XX年西安電子信息大廈的商業(yè)投資價(jià)值分析報(bào)告

西部電子信息大廈的商業(yè)投資價(jià)值分析報(bào)告 目錄第一局部西安宏觀經(jīng)濟(jì)狀況西安宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的研究第二節(jié)西安房地產(chǎn)狀況的研究西安及工程所在地高新區(qū)未來的開展規(guī)劃和重大事件的影響分析第二局部工程位置及周遍環(huán)境分析工程及地塊介紹道路及交通網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)狀周邊物業(yè)功能分布第四節(jié)主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析第五節(jié)高新區(qū)及各類物業(yè)市場(chǎng)情況介紹第三局部大型商業(yè)零售市場(chǎng)分析第一節(jié)西安零售市場(chǎng)現(xiàn)狀西安優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)價(jià)格收益水平第三節(jié)主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析工程位置特性和周圍環(huán)境綜合分析第四局部總結(jié)西部電子信息大廈的商業(yè)投資價(jià)值分析報(bào)告第一局部西安宏觀經(jīng)濟(jì)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展，特別是零售商業(yè)物業(yè)，在很大程度上受到整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)營情況的影響和制約。因此，分析研究和預(yù)測(cè)城市的宏觀經(jīng)濟(jì)開展及社會(huì)環(huán)境的變化趨勢(shì)，有助于了解房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)考察城市開展規(guī)劃、政策及相應(yīng)的市政投資忠心，有利于明晰工程所處城市功能區(qū)域劃分及開發(fā)地位，為合理建議工程開展方向奠定根底。第一節(jié)西安宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的研究西安市2005年生產(chǎn)總值1270.14億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.1％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值64.08億元，增長(zhǎng)7.5％；第二產(chǎn)業(yè)增加值539.61億元，增長(zhǎng)14.4％；第三產(chǎn)業(yè)增加值666.45億元，增長(zhǎng)12.7％。“十五〞期間，全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)13.3％。按常住人口計(jì)算，2005年全市人均生產(chǎn)總值15925元，是2000年的1.83倍。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的6.9：44.0：49.1調(diào)整為2005年的5.0：42.5：52.5?！笆濞暺陂g三次產(chǎn)業(yè)年均增長(zhǎng)速度分別為4.3％、15.7％和12.3％。

2005年全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升0.3％，其中居住價(jià)格上漲5.6％。商品零售價(jià)格下降0.3％。房屋銷售價(jià)格上漲4.3％。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲3.9％。原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲9.6％。

2005年全市完成工業(yè)增加值419.99億元，比上年增長(zhǎng)12.1％，“十五〞期間年均增長(zhǎng)15.0％；其中國有及年銷售收入500萬元以上非國有工業(yè)企業(yè)〔以下簡(jiǎn)稱規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)〕實(shí)現(xiàn)增加值310.89億元，比上年增長(zhǎng)14.1％。

2005年全市全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資835.10億元，比上年增長(zhǎng)29.1％；其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資776.33億元，增長(zhǎng)26.8％。工業(yè)投資成為投資增長(zhǎng)的最大亮點(diǎn)，受能源、化學(xué)、汽車、通信工業(yè)及專用設(shè)備制造業(yè)工程的拉動(dòng)，全市完成工業(yè)投資140.44億元，比上年增長(zhǎng)46.6％，工業(yè)投資占全市城鎮(zhèn)投資的比重為18.1％，比上年提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。

2005年全市非公有制經(jīng)濟(jì)完成投資402.17億元，比上年增長(zhǎng)44.4％，高于同期國有投資增幅30.9個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)投資總量的48.2％，所占比重較上年提高了5.1個(gè)百分點(diǎn)，成為全市投資持續(xù)快速增長(zhǎng)的重要力量。

2005年全年新增固定資產(chǎn)409.72億元，固定資產(chǎn)交付使用率52.8％。各類房屋竣工面積1131.41萬平方米，竣工率28.1％。共有957個(gè)城鎮(zhèn)建設(shè)工程建成投產(chǎn)，工程建成投產(chǎn)率54.2％。

2005年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額666.48億元，比上年增長(zhǎng)15.2％。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)589.16億元，增長(zhǎng)15.9％；市的零售額600.95億元，增長(zhǎng)15.4％；縣及縣以下零售額65.53億元，增長(zhǎng)13.4％。商品房銷售繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)，全年共銷售商品房面積497.34萬平方米，增長(zhǎng)62.8％，其中銷售給個(gè)人476.39萬平方米，占全部銷售面積的95.8％。超市、連鎖店等新興零售業(yè)開展強(qiáng)勁，全年限額以上商貿(mào)連鎖企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額18.20億元，比上年增長(zhǎng)20.8％。全市億元以上的商品交易市場(chǎng)19個(gè)，成交額61.82億元。

2005年年末全市戶籍總?cè)丝?41.73萬人，其中男性382.02萬人，女性359.71萬人，性別比106：100。在總?cè)丝谥校r(nóng)業(yè)人口408.59萬人，非農(nóng)業(yè)人口333.14萬人。全市在崗職工年平均工資17654元，比2000年增加8475元；城市居民人均可支配收入9628元，比上年增長(zhǎng)12.7％，比2000年增加3264元，“十五〞期間年均增長(zhǎng)8.6％；農(nóng)民人均純收入3460元，比上年增長(zhǎng)10.1％，“十五〞期間年均增長(zhǎng)8.1％。城市居民人均生活消費(fèi)支出7900元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2603元，分別比上年增長(zhǎng)6.4％和14.3％，其中食品消費(fèi)支出占生活消費(fèi)支出的比重分別為37.0％和36.3％。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額1716.76億元，比年初增長(zhǎng)19.8％。城市居民人均居住面積，農(nóng)村居民人均居住面積。

第二節(jié)西安房地產(chǎn)狀況的研究2005年上半年西安商品房市場(chǎng)銷售較2004年同期有所回落，2005年第3季度伴隨著對(duì)市場(chǎng)政策的適應(yīng)及磨合，市場(chǎng)銷售開始回暖，進(jìn)入年末，商品房銷售那么完全得以恢復(fù)，繼續(xù)保持著較高的增幅一路高走。2005年度個(gè)人購房占商品房銷售總量的92.4%，個(gè)人購房比例與上年相比略有所回落。2005年西安商品房平均銷售價(jià)格3952元/平方米，較2004年增長(zhǎng)了3.54%。其中住宅局部銷售價(jià)格為3098元/平方米，較2004年增長(zhǎng)4.27%。

