕭條賓館酒店物業(yè)稀缺發(fā)展狀態(tài)分析人口素質(zhì)以及區(qū)域印象制約了區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)的發(fā)展落后的形象制約中高端酒店的發(fā)展。南城很長時間以來相對落后的區(qū)域印象以及大量低消費能力的外地流動人口導致區(qū)域內(nèi)一直以來沒有出現(xiàn)較為高檔的賓館酒店區(qū)域適宜中高端酒店的選址。區(qū)域內(nèi)無論是交通條件、與市中心的距離，還是區(qū)域自身的商旅傳統(tǒng)，都非常適合中高檔商務(wù)酒店入駐目前已有的中端酒店入住率狀況良好?？驮炊酁槌鞘兄挟a(chǎn)階級以及國外游客等消費能力較高的人群，他們的停留也將在一定程度上促進區(qū)域商業(yè)的繁榮可以看出，并不是沒有相應(yīng)的人群可以支撐區(qū)域內(nèi)的中高檔酒店，而是區(qū)域內(nèi)缺乏相應(yīng)的賓館酒店來吸引相應(yīng)的人群。四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析65（二）發(fā)展狀態(tài)分析四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析65（二）發(fā)展狀態(tài)分析2.路段比較分析兩廣路沿線路段現(xiàn)狀比較廣安門內(nèi)路段商業(yè)氛圍最為成熟廣渠門內(nèi)路段商業(yè)氛圍正在興起大都市街路段最為蕭條發(fā)展狀態(tài)分析周邊居住物業(yè)的檔次以及發(fā)展成熟度將對區(qū)域商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響。廣安門內(nèi)路段周邊是經(jīng)過拆遷置換的較為成熟的中端居住社區(qū)，因此區(qū)內(nèi)中檔百貨、中檔特色餐飲等依托于周邊居住人群的商業(yè)業(yè)態(tài)也已具備一定的規(guī)模，發(fā)展得較為成熟；廣渠門內(nèi)路段是正在興起的中高檔居住社區(qū)，近鄰新世界商圈，目前區(qū)內(nèi)已具有一定人氣，區(qū)域內(nèi)的小型配套商業(yè)也在逐漸興起；大都市街路段沿線目前沒有較為成熟的中高端居住區(qū)域，仍以危改區(qū)居多，居民消費能力低，區(qū)域印象差，因此大都市街在一段時間內(nèi)還不能像另外兩條路段一樣形成與居住人群密切相關(guān)的配套型商業(yè)。四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析66（二）發(fā)展狀態(tài)分析四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析66（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價大都市街概況規(guī)模全程1.8公里由15棟建筑組成總建筑面積30萬平米功能及定位集購物、觀光、休閑、娛樂、辦公等功能于一體的經(jīng)濟一條街大都市街項目地塊四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析67（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價大都市街項目地塊四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價2.與本區(qū)域關(guān)系判斷空間位置緊鄰本項目區(qū)域的H地塊緊鄰大都市街西端將受到大都市街氛圍的強烈影響大都市街較大的體量以及較長的延伸范圍勢必會對整個區(qū)域以及周邊產(chǎn)生輻射式的影響本項目區(qū)域的H區(qū)緊鄰大都市街，在一定程度上已經(jīng)成為反大都市街的一部分大都市街項目地塊四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析68（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價大都市街項目地塊四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價3.大都市街商業(yè)現(xiàn)狀表格說明陰影部分為非商業(yè)物業(yè)紅色字體標注的租售價格是以建筑面積計算的，其他租售價格以套內(nèi)面積計算數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)以及華高萊斯數(shù)據(jù)庫樓號業(yè)態(tài)入駐商業(yè)經(jīng)營狀況銷售均價（元/平米）租賃均價（元/天·平米）租售情況北一寫字樓

