2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理高分題庫(kù)附精品答案

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理高分題庫(kù)附精品答案單選題（共80題）1、如國(guó)家債券的收益率為9%，經(jīng)測(cè)算，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.14，整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B2、關(guān)于還本付息的方式說法錯(cuò)誤的是（）。A.一次還本利息照付，借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息B.等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息C.等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息【答案】C3、（）的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費(fèi)用。A.權(quán)益融資B.債務(wù)融資C.發(fā)行企業(yè)債券D.吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金【答案】B4、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（）。A.出租率B.基準(zhǔn)收益率C.成本利潤(rùn)率D.財(cái)務(wù)杠桿比率【答案】A5、下列關(guān)于空置和損失的表述，不正確的是()。A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入B.欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄C.空置雖然減少收入，但不是損失D.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】D6、投資者所要求的最低利率是（）。A.同業(yè)拆放利率B.存款利率C.貸款利率D.基礎(chǔ)利率【答案】D7、房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產(chǎn)抵押貸款D.凈經(jīng)營(yíng)收入【答案】C8、“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面不屬于“三個(gè)預(yù)測(cè)值”的是（）。A.最樂觀預(yù)測(cè)值B.最悲觀預(yù)測(cè)值C.最可能預(yù)測(cè)值D.最不可能預(yù)測(cè)值【答案】D9、2015年某市商品住宅實(shí)際銷售量為400萬m2，預(yù)測(cè)銷售量為350萬m2，如果平滑指數(shù)=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B10、能夠反映企業(yè)或項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)是（）。A.流動(dòng)比率B.償債備付率C.利息備付率D.資產(chǎn)負(fù)債率【答案】D11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤(rùn)總額B.投資利潤(rùn)C(jī).稅后利潤(rùn)D.可分配利潤(rùn)【答案】A12、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單項(xiàng)工程驗(yàn)收的組織者是（）。A.項(xiàng)目施工單位B.項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門【答案】C13、（）是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。A.利息備付率B.償債備付率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.流動(dòng)比率【答案】B14、()是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A.易受政策影響性B.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移C.適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資D.最高最佳使用性【答案】A15、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2000㎡，土地總價(jià)3000萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元／㎡，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為12000元／㎡，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.2【答案】D16、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（）。A.土地儲(chǔ)備B.銷售方案的細(xì)化C.建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【答案】C17、某房地產(chǎn)投資者以400萬元購(gòu)入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為12%，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報(bào)率為()。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10%【答案】D18、下列選項(xiàng)中，不屬于投資機(jī)會(huì)選擇主要工作內(nèi)容的是（）。A.提出投資設(shè)想B.項(xiàng)目可行性研究C.細(xì)化投資設(shè)想D.尋找和篩選投資機(jī)會(huì)【答案】B19、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是（）。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.建筑技術(shù)進(jìn)步【答案】A20、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí)，首先需要做的是（）。A.列出需要進(jìn)行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)D.通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布【答案】B21、開發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明（）。A.項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比【答案】A22、土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D23、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。A.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資B.直接投資和間接投資C.長(zhǎng)期投資和短期投資D.金融投資和實(shí)物投資【答案】B24、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。A.預(yù)期通貨膨脹B.非預(yù)期通貨膨脹C.成本型通貨膨脹D.需求型通貨膨脹【答案】A25、問卷法，是介于觀察法、專題討論法和實(shí)驗(yàn)法之間的一種方法，適用于（），目的是為了了解人們的認(rèn)識(shí)、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。A.抽樣性調(diào)查B.因果性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.描述性調(diào)查【答案】D26、（）承受起重機(jī)自重、起重機(jī)最大起重量以及起重機(jī)剎車時(shí)產(chǎn)生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。A.吊車梁B.外墻圍護(hù)系統(tǒng)C.柱子D.基礎(chǔ)【答案】A27、若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為20%，年租金增長(zhǎng)率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】C28、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A29、甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計(jì)息到期一次還本付息。