香雪制藥：湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

本報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制廣州市香雪制藥股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(20226277北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司二〇二二年六月二十日廣州市香雪制藥股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)廣州市香雪制藥股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司目 錄TOC\o"1-2"\h\z\u資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 1聲明 3資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文 5一、委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人 5二、評(píng)估目的 12三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 12四、價(jià)值類型 17五、評(píng)估基準(zhǔn)日 17六、評(píng)估依據(jù) 18七、評(píng)估方法 21八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 33九、評(píng)估假設(shè) 35十、評(píng)估結(jié)論 36十一、特別事項(xiàng)說明 38十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說明 42十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 43資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 44北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司PAGE44北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司PAGE44資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要重要提示重要提示湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司：評(píng)估對(duì)象：湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值。20211231評(píng)估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法評(píng)估結(jié)論：本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告選用收益法評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論。具體評(píng)估結(jié)論如下：湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司評(píng)估基準(zhǔn)日合并口徑總資產(chǎn)賬面價(jià)值為185,223.0389,514.35徑凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為95,708.68萬元，股東全部權(quán)益評(píng)估價(jià)值為109,566.46萬元，評(píng)估值增值13,857.78萬元，增值率14.48%。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考，評(píng)估結(jié)論的使用有效期限自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年有效。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。聲明本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解廣州市香雪制藥股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司：202112月31估報(bào)告使用人本次評(píng)估的委托人及被評(píng)估單位均為湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司。(一)委托人暨被評(píng)估單位簡介1.公司簡況名稱：湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司（以下簡稱：“湖北天濟(jì)”）7注冊(cè)資本：叁億圓整類型：其他有限責(zé)任公司統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91420000753400279U成立日期：2003年08月28日營業(yè)期限：長期（（地產(chǎn)中草藥(不含中藥飲片）購銷；初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品收購；農(nóng)副產(chǎn)品銷售（除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動(dòng)）湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司原名湖北天濟(jì)中藥飲片有限公司，成立2003828青松和湖北華陽醫(yī)藥有限公司共同出資設(shè)立，設(shè)立時(shí)注冊(cè)資本為200.00萬元，所屬行業(yè)為醫(yī)藥類。公司設(shè)立時(shí)的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：金額單位：人民幣萬元股東姓名或名稱注冊(cè)資本實(shí)收資本出資比例（%）梁蘭萍80.0080.0040.00紀(jì)青松70.0070.0035.00湖北華陽醫(yī)藥有限公司50.0050.0025.00合計(jì)200.00200.00100.00上述出資已經(jīng)湖北科信會(huì)計(jì)師事務(wù)有限公司出具的鄂科信字[2003]第047號(hào)驗(yàn)資報(bào)告驗(yàn)證。