已售北二寫字樓

已售北三商業(yè)金興通人家空置————已售北四商業(yè)京港國際珠寶城已撤出128002.8已售北五寫字樓、商業(yè)香港廣場已撤出128002.8已售北六寫字樓

已售北七酒店?？耸⒕频旯こ虝和?30002.8已售四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析69（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價樓號業(yè)態(tài)入駐商業(yè)經(jīng)營狀況銷售均價租賃均（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價3.大都市街商業(yè)現(xiàn)狀樓號業(yè)態(tài)入駐商業(yè)經(jīng)營狀況銷售均價（元/平米）租賃均價（元/天·平米）租售情況南一商業(yè)大中電器不好250007（分割租售）南二寫字樓、商業(yè)體育精品大世界基本空置140004（分割租售）南三商業(yè)一層底商相對較好130003已售南四辦公

南五商業(yè)天王星量販KTV達芬奇家居沿街底商僅KTV經(jīng)營狀況較好————已售南六酒店中欣戴斯酒店新開業(yè)158002.8已售南七寫字樓

南八寫字樓、商業(yè)美博城北京著名美容美發(fā)業(yè)聚集地————已售四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析70（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價樓號業(yè)態(tài)入駐商業(yè)經(jīng)營狀況銷售均價租賃均（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價3.大都市街商業(yè)現(xiàn)狀初期被商家看好，但后期紛紛撤出初期有多家商業(yè)機構(gòu)進駐大都市街，但后來多為撤出或關(guān)閉小體量底商、娛樂業(yè)以及批發(fā)市場經(jīng)營狀況較好天王星KTV市區(qū)內(nèi)人氣較旺的場所珍貝大廈底商是區(qū)域內(nèi)少數(shù)經(jīng)營狀況較好的商業(yè)美容美發(fā)用品市場美博城是北京著名美容美發(fā)業(yè)聚集地4.大都市街商業(yè)現(xiàn)狀成因分析區(qū)域原有中低端商業(yè)氛圍尚未完全扭轉(zhuǎn)沒有能夠支撐區(qū)域形成全新商圈的人群和商務(wù)條件沒有形成能夠突破商圈限制的特色化商業(yè)四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析71（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析71（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價5.對本區(qū)域的影響性分析本區(qū)域H地塊在很大程度上受到大都市街商業(yè)氛圍的影響面向大范圍客戶群體的大體量商業(yè)經(jīng)營模式目前不適宜H地塊運作不能依靠大都市街的區(qū)域帶動，而應(yīng)更多依靠本區(qū)域北部地塊的帶動作用主要應(yīng)更加關(guān)注區(qū)域內(nèi)部住宅以及商務(wù)配套的商業(yè)四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析72（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析72（四）周邊市場分析結(jié)論1.周邊區(qū)域發(fā)展水平判斷區(qū)域原有的低端商業(yè)形態(tài)尚未扭轉(zhuǎn)大都市街目前較為蕭條，僅批發(fā)市場、KTV等業(yè)態(tài)較具人氣，仍未擺脫其作為中低端旅游者聚集地的區(qū)域形象，距離高檔商務(wù)辦公區(qū)域仍有較大差距短時間內(nèi)難于成長成為一個商業(yè)價值很高的區(qū)域既缺乏特色商業(yè)的帶動，又缺乏強有力的高端商務(wù)動力，兩廣路區(qū)域很難在較短的時間內(nèi)成長成為一個商業(yè)價值很高的區(qū)域。