2023年房地產估價師之開發(fā)經營與管理基礎試題庫和答案要點

2023年房地產估價師之開發(fā)經營與管理基礎試題庫和答案要點單選題（共80題）1、可將房地產開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于()的工作。A.投資機會選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設階段D.租售階段【答案】B2、對于（）競爭者的企業(yè)，它們反應模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預料它們將會采取什么行動。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型【答案】D3、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。A.16B.18C.20D.22【答案】B4、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的利息是（）元。A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36【答案】A5、某房地產投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業(yè)的流動比率為（）。A.150%B.200%C.75%D.400%【答案】C6、總平面設計中影響工程造價的因素不包括（）。A.功能分區(qū)B.運輸方式選擇C.占地面積D.建筑結構【答案】D7、房地產的租金水平是由（）決定的。A.房地產資產市場B.房地產價格C.房地產空間市場的供求關系D.空置率【答案】C8、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。A.20%的首付款，加上該首付款2年的利息B.20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值C.該店面無債務條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現值之和D.2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質折舊、功能折舊和經濟折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價價值時點的現值之和【答案】C9、賣方物業(yè)代理從()收取傭金。A.買方B.賣方C.買賣雙方D.協(xié)議中規(guī)定的一方【答案】B10、目標市場選擇的最簡單的模式是（）。A.選擇專業(yè)化B.產品專業(yè)化C.市場集中化D.大量定制化【答案】C11、房地產投資的收益，包括投資回收和()兩個部分。A.投資風險B.投資利率C.投資現值D.投資回報【答案】D12、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現金支付。如該店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現金流量為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D13、在房地產投資決策中起關鍵作用的可行性研究是（）。A.一般投資機會研究B.特定項目投資機會研究C.初步可行性研究D.詳細可行性研究【答案】D14、房地產開發(fā)項目單項工程驗收的組織者是（）。A.項目施工單位B.項目設計單位C.房地產開發(fā)企業(yè)D.產品質量監(jiān)督部門【答案】C15、如果銀行存款的利率為12%，為在5年末獲得10000元，現在應該存入銀行()。A.5674元B.2000元C.6250元D.8929元【答案】A16、中國現有房地產價格統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)()的統(tǒng)計。A.平均價格B.加權價格C.抽樣價格D.成交價格【答案】A17、投資組合是（）的一個有效措施。A.提高投資收益B.提高市場競爭力C.開拓投資領域D.規(guī)避投資風險【答案】D18、某房地產開發(fā)企業(yè)經過市場調研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是()模式。A.選擇專業(yè)化B.產品專業(yè)化C.大量定制D.市場集中化【答案】D19、對于房地產開發(fā)項目，以下各項目中屬于投資者各方現金流量表的是（）。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營收入D.經營資金出資額【答案】D20、消費者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。A.引起需要B.購買決策C.方案評價D.信息反饋【答案】D21、我國2008年對房地產投資的宏觀調控政策，使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難，這主要體現了房地產投資風險的（）。A.政治風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險【答案】B22、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的()。A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】C23、對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產市場狀況分析中的（）分析。A.需求B.供給C.競爭D.市場占有率【答案】A24、消費者購買行為要受()、知覺、學習和態(tài)度等心理因素的影響。A.年齡B.動機C.文化D.社會【答案】B25、相對于權益融資，債務融資的特點不包括（）。A.長期性B.可逆性C.負擔性D.流通性【答案】A26、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C27、房產用地面積測算時，需計入用地面積的是（）。A.公共使用的排水溝B.市政道路C.權屬不明的巷道D.房屋占地面積【答案】D28、某城市2015年初家庭總數為120萬戶，平均每戶3人，戶均年可支配收入為5萬元，約有8％的家庭打算當年購房，平均住房需求90㎡／戶，則2015年該市新建商品住房的市場需求量是（）億元。A.600B.48C.144D.4320【答案】B29、物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D30、某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40m2，總建筑面積為6800m2。當地同檔次賓館的綜合造價為3000元/m2，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A.1800B.2040C.2100D.2380【答案】C31、在房地產開發(fā)項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數B.融資相關參數C.評價標準類指標D.收益相關指標【答案】D32、產生房地產價格泡沫的基礎是()。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.過度放貸【答案】A33、下列選項中，不構成房地產市場供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經濟外部性B.房地產市場供給的異質性C.土地所有權的排他性D.