某廣場項目市場及商業(yè)發(fā)展策劃報告

泗洪縣富園廣場項目市場研究及商業(yè)發(fā)展策劃報告南京極策2010.3.151提報內(nèi)容第一部分富園廣場項目區(qū)域商業(yè)市場研究第二部分富園廣場項目商業(yè)發(fā)展策劃2第一部分富園廣場項目區(qū)域商業(yè)市場研究第一章項目區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀統(tǒng)計與分析第二章泗洪商鋪市場專項分析3前言

該項目位于泗州大街北側(cè)，青陽路西側(cè)，人民路東側(cè)，工人路南側(cè)。此次，我公司對項目所處區(qū)域的主要街道（青陽路、人民路、工人路、泗州中大街）做了詳細的市場調(diào)查與商戶問卷調(diào)查。以下是本次商業(yè)市場調(diào)研所得具體情況：4第一章項目區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀統(tǒng)計與分析5項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（泗州中大街）泗州中大街有145家商鋪，業(yè)態(tài)較為全面，以服裝業(yè)態(tài)為主業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝9162.7%餐飲32%建材家居42.8%休閑娛樂10.6%美容美發(fā)美體21.3%日雜百貨96.2%珠寶飾品96.2%通信通訊96.2%婚紗攝影74.8%洗化用品00.0%圖書文具00.0%家電10.6%銀行96.2%合計1456業(yè)態(tài)情況簡述泗州中大街連接著泗洪兩大商圈——花園口商圈和九樓商圈，商業(yè)氛圍較好，共有商鋪145個（邊緣業(yè)態(tài)暫未統(tǒng)計），基本為商住樓，一至二層為商業(yè)，三層以上基本為住宅，二層業(yè)態(tài)主要有餐飲、休閑娛樂、婚紗攝影、服裝等業(yè)態(tài)租金850—2000元/平米·年7項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（步行街內(nèi)街）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝27083%餐飲185.5%建材家居00%休閑娛樂20.6%美容美發(fā)美體154.6%日雜百貨51.5%珠寶飾品51.5%通信通訊00%婚紗攝影10.3%洗化用品72.1%圖書文具20.6%家電00%銀行00%合計325步行街內(nèi)街有325家商鋪，但業(yè)態(tài)比較單一，以服裝業(yè)態(tài)為主，且經(jīng)營品牌檔次較差8業(yè)態(tài)情況簡述步行街內(nèi)街集中了泗洪絕大部分非品牌類服裝，商業(yè)氛圍較好大部分店鋪租金都在1000元/平米·年9項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（青陽路）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝22.4%餐飲1619.3%建材家居2732.5%休閑娛樂33.6%美容美發(fā)美體44.8%日雜百貨1518.1%珠寶飾品00%通信通訊33.6%婚紗攝影22.4%洗化用品22.4%圖書文具00%家電78.4%銀行22.4%合計83青陽路有83家商鋪，業(yè)態(tài)較為全面，以建材家居、餐飲、日雜百貨為主10業(yè)態(tài)情況簡述述青陽路作為泗泗洪一條主干干道，雖然比比較長，但商商業(yè)形態(tài)并不不完善，主要要集中了一部部分建材家居居、日雜百貨貨，檔次不高高，新開發(fā)的的水岸城邦沿沿街鋪面規(guī)模模較大、檔次次較高。