物業(yè)管理公共能耗管理方案

物業(yè)管理公共能耗管理方案物業(yè)管理公共能耗管理方案1主要內(nèi)容前言第一章公共能耗的概念第二章相關(guān)法律法規(guī)第三章公共能耗統(tǒng)計分析第四章公共能耗對比分析及改進第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用第六章支持性文件主要內(nèi)容前言2前言前言3前言管理處在控制公共能耗方面，以往都是以控制“錢”為目的，要求水電分析報表中公共能耗費用與代收代付費用之和需與供電局或水務(wù)局收取的費用相等。而實際情況是代收代付往往存在盈利，管理處便將盈利用來沖減公共能耗費用，表面看公共能耗費用降低了，甚至部分管理處公共能耗為“零”或者“負(fù)值”。管理處對每月公共能耗費用進行調(diào)整后，導(dǎo)致公共能耗實際用量失真，無法對公共能耗進行有效管控。

前言管理處在控制公共能耗4公共能耗管理應(yīng)當(dāng)以控制“量”為目的，每月月底進行抄表，以月度為周期對公共能耗用量進行統(tǒng)計。水務(wù)局和供電局每月抄錄總表數(shù)據(jù)的周期不是很穩(wěn)定，所以每月與管理處水電分析報表實際數(shù)據(jù)并不相等，有時相差很大，管理處可以將公共能耗費用與代收代付費用實際之和與供電局和水務(wù)局所收取的費用進行對比，得出水電費的盈余虧損。前言公共能耗管理應(yīng)當(dāng)以控制“量”為目的，每月5前言雖然水務(wù)局和供電局每月抄表時間不是很穩(wěn)定，但若以按年為周期進行統(tǒng)計對比，可得出在一年的周期內(nèi)代收代付這部分費用的盈余虧損，最終在年底由財務(wù)部考慮是否統(tǒng)一對各管理處公共能耗進行沖減，以保證公共能耗數(shù)據(jù)的真實性。

只有在獲得了公共能耗真實數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，管理處才可以有目的實施節(jié)能降耗。前言雖然水務(wù)局和供電局每月6第一章公共能耗的概念公共能耗的定義共用部位的定義共用設(shè)備的定義共用設(shè)施的定義第一章公共能耗的概念公共能耗的定義7公共能耗的定義：業(yè)主、使用人公有部位，共用設(shè)備、設(shè)施和在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗稱為“公共能耗”，由此產(chǎn)生的費用為“公共能耗費用”。WHAT第一章公共能耗的概念公共能耗的定義：WHAT第一章公共能耗的概念8共用部位的定義：

指一幢住宅內(nèi)部,由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位;第一章公共能耗的概念共用部位的定義：第一章公共能耗的概念9

共用設(shè)備的定義：

指一幢住宅內(nèi)部,由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備;第一章公共能耗的概念共用設(shè)備的定義：第一章公共能耗的概念10共用設(shè)施的定義：指物業(yè)治理區(qū)域內(nèi),由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水治理、化糞池、垃圾箱(房)、物業(yè)、業(yè)委會管理用房、居委會用房等設(shè)施。

第一章公共能耗的概念共用設(shè)施的定義：第一章公共能耗的概念11第二章相關(guān)法律法規(guī)《中華人民共和國電力法》《供用電合同》《中華人民共和國水法》《中華人民共和國電力供應(yīng)與使用條例》《深圳市節(jié)約用水條例》第二章相關(guān)法律法規(guī)《中華人民共和國電力法》12《中華人民共和國電力法》：第三十一條用戶應(yīng)當(dāng)安裝用電計量裝置。用戶使用的電力電量，以計量檢定機構(gòu)依法認(rèn)可的用電計量裝置的記錄為準(zhǔn)。第四十三條任何單位不得超越電價管理權(quán)限制定電價。供電企業(yè)不得擅自變更電價。第六十條因電力運行事故給用戶或者第三人造成損害的，電力企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第七十一條盜竊電能的，由電力管理部門責(zé)令停止違法行為，追繳電費并處應(yīng)交電費五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依照刑法第一百五十一條或者第一百五十二條的規(guī)定追究刑事責(zé)任。第二章相關(guān)法律法規(guī)《中華人民共和國電力法》：第二章相關(guān)法律法規(guī)13《供用電合同》：無功電力應(yīng)就地平衡。用電方應(yīng)在提高用電自然功率因數(shù)的基礎(chǔ)上，設(shè)計和裝置無功補償設(shè)備，并做到隨其負(fù)荷和電壓變動及時投入或切除，防止無功電力倒送。用電方在供電規(guī)定的電網(wǎng)高峰負(fù)荷時的功率因數(shù)應(yīng)達到下列規(guī)定：(1)高壓供電的工業(yè)用電和高壓供電裝有帶負(fù)荷調(diào)整電壓裝置的用電，功率因數(shù)為0.90以上；(2)其他100千伏安(千瓦)以上用電(包括大、中型電力排灌站)，功率因數(shù)為0.85以上；(3)躉售和農(nóng)業(yè)用電，功率因數(shù)為0.80。第二章相關(guān)法律法規(guī)《供用電合同》：第二章相關(guān)法律法規(guī)14《中華人民共和國水法》：第四十九條用水應(yīng)當(dāng)計量，并按照批準(zhǔn)的用水計劃用水。用水實行計量收費和超定額累進加價制度。第七十條拒不繳納、拖延繳納或者拖欠水資源費的，由縣級以上人民政府水行政主管部門或者流域管理機構(gòu)依據(jù)職權(quán)，責(zé)令限期繳納；逾期不繳納的，從滯納之日起按日加收滯納部分千分之二的滯納金，并處應(yīng)繳或者補繳水資源費一倍以上五倍以下的罰款?！冻鞘泄┧畻l例》：第二十五條禁止盜用或者轉(zhuǎn)供城市公共供水。第三十二條禁止擅自將自建的設(shè)施供水管網(wǎng)系統(tǒng)與城市公共供水管網(wǎng)系統(tǒng)連接；因特殊情況確需連接的，必須經(jīng)城市自來水供水企業(yè)同意，報城市供水行政主管部門和衛(wèi)生行政主管部門批準(zhǔn)，并在管道連接處采取必要的防護措施。第二章相關(guān)法律法規(guī)《中華人民共和國水法》：第二章相關(guān)法律法規(guī)15《中華人民共和國電力供應(yīng)與使用條例》：第三十條用戶不得有下列危害供電、用電安全，擾亂正常供電、用電秩序的行為：（一）擅自改變用電類別；（二）擅自超過合同約定的容量用電；（三）擅自超過計劃分配的用電指標(biāo)；（四）擅自使用已經(jīng)在供電企業(yè)辦理暫停使用手續(xù)的電力設(shè)備，或者擅自啟用已經(jīng)被供電企業(yè)查封的電力設(shè)備；（五）擅自遷移、更動或者擅自操作供電企業(yè)的用電計量裝置、電力負(fù)荷控制裝置、供電設(shè)施以及約定由供電企業(yè)調(diào)度的用戶受電設(shè)備；（六）未經(jīng)供電企業(yè)許可，擅自引入、供出電源或者將自備電源擅自并網(wǎng)。