受國家宏觀調(diào)控政策的影響，西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)幅度有所放緩。2006年1-5月，西安市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資70.57億元，增長(zhǎng)14.5％，增幅比2005年同期減少17.2個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅需求依然旺盛，房屋交易量穩(wěn)步攀升，商品房銷售面積115.51萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額38.94億元。2006年上半年西安市商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，累計(jì)上漲3.2％。從房屋類別觀觀察，2006年上半年住宅類價(jià)格上漲3.7％，其中經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅和高檔住宅同比價(jià)格分別上漲1.7％、4.6％和1.5％；非住宅類用房同比上升1.8％，其中辦公樓和商業(yè)娛樂用房?jī)r(jià)格分別上升3.3％和0.6％。第三節(jié)西安及工程所在地高新區(qū)未來的開展規(guī)劃和重大事件的影響分析在以下局部，將介紹西安市和工程所在區(qū)域高新區(qū)的未來城市開展規(guī)劃和商業(yè)開展規(guī)劃，以及將對(duì)西安城市經(jīng)濟(jì)，特別是零售業(yè)和零售物業(yè)開發(fā)產(chǎn)生的重大影響，包括西部大開發(fā)的主要內(nèi)容，然后將綜合分析這些事件對(duì)西部電子信息大廈可能產(chǎn)生的影響。在西安城市總體規(guī)劃〔1995-2021年〕和西安城市空間開展戰(zhàn)略中，確定了西安的城市性質(zhì)、城市開展方向、城市布局、城市功能分區(qū)，指導(dǎo)著西安市的未來的城市開展。高新區(qū)是西安市的重要組成局部，其開展要與城市整體開展相協(xié)調(diào)，因此，西安市城市規(guī)劃的理念和成果，是編制和調(diào)整高新區(qū)規(guī)劃時(shí)需要考慮的重要內(nèi)容。西安城市近期主要向南開展，中心市區(qū)向南，拓展高新區(qū)；遠(yuǎn)期城市開展方向主要向西，考慮與咸陽形成一體化大都市。西安城市按照中心集團(tuán)、外圍組團(tuán)、軸向布點(diǎn)、帶狀開展的形態(tài)布局，劃分為中心城市〔中心市區(qū)和外圍組團(tuán)〕、衛(wèi)星城、建制鎮(zhèn)三級(jí)城鎮(zhèn)體系。市區(qū)建設(shè)堅(jiān)持“中心集團(tuán)、外圍組團(tuán)〞的布局，舊區(qū)調(diào)整改造與新區(qū)開發(fā)建設(shè)并重，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)移：一是嚴(yán)格控制中心集團(tuán)規(guī)模，將局部城市功能轉(zhuǎn)移到外圍組團(tuán)；二是調(diào)整和改造中心集團(tuán)，將一環(huán)以內(nèi)的新增城市功能轉(zhuǎn)移到二環(huán)與三環(huán)之間，重點(diǎn)開發(fā)二環(huán)沿線地帶。增設(shè)開發(fā)區(qū)是調(diào)整和改造的重點(diǎn)之一。西安市已形成十二個(gè)大的功能區(qū)，包括舊城區(qū)內(nèi)的市中心，南郊的文教區(qū)，西郊的電工城，東郊的軍工城，西南郊的高新區(qū)，東南郊的曲江旅游開發(fā)區(qū)，北郊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，沿秦嶺北麓的旅游度假區(qū)，沿浐、霸、渭河的度假區(qū)，沿隴海鐵路線北側(cè)的倉儲(chǔ)物流中心區(qū)，閻良飛機(jī)城，臨潼旅游區(qū)。另外，規(guī)劃新增6個(gè)城市新功能區(qū)，分別為六大物流中心，中央商務(wù)區(qū)，新的城市居住區(qū)，開發(fā)區(qū)擴(kuò)展區(qū)，大學(xué)城和空港區(qū)。根據(jù)“西安商貿(mào)現(xiàn)狀及開展規(guī)劃〔2002年-2006年〕〞“實(shí)施西部大開發(fā)西安商貿(mào)開展規(guī)劃〔2000年-2021年〕〞等指導(dǎo)性文件，可以了解西安市未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開展方向。戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略地位：把西安建設(shè)為北方西部地區(qū)的商業(yè)貿(mào)易中心。對(duì)城市的奉獻(xiàn)：商業(yè)貿(mào)易在第三產(chǎn)業(yè)中所占的比例明顯提高，在城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)開展中占重要的位置。商業(yè)企業(yè)：組建適應(yīng)大市場(chǎng)、大流通的商貿(mào)集團(tuán)，形成與國內(nèi)外市場(chǎng)有廣泛聯(lián)系的、有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)集群。運(yùn)營機(jī)制：建立更加完善的商業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營機(jī)制。商貿(mào)戰(zhàn)略目標(biāo)將分為三個(gè)階段逐步實(shí)施：時(shí)間階段2000社會(huì)零售總額商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商貿(mào)在第三產(chǎn)業(yè)中的比例年增長(zhǎng)率最終規(guī)模近期20002002013中期2003-2005015遠(yuǎn)期2003-20059.8%018 根據(jù)國務(wù)院有關(guān)文件和精神，西部大開發(fā)戰(zhàn)略主要包括的內(nèi)容：重點(diǎn)區(qū)域：包括陜西在內(nèi)的12省、直轄市、自治區(qū)，有重點(diǎn)有步驟的推進(jìn)西部大開發(fā)。增加資金投入：對(duì)西部地區(qū)將加大建設(shè)投資力度、優(yōu)先安排根底建設(shè)工程，加大財(cái)政和金融信貸支持。改善投資環(huán)境：實(shí)行稅收優(yōu)惠政策。擴(kuò)大對(duì)外對(duì)內(nèi)開放：進(jìn)一步擴(kuò)大外商投資領(lǐng)域并拓寬利用外資的渠道。西部電子信息大廈所在的西高新經(jīng)過十多年的開展，已經(jīng)成為西安市城市功能的重要組成局部，是西安重要的產(chǎn)業(yè)基地，對(duì)西安的經(jīng)濟(jì)開展作出了很大奉獻(xiàn)。從城市規(guī)劃和整體開展的角度來看，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是西安未來的產(chǎn)業(yè)開展方向，西安城市近期向南開展，意味著高新區(qū)是西安未來開展的重點(diǎn)區(qū)域，代表著西安市未來產(chǎn)業(yè)開展的方向，未來將開展成為一個(gè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為根底的、功能完善的、國際化新城區(qū)，分擔(dān)西安作為我國重要的科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的城市功能。西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已經(jīng)進(jìn)入二期創(chuàng)業(yè)規(guī)劃實(shí)施，其明確提出了將西部電子信息大廈工程緊鄰區(qū)域西南側(cè)建設(shè)成面向西部效勞的CBD。高新二期規(guī)劃具體內(nèi)容：二期總用地10.51平方公里，包括一期用地2.7平方公里和新規(guī)劃擴(kuò)展用地7.81平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地比例占34.6%?？傮w布局以唐延路、科技二路、高新路、和團(tuán)結(jié)南路四條主干道為主軸，以火炬大廈、高新路與科技二路十字、高新路南端、科技二路與團(tuán)結(jié)南路十字四個(gè)城市節(jié)點(diǎn)，形成四軸四點(diǎn)的總體框架。功能布局東南部及中部形成居住區(qū)，與產(chǎn)業(yè)區(qū)相對(duì)獨(dú)立。北部、西部及中南部形成產(chǎn)業(yè)區(qū)。西南部為體育用地。產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃主要分布在高新路以西，僅作為一、二類工業(yè)用地，不得配置其他污染工業(yè)。布局可分為四塊，包括高新路以西，科技路以北的建成區(qū)；唐延路以西，市級(jí)體育用地以北，丈八北路以東新規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)；沿唐延路東側(cè)的產(chǎn)業(yè)用地；唐延路以東、西斜八路以南，高新路以西的規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)。居住用地規(guī)劃盡可能接近綠地，與工業(yè)用地和中心區(qū)聯(lián)系方便。要求成片開發(fā)，各種社會(huì)效勞設(shè)施到達(dá)較高水平，以利于吸引和留住高技術(shù)人才。為解決區(qū)內(nèi)村子的拆遷矛盾，采取就地安置的原那么。道路交通規(guī)劃道路系統(tǒng)大體為棋盤式路網(wǎng)格局。規(guī)劃了多處停車場(chǎng)，以解決集中停車問題。鼓勵(lì)建設(shè)半地下停車場(chǎng)。公共設(shè)施用地規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)完善的多層次的公共設(shè)施，包括行政管理、商貿(mào)、教育、文化娛樂、體育設(shè)施。從規(guī)劃圖上看，唐延路以東區(qū)域公共設(shè)施分布相對(duì)較密集，唐延路以西分布較稀疏。規(guī)劃中心城市廣場(chǎng)四處。商業(yè)金融規(guī)劃繼續(xù)完善高新路和科技路西段原有的商業(yè)設(shè)施和文化設(shè)施，并在高新路和科技二路十字形成新的中心商業(yè)區(qū)。在高新路南端布置一定數(shù)量的商業(yè)、金融設(shè)施，作為對(duì)北部商業(yè)中心的補(bǔ)充，滿足整個(gè)居住區(qū)的需求。醫(yī)療一期范圍內(nèi)的一所醫(yī)院不能滿足居民要求，規(guī)劃擴(kuò)大此醫(yī)院的規(guī)模，提高檔次，并在新擴(kuò)展區(qū)內(nèi)建設(shè)一所有一定規(guī)模的綜合性醫(yī)院，以滿足新區(qū)的不斷開展需求。用地與建筑相容性規(guī)定為了使規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用最大限度地適應(yīng)變化著的經(jīng)濟(jì)建設(shè)的開展要求，使規(guī)劃具有一定的彈性，特別制定了用地和建筑相互適建的有關(guān)規(guī)定。從高新區(qū)一期規(guī)劃到二期規(guī)劃的變化調(diào)整來看，產(chǎn)業(yè)用地比例下降，產(chǎn)業(yè)配套的其他用地明顯上升，反映出規(guī)劃考慮到高新區(qū)二產(chǎn)、三產(chǎn)比例的變化，順應(yīng)了高新區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求。二期規(guī)劃考慮了一期的實(shí)際情況和問題，做出了很大的改良，主要表現(xiàn)在以上幾個(gè)方面：提出了高新區(qū)的性質(zhì)和開展目標(biāo)，明確了建設(shè)綜合性高新區(qū)的思想。結(jié)合一期建設(shè)情況規(guī)劃了高新區(qū)的總體結(jié)構(gòu)、開展軸線和節(jié)點(diǎn)。在功能布局上，對(duì)不同功能用地進(jìn)行了分區(qū)，特別對(duì)居住用地的布局提出了布局原那么和完善效勞設(shè)施的要求。在交通規(guī)劃上，進(jìn)行了停車場(chǎng)的規(guī)劃。由于一期的公共設(shè)施檔次不高，分布不均，輻射力不強(qiáng)，二期規(guī)劃更加重視公共設(shè)施的布局，對(duì)各項(xiàng)公共設(shè)施的規(guī)劃更為詳細(xì)。以上因素對(duì)西部電子信息大廈工程產(chǎn)生的影響在簡(jiǎn)要介紹西安市及工程所在地高新區(qū)未來的開展規(guī)劃和未來重大事件之后，我們就可以綜合分析未來環(huán)境變化對(duì)工程所產(chǎn)生的影響：符合政府對(duì)于零售業(yè)的開展戰(zhàn)略：在商業(yè)規(guī)劃中，政府希望將西安建設(shè)成整個(gè)西北地區(qū)的商貿(mào)中心，并逐步提高商業(yè)零售在第三產(chǎn)業(yè)中的比例。一方面，西部電子信息大廈的商業(yè)局部開發(fā)符合西安商業(yè)零售的總體開展戰(zhàn)略及高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)規(guī)劃，另一方面，作為大型商業(yè)綜合性工程，西部電子信息大廈商業(yè)將促進(jìn)西安商業(yè)、高新商業(yè)環(huán)境及商業(yè)分布網(wǎng)點(diǎn)的優(yōu)化。符合城市規(guī)劃和商業(yè)業(yè)態(tài)分布的開展：根據(jù)西安市城市的總體開展規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃中確定的“中心集團(tuán)、外圍組團(tuán)、軸向布點(diǎn)、帶狀開展〞的形態(tài)布局，外部組團(tuán)尤其是高新區(qū)將是西安未來城市開展和商業(yè)開展的重點(diǎn)區(qū)域。本工程所處位置恰好位于西安城市開展及高新重點(diǎn)開展的雙重點(diǎn)組團(tuán)內(nèi)——西安南郊、高新二次創(chuàng)業(yè)區(qū)，這是工程成功開發(fā)運(yùn)營及具有極高商業(yè)投資價(jià)值的所在。符合商業(yè)開展的商業(yè)業(yè)態(tài)開展趨勢(shì)：工程位于的區(qū)域已經(jīng)形成了包括大型超市、專業(yè)綜合市場(chǎng)、步行街、開放廣場(chǎng)的大型區(qū)域復(fù)合型商業(yè)中心，本工程的開發(fā)符合商業(yè)業(yè)態(tài)開展中——綜合性、大型化、休閑化、開放化的開展趨勢(shì)。有利于西部電子信息大廈的商業(yè)招商及運(yùn)營西部大開發(fā)、西安市商貿(mào)開展以及高新區(qū)巨大的需求潛力、優(yōu)惠的招商政策將極大的吸引國際、國內(nèi)大型商業(yè)企業(yè)、優(yōu)質(zhì)的連鎖商業(yè)企業(yè)、知名品牌商品專賣店的入住。良好的商業(yè)氣氛、區(qū)域商業(yè)中心位置、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)企業(yè)，將使西部電子信息大廈商業(yè)保持良好的運(yùn)營態(tài)勢(shì)，使工程具備極大的商業(yè)租售價(jià)值。國際商業(yè)企業(yè)麥德龍、易初蓮花、百安居等企業(yè)紛紛在西安南郊、高新區(qū)落戶?？傮w而言，未來城市及區(qū)域的開展前景對(duì)于西部電子信息大廈商業(yè)的投資、招商、運(yùn)營，都相對(duì)有利。但需要注意的是，無論政府規(guī)劃還是區(qū)域商業(yè)的開展，都是一個(gè)宏觀的逐步的實(shí)施，存在著一定的變化風(fēng)險(xiǎn)。所以，工程的商業(yè)價(jià)值還需要投資經(jīng)營者們從市場(chǎng)需求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、商業(yè)運(yùn)營的角度出發(fā)，審視度勢(shì)、把握商機(jī)。第二局部工程位置及周遍環(huán)境分析第一節(jié)工程及地塊介紹西部電子信息大廈位于西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)電子科技園內(nèi)，北臨28000平方米的大型露天廣場(chǎng)“西部電子廣場(chǎng)〞，西臨太白南路，東臨電子商業(yè)步行街前廣場(chǎng)，南臨B、C座軟件公寓。從位置上看，本工程地塊處于西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，因此高新區(qū)的整體開展情況將對(duì)本地塊開展商業(yè)工程的市場(chǎng)潛力有著深遠(yuǎn)的影響。工程位于高新區(qū)一期、二期、中央商務(wù)區(qū)CBD、新型產(chǎn)業(yè)園、電子城社區(qū)的中心位置。下面是本工程地塊所屬區(qū)域具體介紹：國家級(jí)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)〔以下簡(jiǎn)稱“西安高新區(qū)〞〕創(chuàng)立于1991年6月，它位于西安市科研、文教單位相對(duì)集中的南郊，規(guī)劃面積達(dá)34平方公里，已完成15平方公里的開發(fā)建設(shè)。西安高新區(qū)經(jīng)過十年的建設(shè)與開展，已初步形成根底配套設(shè)施完善，管理體制、運(yùn)行機(jī)制先進(jìn)高效，技術(shù)創(chuàng)新成果顯著，生產(chǎn)力要素市場(chǎng)活潑，人才聚集效應(yīng)明顯，科研、生產(chǎn)、生活功能齊全的現(xiàn)代化新城區(qū)，尤其是在推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新、開展擁有民族自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)產(chǎn)品方面形成了自己的特色。

西安高新區(qū)在產(chǎn)業(yè)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、體制創(chuàng)新、成果轉(zhuǎn)化及園區(qū)建設(shè)和對(duì)外形象等方面走在全國53個(gè)國家級(jí)高新區(qū)的前列，在國家科技部組織的屢次評(píng)估中，西安高新區(qū)一直保持在前四名，并屢次被評(píng)為“國家先進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)〞。如今，西安高新區(qū)已成為中國西部地區(qū)投資環(huán)境好、市場(chǎng)化程度高、經(jīng)濟(jì)開展最為活潑的一個(gè)區(qū)域，成為陜西、西安新的、最強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和對(duì)外開放的重要窗口，成為我國開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要基地。

在2001年年初西安市民廣泛參與的“二十世紀(jì)西安十大歷史事件評(píng)選〞活動(dòng)中，西安高新區(qū)的建立高票入選，與西安事變、西安解放、秦兵馬俑的發(fā)現(xiàn)等重大歷史事件齊名入選。江澤民、李鵬、朱鎔基、李瑞環(huán)、胡錦濤、尉健行、李嵐清等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人及有關(guān)部委的領(lǐng)導(dǎo)同志先后視察了西安高新區(qū)。江總書記1993年6月15日來區(qū)視察并為高新區(qū)題詞“開展高新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)飛躍〞，對(duì)西安高新區(qū)的建設(shè)與開展寄予厚望，給予肯定。2002年3月30日總書記又一次蒞臨西安高新區(qū)視察，對(duì)西安高新區(qū)十年來取得的成就十分滿意。

