成都新都某項(xiàng)目市場發(fā)展環(huán)境報告課件

成都新都某項(xiàng)目

市場發(fā)展環(huán)境報告成都新都某項(xiàng)目

市場發(fā)展環(huán)境報告研究思路市場環(huán)境研究項(xiàng)目預(yù)判綜合分析發(fā)展環(huán)境競爭環(huán)境成都市房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境新都房地產(chǎn)市場發(fā)展特征區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀典型個案研究思路市場環(huán)境研究項(xiàng)目預(yù)判綜合分析發(fā)展環(huán)境競爭環(huán)境成都市房研究框架1成都市房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境研究2新都房地產(chǎn)市場發(fā)展特征研究3區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究4典型個案研究5項(xiàng)目預(yù)判研究框架1成都市房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境研究2新都房地產(chǎn)市場發(fā)展特1成都市房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境研究成都市整體規(guī)劃商品住宅市場整體供需走勢商品住宅市場整體成交價格走勢小結(jié)1成都市房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境研究成都市整體規(guī)劃成都市整體規(guī)劃成都市整體規(guī)劃構(gòu)建中心城+衛(wèi)星城的城市發(fā)展格局四大新城六大組團(tuán)在四大新城規(guī)劃基礎(chǔ)上，將東南西北四大新城拓展為六個新區(qū)組團(tuán)。成都將逐步擺脫“攤大餅”的城市發(fā)展模式，逐步構(gòu)建“中心城+衛(wèi)星城”的城市發(fā)展格局。未來六個新區(qū)組團(tuán)將和中心城區(qū)作為統(tǒng)一的“成都都市區(qū)”，實(shí)現(xiàn)一體化發(fā)展。構(gòu)建中心城+衛(wèi)星城的城市發(fā)展格局四大新城六大組團(tuán)在四大新城規(guī)商品住宅市場整體供需走勢商品住宅市場整體供需走勢供應(yīng)萎縮，成交猛漲從主城區(qū)和城北的年度供需比較來看，09年市場供應(yīng)均較前兩年有所萎縮，而成交量卻大幅增長。09年主城區(qū)1-11月的成交量較08年大幅上漲143%，已經(jīng)超過2007年全年市場成交量。從09年月度供需走勢來看，成交量一路上漲，于5月達(dá)到峰值，之后有所回落，11月又出現(xiàn)一個成交高峰。09年下半年城北市場供應(yīng)相對有所放量，成交穩(wěn)定在高位?？傮w來說，08年市場存量已基本消化殆盡，09年整體市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，發(fā)展形勢較為樂觀。供應(yīng)萎縮，成交猛漲從主城區(qū)和城北的年度供需比較來看，09年市商品住宅市場整體成交價格走勢商品住宅市場整體成交價格走勢成交均價穩(wěn)步攀升從全年市場成交均價來看，無論主城區(qū)市場還是城北市場，2009年1-11月成交均價均超過2007年水平，接近2008年歷史最高位。從2009年市場月度走勢來看，成交均價一路上揚(yáng)，主城區(qū)市場和城北市場11月成交均價較1月分別上漲21.1%、11.1%?？傮w來說，當(dāng)前市場日益火爆，成交均價穩(wěn)步上漲。城北市場由于整體發(fā)展滯后，是主城區(qū)市場的價值洼地。成交均價穩(wěn)步攀升從全年市場成交均價來看，無論主城區(qū)市場還是城小結(jié)小結(jié)成都市整體規(guī)劃來看，各個衛(wèi)星城發(fā)展前景廣闊，發(fā)展空間大，同時各個衛(wèi)星城發(fā)展自身特色，將成為主城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要支撐點(diǎn)。09年成都市整體房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r良好，激發(fā)了08年滯后的供應(yīng)與消化，激發(fā)了成都市的消費(fèi)能力，未來成都市將持續(xù)這種發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場前景可觀。隨著2009年房地產(chǎn)市場的紅火，相關(guān)的抑制房價瘋狂上漲的政策措施出臺，但從長期來看，房價上漲的趨勢不會變，過程中小幅調(diào)整難免。從宏觀環(huán)境來看，09年整體市場成交量大幅增長、成交均價逐月攀升，市場前景較為樂觀。新都作為規(guī)劃中的六大組團(tuán)之一，將和中心城區(qū)作為統(tǒng)一的成都都市區(qū)，實(shí)現(xiàn)一體化發(fā)展。成都市整體規(guī)劃來看，各個衛(wèi)星城發(fā)展前景廣闊，發(fā)展空間大，同時良好的宏觀環(huán)境是本案開發(fā)的前提條件，但市場并非大一統(tǒng)，還存在細(xì)分，因此，我們繼而研究新都市場。成都新都某項(xiàng)目市場發(fā)展環(huán)境報告2新都房地產(chǎn)市場發(fā)展特征研究新都商品住宅市場供需分析新都商品住宅市場成交均價分析新都房地產(chǎn)市場板塊特征分析小結(jié)2新都房地產(chǎn)市場發(fā)展特征研究新都商品住宅市場供需分析新都商品住宅市場供需分析新都商品住宅市場供需分析2007年2008年2009年1-11月雙流新增供應(yīng)量（萬平米）382.3399.9326.9成交量（萬平米）302.8165.9452.6溫江新增供應(yīng)量（萬平米）227.3269.8126.3成交量（萬平米）194.7122.9219.4郫縣新增供應(yīng)量（萬平米）130.494.6166.5成交量（萬平米）127.563.2158.0龍泉新增供應(yīng)量（萬平米）83.0155.9170.3成交量（萬平米）137.359.1162.3新都新增供應(yīng)量（萬平米）132.2141.4207.6成交量（萬平米）120.953.7182.0縱向比較，2009年新都商品住宅市場供需兩旺，供應(yīng)、成交均較前兩年跨越式增長。2009年市場新增供應(yīng)量和成交量分別較2007年大幅增長57%、51%。橫向比較，2009年以前，新都市場的供需均在二圈層市場中處于弱勢，尤其是成交量位列最后一位。2009年，新都后來居上，市場供應(yīng)量僅次于雙流，位居第二，成交量接近溫江水平，位居第三。新都是成都二圈層市場中的后起之秀，供需兩旺，發(fā)展前景看好。雙流新增供應(yīng)量（萬平米）382.3399.9326.9成交量新都商品住宅市場成交均價分析新都商品住宅市場成交均價分析縱向比較，新都商品住宅成交均價逐年增長，2009年市場成交均價較2007年上漲約23%。橫向比較，2008年一度突破5000元/平米大關(guān)。新都是二圈層市場中成交均價漲幅最大的郊縣，由2007年排名最后上升到2009年僅次于溫江水平，排名第三。成交均價的快速上漲反映出近兩年新都房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，后續(xù)發(fā)展空間較大。市場發(fā)力點(diǎn)即將到來?？v向比較，新都商品住宅成交均價逐年增長，2009年市場成交均新都房地產(chǎn)市場板塊特征分析新都房地產(chǎn)市場板塊特征分析新都房地產(chǎn)市場分布格局如圖所示，目前新都房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在以下四大板塊：老城區(qū)板塊、新城區(qū)行政中心板塊、毗河板塊和大豐板塊。本案所在板塊目前無在售項(xiàng)目，根據(jù)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)陳舊建筑和廠區(qū)廠房將陸續(xù)拆遷，整個板塊未來將迎來新一輪開發(fā)。新都房地產(chǎn)市場分布格局如圖所示，目前新都房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在各板塊對比分析板塊開發(fā)情況當(dāng)前成交均價（元/平米）典型在售項(xiàng)目客群特征在售項(xiàng)目體量（萬平米）在售項(xiàng)目規(guī)模（畝）在售項(xiàng)目容積率主要產(chǎn)品形態(tài)主力戶型面積老城區(qū)15.620-502.4-5.8小高層、高層80-120平米，套二套三3000-3200福茂紅樹林、錦繡香城以新都本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主，年齡大都在35歲以上，務(wù)實(shí)，看中高性價比。