兩廣路沿線尚未發(fā)展成為具有輻射作用的區(qū)域整體而言，兩廣路沿線商務(wù)氛圍不成熟，居住氛圍較成熟，目前基本上屬于生活區(qū)配套商業(yè)，還遠沒有形成具有輻射能力的商圈概念四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析73（四）周邊市場分析結(jié)論四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析73（四）周邊市場分析結(jié)論2.本區(qū)域發(fā)展趨勢初步判斷充分考慮與本項目區(qū)域北部地塊的互動本項目區(qū)域在對延兩廣路的H地塊進行定位時需要盡量脫離大都市街兩廣路沿線的區(qū)域影響，盡量與本項目區(qū)域北部地塊的業(yè)態(tài)形成互動3.本區(qū)域業(yè)態(tài)選擇判斷謹慎開發(fā)辦公物業(yè)區(qū)域周邊的商務(wù)氛圍相當不成熟，如果貿(mào)然開發(fā)大體量的辦公物業(yè)很有可能再次陷入“大都市街”的困境以配套性質(zhì)商業(yè)為主，輔以一定量的沿街商業(yè)形態(tài)由于區(qū)域商業(yè)環(huán)境的不成熟，目前應(yīng)盡量避免大體量的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)，而首先以配套性質(zhì)的，小體量的沿街底商形態(tài)設(shè)計商業(yè)物業(yè)發(fā)展旅游酒店以及可轉(zhuǎn)變功能的高檔公寓地處內(nèi)城旅游景點周邊的位置，本項目區(qū)域的旅游類酒店將會是有較高需求量的物業(yè)同時作為內(nèi)城居住物業(yè)較為稀缺的區(qū)域，本項目區(qū)域的高檔公寓物業(yè)也將有一定的需求基礎(chǔ)而上述兩種物業(yè)均具有一定的伸縮性，可以與辦公功能物業(yè)進行轉(zhuǎn)變，在一定程度上可以減少辦公物業(yè)的風險四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析74（四）周邊市場分析結(jié)論四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析74四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析（五）本區(qū)域與大都市街互動發(fā)展關(guān)系現(xiàn)狀——目前兩區(qū)域均不具活力，但均具備一定的發(fā)展?jié)摿Υ髺艡诘貐^(qū)正處于改造階段，區(qū)域價值體系尚未成型隨著大柵欄區(qū)域的改造，未來的發(fā)展有理由給予較高期望大都市街目前來看是失敗的無論從歷史脈絡(luò)還是區(qū)域位置來看其區(qū)域地塊價值均是很高的，同樣有理由期待未來的復(fù)興遠景——未來兩個區(qū)域?qū)脖仨毘浞只樱瑓f(xié)同發(fā)展大柵欄地區(qū)與大都市街，作為兩個同具有很高的地塊價值，同時又距離緊密的區(qū)域，伴隨未來整個南城區(qū)域的城市更新，必將會形成充分互動，協(xié)同發(fā)展的態(tài)勢只有這種互式發(fā)展才能最大限度提升兩區(qū)域的功能效應(yīng)以及區(qū)域價值

75四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析（五）本區(qū)域與大都市街互動發(fā)展關(guān)四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析（五）本區(qū)域與大都市街互動發(fā)展關(guān)系途徑——兩區(qū)域的協(xié)同發(fā)展依賴于大柵欄區(qū)域?qū)Υ蠖际薪值膸幼饔么蠖际薪肿陨戆l(fā)展缺乏動因大都市街的失敗在于僅有“大都市”的軀殼，卻沒有“大都市”的人文氛圍，大都市街的復(fù)興所需要的是整個區(qū)域的人文氛圍的興起，而其自身的發(fā)展并不能滿足這一需求大柵欄區(qū)域的發(fā)展將是大都市街發(fā)展的重要動力大柵欄區(qū)域可以成為前門到大都市街的一條“人文通道”，并且隨著H區(qū)中高端居住氛圍的成熟，更會逐步為大都市街輸送固定消費群體兩個區(qū)域的共同復(fù)興將是以大柵欄區(qū)域的復(fù)興來帶動的如果沒有大柵欄區(qū)域發(fā)展的帶動作用，大都市街在很長一段時間內(nèi)都將難于煥發(fā)生機76四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析（五）本區(qū)域與大都市街互動發(fā)展關(guān)第二章相關(guān)