西安高新區(qū)1997年9月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)率先參加了亞太經(jīng)合組織〔APEC〕科技工業(yè)園區(qū)網(wǎng)絡(luò)，2001年又被列入我國“十五〞期間重點(diǎn)建設(shè)的五個(gè)國家示范高新區(qū)之一。經(jīng)過多年的不斷創(chuàng)新和開展，西安高新區(qū)已經(jīng)形成了較強(qiáng)的科技創(chuàng)新能力，具備了開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的雄厚根底和良好條件。目前，在高新區(qū)孕育著一大批科技成果，建設(shè)著一大批高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化工程。尤其是西部大開發(fā)實(shí)施三年來，西安高新區(qū)更成為中外客商在我國中西部地區(qū)投資的一個(gè)熱點(diǎn)高新中央商務(wù)區(qū)〔簡(jiǎn)稱高新CBD〕西安高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)中五大功能園區(qū)

之一，是個(gè)集辦公、會(huì)展、酒店、商業(yè)、居住、文化、娛樂等多重功能為一體的

現(xiàn)代化都市副中心。高新CBD位于開發(fā)新區(qū)的核心地帶，地理位置優(yōu)越，交通便

利，總投資將到達(dá)300億元。高新區(qū)蓬勃開展的前景吸引了國內(nèi)外開發(fā)商紛紛巨資

投向高新CBD的開發(fā)：目前，香港中華煤氣投資CBD冷熱聯(lián)供，使區(qū)域配套水

平到達(dá)“九通一平〞；國內(nèi)房地產(chǎn)四強(qiáng)之一的上海綠地集團(tuán)投資建設(shè)的120萬平

方米“綠地世紀(jì)城工程〞銷售旺盛；東方航空西北公司總部大廈落戶高新CBD

并將于年內(nèi)開工建設(shè)；香港最大的地產(chǎn)商——和記黃埔地產(chǎn)進(jìn)入高新CBD，開發(fā)

占地900余畝的大型綜合工程。西安高新區(qū)新型工業(yè)園西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成局部?？偯娣e5平方公里，分為四大功能區(qū)域：產(chǎn)業(yè)區(qū)、示范產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和配

套住宅區(qū)，現(xiàn)均配套完畢。西安高新區(qū)新型工業(yè)園入?yún)^(qū)工程和企業(yè)以高新技術(shù)為主體，重點(diǎn)開展電子信

息、生物醫(yī)藥和光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。目前共有入?yún)^(qū)企業(yè)140家,其中有世

