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文檔簡介
2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理??寄M試題(全優(yōu))單選題(共80題)1、以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款,其貸款額度不超過土地()的70%。A.評估價(jià)值B.實(shí)際價(jià)值C.投資價(jià)值D.出讓金收入【答案】A2、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū),則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加,這主要是由于房地產(chǎn)投資具有()。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.需要適時(shí)的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.債務(wù)融資B.已建成房地產(chǎn)抵押貸款C.權(quán)益融資D.建設(shè)貸款【答案】A4、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū),則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加,這主要是由于房地產(chǎn)投資具有()。A.位置固定性B.各異性C.適應(yīng)性D.相互影響性【答案】D5、從抵押擔(dān)保的質(zhì)量看,以下最優(yōu)的抵押品是()。A.商品住宅B.商用房地產(chǎn)C.經(jīng)濟(jì)適用住宅D.出讓國有土地使用權(quán)【答案】A6、關(guān)于評標(biāo)委員會(huì)組成的說法中,正確的是()。A.評標(biāo)委員會(huì)由政府有關(guān)部門代表和技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的專家組成B.評標(biāo)委員會(huì)成員可以為5人C.評標(biāo)委員會(huì)成員中,經(jīng)濟(jì)技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評標(biāo)委員會(huì)的專家成員應(yīng)由招標(biāo)人負(fù)責(zé)指定【答案】B7、工程量清單是招標(biāo)文件的組成部分,其組成不包括()。A.分部分項(xiàng)工程量清單B.措施項(xiàng)目清單C.單位工程費(fèi)用清單D.其他項(xiàng)目清單【答案】C8、保和丸的藥物組成為A.白術(shù),木香,黃連,甘草,白茯苓,人參,神曲,陳皮,砂仁,麥芽,山楂,山藥,肉豆蔻B.山楂,神曲,半夏,茯苓,陳皮,連翹,萊菔子C.蘇葉,半夏,茯苓,柴胡,苦桔梗,枳殼,甘草,生姜,大棗,杏仁,橘皮D.山楂,麥芽,半夏,茯苓,陳皮,連翹,萊菔子【答案】B9、下列對箱形基礎(chǔ)的表述,正確的是()。A.箱形基礎(chǔ)的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料B.基礎(chǔ)底面形狀為方形或矩形,適用于多層框架結(jié)構(gòu)或廠房排架柱下基礎(chǔ)C.是由由底板、頂板、側(cè)板和一定數(shù)量內(nèi)隔墻構(gòu)成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結(jié)構(gòu)D.由設(shè)置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺組成【答案】C10、投資者所要求的最低利率是()。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A11、下列關(guān)于房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間關(guān)系的描述,正確的是()。A.資產(chǎn)市場上的供給是由空間市場決定的B.資產(chǎn)市場上的供求關(guān)系決定房地產(chǎn)租金的水平C.房地產(chǎn)市場大部分時(shí)間處于一種均衡狀態(tài)D.在均衡狀態(tài)下,租金和價(jià)格不發(fā)生變化,價(jià)格與重置成本相同【答案】D12、消費(fèi)者購買決策的一般過程包括五個(gè)階段,其中不包括()。A.引起需要B.購買決策C.方案評價(jià)D.信息反饋【答案】D13、根據(jù)消費(fèi)者()的差異,市場營銷學(xué)將他們所購商品(包括服務(wù))分為三類:即便利品、選購品和特殊品。A.購買習(xí)慣B.購買心理C.購買動(dòng)機(jī)D.購買行為【答案】D14、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū),則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加,這主要是由于房地產(chǎn)投資具有()。A.位置固定性B.各異性C.適應(yīng)性D.相互影響性【答案】D15、某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營:購買資金中的500萬元為年利率7%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款;2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬元,且市場價(jià)值增加5萬元;在考慮增值收益的情況下,2014年該項(xiàng)投資的投資回報(bào)率為()。A.10.37%B.13.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D16、以下各項(xiàng)中,不屬于開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查內(nèi)容的是()。A.開發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)位和具體位置B.項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道C.土地面積和規(guī)劃用途D.土地開發(fā)狀況和地上物狀況【答案】B17、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零,說明該項(xiàng)目的收益率高于()。A.社會(huì)平均收益率B.通貨膨脹率C.國民經(jīng)濟(jì)增長率D.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率【答案】D18、對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,以下各項(xiàng)目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是()。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營收入D.經(jīng)營資金出資額【答案】D19、地基單位面積所能承受的最大壓力,稱為()。A.地基正常承載力B.地基最大承載力C.地基最小承載力D.地基容許承載力【答案】D20、敏感性分析的最基本方法是()。A.因素不確定分析B.線性因素分析C.單因素敏感性分析D.多因素敏感性分析【答案】C21、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為4500萬元,流動(dòng)資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元,經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元,年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項(xiàng)目的投資利潤率為()。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A22、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬元,資產(chǎn)合計(jì)為6000萬元,流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬元和1000萬元,存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動(dòng)比率為()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C23、隨著我國房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新和發(fā)展,以前不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的()形式越來越得到普遍應(yīng)用。