土地使用權(quán)制度課件

第三章土地使用權(quán)制度一、土地使用權(quán)的概念、特征、分類土地使用權(quán)是指土地使用者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)所使用的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利特征：1.權(quán)利的派生性權(quán)利的受限性、相對(duì)獨(dú)立性2.客體的有限性3.取得的法定性4.使用的期限性第三章土地使用權(quán)制度一、土地使用權(quán)的概念、特征、分類1土地使用權(quán)制度2分類：1.國(guó)有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)2.建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)3.劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)甲欠乙債務(wù)500萬(wàn)元，將自己位于某機(jī)關(guān)大院內(nèi)的一幢樓房抵押給了乙，并于2003年5月10日正式簽訂了抵押合同，后又到房屋管理部門(mén)辦理了登記。2003年10月，甲經(jīng)批準(zhǔn)在樓房頂層上面加蓋了一層用于存放雜物。2004年5月10日，甲的500萬(wàn)元債務(wù)到期未能清償。那么關(guān)于乙行使抵押權(quán)的說(shuō)法正確的是（）A.乙可以拍賣(mài)房屋，并就拍賣(mài)所有所得優(yōu)先受償B.乙可以拍賣(mài)房屋，但必須將拍賣(mài)新增的一層所得返還給甲，就剩余的全部?jī)?yōu)先受償C.乙無(wú)權(quán)拍賣(mài)房屋，因?yàn)樵摲课菔窃趧潛艿耐恋厣辖ǖ腄.乙可以拍賣(mài)該房屋，但是應(yīng)當(dāng)先從拍賣(mài)價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地出讓金的款額，并扣除新增一層的所得后，就剩余的所得優(yōu)先受償分類：3假設(shè)甲企業(yè)是通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，并在這一土地上建設(shè)了一棟辦公樓，現(xiàn)將這座大樓抵押給銀行，同時(shí)出租給乙企業(yè)，下列說(shuō)法正確的是（）A.房屋租賃合同無(wú)效，甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，已取得的租金予以沒(méi)收B.房屋租賃合同有效，已取得的租金歸甲企業(yè)，但甲企業(yè)應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家C.劃撥取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)立抵押，土地上有房產(chǎn)的，可以抵押房產(chǎn)，房產(chǎn)所占的土地使用權(quán)一同抵押D.抵押合同有效，銀行拍賣(mài)房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)從拍賣(mài)的價(jià)款中繳納土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款假設(shè)甲企業(yè)是通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，并在這4為舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)，需要建設(shè)場(chǎng)館征收北京市朝陽(yáng)區(qū)一部分農(nóng)民集體所有的土地，問(wèn)需要辦理哪些手續(xù)()A.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批手續(xù)B.征收農(nóng)用地的審批手續(xù)C.支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)D.辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)下列關(guān)于集體土地使用權(quán)說(shuō)法正確的是（）A.集體所有的土地不得直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)B.集體所有的土地不能轉(zhuǎn)讓、出讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是可以出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)C.只要經(jīng)過(guò)村委會(huì)的一致同意，集體所有的土地可以改變土地用途D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，無(wú)須經(jīng)人民政府審批為舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)，需要建設(shè)場(chǎng)館征收北京市朝陽(yáng)區(qū)一部分農(nóng)5某工廠為擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，投資80萬(wàn)元建一分廠，向某縣級(jí)人民政府申請(qǐng)用地2畝（以出讓方式取得土地使有權(quán)），經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于A村集體所有的土地（非耕地）2畝。為保證按時(shí)使用土地，工廠與A村簽訂了土地使用權(quán)合同。合同規(guī)定A村向工廠出讓土地2畝，土地所有權(quán)出讓金30萬(wàn)元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為70年。有關(guān)合同的其他內(nèi)容均參照國(guó)家出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同寫(xiě)明。據(jù)此，請(qǐng)回答以下問(wèn)題：（1）該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？（2）縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的該工廠用地70年是否合法？為什么？（3）按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用權(quán)？某工廠為擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，投資80萬(wàn)元建一分廠，向某縣級(jí)人6答案要點(diǎn)（1）無(wú)效。因?yàn)榘凑瘴覈?guó)有關(guān)法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，必須先依法征為國(guó)有，其土地使用權(quán)才能出讓。土地所有權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工廠出讓土地使用權(quán)是違法的，違法的合同應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。（2）不合法。依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地所有權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，工業(yè)用地最高年限為50年。（3）該工廠取得土地使用權(quán)的合法方式應(yīng)該是：由人民政府依法定權(quán)限批準(zhǔn)征用A村的土地，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，然后再將土地使用權(quán)出讓給工廠，由土地管理局代表政府與工廠簽訂土地使用權(quán)出讓合同，工廠依合同向政府繳納土地使用權(quán)出讓金，并依法登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)后，取得土地使用權(quán)。答案要點(diǎn)7一、土地使用權(quán)的劃撥劃撥土地使用權(quán)即通過(guò)行政劃撥的方式取得的土地使用權(quán)?！皠潛堋笔侵缚h級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。1.特征：（1）通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。（2）無(wú)須支付土地使用權(quán)出讓金，但要繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用。（3）不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。第一節(jié)土地使用權(quán)的劃撥與出讓一、土地使用權(quán)的劃撥第一節(jié)土地使用權(quán)的劃撥與出讓82.劃撥土地使用權(quán)取得的適用范圍（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地（2）軍事用地（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地（4）公益事業(yè)用地（5）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地（6）法律、法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他建設(shè)項(xiàng)目用地2.劃撥土地使用權(quán)取得的適用范圍9依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，下列哪一建設(shè)用地項(xiàng)目不能取得劃撥土地使用權(quán)？（）A.劉家村鄉(xiāng)政府辦公樓建設(shè)用地B.紅門(mén)鎮(zhèn)水庫(kù)建設(shè)用地C.南山市軍事基地通往市區(qū)的道路建設(shè)用地D.南湖市某私立貴族學(xué)校校區(qū)用地下列關(guān)于劃拔土地使用權(quán)的表述，哪些是正確的()A.劃撥土地使用權(quán)可以由使用者無(wú)償取得，也可以有償使用B.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方必須先辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)C.劃撥土地使用權(quán)人不能對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押或出租D.以營(yíng)利為目的出租劃撥土地上建成的房屋，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，下列哪一建設(shè)用地項(xiàng)目不能取得劃撥土地使103.劃撥土地使用權(quán)取得的程序（1）用地單位提交用地申請(qǐng)（2）土地行政主管部門(mén)審查和報(bào)批（3）土地劃撥（4）核發(fā)國(guó)有土地使用證4.劃撥土地使用權(quán)的行使（1）地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途；（2）土地使用權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)，如遇社會(huì)公共利益需要，有義務(wù)服從人民政府收回土地使用權(quán)的決定；（3）劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移必須遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定3.劃撥土地使用權(quán)取得的程序11二、土地使用權(quán)的出讓1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓的原則(一)國(guó)家主權(quán)原則(二)政府壟斷原則(三)合理利用土地原則(四)先規(guī)劃后出讓原則(五)自愿、公平、等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用原則2.國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式（一）協(xié)議出讓方式（二）招標(biāo)出讓（三）拍賣(mài)出讓（四）掛牌出讓二、土地使用權(quán)的出讓12遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)出讓方式取得了300畝土地的土地使用權(quán)進(jìn)行商品房的建設(shè)，約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期為2002年2月10日，由于銀行緊縮銀根，遠(yuǎn)大公司的開(kāi)發(fā)資金無(wú)法到位，直到2003年7月仍無(wú)法動(dòng)工開(kāi)發(fā)。對(duì)此事件，應(yīng)采取什么措施（）A.無(wú)償收回土地使用權(quán)B.征收相當(dāng)于土地出讓金20%的土地閑置費(fèi)C.如果是耕地應(yīng)交由原集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種D.應(yīng)協(xié)商變更合同遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)出讓方式取得了300畝土地的土地13甲企業(yè)以出讓方式從國(guó)家手中獲得了一塊土地的使用權(quán)，出讓合同約定的土地使用期限為50年，甲企業(yè)已使用了5年，現(xiàn)在想轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)給乙企業(yè)，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)當(dāng)符合哪些條件（）A.按照出讓合同，已經(jīng)全部支付土地使用權(quán)出讓金并且取得土地使用權(quán)證書(shū)B(niǎo).按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成投資開(kāi)發(fā)總額的25%以上C.乙企業(yè)受讓這塊土地后，使用年限為45年D.乙企業(yè)可以和甲企業(yè)協(xié)商改變這塊土地的用途甲企業(yè)以出讓方式從國(guó)家手中獲得了一塊土地的使用權(quán)，出14第二節(jié)宅基地使用權(quán)爭(zhēng)議的熱點(diǎn)問(wèn)題1.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋2.外嫁女農(nóng)村外嫁女權(quán)益問(wèn)題，是指戶籍關(guān)系在農(nóng)村，身份為農(nóng)民，并且是某一特定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的婦女，因?yàn)榻Y(jié)婚(包括初婚和改嫁)、婚姻狀況改變等情況，被村民委員會(huì)或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、基層政府通過(guò)強(qiáng)制性政策和措施，取消土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，完全或者部分放棄集體經(jīng)濟(jì)收益分配資格，取消農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償金分配資格，造成婦女權(quán)益被非法侵害的各種現(xiàn)象。第二節(jié)宅基地使用權(quán)爭(zhēng)議的熱點(diǎn)問(wèn)題151.農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,理由有：1.宅基地的性質(zhì)特殊2.《土地管理法》第63規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。3.國(guó)務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的通知》第2條第2款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，”4.2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造住宅發(fā)放土地使用證”。1.農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,理由有：16有效，理由有：1.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》(法釋[1999]19號(hào))第4條規(guī)定，“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。2.63條的目的是為了維持農(nóng)用地?cái)?shù)量，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，該房屋的買(mǎi)賣(mài)即主體的變更，并不影響集體土地的利用整體規(guī)劃。3.如果確定無(wú)效，一方面鼓勵(lì)不誠(chéng)信行為，二是執(zhí)行難。有效，理由有：17畫(huà)家村坐落在北京東部潮白河畔的宋莊鎮(zhèn)小堡村一帶，如今這里擁有很多農(nóng)民房改建的藝術(shù)家工作室、商店，以及造型各異的美術(shù)館、畫(huà)廊等。從1994年多名畫(huà)家入住宋莊到現(xiàn)在，畫(huà)家村已經(jīng)聚集了海內(nèi)外近1500名藝術(shù)家，成為中國(guó)最大的、國(guó)內(nèi)外知名的畫(huà)家聚居地，并于2006年被規(guī)劃為北京市十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。目前在畫(huà)家村定居的近1500名藝術(shù)家中，有200多人買(mǎi)了農(nóng)民房。據(jù)了解，畫(huà)家村陸續(xù)發(fā)生賣(mài)房農(nóng)民因反悔起訴畫(huà)家的案件，至今形成了13起農(nóng)民討房訴訟，這就是廣受社會(huì)關(guān)注的“宋莊房訟”。13起農(nóng)民討房案起訴的理由基本相同：購(gòu)房者不是農(nóng)民，所以雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，依據(jù)則是“城里人不許買(mǎi)農(nóng)民房”的政策。宋莊房訟畫(huà)家村坐落在北京東部潮白河畔的宋莊宋莊房訟18李玉蘭，譚小勛vs馬海濤2002年7月1日，原告李玉蘭與被告馬海濤簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，雙方約定馬海濤以45000元的價(jià)格將位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村的正房五間、廂房三間及院落出售給李玉蘭。當(dāng)天李玉蘭交清了房款，馬海濤交付了房屋。李玉蘭對(duì)該房屋進(jìn)行了整修，添加了衛(wèi)生間等附屬設(shè)施，新建了三間西廂房。后馬海濤訴至法院要求確認(rèn)其與李玉蘭簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，李玉蘭騰退房屋。