界500強(qiáng)之一的百事可樂公司、日本古河電氣株式會(huì)社；美國IT百強(qiáng)企業(yè)美國

國際整流器公司等知名企業(yè)。電子產(chǎn)業(yè)園區(qū) 本區(qū)域已經(jīng)形成以203所、210所、771所、618所、771所、東風(fēng)儀表廠為核心等國家航天、軍工等產(chǎn)業(yè)園區(qū)。第二節(jié)道路及交通網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)狀本地塊位于西安高新區(qū)中東部地帶，北臨電子一路、西接太白路、南靠電子二路。工程周遍5公里按對(duì)工程的影響程度劃分有各級(jí)道路12條。交通狀況：工程周遍有貫穿城區(qū)、高新的太白路，連接曲江開發(fā)區(qū)、長(zhǎng)安路、高新區(qū)的丈八路及省市際繞城高速公路、機(jī)場(chǎng)高速公路等。地塊區(qū)域交通道路通暢、網(wǎng)絡(luò)極為興旺。交通節(jié)點(diǎn)：如上圖所示，工程周遍共有交通節(jié)點(diǎn)9個(gè)，其中南北向道路5個(gè)、東西向4個(gè)。以上交通節(jié)點(diǎn)將為工程未來會(huì)聚大量的人流量及消費(fèi)潛力。公交交通情況：公交交通情況將直接影響到工程未來的人流量和消費(fèi)能力，也是一個(gè)商業(yè)工程商業(yè)價(jià)值判斷的關(guān)鍵因素之一。本工程周遍5公里范圍內(nèi)的公交線路共計(jì)50多條，具有極大的公交運(yùn)送能力，具體情況見下表：第三節(jié)周邊物業(yè)功能分布：工程?hào)|部指以長(zhǎng)安路為界，南臨繞城高速，西接含光路，北為南二環(huán)的一個(gè)長(zhǎng)條形狀的區(qū)域。本區(qū)域主要集中的工程種類為高等院校、商業(yè)工程、休閑娛樂及住宅。主要的商業(yè)物業(yè)包括小寨商圈內(nèi)的百盛、好又多超市、民生國貿(mào)、飛炫廣場(chǎng)軍人效勞社等，長(zhǎng)安南路的家樂超市、麥德龍、民生百貨、百安居、三森家居等。北部、南部地區(qū)指東臨含光路、北到南二環(huán)、西以太白路為界和南到繞城高速的一個(gè)不規(guī)那么地區(qū)，該區(qū)域以住宅為主，其中包括一些優(yōu)質(zhì)居住物業(yè)如紫薇城市花園、紫薇花園、萬國花園、市政府小區(qū)、太白小區(qū)、中天國際公寓、豪盛時(shí)代等。該區(qū)域商業(yè)工程較少包括人人樂、西部電子廣場(chǎng)、軍人效勞社。工程西部區(qū)域是太白路以西、南二環(huán)以南、西臨丈八北路、南以丈八路東路為界的一個(gè)區(qū)域。該區(qū)域主要集中了大片的工業(yè)區(qū)、優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)、寫字樓區(qū)、商業(yè)配套、金融銀行、和休閑娛樂設(shè)施。該區(qū)域商業(yè)工程包括世紀(jì)金花購物中心、金鷹國際、愛家超市、易初蓮花超市等新興大型商業(yè)工程。第四節(jié)高新區(qū)及各類物業(yè)市場(chǎng)情況介紹西部電子信息大廈在地理位置上屬于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)一期成熟的各個(gè)物業(yè)的市場(chǎng)情況及商業(yè)價(jià)值，對(duì)西部電子信息大廈的商業(yè)投資價(jià)值、市場(chǎng)定位具有直接和重要的參考價(jià)值，下面是高新區(qū)主要街區(qū)干道高新路、科技路兩側(cè)主要物業(yè)類型的市場(chǎng)情況介紹：1、高新路寫字樓根本情況寫字樓名稱位置寫字樓類型檔次配套售價(jià)〔元/m2〕租金〔元/m2/月〕空置率入住企業(yè)行業(yè)城建大廈路東北段對(duì)外經(jīng)營低檔商業(yè)住宅350070.0%制造業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)糜家橋小區(qū)路東北段對(duì)外經(jīng)營低檔商業(yè)住宅10.0%制造業(yè)、咨詢?nèi)鹦来髲B路東北段對(duì)外經(jīng)營中檔商業(yè)住宅、銀行已售完20.0%制造業(yè)、電子、咨詢高新商務(wù)路東北段對(duì)外經(jīng)營中低檔商業(yè)住宅、銀行20.0%計(jì)算機(jī)、咨詢希格瑪大廈路東北段對(duì)外經(jīng)營中檔商業(yè)住宅38003010.0%制造業(yè)、電子、咨詢新匯大廈路東北段對(duì)外經(jīng)營中檔商業(yè)住宅35003040.0%制造業(yè)、咨詢?nèi)泊髲B路東北段對(duì)外經(jīng)營中檔商業(yè)住宅100.0%——西高新稅檢大廈路東南段自用中低檔銀行、酒店、餐飲、美容美發(fā)4000205.0%電子、咨詢、金融、科技、工程西安西普電力電子路西北段對(duì)外經(jīng)營中低檔商業(yè)45驪山微電子路西北段對(duì)外經(jīng)營中低檔商業(yè)38麗華科技大廈路西北段對(duì)外經(jīng)營中檔商業(yè)5800不租60.0%電子、醫(yī)藥、計(jì)算機(jī)、咨詢金融大廈路西北段自用+出租中檔銀行N/A5520.0%電子、醫(yī)藥、計(jì)算機(jī)、咨詢、金融火炬大廈路西北段對(duì)外經(jīng)營中高檔無不賣4210.0%電子、醫(yī)藥、計(jì)算機(jī)、咨詢、金融、房地產(chǎn)高科大廈路西北段對(duì)外經(jīng)營中高檔商業(yè)、銀行60004520.0%電子、醫(yī)藥、計(jì)算機(jī)、咨詢、金融、地產(chǎn)、裝飾、快遞、廣告南洋國際路西北段對(duì)外經(jīng)營中高檔銀行不賣555.0%計(jì)算機(jī)、咨詢、裝飾裝修高新國際路西北段對(duì)外經(jīng)營高檔商業(yè)、住宅75008560.0%房產(chǎn)、電子、機(jī)械等高新路兩側(cè)的寫字樓較為集中，目前共有15個(gè)寫字樓工程。高新路兩側(cè)已經(jīng)成為高新區(qū)商務(wù)氣氛最濃厚的區(qū)域，是目前高新區(qū)的商務(wù)集中區(qū)，而且中高檔寫字樓主要集中在高新路西側(cè)位置。高新路寫字樓檔次較高高新路的臨街寫字樓檔次以中高檔為主、數(shù)量也比多，反映出高新區(qū)產(chǎn)業(yè)開展和高新路商務(wù)的開展已經(jīng)成為區(qū)域開展的核心，產(chǎn)生了強(qiáng)大的對(duì)外吸引力。與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)高新路現(xiàn)有寫字樓與高新區(qū)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度比擬強(qiáng)。主要表達(dá)在兩個(gè)方面，一從開發(fā)主體來看，包括企業(yè)自建和房地產(chǎn)開發(fā)兩種情況。企業(yè)自建如西安電信大廈、金融大廈、西高新稅檢大廈等，都是為高新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)開展提供效勞和配套的行業(yè)，采用自用+對(duì)外出租的方式，對(duì)高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)開展起到促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然不直接效勞于產(chǎn)業(yè)，但他們?yōu)橹鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)企業(yè)提供了辦公空間和商務(wù)環(huán)境，對(duì)產(chǎn)業(yè)的開展也是有利的。二從入住企業(yè)的類型看，以與高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)同類型企業(yè)，如制造業(yè)、電子、醫(yī)藥等，和咨詢效勞、廣告、裝修裝飾等效勞類企業(yè)為主。產(chǎn)業(yè)類公司規(guī)模普遍比擬小，但與產(chǎn)業(yè)用地的各類企業(yè)有較強(qiáng)的聯(lián)系，是其上下游的關(guān)聯(lián)企業(yè)。效勞類公司的主要業(yè)務(wù)對(duì)象也是高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)公司?？梢?，高新路的寫字樓主要為高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條的完善提供了空間和效勞。出租率較好，價(jià)格較高高新路寫字樓的出租率普遍比擬高，正常情況下，出租率可以到達(dá)80%-90%，租金也根本保持在40-50元/月/平方米的水平。說明高新路寫字樓對(duì)產(chǎn)業(yè)的支持作用明顯，各類企業(yè)對(duì)此較為認(rèn)可。同時(shí)高新路是高新區(qū)的主要街道，是城市形象的展示路，有較高的商業(yè)和商務(wù)價(jià)值，也是寫字樓可以保持高租金和高出租率的主要原因。高新路作為高新區(qū)的主要干道，具有較高的土地價(jià)值，目前已經(jīng)成為高新區(qū)的商務(wù)聚集區(qū)。無論是自建寫字樓、房地產(chǎn)開發(fā)的寫字樓還是產(chǎn)業(yè)用地改變用途的寫字樓都為高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)開展提供商務(wù)效勞，經(jīng)營情況普遍良好。2、高新路商業(yè)狀況名稱類型檔次所在位置建筑形態(tài)營業(yè)面積〔m2〕獲得物業(yè)的方式上座率目標(biāo)客戶群停車大香港鮑翅酒樓中餐高檔高新路東北段獨(dú)立商業(yè)5000自建70%以上商務(wù)宴請(qǐng)地上中國餐館中餐中高檔獨(dú)立商業(yè)500N/A70%以上工作白領(lǐng)、商務(wù)宴請(qǐng)沿街山水茶園中餐中高檔獨(dú)立商業(yè)300N/A70%以上工作白領(lǐng)、商務(wù)宴請(qǐng)沿街頂頂香煎餅屋中餐中低檔寫字樓底商350租賃70%以上工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用裱亟纸鸷：凼讲璨蛷d中餐中高檔商住底商230租賃70%以上工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用裱亟志┒记段鞑椭懈邫n商住底商139租賃50％-60%工作白領(lǐng)沿街巴克斯西餐中高檔商住底商280租賃50％-60%工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用裱亟忠恢Z面莊中餐中低檔商住底商240租賃70%以上工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用裱亟肿糁慰Х任鞑?、咖啡中檔商住底商160租賃40%以下工作白領(lǐng)沿街歐思漫咖啡餐飲咖啡中檔寫字樓底商150租賃50％-60%工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用裱亟置淇Х日Z茶咖啡中檔寫字樓底商300租賃70%以上工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用裱亟至_杰斯西餐中高檔寫字樓底商400租賃70%以上工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用裱亟中銟涓呒?jí)日本料理日餐中高檔寫字樓底商1500租賃70%以上商務(wù)宴請(qǐng)沿街肯德雞西餐中高檔寫字樓底商400租賃70%以上工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用裱亟执筅嫒毡玖侠砣詹椭懈邫n高新路西北段區(qū)內(nèi)寫字樓底商450租賃40%以下商務(wù)宴請(qǐng)沿街星期天陽光商務(wù)會(huì)所中餐、西餐、咖啡中高檔高新路西北段寫字樓底商800租賃50％-60％工作白領(lǐng)地上、地下、沿街德克士炸雞西餐中檔高新路東南段住宅底商300租賃70%以上工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用裱亟嘱稳A府中餐高檔寫字樓底商1000租賃50％-60%商務(wù)宴請(qǐng)地上福興隆老王餐廳中餐中低檔高新路西南段農(nóng)民安置地100租賃70%以上當(dāng)?shù)鼐用?、外來人口地上平價(jià)餐廳中餐中低檔農(nóng)民安置地100租賃40%以下工作白領(lǐng)地上采蝶軒餐廳中餐中高檔酒店底商2000自建50％-60%工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用?、外來人口、商?wù)宴請(qǐng)地上注：1.檔次：針對(duì)不同餐飲類型，綜合考慮每家餐飲的收費(fèi)水平、內(nèi)外部裝修情況、租金等因素，分為高、中高、中、中低、低共五個(gè)檔次。2.所在位置：以科技路為界，將高新路分為南北兩段，而且考慮到北段路東位于高新區(qū)外，因此，所在位置分為為高新路東北段區(qū)外、高新路東北段區(qū)內(nèi)、高新路東南段、高新路西北段、高新路西南段。 高新路沿街餐飲現(xiàn)狀分析高新路餐飲主要分布于高新路東，在北段和南段各有一帶餐飲集中區(qū)域。北段餐飲共16家，除位于新匯大廈的大阪日本料理外，全部位于高新區(qū)外。高新路北段沿街餐飲設(shè)施類型比擬豐富，主要包括中餐、西餐、日餐、咖啡等類型，其中中餐所占比例最高，南段餐飲類型單一，只存在中餐一種類型。高新路沿街的餐飲類型有獨(dú)立商業(yè)、底商和農(nóng)民安置地內(nèi)的臨時(shí)建筑等幾種建筑形態(tài)，高新路北段餐飲的建筑形態(tài)以底商為主，主要是寫字樓底商，也有位于寫字樓附近的獨(dú)立商業(yè)，南段以農(nóng)民安置地內(nèi)的臨時(shí)建筑為主。高新路北段餐飲規(guī)模較大，營業(yè)面積全部在100平方米以上，南段餐飲設(shè)施規(guī)模較小，營業(yè)面積多在100平方米以下。高新路餐飲大局部采用租賃的方式獲得，租金價(jià)格比擬高，餐飲的市場(chǎng)需求比擬旺盛，承租能力比擬強(qiáng)，即使在高新路南段的臨時(shí)建筑中，餐飲的租金也很高，有很強(qiáng)的承租能力，。高新路沿街餐飲設(shè)施的經(jīng)營情況整體都非常良好，上座率多在70％以上，其中，中檔和中高檔的中餐最受歡送，人流量最大，生意最好，如大香港鮑翅酒樓、頂頂香煎餅店，西式快餐和有特色咖啡店經(jīng)營狀況也很好，如德克士、肯德雞、名典咖啡等。餐飲設(shè)施的客戶主要來源于高新區(qū)內(nèi)，其中，中高檔以上餐飲面向的客戶群以商務(wù)宴請(qǐng)為主，中檔和中低檔的餐飲設(shè)施主要面向高新區(qū)內(nèi)的白領(lǐng)，南部臨時(shí)建筑內(nèi)的中低檔餐飲還承當(dāng)著為高新區(qū)員工送餐的任務(wù)。高新路餐飲設(shè)施集聚、餐飲比擬興旺。高新路沿街共有餐飲28家，在高新路北段，形成了餐飲比擬集聚的區(qū)域，并與南二環(huán)連接，延續(xù)了西安市的城市功能，為高新區(qū)集聚了人流，樹立了良好的城市形象，形成了商業(yè)設(shè)施繁榮的景象。3、高新路沿街娛樂設(shè)施現(xiàn)狀名稱類型檔次所在位置建筑形態(tài)營業(yè)面積獲得物業(yè)的方式上座率％目標(biāo)客戶群停車〔單位：平方米〕下班時(shí)間美格菲健身中心體育健身高檔高新路東北段獨(dú)立商業(yè)1000租賃70%以上當(dāng)?shù)鼐用?、?dāng)?shù)剞k公人口沿街寶力豪體育健身高檔高新路西北段寫字樓3000租賃70%以上當(dāng)?shù)鼐用?、?dāng)?shù)剞k公人口沿街天宇?yuàn)蕵犯鑿dKTV低檔獨(dú)立商業(yè)〔混合了多種業(yè)態(tài)〕500租賃50-60%全市沿街真愛娛樂廣場(chǎng)KTV高檔獨(dú)立商業(yè)〔混合了多種業(yè)態(tài)〕5000N/A70%以上當(dāng)?shù)剞k公人口、全市沿街單行線商務(wù)交友俱樂部俱樂部中高檔寫字樓底商300租賃40%以下當(dāng)?shù)剞k公人口、全市沿街爆夜總會(huì)KTV中低檔商住底商800租賃50-60%全市沿街世紀(jì)澳都KTV、咖啡、西餐高檔寫字樓底商1200N/A40%以下全市沿街名稱類型檔次所在位置建筑形態(tài)營業(yè)面積獲得物業(yè)的方式上座率％目標(biāo)客戶群停車科羅娜熱舞吧KTV、酒吧中檔寫字樓底商1400租賃40%以下全市〔周邊區(qū)域，主要是南部學(xué)生〕沿街歐陸經(jīng)典KTV中檔寫字樓底商N(yùn)/A租賃50-60%當(dāng)?shù)剞k公人口、全市沿街水調(diào)歌頭娛樂城KTV中高檔寫字樓底商1000N/A70%以上當(dāng)?shù)剞k公人口、全市，包括寶雞等地沿街高新美食娛樂城卡拉OK、簡(jiǎn)單餐飲低檔高新路西南段商住底商80租賃40%以下當(dāng)?shù)鼐用裱亟轴槍?duì)不同娛樂設(shè)施類型，綜合考慮每家娛樂設(shè)施的收費(fèi)水平、內(nèi)外部裝修情況、租金等因素，分為高、中高、中、中低、低共五個(gè)檔次。高新路的娛樂設(shè)施主要位于高新路東，與餐飲設(shè)施共同集聚于高新路北段，在高新區(qū)外部。高新路娛樂設(shè)施的類型比擬單一，主要為KTV，另有一家體育健身和俱樂部。高新路沿路娛樂設(shè)施未形成統(tǒng)一的規(guī)模和檔次。高新區(qū)的娛樂設(shè)施多數(shù)位于寫字樓底商，也存在局部獨(dú)立的娛樂設(shè)施。從平均上座率來看，高檔的娛樂設(shè)施上座率較高，經(jīng)營情況較好，如位于高新路北段的美格菲健身中心有會(huì)員2000多人，經(jīng)營情況非常良好，低檔的娛樂設(shè)施上座率較低，經(jīng)營情況較差。娛樂設(shè)施的目標(biāo)客戶主要來源于高新區(qū)和周邊地區(qū)，甚至西平安市，面向中高檔的客人，外地的商務(wù)客人也比擬多。高新區(qū)現(xiàn)狀的存在的娛樂設(shè)施輻射范圍較廣，不僅效勞于高新區(qū)，而且效勞于高新區(qū)周邊區(qū)域，加強(qiáng)了高新區(qū)與周邊區(qū)域和西安市城市中心的聯(lián)系。高新區(qū)外的娛樂設(shè)施填補(bǔ)了高新區(qū)娛樂設(shè)施供給的空白區(qū)域，爭(zhēng)取了高新區(qū)的客源，但由于其不屬于高新區(qū)的范圍內(nèi)，對(duì)高新區(qū)的稅收沒有奉獻(xiàn)。高尚、健康、向上的娛樂方式經(jīng)營狀況良好，這說明高新區(qū)白領(lǐng)對(duì)高尚、健康、向上的娛樂消費(fèi)需求非常旺盛，高新路現(xiàn)狀的單一的娛樂設(shè)施業(yè)態(tài)不能滿足高新區(qū)的需求，符合白領(lǐng)需求的健康的生活休閑方式具有較好的市場(chǎng)空間，還需要再增加。4、高新路沿街零售業(yè)現(xiàn)狀名稱經(jīng)營內(nèi)容檔次所在位置建筑形態(tài)營業(yè)面積〔m2〕獲得物業(yè)的方式人流量大的時(shí)間客戶來源停車設(shè)置西安賽思實(shí)業(yè)禮品文具/汽車租賃中檔高新路東北段寫字樓底商100租賃無辦公人口、固定客戶沿街天福茗茶茶中低檔高新路東北段寫字樓底商50租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口沿街心語鮮花網(wǎng)鮮花禮品中低檔寫字樓底商10租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口沿街午子綠茶高新專營店茶中低檔寫字樓底商租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口沿街影音第一站音像中低檔寫字樓底商15租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口、過路人口沿街鄂爾多斯專賣服裝中檔寫字樓底商10租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口沿街名稱經(jīng)營內(nèi)容檔次所在位置建筑形態(tài)營業(yè)面積〔m2〕獲得物業(yè)的方式人流量大的時(shí)間客戶來源停車設(shè)置翡翠服飾店服裝中低檔寫字樓底商15租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口沿街美美香水中心香水等化裝品中低檔寫字樓底商15租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口、過路人口沿街靚鞋坊鞋中檔寫字樓底商10租賃無辦公人口沿街博華文具高新總店文具中高檔高新路西北段寫字樓底商；廠房底商250租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口、周邊學(xué)生無高新國際購物中心〔未開業(yè)〕——高檔寫字樓底商30000購置————地下吉隆超市日常生活用品低檔高新路東南段農(nóng)民安置地30租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口無西安香腦殼核桃商行核桃低檔農(nóng)民安置地30租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口無高新愛家怡康藥店藥品中低檔住宅底商80租賃周六日當(dāng)?shù)鼐用竦厣?、地下、沿街愛家寶貝時(shí)裝店服裝中檔住宅底商35租賃無當(dāng)?shù)鼐用竦厣?、地下、沿街名稱經(jīng)營內(nèi)容檔次所在位置建筑形態(tài)營業(yè)面積〔m2〕獲得物業(yè)的方式人流量大的時(shí)間客戶來源停車設(shè)置愛家鮮花禮品飾品精品店鮮花禮品中檔住宅底商20租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口地上、地下、沿街愛家超市日常生活用品、服裝、煙酒飲料中低檔住宅底商11000購置下班時(shí)間、周六日當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口地上、地下、沿街高新南路連鎖國大藥房藥品低檔高新路西南段商住底商50租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、過路人口地上、沿街永生五金建材日雜店藥品低檔商住底商20租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、過路人口地上、沿街發(fā)良五金建材日雜店五金建材低檔商住底商20租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、過路人口地上、沿街新躍飲料冷飲批發(fā)部五金建材低檔商住底商N(yùn)/A租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、過路人口地上、沿街可口可樂新躍飲料冷飲批發(fā)部冷飲飲料低檔商住底商25租賃無過路人口地上、沿街針對(duì)不同零售業(yè)類型，綜合考慮其經(jīng)營內(nèi)容、內(nèi)外部裝修情況、租金等因素，分為高、中高、中、中低、低共五個(gè)檔次。