A.長期投資、實(shí)物投資和直接投資B.長期投資、間接投資和實(shí)物投資C.短期投資、實(shí)物投資和金融投資D.短期投資、間接投資和金融投資【答案】D24、竣工驗(yàn)收的工作程序一般分為三個(gè)階段,下列()是竣工驗(yàn)收的工作程序的第一階段。A.單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收B.分部工程驗(yàn)收C.綜合驗(yàn)收D.單位工程驗(yàn)收【答案】A25、某開發(fā)商向銀行申請了利率6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款,則該開發(fā)商第一年的還本額為()萬元。A.7.59B.7.28C.13.59D.6.05【答案】A26、相對于現(xiàn)金回報(bào)率來說,()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值,還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。A.投資利潤率B.投資回報(bào)率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率【答案】B27、若房地產(chǎn)市場的平均收益率為15%,國債的收益率為5%,商業(yè)房地產(chǎn)市場相對于整個(gè)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.4,則商業(yè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益率為()。A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B28、()是指以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位所表示的建筑工程各個(gè)分項(xiàng)工程和結(jié)構(gòu)構(gòu)件的實(shí)物數(shù)量。A.工程造價(jià)B.工程量C.定額計(jì)價(jià)D.設(shè)計(jì)概算【答案】B29、某市去年住宅的實(shí)際銷售量為600萬平方米,預(yù)測銷售量為500萬平方米,平滑指數(shù)為0.8,則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是()萬平方米。A.450B.475C.520D.580【答案】D30、某筆住房抵押貸款按月還本付息,其月利率為0.5%,計(jì)息周期為一年,實(shí)際利率是()。A.106.12%B.6.17%C.50.21%D.6.00%【答案】B31、()承受起重機(jī)自重、起重機(jī)最大起重量以及起重機(jī)剎車時(shí)產(chǎn)生的沖切力,并將這些荷載傳遞給其下的柱子。A.吊車梁B.外墻圍護(hù)系統(tǒng)C.柱子D.基礎(chǔ)【答案】A32、某商鋪的租賃期為15年,租金按每年5%的比例遞增,第1年的租金為1萬元,租金于每年的年初收取,年利率為8%,則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為()萬元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.49【答案】C33、房地產(chǎn)開發(fā)投資的投資者主要是()。A.賺取開發(fā)利潤B.保值增值C.獲得收益D.消費(fèi)【答案】A34、一般來說,與長期投資相比,短期投資()。A.風(fēng)險(xiǎn)較大B.收益率較高C.流動(dòng)性較好D.投資回收期較長【答案】C35、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中,反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是()。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表【答案】D36、關(guān)于工程量清單計(jì)價(jià)方法的說法,錯(cuò)誤的是()。A.采用綜合單價(jià)計(jì)價(jià)B.工程量清單由招標(biāo)人編制C.工程計(jì)價(jià)依據(jù)是各種定額D.計(jì)算的工程量不包含工程量的合理損耗【答案】C37、一筆貸款,名義利率是10%,每兩年一計(jì)息,則其實(shí)際利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%【答案】B38、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元,假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%,所有用戶都能按時(shí)繳納租金,物業(yè)的其他收入為2萬元,則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為()萬元。A.16B.18C.20D.22【答案】B39、確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo),通常采用的指標(biāo)為()。A.投資回收期B.內(nèi)部收益率C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值D.開發(fā)商利潤【答案】B40、會(huì)計(jì)的基本職能有會(huì)計(jì)核算和()。A.資源配置B.會(huì)計(jì)監(jiān)督C.會(huì)計(jì)決策D.會(huì)計(jì)控制【答案】B41、在多層公共建筑中,被廣泛使用的最基本的消防給水系統(tǒng)是()。A.消防栓系統(tǒng)B.自動(dòng)噴灑系統(tǒng)C.分質(zhì)供水系統(tǒng)D.分區(qū)分壓供水系統(tǒng)【答案】A42、以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時(shí),土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和()構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.城市建設(shè)配套費(fèi)C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.不可預(yù)見費(fèi)【答案】B43、投資者所要求的最低利率是()。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A44、酸棗仁的藥物組成不包括A.酸棗仁B.貝母C.茯苓D.川芎【答案】B45、()是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房,政府對其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠,但其銷售價(jià)格和銷售對象要受政府的指導(dǎo)。A.廉租房B.經(jīng)濟(jì)適用房C.市場價(jià)商品住宅D.商品房【答案】B46、依代理委托方的不同對物業(yè)代理進(jìn)行分類時(shí),不包括()。A.首席代理B.買方代理C.賣方代理D.雙重代理【答案】A47、在進(jìn)行市場調(diào)查時(shí),第一個(gè)原則是要采用()的方法,首先要仔細(xì)觀察、形成假設(shè)、預(yù)測并進(jìn)行檢驗(yàn)。A.科學(xué)B.客觀C.準(zhǔn)確D.全面【答案】A48、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單項(xiàng)工程驗(yàn)收的組織者是()。A.項(xiàng)目施工單位B.項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門【答案】C49、能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會(huì)選擇()。A.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資【答案】C50、五苓散的君藥是下列哪味藥物A.茯苓B.澤瀉C.豬苓D.桂枝【答案】B51、下列房地產(chǎn)經(jīng)營模式中,現(xiàn)金流出不包括“運(yùn)營成本”的是()。A.購買-更新改造-出售B.購買-持有出租-出售C.開發(fā)-持有出租-出售D.購買-更新改造-出租-出售【答案】A52、下列選項(xiàng)中,不屬于動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的是()。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C.