新城區(qū)行政中心283.460-5001.3-4多層、小高層、高層、洋房、別墅電梯90-130平米套二套三，120-160平米洋房，160-250平米疊拼整體3600-5000，電梯3500-4700漢嘉國際社區(qū)、東駿湖景灣、水沐天城、北城1號、芙蓉名城、旺府豪庭、新都國際廣場以新都本地企事業(yè)單位員工及老城區(qū)換房客群為主，另有部分達(dá)州、遂寧、攀枝花、新疆、青海石油系統(tǒng)客群以及少量成都客群。毗河228.690-6401.6-4.5多層、小高層、高層、洋房、別墅電梯80-120平米套二套三，130-180平米洋房，210-290平米聯(lián)排疊拼整體3800-4600，電梯3500-4300萬科雙水岸、潤揚(yáng)雙河鷺島、堤亞納河谷、香域中央、富力桃園以城北專業(yè)市場生意人以及傳化物流基地老板為主力客群，另有少量新都本地?fù)Q房客群以及省內(nèi)二級城市和省外客群。大豐206.240-4501.7-5.0高層90-130套二、套三3800-4500北新潤苑、匯融悉尼灣、博雅新城以國際商貿(mào)城的生意人、區(qū)域原住民以及周邊物流、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)帶來的人群為主力客群，另有部分城北首次置業(yè)客群。各板塊對比分析板塊開發(fā)情況當(dāng)前成交均價（元/平米）典型在售項(xiàng)發(fā)展階段板塊現(xiàn)狀板塊功能區(qū)域配套項(xiàng)目特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)比較優(yōu)勢發(fā)展趨勢老城區(qū)板塊新城區(qū)行政中心板塊毗河板塊大豐板塊項(xiàng)目板塊開發(fā)尾期配套成熟，區(qū)域形象較差新都城區(qū)，成都主城區(qū)北部分中心配套完善，當(dāng)前對整體新都形成支撐規(guī)模較小，高密，小高層、高層為主打造實(shí)用居住配套成熟、生活便捷后續(xù)開發(fā)土地少，以打造實(shí)用型居住為主發(fā)展中期城市形象好，區(qū)域配套未成熟新都城區(qū)，成都主城區(qū)北部分中心初顯商業(yè)雛形，以社區(qū)配套商業(yè)為主規(guī)模普遍較大，產(chǎn)品形態(tài)豐富兼顧投資、居住雙重功能，整體品質(zhì)較高規(guī)劃好、城市環(huán)境優(yōu)、項(xiàng)目品質(zhì)高后續(xù)開發(fā)量較大，以中高端物業(yè)為主發(fā)展中期環(huán)境優(yōu)美、區(qū)域配套未成熟生態(tài)資源區(qū)，以居住為主商業(yè)配套不完善，以社區(qū)底商為主規(guī)模較大、產(chǎn)品形態(tài)豐富，多層、洋房、別墅居多打造高附加值、提升品質(zhì)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，開發(fā)商品牌效應(yīng)低密、項(xiàng)目品質(zhì)高后續(xù)開發(fā)量較大，打造中高端居住區(qū)發(fā)展初期環(huán)境差、配套未成熟與天回鎮(zhèn)共同組成成都市中心城區(qū)北部新區(qū)商業(yè)配套不完善，以場鎮(zhèn)商業(yè)為主大小規(guī)模均有，高層居多打造實(shí)用居住交通便捷，地鐵1號線，離成都較近后續(xù)開發(fā)量較大，以實(shí)用型居住為主新一輪開發(fā)期配套相對成熟，形象較差，以陳舊建筑、廠房居多新都城區(qū)，成都主城區(qū)北部分中心配套相對完善、臨街底商為主、整體檔次不高目前無在售項(xiàng)目目前無在售項(xiàng)目規(guī)劃好、生活較為便捷后續(xù)開發(fā)土地較多，以打造實(shí)用型居住為主發(fā)展階段板塊現(xiàn)狀板塊功能區(qū)域配套項(xiàng)目特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)比較優(yōu)勢發(fā)展小結(jié)小結(jié)從開發(fā)規(guī)模來看，老城區(qū)板塊已是開發(fā)尾期，項(xiàng)目規(guī)模大都在50畝以內(nèi)。新城區(qū)行政中心板塊、毗河板塊和大豐板塊的在建項(xiàng)目體量均超過200萬平米，百畝以上大盤較多。從產(chǎn)品供應(yīng)來看，老城區(qū)板塊和大豐板塊以小高層、高層為主，而新城區(qū)行政中心板塊和毗河板塊產(chǎn)品形態(tài)豐富，低密產(chǎn)品占據(jù)一定比例。從成交均價來看，老城區(qū)板塊由于城市形象較差、項(xiàng)目品質(zhì)不高，成交均價大都在3000-3200元/平米。其他三個板塊成交均價懸殊不大，電梯房源成交均價大都在3500-4500元/平米。從板塊客群來看，老城區(qū)板塊和新城區(qū)行政中心板塊以新都本地客群為主，而毗河板塊和大豐板塊城北生意人和專業(yè)市場老板占據(jù)較大比例。從新都市場來看，2009年是新都房地產(chǎn)發(fā)展的分水嶺，供需兩旺、價格攀升，前景看好。新都房地產(chǎn)市場各板塊有各自不同屬性，具體特點(diǎn)如下：從開發(fā)規(guī)模來看，老城區(qū)板塊已是開發(fā)尾期，項(xiàng)目規(guī)模大都在50由于城北專業(yè)市場盤踞、發(fā)展相對滯后，到新都購房的成都客群以城北生意人為主。由以上分析可看出，新都區(qū)距離成都最近的大豐板塊交通便捷，地鐵1號線在其境內(nèi)有站點(diǎn)。板塊以打造實(shí)用型居住為主，客群主要是城北普通生意人以及周邊物流、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)帶來的購房需求。未來板塊內(nèi)還有大量可開發(fā)用地。生態(tài)資源優(yōu)勢突出的毗河板塊目前已有部分品牌開發(fā)商進(jìn)駐，項(xiàng)目整體品質(zhì)較高，低密產(chǎn)品占較大比例，未來將打造中高端居住板塊，吸引了大量城北生意人、傳化物流基地老板、省內(nèi)二級城市及省外投資客等。因此，成都客群基本被大豐板塊和毗河板塊攔截。項(xiàng)目板塊的主力客群為新都本地人。目標(biāo)客群決定競爭區(qū)域，本項(xiàng)目的競爭區(qū)域鎖定為老城區(qū)板塊和新城區(qū)行政中心板塊。由于城北專業(yè)市場盤踞、發(fā)展相對滯后，到新都購房的成都客群以城新都房地產(chǎn)市場的樂觀前景為本案的開發(fā)提供了強(qiáng)有力的支撐。在鎖定本案競爭區(qū)域后，進(jìn)一步細(xì)分市場，研究競爭區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，尋找市場機(jī)會。新都房地產(chǎn)市場的樂觀前景為本案的開發(fā)提供了強(qiáng)有力的支撐。3區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究區(qū)域規(guī)劃區(qū)域住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀小結(jié)3區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃交通規(guī)劃區(qū)域交通便捷，城市主干道北新干道、貨運(yùn)大道、蓉都大道、繞城大道、香城大道、興城大道縱橫交錯。寶成鐵路、成綿高速也從區(qū)域穿過。從軌道交通來看，地鐵3號線、成綿樂城際鐵路在區(qū)域內(nèi)也設(shè)有站點(diǎn)。交通規(guī)劃區(qū)域交通便捷，城市主干道北新干道、貨運(yùn)大道、蓉都大道新都城區(qū)總體規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，整個新都城區(qū)分為新城區(qū)和老城區(qū)。其中新城區(qū)又可以分為新城區(qū)行政中心板塊和本案所在板塊。興城大道以南是物流中心，成綿高速以東是新都工業(yè)開發(fā)區(qū)，未來老城區(qū)廠礦均將搬遷到這里。新都城區(qū)總體規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，整個新都城區(qū)分為新城區(qū)和老城區(qū)。其新都城區(qū)土地屬性可以看到，未來項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒁跃幼」δ転橹?，本案周邊大都是二類住宅用地，廠區(qū)將陸續(xù)搬遷到新都工業(yè)開發(fā)區(qū)。新都城區(qū)土地屬性可以看到，未來項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒁跃幼」δ転橹鳎景感露汲菂^(qū)商業(yè)規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，老城區(qū)桂湖片區(qū)商業(yè)中心將作為整體新都的城市級商業(yè)中心，在新城區(qū)行政中心板塊和項(xiàng)目板塊將各自建成一個新商業(yè)中心，成為該區(qū)域的商業(yè)中心。