高新路沿街的零售業(yè)主要分布在兩個(gè)區(qū)域，高新路北段路東的新匯大廈底商，高新路南段路東的楓葉大廈和楓葉廣場(chǎng)底商，另有零星的商業(yè)零售業(yè)分布高新路北段路西的A區(qū)產(chǎn)業(yè)內(nèi)和高新路農(nóng)民安置地內(nèi)。高新路沿路的零售業(yè)主要有兩種形式，一種是綜合性的超市，即愛家超市，經(jīng)營日常生活用品、服裝等，另一種是經(jīng)營鮮花禮品、服裝、文具、藥品、食品等內(nèi)容的小型零售商業(yè)。愛家超市下班時(shí)間和周六日的人流量都很大，經(jīng)營情況非常良好，其他小規(guī)模商業(yè)零售業(yè)的人流量較小，經(jīng)營情況一般。愛家超市的規(guī)模較大，效勞范圍比擬廣，客戶來源于整個(gè)高新區(qū)及周邊區(qū)域，其他商業(yè)設(shè)施的規(guī)模非常小，效勞范圍很小，客戶主要為本居住區(qū)的居住人口和本寫字樓的辦公人口，并依靠自己的特色有一定的固定客戶支持。高新路沿路的商業(yè)目前存在的只是滿足最根本的生活需要的商業(yè)業(yè)態(tài)形式，缺乏連鎖專賣店、主題專營店等設(shè)施，業(yè)態(tài)不夠興旺，業(yè)態(tài)形式單一，人們的消費(fèi)需求被城市中心吸引，給高新區(qū)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，因此，面對(duì)高新區(qū)人群消費(fèi)多樣化的趨勢(shì)和對(duì)高品質(zhì)生活的追求，百貨、音像、家具等多種形式的商業(yè)業(yè)態(tài)需要在高新區(qū)提供。高新路沿路目前的商業(yè)設(shè)施總體規(guī)模較小，尚未形成區(qū)域性的綜合性商業(yè)中心，未形成規(guī)模效應(yīng)，綜合性的超市起到了區(qū)域商業(yè)中心的功能和作用。其他現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施規(guī)模較小，效勞半徑小，經(jīng)營內(nèi)容單一，無法滿足高新區(qū)日益增加的人口的需求，隨著高新區(qū)人口和企業(yè)的增加，高新區(qū)需要形成規(guī)模、上檔次的商業(yè)環(huán)境和區(qū)域性的商業(yè)中心。高新路沿路的愛家超市和其他小規(guī)模商業(yè)設(shè)施經(jīng)營情況可以看出，成規(guī)模的、綜合性的商業(yè)設(shè)施，不僅解決最根本的購物需求，而且能滿足其他相關(guān)需求的商業(yè)設(shè)施更受歡送，高新區(qū)需要不是小規(guī)模、零散的商業(yè)設(shè)施，2005年以來開業(yè)的的世紀(jì)金花、金鷹國際、易初蓮花局部滿足這局部需求。5、高新路沿街效勞業(yè)現(xiàn)狀名稱經(jīng)營內(nèi)容檔次所在具體位置建筑形態(tài)營業(yè)面積〔m2〕獲得物業(yè)的方式人流量大的時(shí)間客戶來源停車設(shè)置美潔洗衣洗衣中檔高新路東北段寫字樓底商50租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口沿街中國移動(dòng)通信高新營業(yè)廳電信——住宅底商50租賃————沿街山東航空公司航空——住宅底商30租賃————沿街薈萃苑美發(fā)廳美容美發(fā)正在裝修寫字樓底商180租賃————沿街金利干洗有限責(zé)任公司洗衣中低檔寫字樓底商50租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口沿街柯達(dá)洗印部照片洗印中檔高新路西北段區(qū)內(nèi)寫字樓底商62租賃周六日當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口地上、地下、沿街麗華科技大廈底商——————————————地上、地下、沿街紫霧造型美容美發(fā)中低檔其他〔廠房底層〕49自建無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口沿街藍(lán)鴿福奈特洗衣洗衣中檔其他〔廠房底層〕80租賃下班時(shí)間、周六日當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口沿街重慶康明機(jī)電設(shè)備西安辦事處辦事處中低檔其他〔廠房底層〕150租賃無辦公人口沿街東正齒科牙科診所中檔其他〔廠房〕150租賃無當(dāng)?shù)鼐用駸o美國約克空調(diào)陜西代理空調(diào)代銷中低檔其他〔廠房底層〕80租賃無辦公人口，以工程為主沿街X21美發(fā)高新店美容美發(fā)中檔其他〔廠房〕240租賃周六日當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口無中國聯(lián)通高新路特許營業(yè)廳電信——其他〔廠房地層〕270租賃————沿街民航高新路售票處航空售票——其他〔廠房地層〕10租賃————無步長(zhǎng)大廈底商N(yùn)/AN/A寫字樓底商2000準(zhǔn)備開始招商——N/A地上房產(chǎn)中介/中鐵快運(yùn)其他低檔高新路東南段區(qū)內(nèi)獨(dú)立商業(yè)30租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口無翰皇擦鞋店其他低檔獨(dú)立商業(yè)30租賃無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口無中國移動(dòng)高新愛家營業(yè)廳維修中心電信——住宅底商45租賃————地上針對(duì)不同效勞業(yè)類型，綜合考慮其經(jīng)營內(nèi)容、內(nèi)外部裝修情況、租金等因素，分為高、中高、中、中低、低共五個(gè)檔次。 高新路的效勞業(yè)主要分布于高新路西北段，原來A區(qū)產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)，其他區(qū)域也有零散的效勞設(shè)施分布。高新路的效勞業(yè)的主要類型是洗衣、美容美發(fā)、電信效勞、航空售票等。商業(yè)效勞業(yè)多數(shù)位于寫字樓底商，客戶主要是本寫字樓與周邊寫字樓內(nèi)的辦公人群。商業(yè)效勞業(yè)檔次以中檔和中低檔為主，與現(xiàn)狀的效勞對(duì)象有一定的匹配性，考慮未來區(qū)域開展將需要，需要進(jìn)一步提高效勞業(yè)的檔次和規(guī)模。6、高新路金融機(jī)構(gòu)根本情況名稱位置經(jīng)營內(nèi)容級(jí)別營業(yè)面積〔m2〕物業(yè)形態(tài)停車情況中國銀行高新支行〔某儲(chǔ)蓄所〕路東北段銀行儲(chǔ)蓄所50住宅底商沿街中國人民保險(xiǎn)公司西安開發(fā)區(qū)辦事處路東北段保險(xiǎn)辦事處50住宅底商沿街招商銀行高新技術(shù)開發(fā)區(qū)支行路東北段銀行支行150寫字樓底商沿街建行高新支行高新路分理處路東南段銀行分理處150寫字樓底商地上西安商業(yè)銀行高新路支行路西北段銀行支行250廠房底層沿街西安交通銀行高新路支行路西北段銀行支行500廠房底層沿街中國信合蓮湖聯(lián)社高新分社路西北段信用社分社300廠房底層無西安工商銀行高新支行路西北段銀行支行1000寫字樓底商地上西安建設(shè)銀行高新支行路西北段銀行支行1000寫字樓底商地上上海浦東開展銀行高新支行路西北段銀行支行650寫字樓底商地上中國銀行高新支行路西北段銀行支行3000寫字樓底商地上、地下中國農(nóng)業(yè)銀行高新支行路西北段銀行支行3000寫字樓底商地上、地下、沿街高新路兩側(cè)集中了大量的金融機(jī)構(gòu)，其中主要是銀行。數(shù)量到達(dá)了10家，此外還有一家保險(xiǎn)公司和一家信用社。大量銀行機(jī)構(gòu)的積聚，反映出高新區(qū)企業(yè)和居民對(duì)銀行存在較為旺盛的需求。酒店7、高新路酒店根本情況酒店名稱位置所在地塊名稱經(jīng)營者星級(jí)高新國稅酒店路東南段高新國稅高新國稅酒店無雅寶賓館路東北段區(qū)外糜家橋小區(qū)商住西安德諾商貿(mào)有限責(zé)任公司無新紀(jì)元賓館路西南段新紀(jì)元賓館西安新紀(jì)元賓館3豪門新天地酒店路西南段環(huán)亞公司豪門新天地?zé)o高新國稅酒店38040%11-12層地上停車雅寶賓館19860%4-5層無新紀(jì)元賓館43490%20層地上停車豪門新天地酒店38060%3-4層地上停車高新路作為高新區(qū)公建設(shè)施較為集中的城市干道，各類酒店有四家，其中雅寶賓館不屬于高新區(qū)。而且酒店的檔次普遍不高，僅有一家三星級(jí)酒店，其他均沒有星級(jí)。酒店的客房數(shù)量也不多，最多的新紀(jì)元賓館也不過177間客房。高新路沿線酒店的客人以商務(wù)客人為主，隨著高新區(qū)的不斷開展，商務(wù)交流日趨頻繁，對(duì)酒店的需求較為旺盛。而現(xiàn)有的酒店設(shè)施數(shù)量缺乏，難以滿足需求。除新紀(jì)元賓館外，其他酒店都不是純粹的酒店，而是與其他功能混雜在一起，對(duì)酒店的經(jīng)營產(chǎn)生了一定影響。新紀(jì)元賓館的入住率最高，也與其是純粹的酒店有很大的關(guān)系。8、高新路街區(qū)總結(jié)高新路是高新區(qū)最早開展的一條路，也是高新區(qū)四條開展軸線中的一條。目前臨街物業(yè)的功能主要包括：商務(wù)辦公：主要集中在高新路北段兩側(cè)，目前已經(jīng)成為高新區(qū)的商務(wù)聚集區(qū)，經(jīng)營情況普遍良好，檔次以中高檔為主，中小公司居多。商業(yè)：高新路兩側(cè)的商業(yè)比擬集中，為高新區(qū)提供餐飲、娛樂、商業(yè)效勞、零售等方面的配套效勞。其中北段東側(cè)以餐飲、娛樂為主，西側(cè)以商業(yè)效勞為主；南段以愛家超市和自發(fā)的小商店為主。北段是高新區(qū)目前商業(yè)氣氛最濃厚的區(qū)域，但商業(yè)的規(guī)模、檔次偏小。居?。焊咝侣纷≌跃幼橹?，其中商品住宅主要以高新區(qū)工作的白領(lǐng)為主，為高新區(qū)提供了良好的居住配套。南段是住宅集中區(qū)，商品房檔次較高，與城市形象相符，但農(nóng)民拆遷安置用房影響城市環(huán)境。商住功能在住宅中出現(xiàn)，是對(duì)寫字樓的補(bǔ)充。金融效勞：高新路銀行較為集中，四大國有商業(yè)銀行在高新路都設(shè)立了支行或分理處，是高新區(qū)較為集中的金融效勞區(qū)。酒店：高新區(qū)的酒店主要集中在高新路，高新區(qū)對(duì)酒店的需求較為旺盛，商務(wù)客人較多，但酒店設(shè)施檔次缺乏，與高新區(qū)總體蓬勃開展的城市形象和產(chǎn)業(yè)地位不相符。教育配套：高新路南段有兩所學(xué)校高新一中和高新一小，是西安師資力量和教學(xué)水平較高的學(xué)校，為高新區(qū)工作和居住者提供了良好的教育配套。9、科技路寫字樓根本情況名稱位置類型檔次售價(jià)〔元/m2〕租金〔元/m2/月〕空置率入住企業(yè)行業(yè)停車方式金花藥業(yè)路北西段對(duì)外經(jīng)營中高檔未定醫(yī)藥、金融、房地產(chǎn)在建E陽國際路北西段對(duì)外經(jīng)營高檔——50-600.0%大公司、地產(chǎn)、制藥地上地下海星誠品廣場(chǎng)路北西段對(duì)外經(jīng)營高檔————地下西安市郵電大廈路南西段自用+對(duì)外高檔不賣5010.0%N/A地上中國電信大樓路南西段自用+對(duì)外高檔80認(rèn)購電子計(jì)算機(jī)、咨詢地上地下質(zhì)檢大廈路南西段自用+對(duì)外中低檔4010%——地上創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)路南西段自用+對(duì)外高檔630068人行西安分行路南東段自用高檔在建西電出版社辦公樓路北東段區(qū)外自用中低檔N/A醫(yī)藥、咨詢、金融——新海岸商務(wù)中心路南東段區(qū)外對(duì)外經(jīng)營中高檔不賣45——地上西安市交警支隊(duì)辦公樓路南東段區(qū)外自用中檔在建薩菲爾路南東段區(qū)外對(duì)外經(jīng)營中檔認(rèn)購————新科大廈路南東段區(qū)外對(duì)外經(jīng)營中檔在建——地下西安電子科技大學(xué)科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)路南東段區(qū)外自用+對(duì)外中低檔——5090.0%地上沿街科技路兩側(cè)也已經(jīng)成為高新區(qū)寫字樓較為集中的區(qū)域，目前共有14個(gè)寫字樓工程?？萍悸芬惨蚨纬闪溯^為連續(xù)的寫字樓物業(yè)的分布，成為高新區(qū)又一個(gè)商務(wù)氣氛濃厚的區(qū)域?？萍悸肺鞫蔚膶懽謽墙ǔ蓵r(shí)間比擬近，檔次普遍比擬高，多為高檔寫字樓，檔次水平明顯超過了高新路?？萍悸窎|段的寫字樓檔次與西段相比有明顯的差異，檔次以中檔和中高檔為主。因此高新區(qū)對(duì)高檔物業(yè)的吸引作用更明顯，科技路西段是科技路商務(wù)氣氛的重心?？萍悸穼懽謽堑某鲎饴势毡楸葦M高，出租率接近90%，平均租金水平到達(dá)50-60元/月/平方米，明顯高于高新路。說明科技路從樓宇檔次、街區(qū)形象方面與高新路都有所提高，客戶更能夠認(rèn)可其價(jià)值，因此可以保持比高新路更高的租金和出租率?？萍悸穼懽謽菢I(yè)主單位有一些政府機(jī)關(guān)或公共效勞機(jī)構(gòu)，為高新區(qū)提供政府管理和效勞。例如高新區(qū)管委會(huì)就由位于高新路的火炬大廈遷址到科技路的創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)。質(zhì)檢大廈、郵電大廈、交警支隊(duì)大樓等也集中在科技路，為整個(gè)高新區(qū)提供管理和效勞。政府及相關(guān)管理效勞機(jī)構(gòu)的聚集，使科技路的政務(wù)色彩加重。原高新區(qū)二期規(guī)劃中在高新路的火炬大廈附近規(guī)劃了政務(wù)節(jié)點(diǎn)，成為高新區(qū)的管理中心，目前由于高新區(qū)管委會(huì)的遷址，管理中心有可能會(huì)轉(zhuǎn)移到科技路西段。因此科技路已成為為高新區(qū)提供管理和公共效勞的區(qū)域，對(duì)區(qū)域開展起到推動(dòng)作用?？萍悸穼懽謽亲杂玫膯挝槐葦M多，在調(diào)查的科技路沿街14個(gè)寫字樓工程中，業(yè)主自用的占到8個(gè)，其中大局部為既自用又對(duì)外經(jīng)營的。自用的單位多為政府部門如，高新區(qū)管委會(huì)、市質(zhì)檢所、市交警支隊(duì)，其他也多為提供公共效勞的單位，如市郵電局和省電信公司。上述企業(yè)作為寫字樓的業(yè)主，除自用一局部外，大多采取對(duì)外經(jīng)營的方式。從入住企業(yè)的類型看，科技路與高新路較為類似，以與高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)同類型企業(yè)，如制造業(yè)、電子、醫(yī)藥等，和咨詢效勞、廣告、房地產(chǎn)等效勞類企業(yè)為主，與產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密。效勞類公司的主要業(yè)務(wù)對(duì)象也是高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)公司。但兩類客戶的檔次與高新路相比有所提高，公司規(guī)模普遍比擬大?？梢娍萍悸返纳虅?wù)氣氛不僅表達(dá)在樓宇檔次更高，而且客戶的素質(zhì)也有所提高，由于可見，科技路作為高新區(qū)主要的東西聯(lián)絡(luò)線，是高新區(qū)通往小寨的重要道路，樓宇檔次高，商務(wù)氣氛逐步形成，與高新路相比對(duì)企業(yè)的吸引力更強(qiáng)。10、科技路沿街餐飲設(shè)施現(xiàn)狀名稱類型檔次位置建筑形態(tài)所在物業(yè)名稱營業(yè)面積〔平方米〕租金〔元/月/平方米〕上座率％目標(biāo)客戶群停車設(shè)置米旗西餐中高檔科技路北西段、寫字樓底商E陽國際200N/A70%以上工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用竦厣习⒘瞩U魚中餐高檔寫字樓底商4000N/AN/A商務(wù)宴請(qǐng)地上、地下上海梅龍鎮(zhèn)酒家中餐中高檔商住底商亞美大廈1500N/A70%以上工作白領(lǐng)、商務(wù)宴請(qǐng)地上、沿街宮廷罐館面中餐中低檔商住底商30N/A70%以上工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用駸o咖典咖啡咖啡中低檔科技路北西段、住宅底商高新住宅1206040%以下工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用竦厣闲》恃虿惋嬛胁椭械蜋n獨(dú)立商業(yè)私人自建房N/AN/A40%以下工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用竦厣鲜ヂ芬灼蠂蛷d西餐中高檔科技路南西段、商住底商玫瑰大廈500N/A40%以下工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用?、商?wù)宴請(qǐng)地上、沿街國力仁合川菜中餐中檔寫字樓底商郵政大廈1500N/A70%以上工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用?、商?wù)宴請(qǐng)地上、沿街南北灣中餐中高檔獨(dú)立商業(yè)歐錦園A座2000N/A70%以上工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用?、商?wù)宴請(qǐng)地上、地下春天巴黎西餐、咖啡中高檔獨(dú)立商業(yè)300N/A40%以下當(dāng)?shù)鼐用竦厣?、沿街珍饈園中餐中低檔科技路南東段、寫字樓底商質(zhì)檢大廈100050-6050-60%當(dāng)?shù)鼐用竦厣?、沿街里約咖啡咖啡中檔科技路南東段、住宅底商太白花園2007070%以上工作白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用裱亟痔煊蛏虅?wù)休閑茶座西餐中低檔住宅底商150N/A40%以下工作白領(lǐng)沿街科技路沿街有9家餐飲分布在高新區(qū)范圍內(nèi)，另有4家分布高新區(qū)范圍外。餐飲多位于科技路西段，少量餐飲位于科技路東段。餐飲以中餐為主，有中餐7家，另有4家西餐和2家咖啡?？萍悸费亟值牟惋嫏n次較高，其中中檔以上餐飲8家，中低檔以下餐飲5家，高檔餐飲主要分布于科技路西段?？萍悸费亟值牟惋嫸酁閷懽謽堑咨獭⑸套〉咨??？萍悸费亟值牟惋嬕?guī)模較大，幾乎全在100平方米以上，另有5家餐飲規(guī)模在1000平方米以上，為阿林鮑魚、上海梅龍鎮(zhèn)酒家、國力仁合川菜、南北灣食府和珍饈園。位于科技路西段的餐飲上座率普遍較高，位于科技路東段的餐飲上座率普遍較低?？萍悸返哪繕?biāo)客戶有商務(wù)宴請(qǐng)、工作白領(lǐng)和當(dāng)?shù)鼐用竦葞追N類型，其中，高檔和中高檔中餐的目標(biāo)客戶以商務(wù)宴請(qǐng)為主，檔次越高，商務(wù)宴請(qǐng)客戶所占的比例越高，西餐以當(dāng)?shù)鼐用窈凸ぷ靼最I(lǐng)為主。11、科技路沿街娛樂設(shè)施現(xiàn)狀名稱類型檔次位置建筑形態(tài)營業(yè)面積〔平方米〕獲得物業(yè)的方式上座率％目標(biāo)客戶群新紀(jì)元俱樂部俱樂部高檔科技路南獨(dú)立商業(yè)10000自建70%以上當(dāng)?shù)鼐用瘛⑥k公人口、周邊人口科技路沿街只有一家娛樂設(shè)施，即位于科技路南，新紀(jì)元公園旁邊的新紀(jì)元俱樂部。新紀(jì)元俱樂部為獨(dú)立的商業(yè)設(shè)施，建成于1997年，面積約10000平方米。新紀(jì)元俱樂部一層有運(yùn)動(dòng)吧、頑石美容美發(fā)、彩虹咖啡廳、游泳池、酒吧、桑拿、沖浪、中餐廳，二層有保齡、健身、按摩、多功能廳、華悅中餐廳包間及會(huì)員中心，外部有高爾夫球場(chǎng)，是一家集餐飲、娛樂、健身于一體的多功能俱樂部。新紀(jì)元俱樂部的目標(biāo)客戶群為當(dāng)?shù)鼐用瘛⑥k公人口及周邊區(qū)域的人口，客戶收入水平較高，目前有會(huì)員300-400名。新紀(jì)元俱樂部的目標(biāo)客戶及其經(jīng)營情況說明了高新區(qū)對(duì)高檔次的生活?yuàn)蕵吩O(shè)施存在有較大的需求。12、科技路沿街商業(yè)零售業(yè)調(diào)研情況名稱經(jīng)營內(nèi)容檔次位置建筑形態(tài)所在物業(yè)名稱營業(yè)面積〔平方米〕租金〔元/月/平方米〕目標(biāo)客戶群停車設(shè)置開源商店日常生活用品中低檔科技路北西段商住底商亞美大廈15N/A當(dāng)?shù)鼐用瘛⑥k公人口無金芙蓉花藝島鮮花禮品中低檔20N/A當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口無金盾印章辦公用品中低檔20N/A當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口無前進(jìn)電器家用電器中低檔30N/A當(dāng)?shù)鼐用瘛⑥k公人口無西安惠新空調(diào)家用電器N/A科技路北東段寫字樓底商西電出版社辦公樓12059當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口地上科勒潔具潔具中檔科技路南西段商住底商玫瑰大廈N/AN/A當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口地上西安巨尊精品百貨服裝高檔20050當(dāng)?shù)鼐用馧/A雙鶴藥房藥品中低檔寫字樓底商市質(zhì)檢大樓5040當(dāng)?shù)鼐用瘛⑥k公人口無源藝鮮花禮品鮮花禮品中低檔科技路南東段住宅底商太白花園住宅4065辦公人口無山水軟件軟件中低檔2560學(xué)生無百合自選市場(chǎng)日常生活用品中低檔100N/A當(dāng)?shù)鼐用竦厣螪5類外貿(mào)服裝中檔8075學(xué)生地上、沿街科技路沿街的商業(yè)主要分布于科技路北西段和科技路南東段。