投資收益率D.動(dòng)態(tài)投資回收期【答案】C53、工程成本控制的主要對象是主要費(fèi)用中的()。A.人工費(fèi)用B.固定費(fèi)用C.變動(dòng)費(fèi)用D.材料費(fèi)用【答案】C54、()的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn),其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費(fèi)用。A.權(quán)益融資B.債務(wù)融資C.發(fā)行企業(yè)債券D.吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金【答案】B55、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí),項(xiàng)目以()所需的時(shí)間。A.經(jīng)營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資【答案】B56、某家庭從銀行貸款100萬元購買一套200萬元的商用房,貸款期限為3年,年利率為6%,按月計(jì)息,采用到期一次付清的還款方式,問3年后,該家庭應(yīng)向銀行還息為()萬元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B57、下列對某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是()。A.服務(wù)市場B.合格有效市場C.有效市場D.潛在市場【答案】D58、查賬時(shí)要兼顧各方利益,公平公正地對待涉及多方經(jīng)濟(jì)利益的問題。這體現(xiàn)的是查賬原則中的()。A.獨(dú)立性原則B.群眾性原則C.合法性原則D.公正性原則【答案】D59、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表不正確的是()。A.資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況B.資產(chǎn)負(fù)債表反映項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況C.在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評價(jià)時(shí),不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表D.編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表,以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)【答案】B60、開發(fā)商若委托物業(yè)代理進(jìn)行物業(yè)銷售,則開發(fā)商要支付相當(dāng)于售價(jià)()的傭金。A.1%~3%B.0.5%~0.9%C.3.5%D.4%【答案】A61、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的()。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量【答案】C62、某市2014年辦公樓施工面積為500萬平方米,竣工面積為180萬平方米;2015年辦公樓新開工面積為650萬平方米,竣工面積為300萬平方米。若不考慮停建、緩建因素,則該市2015年辦公樓的施工面積為()萬平方米。A.620B.670C.970D.1150【答案】C63、某企業(yè)2011年12月底,負(fù)債總額為400萬元,利潤總額為200萬元,資產(chǎn)總額為1000萬元。則該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是()。A.20%B.40%C.80%D.100%【答案】B64、下列房地產(chǎn)市場預(yù)警指標(biāo)中,屬于考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其價(jià)值的是()。A.住房可支付性指數(shù)B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)C.房價(jià)租金比D.量價(jià)彈性【答案】C65、張錫純在鎮(zhèn)肝熄風(fēng)湯中配伍生麥芽的用意A.舒達(dá)肝氣(疏肝解郁)B.消食化積C.健脾開胃D.和胃調(diào)中【答案】A66、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000m2,規(guī)劃容積率為3,預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%,項(xiàng)目的總固定成本為8000萬元,預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/m2,假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出,則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為()元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22【答案】D67、目標(biāo)市場選擇的最簡單的模式是()。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場集中化D.大量定制化【答案】C68、某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬元,期限為3年,年利率為8%,若該筆貸款的還款方式為期間按季度計(jì)息、到期后一次償還本息,則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是()萬元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73【答案】D69、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對某小型普通住宅開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究時(shí),不必涉及的研究內(nèi)容是()。A.市場分析B.財(cái)務(wù)評價(jià)C.國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)D.規(guī)劃設(shè)計(jì)及方案選擇【答案】C70、評標(biāo)委員會(huì)通常由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成,成員為5人以上單數(shù)組成,其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的()。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C71、開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率表明了()。A.項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比【答案】A72、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時(shí),若建設(shè)工期不足一年的,則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的()。A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D73、有三個(gè)互斥方案,不可以采用的比選方法為()A.差額投資內(nèi)部收益率B.凈現(xiàn)值C.內(nèi)部收益率D.等額年值【答案】C74、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中,錯(cuò)誤的是()。A.解析法對隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì),得到凈效益的概率分布B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程,然后加以統(tǒng)計(jì)處理C.解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識與估計(jì)的基礎(chǔ)之上D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2~3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題,而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題【答案】D75、某單位以現(xiàn)時(shí)的樓價(jià)15%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇,若1年后竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了12%,則其預(yù)付款的收益率是()。