甲和乙實(shí)際支付的利息額之間的關(guān)系為（）。A.I甲＞I乙B.I甲＜I乙C.I甲＝I乙D.I甲≥I乙【答案】B30、保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到()的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。A.利潤(rùn)為零時(shí)B.利潤(rùn)最大時(shí)C.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)D.允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)【答案】A31、會(huì)計(jì)的基本職能有會(huì)計(jì)核算和（）。A.資源配置B.會(huì)計(jì)監(jiān)督C.會(huì)計(jì)決策D.會(huì)計(jì)控制【答案】B32、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于（）導(dǎo)向定價(jià)法。A.成本B.購(gòu)買者C.競(jìng)爭(zhēng)D.市場(chǎng)【答案】B33、可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)中（）是最關(guān)鍵的部分。A.項(xiàng)目總說明B.投資環(huán)境研究C.規(guī)劃方案及建設(shè)條件D.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)【答案】D34、以下各項(xiàng)中，不屬于開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查內(nèi)容的是（）。A.開發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)位和具體位置B.項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道C.土地面積和規(guī)劃用途D.土地開發(fā)狀況和地上物狀況【答案】B35、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D36、進(jìn)行會(huì)計(jì)查賬的首要工作是（）。A.查閱會(huì)計(jì)賬簿B.查閱會(huì)計(jì)憑證C.檢查會(huì)計(jì)錯(cuò)弊D.查閱會(huì)計(jì)核算形式【答案】B37、在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位【答案】C38、貝母瓜蔞散中配伍天花粉的主要用意是A.清熱潤(rùn)燥B.清熱散結(jié)C.清熱排膿D.消瘀散結(jié)【答案】A39、、對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為（）。A.設(shè)計(jì)壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.法定壽命D.自然壽命【答案】B40、某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的實(shí)際貸款利率為（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】C41、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20％的折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（）。A.小于20%B.滿足目標(biāo)收益率要求C.大于20％D.不滿足目標(biāo)收益率要求【答案】C42、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用B.融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)和資金占用費(fèi)D.資金籌集費(fèi)包括利息、承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)【答案】D43、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于（）。A.變動(dòng)成本的設(shè)置B.銷售收入的不同C.固定成本的設(shè)置D.平衡點(diǎn)的設(shè)置【答案】D44、房地產(chǎn)投資之弊不包括()A.流動(dòng)性差B.投資數(shù)額巨大C.提高投資者的資信等級(jí)D.投資回收期較長(zhǎng)【答案】C45、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)D.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)【答案】A46、目標(biāo)市場(chǎng)選擇的最簡(jiǎn)單的模式是（）。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場(chǎng)集中化D.大量定制化【答案】C47、張某在2004年10月購(gòu)買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.沒有租賃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格【答案】C48、對(duì)于開發(fā)－持有出租－出售模式和購(gòu)買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點(diǎn)是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費(fèi)C.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買成本、購(gòu)買稅費(fèi)和裝修費(fèi)用D.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買成本、購(gòu)買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本【答案】A49、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，不能通過投資組合來分散、抵消的是（）。A.持有期風(fēng)險(xiǎn)B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)C.周期風(fēng)險(xiǎn)D.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)【答案】C50、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度系數(shù)的表述中，不正確的是()。A.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大B.貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越小C.企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越低D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低【答案】B51、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬m2，土地總價(jià)16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為8000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.1.8【答案】C52、下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A.時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額B.終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)的金額C.不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值相等的資金具有相同的價(jià)值D.資金等效值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值【答案】D53、一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目，但不宜用于評(píng)價(jià)開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是()。A.成本利潤(rùn)率B.動(dòng)態(tài)投資回收期C.投資利潤(rùn)率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率【答案】B54、工程建設(shè)定額計(jì)價(jià)法的基本特征是（）。A.價(jià)格＝定額＋利潤(rùn)＋文件規(guī)定B.