第二章相關(guān)法律法規(guī)《中華人民共和國電力供應(yīng)與使用條例》：第二章相關(guān)法律法規(guī)16《深圳市節(jié)約用水條例》明令淘汰的用水器具：鑄鐵螺旋升降式水龍頭：該水龍頭的密封墊容易損壞，造成關(guān)閉不嚴(yán)而漏水。此外，其生產(chǎn)工藝落后，閥體制造粗糙，閥體容易銹蝕，造成出水水質(zhì)差。鑄鐵螺旋升降式截止閥：該截止閥與鑄鐵螺旋升降式水龍頭的缺點一樣，密封墊容易損壞，造成關(guān)閉不嚴(yán)而漏水。第二章相關(guān)法律法規(guī)《深圳市節(jié)約用水條例》明令淘汰的用水器具：鑄鐵螺旋升降式水龍17上導(dǎo)向直落式便器水箱配件：直落式排水密封球塞與開關(guān)的把柄挑桿運動不一致，造成球塞復(fù)位不正導(dǎo)致漏水。進水系統(tǒng)無防倒虹吸裝置，易造成自來水管道污染。進水噪音大（大于60分貝），無補水裝置，衛(wèi)生條件差。進水口低于水面的衛(wèi)生潔具水箱配件：這類水箱配件的缺點是：進水閥防倒虹吸裝置不可靠，容易造成水箱水返回進水管，污染自來水。。第二章相關(guān)法律法規(guī)上導(dǎo)向直落式便器水箱配件：進水口低于水面的衛(wèi)生潔具水箱配件18沖水量大于9升的便器及水箱：舊式陶瓷便器的沖洗水量大多大于9L，與發(fā)達國家相比明顯偏高。與舊式便器配套的老式?jīng)_洗水箱不但需水量大，而且進水閥和放水口易漏水，易損壞，導(dǎo)致水的浪費。有的便器水箱每天漏水達幾十升，甚至幾百升，造成水資源的極大浪費。第二章相關(guān)法律法規(guī)沖水量大于9升的便器及水箱：第二章相關(guān)法律法規(guī)19第三章公共能耗統(tǒng)計分析公共能耗管理模型公共能耗統(tǒng)計分析第三章公共能耗統(tǒng)計分析公共能耗管理模型20

計量系統(tǒng)圖應(yīng)當(dāng)由管理處工程主管進行編制。公共能耗臺帳由管理處工程主管進行編制，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確完整。分析報表應(yīng)由管理處工程主管負(fù)責(zé)編制，每月27日之前上報上月水電分析報表。公共能耗臺帳分析報表節(jié)能技術(shù)應(yīng)用能耗趨勢分析能耗項目比例計量系統(tǒng)圖抄表記錄公共能耗抄表應(yīng)由專人負(fù)責(zé)，每月25日對公共能耗進行抄表。第三章公共能耗統(tǒng)計分析公共能耗管理模型計量系統(tǒng)圖應(yīng)當(dāng)由管理處工程主管進行編制。公共能耗臺帳由管理21計量系統(tǒng)圖1、新入伙小區(qū)在入伙前2個月應(yīng)當(dāng)分別編制公共用電計量系統(tǒng)圖、公共用水計量系統(tǒng)圖。2、新接管小區(qū)應(yīng)當(dāng)在正式接管后1個月內(nèi)分別編制公共用電計量系統(tǒng)圖、公共用水計量系統(tǒng)圖。3、計量系統(tǒng)圖應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確完整，在接管過程中發(fā)現(xiàn)計量不完善的位置，應(yīng)及時向相關(guān)方反饋。第三章公共能耗統(tǒng)計分析計量系統(tǒng)圖1、新入伙小區(qū)在入伙前2個月應(yīng)當(dāng)分別編制公共用電計22公共能耗臺帳1、公共能耗統(tǒng)計臺帳應(yīng)當(dāng)在編制計量系統(tǒng)圖后1周內(nèi)統(tǒng)計完成，應(yīng)當(dāng)完整準(zhǔn)確。2、能耗統(tǒng)計臺帳應(yīng)當(dāng)按功能類別對公共能耗設(shè)備進行統(tǒng)計，公共能耗設(shè)備清單應(yīng)當(dāng)完整，每月功耗應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際使用情況計算得出。第三章公共能耗統(tǒng)計分析公共能耗臺帳1、公共能耗統(tǒng)計臺帳應(yīng)當(dāng)在編制計量系統(tǒng)圖后1周內(nèi)23抄表記錄1、管理處應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)公共能耗的抄表，每月25日統(tǒng)一對公共能耗計量裝置進行抄表，使用公司標(biāo)準(zhǔn)抄表記錄本，并在30日之前統(tǒng)計完成并上報相關(guān)部門。2、代收代付部分用戶能耗計量裝置應(yīng)當(dāng)在每月25日至30日之間進行抄表，使用公司標(biāo)準(zhǔn)用戶抄表記錄本。3、每月將分表和總表抄完后，應(yīng)當(dāng)計算分表總和和總表之間的誤差，得出線路的損耗，線路損耗超過5%應(yīng)當(dāng)進行原因分析。

第三章公共能耗統(tǒng)計分析抄表記錄1、管理處應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)公共能耗的抄表，每月25日24分析報表1、管理處每月使用的公共能耗費用和代收代付的用戶能耗費用，應(yīng)當(dāng)在每月25日制定上期分析報表，并于30日之前交至相關(guān)部門處。含有代收代付費用的分析報表，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)計收繳率和代收代付盈虧金額。2、地下車場、中央空調(diào)、中水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)等單獨核算的部分能耗應(yīng)當(dāng)在分析報表中單獨列出。3、公共能耗需要分?jǐn)偨o業(yè)主的管理處，應(yīng)當(dāng)按分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)計算出每戶分?jǐn)偟馁M用。每月分析報表中應(yīng)當(dāng)包含水務(wù)局、供電局等所收取的能耗費用，并與管理處自己抄表得出的能耗費用進行對比分析。第三章公共能耗統(tǒng)計分析分析報表1、管理處每月使用的公共能耗費用和代收代付的用戶能耗25統(tǒng)計分析1、管理處工程主管應(yīng)當(dāng)每月對公共能耗數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，采用柱狀圖對去年同期和每月之間進行對比，浮動超過10%應(yīng)當(dāng)說明原因和整改措施。2、管理處應(yīng)在每年12月制定出下年度能耗管理方案，能耗管理方案應(yīng)包含在工程服務(wù)方案內(nèi)報物業(yè)管理類部門審核批準(zhǔn)。3、公共能耗應(yīng)當(dāng)進行年度趨勢分析，采用曲線圖對最近三年公共能耗數(shù)據(jù)進行對比，根據(jù)分析結(jié)果制定相應(yīng)措施。每年12月底對本年度的公共能耗中各類別能耗數(shù)據(jù)采用餅狀圖進行對比分析。第三章公共能耗統(tǒng)計分析統(tǒng)計分析1、管理處工程主管應(yīng)當(dāng)每月對公共能耗數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析26第四章公共能耗對比分析及改進公共能耗計量系統(tǒng)圖公共能耗計量臺帳能耗分析報表的編制第四章公共能耗對比分析及改進公共能耗計量系統(tǒng)圖27公共能耗計量系統(tǒng)圖：