經(jīng)營內(nèi)容為日常生活用品、鮮花禮品、服裝、藥品、家用電器等。除位于玫瑰大廈的巨尊精品服飾外，科技路沿街的商業(yè)零售業(yè)檔次都比擬低，規(guī)模都比擬小，人流量不大，目標(biāo)客戶以當(dāng)?shù)氐木用?、?dāng)?shù)剞k公人口為主，另外，位于科技路的經(jīng)營鮮花禮品或服飾的零售商業(yè)目標(biāo)客戶是固定客戶，太白花園經(jīng)營服飾、軟件的零售商業(yè)面向周邊的學(xué)生?？萍悸费亟值纳虡I(yè)零售業(yè)主要為住宅或?qū)懽謽堑牡咨?，雖然出入口面向城市主要道路，但由于其商業(yè)規(guī)模小，類型分散，未形成規(guī)模集聚效應(yīng)，輻射范圍小，因此其主要的效勞對(duì)象為周邊的居住和樓上的辦公人群。13、科技路沿街商業(yè)效勞業(yè)調(diào)研情況名稱經(jīng)營內(nèi)容檔次位置建筑形態(tài)所在物業(yè)名稱營業(yè)面積〔平方米〕租金〔元/月/平方米〕人流量大的時(shí)間客戶來源翰皇擦鞋店其他中檔科技路北西段，商住底商亞美大廈30N/A無當(dāng)?shù)鼐用瘛⑥k公人口明日新概念汽車租賃其他中檔商住底商40N/A無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口洗衣店洗衣低檔科技路北西段，住宅底商高新住宅10N/A無當(dāng)?shù)鼐用窀咝轮脴I(yè)投資房屋中介中檔住宅底商60——無當(dāng)?shù)鼐用瘛⑥k公人口、過路人口迅達(dá)精修摩托其他低檔住宅底商10N/A無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口、過路人口陜西華冒汽車效勞有限責(zé)任公司汽車效勞中檔獨(dú)立商業(yè)300N/A————西電海光數(shù)碼研發(fā)類辦公室中檔科技路北東段寫字樓底商N(yùn)/A20042無山西奇勝汽車效勞修車低檔寫字樓底商20045無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口西安電子科技大學(xué)新飛躍科技培訓(xùn)中心中檔住宅底商西安電子科技大學(xué)家屬樓3067無附近學(xué)生陳小鵬診所診所N/A住宅底商6067上班、周六日當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口、過路人口口腔美潔牙中心牙科診所中檔住宅底商3070無當(dāng)?shù)鼐用?、過路人口溫泉浴室美容美發(fā)N/AN/AN/AN/A無N/A西安都市美容美發(fā)中心美容美發(fā)高檔科技路南西段寫字樓底商高新質(zhì)檢900N/A無當(dāng)?shù)鼐用瘛⑥k公人口柯達(dá)彩擴(kuò)彩擴(kuò)中檔住宅底商高科花園一期120N/A無當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口、過路人口美容美發(fā)愛實(shí)雷斯美容美發(fā)中高檔住宅底商14043無當(dāng)?shù)鼐用瘛⑥k公人口新新樂汽車效勞洗車中檔科技路南東段寫字樓底商都市新海岸540N/A上下班、周六日當(dāng)?shù)鼐用?、辦公人口太白花園口腔診所牙科診所中檔住宅底商太白花園7065周六日當(dāng)?shù)鼐用袂ё嗣廊菝腊l(fā)美容美發(fā)中高檔住宅底商10065N/AN/A名姿女人世界SPA館美容美發(fā)中高檔住宅底商13065無當(dāng)?shù)鼐用袼{(lán)晶專業(yè)美容院美容美發(fā)中檔住宅底商7065上下班、周六日當(dāng)?shù)鼐用窀咭簧鷮I(yè)紋飾美容院美容美發(fā)中檔住宅底商13065無當(dāng)?shù)鼐用癃?dú)上美發(fā)室美容美發(fā)中低檔住宅底商3865下班、周六日當(dāng)?shù)鼐用瘛W(xué)生瑪利亞專業(yè)美發(fā)室美容美發(fā)中低檔住宅底商3065上下班、周六日當(dāng)?shù)鼐用?、學(xué)生詩芙儂護(hù)膚中心美容美發(fā)中高檔住宅底商15065無當(dāng)?shù)鼐用裎靼脖愋诓肯匆轮袡n住宅底商8865無當(dāng)?shù)鼐用裎靼矁和t(yī)院第五門診醫(yī)院門診部中高檔住宅底商太白花園48070周六日當(dāng)?shù)鼐用駤闪钟駜好廊菝腊l(fā)美容美發(fā)中檔住宅底商10074周六日當(dāng)?shù)鼐用窨萍悸费亟值纳虡I(yè)效勞業(yè)的突出特點(diǎn)是美容美發(fā)店已經(jīng)形成規(guī)模，共有11家美容美發(fā)店在科技路東段，科技路南集聚?？萍悸窎|段和西段的商業(yè)效勞業(yè)均以中檔為主?？萍悸费亟值纳虡I(yè)效勞業(yè)多數(shù)為住宅底商，位于科技路南，高新區(qū)外的太白花園一帶，位于高新區(qū)的商業(yè)效勞業(yè)較少，也多位于住宅底商?？萍悸费亟值纳虡I(yè)效勞業(yè)人流量不大。科技路沿街的商業(yè)效勞設(shè)施的目標(biāo)客戶主要是周邊的居住人群，局部是辦公人群。14、科技路沿街商業(yè)設(shè)施工程名稱位置建筑形態(tài)建筑規(guī)模擬入住商業(yè)盛大置業(yè)廣場(chǎng)科技路南西段獨(dú)立商業(yè)6萬平方米易初蓮花超市、零售金花大廈底商科技路北西段裙樓1萬平方米銀行、證券、也可作商業(yè)零售，具體功能未定海星誠品廣場(chǎng)科技路北西段裙樓餐飲、零售、效勞、銀行，具體功能未定國際商務(wù)中心科技路北西段樓裙樓3萬平方米金花購物中心科技路沿街潛在商業(yè)設(shè)施規(guī)模較大，未來科技路沿街商業(yè)設(shè)施的總體供給量將增加，商業(yè)業(yè)態(tài)形式將更加豐富。大量潛在商業(yè)工程的供給，將改變科技路沿街的整體商業(yè)業(yè)態(tài)形式和業(yè)態(tài)布局，使科技路的商業(yè)軸線的職能加強(qiáng)，商業(yè)氣氛更加濃厚?？萍悸飞虡I(yè)設(shè)施總體情況較好，商業(yè)氣氛濃厚，其中科技路西段商業(yè)設(shè)施規(guī)模相對(duì)較大，檔次較高，效勞范圍較大，科技路東段商業(yè)設(shè)施規(guī)模相對(duì)小，輻射范圍較小，主要為周邊居住區(qū)效勞。科技路沿街娛樂設(shè)施規(guī)模小，但人流量大，經(jīng)營情況較好，說明高新區(qū)人口收入水平高，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，對(duì)健康的休閑娛樂方式的需求比擬旺盛。科技路商業(yè)設(shè)施潛在供給量大，潛在商業(yè)設(shè)施規(guī)模大，未來科技路的商業(yè)輻射范圍將進(jìn)一步增大，商業(yè)氣氛將進(jìn)一步增強(qiáng)，并有時(shí)機(jī)形成區(qū)域性的商業(yè)中心。15、科技路金融郵電名稱所沿街道類型檔次營業(yè)面積〔平方米〕獲得物業(yè)的方式停車設(shè)置西安市商業(yè)銀行高新支行路北西段銀行支行————地上、地下中國光大銀行高新開發(fā)區(qū)支行路北西段銀行支行1100租賃地上中國民生銀行高新開發(fā)區(qū)支行路北西段銀行支行1200租賃地上、沿街雁塔區(qū)丈八農(nóng)村信用合作社勞動(dòng)路分社路北東段區(qū)外銀行分社60租賃沿街高新郵電分局儲(chǔ)蓄營業(yè)廳路南西段銀行150自建地上高新郵電分局營業(yè)廳路南西段郵政郵電分局150自建地上建行自動(dòng)ATM機(jī)小廳路南西段銀行自動(dòng)取款小廳80購置無中信實(shí)業(yè)銀行高新支行路南西段銀行支行700租賃無雁塔區(qū)魚化農(nóng)村信用合作社科技路太白花園分社路南東段區(qū)外銀行分社98租賃沿街科技路兩側(cè)也是金融機(jī)構(gòu)較為集中的區(qū)域。目前有各類銀行機(jī)構(gòu)數(shù)量到達(dá)了6家，此外還有二家農(nóng)村信用合作社。大量銀行機(jī)構(gòu)的集聚，反映出高新區(qū)企業(yè)和居民對(duì)銀行存在較為旺盛的需求，銀行已成為產(chǎn)業(yè)區(qū)開展的必須配套。而且銀行大多集中于科技路的西段，這里高檔寫字樓集中，距離北側(cè)和南側(cè)的產(chǎn)業(yè)區(qū)也比擬近，方便效勞各類企業(yè)。與高新路類似，目前的銀行機(jī)構(gòu)的級(jí)別普遍也比擬高，6家銀行機(jī)構(gòu)中，支行就有5家。但銀行的類型多為商業(yè)銀行、光大銀行等，國有四大商業(yè)銀行由于已經(jīng)在高新路布點(diǎn)，因此在科技路幾乎沒有?？萍悸返你y行營業(yè)面積也比擬大，多在100平方米以上，有兩家甚至到達(dá)了1000平方米以上。支行的效勞對(duì)象主要是企業(yè)，既包括寫字樓入住企業(yè)，也包括高新區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)企業(yè)。銀行的集中說明區(qū)域產(chǎn)業(yè)、商務(wù)開展的良好態(tài)勢(shì)。郵電營業(yè)廳效勞于整個(gè)高新區(qū)一期，高新郵電分局營業(yè)廳也位于科技路西段，規(guī)模比擬大，為整個(gè)高新區(qū)一期提供效勞。16、科技路街區(qū)總結(jié)科技路是高新區(qū)的主要道路，是高新區(qū)連接小寨的重要干道。目前臨街物業(yè)的功能主要包括：商務(wù)辦公：科技路集中了高新區(qū)管委會(huì)、質(zhì)檢所、市郵電、省電信、交警支隊(duì)等政府部門或公共效勞機(jī)構(gòu)，有望成為高新區(qū)的政務(wù)和管理中心?？萍悸纷鳛楦咝聟^(qū)的主要干道，土地價(jià)值逐步顯現(xiàn)，物業(yè)的檔次更高。目前已經(jīng)成為高新區(qū)除高新路外的又一個(gè)商務(wù)聚集區(qū)，經(jīng)營情況普遍良好。商業(yè)：科技路商業(yè)設(shè)施總體情況較好，商業(yè)氣氛濃厚，其中科技路西段商業(yè)設(shè)施規(guī)模相對(duì)較大，檔次較高，效勞范圍較大，科技路東段商業(yè)設(shè)施規(guī)模相對(duì)小，輻射范圍較小，主要為周邊居住區(qū)效勞。科技路商業(yè)設(shè)施潛在供給量大，潛在商業(yè)設(shè)施規(guī)模大，未來科技路的商業(yè)輻射范圍將進(jìn)一步增大。居?。嚎萍悸肺鞫沃懈邫n住宅較為集中，能夠表達(dá)城市形象，混雜一定的商住功能，填補(bǔ)寫字樓市場(chǎng)的空白，東段住宅檔次一般，以單位家屬樓為主。金融效勞：科技路兩側(cè)也是金融機(jī)構(gòu)較為集中的區(qū)域。目前有各類銀行機(jī)構(gòu)數(shù)量到達(dá)了6家，多為支行級(jí)別，集中于科技路的西段寫字樓聚集區(qū)，距離北側(cè)和南側(cè)的產(chǎn)業(yè)區(qū)也比擬近，方便效勞各類企業(yè)。第五節(jié)工程周遍局部商業(yè)工程經(jīng)營情況介紹：西部電子信息大廈在商圈范圍上位置小寨商圈二級(jí)、高新二級(jí)商圈及電子城三級(jí)商圈交匯處，三個(gè)商圈成熟的各個(gè)商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)情況及商業(yè)價(jià)值，對(duì)西部電子信息大廈的商業(yè)投資價(jià)值、市場(chǎng)定位也具有直接和重要的參考價(jià)值，下面是小寨商圈二級(jí)、高新二級(jí)商圈及電子城三級(jí)商圈中主要商業(yè)物業(yè)的情況介紹：工程名稱好又多地址長(zhǎng)安路中路建筑面積約15000平方米樓層地下一層、地上兩層租金180元/月平方米檔次一般空置率0%業(yè)態(tài)超市、服飾專賣店經(jīng)營內(nèi)容生鮮、百貨工程名稱西部電子商城電子市場(chǎng)地址電子一路南側(cè)建筑面積30000平方米樓層地下一層、地上三層租金150元/月/平方米檔次一般空置率0%業(yè)態(tài)專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營內(nèi)容電子產(chǎn)品工程名稱西安民生國貿(mào)購物中心地址長(zhǎng)安路/小寨東西路匯點(diǎn)建筑面積5000平方米樓層地下一層、地上四層租金抽成檔次中檔空置率0%業(yè)態(tài)百貨經(jīng)營內(nèi)容服裝、電子通信、美容工程名稱飛炫時(shí)尚廣場(chǎng)地址長(zhǎng)安中路建筑面積2800平方米樓層地下一層租金260元/月/平方米檔次中檔空置率0%業(yè)態(tài)專賣店經(jīng)營內(nèi)容時(shí)尚服裝工程名稱家世界購物廣場(chǎng)地址長(zhǎng)安路與師大路交匯建筑面積11276平方米樓層三層租金200元/月/平方米檔次一般空置率0%業(yè)態(tài)超市百貨經(jīng)營內(nèi)容日用百貨工程名稱電子步行街地址電子一路與電子二路之間建筑面積25000平方米樓層2-3層租金80元/平方米/月檔次一般空置率20%業(yè)態(tài)獨(dú)立店鋪商業(yè)步行街經(jīng)營內(nèi)容服飾、餐飲、小百貨工程名稱愛家超市地址高新南路建筑面積8000平方米樓層2層租金200元/月/平方米檔次一般空置率0%業(yè)態(tài)超市經(jīng)營內(nèi)容生鮮、百貨麥德龍西安雁塔商場(chǎng)是在中國開辦的第18家分店,占地面積33334平方米,有近300個(gè)機(jī)動(dòng)車停車攤位,經(jīng)營商品2．5萬種。 易初蓮花超市位于高新開發(fā)區(qū)經(jīng)營面積2萬平方米。以經(jīng)營生活資料和生鮮食品為主，儲(chǔ)銷一體。工程周遍商業(yè)物業(yè)分析到目前為止西部電子信息大廈周遍方圓5公里內(nèi)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)共有近20家。根本面積都在20000平方米以下。從地理分布看，優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)主要集中在長(zhǎng)安路沿線，高新路也有少量存在，而工程所在地電子產(chǎn)業(yè)園缺乏優(yōu)質(zhì)的商業(yè)尤其是百貨商業(yè)業(yè)態(tài)。在效勞消費(fèi)群體上，小寨商圈商業(yè)物業(yè)主要由大學(xué)院校學(xué)生、老師及高新人群支持。高新商業(yè)主要效勞于高新商務(wù)人群及住宅居民。電子城商圈商業(yè)群體主要來于本商圈的幾個(gè)大型居住社區(qū)人群。高新區(qū)商業(yè)工程從2004年開始才有了較快的開展，世紀(jì)金花、易初蓮花、金鷹國際、戴斯酒店的開業(yè)使高新商業(yè)規(guī)模及檔次又了很大的提高，當(dāng)相對(duì)高新區(qū)強(qiáng)大的消費(fèi)能力，商業(yè)供給量仍顯缺乏。西部電子信息大廈商業(yè)位于的作為高新區(qū)的電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，本區(qū)域商業(yè)供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足本地區(qū)的日常消費(fèi)需求，面對(duì)工程周遍數(shù)十萬、近20個(gè)中大型居住社區(qū)的消費(fèi)能力，區(qū)域內(nèi)中高檔百貨及超市綜合商業(yè)工程開發(fā)勢(shì)在必行。第三局部大型商業(yè)零售市場(chǎng)分析第一節(jié)西安零售市場(chǎng)現(xiàn)狀截止2005年，西安共有商業(yè)營業(yè)面積在10000平方米以上的大型優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)近30個(gè)，提供零售面積100萬平方米，尤其是從2004年起西安大型商業(yè)工程面積開發(fā)速度大大加速。東大街商業(yè)工程改造、西大街商業(yè)工程擴(kuò)建，使西安尤其是鐘樓商圈的商業(yè)供給量成倍增長(zhǎng)。在商業(yè)業(yè)態(tài)開展上，以家世界、人人樂、愛家、易初蓮花、國美、蘇寧為代表的大型商業(yè)連鎖企業(yè)，快速進(jìn)入西安商業(yè)市場(chǎng)并成為商業(yè)業(yè)態(tài)主流。以民生、開元為代表的傳統(tǒng)商業(yè)百貨企業(yè)仍保持著較好的運(yùn)營能力。世紀(jì)金花、百盛等高檔商業(yè)百貨開展迅速，在市場(chǎng)上占有重要份額。以東郊康復(fù)路為中心的服飾綜合零售批發(fā)市場(chǎng)，保持住強(qiáng)大的市場(chǎng)生命力，商業(yè)交易額在40億元左右。第二節(jié)西安優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)價(jià)格收益水平西安市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，特別是大型百貨店的開發(fā)根本是自行建設(shè)、自行運(yùn)營經(jīng)營。在經(jīng)營手法上，以合作聯(lián)營、提取抽成為住。因此，在西安優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的平方米單位營業(yè)額是分析其盈利能力的重要指標(biāo)之一，也是商家收取租金的主要依據(jù)，從投資的角度代表著投資價(jià)值指標(biāo)?？傮w看，2005年西安市的整體優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)平均收入為17545元/平方米/年，而平均租金為350元/月/平方米。第三節(jié)主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析鐘樓商圈以中高檔服裝服飾品牌店為主，；開元、世紀(jì)金花等西安著名商場(chǎng)以及眾多餐飲娛樂賓館酒店均聚集與此；目標(biāo)消費(fèi)群以四十歲以下的中青年為主；無論平時(shí)或是周末人流量均非?？捎^；旅游人群消費(fèi)也占一定比例；臨街店鋪以40—200平米居多，租金水平為15—20元/天/平米；已在西安市形成固定消費(fèi)群，對(duì)西安市消費(fèi)潮流起引導(dǎo)作用。小寨商圈以中低檔青春時(shí)尚潮流消費(fèi)為主導(dǎo)；以此定位的商業(yè)業(yè)態(tài)有：以經(jīng)營綜合百貨的民生國貿(mào)購物中心、經(jīng)營時(shí)尚服飾的飛炫購物中心、智圣廣場(chǎng)、好又多量販超市、小寨服裝城、軍人效勞社、百匯綜合市場(chǎng)、嘉匯漢唐書城等大中型商場(chǎng)、超市，以及近百家臨街商鋪、專賣店等。消費(fèi)主體為周邊大中院校的學(xué)生群體；無論平時(shí)或是周末人流量均非?？捎^；商業(yè)格局以臨街商鋪為主，面積在40—60平米，租金10—15元/天/平米，商業(yè)節(jié)點(diǎn)為百貨商場(chǎng)、市場(chǎng)。東部商圈以服飾批發(fā)零售為主，商圈輻射力邊際周遍省份，以各個(gè)專業(yè)服飾批發(fā)市場(chǎng)為商業(yè)業(yè)態(tài)，租金10元-20元/平方米/月。第四節(jié)工程位置特性和周圍環(huán)境綜合分析優(yōu)點(diǎn)缺乏地塊的地理特性本工程屬于以建成工程，投資者不必承當(dāng)開發(fā)建筑上的各類風(fēng)險(xiǎn)?？蚣苁浇Y(jié)構(gòu)，商業(yè)規(guī)劃具有較大的靈活性。3、工程商業(yè)面積近30000平方米，與周遍的電子廣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、超市、步行街容易形成規(guī)?；パa(bǔ)效應(yīng)。工程對(duì)面開發(fā)規(guī)劃仍處于規(guī)劃階段，現(xiàn)狀較差。交通工程周遍5公里內(nèi)分布50多條公交線路，形成了一個(gè)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。太白路為交通干線，車流量大，對(duì)客戶而言，通過道路不方便。周邊住宅1、周遍工程眾多，且檔次為中高擋社區(qū)，居住者為西安市中高收入家庭，如紫薇城市花園、紫薇花園、楓林綠洲等。2、周遍在建工程都屬于優(yōu)質(zhì)居住大型社區(qū)，如紫薇融橋、和記黃埔頤翠園、綠地世紀(jì)城等。周遍數(shù)量眾多的優(yōu)質(zhì)住宅社區(qū)，將為工程商業(yè)提供潛力巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。周邊辦公科技一路、高新路、西部電子A、B、C座已經(jīng)形成了成熟的商務(wù)寫字樓氣氛。周邊商業(yè)周遍缺乏優(yōu)質(zhì)大型百貨商業(yè)，區(qū)域商業(yè)分布不均衡。工程周遍5公里內(nèi)，雖然存在一定的競(jìng)爭(zhēng)工程，但就工程所在區(qū)域的電子城及高新CBD、二次開發(fā)區(qū)、新型工業(yè)園內(nèi)，缺乏必要的商業(yè)設(shè)施。這為工程提供了良好的開展空間。商業(yè)氣氛仍顯缺乏周邊未來開展工程位于高新開展的重點(diǎn)園區(qū)的交匯位置，未來商業(yè)消費(fèi)有效居住人口巨大，商業(yè)開展空間巨大。第四節(jié)總結(jié)綜合分析本工程，我們認(rèn)為西部電子信息大廈的商業(yè)具有極高的區(qū)域地塊價(jià)值、商業(yè)開發(fā)價(jià)值、商業(yè)投資價(jià)值、商業(yè)運(yùn)營價(jià)值。在區(qū)域內(nèi)屬于為數(shù)不多的可快速進(jìn)入商業(yè)經(jīng)營的工程。它的投入運(yùn)營將為投資者、經(jīng)營者、政府帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，并將為高新區(qū)的協(xié)調(diào)和諧開展起到巨大的推動(dòng)作用。親愛的朋友，上文已完，為感謝你的閱讀，特附加送另一篇?村級(jí)黨建工作的調(diào)查報(bào)告?范文，如果下文你不需要，可以下載后編輯刪除，謝謝！村級(jí)黨建工作的調(diào)查報(bào)告