土地的有限性【答案】A34、管理費是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理合法經營活動而發(fā)生的各種費用，包括管理人員的工資和()。A.前期費用B.房屋開發(fā)費C.財務費用D.辦公費【答案】D35、房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價格B.最低租售數量C.最低建安成本D.最高土地取得價格【答案】C36、混凝土的主要性質是（）。A.水灰比B.水泥品種C.和易性D.砂率【答案】C37、企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產品時，該企業(yè)采用的目標市場選擇模式是（）模式。A.市場集中化B.產品專業(yè)化C.市場專業(yè)化D.全面覆蓋【答案】B38、運營費用比率是指投資性物業(yè)中運營費用支出占（）的比率。該比率越高，則預示著投資項目所獲得的凈經營收入越低。A.毛租金收入B.潛在租金收入C.經營收入D.凈收益【答案】A39、投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的是為了（）。A.抵御通貨膨脹的影響B(tài).提高資本金的投資收益率C.提高全部投資的平均收益率D.降低借貸資金的資金成本【答案】B40、某家庭從銀行貸款100萬元購買一套200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應向銀行還息為（）萬元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B41、在房地產開發(fā)投資中，屬于財務費用的是（）。A.折舊費B.審計費C.金融機構手續(xù)費D.無形資產攤銷費【答案】C42、在估算房地產開發(fā)項目的房屋開發(fā)費用時，用單位工程量投資乘以工程量來估算單項工程投資的方法是（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程近似匡算法【答案】C43、目標市場選擇中，最簡單的模式是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產品專業(yè)化D.市場專業(yè)化【答案】A44、房地產屬于不動產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金，這主要體現了房地產投資風險的（）。A.政治風險B.變現風險C.機會成本風險D.市場供求風險【答案】B45、從抵押擔保的質量看，以下最優(yōu)的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地產C.經濟適用住宅D.出讓國有土地使用權【答案】A46、下列建筑安裝工程費用的構成項目中，屬于企業(yè)管理費的是（）。A.養(yǎng)老保險費B.失業(yè)保險費C.醫(yī)療保險費D.勞動保險費【答案】D47、商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率，開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B48、物業(yè)服務企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。A.零售商的財務能力B.零售商需要的服務C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D.零售商的聲譽【答案】D49、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元，則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】C50、在現金流量表中，不應該出現（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金【答案】B51、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D52、對房地產投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發(fā)建設，有()的特點。A.土地費用高B.無投資風險C.投資者易與政府溝通D.開發(fā)周期長【答案】A53、對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內部收益率法C.凈現值法D.等額年費用法【答案】A54、下列征收補償費中，不屬于城市國有土地上房屋征收補償費用的是（）。A.房屋價值補償費B.搬遷補償費C.停產停業(yè)損失補償費D.土地補償費【答案】D55、某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經營，購買資金中的500萬元為年利率7%，期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫字樓稅后現金流量為60萬元，且市場價值增加5萬元，在考慮增值收益的情況下，2014年該項投資的投資回報率為（）。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D56、生姜瀉心湯中，干姜與生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4【答案】D57、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。這主要體現了房地產投資風險的（）。A.變現風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險【答案】A58、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值（）。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】A59、關于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型C.我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計算利息D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%【答案】C60、由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴帳不還，這種風險因素稱為個人住房抵押貸款的（）。A.操作風險B.信用風險C.市場風險D.法律風險【答案】B61、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D62、某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%，預計該商鋪第1年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為（）。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%【答案】C63、按房地產用途對房地產市場進行細分時，倉儲用房市場屬于（）。A.居住物業(yè)市場B.商業(yè)物業(yè)市場C.工業(yè)物業(yè)市場D.特殊物業(yè)市場【答案】C64、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉售收入等，會對投資者的收益產生巨大影響，這種風險是（）。A.收益現金流風險B.未來經營費用風險C.資本價值風險D.