是為了準(zhǔn)確掌握公共能耗的組成部分，進而對公共能耗進行完善準(zhǔn)確的計量和管理。三級計量體系管理：

對能耗計量裝置按計量范圍的不同分為三級，每一級計量裝置分別用A、B、C進行編號。第四章公共能耗對比分析及改進公共能耗計量系統(tǒng)圖：第四章公共能耗對比分析及改進28一級計量：低壓進線柜的總表（或者是進入小區(qū)的總水表），字母A表示；二級計量：安裝在總線開關(guān)柜內(nèi)的計量表，字母B表示；三級計量：安裝在設(shè)備現(xiàn)場的計量表（或者是安裝在現(xiàn)場的水表），字母C表示；第四章公共能耗對比分析及改進一級計量：低壓進線柜的總表（或者是進入小區(qū)的總水表），字母29公共用電計量系統(tǒng)圖低壓進線柜總表計量A1開關(guān)柜計量總線計量B1開關(guān)柜計量開關(guān)柜計量B2電梯機房計量C1水泵房計量C2管理處用電計量C3員工宿舍計量C4路燈景觀計量C5停車場設(shè)備計量C6活動中心計量C7公共照明計量C8風(fēng)機房計量消防中心計量三級計量一級計量二級計量公共用電計量系統(tǒng)圖低壓進線柜總表計量A1開關(guān)柜計量總線計量B30物業(yè)管理公共能耗管理方案31物業(yè)管理公共能耗管理方案32公共能耗計量臺帳的建立與完善：制定公共能耗計量系統(tǒng)圖統(tǒng)計公共能耗設(shè)施設(shè)備數(shù)量、功率根據(jù)運行時間、系數(shù)計算每月功耗制定公共能耗統(tǒng)計、計量臺帳通過每月抄表，完善水電表計量系統(tǒng)第四章公共能耗對比分析及改進公共能耗計量臺帳的建立與完善：制定公共能統(tǒng)計公共根據(jù)運行時間33公共能耗計量臺帳公共能耗計量臺帳341、公共能耗抄表時間、周期要穩(wěn)定，2、每月對損耗、變量進行分析。3、用水、用電總表度數(shù)均應(yīng)以管理處抄表數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。第四章公共能耗對比分析及改進1、公共能耗抄表時間、周期要穩(wěn)定，第四章公共能耗對比分析35公共能耗抄表記錄第四章公共能耗對比分析及改進公共能耗抄表記錄第四章公共能耗對比分析及改進36每月用電情況分析報表每月用電情況分析報表37分?jǐn)偡绞劫M用計算適合區(qū)域備注管理費承擔(dān)公共能耗小區(qū)內(nèi)公共能耗由管理費承擔(dān)，公共能耗應(yīng)當(dāng)是按能耗項目來計算，如電梯、水泵房、公共照明等。深圳地區(qū)業(yè)主分?jǐn)偣材芎男^(qū)內(nèi)公共能耗由全體業(yè)主進行分?jǐn)?，公共能耗?yīng)當(dāng)按棟和樓層來計算，如每棟的公共照明、電梯用電等。深圳以外地區(qū)公共能耗分?jǐn)偡绞降谒恼鹿材芎膶Ρ确治黾案倪M分?jǐn)偡绞劫M用計算適合區(qū)域備注管理費承擔(dān)公共能耗小區(qū)內(nèi)公共能耗38每月水電分析報表填寫指南項目明細(xì)填寫方法支持文件備注公共用水、公共用電計量點對各類公共能耗設(shè)施設(shè)備的分類計量，可以對部分設(shè)備進行合并計量《公共能耗計量裝置臺帳》上月用量上月抄表的用量《公共能耗抄表記錄》本月用量本月抄表的用量《公共能耗抄表記錄》本月費用公共能耗計算單價公共用水：方/4.30元公共用電：度/0.944元水電單價應(yīng)根據(jù)各地具體情況而定停車場用水、停車場用電用量和費用停車場能耗需單獨計量核算，管理處自主經(jīng)營的停車場能耗可以放到公共能耗里面第四章公共能耗對比分析及改進每月水電分析報表填寫指南項目明細(xì)填寫方法支持文件備注公共用水39代收代付(以制作1月水電分析表為例)計量點收費方式應(yīng)收金額通過抄表，按相關(guān)水電費價格計算出應(yīng)收費用，包含2部分：2月銀行托收（1月水電費）2月現(xiàn)金收取（12月的水電費）《2月銀行托收情況統(tǒng)計表》《2月現(xiàn)金收取統(tǒng)計表主表1》實收金額包含2部分：銀行實際托收（1月水電費）現(xiàn)金實際收?。?2月的水電費）《當(dāng)月銀行托收情況統(tǒng)計表》《當(dāng)月現(xiàn)金收取統(tǒng)計表主表1》收繳率實收與應(yīng)收的比率合計銀行托收與現(xiàn)金收取的合計第四章公共能耗對比分析及改進代收代付計量點收費方式應(yīng)收金額通過抄表，按相關(guān)水電費價格計算40項目明細(xì)填寫方法支持文件備注損耗盈虧本月?lián)p耗盈虧公共+停車場+代收代付實際收取—供電局（水務(wù)局）收取費用每月《水電分析表》本年度盈虧每月累加每月《水電分析表》本月水費本月電費費用金額水務(wù)局、供電局收取費用每月《電費通知單》、《水費回執(zhí)單》用水總表度數(shù)用電總表度數(shù)總表度數(shù)水表總表度數(shù)，電表安裝在配電房低壓進線柜的總表每月《抄表記錄》損耗各分表總和與總表度數(shù)的差額比率每月《抄表記錄》第四章公共能耗對比分析及改進項目明細(xì)填寫方法支持文件備注損耗盈虧本月?lián)p耗盈虧公共+停車場41第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用節(jié)能降耗管理方法T5節(jié)能燈及LED節(jié)能燈零耗能人體感應(yīng)開關(guān)太陽能照明電梯節(jié)能技術(shù)無負(fù)壓水泵中央空調(diào)水蓄冷節(jié)能技術(shù)節(jié)能方案編制方法第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用節(jié)能降耗管理方法42節(jié)能降耗的實施不應(yīng)違反國家和行業(yè)相關(guān)的法律、法規(guī)，節(jié)能降耗措施應(yīng)充分考慮業(yè)主/住戶對此的滿意度。對節(jié)能降耗技術(shù)應(yīng)當(dāng)進行及時有效的采集和研究，進而對可以應(yīng)用的技術(shù)進行推廣。

在節(jié)能降耗實施過程中，管理方法很重要，成功的節(jié)能方案中=80%管理方法+20%節(jié)能技術(shù)相結(jié)合。第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用節(jié)能降耗的實施不應(yīng)違反國家和行業(yè)相關(guān)的法律、法規(guī)43節(jié)能降耗管理方法：（1）從提高各人節(jié)能降耗意識入手，養(yǎng)成自覺節(jié)能的好習(xí)慣；（2）從設(shè)備改造入手，提高住宅物業(yè)管理的科技含量；（3）從員工日常工作入手，把節(jié)能降耗作為自覺行動；每日做好能耗記錄，要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；做好能耗的統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)能耗異常及時進行分析。（4）嚴(yán)格按公司節(jié)能降耗具體措施操作，設(shè)施設(shè)備啟停時間根據(jù)不同情況隨時調(diào)整。有效控制耗電總量，減少高峰時段用電量。（5）做好設(shè)施設(shè)備運行能耗統(tǒng)計分析工作，每月統(tǒng)計各區(qū)域用水用電量，及時處理堵塞漏洞，防患于未然。

節(jié)能降耗管理方法：44T5節(jié)能燈：?安裝方便，只需取下原燈管及啟輝器，裝上一體化熒光燈即可

?無需更換原有支架和線路

?高效節(jié)能40％以上，亮度增加10％

?功率因數(shù)高達0.95以上

?電壓使用范圍150V-240V，頻率50Hz-60Hz

?無噪音，無須啟輝器，低電壓可正常啟動

?產(chǎn)生熱量小，安全可靠

?稀土三基色燈管平均壽命10000小時以上

?低諧波型設(shè)有電壓等異常保護功能

?燈架使用壽命長達5年以上

?標(biāo)準(zhǔn)型、低諧波型可選

?功率可選(24W、18W、11W等)第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用T5節(jié)能燈：第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用45 產(chǎn)品類別參數(shù)普通電感式熒光燈(43W)歐凡一體化直管節(jié)能熒光燈(24W)備注配置電感鎮(zhèn)流器、啟輝器、燈管一體化（鎮(zhèn)流器加燈管）輸入功率43W左右≤24W節(jié)電率無35-45%電壓及原配置器件的耗電量對節(jié)電率有影響,平均為40%耗電量0.043度/小時<0.024度/小時節(jié)省0.019度/支/小時使用壽命一般燈管只有5000小時左右正常使用可達10000小時以上電費(月)0.043kw*24h*30d*0.85/kw.h=26.31元0.024kw*24h*30d*0.85/kw.h=14.68元每月每支節(jié)省電費11.63元每年每支節(jié)省電費139.56元 產(chǎn)品類別參數(shù)普通電感式熒光燈歐凡一體化直管節(jié)能熒光燈(2446LED節(jié)能燈：1.規(guī)格：T8600mm；2.電壓:100-240VAC；3.功率:10W；4.型號：SG-DL10W-015.光通量：800LM；6.色溫：2800K-7000K；7：材質(zhì)：鋁座加PC罩LED節(jié)能燈：47