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】D76、()的關(guān)鍵,是從產(chǎn)業(yè)和市場兩方面將產(chǎn)品細(xì)分和市場細(xì)分結(jié)合起來,綜合考慮。A.判斷競爭者反應(yīng)模式B.確定競爭者戰(zhàn)略C.確定競爭者目標(biāo)D.識別競爭者【答案】D77、土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí),通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位,實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的()。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】A78、某單位以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)20%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇,如果——年后樓宇竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了15%,則其預(yù)付款的收益率為()。A.60%B.65%C.70%D.75%【答案】D79、用于物業(yè)大規(guī)模維修的資金來自于()。A.保證金基金B(yǎng).資本支出預(yù)算C.年度運(yùn)營預(yù)算D.季度預(yù)算【答案】B80、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性,且市場集中度較低,因此房地產(chǎn)市場具有明顯的()特征。A.壟斷競爭B.寡頭壟斷C.壟斷D.競爭【答案】A多選題(共40題)1、房地產(chǎn)景氣循環(huán)的主要原因包括()。A.生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響B(tài).生產(chǎn)時(shí)間落差.季節(jié)性調(diào)整.總體經(jīng)濟(jì)形勢C.市場信息充分D.政策因素E.制度因素【答案】ABD2、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí),要進(jìn)行()等工作。A.客戶評價(jià)B.貸款銀行評價(jià)C.項(xiàng)目評估D.擔(dān)保方式評價(jià)E.貸款綜合評價(jià)【答案】ACD3、關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說法,正確的有()。A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來的收益E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力【答案】BC4、在項(xiàng)目租售價(jià)格的估算中,需要考慮的因素包括()。A.房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系B.潛在的競爭項(xiàng)目C.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.開發(fā)商市場營銷策略E.開發(fā)商市場營銷目標(biāo)【答案】ABCD5、房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求,可分為()分析。A.區(qū)域房地產(chǎn)市場B.全國性房地產(chǎn)市場C.專業(yè)房地產(chǎn)市場D.細(xì)分房地產(chǎn)市場E.項(xiàng)目房地產(chǎn)市場【答案】AC6、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看,投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在()。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB7、經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時(shí)間類參數(shù)包括()。A.開發(fā)期B.開發(fā)經(jīng)營期C.建設(shè)期D.出租率E.出租經(jīng)營期的起始點(diǎn)【答案】ABC8、房地產(chǎn)營銷因素調(diào)查包括的類型有()。A.產(chǎn)品調(diào)查B.價(jià)格調(diào)查C.市場需求容量調(diào)查D.技術(shù)調(diào)查E.競爭情況調(diào)查【答案】AB9、下列屬于可行性研究的依據(jù)有()。A.國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施B.自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料C.開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等D.國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)E.招標(biāo)文件【答案】ABCD10、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在()四個(gè)方面。A.投入資金的安全性B.相關(guān)政策的影響性C.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性D.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性E.期望收益的可靠性【答案】ACD11、可貸資金利率理論認(rèn)為()。A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)【答案】AB12、國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài),即()。A.價(jià)值形態(tài)B.收入形態(tài)C.產(chǎn)品形態(tài)D.支出形態(tài)E.生產(chǎn)形態(tài)【答案】ABC13、某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標(biāo)出讓方式取得了一宗毛地的使用權(quán)進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。A.宗地用途B.容積率C.建筑物的允許高度D.建筑物的結(jié)構(gòu)【答案】ABC14、下列關(guān)于工程造價(jià)計(jì)價(jià)中的定額計(jì)價(jià),表述正確的是()。A.定額計(jì)價(jià)以直接費(fèi)單價(jià)為基礎(chǔ)B.定額計(jì)價(jià)以綜合單價(jià)為基礎(chǔ)C.定額計(jì)價(jià)是分部分項(xiàng)工程的不完全價(jià)格D.定額計(jì)價(jià)是分部分項(xiàng)工程的完全價(jià)格E.目前采用單位估價(jià)法和實(shí)物估價(jià)法確定【答案】AC15、政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí),可選擇的手段主要有()A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入B.調(diào)整銀行貸款利率C.調(diào)整公共住房政策D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E.加快城市化進(jìn)程【答案】BCD16、關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的說法,正確的有()。A.房地產(chǎn)市場信息不充分是房地產(chǎn)市場周期循環(huán)存在的主要原因之一B.傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為,房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性C.合理空置率可作為房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點(diǎn)D.在房地產(chǎn)市場自然周期的第二階段,市場空置率高于合理空置率E.