20049292005年10月8日，根據(jù)公司股東會(huì)決議，湖北天濟(jì)注冊(cè)資本由20050017028056%50萬元，持股2396200796將其持有湖北天濟(jì)22044%280。2008113500萬元增加至120041029052.5%，韓素英持股47.5%。上述出資已經(jīng)湖北誠意聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的鄂誠驗(yàn)字[2008]416號(hào)驗(yàn)資報(bào)告驗(yàn)證。2012年11月15日，根據(jù)股東會(huì)決議，湖北天濟(jì)注冊(cè)資本由1200萬元增加至2000萬元，新增注冊(cè)資本由紀(jì)青松、韓素英分別以貨幣320萬元、480950萬52.5%105047.5%[2012]038號(hào)2013712000萬元增加至4000萬元，新增注冊(cè)資本由紀(jì)青松、韓素英分別以貨幣850萬元、115018002200[2013]025號(hào)驗(yàn)2015年12月27日，根據(jù)股東會(huì)決議，公司注冊(cè)資本由4000萬10,000.0060002016219日、2016年1月22日繳足。上述出資已經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）（2016）710311710312201622310,000.0026,000.0016,000.00萬元由股東湖北青松逾越醫(yī)藥投資有限公司以貨幣出資，分別于2016年2月23日、2016225日、2016226日、2016229日繳足。上述（2016）710313、710314、710315、710316201632155%331金額單位：人民幣萬元股東姓名或名稱注冊(cè)資本出資比例（%）紀(jì)青松1,800.006.92韓素英2,200.008.46湖北青松逾越醫(yī)藥投資有限公司7,700.0029.62廣州市香雪制藥股份有限公司14,300.0055.00合計(jì)26,000.00100.002018330000萬元，依據(jù)股東會(huì)決議，廣州市香雪制藥股份有限公司2018年以貨幣資金增資16500萬元，其中2200萬元增加注冊(cè)資本，14300萬元增1350018002018年完成金額單位：人民幣萬元股東姓名或名稱注冊(cè)資本實(shí)收資本出資比例（%）紀(jì)青松1,800.001,800.006.00韓素英2,200.002,200.007.33湖北青松逾越醫(yī)藥投資有限公司9,500.009,500.0031.67廣州市香雪制藥股份有限公司16,500.0016,500.0055.00合計(jì)30,000.0030,000.00100.00202093020219180020211215金額單位：人民幣萬元股東姓名或名稱注冊(cè)資本實(shí)收資本出資比例（%）韓素英4,000.004,000.0013.33股東姓名或名稱注冊(cè)資本實(shí)收資本出資比例（%）湖北青松逾越醫(yī)藥投資有限公司9,500.009,500.0031.67廣州市香雪制藥股份有限公司16,500.0016,500.0055.00合計(jì)30,000.0030,000.00100.00截至評(píng)估基準(zhǔn)日，以上股權(quán)未發(fā)生變化。① 亳州市天濟(jì)藥業(yè)有限公司注冊(cè)信息如下：統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91341600578538237E名稱亳州市天濟(jì)藥業(yè)有限公司類型有限責(zé)任公司（非自然人投資或控股的法人獨(dú)資）法定代表人師道勇注冊(cè)資本6000萬元人民幣成立日期2011年07月15日住所安徽省亳州市南部新區(qū)百合路1051號(hào)營業(yè)期限2011071520610714日經(jīng)營范圍中藥飲片生產(chǎn)()(系未經(jīng)炮制及藥品標(biāo)準(zhǔn)或炮制規(guī)范允許初加工的中藥材)收購、銷售；農(nóng)副產(chǎn)品收購、銷售。中藥飲片(發(fā)芽，發(fā)酵)，毒性飲片（炒制（國家禁止或涉及行政審批的貨物和技術(shù)進(jìn)出口除外相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng)）②宜昌市天濟(jì)藥業(yè)有限公司宜昌市天濟(jì)藥業(yè)有限公司注冊(cè)信息如下：統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420500MA490M9D6E名稱宜昌市天濟(jì)藥業(yè)有限公司類型有限責(zé)任公司（非自然人投資或控股的法人獨(dú)法定代表人張留峰資）注冊(cè)資本5000萬元人民幣成立日期20170718日住所中國（湖北）519號(hào)（生物產(chǎn)業(yè)園）營業(yè)期限經(jīng)營范圍營業(yè)期限經(jīng)營范圍長期（及許可經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)取得相關(guān)部門許可后方可經(jīng)營）++武漢市漢口國藥有限公司注冊(cè)信息如下：統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420103707115952Y名稱武漢市漢口國藥有限公司類型有限責(zé)任公司（自然人投資或控股的法人獨(dú)資）法定代表人黃靜注冊(cè)資本6000萬元人民幣成立日期1998年04月14日住所武漢市江漢區(qū)青年路153號(hào)嘉鑫大廈1棟6層1室營業(yè)期限1998年04月14日至2027年03月31日經(jīng)營范圍（（含冷藏冷凍食品（保健食品）、Ⅱ類、紡織品、日用百貨、消毒用品、化妝（經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)取得相關(guān)部門許可后方可經(jīng)營）。④湖北天濟(jì)智慧中醫(yī)科技有限公司湖北天濟(jì)智慧中醫(yī)科技有限公司注冊(cè)信息如下：統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420103MA4KREFB3L名稱湖北天濟(jì)智慧中醫(yī)科技有限公司類型有限責(zé)任公司（非自然人投資或控股的法人獨(dú)資）法定代表人紀(jì)青松注冊(cè)資本500萬元人民幣成立日期2017年03月08日住所武漢市江漢區(qū)青年路153嘉鑫大廈1棟6層1室營業(yè)期限2017年03月08日至2047年03月07日經(jīng)營范圍(不含醫(yī)療健康咨詢（（與許可證核定的一致）。