一審認(rèn)為，李玉蘭系居民，依法不得買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，判決李玉蘭將訴爭(zhēng)房屋及院落騰退給馬海濤。馬海濤給付李玉蘭補(bǔ)償款93808元。李玉蘭不服提出上訴。經(jīng)北京市第二中級(jí)人民法院終審，判決雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，李玉蘭騰退房屋，馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價(jià)款93808元。李玉蘭，譚小勛vs馬海濤19同時(shí)該判決認(rèn)定馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效的主要責(zé)任方，應(yīng)對(duì)李玉蘭的信賴?yán)鎿p失進(jìn)行賠償2008年1月，李玉蘭以信賴?yán)媸軗p為由，要求馬海濤賠償。期間，經(jīng)李玉蘭申請(qǐng)，通州區(qū)法院委托北京中企華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)涉案房屋宅基地區(qū)位價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，結(jié)果為房屋宅基地區(qū)位總價(jià)為264700元。通州法院認(rèn)為，李玉蘭作為買(mǎi)受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)該基于出賣(mài)人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為26萬(wàn)元。最后，法院判房屋所有人馬海濤賠償買(mǎi)房李玉蘭經(jīng)濟(jì)損失185290元，約占房屋市值的70%。同時(shí)該判決認(rèn)定馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效的主要責(zé)任方，應(yīng)對(duì)李玉蘭的20第三節(jié)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指農(nóng)村土地承包人對(duì)其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。1.主體：發(fā)包方：村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)發(fā)包承包方：家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶；其他方式承包的，為集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人2.期限：耕地30；草地30-50；林地30-70期限屆滿，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人繼續(xù)承包。承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包。