房地產(chǎn)市場租金的下滑始于房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段【答案】ABC17、從總體上來說,投資分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。流動(dòng)資產(chǎn)投資包括以下()投資。A.土地B.房屋C.機(jī)械設(shè)備D.原材料E輔料【答案】D18、房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析的主要步驟包括()。A.確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)B.確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍C.計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí),評價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值D.通過評價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況,找出較為敏感的不確定性因素,做出進(jìn)一步的分析E.分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率【答案】ABCD19、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中,屬于前期工作階段的是()。A.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)B.獲取項(xiàng)目所需土地C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)D.對項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)E.提交項(xiàng)目開工申請并獲得批準(zhǔn)【答案】BCD20、下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中,正確的有()。A.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差B.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率C.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率D.差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí),以投資大的方案為優(yōu)選方案E.采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時(shí),應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選,從中確定優(yōu)選方案【答案】BD21、房地產(chǎn)間接投資包括()。A.置業(yè)投資B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產(chǎn)投資信托基金E.土地購置貸款【答案】BD22、M書法家將自己創(chuàng)作的一幅書法作品原件出售給了L公司。L公司未經(jīng)M書法家的許可將這幅書法作品作為商標(biāo)注冊,并取得商標(biāo)權(quán)。以下說法正確的是()。A.L公司的行為侵犯了M書法家的著作權(quán)B.L公司的行為未侵犯M書法家的著作權(quán)C.L公司的行為侵犯M書法家的商標(biāo)權(quán)D.L公司與M書法家共同享有該書法作品的著作權(quán)【答案】A23、敏感性分析的目的在于()。A.找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素,分析敏感性因素變動(dòng)的原因,并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù)B.研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值,分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力C.比較多方案的敏感性大小,以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下,從中選出不敏感的投資方案D.計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí),評價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值E.確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)【答案】ABC24、一般來說,房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括()等分析。A.投入資金的安全性B.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性C.投資收益的長期性D.項(xiàng)目定位的科學(xué)性E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性【答案】AB25、根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定,建筑工程安裝工程費(fèi)中,勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)屬于()。A.直接費(fèi)B.間接費(fèi)C.規(guī)費(fèi)D.稅金E.企業(yè)管理費(fèi)【答案】B26、開發(fā)-持有出租-出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括()。A.土地成本B.建造成本C.運(yùn)營成本D.開發(fā)費(fèi)用E.房產(chǎn)購買成本【答案】ABCD27、計(jì)箅機(jī)軟件只要開發(fā)完成就能取得()受到法律保護(hù)。A.軟件著作權(quán)B.專利權(quán)C.商標(biāo)權(quán)D.商業(yè)秘密權(quán)【答案】A28、在金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目進(jìn)行審查時(shí),下列屬于市場分析指標(biāo)的有()。A.市場定位B.資金落實(shí)情況C.市場營銷能力D.銷售利潤率E.貸款償還期【答案】AC29、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是()。A.期望值相同,標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.期望值相同,標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標(biāo)準(zhǔn)差相同,期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD30、風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括()。A.最大可能法B.期望值法C.決策樹法D.大中取大法E.最小最大后悔值法【答案】ABC31、下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中,正確的有()。A.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差B.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率C.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率D.差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí),以投資大的方案為優(yōu)選方案E.采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時(shí),應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選,從中確定優(yōu)選方案【答案】BD32、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看,投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在()。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB33、“某城市別墅銷售市場”這一市場細(xì)分的方式包括()。A.按地域范圍細(xì)分B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分C.