(2)湖北天濟(jì)的組織結(jié)構(gòu)如下：廣州市香雪制藥股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)廣州市香雪制藥股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)（：金額單位：人民幣萬元項(xiàng)目20191231日20201231日20211231日資產(chǎn)總計(jì)147,181.21165,351.19185,223.03負(fù)債總計(jì)65,937.7777,796.1789,514.35所有者權(quán)益81,243.4487,555.0295,708.68其中：歸屬母公司所有者權(quán)益81,243.4487,555.0295,708.68被評(píng)估單位近二年及評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)狀況如下表（母公司口徑）：金額單位：人民幣萬元項(xiàng)目20191231日20201231日20211231日資產(chǎn)總計(jì)111,733.92130,215.91146,545.61負(fù)債總計(jì)37,787.9352,144.9863,379.87所有者權(quán)益73,945.9978,070.9383,165.74（：金額單位：人民幣萬元項(xiàng)目2019年度2020年度2021年度營業(yè)收入102,040.2893,384.27107,605.92利潤總額7,943.146,591.598,407.59凈利潤7,529.256,311.588,153.66其中：歸屬母公司所有者的凈利潤7,529.256,311.588,153.66被評(píng)估單位近二年及評(píng)估基準(zhǔn)日的經(jīng)營狀況如下表（母公司口徑）：金額單位：人民幣萬元項(xiàng)目2019年度2020年度2021年度營業(yè)收入39,417.8035,196.9445,078.36利潤總額4,875.174,215.535,159.57凈利潤4,799.224,124.935,094.81201920202021委托人及被評(píng)估單位均為湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司。(二)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人二、評(píng)估目的202262日下62日）。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍(一)評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象是湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值。(二)評(píng)估范圍146,545.60廣州市香雪制藥股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)廣州市香雪制藥股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)萬元；負(fù)債包括流動(dòng)負(fù)債、非流動(dòng)負(fù)債，總負(fù)債賬面價(jià)值為63,379.87萬元；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值83,165.73萬元。（）途物資賬面價(jià)值2,302,189.5997,449,288.06原料；庫存商品賬面值178,589,280.847,347,830.39元，主要長期股權(quán)投資共4家，均為100%控股子公司，賬面價(jià)值為145,000,000.00元。長期股權(quán)投資具體情況如下：序號(hào)公司名稱投資日期投資成本(元)賬面價(jià)值(元)持股比例%1亳州市天濟(jì)藥業(yè)有限公司2015-1160,000,000.0060,000,000.00100.002武漢市漢口國藥有限公司2009-0860,000,000.0060,000,000.00100.003宜昌市天濟(jì)藥業(yè)有限公司2019-0620,000,000.0020,000,000.00100.004湖北天濟(jì)智慧中醫(yī)科技有限公司2017-045,000,000.005,000,000.00100.00合計(jì)145,000,000.00145,000,000.00亳州市天濟(jì)藥業(yè)有限公司近二年及評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)狀況如下表：金額單位：人民幣萬元項(xiàng)目20191231日20201231日20211231日資產(chǎn)總計(jì)25,239.6538,353.6140,800.52負(fù)債總計(jì)10,897.5022,315.2022,641.68所有者權(quán)益14,342.1516,038.4118,158.84亳州市天濟(jì)藥業(yè)有限公司近二年及評(píng)估基準(zhǔn)日的經(jīng)營狀況如下表：金額單位：人民幣萬元項(xiàng)目2019年度2020年度2021年度營業(yè)收入29,515.7246,048.1143,990.76利潤總額2,783.911,712.022,124.91凈利潤2,789.841,696.252,120.43武漢市漢口國藥有限公司近二年及評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)狀況如下表：金額單位：人民幣萬元項(xiàng)目2019年12月31日2020年12月31日2021年12月31日資產(chǎn)總計(jì)48,049.8341,191.6346,929.04負(fù)債總計(jì)38,555.8431,331.2836,644.89所有者權(quán)益9,493.999,860.3510,284.15武漢市漢口國藥有限公司近二年及評(píng)估基準(zhǔn)日的經(jīng)營狀況如下表：金額單位：人民幣萬元項(xiàng)目2019年度2020年度2021年度營業(yè)收入53,889.2035,854.4547,749.08利潤總額1,191.66529.56612.81凈利潤850.88366.36423.81宜昌市天濟(jì)藥業(yè)有限公司近二年及評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)狀況如下表：金額單位：人民幣萬元項(xiàng)目20191231日20201231