新都城區(qū)商業(yè)規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，老城區(qū)桂湖片區(qū)商業(yè)中心將作為整體新區(qū)域住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域住宅市場供需市場整體供需供需比：1.76區(qū)域高層電梯物業(yè)新增供應(yīng)72.09萬平米、成交40.83萬平米，供需比達(dá)1.76，存在輕微供應(yīng)過剩。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：2008年1月-2009年12月區(qū)域項(xiàng)目電梯房源新增供應(yīng)及成交區(qū)域住宅市場供需市場整體供需供需比：1.76區(qū)域高層電梯物業(yè)區(qū)域住宅市場供需供需分布特征綜合目前新都在售的高層電梯物業(yè)的戶型供需分布，目前在售的高層電梯物業(yè)主力供應(yīng)和熱銷的房源為套二、套二變套三、套三房源?？梢娦露寄壳暗淖≌?yīng)與銷售均是以常規(guī)的居住物業(yè)為主。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：2008年1月-2009年12月區(qū)域項(xiàng)目電梯房源新增供應(yīng)及成交區(qū)域住宅市場供需供需分布特征綜合目前新都在售的高層電梯物業(yè)的區(qū)域住宅市場供需主力戶型市場機(jī)會點(diǎn)探尋套二房源市場機(jī)會分析目前在售的套二房源的供應(yīng)和成交主要集中在90-110平米的常規(guī)居住房源，而從供應(yīng)占比和成交占比來看，市場供需平衡。三個面積段房源成交率相當(dāng)，而90-110平米房源市場供應(yīng)最大，是市場主流，因此該面積段的套二房源存在一定市場機(jī)會。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：2008年1月-2009年12月區(qū)域項(xiàng)目電梯房源新增供應(yīng)及成交區(qū)域住宅市場供需主力戶型市場機(jī)會點(diǎn)探尋套二房源市場機(jī)會分析區(qū)域住宅市場供需主力戶型市場機(jī)會點(diǎn)探尋套二變套三房源市場機(jī)會分析目前在售的套二變套三的房源的供應(yīng)和成交主要集中在90-110平米，而從供應(yīng)占比和成交占比來看，90-110平米的套二變套三房源是市場供應(yīng)主流。而110-130平米的套二變套三房源成交率最高，且成交占比大于供應(yīng)占比，存在一定市場缺口。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：2008年1月-2009年12月區(qū)域項(xiàng)目電梯房源新增供應(yīng)及成交區(qū)域住宅市場供需主力戶型市場機(jī)會點(diǎn)探尋套二變套三房源市場機(jī)區(qū)域住宅市場供需主力戶型市場機(jī)會點(diǎn)探尋套三房源市場機(jī)會分析目前在售的套三的房源的供應(yīng)和成交主要集中110-130平米，成交率也高于130-150平米套三房源。從供應(yīng)占比和成交占比來看，110-130平米的舒適型套三房源的成交占比高于供應(yīng)占比，因此該面積段的房源存在一定的市場機(jī)會。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：2008年1月-2009年12月區(qū)域項(xiàng)目電梯房源新增供應(yīng)及成交區(qū)域住宅市場供需主力戶型市場機(jī)會點(diǎn)探尋套三房源市場機(jī)會分析區(qū)域住宅市場供需主力戶型市場機(jī)會點(diǎn)探尋90-110平米房源市場機(jī)會分析目前在售的90-110平米房源的分為兩種：套二房源和套二變套三房源。從供應(yīng)和成交看主要集中在90-110平米的舒適型套二房源。雖然從供應(yīng)占比和成交占比看，兩者的成交都高于其供應(yīng)，但從成交占比上看，舒適型套二房源占絕對主力。這主要是由于目前新都房地產(chǎn)市場仍以改善性需求為主，而舒適性套二剛好能滿足其需求。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：2008年1月-2009年12月區(qū)域項(xiàng)目電梯房源新增供應(yīng)及成交區(qū)域住宅市場供需主力戶型市場機(jī)會點(diǎn)探尋90-110平米房源區(qū)域市場價格分布區(qū)域項(xiàng)目踩盤均價(元/平米)目前備案均價(元/平米)老城區(qū)紅樹林32003197錦繡香城31003171新城區(qū)芙蓉名城3期36003759漢嘉國際社區(qū)46003635東駿湖景灣43004599新都國際廣場37003592水沐天城38003713北城1號48004172旺府豪庭37003578目前新都新老城區(qū)電梯房源成交均價分別為：老城區(qū)3178元/平米，新城區(qū)3757元/平米，價差達(dá)到了579元。新城區(qū)的樓盤品質(zhì)較高，資源配套完善，而老城區(qū)由于地塊條件有限，除了能享有已成形的配套外，品質(zhì)都相對較低，也因此價格較低。特別指出：漢嘉國際社區(qū)和北城1號項(xiàng)目的踩盤均價較高，但實(shí)際備案均價卻很低，這主要是由于小眾團(tuán)購拉低了項(xiàng)目的成交均價。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：2008年1月-2009年12月區(qū)域項(xiàng)目電梯房源新增供應(yīng)及成交區(qū)域市場價格分布區(qū)域項(xiàng)目踩盤均價目前備案均價老城區(qū)紅樹林3客群特征分析——客群來源板塊客群來源客群描述城北區(qū)域北部商城成都其它方位外地新都本地老城區(qū)板塊2%5%05%88％老城區(qū)板塊城市形象較差，項(xiàng)目品質(zhì)不高，以新都本地經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的務(wù)實(shí)人群為主，如廠礦企業(yè)普通職工，另外鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群也占據(jù)了一定比例。新城區(qū)行政中心板塊5%5%2%15%73％區(qū)域內(nèi)的客戶主要是以新都本地政府事業(yè)單位員工、學(xué)校老師以及老城區(qū)改善性需求為主，另外省內(nèi)二級城市，如遂寧的石油鉆探公司、攀鋼搬遷至新都帶來部分外地客群。省外青海、新疆客群也占據(jù)一定比例?？腿禾卣鞣治觥腿簛碓窗鍓K客群來源客群描述城北區(qū)域北部商城客群特征分析——客群購買動機(jī)

板塊購買動機(jī)投資自住首置首次改善多次改善老城區(qū)板塊5%80%10%5%新城區(qū)行政中心板塊10%35%45%10%從自住客群看老城區(qū)板塊首次置業(yè)客群所占比例最重，以區(qū)域原住民為主。新城區(qū)行政中心板塊首次改善型客群和首次置業(yè)客群都比較多，主要是一些當(dāng)?shù)卣聵I(yè)單位員工、學(xué)校老師。由于板塊內(nèi)有一些洋房、別墅類物業(yè)，因此多次改善需求也占有一定比例。從投資客群看由于新都區(qū)政府將中心放在新城區(qū)的打造上，老城區(qū)整體環(huán)境相對較差、發(fā)展空間受到局限，因此投資性客群所占比例較小。新城區(qū)行政中心板塊內(nèi)有川音、西南石油大學(xué)兩所高校，學(xué)生租賃市場空間較大，另外省外石油系統(tǒng)員工因不定時逗留而選擇購買小戶型，因此區(qū)域投資性需求占據(jù)一定比例，隨著地鐵3號線和成綿樂城際鐵路提上日程，在區(qū)域內(nèi)有換乘點(diǎn)，也將使得區(qū)域投資客群比例呈上升趨勢。客群特征分析——客群購買動機(jī)購買動機(jī)投資自住首置首次改善多區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)市場分布格局老城區(qū)桂湖商圈新城區(qū)商業(yè)目前新都商業(yè)主要集中在老城區(qū)桂湖片區(qū)，桂湖商圈是整個新都城區(qū)的商業(yè)中心。新城區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)雛形，主要是已入住樓盤的社區(qū)商業(yè)。區(qū)域商業(yè)市場分布格局老城區(qū)桂湖商圈新城區(qū)商業(yè)目前新都商業(yè)主要路段租金（元/平米/月）主要經(jīng)營業(yè)態(tài)狀元街35-50服飾、美發(fā)上升街60-70服飾西街50-60服飾桑園街70-80服飾東街30-45服飾、餐飲、電器桂湖西路50-60茶樓、餐飲桂湖東路50-60服飾、日雜百貨桂湖中路50-60服飾區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀老城區(qū)商業(yè)老城區(qū)商業(yè)集中在桂湖片區(qū)，是整個新都的商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚。從經(jīng)營業(yè)態(tài)來看，以服飾、餐飲、百貨為主，租金大都在50-70元/平米.月。其中上升街和桑園街的租金水平最高，東街和狀元街的租金水平相對較低。整體經(jīng)營情況良好，基本無空置店鋪。摩爾百貨桂湖中路臨街商鋪桑園街臨街商鋪西街臨街商鋪上升街臨街商鋪路段租金主要經(jīng)營業(yè)態(tài)狀元街35-50服飾、美發(fā)上升街60-7橄欖郡底商維也納花園底商美好家園超市馬超西路沿街底商路段租金（元/平米/月）主要經(jīng)營業(yè)態(tài)馬超西路沿街20-40藥店、副食、建材、大中型餐飲橄欖郡底商20-30大中型餐飲、小超市、汽車美容維也納花園底商10-20建材、副食目前新城商業(yè)主要集中在馬超西路延線和已經(jīng)交房入駐的橄欖郡周圍。新城行政中心附近的樓盤大多還未交房，人氣冷清，商業(yè)氛圍不濃厚。整體來說，新城商業(yè)還處于起步階段，基本都以臨街底商為主。區(qū)域內(nèi)有1處集中型大型商業(yè)——美好家園超市，以經(jīng)營中低檔服飾、日用百貨超市為主。區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀新城區(qū)商業(yè)橄欖郡底商維也納花園底商美好家園超市馬超西路沿街底商路段租金路段租金（元/平米/月）主要經(jīng)營業(yè)態(tài)電子路15-30日雜百貨、服飾、項(xiàng)目地旁邊以中小型餐飲為主公園路15-20服飾、建材、日化湖濱路15-20小型餐飲、日雜新加坡商業(yè)街10-15保健用品、茶樓天緣路15-20金都路15-20駕校、項(xiàng)目地周邊商業(yè)主要是公園路、電子路、湖濱路、新加坡商業(yè)街等多條街道的臨街商鋪，整體檔次較低，以經(jīng)營中低檔餐飲、服飾、日用百貨為主。由于經(jīng)營定位不善，新加坡商業(yè)街目前的商鋪空置現(xiàn)象嚴(yán)重。其余街道幾乎無空置鋪面。項(xiàng)目地周邊商業(yè)市場現(xiàn)狀湖濱路沿街商鋪新加坡商業(yè)街沿街商鋪電子路搭建商鋪電子路沿街商鋪公園路沿街商鋪路段租金（元/平米/月）主要經(jīng)營業(yè)態(tài)電子路15-30日雜百貨本案商業(yè)機(jī)會點(diǎn)探尋根據(jù)規(guī)劃，本案地處老城商業(yè)和新商業(yè)中心的中間位置，離兩大商圈均僅需10余分鐘路程，目前老城商業(yè)已有摩爾超市、摩爾百貨等大型購物中心，因此本案打造超市、購物中心的市場機(jī)會較小，但兩大商圈會給本案周邊帶來一定人氣和商氣。目前本案所在電子路已初顯餐飲一條街雛形，可以依托兩大商圈、充分利用現(xiàn)有優(yōu)勢，打造特色餐飲。本案商業(yè)機(jī)會點(diǎn)探尋根據(jù)規(guī)劃，本案地處老城商業(yè)和新商業(yè)中心的中小結(jié)小結(jié)從區(qū)域規(guī)劃來看，交通便捷，多條城市干道、軌道交通途徑區(qū)域。本案所在板塊的多個廠區(qū)將陸續(xù)搬遷到工業(yè)開發(fā)區(qū)。除已形成的桂湖商圈外，新城區(qū)將逐步形成兩個區(qū)域性商圈。從區(qū)域住宅市場來看，供應(yīng)量大、市場競爭激烈。其中90-110平米套二、90-110平米和110-130平米套二變套三、110-130平米套三房源存在市場機(jī)會。從區(qū)域商業(yè)市場來看，老城區(qū)桂湖片區(qū)是新都商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚，租金大都在50-70元/平米.月。新城區(qū)商業(yè)還未形成氣候，以社區(qū)配套商業(yè)為主，租金大都在10-30元/平米.月。本案周邊整體環(huán)境較差，多以低檔餐飲、日雜等為主，租金約10-30元/平米.月。電子路中低端餐飲初具規(guī)模，結(jié)合區(qū)域商業(yè)規(guī)劃，本案位于城市級商圈和區(qū)域性商圈之間，或可打造特色餐飲。從區(qū)域規(guī)劃來看，交通便捷，多條城市干道、軌道交通途徑區(qū)域。本區(qū)域內(nèi)已有多個項(xiàng)目在售，我們可以站在他們的肩上看得更清楚，從而更準(zhǔn)確地把握市場方向——典型個案研究區(qū)域內(nèi)已有多個項(xiàng)目在售，我們可以站在他們的肩上看得更清楚，從4典型個案研究4典型個案研究典型個案——旺府豪庭占地面積80畝建筑面積19萬平米產(chǎn)品形態(tài)18F高層總戶數(shù)2246戶容積率3綠化率30%車位1002個開盤時間2009.8均價3800元/平米物管費(fèi)1.2元/平方米·月小區(qū)配套景觀游泳池開發(fā)商成都興旺寶房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物管公司佳頓物業(yè)基礎(chǔ)信息表戶型面積去化情況戶型面積區(qū)間（m2）供應(yīng)套數(shù)占比成交套數(shù)銷售率套一50以下24037.68%16367.92%套二50-9014923.4%9865.77%套二變套三90-11024738.76%21285.83%套三130-15010.16%1100%合計(jì)30-150637100%47474.41%鳥瞰圖典型個案——旺府豪庭占地面積80畝建筑面積19萬平米產(chǎn)品形態(tài)典型個案——旺府豪庭項(xiàng)目特征：區(qū)位優(yōu)勢明顯，離地鐵轉(zhuǎn)乘站較近;戶型面積偏小，總價不高，購買門欄較低；項(xiàng)目周邊大盤云集，性價比頗高。但項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)較為不合理，整體品質(zhì)相對較低?？腿汉單觯阂孕露急镜厝藶橹?，這部分人主要是由于工作地點(diǎn)的轉(zhuǎn)移而購房的。還有部分為外地石油系統(tǒng)的購房客群，以新疆、西藏、青海為主。典型個案——旺府豪庭項(xiàng)目特征：區(qū)位優(yōu)勢明顯，離地鐵轉(zhuǎn)乘站較近典型個案——新都國際廣場占地面積190畝建筑面積45萬平米產(chǎn)品形態(tài)4棟帶底層商業(yè)的100米高建筑，5棟11層，1棟16層，1棟18層總戶數(shù)一期1022戶容積率2.57綠化率32%車位703個開盤時間2008.12均價3700元/平米物管費(fèi)1.1元/平方米·月小區(qū)配套購物廣場（大潤發(fā)、頤高數(shù)碼）、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場開發(fā)商四川多元德泰置業(yè)有限公司物管公司成都鼎瑞物業(yè)服務(wù)有限公司基礎(chǔ)信息表戶型面積區(qū)間（m2）供應(yīng)套數(shù)占比成交套數(shù)銷售率套一44-70121.14%216.67%套二70-11064461.1%35755.43%套三110-15039837.76%11929.9%合計(jì)44-1501054100%47845.35%戶型面積去化情況鳥瞰圖典型個案——新都國際廣場占地面積190畝建筑面積45萬平米產(chǎn)典型個案——新都國際廣場項(xiàng)目特征：戶型面積偏小，總價不高，購買門欄較低；項(xiàng)目自身帶有5萬方左右的商業(yè)配套，對項(xiàng)目價值有一定提升。但項(xiàng)目整體品質(zhì)感打造較低，綠化環(huán)境不夠精致。客群簡析：以新都本地人為主，這部分人主要是由于工作地點(diǎn)的轉(zhuǎn)移而購房的。還有部分為周邊高校的師生。典型個案——新都國際廣場項(xiàng)目特征：戶型面積偏小，總價不高，購典型個案——東駿湖景灣占地面積500畝建筑面積66.6萬平米產(chǎn)品形態(tài)高層、多層、別墅容積率2.01綠化率41%車位3100個開盤時間2008.1均價高層：4300元/平米物管費(fèi)高層：1.5元/平方米·月小區(qū)配套千余平米特色餐廳、咖啡廳及6000平米的運(yùn)動俱樂部、4000平米幼兒園、15000平米沿街商業(yè)開發(fā)商成都東駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管公司成都湖景灣物業(yè)有限公司基礎(chǔ)信息表戶型面積區(qū)間（m2）供應(yīng)套數(shù)占比成交套數(shù)銷售率套二變套三90-15039850.32%38897.5%套三110-15012415.68%11995.97%套四150-20026934%19070.63%合計(jì)90-200791100%69788.12%戶型面積去化情況鳥瞰圖典型個案——東駿湖景灣占地面積500畝建筑面積66.6萬平米典型個案——東駿湖景灣項(xiàng)目特征：是目前域內(nèi)品質(zhì)最高、規(guī)模最大的樓盤之一，環(huán)境打造精致，綠化較高；產(chǎn)品類型多樣，小區(qū)星級會所、高檔餐廳、星級健身場所等配套齊全，項(xiàng)目價值高度提升;但由于項(xiàng)目整體戶型偏大，總價相對較高，造成客群覆蓋面較窄。