二樓經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)主要以休閑閑娛樂、餐飲飲、婚紗攝影影為主11項目商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)統(tǒng)計（人民民路）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝3884.5%餐飲00%建材家居00%休閑娛樂00%美容美發(fā)美體00%日雜百貨00%珠寶飾品36.6%通信通訊00%婚紗攝影00%洗化用品36.6%圖書文具00%家電00%銀行12.2%合計4512業(yè)態(tài)情況簡述述人民路雖然是是泗洪的一條條主干道，但但商業(yè)形態(tài)不不完善，以服服裝業(yè)態(tài)為主主，檔次較高高13業(yè)態(tài)街道服裝餐飲建材家居休閑娛樂美容美發(fā)媒體日雜百貨珠寶飾品通信通訊婚紗攝影洗化用品圖書文具家電銀行泗州中大街91341299970019步行街內(nèi)街27018021555017200青陽路2162734150322072人民路38000003003001合計401373162129171210122812比例67%6.2%5.2%1%3.5%4.8%2.8%2%1.7%2%0.3%1.3%2%綜述：此次共收集花花園口商圈3條沿街、1條內(nèi)街598家商戶信信息?；▓@口口商圈服裝占占了絕對主導導的地位，在在我們市場實實地調(diào)查中不不難發(fā)現(xiàn)，花花園口商圈的的商業(yè)業(yè)態(tài)配配比不合理，，餐飲、休閑閑娛樂等業(yè)態(tài)態(tài)潛力較大。。14泗洪縣各商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)租金水水平業(yè)態(tài)承租力（元/㎡）業(yè)態(tài)承租力（元/㎡）服裝80-200圖書文具50-80休閑娛樂20-100美容美發(fā)40-70餐飲30-100珠寶飾品80-150銀行80-200通信通訊80-150婚紗攝影20-50建材家居40-60洗化用品50-70數(shù)碼電器60-10015泗洪各商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)鋪位面積積需求統(tǒng)計16第二章商商鋪市場專專項分析17一、商鋪現(xiàn)狀狀分析1、商鋪供應應市場分析分布情況泗洪商鋪市場場呈現(xiàn)出高度度集中的分布布狀態(tài)，絕大大部分商鋪以以泗州大街為中心，向四四周腹地輻射射區(qū)域延伸的的街區(qū)，如人人民路、青陽陽路、建設路路等中心城區(qū)范圍圍內(nèi)隨著城市發(fā)展展，道路交通通改善，新興興居民社區(qū)的的逐步建設，，次級中心、、片區(qū)型商業(yè)中中心與社區(qū)商商業(yè)中心也已已逐步形成，，商鋪市場供供應已逐步呈呈現(xiàn)出向中心外圍圍擴散的趨勢勢18二、商鋪消費費市場調(diào)研1、被訪問商商戶/消費者者分析市場前景景，我們從商商戶和消費者者兩個層面進進行調(diào)研。直直接訪談商戶分布在泗泗州中大街、、人民路、青青陽路等地，，總計48家家，經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)主要為服飾、皮皮具箱包、日日用百貨、美美容、餐飲等等，其中自有有物業(yè)8家19二、商鋪消費費市場調(diào)研租買客戶類型型分類參與調(diào)研的消消費者共計122名，其其中近年有商商鋪經(jīng)營/投投資意向的消費者占到被被訪總數(shù)的9.7%，并并且28.7%的消費者者對商鋪投資資表現(xiàn)出濃烈的興趣20二、商鋪消費費市場調(diào)研有投資意向行行業(yè)分類個體戶35%企業(yè)中高層管管理者29%政府公務員12%自由職業(yè)者9%其他15%21二、商鋪消費費市場調(diào)研2、物業(yè)選擇擇關(guān)鍵要素選擇經(jīng)營地點點的原因被訪者中78%的商家由由于周邊覆蓋蓋大量客戶群群而在此經(jīng)營營；消費者調(diào)研顯示，商商鋪選擇經(jīng)營營地點主要考考慮的因素是是地段環(huán)境、、價格和發(fā)展前景，交通通等其他因素素排后；從長遠來看，，這些商戶所所看中的經(jīng)營營條件等要素素都具備，因因此本項目自身的特特征為開發(fā)商商奠定了良好好的基礎22二、商鋪消費費市場調(diào)研商鋪類型選擇擇不同類型商鋪鋪選擇特征沿街底鋪80.63%商場中的內(nèi)鋪鋪2.78%商業(yè)街內(nèi)鋪13.75%直達2樓商鋪鋪2.84%23二、商鋪消費費市場調(diào)研3、投資需求求受訪經(jīng)營者在在今后1—3年內(nèi)愿意再再投資商鋪的的占43.33%，明確確表示愿意的商家和和不愿意再次次投資的商家家相差不大。。