日20211231日資產(chǎn)總計(jì)2,730.323,884.374,382.07負(fù)債總計(jì)746.131,905.202,416.04所有者權(quán)益1,984.191,979.171,966.03宜昌市天濟(jì)藥業(yè)有限公司近二年及評(píng)估基準(zhǔn)日的經(jīng)營狀況如下表：金額單位：人民幣萬元項(xiàng)目2019年度2020年度2021年度營業(yè)收入利潤總額-5.81-4.3-13.05凈利潤-5.09-5.02-13.13湖北天濟(jì)智慧中醫(yī)科技有限公司近二年及評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)狀況如下表：金額單位：人民幣萬元項(xiàng)目20191231日20201231日20211231日資產(chǎn)總計(jì)18,976.1823,014.6122,673.49負(fù)債總計(jì)19,008.9723,216.9922,833.69所有者權(quán)益-32.79-202.38-160.20湖北天濟(jì)智慧中醫(yī)科技有限公司近二年及評(píng)估基準(zhǔn)日的經(jīng)營狀況如下表：金額單位：人民幣萬元項(xiàng)目2019年度2020年度2021年度營業(yè)收入574.70483.401,002.76利潤總額-83.98-169.5942.18凈利潤-83.98-169.5942.181煎520,411.85平方米，2016現(xiàn)正常使用中。其中新廠區(qū)-煎藥中心位于武漢市東西湖區(qū)沙松路，572號(hào)。2建筑物名稱用途房產(chǎn)證號(hào)對(duì)應(yīng)土地證號(hào)房產(chǎn)證載權(quán)利人房屋建筑面積(㎡)停車棚車棚無鄂（2021）武漢市東西湖不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0025004號(hào)無50.00食堂食堂無鄂（2021）武漢市東西湖不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0025004號(hào)無400.001號(hào)廠房工業(yè)、交通、倉儲(chǔ)鄂（2021）武漢市東西湖不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0025004號(hào)鄂（2021）武漢市東西湖不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0025004號(hào)公司9,615.27建筑物名稱用途房產(chǎn)證號(hào)對(duì)應(yīng)土地證號(hào)房產(chǎn)證載權(quán)利人房屋建筑面積(㎡)天濟(jì)四號(hào)廠房工業(yè)、交通、倉儲(chǔ)鄂（2021）武漢市東西湖不動(dòng)產(chǎn)權(quán)0025005號(hào)鄂（2021）武漢市東西湖不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0025005號(hào)公司4,192.72新廠區(qū)-煎藥中心工業(yè)、交通、倉儲(chǔ)無鄂（2021）武漢市東西湖不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0058581號(hào)無6,153.86合 計(jì)20,411.85在建工程2019120224基準(zhǔn)日賬面價(jià)值191,479,237.46元。20096202111機(jī)器設(shè)備：納入評(píng)估范圍內(nèi)的機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)全部分布于湖5647臺(tái)（），31132009620165無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)-納入評(píng)估范圍的土地使用權(quán)共2宗，土地性質(zhì)出讓土地，土地面積共計(jì)115,618.29平方米，已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，土地使用權(quán)人為湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司。土地使用權(quán)登記情況如下表：序號(hào)宗地名稱權(quán)證編號(hào)取得日期終止日期土地用途面積(m2)1老廠區(qū)土地鄂（2021）武漢市東西湖不動(dòng)產(chǎn)權(quán)0025004西湖不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0025005號(hào)2001/10/102051/10/9工業(yè)用地8,395.492新廠區(qū)土地鄂（2021）武漢市東西湖不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0058581號(hào)2018/4/242068/4/19工業(yè)用地107,222.80合 計(jì)115,618.29無形資產(chǎn)其他無形資產(chǎn)為外購的煎藥配方軟件，購置于2020年9月，原始入賬價(jià)值275,566.93元，基準(zhǔn)日賬面價(jià)值為238,824.67元。無。金額（）。無。四、價(jià)值類型數(shù)額。五、評(píng)估基準(zhǔn)日本報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日是2021年12月31日。六、評(píng)估依據(jù)(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)62日）。