按增量存量細(xì)分D.按交易形式細(xì)分E.按目標(biāo)市場細(xì)分【答案】ABD34、在定點(diǎn)二進(jìn)制運(yùn)算中,減法運(yùn)算一般通過()來實(shí)現(xiàn)。A.補(bǔ)碼運(yùn)算的二進(jìn)制減法器B.原碼運(yùn)算的二進(jìn)制減法器C.原碼運(yùn)算的二進(jìn)制加法器D.補(bǔ)碼運(yùn)算的二進(jìn)制加法器【答案】D35、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的手段包括()。A.嚴(yán)格控制建設(shè)程序B.金融政策和住房政策C.地價(jià)政策D.城市政策E住房政策【答案】BCD36、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法,正確的有()。A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金C.總代理可以委托分代理D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式【答案】BC37、投資回報(bào)率與資本金凈利潤率的差異,主要在于前者考慮了()。A.物業(yè)增值收益B.所得稅C.還本付息額D.投資者權(quán)益增加值E.權(quán)益投資【答案】AD38、依代理委托方的不同,物業(yè)代理可以分為()。A.聯(lián)合代理B.買方代理C.獨(dú)家代理D.賣方代理E.雙重代理【答案】BD39、下列關(guān)于工程造價(jià)計(jì)價(jià)中的定額計(jì)價(jià),表述正確的是()。A.定額計(jì)價(jià)以直接費(fèi)單價(jià)為基礎(chǔ)B.定額計(jì)價(jià)以綜合單價(jià)為基礎(chǔ)C.定額計(jì)價(jià)是分部分項(xiàng)工程的不完全價(jià)格D.定額計(jì)價(jià)是分部分項(xiàng)工程的完全價(jià)格E.目前采用單位估價(jià)法和實(shí)物估價(jià)法確定【答案】AC40、下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中,正確的有()。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC大題(共15題)一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅,首付款為房價(jià)的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年,按月等額償還,年貸款利率為12%,問:(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額,則該家庭須月收入多少,才能購買上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后,于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息,則還款額為多少【答案】(1)抵押貸款額P=100×50%=50萬元;月貸款利率i=12%/12=1%;月還款額為:A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元;(2)該家庭欲購買上述住宅,其月收入須為:5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí),所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中,n=12×20=240,m=12×5=60,代入數(shù)據(jù),得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87萬元。二、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段:變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有:1.通用性:通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,適用多種用途。一般地說,通用性越差,用途越專業(yè)化的房地產(chǎn),使用者的范圍越窄,越不容易找到買者,變現(xiàn)能力越弱。例如,標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對象中,大型商場部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。2.獨(dú)立使用性:獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說,獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn),越影響房地產(chǎn)的使用,變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象為大型商場及辦公樓,設(shè)計(jì)功能齊全,獨(dú)立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性:所謂可分割轉(zhuǎn)讓性,是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力相對較強(qiáng);反之,變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對象為在建的大型商場及辦公樓,適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度:估價(jià)對象為在建工程,至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等,上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層,正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多,估價(jià)對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5.價(jià)值、規(guī)模大小:一般地說,總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn),所需的資金越多,越不容易找到買主,變現(xiàn)能力越弱。例如,大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對象建筑面積大,總價(jià)高,變現(xiàn)能力較弱。6.區(qū)位:一般地說,處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力越弱。例如,郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱,商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?!敬鸢浮咳?、(一)某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房,該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下:(1)目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元,預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲蓄用于購房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下,該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%,按月計(jì)息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5錯(cuò)誤12=60,s=0.5%,A1=12000錯(cuò)誤50%=6000(元),A2=1000元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000錯(cuò)誤(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n=6000/(0.25%-0.5%)錯(cuò)誤{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯(cuò)誤(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2[(1+i)]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000錯(cuò)誤[(1+0.25%)60-1]/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元);(5)可購住房總價(jià)為:1094815.19/50%=2189630.38(元);(6)可購住房單價(jià)為:2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二:(1)P1=50萬元;四、H辦公用房建于2005年,為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),建筑面積2310m2,建筑密度為60%,用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得,使用期限40年。