特色商業(yè)市場影響作用分析一、市場選擇整體說明二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)市場情況分析三、國際高端品牌市場情況分析四、珠寶市場情況分析77第二章相關(guān)特色商業(yè)市場影響作用分析一、市場選擇整體說明77一、市場選擇整體說明78一、市場選擇整體說明78可能的商業(yè)形態(tài)本區(qū)域核心商業(yè)價值特征一、市場選擇整體說明歷史文脈復(fù)興的地方位于全國中心的位置要求傳統(tǒng)歷史脈絡(luò)與現(xiàn)代消費特征相結(jié)合要求具有較高的經(jīng)濟附加值歷史街區(qū)的休閑商業(yè)國際高端品牌市場珠寶市場依據(jù)本項目區(qū)域可能發(fā)展的三種特色商業(yè)市場，我們將分別選取有一定可比性的商業(yè)區(qū)域進行分析，以期了解這些特色商業(yè)市場目前的狀況，以及在本項目區(qū)域中建設(shè)的可能性，并從中汲取一定的經(jīng)驗及教訓。79可能的商業(yè)形態(tài)本區(qū)域核心商業(yè)價值特征一、市場選擇整體說明歷史二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析什剎海酒吧街80二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析什剎海酒吧街80二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析（一）什剎海酒吧街基本現(xiàn)狀1.業(yè)態(tài)配比以酒吧為主什剎海區(qū)域已有近100家酒吧，基本上沿湖畔分布，較為密集，大多數(shù)酒吧面積較小餐飲與特色商業(yè)比例不斷攀升今年來區(qū)域內(nèi)餐館數(shù)量大增，沿煙袋斜街周邊也聚集了大量的特色時尚小店。圖示：酒吧餐飲特色商業(yè)81二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析（一）什剎海酒吧街基本現(xiàn)狀圖示二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析（一）什剎海酒吧街基本現(xiàn)狀2.租金水平及消費人群租金水平較高，并且一路攀升煙袋斜街是什剎海商業(yè)租金最貴的區(qū)域，可以達到200-300元/平米·月酒吧及餐飲的租金水平近年一路攀升，最高可達到近1000元/平米·月，平均水平200-800元/平米·月不等。（注：租金水平均以營業(yè)面積記）以時尚消費人群為主的客戶特征年輕具備一定的消費能力追逐時尚對傳統(tǒng)魅力有較強認同感業(yè)態(tài)租金水平娛樂（酒吧）200-800元/平米·月餐飲商業(yè)200-300元/平米·月資料來源：市場調(diào)研82二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析（一）什剎海酒吧街基本現(xiàn)狀業(yè)態(tài)二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析（一）什剎海酒吧街基本現(xiàn)狀3.形成因素分析環(huán)境因素——水、開放空間與自然景觀（水景）相結(jié)合的開放式的休閑空間具有強烈的吸引力特色因素——傳統(tǒng)民居氛圍城市傳統(tǒng)氛圍對中外游客甚至本地人都具有吸引力區(qū)位因素——城市中心處于城市中心的地理位置易吸引大范圍內(nèi)的游人由小眾消費到大眾消費的引導作用優(yōu)良的環(huán)境、酒吧的聚集使區(qū)域最先形成了少數(shù)高端人群的休閑娛樂聚集地開放的區(qū)域空間以及自發(fā)的建設(shè)模式使區(qū)域迅速聚集了多種非高端消費業(yè)態(tài)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榇蟊娀男蓍e消費區(qū)域由自發(fā)建設(shè)到政府管理的發(fā)展歷程自發(fā)建設(shè)的形態(tài)促使區(qū)域形成了豐富的業(yè)態(tài)，以及風格化的親切的街區(qū)氛圍，保證了區(qū)域在興起初期即很有生機。政府適度的統(tǒng)一建設(shè)與管理，在一定程度上提升了區(qū)域的形象和價值83二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析（一）什剎海酒吧街基本現(xiàn)狀83二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析（二）與本項目區(qū)域比較分析1.