(二)法律法規(guī)依據(jù)（201672）；（20181026）；（2020528）；（20191228）；（8697）；（2019826）；（2019826）；（19981224日國務(wù)院令第256號(hào)，1999年1月1日施行）；（20181229日第十三）；（33號(hào)）財(cái)政部令第76號(hào)）；《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（國務(wù)院令第691號(hào)）；《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（2016〕36號(hào)）；（2018〕32號(hào)）；（201939號(hào)）；（201932日國務(wù)院令第709號(hào)第四次修訂）；（21號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀行函證及回函工作的通知》([2016]13號(hào))；5號(hào)109號(hào)發(fā)布，證監(jiān)會(huì)令第159號(hào)修改）；(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)（2017〕43號(hào)）；（2017〕30號(hào)）；（201835號(hào)（201836號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估委托合同》（中評(píng)協(xié)〔2017〕33號(hào)）；（201837號(hào)中評(píng)協(xié)〔2018〕38號(hào)）；中評(píng)協(xié)〔2017〕37號(hào)）；不動(dòng)產(chǎn)》2017〕38號(hào)）；—機(jī)器設(shè)備》（中評(píng)協(xié)〔2017〕39號(hào)）；201746號(hào)2017〕47號(hào)）；201748號(hào)（5號(hào)；2020》（2020〕31號(hào)）。(四)權(quán)屬依據(jù)(五)取價(jià)依據(jù)（812016年9月1日起施行）；(財(cái)建[2016]504號(hào))；（2015〕299號(hào)）；（201212201351）；（20181229日第十三）；LPR；《湖北省房屋建筑與裝飾工程消耗量定額及全費(fèi)用基價(jià)表》（2018）；國家發(fā)展改革委關(guān)于降低部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費(fèi)行為等有關(guān)問題的通知》（號(hào)）；《東西湖區(qū)人民政府關(guān)于實(shí)施東西湖區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（2018）的通知》；2018（2021年）；等資料；(六)其他參考依據(jù)8號(hào)（協(xié)〔2019〕39號(hào)）；12號(hào)—收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值中折現(xiàn)率（2020〕38號(hào)）；3.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）；（GB/T18507-2014）；〔2018〕4號(hào)）；6.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）；《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（城住字〔1984678號(hào)）。（七、評(píng)估方法本次評(píng)估選用的評(píng)估方法為：資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法。評(píng)估方法選擇理由如下：(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法1.流動(dòng)資產(chǎn)發(fā)貨單應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款：評(píng)估人員通過核查賬簿、原始憑證，或者缺乏控制權(quán)可能產(chǎn)生的溢價(jià)或者折價(jià)。房屋建筑物評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率重置全價(jià)=建安綜合造價(jià)（不含稅）+前期及其他費(fèi)用（不含稅）+基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)+資金成本①建安綜合造價(jià)②前期及其他費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)依據(jù)一按工程取費(fèi)1建設(shè)單位管理費(fèi)工程費(fèi)用1.60%財(cái)建(2016)504號(hào)文件2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)工程費(fèi)用3.27%市場價(jià)3工程監(jiān)理費(fèi)工程費(fèi)用2.06%市場價(jià)4工程招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)工程費(fèi)用0.37%市場價(jià)5可行性研究費(fèi)工程費(fèi)用0.68%市場價(jià)6環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)工程費(fèi)用0.21%市場價(jià)7審計(jì)費(fèi)工程費(fèi)用0.16%市場價(jià)合計(jì)8.35%③基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)=建筑面積×收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)④資金成本資金成本=（）×××1/2建（構(gòu)）筑物綜合成新率采用年限成新率確定，其計(jì)算公式為：

已使用年限+尚可使用年限）×100%。評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率設(shè)備類資產(chǎn)評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率重置購價(jià)運(yùn)雜費(fèi)安裝費(fèi)他費(fèi)用資金成本+運(yùn)雜費(fèi)費(fèi)等其它合理費(fèi)用確定其重置全價(jià)。車輛重置全價(jià)計(jì)算公式如下：重置全價(jià)=重置購價(jià)+購置稅+牌照費(fèi)-可抵扣的增值稅①重置購價(jià)②運(yùn)雜費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)=重置購價(jià)×運(yùn)雜費(fèi)率運(yùn)雜費(fèi)率參照《資產(chǎn)評(píng)估常用方法與參數(shù)手冊(cè)》推薦數(shù)據(jù)取值。如訂貨合同或設(shè)備購置價(jià)格中含運(yùn)雜費(fèi)，則不計(jì)運(yùn)雜費(fèi)。