根據(jù)以往相相關(guān)經(jīng)驗，在項目開發(fā)過過程中，尤其其是后期隨著著商鋪逐一落落成，愿意投投資的商家會逐漸升高24二、商鋪消費費市場調(diào)研4、面積需求求投資者面積需需求20平米以下下9.39%21—40平平米38.12%41—80平平米26%81—150平米25.41%150平米以以上1.1%25二、商鋪消費費市場調(diào)研經(jīng)營者面積需需求20平米以下下2.34%21—40平平米13.66%41—80平平米30%81—150平米13.34%150平米以以上40.67%26二、商鋪消費費市場調(diào)研5、價格需求求特征經(jīng)營者可接受受總價30萬以下76.92%30—50萬萬11.23%51—80萬萬4.89%80萬以上6.69%27二、商鋪消費費市場調(diào)研有投資意向消消費者可接受受總價30萬以下50.85%30—50萬萬28.81%51—80萬萬15.25%80萬以上5.08%28二、商鋪消費費市場調(diào)研預期承受年租租金調(diào)查1萬元以下11.03%1—2萬元29.41%2—3萬元18.90%3—5萬元10.56%5—8萬元4.63%8—12萬1.1%12—17萬萬6.53%18—30萬萬5.14%30萬以上13.78%29三、小結(jié)1、泗洪一鋪鋪養(yǎng)三代的傳傳統(tǒng)觀念較強強。在中高擋擋住宅小區(qū)隨隨即抽樣調(diào)查查中，有9.7%的被訪者者表示1-3年有投資/經(jīng)營商鋪的的計劃，28.7%的消消費者表示在資金金配備前提下下將投資商鋪鋪2、經(jīng)營者對對泗洪商業(yè)市市場比較看好好，絕大多數(shù)數(shù)經(jīng)營者看好好本項目3、經(jīng)營者與與消費者對商商鋪最關(guān)注的的是地段，但但有投資意向向的消費者對對商鋪前景相對對注重4、2/3的的選擇沿街底底層商鋪的被被訪者選擇的的價格區(qū)間集集中在18000—25000之之間，分別有有86%、90%選擇二二樓商鋪、商商業(yè)街內(nèi)鋪的的被訪者選擇的價格區(qū)間間為10000元以下30三、小結(jié)5、有一半的的經(jīng)營者選擇擇經(jīng)營面積在在80平米以以上，七成投投資者選擇商商鋪面積在80平平米以下，40平米以下下的商鋪更獲獲得投資的青青睞，有47%的投資者選擇該區(qū)區(qū)間，80%的被訪者由由于資金方面面等方面的限限制而選擇的的商鋪總價在50萬以下6、商鋪價格格在25000元/平米米為分水嶺，，投資者接受受堵急劇遞減減7、70%的的承租戶可以以承受的租金金在5萬元以以下31第二部分富富園廣場項項目商業(yè)發(fā)展展策劃第一章項項目立地研研究第二章項項目商業(yè)定定位第三章商商業(yè)業(yè)態(tài)組組合建議32第一章、項目目立地條件研研究一、項目概況況二、項目SWOT分析三、解決方案案33一、項目概況況泗洪富園廣場場位于泗洪縣縣中心，北臨臨工人路，南南靠泗州中大大街，西起人民路，東東至青陽路。。擬建成一個個集商業(yè)、餐餐飲、娛樂和和休閑為一體，設施完善善，環(huán)境宜人人的綜合性商商業(yè)街。富園廣場項目目占地108.2畝，建建筑面積約20萬平米。。34二、項目SWOT分析S.(strength)1、政府支持優(yōu)勢2、開發(fā)企業(yè)品牌優(yōu)勢3、核心商圈優(yōu)勢4、規(guī)模優(yōu)勢5、檔次優(yōu)勢6、功能優(yōu)勢7、環(huán)境優(yōu)勢W.