客群簡析：以新都本地企事業(yè)單位的管理層及生意人士為主，這部分人經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對環(huán)境要求較高。典型個案——東駿湖景灣項(xiàng)目特征：是目前域內(nèi)品質(zhì)最高、規(guī)模最大典型個案——漢嘉國際社區(qū)占地面積380畝建筑面積80萬平米產(chǎn)品形態(tài)高層、多層、別墅總戶數(shù)2973容積率2.03綠化率30%車位2410個開盤時間2007.9均價高層：4600元/平米物管費(fèi)高層：1.3元/平方米·月小區(qū)配套沿街商業(yè)開發(fā)商浙江城建漢嘉集團(tuán)物管公司銀林物業(yè)基礎(chǔ)信息表戶型面積區(qū)間（m2）供應(yīng)套數(shù)占比成交套數(shù)銷售率套二90-11011233.23%11098.21%套三110-13018554.9%17795.68%套四130-1504011.87%3895%合計(jì)90-150337100%32596.43%戶型面積去化情況鳥瞰圖典型個案——漢嘉國際社區(qū)占地面積380畝建筑面積80萬平米產(chǎn)典型個案——漢嘉國際社區(qū)項(xiàng)目特征：項(xiàng)目規(guī)模較大，產(chǎn)品類型多樣；外立面打造較為出彩，品質(zhì)感較高。客群簡析：以新都本地企事業(yè)單位的客群及周邊高校的教師、新都當(dāng)?shù)氐纳馊藶橹?，還有部分為外地石油系統(tǒng)的購房客群及攀枝花、南充等部分省內(nèi)二級城市的單位團(tuán)購客群。典型個案——漢嘉國際社區(qū)項(xiàng)目特征：項(xiàng)目規(guī)模較大，產(chǎn)品類型多樣典型個案——富力桃園占地面積280畝建筑面積108萬平米產(chǎn)品形態(tài)26-32F高層總戶數(shù)約7900戶容積率4.5綠化率37%車位5776個開盤時間2007.9均價4500元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平米物管費(fèi)1.45元/平方米·月小區(qū)配套2000㎡的臨河健身會所，小區(qū)幼兒園近2500平米；30000㎡的配套商業(yè)面積開發(fā)商成都富力地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管公司廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司成都分公司基礎(chǔ)信息表戶型面積去化情況戶型面積區(qū)間（m2）供應(yīng)套數(shù)占比成交套數(shù)銷售率套二70-9019235.29%4020.83%套三110-13035264.71%318.81%合計(jì)70-130544100%7113.05%鳥瞰圖典型個案——富力桃園占地面積280畝建筑面積108萬平米產(chǎn)品典型個案——富力桃園項(xiàng)目特征：項(xiàng)目是廣州富力地產(chǎn)在城北打造的1號作品，也是新都首個精裝房社區(qū)；周邊云集了10余所學(xué)校，教育配套十分完善；但由于目前新都區(qū)域內(nèi)的購房者對精裝房的接受度較低，因此項(xiàng)目整體銷售速度較慢?？腿汉單觯阂詤^(qū)域內(nèi)物流基地的從業(yè)人員為主，還有部分新都本地的購房客群，以及小部分跟隨富力地產(chǎn)的品牌號召購房的外地客群。典型個案——富力桃園項(xiàng)目特征：項(xiàng)目是廣州富力地產(chǎn)在城北打造的謝謝！……..ThankYou!ThankYou!成都新都某項(xiàng)目

市場發(fā)展環(huán)境報告成都新都某項(xiàng)目

市場發(fā)展環(huán)境報告研究思路市場環(huán)境研究項(xiàng)目預(yù)判綜合分析發(fā)展環(huán)境競爭環(huán)境成都市房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境新都房地產(chǎn)市場發(fā)展特征區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀典型個案研究思路市場環(huán)境研究項(xiàng)目預(yù)判綜合分析發(fā)展環(huán)境競爭環(huán)境成都市房研究框架1成都市房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境研究2新都房地產(chǎn)市場發(fā)展特征研究3區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究4典型個案研究5項(xiàng)目預(yù)判研究框架1成都市房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境研究2新都房地產(chǎn)市場發(fā)展特1成都市房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境研究成都市整體規(guī)劃商品住宅市場整體供需走勢商品住宅市場整體成交價格走勢小結(jié)1成都市房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境研究成都市整體規(guī)劃成都市整體規(guī)劃成都市整體規(guī)劃構(gòu)建中心城+衛(wèi)星城的城市發(fā)展格局四大新城六大組團(tuán)在四大新城規(guī)劃基礎(chǔ)上，將東南西北四大新城拓展為六個新區(qū)組團(tuán)。成都將逐步擺脫“攤大餅”的城市發(fā)展模式，逐步構(gòu)建“中心城+衛(wèi)星城”的城市發(fā)展格局。未來六個新區(qū)組團(tuán)將和中心城區(qū)作為統(tǒng)一的“成都都市區(qū)”，實(shí)現(xiàn)一體化發(fā)展。構(gòu)建中心城+衛(wèi)星城的城市發(fā)展格局四大新城六大組團(tuán)在四大新城規(guī)商品住宅市場整體供需走勢商品住宅市場整體供需走勢供應(yīng)萎縮，成交猛漲從主城區(qū)和城北的年度供需比較來看，09年市場供應(yīng)均較前兩年有所萎縮，而成交量卻大幅增長。09年主城區(qū)1-11月的成交量較08年大幅上漲143%，已經(jīng)超過2007年全年市場成交量。從09年月度供需走勢來看，成交量一路上漲，于5月達(dá)到峰值，之后有所回落，11月又出現(xiàn)一個成交高峰。09年下半年城北市場供應(yīng)相對有所放量，成交穩(wěn)定在高位?？傮w來說，08年市場存量已基本消化殆盡，09年整體市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，發(fā)展形勢較為樂觀。供應(yīng)萎縮，成交猛漲從主城區(qū)和城北的年度供需比較來看，09年市商品住宅市場整體成交價格走勢商品住宅市場整體成交價格走勢成交均價穩(wěn)步攀升從全年市場成交均價來看，無論主城區(qū)市場還是城北市場，2009年1-11月成交均價均超過2007年水平，接近2008年歷史最高位。從2009年市場月度走勢來看，成交均價一路上揚(yáng)，主城區(qū)市場和城北市場11月成交均價較1月分別上漲21.1%、11.1%?？傮w來說，當(dāng)前市場日益火爆，成交均價穩(wěn)步上漲。城北市場由于整體發(fā)展滯后，是主城區(qū)市場的價值洼地。成交均價穩(wěn)步攀升從全年市場成交均價來看，無論主城區(qū)市場還是城小結(jié)小結(jié)成都市整體規(guī)劃來看，各個衛(wèi)星城發(fā)展前景廣闊，發(fā)展空間大，同時各個衛(wèi)星城發(fā)展自身特色，將成為主城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要支撐點(diǎn)。09年成都市整體房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r良好，激發(fā)了08年滯后的供應(yīng)與消化，激發(fā)了成都市的消費(fèi)能力，未來成都市將持續(xù)這種發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場前景可觀。隨著2009年房地產(chǎn)市場的紅火，相關(guān)的抑制房價瘋狂上漲的政策措施出臺，但從長期來看，房價上漲的趨勢不會變，過程中小幅調(diào)整難免。從宏觀環(huán)境來看，09年整體市場成交量大幅增長、成交均價逐月攀升，市場前景較為樂觀。新都作為規(guī)劃中的六大組團(tuán)之一，將和中心城區(qū)作為統(tǒng)一的成都都市區(qū)，實(shí)現(xiàn)一體化發(fā)展。成都市整體規(guī)劃來看，各個衛(wèi)星城發(fā)展前景廣闊，發(fā)展空間大，同時良好的宏觀環(huán)境是本案開發(fā)的前提條件，但市場并非大一統(tǒng)，還存在細(xì)分，因此，我們繼而研究新都市場。