③安裝費(fèi)安裝費(fèi)＝重置購價(jià)×安裝費(fèi)率④前期及其他費(fèi)用前期及其他費(fèi)用按照被評(píng)估單位的工程建設(shè)投資額，根據(jù)行業(yè)、國家或地方政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。車輛和電子設(shè)備不計(jì)前期及其他費(fèi)用。⑤資金成本LPRBP資金成本=（運(yùn)雜費(fèi)安裝費(fèi)）×建設(shè)工期（LPR）×1/2車輛和電子設(shè)備不計(jì)資金成本。⑥可抵扣的增值稅增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額＝計(jì)費(fèi)基數(shù)÷(1＋相關(guān)增值稅率)×相關(guān)增值稅率⑦車輛購置稅20181229如下：購置稅＝重置購價(jià)÷（1＋增值稅率）×購置稅率綜合成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%②對(duì)于計(jì)算機(jī)、空調(diào)等小型設(shè)備，主要依據(jù)其經(jīng)濟(jì)壽命年限來確定其綜合成新率。計(jì)算公式如下：年限法成新率=（經(jīng)濟(jì)壽命年限－已使用年限）/經(jīng)濟(jì)壽命年限×100%）／限×100%）／程×100%綜合成新率=理論成新率×調(diào)整系數(shù)評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率市場法1.51.5LPR254.20%中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào))剩余法（又稱假設(shè)開發(fā)法）：估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為工業(yè)用地，較難搜集到足夠的類似房地產(chǎn)交易案例，無法合理確定房地產(chǎn)的價(jià)值，因此不適宜選用剩余法進(jìn)行評(píng)估。即盡交易類型宗地價(jià)格＝比較實(shí)例宗地價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易時(shí)間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算公式：P=p×（1±k）×y×Kij×T×A式中：P委估宗地價(jià)格；pyKij容積率修正系數(shù)；T期日修正；A開發(fā)成熟度修正。。無形資產(chǎn)長期待攤費(fèi)用：評(píng)估人員抽查了所有的原始入賬憑證、合同、（二）收益法本次采用收益法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對(duì)企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估來間接獲得股東全部權(quán)益價(jià)值。股東全部權(quán)益價(jià)值=企業(yè)整體價(jià)值-有息負(fù)債債價(jià)值其中：P：評(píng)估基準(zhǔn)日的企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值；Fi：評(píng)估基準(zhǔn)日后第i年預(yù)期的企業(yè)自由現(xiàn)金流量；Fn：詳細(xì)預(yù)測期末年預(yù)期的企業(yè)自由現(xiàn)金流量；r：折現(xiàn)率（此處為加權(quán)平均資本成本,WACC）；n：詳細(xì)預(yù)測期；i：詳細(xì)預(yù)測期第i年；g：永續(xù)期增長率。其中，企業(yè)自由現(xiàn)金流量計(jì)算公式如下：營其中，折現(xiàn)率（加權(quán)平均資本成本,WACC）計(jì)算公式如下：其中：kekd（CAPM）其中：rf付息債務(wù)價(jià)值八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況2022672022620(一)接受委托202267(二)前期準(zhǔn)備(三)現(xiàn)場調(diào)查2022672022612資產(chǎn)核實(shí)資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表細(xì)表進(jìn)行完善。盡職調(diào)查評(píng)估人員為了充分了解被評(píng)估單位的經(jīng)營管理狀況及其面臨的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行了必要的調(diào)查。調(diào)查的主要內(nèi)容如下：(四)資料收集(五)評(píng)定估算估報(bào)告。(六)內(nèi)部審核九、評(píng)估假設(shè)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告分析估算采用的假設(shè)條件如下：(一)假設(shè)所有評(píng)估標(biāo)的已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)；(二)(三)假設(shè)被評(píng)估資產(chǎn)按照目前的用途和使用方式等持續(xù)使用；(四)化；(五)針對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的實(shí)際狀況，假設(shè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營；(六)(七)假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位的管理層是負(fù)責(zé)的、穩(wěn)定的，且有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)；(八)除非另有說明，假設(shè)公司完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)；(九)假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后無不可抗力及不可預(yù)見因素對(duì)被評(píng)估單位造成重大不利影響；(十)假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位采用的會(huì)計(jì)政策和編寫本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)所采用的會(huì)計(jì)政策在重要方面保持一致；(十一)假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位在現(xiàn)有管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營范圍、方式與目前保持一致；(十二)(十三)十、評(píng)估結(jié)論(一)收益法評(píng)估結(jié)果湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司評(píng)估基準(zhǔn)日合并口徑總資產(chǎn)賬面價(jià)值為185,223.03萬元，合并口徑總負(fù)債賬面價(jià)值為89,514.35萬元，合并口徑凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為95,708.68萬元。