第三節(jié)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指農(nóng)村土地213.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。4.通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。5.通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。3.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。土地承包經(jīng)22農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包的，必須履行以下哪些程序(ABC)A.經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上或者三分之二以上村民代表的同意B.發(fā)包方與承包方訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利、義務(wù)C.報(bào)鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)D.報(bào)縣農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包的，23關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)說(shuō)法中，哪些正確(ABCD)A.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方B.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采用轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意，采用其它方式流轉(zhuǎn)的應(yīng)報(bào)發(fā)包方備案C.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以出租，但不得改變土地的用途D.承包方可以以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股在承包方之間從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)說(shuō)法中，哪些正確(ABCD)241996年，A村延長(zhǎng)土地承包期至30年（1996年-2026年）。2003年4月，外村農(nóng)民甲擬在A村租賃土地租種良種水稻，A村五戶農(nóng)民因從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，無(wú)意種田，五戶遂與甲達(dá)成書(shū)面協(xié)議，五農(nóng)戶將本戶責(zé)任田共三十畝轉(zhuǎn)租給甲，租期10年，由甲一次性給付五戶村民每畝地租金三千元，原農(nóng)戶與村集體經(jīng)濟(jì)組織的承包合同中村提留、鄉(xiāng)統(tǒng)籌等承包費(fèi)仍由五農(nóng)戶交納。上述協(xié)議達(dá)成后，分別于2003年4月30日前將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同遞交A村集體經(jīng)濟(jì)組織。A村集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)為：（1）甲是外村人；（2）五農(nóng)戶從租賃合同中漁利；（3）五農(nóng)戶出租承包地，事先未經(jīng)A村集體經(jīng)濟(jì)組織同意。A村集體經(jīng)濟(jì)組織以上述理由，于2003年5月8日訴至某人民法院，要求確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同無(wú)效，并與五農(nóng)戶終止承包合同，收回其承包地。

[問(wèn)題]法院應(yīng)如何界定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同的效力？法院應(yīng)如何作出依法處理？1996年，A村延長(zhǎng)土地承包期至30年（1996年-202625答案要點(diǎn)：①A村五戶承包的是耕地，按《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定屬家庭承包方式，其取得的是物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

②按《農(nóng)村土地承包法》土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)”第32條“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”規(guī)定分析，五戶承包方有出租承包耕地的權(quán)利。③土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的條件完全符合，其條件包括：

第一，承租方“須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力”，主體種類法律沒(méi)有限制。顯然，本案中承租方是外村農(nóng)民甲符合條件。

第二，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租要簽訂書(shū)面土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同（《農(nóng)村土地承包法》第37條第1款規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同”）。本案中承租方與五戶分析簽訂書(shū)面土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同，符合法律之規(guī)定。第三，租賃的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限（《農(nóng)村土地承包法》第33條第1款第3項(xiàng)），且最長(zhǎng)不得超過(guò)20年（《合同法》第214條第1款規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效”）。本案中承包期的剩余期限為23年多，租賃期限為10年，符合法律之規(guī)定。答案要點(diǎn)：26第四，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租，其“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”（《農(nóng)村土地承包法》第39條第1款）。本案中，“原農(nóng)戶與村集體經(jīng)濟(jì)組織的承包合同中村提留、鄉(xiāng)統(tǒng)籌等承包費(fèi)仍由五農(nóng)戶交納”，顯然，承包方仍保留土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，符合“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”之法律規(guī)定，實(shí)際上，承租方取得的是債權(quán)性質(zhì)農(nóng)村承包地租賃權(quán)。第五，租金“應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定”。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租是市場(chǎng)配置資源的方式，本案中，五農(nóng)戶從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租中得到9萬(wàn)元不屬流轉(zhuǎn)漁利，這一交易之所以能夠達(dá)成，是因?yàn)殡p方都從流轉(zhuǎn)中得益：對(duì)五農(nóng)戶而言，自己經(jīng)營(yíng)承包地對(duì)他們的收益低于9萬(wàn)元，而對(duì)甲而言，農(nóng)村承包地租賃權(quán)的效用超過(guò)9萬(wàn)元，這個(gè)交易對(duì)任何人都沒(méi)有壞處。第六，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的，應(yīng)報(bào)發(fā)包方備案。本案中，當(dāng)事人分別將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同送交A村集體經(jīng)濟(jì)組織，可見(jiàn)已完成報(bào)發(fā)包方備案程序。

綜上所述，法院應(yīng)界定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同有效。

法院依法判決駁回A村集體經(jīng)濟(jì)組織的訴訟請(qǐng)求，維護(hù)五農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同的效力（即外村農(nóng)民甲的農(nóng)村承包地租賃權(quán)）。第四，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租，其“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”272003年3月8日，甲與B村一男公民結(jié)婚并將戶口遷入B村，B村從1998年起實(shí)行“增人不增地，減人不減地”政策，所有耕地都按1998年分地時(shí)人口數(shù)分到各戶承包，各戶人口若再有增減，對(duì)承包耕地都不再進(jìn)行調(diào)整，承包期為30年。甲無(wú)B村耕地可種，甲遂以B村集體經(jīng)濟(jì)組織為被告訴至法院，要求B村分給承包耕地。[問(wèn)題]

（1）甲的訴訟請(qǐng)求能否得到法院支持？

（2）如甲在原居住地A村已有承包地，結(jié)婚遷入B村，A村能否收回甲在A村的原承包地？2003年3月8日，甲與B村一男公民結(jié)婚并將戶口遷入B村，B28（1）甲的訴訟請(qǐng)求不能得到法院支持。其理由：