成都新都某項(xiàng)目市場發(fā)展環(huán)境報告2新都房地產(chǎn)市場發(fā)展特征研究新都商品住宅市場供需分析新都商品住宅市場成交均價分析新都房地產(chǎn)市場板塊特征分析小結(jié)2新都房地產(chǎn)市場發(fā)展特征研究新都商品住宅市場供需分析新都商品住宅市場供需分析新都商品住宅市場供需分析2007年2008年2009年1-11月雙流新增供應(yīng)量（萬平米）382.3399.9326.9成交量（萬平米）302.8165.9452.6溫江新增供應(yīng)量（萬平米）227.3269.8126.3成交量（萬平米）194.7122.9219.4郫縣新增供應(yīng)量（萬平米）130.494.6166.5成交量（萬平米）127.563.2158.0龍泉新增供應(yīng)量（萬平米）83.0155.9170.3成交量（萬平米）137.359.1162.3新都新增供應(yīng)量（萬平米）132.2141.4207.6成交量（萬平米）120.953.7182.0縱向比較，2009年新都商品住宅市場供需兩旺，供應(yīng)、成交均較前兩年跨越式增長。2009年市場新增供應(yīng)量和成交量分別較2007年大幅增長57%、51%。橫向比較，2009年以前，新都市場的供需均在二圈層市場中處于弱勢，尤其是成交量位列最后一位。2009年，新都后來居上，市場供應(yīng)量僅次于雙流，位居第二，成交量接近溫江水平，位居第三。新都是成都二圈層市場中的后起之秀，供需兩旺，發(fā)展前景看好。雙流新增供應(yīng)量（萬平米）382.3399.9326.9成交量新都商品住宅市場成交均價分析新都商品住宅市場成交均價分析縱向比較，新都商品住宅成交均價逐年增長，2009年市場成交均價較2007年上漲約23%。橫向比較，2008年一度突破5000元/平米大關(guān)。新都是二圈層市場中成交均價漲幅最大的郊縣，由2007年排名最后上升到2009年僅次于溫江水平，排名第三。成交均價的快速上漲反映出近兩年新都房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，后續(xù)發(fā)展空間較大。市場發(fā)力點(diǎn)即將到來?？v向比較，新都商品住宅成交均價逐年增長，2009年市場成交均新都房地產(chǎn)市場板塊特征分析新都房地產(chǎn)市場板塊特征分析新都房地產(chǎn)市場分布格局如圖所示，目前新都房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在以下四大板塊：老城區(qū)板塊、新城區(qū)行政中心板塊、毗河板塊和大豐板塊。本案所在板塊目前無在售項(xiàng)目，根據(jù)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)陳舊建筑和廠區(qū)廠房將陸續(xù)拆遷，整個板塊未來將迎來新一輪開發(fā)。新都房地產(chǎn)市場分布格局如圖所示，目前新都房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在各板塊對比分析板塊開發(fā)情況當(dāng)前成交均價（元/平米）典型在售項(xiàng)目客群特征在售項(xiàng)目體量（萬平米）在售項(xiàng)目規(guī)模（畝）在售項(xiàng)目容積率主要產(chǎn)品形態(tài)主力戶型面積老城區(qū)15.620-502.4-5.8小高層、高層80-120平米，套二套三3000-3200福茂紅樹林、錦繡香城以新都本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主，年齡大都在35歲以上，務(wù)實(shí)，看中高性價比。新城區(qū)行政中心283.460-5001.3-4多層、小高層、高層、洋房、別墅電梯90-130平米套二套三，120-160平米洋房，160-250平米疊拼整體3600-5000，電梯3500-4700漢嘉國際社區(qū)、東駿湖景灣、水沐天城、北城1號、芙蓉名城、旺府豪庭、新都國際廣場以新都本地企事業(yè)單位員工及老城區(qū)換房客群為主，另有部分達(dá)州、遂寧、攀枝花、新疆、青海石油系統(tǒng)客群以及少量成都客群。毗河228.690-6401.6-4.5多層、小高層、高層、洋房、別墅電梯80-120平米套二套三，130-180平米洋房，210-290平米聯(lián)排疊拼整體3800-4600，電梯3500-4300萬科雙水岸、潤揚(yáng)雙河鷺島、堤亞納河谷、香域中央、富力桃園以城北專業(yè)市場生意人以及傳化物流基地老板為主力客群，另有少量新都本地?fù)Q房客群以及省內(nèi)二級城市和省外客群。大豐206.240-4501.7-5.0高層90-130套二、套三3800-4500北新潤苑、匯融悉尼灣、博雅新城以國際商貿(mào)城的生意人、區(qū)域原住民以及周邊物流、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)帶來的人群為主力客群，另有部分城北首次置業(yè)客群。各板塊對比分析板塊開發(fā)情況當(dāng)前成交均價（元/平米）典型在售項(xiàng)發(fā)展階段板塊現(xiàn)狀板塊功能區(qū)域配套項(xiàng)目特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)比較優(yōu)勢發(fā)展趨勢老城區(qū)板塊新城區(qū)行政中心板塊毗河板塊大豐板塊項(xiàng)目板塊開發(fā)尾期配套成熟，區(qū)域形象較差新都城區(qū)，成都主城區(qū)北部分中心配套完善，當(dāng)前對整體新都形成支撐規(guī)模較小，高密，小高層、高層為主打造實(shí)用居住配套成熟、生活便捷后續(xù)開發(fā)土地少，以打造實(shí)用型居住為主發(fā)展中期城市形象好，區(qū)域配套未成熟新都城區(qū)，成都主城區(qū)北部分中心初顯商業(yè)雛形，以社區(qū)配套商業(yè)為主規(guī)模普遍較大，產(chǎn)品形態(tài)豐富兼顧投資、居住雙重功能，整體品質(zhì)較高規(guī)劃好、城市環(huán)境優(yōu)、項(xiàng)目品質(zhì)高后續(xù)開發(fā)量較大，以中高端物業(yè)為主發(fā)展中期環(huán)境優(yōu)美、區(qū)域配套未成熟生態(tài)資源區(qū)，以居住為主商業(yè)配套不完善，以社區(qū)底商為主規(guī)模較大、產(chǎn)品形態(tài)豐富，多層、洋房、別墅居多打造高附加值、提升品質(zhì)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，開發(fā)商品牌效應(yīng)低密、項(xiàng)目品質(zhì)高后續(xù)開發(fā)量較大，打造中高端居住區(qū)發(fā)展初期環(huán)境差、配套未成熟與天回鎮(zhèn)共同組成成都市中心城區(qū)北部新區(qū)商業(yè)配套不完善，以場鎮(zhèn)商業(yè)為主大小規(guī)模均有，高層居多打造實(shí)用居住交通便捷，地鐵1號線，離成都較近后續(xù)開發(fā)量較大，以實(shí)用型居住為主新一輪開發(fā)期配套相對成熟，形象較差，以陳舊建筑、廠房居多新都城區(qū)，成都主城區(qū)北部分中心配套相對完善、臨街底商為主、整體檔次不高目前無在售項(xiàng)目目前無在售項(xiàng)目規(guī)劃好、生活較為便捷后續(xù)開發(fā)土地較多，以打造實(shí)用型居住為主發(fā)展階段板塊現(xiàn)狀板塊功能區(qū)域配套項(xiàng)目特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)比較優(yōu)勢發(fā)展小結(jié)小結(jié)從開發(fā)規(guī)模來看，老城區(qū)板塊已是開發(fā)尾期，項(xiàng)目規(guī)模大都在50畝以內(nèi)。新城區(qū)行政中心板塊、毗河板塊和大豐板塊的在建項(xiàng)目體量均超過200萬平米，百畝以上大盤較多。從產(chǎn)品供應(yīng)來看，老城區(qū)板塊和大豐板塊以小高層、高層為主，而新城區(qū)行政中心板塊和毗河板塊產(chǎn)品形態(tài)豐富，低密產(chǎn)品占據(jù)一定比例。從成交均價來看，老城區(qū)板塊由于城市形象較差、項(xiàng)目品質(zhì)不高，成交均價大都在3000-3200元/平米。其他三個板塊成交均價懸殊不大，電梯房源成交均價大都在3500-4500元/平米。從板塊客群來看，老城區(qū)板塊和新城區(qū)行政中心板塊以新都本地客群為主，而毗河板塊和大豐板塊城北生意人和專業(yè)市場老板占據(jù)較大比例。從新都市場來看，2009年是新都房地產(chǎn)發(fā)展的分水嶺，供需兩旺、價格攀升，前景看好。新都房地產(chǎn)市場各板塊有各自不同屬性，具體特點(diǎn)如下：從開發(fā)規(guī)模來看，老城區(qū)板塊已是開發(fā)尾期，項(xiàng)目規(guī)模大都在50由于城北專業(yè)市場盤踞、發(fā)展相對滯后，到新都購房的成都客群以城北生意人為主。由以上分析可看出，新都區(qū)距離成都最近的大豐板塊交通便捷，地鐵1號線在其境內(nèi)有站點(diǎn)。板塊以打造實(shí)用型居住為主，客群主要是城北普通生意人以及周邊物流、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)帶來的購房需求。未來板塊內(nèi)還有大量可開發(fā)用地。