(weekness)1、投資規(guī)模風險2、開發(fā)的整體性對資金需求壓力3、回遷商鋪因素4、主力店業(yè)態(tài)進入市場的瓶頸5、建設期項目原承租戶流失O.(opportunity)1、政府規(guī)劃2、經(jīng)濟發(fā)展3、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展4、商家拓展三、四線城市T.(threat)1、周邊新興重點項目競爭35三、解決方案案積極發(fā)揮優(yōu)勢勢1、充分利用用政府支持優(yōu)優(yōu)勢，解決難難點問題，為為后期開發(fā)掃掃清障礙2、最大限度度向投資者、、消費者展現(xiàn)現(xiàn)項目規(guī)模、、檔次、功能能、景觀優(yōu)勢勢，打造強勢核心心商圈36三、解決方案案解決轉(zhuǎn)化劣勢勢1、開發(fā)整體體性對資金需需求的壓力。。在實操階段段，劃分功能能組團，明確確可銷售面積和和首批銷售部部分，首批努努力沖擊現(xiàn)金金流2、投資習慣慣轉(zhuǎn)變難，銷銷售難度大。。投資者對二二層以上商鋪鋪的投資意愿愿不強，原因是是其投資習慣慣和專業(yè)知識識缺乏，沒有有理想的投資資回報渠道。。一方面通過產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)化設設計，使商鋪鋪的利用率提提升，滿足多多方面商家需求；同時通通過商鋪專業(yè)業(yè)知識的宣傳傳，逐漸轉(zhuǎn)變變投資投資理理念37三、解決方案案解決轉(zhuǎn)化劣勢勢3、主力店進進入市場瓶頸頸。甲乙雙方方共同組成項項目工作團隊隊，整合雙方方各自優(yōu)質(zhì)資源源，進行聯(lián)合合招商。提供供具有吸引力力的招商政策策，利用商家平臺和專業(yè)業(yè)團隊的執(zhí)行行運作，解決決主力商家招招商問題。主主力店先行招商，合理制制定對于主力力業(yè)態(tài)的招商商政策，首先先完成主力店店的先行導入。38三、解決方案案充分利用機會會1、富園廣場場是泗洪縣的的重點工程，，也是泗洪人人民盼望已久久的，開發(fā)商商當有效利用政政府、投資者者、消費者的的關(guān)注，加強強宣傳推廣，，把有利的信息及時傳遞遞給目標客戶戶2、泗洪經(jīng)濟濟快速發(fā)展，，商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)投資如火火如荼，開發(fā)發(fā)公司當及時時利用這一商商業(yè)地產(chǎn)高高速發(fā)展的的有利時期期，分享客客觀收益3、商家積積極拓展三三、四線城城市，對商商鋪產(chǎn)生大大量需求，，開發(fā)企業(yè)業(yè)當利用商家拓展展的有利機機會，實現(xiàn)現(xiàn)商鋪推廣廣銷售，獲獲取投資回回報39三、解決方方案應對競爭威威脅1、利用““花園口商商圈”不可可撼動的優(yōu)優(yōu)勢，強勢勢打造新興興商業(yè)街區(qū)區(qū)，產(chǎn)生強大的積積聚效應，，吸引并留留住消費者者2、有效利利用第一街街和水岸城城邦項目的的有利因素素，為我項項目所用，，借勢共同打造““花園口商商圈”40第二章項項目商商業(yè)定位41商業(yè)大環(huán)境境分析商圈商業(yè)定位商業(yè)現(xiàn)狀花園口商圈（富園廣場）縣級商業(yè)中心項目區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)檔次大都集中在中低檔水平，缺乏中高檔品牌商業(yè)支撐，經(jīng)營檔次與消費需求差距較大；項目區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)單一，供求有所失衡，缺乏整體規(guī)劃九樓商圈區(qū)域商業(yè)中心有大型綜合商業(yè)（泗州商城），經(jīng)營良好，空鋪率較低，但整體形象檔次較差工人路商圈區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃為大型綜合商業(yè)，待建設總結(jié)：各商業(yè)中心發(fā)展情況不一，規(guī)模龐大，商業(yè)整體招租、經(jīng)營面臨很大的挑戰(zhàn)。