109,566.4613,857.7814.48%。(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司評(píng)估基準(zhǔn)日總資產(chǎn)賬面價(jià)值為146,545.60萬元，評(píng)估價(jià)值為172,346.32萬元，增值額為25,800.72萬元，增值率17.61%63,379.8763,379.87萬元，無增減值變化；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為83,165.73萬元，評(píng)估價(jià)值為108,966.45萬元，增值額為25,800.72萬元，增值率為31.02%。資產(chǎn)基礎(chǔ)法具體評(píng)估結(jié)果詳見下列評(píng)估結(jié)果匯總表：資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果匯總表評(píng)估基準(zhǔn)日：2021年12月31日 額單位：人民幣萬元項(xiàng) 目賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增值額增值率%ABC=B-AD=C/A×100%流動(dòng)資產(chǎn)102,964.31106,170.003,205.693.11非流動(dòng)資產(chǎn)43,581.2966,176.3222,595.0351.85其中：長期股權(quán)投資14,500.0035,203.1420,703.14142.78固定資產(chǎn)4,137.615,732.771,595.1638.55在建工程19,147.9218,174.01-973.91-5.09無形資產(chǎn)4,308.125,578.761,270.6429.49其中：土地使用權(quán)4,284.235,551.201,266.9729.57其他非流動(dòng)資產(chǎn)1,487.641,487.640.000.00資產(chǎn)總計(jì)146,545.60172,346.3225,800.7217.61流動(dòng)負(fù)債58,206.3758,206.370.000.00非流動(dòng)負(fù)債5,173.505,173.500.000.00負(fù)債總計(jì)63,379.8763,379.870.000.00凈資產(chǎn)83,165.73108,966.4525,800.7231.02(三)評(píng)估結(jié)論109,566.46萬元，資產(chǎn)基礎(chǔ)108,966.45600.01萬元，差異率為0.55%。預(yù)期原則根據(jù)上述分析，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論采用收益法評(píng)估結(jié)果，即：湖北天濟(jì)藥業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益評(píng)估結(jié)果為109,566.46萬元。十一、特別事項(xiàng)說明以下為在評(píng)估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和專業(yè)能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)：(一)(二)）于20220422[2022]0012424[2022]001242512資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)所采用的評(píng)估方法對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的使用要求對(duì)(三)關(guān)于引用審計(jì)報(bào)告外的其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論的情況特別說明以及該事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。無。(四)關(guān)于權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形特別說明以及該事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。52(五)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或者發(fā)表意見超出資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的(六)關(guān)于評(píng)估資料不完整（包括委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況）的情形特別說明以及該事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。無。(七)關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)特別說明以及該事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。無。(八)關(guān)于抵押/擔(dān)保/租賃/或有負(fù)債（或有資產(chǎn)）等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)象的關(guān)系特別說明以及該事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。1.202011612022228日。2.2021322（GSSX20210006）3000（光東西GSDY20210005）,300000458952649.66平方米）。3.2019年4編號(hào)：70012019280293編號(hào)：ZD70172019