價(jià)格＝定額＋費(fèi)用＋文件規(guī)定C.價(jià)格＝定額＋費(fèi)用＋稅金D.價(jià)格＝定額＋稅金＋文件規(guī)定【答案】B55、由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴帳不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素稱為個(gè)人住房抵押貸款的（）。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D.法律風(fēng)險(xiǎn)【答案】B56、根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)將他們所購(gòu)商品（包括服務(wù)）分為三類：即便利品、選購(gòu)品和特殊品。A.購(gòu)買習(xí)慣B.購(gòu)買心理C.購(gòu)買動(dòng)機(jī)D.購(gòu)買行為【答案】D57、盈虧平衡分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目售價(jià)下降30%、成本上升60%時(shí)，開發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0；乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20%、成本上升50%時(shí)，開發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0。因此，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面，（）。A.甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目B.乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目C.甲項(xiàng)目與乙項(xiàng)目一樣強(qiáng)D.不能確定哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)【答案】A58、某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A.半個(gè)月B.2個(gè)月C.半年D.2年【答案】D59、以下各項(xiàng)中，不屬于租售計(jì)劃主要內(nèi)容的是（）。A.擬租售物業(yè)的類型.時(shí)間和數(shù)量B.租售價(jià)格C.租售收入及收款方式D.租售方式【答案】D60、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.需要適時(shí)的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D61、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D62、房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可以從（）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。A.物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)B.投資資金量和預(yù)期收益率C.出租、出售或經(jīng)營(yíng)狀態(tài)D.資金流通方式與對(duì)策【答案】A63、若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說明該項(xiàng)目的獲利能力（）基準(zhǔn)收益率的要求。A.未達(dá)到B.正好達(dá)到C.已超過D.接近于【答案】C64、關(guān)于年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A.該預(yù)算列出了物業(yè)的主要收入來源和費(fèi)用支出項(xiàng)目B.該預(yù)算不僅能令物業(yè)各項(xiàng)收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時(shí)間C.該預(yù)算不需為不可預(yù)見費(fèi)用的支出預(yù)留空間D.該預(yù)算除了令業(yè)主了解未來一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了一個(gè)分析物業(yè)過去的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)和根據(jù)對(duì)未來的有關(guān)估計(jì)，對(duì)個(gè)別的預(yù)算項(xiàng)目提供適當(dāng)?shù)恼{(diào)整機(jī)會(huì)【答案】C65、對(duì)于開發(fā)-持有出租-出售模式和購(gòu)買-持有出租-出售模式來說，兩者的共同點(diǎn)是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費(fèi)C.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買成本、購(gòu)買稅費(fèi)和裝修費(fèi)用D.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買成本、購(gòu)買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本【答案】A66、某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米；2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86【答案】C67、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常不包括（）。A.補(bǔ)貼收入B.出租收入C.銷售收入D.其他經(jīng)營(yíng)收入【答案】A68、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.比較風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)【答案】B69、開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)該注意方面不包括()。A.需求分析B.供給分析C.競(jìng)爭(zhēng)分析D.建造商分析【答案】D70、已知年利率為14%，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%【答案】C71、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用B.融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)和資金占用費(fèi)D.資金籌集費(fèi)包括利息、承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)【答案】D72、消費(fèi)者購(gòu)買決策的一般過程包括五個(gè)階段，其中不包括（）。A.引起需要B.購(gòu)買決策C.方案評(píng)價(jià)D.信息反饋【答案】D73、關(guān)于房地產(chǎn)面積測(cè)算的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測(cè)算B.房地產(chǎn)面積測(cè)算包括房屋面積測(cè)算和土地面積測(cè)算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積D.房屋面積測(cè)算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積【答案】D74、對(duì)某一房地產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的（）。A.總量結(jié)構(gòu)分析B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析【答案】B75、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的（）。A.不可移動(dòng)性B.適應(yīng)性C.弱流動(dòng)性D.相互影響性【答案】C76、王某住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減【答案】A77、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。A.預(yù)期通貨膨脹B.非預(yù)期通貨膨脹C.成本型通貨膨脹D.需求型通貨膨脹【答案】A78、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。A.曲面屋頂B.坡屋頂C.平屋頂D.多波式折板屋頂【答案】C79、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)中，屬于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù)的是（）。