融創(chuàng)地產項目成本構成及進度計劃的制定思考課件

第三部分

融創(chuàng)地產項目成本構成及進度計劃的制定思考0第三部分

融創(chuàng)地產項目成本構成及進度計劃的制定思考0目錄一、成本構成二、進度計劃的制定三、附表1目錄一、成本構成1成本在項目操作的不同階段所起的作用不同成本估算：在拿地階段為項目可行性研究提供判斷的依據(jù)。項目計劃成本：是項目操作初期制定的，可作為項目操作過程的成本控制依據(jù)。動態(tài)成本控制：是項目操作過程中的持續(xù)性工作，通過前期、建安、市政及公用配套、銷售等各項費用的控制，確保項目及公司利潤指標的實現(xiàn)。一、成本構成2成本在項目操作的不同階段所起的作用不同一、成本構成2項目成本構成直接成本間接構成土地及大配套費前期費建安工程費市政基礎設施費公用配套設施貸款利息銷售費用管理費用不可預見費營業(yè)稅3項目成本構成直接成本間接構成土地及大配套費市政基礎設施費土地及大配套費土地款大配套費土地出讓金土地契稅土地交易費拆遷費拆遷補償費拆遷管理費其它4土地及大配套費土地款大配套費土地出讓金土地契稅前期費三通一平規(guī)劃設計方案費用方案及施工圖設計費招投標手續(xù)費用合同及施工圖審查費墻改水泥專項基金銷售面積測量費5前期費三通一平規(guī)劃設計方案費用方案及施工圖設計費招投標建安工程費基礎處理費用建安工程費用監(jiān)理及質量監(jiān)督費用人防設施費工程變更及簽證費用6建安工程費基礎處理費用建安工程費用監(jiān)理及質量監(jiān)督費用人防設施市政基礎設施費通訊電視郵政環(huán)衛(wèi)工程費區(qū)內智能化工程費區(qū)內配套工程設計及施工費供電供水燃氣排水供熱中水區(qū)內環(huán)境綠化工程費7市政基礎設施費通訊電視郵政環(huán)衛(wèi)工程費區(qū)內智能化工程費區(qū)內配套公用配套設施費非經(jīng)營性公建設施費小區(qū)配套費(規(guī)費)公共設施維修基金8公用配套設施費非經(jīng)營性公建設施費小區(qū)配套費(規(guī)費)公共設施維銷售費用日常費用廣告宣傳費物業(yè)綜合費代銷手續(xù)費賣場布置費9銷售費用日常費用廣告宣傳費物業(yè)綜合費代銷手續(xù)二、進度計劃的制定項目計劃制定思路聚焦項目目標，以銷售為核心以設計為源頭合理穿插10二、進度計劃的制定項目計劃制定思路10項目計劃項目計劃形成銷售開盤進度計劃（正負零以上）進度計劃（截至正負零）五證一計劃施工進度基礎完成建安配套環(huán)境入住圖紙設計11項目計劃項目計劃形成銷售開盤進度計劃進度計劃五證施工進度建安土地證建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證施工許可證銷售許可證投資計劃建筑方案評審施工全圖消防人防配套證明地名證明工程規(guī)劃許可證施工圖審核施工招投標質量監(jiān)督手續(xù)基礎備案證明施工至正負零形象進度照片四證一計劃物業(yè)備案證明銷售面積預測規(guī)劃成果土地協(xié)議繳納土地出讓金選址意見書修建性詳細規(guī)劃手續(xù)-五證一計劃12土地證建設用地規(guī)建設工程規(guī)施工銷售投資計劃建筑方案評審施工全銷售開盤關鍵節(jié)點建設用地規(guī)劃證土地證投資計劃規(guī)劃成果面積測繪規(guī)劃方案設計施工圖設計人防證明樁、基礎施工消防證明建筑方案設計評審施工招標施工圖審查建設工程規(guī)劃證銷售許可證施工證銷售開盤配套、地名證明綜合管網(wǎng)設計物業(yè)備案開發(fā)部研展部運營部銷售部關鍵線路工程部物業(yè)部13銷售開盤建設用地土地證投資計劃規(guī)劃成果面積測繪規(guī)劃方案施工圖入住節(jié)點的保證：各項工程施工組織建安工程配套工程環(huán)境工程施工組織方案外部因素（氣候、秋收等）設計變更季節(jié)影響與配套工程的穿插入住手續(xù)時間、資金計劃與建安工程的穿插工程本身的施工順序14入住節(jié)點的保證：各項工程施工組織建安工程配套工程環(huán)境工程施工項目計劃銷售開盤五證一計劃施工進度基礎完成建安配套環(huán)境入住圖紙設計項目計劃：15項目計劃銷售五證施工進度建安配套環(huán)境入住圖紙項目計劃：15附表項目成本表項目進度計劃表16附表項目成本表16融創(chuàng)地產項目成本構成及進度計劃的制定思考課件第三部分