2010年因抵押貸款,對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法,其計(jì)算過程如下。(1)土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料,考慮估價(jià)對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等,確定估價(jià)對象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為:1200×2310×60%=1663200(元)≈166.3(萬元)。(2)建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年,假設(shè)資金分期均勻投入,年貸款利息率為5.85%,開發(fā)商利潤率為20%,則利息為:2175×0.5×5.85%≈63.6(元/m2)。開發(fā)商利潤為:2175×20%=435(元/m2)。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年,殘值率為2%,已使用5年,根據(jù)定率折舊法公式,其成新率為:[1-(1-2%)×5/60]×100%=92%。建筑物現(xiàn)值為:(2175+63.6+435)×92%×2310=5681934.72(元)≈568.2(萬元)。(3)估價(jià)結(jié)果確定166.3+568.2=734.5(萬元)【答案】五、本次估價(jià)背景如下:估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年,規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2,估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段:估價(jià)方法適用性分析1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工程,具有開發(fā)潛力,宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià);估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn),故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值;估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全,故可以采用成本法估價(jià)。因此,綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤,然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押,所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3.收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益,利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù),將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn),且成本造價(jià)資料較為齊全,故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。4.成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊,然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行,用市場法評估土地使用權(quán)價(jià)格,用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格,并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格時(shí),根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價(jià)對象已停工3年,故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?!敬鸢浮苛?、本次估價(jià)背景如下:估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年,規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2,估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段:估價(jià)方法適用性分析1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工程,具有開發(fā)潛力,宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià);估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn),故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值;估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全,故可以采用成本法估價(jià)。因此,綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤,然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押,所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3.收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益,利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù),將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn),且成本造價(jià)資料較為齊全,故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。4.成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊,然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行,用市場法評估土地使用權(quán)價(jià)格,用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格,并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格時(shí),根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價(jià)對象已停工3年,故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?!敬鸢浮科摺⒐纼r(jià)對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面,當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍;因城市道路擴(kuò)建需要拆遷,并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價(jià),拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同,對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià),估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日,房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人(略)二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)三、估價(jià)對象(一)估價(jià)對象實(shí)物狀況(略)(二)估價(jià)對象權(quán)益狀況(略)(三)估價(jià)對象區(qū)位狀況(略)四、估價(jià)目的:為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。