更節(jié)能——采用半導(dǎo)體發(fā)光原理，直流驅(qū)動，超低能耗（單管最低0.03瓦），電光功率轉(zhuǎn)換接近100%，磊晶光效超過120LM/W，且每年還以30%的速度在提升。比白熾燈省電90%，比傳統(tǒng)電子節(jié)能燈省電80%，LED堪稱是照明技術(shù)的偉大革命。

更長壽——LED光源使用壽命可達5萬到10萬小時，比傳統(tǒng)光源壽命長10倍以上，大大減少了光源的更換和維護成本，被譽為永不熄滅的燈。

更環(huán)?！狶ED是一種綠色環(huán)保光源，光譜中沒有紫外線和紅外線、熱量低、無輻射；無頻閃可視力；不含汞元素，且可殺滅空氣中的有害物質(zhì)，除去各種有毒化學(xué)物，除去生活中的各種異味，迅速消除空氣中的煙霧。更節(jié)能——采用半導(dǎo)體發(fā)光原理，直流驅(qū)動，超低48零耗能人體感應(yīng)開關(guān)：

樓層公共區(qū)域的照明方式，大多采用普通聲光控開關(guān)控制25W白熾燈，按天平均使用2小時計算，每年將用電46.25度。

改為人體感應(yīng)開關(guān)控制5W節(jié)能燈以后，每年將用3.65度電，一組開關(guān)和燈源每年將節(jié)電42.6度電。每個小區(qū)都有很多的公共照明，每年的耗電量是很驚人的，若改為節(jié)能型開關(guān)和節(jié)能燈以后將會大大減少用電量。第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用零耗能人體感應(yīng)開關(guān)：第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用49感應(yīng)方式被動式工作電壓110V-AC240V(50Hz/60Hz)感應(yīng)原理人體紅外自身功率<25ua感應(yīng)距離7米負(fù)載能力阻性200W,感性100W感應(yīng)角度140度圓錐角負(fù)載范圍各類燈具光控感應(yīng)5LUX-500LUX(可調(diào))環(huán)境溫度-20℃—+50℃感應(yīng)方式被動式工作電壓110V-AC240V(50Hz/6050太陽能照明：太陽能是地球上最直接最普遍也是最清潔的能源，太陽能作為一種巨量可再生能源，每天達到地球表面的輻射能大約等于2.5億萬桶石油，可以說是取之不盡、用之不竭。太陽能燈采用高效照明光源設(shè)計,以太陽光為能源白天充電,晚上自動照明，安全、節(jié)能、無污染，充電及開/關(guān)燈過程由微電腦智能控制，并有工作狀態(tài)顯示,無需人工操作，屬于當(dāng)今社會大力提倡利用的綠色能源產(chǎn)品。主要應(yīng)用于城市道路、小區(qū)道路、工業(yè)園區(qū)、景觀亮化、旅游風(fēng)景區(qū)、公園、庭院、綠化帶、廣場、步行街、健身休閑廣場等場所不同的照明及亮化裝飾。第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用太陽能照明：第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用51電梯節(jié)能技術(shù)：將電梯運動中負(fù)載上的機械能（位能、動能）通過能量回饋器變換成電能（再生電能）并回送給交流電網(wǎng)，供附近其它用電設(shè)備使用，使電機拖動系統(tǒng)在單位時間消耗電網(wǎng)電能下降，從而達到節(jié)約電能的目的。能量回饋器的作用就是能有效的將電容中儲存的電能回送給交流電網(wǎng)供周邊其它用電設(shè)備使用，節(jié)電效果十分明顯，一般節(jié)電率可達21%-46%。此外，由于無電阻發(fā)熱元件，機房溫度下降，減少風(fēng)機用電。第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用電梯節(jié)能技術(shù)：第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用52無負(fù)壓水泵（深井泵）：該裝置采用“密封加壓和防負(fù)壓技術(shù)”：1、可與城市管網(wǎng)直接聯(lián)通加壓供水。有可靠的防負(fù)壓、防缺水、防低壓取水功能，絕對不會從管網(wǎng)抽水（不負(fù)壓吸水）。2、不用水池、水箱，密封加壓，全用不銹鋼，避免了水質(zhì)二次污染，有利于居民健康。3、特別節(jié)省建筑空間。省去水池、水箱，不需專用泵房。4、特別節(jié)省電力。充分利用自來水壓串聯(lián)加壓，設(shè)備效率高、特殊的變頻調(diào)速、不用水時可保壓停機等，使多數(shù)可比設(shè)備省電80%。5、改善居民住宅環(huán)境。進口名牌設(shè)備、功率小、全封閉在水里噪聲低、幾乎無振動、不漏水。第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用無負(fù)壓水泵（深井泵）：第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用53案例：深圳東海花園管理處——水泵房原設(shè)備能耗每月約25000度電，使用無負(fù)壓水泵供水后能耗每月在10000度電以下，節(jié)能效果在60%以上。合作方式采用管理處零投入，由設(shè)備方投入設(shè)備后按節(jié)能比例進行分成的方式進行合作。

案例：54中央空調(diào)水（冰）蓄冷節(jié)能技術(shù)：

中央空調(diào)水蓄冷項目其實是利用了峰谷用電的電價差別政策。

在深夜用電低谷時，用電將水降溫至4攝氏度左右，再在白天用電高峰時，通過板式換熱器，將其冷能釋放出來，降低室內(nèi)溫度，減小此時的電量消耗。由于低谷時段的電價比高峰時段的電價低，就能省下電費。第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用中央空調(diào)水（冰）蓄冷節(jié)能技術(shù)：第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用55節(jié)能方案編制方法：