比較風險【答案】A65、個人住房貸款包括商業(yè)性住房貸款和()兩種類型。A.企業(yè)住房貸款B.等額本金方式C.政策性住房抵押貸款D.等額本息方式【答案】C66、若影響某房地產投資方案財務凈現值的三個不確定因素E1、E2、E3分別上升10%，財務凈現值分別變化－12.1%、12.6%和－11.8%，則財務凈現值對這三個不確定因素的敏感度從高到低的順序為（）。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2【答案】C67、“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面不屬于“三個預測值”的是（）。A.最樂觀預測值B.最悲觀預測值C.最可能預測值D.最不可能預測值【答案】D68、某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40m2，總建筑面積為6800m2。當地同檔次賓館的綜合造價為3000元/m2，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A.1800B.2040C.2100D.2380【答案】C69、某企業(yè)總資產為150萬元，負債30萬元，資本公積10萬元，留存收益10萬元，盈余公積5萬元，則該企業(yè)的實收資本為（）萬元。A.95B.100C.120D.175【答案】B70、決定投資型房地產購買者愿意支付價格水平的主要因素是（）。A.滿足購買者使用要求B.購買者支付能力C.物業(yè)預期收益D.物業(yè)用途【答案】C71、抵押型REITs主要收入來源是（）。A.房地產買賣收入B.房地產的增值收入C.房地產出租收入D.抵押貸款的利息收入【答案】D72、對于開發(fā)-持有出租-出售模式和購買-持有出租-出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現金流入都包括出租收入和持有期末的轉售收入B.現金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本【答案】A73、某房地產開發(fā)企業(yè)經過市場調研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是()模式。A.選擇專業(yè)化B.產品專業(yè)化C.大量定制D.市場集中化【答案】D74、某企業(yè)12月末部分資產與負債余量如下：現金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應收票據210萬元，短期借款30萬元，應付票據和應付賬款110萬元，應付工資60萬元，應付債券300萬元。則該企業(yè)流動比率是（）。A.40%B.50%C.200%D.250%【答案】C75、（）反映房地產開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數量的調查結果構造。A.房地產價格指數B.量價彈性C.住房市場指數D.消費者心理指數【答案】C76、下列房地產投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是()。A.周期風險B.比較風險C.資本價值風險D.時間風險【答案】A77、下列各項中，不屬于私募股權投資特點的是（）。A.投資期限較長B.資金來源廣泛C.流動性好D.絕少涉及公開市場的操作【答案】C78、如果某建筑物的±0.000＝30.800m，按照規(guī)定，其室內地面標高±0.000相當于絕對標高（）m。A.30.8B.30.80C.30.800D.30.8000【答案】C79、動態(tài)投資回收期是反映（）的重要指標。A.開發(fā)項目投資成本大小B.開發(fā)項目投資回收能力C.開發(fā)項目資金流動速度D.開發(fā)項目資金實力【答案】B80、四時感冒，惡寒發(fā)熱不甚而無汗之表證，宜選用A.加味香蘇散B.麻黃湯C.九味羌活湯D.升麻葛根湯【答案】A多選題（共40題）1、通過拍賣方式獲得建設用地使用權的建設項目，需要房地產開發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領（）。A.《建設項目用地預審與選址意見書》B.《建設用地規(guī)劃許可證》C.《國有土地使用證》D.《建設工程規(guī)劃許可證》E.《建設工程施工許可證》【答案】BD2、商標權保護的對象是指（12）。A.商品B.商標C.己使用商標D.注冊商標【答案】D3、下列房地產市場調查的內容中，屬于房地產市場營銷因素調查的有（）。A.房地產銷售價格調查B.房地產促銷策略調查C.城鎮(zhèn)居民家庭收入調查D.城市人口地理分布調查E.城市基礎設施狀況調查【答案】AB4、利率的儲蓄投資決定理論認為（）。A.利率是由貨幣的供給與需求決定的B.利率是資本的租用價格C.利率是由可貸資金的供求決定的D.利率的高低取決于平均利潤率E.利率不受貨幣因素的影響【答案】B5、按建筑規(guī)模、經營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為（）等類型。A.市級購物中心B.地區(qū)購物商場C.居住區(qū)商場D.鄰里服務性商店E.批發(fā)市場【答案】ABCD6、通過資產負債表，可以了解企業(yè)的（）。A.償債能力B.經營能力C.經濟實力D.現金流量情況E.經營成果【答案】ABC7、當房地產開發(fā)經營公司開發(fā)或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制該企業(yè)的資產負債表，以計算（）等反映企業(yè)財務狀況和清償能力的指標。A.資產負債率B.借款償還期C.投資回收期D.流動比率E.速動比率【答案】AD8、房地產間接投資包括（）。A.置業(yè)投資B.購買房地產開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產投資信托基金E.土地購置貸款【答案】BD9、敏感性分析的目的在于（）。A.找出影響項目經濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進一步進行不確定性分析（如概率分析）提供依據B.研究不確定性因素變動如引起項目經濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風險的能力C.比較多方案的敏感性大小，以便在經濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案D.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值E.確定用于敏感性分析的財務評價指標【答案】ABC10、細分市場評價主要涉及（）等方面的評價。A.細分市場的可衡量性B.細分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C.細分市場的差異性大小D.企業(yè)的目標和資源E.細分市場結構的吸引力【答案】BD11、計箅機軟件只要開發(fā)完成就能取得（）受到法律保護。A.軟件著作權B.專利權C.商標權D.商業(yè)秘密權【答案】A12、效益相同的房地產投資方案，宜采用的方案經濟比選方法有（）。A.凈現值法B.費用現值比較法C.等額年值法D.費用年值比較法E.差額投資內部收益率法【答案】BD13、可用于互斥方案比選的方法有（）。A.凈現值法B.內部收益率法C.動態(tài)投資回收期法D.費用現值比較法E.費用年值比較法【答案】AD14、房地產開發(fā)項目可行性研究中開發(fā)建設計劃的主要內容有（）。A.前期開發(fā)計劃B.工程建設計劃C.物業(yè)服務計劃D.建設場地布置E.施工隊伍選擇【答案】ABD15、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。