五、價(jià)值定義:估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn):2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第305號)。3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)。【答案】八、(一)某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房,該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下:(1)目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元,預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲蓄用于購房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下,該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%,按月計(jì)息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5錯(cuò)誤12=60,s=0.5%,A1=12000錯(cuò)誤50%=6000(元),A2=1000元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000錯(cuò)誤(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n=6000/(0.25%-0.5%)錯(cuò)誤{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯(cuò)誤(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2[(1+i)]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000錯(cuò)誤[(1+0.25%)60-1]/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元);(5)可購住房總價(jià)為:1094815.19/50%=2189630.38(元);(6)可購住房單價(jià)為:2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二:(1)P1=50萬元;九、估價(jià)對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面,當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍;因城市道路擴(kuò)建需要拆遷,并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價(jià),拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同,對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià),估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日,房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人(略)二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)三、估價(jià)對象(一)估價(jià)對象實(shí)物狀況(略)(二)估價(jià)對象權(quán)益狀況(略)(三)估價(jià)對象區(qū)位狀況(略)四、估價(jià)目的:為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。五、價(jià)值定義:估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn):2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第305號)。3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)?!敬鸢浮恳皇?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅,首付款為房價(jià)的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年,按月等額償還,年貸款利率為12%,問:(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額,則該家庭須月收入多少,才能購買上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后,于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息,則還款額為多少【答案】(1)抵押貸款額P=100×50%=50萬元;月貸款利率i=12%/12=1%;月還款額為:A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元;(2)該家庭欲購買上述住宅,其月收入須為:5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí),所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中,n=12×20=240,m=12×5=60,代入數(shù)據(jù),得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十一、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級:×級。三、估價(jià)對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號,四至××××,屬××××商貿(mào)有限公司所有?!痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途為商業(yè)?!痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu),建筑面積為6611m2,總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè),于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對象其他內(nèi)容描述(略)四、估價(jià)目的評估××商務(wù)樓市場價(jià)值,為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?!敬鸢浮恳皇?、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級:×級。三、估價(jià)對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號,四至××××,屬××××商貿(mào)有限公司所有。××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途為商業(yè)?!痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu),建筑面積為6611m2,總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè),于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對象其他內(nèi)容描述(略)四、估價(jià)目的評估××商務(wù)樓市場價(jià)值,為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?!敬鸢浮恳皇?、本次估價(jià)背景情況如下:估價(jià)對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題,規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建,但尚未辦理完變更手續(xù),后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅,委托房地產(chǎn)
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