綜述：本項目要采取差異異化定位、、與商圈的的整合策略略，才能脫脫穎而出。。42項目地塊發(fā)發(fā)展商業(yè)的的優(yōu)勢1.交通：：交通便利利，多條公公交線路途途經(jīng)項目；；2.人居：：周邊小區(qū)區(qū)眾多，高高檔小區(qū)增增多；3.位置：：地處泗洪洪絕對中心心；4.規(guī)劃：：全新規(guī)劃劃，發(fā)展空空間大；5.景觀：：有河道、、綠化帶等等優(yōu)勢；6.商業(yè)檔檔次：周邊邊商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)單一，檔檔次偏低；；綜述：本項目有地地理位置、、人口、交交通、規(guī)劃劃等多種優(yōu)優(yōu)勢，發(fā)展展商業(yè)有良良好的城市市配套以及及人氣基礎礎。43開發(fā)機會點點可以說，目目前“花園園口商圈””內(nèi)還未有有一個真正正的商業(yè)模模式和結(jié)構(gòu)構(gòu)可以滿足中中高檔消費費要求，以以及一個可可以飛躍目目前的商業(yè)業(yè)模式，達達到讓眾多中高高端消費者者期待的““一個集購購物、餐飲飲、休閑娛娛樂、高檔檔住宅為一體””的大型高高檔商業(yè)中中心。44定位依據(jù)目標：填補目前花花園口商圈圈部分商業(yè)業(yè)功能空白白點，加強強零售之外外的餐飲、休閑娛娛樂功能的的不足，并并與大型商商業(yè)物業(yè)（（超市、百百貨）共同同構(gòu)筑，形成互互為補充、、互為聯(lián)動動的區(qū)域核核心商業(yè)格格局，同時時，形成自自己獨特的商業(yè)業(yè)檔次及業(yè)業(yè)態(tài)定位。?？驮炊ㄎ唬海和ㄟ^對本地地商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場和項項目自身的的了解，以以及對當前前市場客源構(gòu)構(gòu)成進行整整體研究。。我司認為為，本項目目應該站在在整個泗洪洪高度及立場定定位市場，，以吸引周周邊大范圍圍的人流為為主要消費費客源及基基礎，并進一步步輻射項目目外圍臨近近的區(qū)域消消費客源檔次定位：：泗洪地區(qū)最最富有主題題特色、多多業(yè)態(tài)的復復合型主題題商業(yè)45項目商業(yè)定定位從整個城市市的高度審審視本項目目，以區(qū)域域商業(yè)規(guī)劃劃為項目主主導方向。。結(jié)合本案案未來所具具備的聚集集人口的優(yōu)優(yōu)勢條件、、區(qū)域未來來規(guī)劃前景景及自身住住宅品質(zhì)的的定位，我我司建議將將本項目商商業(yè)定位為為：泗洪首座情情景式HOPSCA一種全新的的一站式消消費體驗一種嶄新的的餐飲、娛娛樂方式引入富有品品牌特色的的零售商業(yè)業(yè)，提高項項目知名度度，吸引區(qū)區(qū)域消費群群體46什么是HOPSCA？HOPSCA的定義義：HOPSCA翻譯成中文文即豪布斯斯卡，是指指擁有現(xiàn)代代化、多功功能、綜合合性特征的的商業(yè)街區(qū)區(qū)，包含了了酒店式公公寓（H））、寫字樓樓（O)、、公園及停停車場（P）、大型型綜合購物物中心（S)、會所所（C）和和國際公寓寓（A)的的復合體，，為歐美國國家最先進進的商業(yè)地地產(chǎn)模式47HOPSCA的理念念HOPSCA地產(chǎn)模模式在歐美美引領(lǐng)一場場生活方式式的變革，，以前人們們購物、休休閑、娛樂樂都要到城城市的不同同區(qū)域，而而在HOPSCA，，一切都可可以一站式式HOPSCA創(chuàng)造的的集約空間間，將一個個人的個人人空間、生生活空間、、工作空間間和社交空空間包容為為一這種集合性性模式，顛顛覆傳統(tǒng)的的建筑理念念，構(gòu)建居居住、購物物、休閑娛娛樂等多功功能于一體體的綜合物物業(yè)群。很很好的整合合了城市各各種資源，，使得資源源共享，實實現(xiàn)優(yōu)勢互互補48HOPSCA業(yè)態(tài)組組合價值分分析酒店式公寓寓和寫字樓樓構(gòu)成了商商務廣場、、主題專賣賣、精品零零售和特色色零售等構(gòu)構(gòu)成了主題題購物廣場場，餐飲和和休閑娛樂樂可以構(gòu)成成一個集合合消費者的的城市俱樂樂部。