生態(tài)資源優(yōu)勢突出的毗河板塊目前已有部分品牌開發(fā)商進(jìn)駐，項(xiàng)目整體品質(zhì)較高，低密產(chǎn)品占較大比例，未來將打造中高端居住板塊，吸引了大量城北生意人、傳化物流基地老板、省內(nèi)二級城市及省外投資客等。因此，成都客群基本被大豐板塊和毗河板塊攔截。項(xiàng)目板塊的主力客群為新都本地人。目標(biāo)客群決定競爭區(qū)域，本項(xiàng)目的競爭區(qū)域鎖定為老城區(qū)板塊和新城區(qū)行政中心板塊。由于城北專業(yè)市場盤踞、發(fā)展相對滯后，到新都購房的成都客群以城新都房地產(chǎn)市場的樂觀前景為本案的開發(fā)提供了強(qiáng)有力的支撐。在鎖定本案競爭區(qū)域后，進(jìn)一步細(xì)分市場，研究競爭區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，尋找市場機(jī)會。新都房地產(chǎn)市場的樂觀前景為本案的開發(fā)提供了強(qiáng)有力的支撐。3區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究區(qū)域規(guī)劃區(qū)域住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀小結(jié)3區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃交通規(guī)劃區(qū)域交通便捷，城市主干道北新干道、貨運(yùn)大道、蓉都大道、繞城大道、香城大道、興城大道縱橫交錯。寶成鐵路、成綿高速也從區(qū)域穿過。從軌道交通來看，地鐵3號線、成綿樂城際鐵路在區(qū)域內(nèi)也設(shè)有站點(diǎn)。交通規(guī)劃區(qū)域交通便捷，城市主干道北新干道、貨運(yùn)大道、蓉都大道新都城區(qū)總體規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，整個新都城區(qū)分為新城區(qū)和老城區(qū)。其中新城區(qū)又可以分為新城區(qū)行政中心板塊和本案所在板塊。興城大道以南是物流中心，成綿高速以東是新都工業(yè)開發(fā)區(qū)，未來老城區(qū)廠礦均將搬遷到這里。新都城區(qū)總體規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，整個新都城區(qū)分為新城區(qū)和老城區(qū)。其新都城區(qū)土地屬性可以看到，未來項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒁跃幼」δ転橹?，本案周邊大都是二類住宅用地，廠區(qū)將陸續(xù)搬遷到新都工業(yè)開發(fā)區(qū)。新都城區(qū)土地屬性可以看到，未來項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒁跃幼」δ転橹?，本案新都城區(qū)商業(yè)規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，老城區(qū)桂湖片區(qū)商業(yè)中心將作為整體新都的城市級商業(yè)中心，在新城區(qū)行政中心板塊和項(xiàng)目板塊將各自建成一個新商業(yè)中心，成為該區(qū)域的商業(yè)中心。新都城區(qū)商業(yè)規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，老城區(qū)桂湖片區(qū)商業(yè)中心將作為整體新區(qū)域住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域住宅市場供需市場整體供需供需比：1.76區(qū)域高層電梯物業(yè)新增供應(yīng)72.09萬平米、成交40.83萬平米，供需比達(dá)1.76，存在輕微供應(yīng)過剩。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：2008年1月-2009年12月區(qū)域項(xiàng)目電梯房源新增供應(yīng)及成交區(qū)域住宅市場供需市場整體供需供需比：1.76區(qū)域高層電梯物業(yè)區(qū)域住宅市場供需供需分布特征綜合目前新都在售的高層電梯物業(yè)的戶型供需分布，目前在售的高層電梯物業(yè)主力供應(yīng)和熱銷的房源為套二、套二變套三、套三房源?？梢娦露寄壳暗淖≌?yīng)與銷售均是以常規(guī)的居住物業(yè)為主。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：2008年1月-2009年12月區(qū)域項(xiàng)目電梯房源新增供應(yīng)及成交區(qū)域住宅市場供需供需分布特征綜合目前新都在售的高層電梯物業(yè)的區(qū)域住宅市場供需主力戶型市場機(jī)會點(diǎn)探尋套二房源市場機(jī)會分析目前在售的套二房源的供應(yīng)和成交主要集中在90-110平米的常規(guī)居住房源，而從供應(yīng)占比和成交占比來看，市場供需平衡。三個面積段房源成交率相當(dāng)，而90-110平米房源市場供應(yīng)最大，是市場主流，因此該面積段的套二房源存在一定市場機(jī)會。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：2008年1月-2009年12月區(qū)域項(xiàng)目電梯房源新增供應(yīng)及成交區(qū)域住宅市場供需主力戶型市場機(jī)會點(diǎn)探尋套二房源市場機(jī)會分析區(qū)域住宅市場供需主力戶型市場機(jī)會點(diǎn)探尋套二變套三房源市場機(jī)會分析目前在售的套二變套三的房源的供應(yīng)和成交主要集中在90-110平米，而從供應(yīng)占比和成交占比來看，90-110平米的套二變套三房源是市場供應(yīng)主流。而110-130平米的套二變套三房源成交率最高，且成交占比大于供應(yīng)占比，存在一定市場缺口。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：2008年1月-2009年12月區(qū)域項(xiàng)目電梯房源新增供應(yīng)及成交區(qū)域住宅市場供需主力戶型市場機(jī)會點(diǎn)探尋套二變套三房源市場機(jī)區(qū)域住宅市場供需主力戶型市場機(jī)會點(diǎn)探尋套三房源市場機(jī)會分析目前在售的套三的房源的供應(yīng)和成交主要集中110-130平米，成交率也高于130-150平米套三房源。從供應(yīng)占比和成交占比來看，110-130平米的舒適型套三房源的成交占比高于供應(yīng)占比，因此該面積段的房源存在一定的市場機(jī)會。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：2008年1月-2009年12月區(qū)域項(xiàng)目電梯房源新增供應(yīng)及成交區(qū)域住宅市場供需主力戶型市場機(jī)會點(diǎn)探尋套三房源市場機(jī)會分析區(qū)域住宅市場供需主力戶型市場機(jī)會點(diǎn)探尋90-110平米房源市場機(jī)會分析目前在售的90-110平米房源的分為兩種：套二房源和套二變套三房源。從供應(yīng)和成交看主要集中在90-110平米的舒適型套二房源。雖然從供應(yīng)占比和成交占比看，兩者的成交都高于其供應(yīng)，但從成交占比上看，舒適型套二房源占絕對主力。這主要是由于目前新都房地產(chǎn)市場仍以改善性需求為主，而舒適性套二剛好能滿足其需求。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：2008年1月-2009年12月區(qū)域項(xiàng)目電梯房源新增供應(yīng)及成交區(qū)域住宅市場供需主力戶型市場機(jī)會點(diǎn)探尋90-110平米房源區(qū)域市場價格分布區(qū)域項(xiàng)目踩盤均價(元/平米)目前備案均價(元/平米)老城區(qū)紅樹林32003197錦繡香城31003171新城區(qū)芙蓉名城3期36003759漢嘉國際社區(qū)46003635東駿湖景灣43004599新都國際廣場37003592水沐天城38003713北城1號48004172旺府豪庭37003578目前新都新老城區(qū)電梯房源成交均價分別為：老城區(qū)3178元/平米，新城區(qū)3757元/平米，價差達(dá)到了579元。新城區(qū)的樓盤品質(zhì)較高，資源配套完善，而老城區(qū)由于地塊條件有限，除了能享有已成形的配套外，品質(zhì)都相對較低，也因此價格較低。特別指出：漢嘉國際社區(qū)和北城1號項(xiàng)目的踩盤均價較高，但實(shí)際備案均價卻很低，這主要是由于小眾團(tuán)購拉低了項(xiàng)目的成交均價。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：2008年1月-2009年12月區(qū)域項(xiàng)目電梯房源新增供應(yīng)及成交區(qū)域市場價格分布區(qū)域項(xiàng)目踩盤均價目前備案均價老城區(qū)紅樹林3客群特征分析——客群來源板塊客群來源客群描述城北區(qū)域北部商城成都其它方位外地新都本地老城區(qū)板塊2%5%05%88％老城區(qū)板塊城市形象較差，項(xiàng)目品質(zhì)不高，以新都本地經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的務(wù)實(shí)人群為主，如廠礦企業(yè)普通職工，另外鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群也占據(jù)了一定比例。新城區(qū)行政中心板塊5%5%2%15%73％區(qū)域內(nèi)的客戶主要是以新都本地政府事業(yè)單位員工、學(xué)校老師以及老城區(qū)改善性需求為主，另外省內(nèi)二級城市，如遂寧的石油鉆探公司、攀鋼搬遷至新都帶來部分外地客群。省外青海、新疆客群也占據(jù)一定比例?？腿禾卣鞣治觥腿簛碓窗鍓K客群來源客群描述城北區(qū)域北部商城客群特征分析——客群購買動機(jī)