異同點比較相同點具備傳統(tǒng)氛圍——容易吸引偏好城市傳統(tǒng)魅力的休閑消費人群什剎海酒吧街——傳統(tǒng)民居氛圍本項目區(qū)域——傳統(tǒng)商業(yè)氛圍位于城市中心區(qū)域——更易吸引大范圍的消費人群什剎海酒吧街——原為老城中最安靜的區(qū)域本項目區(qū)域——原為老城中最繁華的區(qū)域由此可見，本項目區(qū)域同樣有可能成為傳統(tǒng)與時尚魅力相結(jié)合的休閑消費區(qū)。84二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析（二）與本項目區(qū)域比較分析84二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析（二）與本項目區(qū)域比較分析1.異同點比較不同點核心優(yōu)勢不同什剎海酒吧街——景觀特色本項目區(qū)域——成熟的商業(yè)人流客戶群結(jié)構(gòu)將不同什剎海酒吧街：小眾消費向大眾消費的過渡 什剎海原本沒有大量消費群體的聚集，而是由酒吧的聚集吸引了高端人群，又由高端人群帶動區(qū)域大眾化消費的發(fā)展。 本校目區(qū)域：大眾消費品質(zhì)的逐步提升 本項目區(qū)域自身已是擁有較大人流的大眾化消費區(qū)域，不應(yīng)該再從小眾化的高端業(yè)態(tài)著手建設(shè)，而應(yīng)在維護原有人流的基礎(chǔ)上進行人流質(zhì)量以及消費品質(zhì)的逐步提升。85二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析（二）與本項目區(qū)域比較分析85二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析（三）時尚休閑消費區(qū)發(fā)展區(qū)域初步建議可向什剎海借鑒的發(fā)展要素營造區(qū)域風情化以開放的大空間以及分割的較小的營業(yè)空間營造區(qū)域的風情化給商鋪留有自由生長和演變的空間，才能夠使整個商業(yè)區(qū)域更具生機和活力發(fā)展多種業(yè)態(tài)以娛樂、餐飲、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)的混合營造區(qū)域豐富的休閑內(nèi)容以及連續(xù)的經(jīng)營時間與什剎海的差異化發(fā)展發(fā)展大人流，中度消費縱深的消費場所不以酒吧等高端消費場所作為區(qū)域首發(fā)的主要特色物業(yè)，換之以更加適宜大眾化消費的餐飲、娛樂以及特色商業(yè)作為主要的特色物業(yè)。86二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析（三）時尚休閑消費區(qū)發(fā)展區(qū)域初三、國際高端品牌市場分析國貿(mào)高檔商業(yè)區(qū)王府飯店地下高端商業(yè)金融街活力廣場高端商業(yè)西湖湖濱名品街87三、國際高端品牌市場分析國貿(mào)高檔商業(yè)區(qū)87三、國際高端品牌市場分析形成高檔商品聚集區(qū)很大程度上是招商的問題，也就是說，需要有世界頂級高檔品牌入駐才能夠形成高檔商品的聚集區(qū)，而這些世界頂級高檔品牌對于商鋪的選址往往是非?？量痰摹Ｄ敲淳妥屛覀儚膰H高檔品牌選址的條件著眼，來分析目前的高檔商品聚集區(qū)都是如何發(fā)展起來的。高檔品牌入駐條件市場分析選擇依據(jù)區(qū)位可比同位于北京的高端品牌聚集區(qū)國貿(mào)高檔商業(yè)王府飯店地下商業(yè)金融界活力廣場性質(zhì)可比同位于旅游區(qū)的高端品牌聚集區(qū)西湖湖濱國際名品街國際高端品牌市場分析啟示88三、國際高端品牌市場分析高檔品牌入駐條件市場分析選擇依據(jù)區(qū)位三、國際高端品牌市場分析（一）頂級品牌國內(nèi)選址特征不愿承擔風險只選擇周邊高尚商業(yè)氛圍已經(jīng)很成熟，或未來形成高端商業(yè)趨勢較為明顯的區(qū)域目前在國內(nèi)通常只選擇只租不售的商業(yè)物業(yè)在國內(nèi)擴張謹慎在同一座城市，即使是一線城市也不會盲目擴張開多家店鋪對相鄰商業(yè)環(huán)境要求較高一旦入駐，將不允許周邊有與品牌形象不符的其他品牌或業(yè)態(tài)，容易形成聚集趨勢由于國際頂級品牌在國內(nèi)較為相似的選址條件，以及他們對其它頂級品牌市場效應(yīng)的信賴，這些頂級品牌在國內(nèi)通常體現(xiàn)出較為聚集的特點，很少會分散在不同的區(qū)域。