1、年度能耗管理方案中應(yīng)當(dāng)包含節(jié)能措施的應(yīng)用，并具有可行性。節(jié)能降耗的實施不應(yīng)違反國家和行業(yè)相關(guān)的法律、法規(guī)，節(jié)能降耗措施應(yīng)充分考慮業(yè)主/住戶對此的滿意度。2、對節(jié)能降耗技術(shù)應(yīng)當(dāng)進行及時有效的采集和研究，進而對可以應(yīng)用的技術(shù)進行推廣。節(jié)能措施節(jié)能方案編制方法：1、年度能耗管理方案中應(yīng)當(dāng)包含節(jié)能措施的應(yīng)56第六章支持性文件第六章支持性文件571、《公共能耗計量系統(tǒng)圖》2、《公共能耗統(tǒng)計計量臺帳》3、《公共能耗每月抄表記錄》4、《水電費分析報表》5、《公共能耗管理要求》6、《公共能耗計量裝置管理作業(yè)指導(dǎo)書》7、《公共能耗節(jié)能降耗計劃表》8、《公共能耗季度分析表》9、《公共能耗年度分析表》第六章支持性文件1、《公共能耗計量系統(tǒng)圖》第六章支持性文件58謝謝!謝謝!59樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識。12月-2212月-22Thursday,December22,2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。04:53:5604:53:5604:5312/22/20224:53:56AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。12月-2204:53:5604:53Dec-2222-Dec-22加強交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。04:53:5604:53:5604:53Thursday,December22,2022安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。12月-2212月-2204:53:5604:53:56December22,2022踏實肯干，努力奮斗。2022年12月22日4:53上午12月-2212月-22追求至善憑技術(shù)開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。22十二月20224:53:56上午04:53:5612月-22嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。十二月224:53上午12月-2204:53December22,2022作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。2022/12/224:53:5604:53:5622December2022好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。4:53:56上午4:53上午04:53:5612月-22專注今天，好好努力，剩下的交給時間。12月-2212月-2204:5304:53:5604:53:56Dec-22牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實。2022/12/224:53:56Thursday,December22,2022相信相信得力量。12月-222022/12/224:53:5612月-22謝謝大家！樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識。12月-2212月-2260踏實，奮斗，堅持，專業(yè)，努力成就未來。12月-2212月-22Thursday,December22,2022弄虛作假要不得，踏實肯干第一名。04:53:5604:53:5604:5312/22/20224:53:56AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。12月-2204:53:5604:53Dec-2222-Dec-22重于泰山，輕于鴻毛。04:53:5604:53:5604:53Thursday,December22,2022不可麻痹大意，要防微杜漸。12月-2212月-2204:53:5604:53:56December22,2022加強自身建設(shè)，增強個人的休養(yǎng)。2022年12月22日4:53上午12月-2212月-22追求卓越，讓自己更好，向上而生。22十二月20224:53:56上午04:53:5612月-22嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。十二月224:53上午12月-2204:53December22,2022重規(guī)矩，嚴(yán)要求，少危險。2022/12/224:53:5604:53:5622December2022好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。4:53:56上午4:53上午04:53:5612月-22每天都是美好的一天，新的一天開啟。12月-2212月-2204:5304:53:5604:53:56Dec-22務(wù)實，奮斗，成就，成功。2022/12/224:53:56Thursday,December22,2022抓住每一次機會不能輕易流失，這樣我們才能真正強大。12月-222022/12/224:53:5612月-22謝謝大家！踏實，奮斗，堅持，專業(yè)，努力成就未來。12月-2212月-261物業(yè)管理公共能耗管理方案物業(yè)管理公共能耗管理方案62主要內(nèi)容前言第一章公共能耗的概念第二章相關(guān)法律法規(guī)第三章公共能耗統(tǒng)計分析第四章公共能耗對比分析及改進第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用第六章支持性文件主要內(nèi)容前言63前言前言64前言管理處在控制公共能耗方面，以往都是以控制“錢”為目的，要求水電分析報表中公共能耗費用與代收代付費用之和需與供電局或水務(wù)局收取的費用相等。而實際情況是代收代付往往存在盈利，管理處便將盈利用來沖減公共能耗費用，表面看公共能耗費用降低了，甚至部分管理處公共能耗為“零”或者“負(fù)值”。管理處對每月公共能耗費用進行調(diào)整后，導(dǎo)致公共能耗實際用量失真，無法對公共能耗進行有效管控。

前言管理處在控制公共能耗65公共能耗管理應(yīng)當(dāng)以控制“量”為目的，每月月底進行抄表，以月度為周期對公共能耗用量進行統(tǒng)計。水務(wù)局和供電局每月抄錄總表數(shù)據(jù)的周期不是很穩(wěn)定，所以每月與管理處水電分析報表實際數(shù)據(jù)并不相等，有時相差很大，管理處可以將公共能耗費用與代收代付費用實際之和與供電局和水務(wù)局所收取的費用進行對比，得出水電費的盈余虧損。前言公共能耗管理應(yīng)當(dāng)以控制“量”為目的，每月66前言雖然水務(wù)局和供電局每月抄表時間不是很穩(wěn)定，但若以按年為周期進行統(tǒng)計對比，可得出在一年的周期內(nèi)代收代付這部分費用的盈余虧損，最終在年底由財務(wù)部考慮是否統(tǒng)一對各管理處公共能耗進行沖減，以保證公共能耗數(shù)據(jù)的真實性。

只有在獲得了公共能耗真實數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，管理處才可以有目的實施節(jié)能降耗。前言雖然水務(wù)局和供電局每月67第一章公共能耗的概念公共能耗的定義共用部位的定義共用設(shè)備的定義共用設(shè)施的定義第一章公共能耗的概念公共能耗的定義68公共能耗的定義：業(yè)主、使用人公有部位，共用設(shè)備、設(shè)施和在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗稱為“公共能耗”，由此產(chǎn)生的費用為“公共能耗費用”。WHAT第一章公共能耗的概念公共能耗的定義：WHAT第一章公共能耗的概念69共用部位的定義：

指一幢住宅內(nèi)部,由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位;第一章公共能耗的概念共用部位的定義：第一章公共能耗的概念70

共用設(shè)備的定義：

指一幢住宅內(nèi)部,由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備;第一章公共能耗的概念共用設(shè)備的定義：第一章公共能耗的概念71共用設(shè)施的定義：指物業(yè)治理區(qū)域內(nèi),由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水治理、化糞池、垃圾箱(房)、物業(yè)、業(yè)委會管理用房、居委會用房等設(shè)施。

第一章公共能耗的概念共用設(shè)施的定義：第一章公共能耗的概念72第二章相關(guān)法律法規(guī)《中華人民共和國電力法》《供用電合同》《中華人民共和國水法》《中華人民共和國電力供應(yīng)與使用條例》《深圳市節(jié)約用水條例》第二章相關(guān)法律法規(guī)《中華人民共和國電力法》73《中華人民共和國電力法》：第三十一條用戶應(yīng)當(dāng)安裝用電計量裝置。用戶使用的電力電量，以計量檢定機構(gòu)依法認(rèn)可的用電計量裝置的記錄為準(zhǔn)。第四十三條任何單位不得超越電價管理權(quán)限制定電價。供電企業(yè)不得擅自變更電價。第六十條因電力運行事故給用戶或者第三人造成損害的，電力企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第七十一條盜竊電能的，由電力管理部門責(zé)令停止違法行為，追繳電費并處應(yīng)交電費五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依照刑法第一百五十一條或者第一百五十二條的規(guī)定追究刑事責(zé)任。第二章相關(guān)法律法規(guī)《中華人民共和國電力法》：第二章相關(guān)法律法規(guī)74《供用電合同》：無功電力應(yīng)就地平衡。用電方應(yīng)在提高用電自然功率因數(shù)的基礎(chǔ)上，設(shè)計和裝置無功補償設(shè)備，并做到隨其負(fù)荷和電壓變動及時投入或切除，防止無功電力倒送。用電方在供電規(guī)定的電網(wǎng)高峰負(fù)荷時的功率因數(shù)應(yīng)達到下列規(guī)定：(1)高壓供電的工業(yè)用電和高壓供電裝有帶負(fù)荷調(diào)整電壓裝置的用電，功率因數(shù)為0.90以上；(2)其他100千伏安(千瓦)以上用電(包括大、中型電力排灌站)，功率因數(shù)為0.85以上；(3)躉售和農(nóng)業(yè)用電，功率因數(shù)為0.80。第二章相關(guān)法律法規(guī)《供用電合同》：第二章相關(guān)法律法規(guī)75《中華人民共和國水法》：第四十九條用水應(yīng)當(dāng)計量，并按照批準(zhǔn)的用水計劃用水。用水實行計量收費和超定額累進加價制度。第七十條拒不繳納、拖延繳納或者拖欠水資源費的，由縣級以上人民政府水行政主管部門或者流域管理機構(gòu)依據(jù)職權(quán)，責(zé)令限期繳納；逾期不繳納的，從滯納之日起按日加收滯納部分千分之二的滯納金，并處應(yīng)繳或者補繳水資源費一倍以上五倍以下的罰款?！冻鞘泄┧畻l例》：第二十五條禁止盜用或者轉(zhuǎn)供城市公共供水。第三十二條禁止擅自將自建的設(shè)施供水管網(wǎng)系統(tǒng)與城市公共供水管網(wǎng)系統(tǒng)連接；因特殊情況確需連接的，必須經(jīng)城市自來水供水企業(yè)同意，報城市供水行政主管部門和衛(wèi)生行政主管部門批準(zhǔn)，并在管道連接處采取必要的防護措施。第二章相關(guān)法律法規(guī)《中華人民共和國水法》：第二章相關(guān)法律法規(guī)76《中華人民共和國電力供應(yīng)與使用條例》：第三十條用戶不得有下列危害供電、用電安全，擾亂正常供電、用電秩序的行為：（一）擅自改變用電類別；（二）擅自超過合同約定的容量用電；（三）擅自超過計劃分配的用電指標(biāo)；（四）擅自使用已經(jīng)在供電企業(yè)辦理暫停使用手續(xù)的電力設(shè)備，或者擅自啟用已經(jīng)被供電企業(yè)查封的電力設(shè)備；（五）擅自遷移、更動或者擅自操作供電企業(yè)的用電計量裝置、電力負(fù)荷控制裝置、供電設(shè)施以及約定由供電企業(yè)調(diào)度的用戶受電設(shè)備；（六）未經(jīng)供電企業(yè)許可，擅自引入、供出電源或者將自備電源擅自并網(wǎng)。