第一，B村不留機(jī)動(dòng)地不違反政策和現(xiàn)行法律規(guī)定，《農(nóng)村土地承包法》第63條：“本法實(shí)施前已經(jīng)預(yù)留機(jī)動(dòng)地的，機(jī)動(dòng)地面積不得超過(guò)本集體經(jīng)濟(jì)組織耕地總面積的百分之五。不足百分之五的，不得再增加機(jī)動(dòng)地”。“本法實(shí)施前未留機(jī)動(dòng)地的，本法實(shí)施后不得再留機(jī)動(dòng)地”。第二，“各戶人口若再有增減，對(duì)承包耕地都不再進(jìn)行調(diào)整”，不僅符合“增人不增地，減人不減地”的中央政策，而且也符合《農(nóng)村土地承包法》第27條第1款“承包期內(nèi)，發(fā)包方不得調(diào)整承包地”和該條第2款“承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對(duì)個(gè)別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，……。承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定”。（2）按照《農(nóng)村土地承包法》第30條“承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地”之規(guī)定分析，第一種情形甲在B村未取得承包地的，A村不能收回甲在A村的原承包地；第二種情形甲在B村已經(jīng)取得承包地的，A村有權(quán)收回甲在A村的原承包地。（1）甲的訴訟請(qǐng)求不能得到法院支持。其理由：

第一，B村不留29第四節(jié)土地和房屋的征收制度糧食生產(chǎn)的根基是耕地。在中國(guó)的土地保護(hù)制度中，有一條政府制訂的“紅線”——要保持18億畝耕地絕不動(dòng)搖。其根據(jù)是：到2010年和2030年，如果我國(guó)糧食完全自給，需要耕地?cái)?shù)量分別為19.2億畝和19.47億畝。如果實(shí)現(xiàn)糧食95%自給的目標(biāo)，則2010年和2030年分別需要18.24億畝和18.5億畝耕地。第四節(jié)土地和房屋的征收制度糧食生產(chǎn)的根基是耕地。在中30以廣州市為例20071219廣州市集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)20091231廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）20110119廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)20120116廣州市征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)意見(jiàn)20120529廣州市國(guó)有土地上住宅房屋征收搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)試行標(biāo)準(zhǔn)以廣州市為例31廣東省和廣州市征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)廣東省和廣州市征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)322007年廣州市首次出臺(tái)《廣州市集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》?！兑?guī)定》將集體土地房屋分為住宅房屋與非住宅房屋兩類進(jìn)行補(bǔ)償補(bǔ)償安置，并對(duì)住宅房屋確定了貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、農(nóng)民自建的3種具體標(biāo)準(zhǔn)。2007年廣州市首次出臺(tái)《廣州市集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定33城中村改造拆遷補(bǔ)償政策一、適用范圍：1.在市轄區(qū)范圍內(nèi)拆遷集體土地房屋，適用本規(guī)定2.安置被拆遷房屋的本村村民時(shí)，按如下規(guī)定分為“一戶”：（1）已婚夫婦及其未滿法定婚齡子女。（2）地方政府建設(shè)通告或征收土地預(yù)公告公布之日，已滿法定婚齡的未婚村民。（3）地方政府建設(shè)通告或征收土地預(yù)公告公布之日前，已離異或喪偶后未再婚的。3.地方政府建設(shè)通告或征收土地預(yù)公告發(fā)布之日作為拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)以及被拆遷人的戶籍人口數(shù)確定的時(shí)點(diǎn)城中村改造拆遷補(bǔ)償政策一、適用范圍：34二、拆遷補(bǔ)償方式及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)1.貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價(jià)×被拆遷居住房屋建筑面積+宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)×核定的補(bǔ)償面積。被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價(jià)由評(píng)估確定宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)、集體土地住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償單價(jià)由市國(guó)土房管局根據(jù)廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、廣州市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后定期公布。二、拆遷補(bǔ)償方式及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)35核定的補(bǔ)償面積確定標(biāo)準(zhǔn)：被拆除房屋的批準(zhǔn)建筑面積低于25平方米/人的按人均25平方米核定，超過(guò)40平方米/人的按人均40平方米核定，在25-40平方米/人之間的按批準(zhǔn)的建筑面積核定；2人以下(含2人)的戶，按2人核定；已婚并達(dá)到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。補(bǔ)償金額低于最低補(bǔ)償金額的，按最低補(bǔ)償金額予以補(bǔ)償。最低補(bǔ)償金額計(jì)算公式：最低補(bǔ)償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價(jià)×(被拆遷居住房屋建筑面積-核定的補(bǔ)償面積)+集體土地住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償單價(jià)×核定的補(bǔ)償面積。核定的補(bǔ)償面積確定標(biāo)準(zhǔn)：被拆除房屋的批準(zhǔn)建筑面積低于25平方362.產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人提供安置房屋，與被拆遷人房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。即被拆遷人房屋按照貨幣補(bǔ)償方式規(guī)定的計(jì)算公式確定補(bǔ)償金額，并與拆遷人提供的安置房?jī)r(jià)款結(jié)算差額。這種方式多用于成片的拆遷。3.農(nóng)民自建農(nóng)民自建方式是指在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃的情況下，對(duì)于滿足一定條件的征地項(xiàng)目和被征地村，安排宅基地給被拆遷人（村集體和本村的村民戶），由其自建住宅安置，多適用于較偏遠(yuǎn)地區(qū)或者遠(yuǎn)郊的拆遷項(xiàng)目。2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換37其他補(bǔ)助費(fèi)用：1.搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：每戶500元2.臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：按被拆遷地段同類房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格確定。被拆遷人自行安排住處的（1）實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人按核定的安置面積，自被拆遷人交付被拆遷房屋之日起，給予3個(gè)月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。（2）被拆遷人或村集體經(jīng)濟(jì)組織自行建設(shè)的，拆遷人按核定的安置面積，自被拆遷人交付被拆遷房屋之日起至安置房竣工之日止，按月支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。如無(wú)不可抗力的原因，安置房建設(shè)應(yīng)于取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)之日起2年內(nèi)完成。被拆遷人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，過(guò)渡期內(nèi)的水電費(fèi)由被拆遷人支付。3.拆遷獎(jiǎng)勵(lì)：按簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議補(bǔ)償金額的5%以內(nèi)其他補(bǔ)助費(fèi)用：38廣州市舊城改造拆遷補(bǔ)償政策一、房屋安置補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)舊城更新改造，被拆遷人可以選擇以下三種補(bǔ)償安置方式：1.貨幣補(bǔ)償。（戶籍、唯一產(chǎn)權(quán)的自住住宅；低收入家庭）2.跨區(qū)域異地房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，又稱異地永遷。（戶籍、唯一產(chǎn)權(quán)的自住住宅）3.本區(qū)域就近安置，又稱就近安置。（戶籍、唯一產(chǎn)權(quán)的自住住宅；低收入住房困難家庭）非住宅房屋拆遷，對(duì)被拆遷人主要實(shí)行貨幣補(bǔ)償，如改造項(xiàng)目有條件提供非住宅房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人也可依條件選擇異地永遷或就近安置。廣州市舊城改造拆遷補(bǔ)償政策一、房屋安置補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)391.被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式的，貨幣補(bǔ)償金額按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定2.異地永遷應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償安置的住房建筑面積=（被拆遷住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅市場(chǎng)價(jià)格÷異地永遷安置住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅市場(chǎng)價(jià)格）×被拆遷房屋異地永遷安置住房的實(shí)際建筑面積與應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償面積不一致的，按照差價(jià)結(jié)算。差價(jià)=異地永遷安置住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅市場(chǎng)價(jià)格×面積差3.住宅房屋被拆遷人選擇就近安置方式的，應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)與安置住房的市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算差價(jià)。1.被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式的，貨幣補(bǔ)償金額按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)40安置住房的建筑面積不得低于被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)的建筑面積。如拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商一致的，從其約定。二、拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋所處區(qū)位的當(dāng)年房屋租金參考價(jià)確定，支付時(shí)間自搬遷之日起到發(fā)出安置住房入住通知之日后3個(gè)月止。三、搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)控制在被拆遷房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的15%以內(nèi)確定。四、搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1000元/戶土地使用權(quán)制度41土地承包期內(nèi)是否可以獲得土地征收補(bǔ)償