三者者形成一體體化的內(nèi)循循環(huán)價值鏈鏈，各部分分互相補充充、互相帶帶動，互利利共存，不不可或缺商務廣場將將帶來年輕輕化的消費費群體，而而主題購物物廣場和城城市俱樂部部等設施更更能與商務務廣場相得得益彰49第三章商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合建建議50商業(yè)業(yè)態(tài)作作用成功的商業(yè)業(yè)定位，必必定需要完完整的業(yè)態(tài)態(tài)來支撐商商業(yè)的順利利運營，同同時也能體體現(xiàn)該商業(yè)業(yè)中心在所所在城市的的地位，同同時所確定定的主力商商家也對今今后商業(yè)招招商具有不不可替代的的影響力51失敗商業(yè)借借鑒——龍龍翔步行街街常見的失敗敗商業(yè)街區(qū)區(qū)規(guī)劃：兵兵營式、景景觀式、廣廣場式廣場式的街街道不利于于消費者兩兩側(cè)穿梭，，難以形成成繁鬧的意意象。景觀則影響響視野和街街區(qū)內(nèi)的通通達性。兵營的排布布使逛街毫毫無樂趣可可言。如兵營般整齊排布的商業(yè)街某城市偉岸、寬大的商業(yè)街52失敗商業(yè)借借鑒——龍龍翔步行街街常見的失敗敗商業(yè)街區(qū)區(qū)規(guī)劃：寬寬大、筆直直、大一統(tǒng)統(tǒng)寬大、筆直直、一覽無無余的街道道容易讓人人產(chǎn)生疲勞勞感，失去去逛街的樂樂趣。大一統(tǒng)的街街道不符合合商業(yè)生動動活潑、富富于變化的的特點，留留不住人流流，難以形形成商業(yè)氣氣氛。街是成立了了，但對于于街的立足足之本：商商業(yè)，考慮慮不足，對對于商業(yè)氛氛圍的營造造也僅限于于景觀寬大、筆直的商業(yè)街某城市大一統(tǒng)的商業(yè)街53失敗商業(yè)借借鑒——東東莞世博廣廣場世博廣場規(guī)規(guī)劃失敗：：主力店與與商業(yè)街區(qū)區(qū)的布局規(guī)規(guī)劃的失敗敗東莞世博廣廣場商業(yè)價價值最高的的部分全部部為主力店店占據(jù)，造造成主力店店經(jīng)營紅火火，人流量量無法給商商業(yè)街共享享，而商業(yè)業(yè)街區(qū)門可可羅雀。54成功商業(yè)借借鑒——萬萬科運河東東一號萬科運河東東一號的街街區(qū)規(guī)劃：：短街、窄窄巷、曲徑徑、共享空空間萬科運河東東一號等項項目吸取國國外著名街街區(qū)的成功功經(jīng)驗：自然曲折的的路徑，鑲鑲嵌著尺度度宜人的共共享空間，，小尺度街街區(qū)，人車車分流；通過短街、、窄巷、共共享空間充充分解決了了內(nèi)街的吸吸引力問題題。55成功商業(yè)借借鑒——萬萬科運河東東一號大拇指廣場場現(xiàn)在是上上海非常著著名的成功功街區(qū)之一一，成為現(xiàn)現(xiàn)代街區(qū)典典范。位置：芳甸甸路浦東新新區(qū)聯(lián)洋國國際新社區(qū)區(qū)占地：5.2萬平方方米、總建建筑約11萬平方米米2003年年10月開開工建設，，于2005年7月月9日開張張出租率100%業(yè)態(tài)主要設設有：大型型超市（法法國家樂福福）、主題題商場、休休閑娛樂（（好樂迪音音樂娛樂公公司）、藝藝術(shù)中心(上海證大大現(xiàn)代藝術(shù)術(shù)館)、五五星級酒店店（委托美美國著名酒酒店管理集集團Carlson旗下的Raddision品牌經(jīng)營營管理海地區(qū)規(guī)模模最大、功功能最全的的復合式社社區(qū)與區(qū)域域商業(yè)中心心愛心廣場，，將有濃縮縮中外風情情的咖啡吧吧、酒吧、、茶館、藝藝術(shù)陶吧等等環(huán)伺左右右56大拇指廣場場街區(qū)的規(guī)規(guī)劃充分遵循了了商業(yè)街區(qū)區(qū)的規(guī)律：：曲徑、短短街、窄巷巷、焦點、、共享空間間兩大主力店店家樂福和和好迪大拇拇指中間，，設立了一一個大的共共享空間臨街面、共共享空間的的四周的商商業(yè)單元均均為小面積積化分