第二章相關(guān)法律法規(guī)《中華人民共和國電力供應(yīng)與使用條例》：第二章相關(guān)法律法規(guī)77《深圳市節(jié)約用水條例》明令淘汰的用水器具：鑄鐵螺旋升降式水龍頭：該水龍頭的密封墊容易損壞，造成關(guān)閉不嚴(yán)而漏水。此外，其生產(chǎn)工藝落后，閥體制造粗糙，閥體容易銹蝕，造成出水水質(zhì)差。鑄鐵螺旋升降式截止閥：該截止閥與鑄鐵螺旋升降式水龍頭的缺點一樣，密封墊容易損壞，造成關(guān)閉不嚴(yán)而漏水。第二章相關(guān)法律法規(guī)《深圳市節(jié)約用水條例》明令淘汰的用水器具：鑄鐵螺旋升降式水龍78上導(dǎo)向直落式便器水箱配件：直落式排水密封球塞與開關(guān)的把柄挑桿運動不一致，造成球塞復(fù)位不正導(dǎo)致漏水。進水系統(tǒng)無防倒虹吸裝置，易造成自來水管道污染。進水噪音大（大于60分貝），無補水裝置，衛(wèi)生條件差。進水口低于水面的衛(wèi)生潔具水箱配件：這類水箱配件的缺點是：進水閥防倒虹吸裝置不可靠，容易造成水箱水返回進水管，污染自來水。。第二章相關(guān)法律法規(guī)上導(dǎo)向直落式便器水箱配件：進水口低于水面的衛(wèi)生潔具水箱配件79沖水量大于9升的便器及水箱：舊式陶瓷便器的沖洗水量大多大于9L，與發(fā)達國家相比明顯偏高。與舊式便器配套的老式?jīng)_洗水箱不但需水量大，而且進水閥和放水口易漏水，易損壞，導(dǎo)致水的浪費。有的便器水箱每天漏水達幾十升，甚至幾百升，造成水資源的極大浪費。第二章相關(guān)法律法規(guī)沖水量大于9升的便器及水箱：第二章相關(guān)法律法規(guī)80第三章公共能耗統(tǒng)計分析公共能耗管理模型公共能耗統(tǒng)計分析第三章公共能耗統(tǒng)計分析公共能耗管理模型81

計量系統(tǒng)圖應(yīng)當(dāng)由管理處工程主管進行編制。公共能耗臺帳由管理處工程主管進行編制，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確完整。分析報表應(yīng)由管理處工程主管負(fù)責(zé)編制，每月27日之前上報上月水電分析報表。公共能耗臺帳分析報表節(jié)能技術(shù)應(yīng)用能耗趨勢分析能耗項目比例計量系統(tǒng)圖抄表記錄公共能耗抄表應(yīng)由專人負(fù)責(zé)，每月25日對公共能耗進行抄表。第三章公共能耗統(tǒng)計分析公共能耗管理模型計量系統(tǒng)圖應(yīng)當(dāng)由管理處工程主管進行編制。公共能耗臺帳由管理82計量系統(tǒng)圖1、新入伙小區(qū)在入伙前2個月應(yīng)當(dāng)分別編制公共用電計量系統(tǒng)圖、公共用水計量系統(tǒng)圖。2、新接管小區(qū)應(yīng)當(dāng)在正式接管后1個月內(nèi)分別編制公共用電計量系統(tǒng)圖、公共用水計量系統(tǒng)圖。3、計量系統(tǒng)圖應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確完整，在接管過程中發(fā)現(xiàn)計量不完善的位置，應(yīng)及時向相關(guān)方反饋。第三章公共能耗統(tǒng)計分析計量系統(tǒng)圖1、新入伙小區(qū)在入伙前2個月應(yīng)當(dāng)分別編制公共用電計83公共能耗臺帳1、公共能耗統(tǒng)計臺帳應(yīng)當(dāng)在編制計量系統(tǒng)圖后1周內(nèi)統(tǒng)計完成，應(yīng)當(dāng)完整準(zhǔn)確。2、能耗統(tǒng)計臺帳應(yīng)當(dāng)按功能類別對公共能耗設(shè)備進行統(tǒng)計，公共能耗設(shè)備清單應(yīng)當(dāng)完整，每月功耗應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際使用情況計算得出。第三章公共能耗統(tǒng)計分析公共能耗臺帳1、公共能耗統(tǒng)計臺帳應(yīng)當(dāng)在編制計量系統(tǒng)圖后1周內(nèi)84抄表記錄1、管理處應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)公共能耗的抄表，每月25日統(tǒng)一對公共能耗計量裝置進行抄表，使用公司標(biāo)準(zhǔn)抄表記錄本，并在30日之前統(tǒng)計完成并上報相關(guān)部門。2、代收代付部分用戶能耗計量裝置應(yīng)當(dāng)在每月25日至30日之間進行抄表，使用公司標(biāo)準(zhǔn)用戶抄表記錄本。3、每月將分表和總表抄完后，應(yīng)當(dāng)計算分表總和和總表之間的誤差，得出線路的損耗，線路損耗超過5%應(yīng)當(dāng)進行原因分析。