1998年2月1日，原告王某代表全家五口人，以被告甲村五組村民（戶口為農(nóng)業(yè)戶口）的身份，與甲村五組簽訂農(nóng)業(yè)承包合同，承包了該組村民所有的旱地2畝、水田1.2畝，共計(jì)3.2畝。2000年12月31日，A市B區(qū)人民政府給王某發(fā)放了《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》，確認(rèn)了王某一家與甲村五組之間的農(nóng)業(yè)承包合同關(guān)系。2001年4月3日，王某一家遷往B區(qū)C鎮(zhèn)乙村居住，戶口也轉(zhuǎn)為了非農(nóng)戶口。2002年2月4日，包含王某一家原來(lái)承包的土地在內(nèi)的村集體土地被征收。甲村村委會(huì)和甲村五組按比例將補(bǔ)償款以每畝1.5萬(wàn)元分發(fā)給被征收土地的村民，但未分給王某一家，因此引起糾紛。2004年2月11日，王某向法院提起訴訟，請(qǐng)求判決甲村五組、甲村村委會(huì)給付相應(yīng)的補(bǔ)償款。土地承包期內(nèi)是否可以獲得土地征收補(bǔ)償1998年2月1日，原42分析要點(diǎn)：《土地管理法》第14條第1款規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)期限為三十年。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受法律保護(hù)。”《農(nóng)村土地承包法》第26條第1款規(guī)定：“承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地?！钡?款規(guī)定：“承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)?！钡?款規(guī)定：“承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地。”2001年4月3日以前，上訴人王某是被上訴人甲村五組的村民?！锻恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)證》證明，王某一家在甲村五組承包了土地，承包期限至2030年12月31日。在承包期間，王某一家的戶口雖然遷離甲村并轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口，但其不是遷往設(shè)區(qū)的市，而是小城鎮(zhèn)。在此期間，王某一家在甲村承包的土地，應(yīng)當(dāng)按照其意愿保留土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，或許允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。分析要點(diǎn)：43第三章土地使用權(quán)制度一、土地使用權(quán)的概念、特征、分類土地使用權(quán)是指土地使用者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)所使用的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利特征：1.權(quán)利的派生性權(quán)利的受限性、相對(duì)獨(dú)立性2.客體的有限性3.取得的法定性4.使用的期限性第三章土地使用權(quán)制度一、土地使用權(quán)的概念、特征、分類44土地使用權(quán)制度45分類：1.國(guó)有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)2.建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)3.劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)甲欠乙債務(wù)500萬(wàn)元，將自己位于某機(jī)關(guān)大院內(nèi)的一幢樓房抵押給了乙，并于2003年5月10日正式簽訂了抵押合同，后又到房屋管理部門(mén)辦理了登記。2003年10月，甲經(jīng)批準(zhǔn)在樓房頂層上面加蓋了一層用于存放雜物。2004年5月10日，甲的500萬(wàn)元債務(wù)到期未能清償。那么關(guān)于乙行使抵押權(quán)的說(shuō)法正確的是（）A.乙可以拍賣(mài)房屋，并就拍賣(mài)所有所得優(yōu)先受償B.乙可以拍賣(mài)房屋，但必須將拍賣(mài)新增的一層所得返還給甲，就剩余的全部?jī)?yōu)先受償C.乙無(wú)權(quán)拍賣(mài)房屋，因?yàn)樵摲课菔窃趧潛艿耐恋厣辖ǖ腄.乙可以拍賣(mài)該房屋，但是應(yīng)當(dāng)先從拍賣(mài)價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地出讓金的款額，并扣除新增一層的所得后，就剩余的所得優(yōu)先受償分類：46假設(shè)甲企業(yè)是通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，并在這一土地上建設(shè)了一棟辦公樓，現(xiàn)將這座大樓抵押給銀行，同時(shí)出租給乙企業(yè)，下列說(shuō)法正確的是（）A.房屋租賃合同無(wú)效，甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，已取得的租金予以沒(méi)收B.房屋租賃合同有效，已取得的租金歸甲企業(yè)，但甲企業(yè)應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家C.劃撥取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)立抵押，土地上有房產(chǎn)的，可以抵押房產(chǎn)，房產(chǎn)所占的土地使用權(quán)一同抵押D.抵押合同有效，銀行拍賣(mài)房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)從拍賣(mài)的價(jià)款中繳納土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款假設(shè)甲企業(yè)是通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，并在這47為舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)，需要建設(shè)場(chǎng)館征收北京市朝陽(yáng)區(qū)一部分農(nóng)民集體所有的土地，問(wèn)需要辦理哪些手續(xù)()A.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批手續(xù)B.征收農(nóng)用地的審批手續(xù)C.支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)D.辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)下列關(guān)于集體土地使用權(quán)說(shuō)法正確的是（）A.集體所有的土地不得直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)B.集體所有的土地不能轉(zhuǎn)讓、出讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是可以出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)C.只要經(jīng)過(guò)村委會(huì)的一致同意，集體所有的土地可以改變土地用途D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，無(wú)須經(jīng)人民政府審批為舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)，需要建設(shè)場(chǎng)館征收北京市朝陽(yáng)區(qū)一部分農(nóng)48某工廠為擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，投資80萬(wàn)元建一分廠，向某縣級(jí)人民政府申請(qǐng)用地2畝（以出讓方式取得土地使有權(quán)），經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于A村集體所有的土地（非耕地）2畝。為保證按時(shí)使用土地，工廠與A村簽訂了土地使用權(quán)合同。合同規(guī)定A村向工廠出讓土地2畝，土地所有權(quán)出讓金30萬(wàn)元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為70年。有關(guān)合同的其他內(nèi)容均參照國(guó)家出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同寫(xiě)明。據(jù)此，請(qǐng)回答以下問(wèn)題：（1）該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？（2）縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的該工廠用地70年是否合法？為什么？（3）按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用權(quán)？某工廠為擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，投資80萬(wàn)元建一分廠，向某縣級(jí)人49答案要點(diǎn)（1）無(wú)效。因?yàn)榘凑瘴覈?guó)有關(guān)法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，必須先依法征為國(guó)有，其土地使用權(quán)才能出讓。土地所有權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工廠出讓土地使用權(quán)是違法的，違法的合同應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。（2）不合法。依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地所有權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，工業(yè)用地最高年限為50年。（3）該工廠取得土地使用權(quán)的合法方式應(yīng)該是：由人民政府依法定權(quán)限批準(zhǔn)征用A村的土地，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，然后再將土地使用權(quán)出讓給工廠，由土地管理局代表政府與工廠簽訂土地使用權(quán)出讓合同，工廠依合同向政府繳納土地使用權(quán)出讓金，并依法登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)后，取得土地使用權(quán)。答案要點(diǎn)50一、土地使用權(quán)的劃撥劃撥土地使用權(quán)即通過(guò)行政劃撥的方式取得的土地使用權(quán)。“劃撥”是指縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。1.特征：（1）通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。（2）無(wú)須支付土地使用權(quán)出讓金，但要繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用。（3）不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。第一節(jié)土地使用權(quán)的劃撥與出讓一、土地使用權(quán)的劃撥第一節(jié)土地使用權(quán)的劃撥與出讓512.劃撥土地使用權(quán)取得的適用范圍（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地（2）軍事用地（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地（4）公益事業(yè)用地（5）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地（6）法律、法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他建設(shè)項(xiàng)目用地2.劃撥土地使用權(quán)取得的適用范圍52依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，下列哪一建設(shè)用地項(xiàng)目不能取得劃撥土地使用權(quán)？（）A.劉家村鄉(xiāng)政府辦公樓建設(shè)用地B.紅門(mén)鎮(zhèn)水庫(kù)建設(shè)用地C.南山市軍事基地通往市區(qū)的道路建設(shè)用地D.南湖市某私立貴族學(xué)校校區(qū)用地下列關(guān)于劃拔土地使用權(quán)的表述，哪些是正確的()A.劃撥土地使用權(quán)可以由使用者無(wú)償取得，也可以有償使用B.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方必須先辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)C.劃撥土地使用權(quán)人不能對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押或出租D.以營(yíng)利為目的出租劃撥土地上建成的房屋，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，下列哪一建設(shè)用地項(xiàng)目不能取得劃撥土地使533.劃撥土地使用權(quán)取得的程序（1）用地單位提交用地申請(qǐng)（2）土地行政主管部門(mén)審查和報(bào)批（3）土地劃撥（4）核發(fā)國(guó)有土地使用證4.劃撥土地使用權(quán)的行使（1）地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途；（2）土地使用權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)，如遇社會(huì)公共利益需要，有義務(wù)服從人民政府收回土地使用權(quán)的決定；（3）劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移必須遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定3.劃撥土地使用權(quán)取得的程序54二、土地使用權(quán)的出讓1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓的原則(一)國(guó)家主權(quán)原則(二)政府壟斷原則(三)合理利用土地原則(四)先規(guī)劃后出讓原則(五)自愿、公平、等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用原則2.國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式（一）協(xié)議出讓方式（二）招標(biāo)出讓（三）拍賣(mài)出讓（四）掛牌出讓二、土地使用權(quán)的出讓55遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)出讓方式取得了300畝土地的土地使用權(quán)進(jìn)行商品房的建設(shè)，約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期為2002年2月10日，由于銀行緊縮銀根，遠(yuǎn)大公司的開(kāi)發(fā)資金無(wú)法到位，直到2003年7月仍無(wú)法動(dòng)工開(kāi)發(fā)。對(duì)此事件，應(yīng)采取什么措施（）A.無(wú)償收回土地使用權(quán)B.征收相當(dāng)于土地出讓金20%的土地閑置費(fèi)C.如果是耕地應(yīng)交由原集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種D.應(yīng)協(xié)商變更合同遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)出讓方式取得了300畝土地的土地56甲企業(yè)以出讓方式從國(guó)家手中獲得了一塊土地的使用權(quán)，出讓合同約定的土地使用期限為50年，甲企業(yè)已使用了5年，現(xiàn)在想轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)給乙企業(yè)，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)當(dāng)符合哪些條件（）A.按照出讓合同，已經(jīng)全部支付土地使用權(quán)出讓金并且取得土地使用權(quán)證書(shū)B(niǎo).按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成投資開(kāi)發(fā)總額的25%以上C.乙企業(yè)受讓這塊土地后，使用年限為45年D.乙企業(yè)可以和甲企業(yè)協(xié)商改變這塊土地的用途甲企業(yè)以出讓方式從國(guó)家手中獲得了一塊土地的使用權(quán)，出57第二節(jié)宅基地使用權(quán)爭(zhēng)議的熱點(diǎn)問(wèn)題1.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋2.外嫁女農(nóng)村外嫁女權(quán)益問(wèn)題，是指戶籍關(guān)系在農(nóng)村，身份為農(nóng)民，并且是某一特定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的婦女，因?yàn)榻Y(jié)婚(包括初婚和改嫁)、婚姻狀況改變等情況，被村民委員會(huì)或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、基層政府通過(guò)強(qiáng)制性政策和措施，取消土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，完全或者部分放棄集體經(jīng)濟(jì)收益分配資格，取消農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償金分配資格，造成婦女權(quán)益被非法侵害的各種現(xiàn)象。第二節(jié)宅基地使用權(quán)爭(zhēng)議的熱點(diǎn)問(wèn)題581.農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,理由有：1.宅基地的性質(zhì)特殊2.《土地管理法》第63規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。3.國(guó)務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的通知》第2條第2款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，”4.2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造住宅發(fā)放土地使用證”。1.農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,理由有：59有效，理由有：1.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》(法釋[1999]19號(hào))第4條規(guī)定，“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。2.63條的目的是為了維持農(nóng)用地?cái)?shù)量，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，該房屋的買(mǎi)賣(mài)即主體的變更，并不影響集體土地的利用整體規(guī)劃。3.如果確定無(wú)效，一方面鼓勵(lì)不誠(chéng)信行為，二是執(zhí)行難。有效，理由有：60畫(huà)家村坐落在北京東部潮白河畔的宋莊鎮(zhèn)小堡村一帶，如今這里擁有很多農(nóng)民房改建的藝術(shù)家工作室、商店，以及造型各異的美術(shù)館、畫(huà)廊等。從1994年多名畫(huà)家入住宋莊到現(xiàn)在，畫(huà)家村已經(jīng)聚集了海內(nèi)外近1500名藝術(shù)家，成為中國(guó)最大的、國(guó)內(nèi)外知名的畫(huà)家聚居地，并于2006年被規(guī)劃為北京市十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。目前在畫(huà)家村定居的近1500名藝術(shù)家中，有200多人買(mǎi)了農(nóng)民房。據(jù)了解，畫(huà)家村陸續(xù)發(fā)生賣(mài)房農(nóng)民因反悔起訴畫(huà)家的案件，至今形成了13起農(nóng)民討房訴訟，這就是廣受社會(huì)關(guān)注的“宋莊房訟”。13起農(nóng)民討房案起訴的理由基本相同：購(gòu)房者不是農(nóng)民，所以雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，依據(jù)則是“城里人不許買(mǎi)農(nóng)民房”的政策。宋莊房訟畫(huà)家村坐落在北京東部潮白河畔的宋莊宋莊房訟61李玉蘭，譚小勛vs馬海濤2002年7月1日，原告李玉蘭與被告馬海濤簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，雙方約定馬海濤以45000元的價(jià)格將位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村的正房五間、廂房三間及院落出售給李玉蘭。當(dāng)天李玉蘭交清了房款，馬海濤交付了房屋。李玉蘭對(duì)該房屋進(jìn)行了整修，添加了衛(wèi)生間等附屬設(shè)施，新建了三間西廂房。后馬海濤訴至法院要求確認(rèn)其與李玉蘭簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，李玉蘭騰退房屋。