A.認知價值定價法B.價值定價法C.領導定價法D.挑戰(zhàn)定價法E.隨行就市定價法【答案】CD16、機器字長為8位，定點整數x的補碼用十六進制表示為B6H，則其反碼用十六進制表示為()。A.CAHB.B6HC.4AHD.B5H【答案】D17、房地產開發(fā)項目竣工后，建設單位移交給城市檔案館的技術資料主要有（）。A.前期工作資料B.土建資料C.安裝資料D.租售資料E.物業(yè)管理資料【答案】ABC18、政府對房地產市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有（）A.加大城市基礎設施建設投入B.調整銀行貸款利率C.調整公共住房政策D.調整房地產稅收政策E.加快城市化進程【答案】BCD19、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現在（）。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB20、常用的風險評價方法有（）。A.解析方法B.幕景分析法C.篩選監(jiān)測診斷技術D.蒙特卡洛模擬法E.調查和專家打分法【答案】AD21、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般考慮的主要因素有()。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽C.基礎租金與市場租金D.出租單元的面積規(guī)劃和室內裝修E物業(yè)管理企業(yè)的經營業(yè)績【答案】ACD22、房地產企業(yè)債務融資的主要資金來源有()。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E信用貸款【答案】CD23、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有（）。A.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差B.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率C.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率D.差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案E.采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案【答案】BD24、項目開發(fā)經營期內可用作還款資金的有（）。A.利潤B.折舊C.攤銷D.營業(yè)外收入E.其他還款資金【答案】ABC25、可用于互斥方案比選的方法有（）。A.凈現值法B.內部收益率法C.動態(tài)投資回收期法D.費用現值比較法E.費用年值比較法【答案】AD26、下列風險分析的內容中，屬于風險估計階段工作的有（）。A.風險產生的原因分析B.風險發(fā)生的概率大小分析C.風險因素檢驗D.風險變量間的相關性分析E.風險概率分布情況分析【答案】B27、下列費用中，應計入收益性物業(yè)運營費用的有（）。A.公用設施的維修費B.人員的工資C.抵押貸款還本付息額D.房產稅E.保險費【答案】ABD28、運營費用的人工費包括（）。A.工資B.醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險C.統(tǒng)籌費D.聘請法律顧問的費用E.保安費用【答案】ABC29、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失B.基礎租金一般高于市場租金C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金【答案】AC30、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時間價值表現為資金的增值B.資金的時間價值表現為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD31、商標權保護的對象是指（12）。A.商品B.商標C.己使用商標D.注冊商標【答案】D32、通常將房地產市場劃分為()。A.土地市場B.一級市場C.二級市場D.三級市場E四級市場【答案】BCD33、下列關于工程造價計價中的定額計價，表述正確的是（）。A.定額計價以直接費單價為基礎B.定額計價以綜合單價為基礎C.定額計價是分部分項工程的不完全價格D.定額計價是分部分項工程的完全價格E.目前采用單位估價法和實物估價法確定【答案】AC34、投資項目可行性研究的根本目的包括（）。A.減少或避免投資決策的失誤B.提高項目開發(fā)建設的經濟效益C.提高項目開發(fā)建設的社會和環(huán)境效益D.為項目決策提供依據E.為項目后期的經營決策提供依據【答案】ABC35、對于出租經營或自營的房地產投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動比率D.償債備付率E速動比率【答案】BD36、宏觀經濟周期循環(huán)的擴張過程包括（）。A.繁榮B.衰退C.蕭條D.復蘇E.重生【答案】AD37、我國《計算機軟件保護條例》所稱的"發(fā)表"的含義是指將軟件作品()。A.出版發(fā)行B.公之于眾C.在版權局登記D.以某種物質形式固定下來【答案】B38、細分市場評價主要涉及()等三個方面的評價。A.細分市場的可衡量性B.細分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C.細分市場的差異性大小D.企業(yè)的目標和資源E細分市場結構的吸引力【答案】BD39、政府在房地產市場中的主要職能有（）。A.制定市場規(guī)則B.進行市場監(jiān)管C.確定土地利用條件D.制定商品房價格E.提供商業(yè)貸款【答案】AB40、房地產投資的風險主要體現在（）四個方面。A.投入資金的安全性B.相關政策的影響性C.投資項目的變現性D.資產管理的復雜性E.期望收益的可靠性【答案】ACD大題（共15題）一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。二、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；三、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】四、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮课?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮苛ⅰ痢辽虅諛枪纼r報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮科?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。八、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮烤拧ⅲㄒ唬┠臣彝ビ媱?年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產比市區(qū)的房地產變現能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現能力弱?！敬鸢浮恳皇?、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素?！敬鸢浮恳皇?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬?/p>