融創(chuàng)地產項目成本構成及進度計劃的制定思考18第三部分

融創(chuàng)地產項目成本構成及進度計劃的制定思考0目錄一、成本構成二、進度計劃的制定三、附表19目錄一、成本構成1成本在項目操作的不同階段所起的作用不同成本估算：在拿地階段為項目可行性研究提供判斷的依據(jù)。項目計劃成本：是項目操作初期制定的，可作為項目操作過程的成本控制依據(jù)。動態(tài)成本控制：是項目操作過程中的持續(xù)性工作，通過前期、建安、市政及公用配套、銷售等各項費用的控制，確保項目及公司利潤指標的實現(xiàn)。一、成本構成20成本在項目操作的不同階段所起的作用不同一、成本構成2項目成本構成直接成本間接構成土地及大配套費前期費建安工程費市政基礎設施費公用配套設施貸款利息銷售費用管理費用不可預見費營業(yè)稅21項目成本構成直接成本間接構成土地及大配套費市政基礎設施費土地及大配套費土地款大配套費土地出讓金土地契稅土地交易費拆遷費拆遷補償費拆遷管理費其它22土地及大配套費土地款大配套費土地出讓金土地契稅前期費三通一平規(guī)劃設計方案費用方案及施工圖設計費招投標手續(xù)費用合同及施工圖審查費墻改水泥專項基金銷售面積測量費23前期費三通一平規(guī)劃設計方案費用方案及施工圖設計費招投標建安工程費基礎處理費用建安工程費用監(jiān)理及質量監(jiān)督費用人防設施費工程變更及簽證費用24建安工程費基礎處理費用建安工程費用監(jiān)理及質量監(jiān)督費用人防設施市政基礎設施費通訊電視郵政環(huán)衛(wèi)工程費區(qū)內智能化工程費區(qū)內配套工程設計及施工費供電供水燃氣排水供熱中水區(qū)內環(huán)境綠化工程費25市政基礎設施費通訊電視郵政環(huán)衛(wèi)工程費區(qū)內智能化工程費區(qū)內配套公用配套設施費非經(jīng)營性公建設施費小區(qū)配套費(規(guī)費)公共設施維修基金26公用配套設施費非經(jīng)營性公建設施費小區(qū)配套費(規(guī)費)公共設施維銷售費用日常費用廣告宣傳費物業(yè)綜合費代銷手續(xù)費賣場布置費27銷售費用日常費用廣告宣傳費物業(yè)綜合費代銷手續(xù)二、進度計劃的制定項目計劃制定思路聚焦項目目標，以銷售為核心以設計為源頭合理穿插28二、進度計劃的制定項目計劃制定思路10項目計劃項目計劃形成銷售開盤進度計劃（正負零以上）進度計劃（截至正負零）五證一計劃施工進度基礎完成建安配套環(huán)境入住圖紙設計29項目計劃項目計劃形成銷售開盤進度計劃進度計劃五證施工進度建安土地證建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證施工許可證銷售許可證投資計劃建筑方案評審施工全圖消防人防配套證明地名證明工程規(guī)劃許可證施工圖審核施工招投標質量監(jiān)督手續(xù)基礎備案證明施工至正負零形象進度照片四證一計劃物業(yè)備案證明銷售面積預測規(guī)劃成果土地協(xié)議繳納土地出讓金選址意見書修建性詳細規(guī)劃手續(xù)-五證一計劃30土地證建設用地規(guī)建設工程規(guī)施工銷售投資計劃建筑方案評審施工全銷售開盤關鍵節(jié)點建設用地規(guī)劃證土地證投資計劃規(guī)劃成果面積測繪規(guī)劃方案設計施工圖設計人防證明樁、基礎施工消防證明建筑方案設計評審施工招標施工圖審查建設工程規(guī)劃證銷售許可證施工證銷售開盤配套、地名證明綜合管網(wǎng)設計物業(yè)備案開發(fā)部研展部運營部銷售部關鍵線路工程部物業(yè)部31銷售開盤建設用地土地證投資計劃規(guī)劃成果面積測繪規(guī)劃方案施工圖入住節(jié)點的保證：各項工程施工組織建安工程配套工程環(huán)境工程施工組織方案外部因素（氣候、秋收等）設計變更季節(jié)影響與配套工程的穿插入住手續(xù)時間、資金計劃與建安工程的穿插