一審認(rèn)為，李玉蘭系居民，依法不得買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，判決李玉蘭將訴爭(zhēng)房屋及院落騰退給馬海濤。馬海濤給付李玉蘭補(bǔ)償款93808元。李玉蘭不服提出上訴。經(jīng)北京市第二中級(jí)人民法院終審，判決雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，李玉蘭騰退房屋，馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價(jià)款93808元。李玉蘭，譚小勛vs馬海濤62同時(shí)該判決認(rèn)定馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效的主要責(zé)任方，應(yīng)對(duì)李玉蘭的信賴?yán)鎿p失進(jìn)行賠償2008年1月，李玉蘭以信賴?yán)媸軗p為由，要求馬海濤賠償。期間，經(jīng)李玉蘭申請(qǐng)，通州區(qū)法院委托北京中企華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)涉案房屋宅基地區(qū)位價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，結(jié)果為房屋宅基地區(qū)位總價(jià)為264700元。通州法院認(rèn)為，李玉蘭作為買(mǎi)受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)該基于出賣(mài)人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為26萬(wàn)元。最后，法院判房屋所有人馬海濤賠償買(mǎi)房李玉蘭經(jīng)濟(jì)損失185290元，約占房屋市值的70%。同時(shí)該判決認(rèn)定馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效的主要責(zé)任方，應(yīng)對(duì)李玉蘭的63第三節(jié)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指農(nóng)村土地承包人對(duì)其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。1.主體：發(fā)包方：村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)發(fā)包承包方：家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶；其他方式承包的，為集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人2.期限：耕地30；草地30-50；林地30-70期限屆滿，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人繼續(xù)承包。承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包。