黨的十七屆三、四中全會(huì)指出：“加強(qiáng)和改良黨的基層組織建設(shè)，使黨的基層組織真正成為貫徹“三個(gè)代表〞重要思想的組織者、推動(dòng)者、實(shí)踐者。黨的基層組織是黨的全部工作和戰(zhàn)斗力的根底。根據(jù)基層黨組織建設(shè)面臨的新情況新問題，調(diào)整組織設(shè)置，改良工作方式，創(chuàng)新活動(dòng)內(nèi)容，擴(kuò)大覆蓋面，增強(qiáng)凝聚力，使基層黨組織都緊密聯(lián)系群眾、充分發(fā)揮作用。農(nóng)村基層黨組織建設(shè)要以創(chuàng)立“五個(gè)好〞村黨組織、“五個(gè)好〞鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委和農(nóng)村基層組織建設(shè)先進(jìn)鄉(xiāng)活動(dòng)為載體，建立干部經(jīng)常受教育、農(nóng)民長(zhǎng)期得實(shí)惠的有效機(jī)制。為了深刻領(lǐng)會(huì)這一基層黨組織建設(shè)精神實(shí)質(zhì)，xx年xx月，我先后深入xx鄉(xiāng)xx村展開調(diào)研活動(dòng)，在黨建方面進(jìn)行了一些有益的探索?，F(xiàn)將有關(guān)調(diào)查情況予以綜述。