89三、國際高端品牌市場分析（一）頂級品牌國內(nèi)選址特征89三、國際高端品牌市場分析（二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件1.王府飯店商城入駐品牌夏奈爾、卡地亞、古奇、迪奧、路易威登、愛馬仕……租售方式只租不售消費群體特征王府飯店客人其他慕名而來高消費人群周邊環(huán)境頂級酒店——王府飯店區(qū)域價值王府飯店——世界聞名的高檔酒店高檔品牌入駐時間20世紀80年代90三、國際高端品牌市場分析（二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件90三、國際高端品牌市場分析（二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件2.國貿(mào)商城入駐品牌迪奧、路易威登、古奇、卡地亞、愛馬仕、登喜路……租售方式只租不售消費群體特征國貿(mào)以及周邊CBD內(nèi)工作人群大使館等國外高消費人群周邊環(huán)境高檔寫字樓——國貿(mào)中心等頂級酒店——中國大飯店高檔公寓區(qū)域價值CBD——世界級知名企業(yè)云集的區(qū)域高檔品牌入駐時間1990年91三、國際高端品牌市場分析（二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件91三、國際高端品牌市場分析（二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件3.金融街活力廣場入駐品牌路易威登、迪奧、古奇……租售方式只租不售消費群體特征金融街商圈高檔消費人群周邊環(huán)境高檔寫字樓五星級酒店高檔公寓區(qū)域價值金融街——全國金融中心高檔品牌入駐時間2006年頂級品牌店92三、國際高端品牌市場分析（二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件周邊三、國際高端品牌市場分析（二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件4.區(qū)域條件比較高檔商品聚集區(qū)租售模式品牌入駐時間區(qū)域價值周邊物業(yè)王府飯店商城只租不售1980s世界知名頂級酒店頂級酒店國貿(mào)商城只租不售1990s國際名企聚集地高檔寫字樓頂級酒店高檔公寓金融街活力廣場只租不售2006全國金融中心高檔寫字樓頂級酒店高檔公寓本項目區(qū)域可租可售2008全國旅游中心目前無高檔物業(yè)93三、國際高端品牌市場分析（二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件高檔三、國際高端品牌市場分析（二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件5.本項目區(qū)域高檔品牌聚集區(qū)形成可能性分析根據(jù)上述高檔品牌的選址模式，如果本區(qū)域吸引高檔品牌進入?yún)^(qū)域，則需要做到以下幾點：保持一定區(qū)域內(nèi)的商業(yè)自持——只租不售對高檔商業(yè)品牌給予較長時間的免租期等優(yōu)惠條件，吸引其入住SHOPPINGPARK所打造的城市客廳吸引高端消費群體到本區(qū)域進行休閑消費在建筑風情商業(yè)下功夫，做出PASSAG獨特的建筑風格94三、國際高端品牌市場分析（二）北京高端品牌聚集區(qū)區(qū)域條件94四、珠寶市場狀況分析珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷北京珠寶市場狀況分析珠寶市場形成條件分析大柵欄自身條件分析大柵欄發(fā)展珠寶市場選擇95四、珠寶市場狀況分析珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷95四、珠寶市場狀況分析珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷北京珠寶市場狀況分析發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展趨勢成功的珠寶市場案例失敗的珠寶市場案例特色品牌類交易市場類傳統(tǒng)區(qū)域類珠寶市場形成條件大柵欄自身條件分析大柵欄發(fā)展珠寶市場選擇發(fā)展?jié)摿└蹏H珠寶城北京怡和珠寶商場96四、珠寶市場狀況分析珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷北京珠寶市場狀況分析四、珠寶市場狀況分析（一）珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷1.