第三章公共能耗統(tǒng)計分析抄表記錄1、管理處應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)公共能耗的抄表，每月25日85分析報表1、管理處每月使用的公共能耗費用和代收代付的用戶能耗費用，應(yīng)當(dāng)在每月25日制定上期分析報表，并于30日之前交至相關(guān)部門處。含有代收代付費用的分析報表，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)計收繳率和代收代付盈虧金額。2、地下車場、中央空調(diào)、中水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)等單獨核算的部分能耗應(yīng)當(dāng)在分析報表中單獨列出。3、公共能耗需要分?jǐn)偨o業(yè)主的管理處，應(yīng)當(dāng)按分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)計算出每戶分?jǐn)偟馁M用。每月分析報表中應(yīng)當(dāng)包含水務(wù)局、供電局等所收取的能耗費用，并與管理處自己抄表得出的能耗費用進行對比分析。第三章公共能耗統(tǒng)計分析分析報表1、管理處每月使用的公共能耗費用和代收代付的用戶能耗86統(tǒng)計分析1、管理處工程主管應(yīng)當(dāng)每月對公共能耗數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，采用柱狀圖對去年同期和每月之間進行對比，浮動超過10%應(yīng)當(dāng)說明原因和整改措施。2、管理處應(yīng)在每年12月制定出下年度能耗管理方案，能耗管理方案應(yīng)包含在工程服務(wù)方案內(nèi)報物業(yè)管理類部門審核批準(zhǔn)。3、公共能耗應(yīng)當(dāng)進行年度趨勢分析，采用曲線圖對最近三年公共能耗數(shù)據(jù)進行對比，根據(jù)分析結(jié)果制定相應(yīng)措施。每年12月底對本年度的公共能耗中各類別能耗數(shù)據(jù)采用餅狀圖進行對比分析。第三章公共能耗統(tǒng)計分析統(tǒng)計分析1、管理處工程主管應(yīng)當(dāng)每月對公共能耗數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析87第四章公共能耗對比分析及改進公共能耗計量系統(tǒng)圖公共能耗計量臺帳能耗分析報表的編制第四章公共能耗對比分析及改進公共能耗計量系統(tǒng)圖88公共能耗計量系統(tǒng)圖：

是為了準(zhǔn)確掌握公共能耗的組成部分，進而對公共能耗進行完善準(zhǔn)確的計量和管理。三級計量體系管理：

對能耗計量裝置按計量范圍的不同分為三級，每一級計量裝置分別用A、B、C進行編號。第四章公共能耗對比分析及改進公共能耗計量系統(tǒng)圖：第四章公共能耗對比分析及改進89一級計量：低壓進線柜的總表（或者是進入小區(qū)的總水表），字母A表示；二級計量：安裝在總線開關(guān)柜內(nèi)的計量表，字母B表示；三級計量：安裝在設(shè)備現(xiàn)場的計量表（或者是安裝在現(xiàn)場的水表），字母C表示；第四章公共能耗對比分析及改進一級計量：低壓進線柜的總表（或者是進入小區(qū)的總水表），字母90公共用電計量系統(tǒng)圖低壓進線柜總表計量A1開關(guān)柜計量總線計量B1開關(guān)柜計量開關(guān)柜計量B2電梯機房計量C1水泵房計量C2管理處用電計量C3員工宿舍計量C4路燈景觀計量C5停車場設(shè)備計量C6活動中心計量C7公共照明計量C8風(fēng)機房計量消防中心計量三級計量一級計量二級計量公共用電計量系統(tǒng)圖低壓進線柜總表計量A1開關(guān)柜計量總線計量B91物業(yè)管理公共能耗管理方案92物業(yè)管理公共能耗管理方案93公共能耗計量臺帳的建立與完善：制定公共能耗計量系統(tǒng)圖統(tǒng)計公共能耗設(shè)施設(shè)備數(shù)量、功率根據(jù)運行時間、系數(shù)計算每月功耗制定公共能耗統(tǒng)計、計量臺帳通過每月抄表，完善水電表計量系統(tǒng)第四章公共能耗對比分析及改進公共能耗計量臺帳的建立與完善：制定公共能統(tǒng)計公共根據(jù)運行時間94公共能耗計量臺帳公共能耗計量臺帳951、公共能耗抄表時間、周期要穩(wěn)定，2、每月對損耗、變量進行分析。3、用水、用電總表度數(shù)均應(yīng)以管理處抄表數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。第四章公共能耗對比分析及改進1、公共能耗抄表時間、周期要穩(wěn)定，第四章公共能耗對比分析96公共能耗抄表記錄第四章公共能耗對比分析及改進公共能耗抄表記錄第四章公共能耗對比分析及改進97每月用電情況分析報表每月用電情況分析報表98分?jǐn)偡绞劫M用計算適合區(qū)域備注管理費承擔(dān)公共能耗小區(qū)內(nèi)公共能耗由管理費承擔(dān)，公共能耗應(yīng)當(dāng)是按能耗項目來計算，如電梯、水泵房、公共照明等。深圳地區(qū)業(yè)主分?jǐn)偣材芎男^(qū)內(nèi)公共能耗由全體業(yè)主進行分?jǐn)?，公共能耗?yīng)當(dāng)按棟和樓層來計算，如每棟的公共照明、電梯用電等。深圳以外地區(qū)公共能耗分?jǐn)偡绞降谒恼鹿材芎膶Ρ确治黾案倪M分?jǐn)偡绞劫M用計算適合區(qū)域備注管理費承擔(dān)公共能耗小區(qū)內(nèi)公共能耗99每月水電分析報表填寫指南項目明細(xì)填寫方法支持文件備注公共用水、公共用電計量點對各類公共能耗設(shè)施設(shè)備的分類計量，可以對部分設(shè)備進行合并計量《公共能耗計量裝置臺帳》上月用量上月抄表的用量《公共能耗抄表記錄》本月用量本月抄表的用量《公共能耗抄表記錄》本月費用公共能耗計算單價公共用水：方/4.30元公共用電：度/0.944元水電單價應(yīng)根據(jù)各地具體情況而定停車場用水、停車場用電用量和費用停車場能耗需單獨計量核算，管理處自主經(jīng)營的停車場能耗可以放到公共能耗里面第四章公共能耗對比分析及改進每月水電分析報表填寫指南項目明細(xì)填寫方法支持文件備注公共用水100代收代付(以制作1月水電分析表為例)計量點收費方式應(yīng)收金額通過抄表，按相關(guān)水電費價格計算出應(yīng)收費用，包含2部分：2月銀行托收（1月水電費）2月現(xiàn)金收取（12月的水電費）《2月銀行托收情況統(tǒng)計表》《2月現(xiàn)金收取統(tǒng)計表主表1》實收金額包含2部分：銀行實際托收（1月水電費）現(xiàn)金實際收取（12月的水電費）《當(dāng)月銀行托收情況統(tǒng)計表》《當(dāng)月現(xiàn)金收取統(tǒng)計表主表1》收繳率實收與應(yīng)收的比率合計銀行托收與現(xiàn)金收取的合計第四章公共能耗對比分析及改進代收代付計量點收費方式應(yīng)收金額通過抄表，按相關(guān)水電費價格計算101項目明細(xì)填寫方法支持文件備注損耗盈虧本月?lián)p耗盈虧公共+停車場+代收代付實際收取—供電局（水務(wù)局）收取費用每月《水電分析表》本年度盈虧每月累加每月《水電分析表》本月水費本月電費費用金額水務(wù)局、供電局收取費用每月《電費通知單》、《水費回執(zhí)單》用水總表度數(shù)用電總表度數(shù)總表度數(shù)水表總表度數(shù)，電表安裝在配電房低壓進線柜的總表每月《抄表記錄》損耗各分表總和與總表度數(shù)的差額比率每月《抄表記錄》第四章公共能耗對比分析及改進項目明細(xì)填寫方法支持文件備注損耗盈虧本月?lián)p耗盈虧公共+停車場102第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用節(jié)能降耗管理方法T5節(jié)能燈及LED節(jié)能燈零耗能人體感應(yīng)開關(guān)太陽能照明電梯節(jié)能技術(shù)無負(fù)壓水泵中央空調(diào)水蓄冷節(jié)能技術(shù)節(jié)能方案編制方法第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用節(jié)能降耗管理方法103節(jié)能降耗的實施不應(yīng)違反國家和行業(yè)相關(guān)的法律、法規(guī)，節(jié)能降耗措施應(yīng)充分考慮業(yè)主/住戶對此的滿意度。對節(jié)能降耗技術(shù)應(yīng)當(dāng)進行及時有效的采集和研究，進而對可以應(yīng)用的技術(shù)進行推廣。