板塊購買動機(jī)投資自住首置首次改善多次改善老城區(qū)板塊5%80%10%5%新城區(qū)行政中心板塊10%35%45%10%從自住客群看老城區(qū)板塊首次置業(yè)客群所占比例最重，以區(qū)域原住民為主。新城區(qū)行政中心板塊首次改善型客群和首次置業(yè)客群都比較多，主要是一些當(dāng)?shù)卣聵I(yè)單位員工、學(xué)校老師。由于板塊內(nèi)有一些洋房、別墅類物業(yè)，因此多次改善需求也占有一定比例。從投資客群看由于新都區(qū)政府將中心放在新城區(qū)的打造上，老城區(qū)整體環(huán)境相對較差、發(fā)展空間受到局限，因此投資性客群所占比例較小。新城區(qū)行政中心板塊內(nèi)有川音、西南石油大學(xué)兩所高校，學(xué)生租賃市場空間較大，另外省外石油系統(tǒng)員工因不定時逗留而選擇購買小戶型，因此區(qū)域投資性需求占據(jù)一定比例，隨著地鐵3號線和成綿樂城際鐵路提上日程，在區(qū)域內(nèi)有換乘點(diǎn)，也將使得區(qū)域投資客群比例呈上升趨勢?？腿禾卣鞣治觥腿嘿徺I動機(jī)購買動機(jī)投資自住首置首次改善多區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)市場分布格局老城區(qū)桂湖商圈新城區(qū)商業(yè)目前新都商業(yè)主要集中在老城區(qū)桂湖片區(qū)，桂湖商圈是整個新都城區(qū)的商業(yè)中心。新城區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)雛形，主要是已入住樓盤的社區(qū)商業(yè)。區(qū)域商業(yè)市場分布格局老城區(qū)桂湖商圈新城區(qū)商業(yè)目前新都商業(yè)主要路段租金（元/平米/月）主要經(jīng)營業(yè)態(tài)狀元街35-50服飾、美發(fā)上升街60-70服飾西街50-60服飾桑園街70-80服飾東街30-45服飾、餐飲、電器桂湖西路50-60茶樓、餐飲桂湖東路50-60服飾、日雜百貨桂湖中路50-60服飾區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀老城區(qū)商業(yè)老城區(qū)商業(yè)集中在桂湖片區(qū)，是整個新都的商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚。從經(jīng)營業(yè)態(tài)來看，以服飾、餐飲、百貨為主，租金大都在50-70元/平米.月。其中上升街和桑園街的租金水平最高，東街和狀元街的租金水平相對較低。整體經(jīng)營情況良好，基本無空置店鋪。摩爾百貨桂湖中路臨街商鋪桑園街臨街商鋪西街臨街商鋪上升街臨街商鋪路段租金主要經(jīng)營業(yè)態(tài)狀元街35-50服飾、美發(fā)上升街60-7橄欖郡底商維也納花園底商美好家園超市馬超西路沿街底商路段租金（元/平米/月）主要經(jīng)營業(yè)態(tài)馬超西路沿街20-40藥店、副食、建材、大中型餐飲橄欖郡底商20-30大中型餐飲、小超市、汽車美容維也納花園底商10-20建材、副食目前新城商業(yè)主要集中在馬超西路延線和已經(jīng)交房入駐的橄欖郡周圍。新城行政中心附近的樓盤大多還未交房，人氣冷清，商業(yè)氛圍不濃厚。整體來說，新城商業(yè)還處于起步階段，基本都以臨街底商為主。區(qū)域內(nèi)有1處集中型大型商業(yè)——美好家園超市，以經(jīng)營中低檔服飾、日用百貨超市為主。區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀新城區(qū)商業(yè)橄欖郡底商維也納花園底商美好家園超市馬超西路沿街底商路段租金路段租金（元/平米/月）主要經(jīng)營業(yè)態(tài)電子路15-30日雜百貨、服飾、項(xiàng)目地旁邊以中小型餐飲為主公園路15-20服飾、建材、日化湖濱路15-20小型餐飲、日雜新加坡商業(yè)街10-15保健用品、茶樓天緣路15-20金都路15-20駕校、項(xiàng)目地周邊商業(yè)主要是公園路、電子路、湖濱路、新加坡商業(yè)街等多條街道的臨街商鋪，整體檔次較低，以經(jīng)營中低檔餐飲、服飾、日用百貨為主。由于經(jīng)營定位不善，新加坡商業(yè)街目前的商鋪空置現(xiàn)象嚴(yán)重。其余街道幾乎無空置鋪面。項(xiàng)目地周邊商業(yè)市場現(xiàn)狀湖濱路沿街商鋪新加坡商業(yè)街沿街商鋪電子路搭建商鋪電子路沿街商鋪公園路沿街商鋪路段租金（元/平米/月）主要經(jīng)營業(yè)態(tài)電子路15-30日雜百貨本案商業(yè)機(jī)會點(diǎn)探尋根據(jù)規(guī)劃，本案地處老城商業(yè)和新商業(yè)中心的中間位置，離兩大商圈均僅需10余分鐘路程，目前老城商業(yè)已有摩爾超市、摩爾百貨等大型購物中心，因此本案打造超市、購物中心的市場機(jī)會較小，但兩大商圈會給本案周邊帶來一定人氣和商氣。目前本案所在電子路已初顯餐飲一條街雛形，可以依托兩大商圈、充分利用現(xiàn)有優(yōu)勢，打造特色餐飲。本案商業(yè)機(jī)會點(diǎn)探尋根據(jù)規(guī)劃，本案地處老城商業(yè)和新商業(yè)中心的中小結(jié)小結(jié)從區(qū)域規(guī)劃來看，交通便捷，多條城市干道、軌道交通途徑區(qū)域。本案所在板塊的多個廠區(qū)將陸續(xù)搬遷到工業(yè)開發(fā)區(qū)。除已形成的桂湖商圈外，新城區(qū)將逐步形成兩個區(qū)域性商圈。從區(qū)域住宅市場來看，供應(yīng)量大、市場競爭激烈。其中90-110平米套二、90-110平米和110-130平米套二變套三、110-130平米套三房源存在市場機(jī)會。從區(qū)域商業(yè)市場來看，老城區(qū)桂湖片區(qū)是新都商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚，租金大都在50-70元/平米.月。新城區(qū)商業(yè)還未形成氣候，以社區(qū)配套商業(yè)為主，租金大都在10-30元/平米.月。本案周邊整體環(huán)境較差，多以低檔餐飲、日雜等為主，租金約10-30元/平米.月。電子路中低端餐飲初具規(guī)模，結(jié)合區(qū)域商業(yè)規(guī)劃，本案位于城市級商圈和區(qū)域性商圈之間，或可打造特色餐飲。從區(qū)域規(guī)劃來看，交通便捷，多條城市干道、軌道交通途徑區(qū)域。本區(qū)域內(nèi)已有多個項(xiàng)目在售，我們可以站在他們的肩上看得更清楚，從而更準(zhǔn)確地把握市場方向——典型個案研究區(qū)域內(nèi)已有多個項(xiàng)目在售，我們可以站在他們的肩上看得更清楚，從4典型個案研究4典型個案研究典型個案——旺府豪庭占地面積80畝建筑面積19萬平米產(chǎn)品形態(tài)18F高層總戶數(shù)2246戶容積率3綠化率30%車位1002個開盤時間2009.8均價3800元/平米物管費(fèi)1.2元/平方米·月小區(qū)配套景觀游泳池開發(fā)商成都興旺寶房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物管公司佳頓物業(yè)基礎(chǔ)信息表戶型面積去化情況戶型面積區(qū)間（m2）供應(yīng)套數(shù)占比成交套數(shù)銷售率套一50以下24037.68%16367.92%套二50-9014923.4%9865.77%套二變套三90-11024738.76%21285.83%套三130-15010.16%1100%合計(jì)30-150637100%47474.41%鳥瞰圖典型個案——旺府豪庭占地面積80畝建筑面積19萬平米產(chǎn)品形態(tài)典型個案——旺府豪庭項(xiàng)目特征：區(qū)位優(yōu)勢明顯，離地鐵轉(zhuǎn)乘站較近;戶型面積偏小，總價不高，購買門欄較低；項(xiàng)目周邊大盤云集，性價比頗高。但項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)