A.出租率B.貸款利率C.基準(zhǔn)收益率D.資本金投入比例【答案】C80、敏感性分析的最基本方法是（）。A.因素不確定分析B.線性因素分析C.單因素敏感性分析D.多因素敏感性分析【答案】C多選題（共40題）1、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的補(bǔ)償C.資金的時(shí)間價(jià)值是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素可能帶來損失的補(bǔ)償D.資金的時(shí)間價(jià)值與投資利潤(rùn)率相關(guān)E.資金的時(shí)間價(jià)值與通貨膨脹率相關(guān)【答案】ACD2、按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競(jìng)爭(zhēng)者的不同反應(yīng)，可以將競(jìng)爭(zhēng)者劃分為()。A.隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者B.兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者C.選擇型競(jìng)爭(zhēng)者D.從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者E軟弱型競(jìng)爭(zhēng)者【答案】ABCD3、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為（）分析。A.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)B.全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)C.專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)D.細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)E.項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)【答案】AC4、甲、乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有（）。A.利潤(rùn)總額B.投資利潤(rùn)率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E.償債備付率【答案】AB5、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)，包括()。A.房屋銷售價(jià)格指數(shù)B.房屋租賃價(jià)格指數(shù)C.房屋抵押價(jià)格指數(shù)D.房屋消費(fèi)價(jià)格指數(shù)E土地交易價(jià)格指數(shù)【答案】B6、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括()。A.人工費(fèi)B.公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)C.綠地管理費(fèi)D.抵押貸款還本付息額E清潔衛(wèi)生費(fèi)【答案】ABC7、下列社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的有（）。A.商品住房限購(gòu)政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對(duì)高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅C.保障性住房供給增加抑制商品住房?jī)r(jià)格D.房?jī)r(jià)大幅下降導(dǎo)致美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加【答案】ABC8、下列市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的有（）。A.回歸分析法B.簡(jiǎn)單平均法C.移動(dòng)平均法D.指數(shù)平滑法E.市場(chǎng)因子推演法【答案】BCD9、關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的說法，正確的有（）。A.敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法C.敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通過敏感性分析能夠判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力E.敏感性分析的不足可以通過概率分析加以彌補(bǔ)【答案】ACD10、以下屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的社會(huì)環(huán)境的有()。A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況B.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)C.居民思想觀念D.宏觀金融政策E新產(chǎn)品開發(fā)能力【答案】BC11、按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為（）。A.金融投資型B.收益型C.實(shí)物投資型D.機(jī)會(huì)型E.收益加增值型【答案】BD12、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有()。A.項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.股息或分紅D.租售收益E協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用【答案】B13、下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分的有（）。A.居住物業(yè)投資B.商用物業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.房地產(chǎn)開發(fā)投資E.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)投資【答案】CD14、潛在購(gòu)買者一般具有三個(gè)特點(diǎn)即()。A.調(diào)查B.分析C.興趣D.收入E途徑【答案】CD15、可行性研究的結(jié)論主要是說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目（）。A.是否有足夠的資金來源B.是否有較為廣闊的市場(chǎng)C.是否具有較理想的盈利能力D.是否有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力E.項(xiàng)目是否可行【答案】CD16、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標(biāo)估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標(biāo)法【答案】ABC17、以下關(guān)于CPU與I/O設(shè)備交換數(shù)據(jù)時(shí)所用控制方式的敘述中，錯(cuò)誤的是()A.程序查詢方式下交換數(shù)據(jù)不占用CPU時(shí)間B.中斷方式下CPU與外設(shè)可并行工作C.中斷方式下CPU不需要主動(dòng)查詢和等待外設(shè)D.DMA方式下不需要CPU執(zhí)行程序傳送數(shù)據(jù)【答案】A18、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動(dòng)性B.貸款期限長(zhǎng)短C.通貨膨脹預(yù)期D.抵押物所處的市場(chǎng)條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD19、房地產(chǎn)景氣循環(huán)的主要原因包括（）。A.生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響B(tài).生產(chǎn)時(shí)間落差.季節(jié)性調(diào)整.總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)C.市場(chǎng)信息充分D.政策因素E.制度因素【答案】ABD20、從投資的角度來看，決定資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有（）。A.投資利潤(rùn)率B.通貨膨脹率C.投資風(fēng)險(xiǎn)D.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率E.存款準(zhǔn)備金率【答案】ABC21、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（）。A.未分配利潤(rùn)B.