57規(guī)劃總結(jié)我們研究了了多個國內(nèi)內(nèi)外的著名名商業(yè)街區(qū)區(qū)，從中總總結(jié)出成功功的街區(qū)規(guī)規(guī)劃基本規(guī)規(guī)律曲徑短短街窄窄巷共共享焦焦點交交通停停車58成功商業(yè)借借鑒——寧寧波天一廣廣場59業(yè)態(tài)探索60業(yè)態(tài)布置61業(yè)態(tài)特點62成功商業(yè)借借鑒——上上海西郊百百聯(lián)63業(yè)態(tài)探索64業(yè)態(tài)布置65業(yè)態(tài)特點66業(yè)態(tài)總結(jié)從大型商業(yè)業(yè)中心業(yè)態(tài)態(tài)分析，吸吸引消費者者關(guān)注的關(guān)關(guān)鍵是由知知名的主力力店構(gòu)成觀察泗洪現(xiàn)現(xiàn)有綜合商商業(yè)中心，，還很難做做到將各類類成熟商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)集合合在一起，，其中原因因在于地理理位置、地地塊面積、、招商能力力等，如這這些因素能能在本項目目得到有效效改觀和提提升，將可可早就泗洪洪第一商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目目67三足鼎立引引導商業(yè)潮潮流從成功的商商業(yè)運營經(jīng)經(jīng)驗分析，，主力店的的效應是顯顯而易見的的，故選擇擇主力業(yè)態(tài)態(tài)就是其中中的關(guān)鍵所所在通過前期的的市場調(diào)研研及對未來來趨勢預判判，我司建建議超市、、專業(yè)賣場場、百貨為為本項目三三大核心業(yè)業(yè)態(tài)68生活類購物物超級市場場此類業(yè)態(tài)獲獲得成功的的可能性最最高，也是是能最大化化吸引消費費者到來的的業(yè)態(tài)，同同時良好的的交通狀況況及合理配配置停車設設施，將擴擴展吸引有有車的中高高端消費者者，在充足足消費群體體的同時也也能帶來一一定的消費費能力從品牌方面面考慮，應應以國際品品牌或臺、、港資的生生活賣場為為首選引進進，利用其其知名度及及先進的賣賣場布置及及消費導向向，使項目目定位得以以體現(xiàn)品牌建議：：沃爾瑪、、家樂福、、大潤發(fā)、、吉之島等等其他建議：：考慮以出出售為首選選，有利之之處在于可可消化很大大比例2、、3層商鋪鋪及大量回回籠資金，，不利之處處在于：談談判周期較較長，可能能受未知政政策影響，，對建筑物物要求高6970功能性主力力賣場此概念為生生活類購物物的延續(xù)及及豐富商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，可可使消費者者在該項目目的停留時時間加長，，在業(yè)態(tài)方方面建議以以貼近消費費需求，同同時其經(jīng)營營呈上升趨趨勢，有利利于業(yè)主所所持物業(yè)得得以有效升升值品牌建議：：蘇寧電器器、國美電電器、百安安居、宏圖圖三胞、賽賽博數(shù)碼等等其他建議：：可在初步步設計方案案階段進行行此類商家家洽談，租租賃為主7172時尚百貨公公司將項目提升升至一定高高度，尚離離不開引導導時尚百貨貨參與，特特別是一些些外資百貨貨或在本土土有較強號號召力的商商家，通過過引進商家家可帶動零零售及餐飲飲等商鋪的的客流，無無形中增長長了商業(yè)的的價值品牌建議：：百盛購物物中心、新新世界百貨貨、太平洋洋百貨等其他建議：：引進百貨貨公司有很很強的零售售品牌號召召力及良好好的經(jīng)營前前景，可作作為優(yōu)秀資資產(chǎn)得以長長期持有。。