發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展速度驚人，目前已是世界重要的珠寶消費與加工地從上世紀80年代到現(xiàn)在黃金珠寶玉石飾品生產(chǎn)企業(yè)，從幾十家發(fā)展到3000多家珠寶玉石銷售企業(yè)，從幾百家發(fā)展到2萬多家金銀珠寶玉石從業(yè)人員總數(shù)達800萬人左右2000年以來，珠寶市場銷售總額增長速度連年保持在兩位數(shù)我國目前已成為世界上最大的鉑金消費國亞洲最大的鉆石市場之一世界上第四大黃金消費國世界上最大的玉石和翡翠消費市場和加工地年份90年代初2002200320042005中國珠寶市場銷售總額（人民幣億元）110001200——140097四、珠寶市場狀況分析（一）珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷年份90年代初四、珠寶市場狀況分析（一）珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷2.發(fā)展?jié)摿ξ磥戆l(fā)展空間廣闊是國家重點支持的新興產(chǎn)業(yè)珠寶玉石首飾行業(yè)是國家宏觀調(diào)控、拉動內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)之一珠寶首飾行業(yè)具備高消費、高附加值、無污染、勞動密集型等特點，是國家鼓勵、扶持的新興產(chǎn)業(yè)消費市場可挖掘潛力大近年我國經(jīng)濟保持著強勁的發(fā)展勢頭,居民收入增長迅速，提高居民珠寶首飾購買力的經(jīng)濟支持力強勁。我國消費人口龐大，而與發(fā)達國家相比，珠寶消費飽和程度尚低數(shù)據(jù)來源：國際鉆石商貿(mào)公司以及戴比爾斯公司調(diào)研數(shù)據(jù)98四、珠寶市場狀況分析（一）珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷數(shù)據(jù)來源：國際四、珠寶市場狀況分析（一）珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷3.發(fā)展趨勢將向品牌自主化、產(chǎn)品特色化、市場規(guī)范化方向發(fā)展目前的珠寶業(yè)發(fā)展仍處于初級階段高端珠寶市場多為國外品牌占據(jù)作為諸多翡翠玉石的原產(chǎn)地，我國自身玉石珠寶加工銷售卻一直停留在中低端水平市場供應(yīng)與消費需求的脫節(jié)一定程度上抑制消費熱情未來的進一步發(fā)展有賴于自主化、特色化以及規(guī)范化我國原產(chǎn)珠寶特色市場位置的提升翡翠玉石珍珠提升珠寶產(chǎn)品制造與營銷的層次行業(yè)的規(guī)范化方能引導行業(yè)的繁榮發(fā)展99四、珠寶市場狀況分析（一）珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷99四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析成功的珠寶市場特色品牌類七彩云南菜百商場交易集散地類紅橋小營傳統(tǒng)珠寶市場類羊肉胡同失敗的珠寶市場京港城國際珠寶怡生珠寶城總體而言，目前國內(nèi)的珠寶市場發(fā)展狀況良好，潛力巨大，但是對于潛力的挖掘尚需要付出努力基于前面所述的發(fā)展珠寶市場的可操作性，我們繼而將從成功以及失敗的珠寶市場案例中分析珠寶市場的具體運作中怎樣結(jié)合自身的條件選擇適當?shù)男问酵诰蚴袌鰸摿Α?00四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析1.成功的珠寶市場分析（1）特色品牌類——七彩云南面向中高端的高品位專業(yè)翡翠珠寶商場區(qū)域位置：西城區(qū)月壇北街區(qū)位特征：非繁華商業(yè)中心與主力客戶群較相距較近規(guī)模：經(jīng)營面積10000多平米開業(yè)時間：2004年9月主營商品：翡翠、鉆石客戶特征區(qū)域周邊以及全市范圍內(nèi)中、高檔客戶主要為購買禮品以及飾品的消費型人群價格水平從中端的平價珠寶到幾萬甚至幾千萬的高價珠寶101四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析101四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析1.成功的珠寶市場分析（1）特色品牌類——菜百商場面向中高端的老牌專業(yè)黃金飾品銷售場所區(qū)域位置：宣武區(qū)白廣路