投資回收C.權(quán)益融資D.投資回報(bào)E.折舊和攤銷【答案】A22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本主要包括（）。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本【答案】ACD23、一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括()等分析。A.投入資金的安全性B.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性C.投資收益的長(zhǎng)期性D.項(xiàng)目定位的科學(xué)性E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性【答案】AB24、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述中正確的有（）。A.項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A25、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述中正確的有（）。A.項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A26、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.概預(yù)算定額法C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E.單位指標(biāo)估算法【答案】ABC27、“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括（）。A.地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用B.原有建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)用C.場(chǎng)地平整費(fèi)用D.通水、通電、通路的費(fèi)用E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】ACD28、政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主要職能有（）。A.制定市場(chǎng)規(guī)則B.進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管C.確定土地利用條件D.制定商品房?jī)r(jià)格E.提供商業(yè)貸款【答案】AB29、按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競(jìng)爭(zhēng)者的不同反應(yīng)，可以將競(jìng)爭(zhēng)者劃分為()。A.隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者B.兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者C.選擇型競(jìng)爭(zhēng)者D.從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者E軟弱型競(jìng)爭(zhēng)者【答案】ABCD30、土地出讓價(jià)款的影響因素主要包括（）。A.住房指數(shù)B.所在城市C.地段D.用途E.使用條件【答案】BCD31、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的描述，正確的有（）。A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期均衡價(jià)格D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率E.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的【答案】ABD32、注冊(cè)商標(biāo)所有人是指()。A.商標(biāo)使用人B.商標(biāo)設(shè)計(jì)人C.商標(biāo)權(quán)人D.商標(biāo)制作人【答案】C33、會(huì)計(jì)要素中，費(fèi)用能夠予以確認(rèn)的條件是（）。A.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)增加B.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)減少C.導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債增加D.導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債減少E.經(jīng)濟(jì)利益的流出額能夠可靠計(jì)量【答案】BC34、房地產(chǎn)技術(shù)發(fā)展環(huán)境調(diào)查包括（）等。A.社會(huì)擁有量B.新產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平C.新產(chǎn)品的技術(shù)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)D.通訊及交通運(yùn)輸E.能源與資源供應(yīng)【答案】BC35、可行性研究的作用有（）。A.項(xiàng)目投資決策的依據(jù)B.籌集建設(shè)資金的依據(jù)C.開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)D.編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)E.對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)【答案】ABCD36、從房地產(chǎn)泡沫的成因入手，（）等指標(biāo)都從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。A.房?jī)r(jià)收入比B.實(shí)際價(jià)格／理論價(jià)格C.房?jī)r(jià)租金比D.收入租金比E.住房市場(chǎng)指數(shù)【答案】ABC37、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。A.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)B.企業(yè)管理費(fèi)及利潤(rùn)C(jī).保險(xiǎn)費(fèi)D.房產(chǎn)稅E.借款還本付息【答案】ABCD38、決策的有效性程度通常從決策的（）等方面來評(píng)價(jià)。A.合理性B.可接受性C.時(shí)效性D.參與性E.經(jīng)濟(jì)性【答案】ABC39、關(guān)于房屋存量的說法，正確的有（）。A.存量屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求指標(biāo)B.存量單位可以是建筑面積或套數(shù)C.存量可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)D.報(bào)告期存量等于上期存量加報(bào)告期竣工量E.存量是指報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量【答案】BC40、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)可用作還款資金的有（）。A.利潤(rùn)B.折舊C.攤銷D.營(yíng)業(yè)外收入E.其他還款資金【答案】ABC大題（共15題）一、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮慷⒈敬喂纼r(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮咳?、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮克?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】五、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮苛ⅲㄒ唬┠臣彝ビ?jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；七、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮堪?、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮烤拧⒛臣彝ヒ缘盅嘿J款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十一、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】一十二、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（