不利點在在于談判周周期較長，，租賃條件件較為苛刻刻7374零售業(yè)態(tài)通過前文所所擬引進業(yè)業(yè)態(tài)及主力力商家，必必定可吸引引更多零售售商的加盟盟，建議可可按經(jīng)營種種類、面積積及吸引消消費者角度度進行細部部調(diào)整，同同時關(guān)注品品牌類產(chǎn)品品的旗艦店店形式的布布置，使項項目零售業(yè)業(yè)有能力改改變泗洪中中高端品牌牌缺失的現(xiàn)現(xiàn)象建議業(yè)態(tài)：：引進1-2家國際際品牌，創(chuàng)創(chuàng)造一個時時尚生活中中心其他：有效效引進品牌牌類商家進進駐，可使使零售商鋪鋪的附加值值得以有效效提升，對對今后的出出售將起良良好的效應應75輔助商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)——美美食街區(qū)現(xiàn)代化進程程加快了居居民的消費費節(jié)奏和消消費觀念的的更新，居居民餐飲消消費不局限限在自家的的廚房里了了，在外用用餐消費成成為居民改改善生活的的良好通道道目前本項目目周邊餐飲飲業(yè)態(tài)相對對缺乏，所所以本項目目餐飲有較較大發(fā)展空空間建議發(fā)展大大型餐飲、、中西特色色美食、咖咖啡館、甜甜品店等。。營造時尚尚、休閑、、新潮的餐餐飲消費，，為顧客提提供休憩、、飲食、約約會、商務務談判的場場所76休閑娛樂區(qū)區(qū)休閑娛樂有有廣泛的群群眾基礎，，其客戶群群體十分龐龐大?？梢灶A見休休閑娛樂消消費將是未未來一個新新亮點，這這不僅表現(xiàn)現(xiàn)在居民娛娛樂時間的的增多和娛娛樂消費領(lǐng)領(lǐng)域的擴大大，而且還還表現(xiàn)在居居民休閑娛娛樂質(zhì)量的的提高因此本項目通通過休閑娛樂樂區(qū)的設置，，滿足中高收收入消費群體體追求時尚及及獨特物質(zhì)的的精神需求，，并以此帶動動及促進本項項目其他業(yè)態(tài)態(tài)品質(zhì)和服務務質(zhì)量的提高高業(yè)態(tài)建議：KTV、浴場場、足浴、按按摩、美容、、美發(fā)、美體體、網(wǎng)吧、書書店、SPA等77酒店式公寓“酒店式公寓寓”作為城市市中的“高端端居住物業(yè)””，吸引的是是“高層次的的消費者本案擁有不可可復制的地段段，配上有品品質(zhì)的產(chǎn)品，，并具備辦公公居住一體化化功能，必將將能搶占市場場小戶型酒店式式公寓總價低低，將會受到到白領(lǐng)及投資資人群的廣泛泛青睞78業(yè)態(tài)面積定位位定位總面積業(yè)態(tài)面積主題購物廣場7.9萬平米超市18000平米百貨20000平米專業(yè)賣場6000平米其他零售35000平米輔助商業(yè)2.7萬平米餐飲12000平米休閑娛樂15000平米商務廣場4萬平米酒店式公寓25000平米寫字樓15000平米合計14.6萬平米79主力店規(guī)劃布布局建議809、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。06:25:4906:25:4906:2512/17/20226:25:49AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2206:25:4906:25Dec-2217-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。06:25:4906:25:4906:25Saturday,December17,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2206:25:4906:25:49December17,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。17十二月月20226:25:49上午06:25:4912月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月226:25上上午12月-2206:25December17,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/176:25:4906:25:4917December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。6:25:49上上午6:25上上午06:25:4912月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-22