區(qū)域特征：非繁華商業(yè)區(qū)有一定客戶群條件開業(yè)時間：1985年主營商品黃金飾品客戶群特征本地中端消費者與外地游客主要為購買飾品的消費型人群價格水平中、高端珠寶，價格稍貴于珠寶交易市場102四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析102四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析1.成功的珠寶市場分析特色品牌類珠寶市場總結(jié)以統(tǒng)一經(jīng)營降低風險，提升品牌形象以及認可度以專業(yè)經(jīng)營特色產(chǎn)品沖破區(qū)域限制，輻射更大范圍的客戶群體主要吸引的客戶群體是以消費為目的的珠寶購買者產(chǎn)品特征區(qū)位特征客戶群特征銷售模式價格水平特色產(chǎn)品專業(yè)經(jīng)營非繁華商業(yè)區(qū)但有一定客戶群基礎(chǔ)可輻射全市乃至全國的客戶群主要購買動機為消費性零售中高檔103四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析產(chǎn)品特征區(qū)位特四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析1.成功的珠寶市場分析（2）交易集市類——紅橋市場北京規(guī)模最大的珍珠集散地區(qū)域位置：崇文區(qū)天壇東側(cè)虹橋市場3層區(qū)位特征旅游人群聚集地交通便利，但區(qū)域印象一般規(guī)模100多個珍珠經(jīng)營攤位開業(yè)時間：1995年1月主營商品：珍珠、玉器主要客戶：國際、國內(nèi)游客本地中、低端消費者購物環(huán)境：較差商品價位：幾十元至幾千元不等104四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析104四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析1.成功的珠寶市場分析（2）交易集市類——小營珠寶市場北京規(guī)模最大的翡翠銷售基地區(qū)域位置：北京亞運村惠新東橋小營地區(qū)區(qū)位特征非城市中心，交通便利但區(qū)域印象一般開業(yè)時間：1998年規(guī)模：4000多平米主營商品：翡翠主要客戶：投資收藏類客戶旅游人群購物環(huán)境：中等商品價位：中高檔都有，高檔商品較多105四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析105四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析1.成功的珠寶市場分析交易集市類珠寶市場總結(jié)以規(guī)模大、品類多，價格低為主要亮點交易人群多為有一定專業(yè)知識的，以投資或收藏為主的客戶，或外國外地的旅游人群較大的規(guī)模，較低檔次的環(huán)境以及較大的客流在使區(qū)域更便于進行交易的同時，也在很大程度上將區(qū)域形象固定為批發(fā)交易市場，此種形象很難扭轉(zhuǎn)和提升定位特征區(qū)位特征客戶群特征價格水平大規(guī)模專業(yè)交易市場非城市中心交通便利區(qū)域印象不好本地專業(yè)水平較高的投資、收藏類客戶外地旅游人群低、高、中端均有106四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析定位特征區(qū)位特四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析1.成功的珠寶市場分析（2）傳統(tǒng)區(qū)域類——羊肉胡同珠寶市場區(qū)域位置：西城區(qū)羊肉胡同區(qū)位條件深厚的歷史積淀，眾多歷史文化遺產(chǎn)國家珠寶產(chǎn)業(yè)權(quán)威機構(gòu)匯聚之地——國土資源部、國家地質(zhì)博物館、國家珠寶檢測中心主要商品：珠寶玉器主要客戶具有一定專業(yè)水平的投資或收藏客戶消費性客戶歷史作用催生許多本土知名品牌帶動周邊新街口西單一帶的珠寶市場發(fā)展發(fā)展瓶頸商鋪形態(tài)小而散，難于統(tǒng)一管理難以形成眾多商家創(chuàng)品牌形象的需求區(qū)域更新小珠寶商鋪逐漸淡