第三節(jié)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指農(nóng)村土地643.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。4.通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。5.通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。3.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。土地承包經(jīng)65農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包的，必須履行以下哪些程序(ABC)A.經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上或者三分之二以上村民代表的同意B.發(fā)包方與承包方訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利、義務(wù)C.報(bào)鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)D.報(bào)縣農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包的，66關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)說(shuō)法中，哪些正確(ABCD)A.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方B.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采用轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意，采用其它方式流轉(zhuǎn)的應(yīng)報(bào)發(fā)包方備案C.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以出租，但不得改變土地的用途D.承包方可以以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股在承包方之間從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)說(shuō)法中，哪些正確(ABCD)671996年，A村延長(zhǎng)土地承包期至30年（1996年-2026年）。2003年4月，外村農(nóng)民甲擬在A村租賃土地租種良種水稻，A村五戶農(nóng)民因從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，無(wú)意種田，五戶遂與甲達(dá)成書(shū)面協(xié)議，五農(nóng)戶將本戶責(zé)任田共三十畝轉(zhuǎn)租給甲，租期10年，由甲一次性給付五戶村民每畝地租金三千元，原農(nóng)戶與村集體經(jīng)濟(jì)組織的承包合同中村提留、鄉(xiāng)統(tǒng)籌等承包費(fèi)仍由五農(nóng)戶交納。上述協(xié)議達(dá)成后，分別于2003年4月30日前將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同遞交A村集體經(jīng)濟(jì)組織。A村集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)為：（1）甲是外村人；（2）五農(nóng)戶從租賃合同中漁利；（3）五農(nóng)戶出租承包地，事先未經(jīng)A村集體經(jīng)濟(jì)組織同意。A村集體經(jīng)濟(jì)組織以上述理由，于2003年5月8日訴至某人民法院，要求確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同無(wú)效，并與五農(nóng)戶終止承包合同，收回其承包地。

[問(wèn)題]法院應(yīng)如何界定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同的效力？法院應(yīng)如何作出依法處理？1996年，A村延長(zhǎng)土地承包期至30年（1996年-202668答案要點(diǎn)：①A村五戶承包的是耕地，按《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定屬家庭承包方式，其取得的是物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

②按《農(nóng)村土地承包法》土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)”第32條“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”規(guī)定分析，五戶承包方有出租承包耕地的權(quán)利。③土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的條件完全符合，其條件包括：

第一，承租方“須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力”，主體種類法律沒(méi)有限制。顯然，本案中承租方是外村農(nóng)民甲符合條件。