在節(jié)能降耗實施過程中，管理方法很重要，成功的節(jié)能方案中=80%管理方法+20%節(jié)能技術(shù)相結(jié)合。第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用節(jié)能降耗的實施不應(yīng)違反國家和行業(yè)相關(guān)的法律、法規(guī)104節(jié)能降耗管理方法：（1）從提高各人節(jié)能降耗意識入手，養(yǎng)成自覺節(jié)能的好習(xí)慣；（2）從設(shè)備改造入手，提高住宅物業(yè)管理的科技含量；（3）從員工日常工作入手，把節(jié)能降耗作為自覺行動；每日做好能耗記錄，要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；做好能耗的統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)能耗異常及時進行分析。（4）嚴(yán)格按公司節(jié)能降耗具體措施操作，設(shè)施設(shè)備啟停時間根據(jù)不同情況隨時調(diào)整。有效控制耗電總量，減少高峰時段用電量。（5）做好設(shè)施設(shè)備運行能耗統(tǒng)計分析工作，每月統(tǒng)計各區(qū)域用水用電量，及時處理堵塞漏洞，防患于未然。

節(jié)能降耗管理方法：105T5節(jié)能燈：?安裝方便，只需取下原燈管及啟輝器，裝上一體化熒光燈即可

?無需更換原有支架和線路

?高效節(jié)能40％以上，亮度增加10％

?功率因數(shù)高達0.95以上

?電壓使用范圍150V-240V，頻率50Hz-60Hz

?無噪音，無須啟輝器，低電壓可正常啟動

?產(chǎn)生熱量小，安全可靠

?稀土三基色燈管平均壽命10000小時以上

?低諧波型設(shè)有電壓等異常保護功能

?燈架使用壽命長達5年以上

?標(biāo)準(zhǔn)型、低諧波型可選

?功率可選(24W、18W、11W等)第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用T5節(jié)能燈：第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用106 產(chǎn)品類別參數(shù)普通電感式熒光燈(43W)歐凡一體化直管節(jié)能熒光燈(24W)備注配置電感鎮(zhèn)流器、啟輝器、燈管一體化（鎮(zhèn)流器加燈管）輸入功率43W左右≤24W節(jié)電率無35-45%電壓及原配置器件的耗電量對節(jié)電率有影響,平均為40%耗電量0.043度/小時<0.024度/小時節(jié)省0.019度/支/小時使用壽命一般燈管只有5000小時左右正常使用可達10000小時以上電費(月)0.043kw*24h*30d*0.85/kw.h=26.31元0.024kw*24h*30d*0.85/kw.h=14.68元每月每支節(jié)省電費11.63元每年每支節(jié)省電費139.56元 產(chǎn)品類別參數(shù)普通電感式熒光燈歐凡一體化直管節(jié)能熒光燈(24107LED節(jié)能燈：1.規(guī)格：T8600mm；2.電壓:100-240VAC；3.功率:10W；4.型號：SG-DL10W-015.光通量：800LM；6.色溫：2800K-7000K；7：材質(zhì)：鋁座加PC罩LED節(jié)能燈：108

更節(jié)能——采用半導(dǎo)體發(fā)光原理，直流驅(qū)動，超低能耗（單管最低0.03瓦），電光功率轉(zhuǎn)換接近100%，磊晶光效超過120LM/W，且每年還以30%的速度在提升。比白熾燈省電90%，比傳統(tǒng)電子節(jié)能燈省電80%，LED堪稱是照明技術(shù)的偉大革命。

更長壽——LED光源使用壽命可達5萬到10萬小時，比傳統(tǒng)光源壽命長10倍以上，大大減少了光源的更換和維護成本，被譽為永不熄滅的燈。

更環(huán)保——LED是一種綠色環(huán)保光源，光譜中沒有紫外線和紅外線、熱量低、無輻射；無頻閃可視力；不含汞元素，且可殺滅空氣中的有害物質(zhì)，除去各種有毒化學(xué)物，除去生活中的各種異味，迅速消除空氣中的煙霧。更節(jié)能——采用半導(dǎo)體發(fā)光原理，直流驅(qū)動，超低109零耗能人體感應(yīng)開關(guān)：

樓層公共區(qū)域的照明方式，大多采用普通聲光控開關(guān)控制25W白熾燈，按天平均使用2小時計算，每年將用電46.25度。

改為人體感應(yīng)開關(guān)控制5W節(jié)能燈以后，每年將用3.65度電，一組開關(guān)和燈源每年將節(jié)電42.6度電。每個小區(qū)都有很多的公共照明，每年的耗電量是很驚人的，若改為節(jié)能型開關(guān)和節(jié)能燈以后將會大大減少用電量。第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用零耗能人體感應(yīng)開關(guān)：第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用110感應(yīng)方式被動式工作電壓110V-AC240V(50Hz/60Hz)感應(yīng)原理人體紅外自身功率<25ua感應(yīng)距離7米負(fù)載能力阻性200W,感性100W感應(yīng)角度140度圓錐角負(fù)載范圍各類燈具光控感應(yīng)5LUX-500LUX(可調(diào))環(huán)境溫度-20℃—+50℃感應(yīng)方式被動式工作電壓110V-AC240V(50Hz/60111太陽能照明：太陽能是地球上最直接最普遍也是最清潔的能源，太陽能作為一種巨量可再生能源，每天達到地球表面的輻射能大約等于2.5億萬桶石油，可以說是取之不盡、用之不竭。太陽能燈采用高效照明光源設(shè)計,以太陽光為能源白天充電,晚上自動照明，安全、節(jié)能、無污染，充電及開/關(guān)燈過程由微電腦智能控制，并有工作狀態(tài)顯示,無需人工操作，屬于當(dāng)今社會大力提倡利用的綠色能源產(chǎn)品。主要應(yīng)用于城市道路、小區(qū)道路、工業(yè)園區(qū)、景觀亮化、旅游風(fēng)景區(qū)、公園、庭院、綠化帶、廣場、步行街、健身休閑廣場等場所不同的照明及亮化裝飾。第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用太陽能照明：第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用112電梯節(jié)能技術(shù)：將電梯運動中負(fù)載上的機械能（位能、動能）通過能量回饋器變換成電能（再生電能）并回送給交流電網(wǎng)，供附近其它用電設(shè)備使用，使電機拖動系統(tǒng)在單位時間消耗電網(wǎng)電能下降，從而達到節(jié)約電能的目的。能量回饋器的作用就是能有效的將電容中儲存的電能回送給交流電網(wǎng)供周邊其它用電設(shè)備使用，節(jié)電效果十分明顯，一般節(jié)電率可達21%-46%。此外，由于無電阻發(fā)熱元件，機房溫度下降，減少風(fēng)機用電。第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用電梯節(jié)能技術(shù)：第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用113無負(fù)壓水泵（深井泵）：該裝置采用“密封加壓和防負(fù)壓技術(shù)”：1、可與城市管網(wǎng)直接聯(lián)通加壓供水。有可靠的防負(fù)壓、防缺水、防低壓取水功能，絕對不會從管網(wǎng)抽水（不負(fù)壓吸水）。2、不用水池、水箱，密封加壓，全用不銹鋼，避免了水質(zhì)二次污染，有利于居民健康。3、特別節(jié)省建筑空間。省去水池、水箱，不需專用泵房。4、特別節(jié)省電力。充分利用自來水壓串聯(lián)加壓，設(shè)備效率高、特殊的變頻調(diào)速、不用水時可保壓停機等，使多數(shù)可比設(shè)備省電80%。5、改善居民住宅環(huán)境。進口名牌設(shè)備、功率小、全封閉在水里噪聲低、幾乎無振動、不漏水。第五章節(jié)能技術(shù)的收集應(yīng)用