一、主要做法

〔一〕完善了村級(jí)黨組織設(shè)置。

按照有關(guān)文件規(guī)定，有黨員xx余人以上的可以設(shè)立黨的總支。鄉(xiāng)村“一撤三并〞之后，設(shè)立黨總支的條件已根本成熟?！痢量hxx鄉(xiāng)xx村率先一步，在探索農(nóng)村建設(shè)中，全鄉(xiāng)xx個(gè)村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村〔因黨員缺乏xx人〕之外全部設(shè)立了黨總支，以片區(qū)劃片聯(lián)合建立了黨支部，按照黨員特點(diǎn)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和片區(qū)開展需要成立了黨小組，在黨小組內(nèi)掛牌成立了黨員中心戶，作為黨小組開展活動(dòng)的陣地，建起了村級(jí)“黨總支——黨支部一—黨小組——黨員中心戶〞的功能型黨組織設(shè)置模式。在黨小組的設(shè)置上，既充分表達(dá)了產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，又最大限度地考慮到黨員發(fā)揮“雙帶〞作用的能力，實(shí)行支部范圍內(nèi)跨片區(qū)按不同功能確定主攻方向組建、命名黨小組。如成立片區(qū)活動(dòng)監(jiān)督黨小組、政策宣傳及糾紛調(diào)解黨小組、甜椒豐產(chǎn)栽培黨小組、魔芋防病豐產(chǎn)栽培黨小組、市場(chǎng)營銷黨小組等。在黨組織人員安排上，村主任兼任黨總支書記，支部書記由總支委員或黨員村干部兼任，支部委員和黨小組長(zhǎng)從優(yōu)秀片區(qū)理事長(zhǎng)或理事中選配。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該鄉(xiāng)成立了xx個(gè)總支xx個(gè)支部xx個(gè)黨小組，基層組織機(jī)構(gòu)十分健全。

〔二〕發(fā)揮了無職黨員的作用。

“黨員政治上的先進(jìn)性、組織上的純潔性和行為上的示范性〞如何表達(dá)?通過調(diào)查全鄉(xiāng)實(shí)施的“先鋒工程〞不難發(fā)現(xiàn)，無職黨員找到了發(fā)揮作用的舞臺(tái)。

1、推行了農(nóng)村黨員實(shí)事申報(bào)考核