第二，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租要簽訂書(shū)面土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同（《農(nóng)村土地承包法》第37條第1款規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同”）。本案中承租方與五戶分析簽訂書(shū)面土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同，符合法律之規(guī)定。第三，租賃的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限（《農(nóng)村土地承包法》第33條第1款第3項(xiàng)），且最長(zhǎng)不得超過(guò)20年（《合同法》第214條第1款規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效”）。本案中承包期的剩余期限為23年多，租賃期限為10年，符合法律之規(guī)定。答案要點(diǎn)：69第四，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租，其“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”（《農(nóng)村土地承包法》第39條第1款）。本案中，“原農(nóng)戶與村集體經(jīng)濟(jì)組織的承包合同中村提留、鄉(xiāng)統(tǒng)籌等承包費(fèi)仍由五農(nóng)戶交納”，顯然，承包方仍保留土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，符合“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”之法律規(guī)定，實(shí)際上，承租方取得的是債權(quán)性質(zhì)農(nóng)村承包地租賃權(quán)。第五，租金“應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定”。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租是市場(chǎng)配置資源的方式，本案中，五農(nóng)戶從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租中得到9萬(wàn)元不屬流轉(zhuǎn)漁利，這一交易之所以能夠達(dá)成，是因?yàn)殡p方都從流轉(zhuǎn)中得益：對(duì)五農(nóng)戶而言，自己經(jīng)營(yíng)承包地對(duì)他們的收益低于9萬(wàn)元，而對(duì)甲而言，農(nóng)村承包地租賃權(quán)的效用超過(guò)9萬(wàn)元，這個(gè)交易對(duì)任何人都沒(méi)有壞處。第六，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租的，應(yīng)報(bào)發(fā)包方備案。本案中，當(dāng)事人分別將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同送交A村集體經(jīng)濟(jì)組織，可見(jiàn)已完成報(bào)發(fā)包方備案程序。

綜上所述，法院應(yīng)界定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同有效。

法院依法判決駁回A村集體經(jīng)濟(jì)組織的訴訟請(qǐng)求，維護(hù)五農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃合同的效力（即外村農(nóng)民甲的農(nóng)村承包地租賃權(quán)）。第四，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租，其“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”702003年3月8日，甲與B村一男公民結(jié)婚并將戶口遷入B村，B村從1998年起實(shí)行“增人不增地，減人不減地”政策，所有耕地都按1998年分地時(shí)人口數(shù)分到各戶承包，各戶人口若再有增減，對(duì)承包耕地都不再進(jìn)行調(diào)整，承包期為30年。甲無(wú)B村耕地可種，甲遂以B村集體經(jīng)濟(jì)組織為被告訴至法院，要求B村分給承包耕地。[問(wèn)題]

（1）甲的訴訟請(qǐng)求能否得到法院支持？

（2）如甲在原居住地A村已有承包地，結(jié)婚遷入B村，A村能否收回甲在A村的原承包地？2003年3月8日，甲與B村一男公民結(jié)婚并將戶口遷入B村，B71（1）甲的訴訟請(qǐng)求不能得到法院支持。其理由：

第一，B村不留機(jī)動(dòng)地不違反政策和現(xiàn)行法律規(guī)定，《農(nóng)村土地承包法》第63條：“本法實(shí)施前已經(jīng)預(yù)留機(jī)動(dòng)地的，機(jī)動(dòng)地面積不得超過(guò)本集體經(jīng)濟(jì)組織耕地總面積的百分之五。不足百分之五的，不得再增加機(jī)動(dòng)地”?！氨痉▽?shí)施前未留機(jī)動(dòng)地的，本法實(shí)施后不得再留機(jī)動(dòng)地”。第二，“各戶人口若再有增減，對(duì)承包耕地都不再進(jìn)行調(diào)整”，不僅符合“增人不增地，減人不減地”的中央政策，而且也符合《農(nóng)村土地承包法》第27條第1款“承包期內(nèi)，發(fā)包方不得調(diào)整承包地”和該條第2款“承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對(duì)個(gè)別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，……。承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定”。（2）按照《農(nóng)村土地承包法》第30條“承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地”之規(guī)定分析，第一種情形甲在B村未取得承包地的，A村不能收回甲在A村的原承包地；第二種情形甲在B村已經(jīng)取得承包地的，A村有權(quán)收回甲在A村的原承包地。（1）甲的訴訟請(qǐng)求不能得到法院支持。其理由：

第一，B村不留72第四節(jié)土地和房屋的征收制度糧食生產(chǎn)的根基是耕地。在中國(guó)的土地保護(hù)制度中，有一條政府制訂的“紅線”——要保持18億畝耕地絕不動(dòng)搖。其根據(jù)是：到2010年和2030年，如果我國(guó)糧食完全自給，需要耕地?cái)?shù)量分別為19.2億畝和19.47億畝。如果實(shí)現(xiàn)糧食95%自給的目標(biāo)，則2010年和2030年分別需要18.24億畝和18.5億畝耕地。第四節(jié)土地和房屋的征收制度糧食生產(chǎn)的根基是耕地。在中73以廣州市為例20071219廣州市集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)20091231廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）20110119廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)20120116廣州市征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)意見(jiàn)20120529廣州市國(guó)有土地上住宅房屋征收搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)試行標(biāo)準(zhǔn)以廣州市為例74廣東省和廣州市征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)廣東省和廣州市征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)752007年廣州市首次出臺(tái)《廣州市集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》。《規(guī)定》將集體土地房屋分為住宅房屋與非住宅房屋兩類進(jìn)行補(bǔ)償補(bǔ)償安置，并對(duì)住宅房屋確定了貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、農(nóng)民自建的3種具體標(biāo)準(zhǔn)。2007年廣州市首次出臺(tái)《廣州市集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定76城中村改造拆遷補(bǔ)償政策一、適用范圍：1.在市轄區(qū)范圍內(nèi)拆遷集體土地房屋，適用本規(guī)定2.安置被拆遷房屋的本村村民時(shí)，按如下規(guī)定分為“一戶”：（1）已婚夫婦及其未滿法定婚齡子女。（2）地方政府建設(shè)通告或征收土地預(yù)公告公布之日，已滿法定婚齡的未婚村民。（3）地方政府建設(shè)通告或征收土地預(yù)公告公布之日前，已離異或喪偶后未再婚的。3.地方政府建設(shè)通告或征收土地預(yù)公告發(fā)布之日作為拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)以及被拆遷人的戶籍人口數(shù)確定的時(shí)點(diǎn)城中村改造拆遷補(bǔ)償政策一、適用范圍：77二、拆遷補(bǔ)償方式及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)1.貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價(jià)×被拆遷居住房屋建筑面積+宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)×核定的補(bǔ)償面積。被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價(jià)由評(píng)估確定宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)、集體土地住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償單價(jià)由市國(guó)土房管局根據(jù)廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、廣州市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后定期公布。二、拆遷補(bǔ)償方式及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)78核定的補(bǔ)償面積確定標(biāo)準(zhǔn)：被拆除房屋的批準(zhǔn)建筑面積低于25平方米/人的按人均25平方米核定，超過(guò)40平方米/人的按人均40平方米核定，在25-40平方米/人之間的按批準(zhǔn)的建筑面積核定；2人以下(含2人)的戶，按2人核定；已婚并達(dá)到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人