某快餐品牌簡單成就未來

塑華萊士品牌簡單成就未來華萊士快餐的選擇址和方法目錄一、背景分析華萊士現(xiàn)狀商圈調(diào)查二、商圈的劃分與選擇劃分商圈選擇商圈三、聚客點的測算與選擇確定客源點人流動向及對手分析聚客點與商圈的協(xié)調(diào)

四、選址問題總匯選址的模式選址的順序選址的分流五、如何展開實際工作獲得有利專業(yè)信息落實場所六、十大總結(jié)

背景分析－現(xiàn)狀商圈調(diào)查商圈調(diào)查調(diào)查商圈可了解預設(shè)加盟店營業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域商圈調(diào)查的目的商圈調(diào)查作業(yè)范圍商圈范圍劃分確定商圈之界定方法繪制簡圖抽樣點及發(fā)dm點之選擇確定商圈特征人潮狀況[實地抽樣方式]

商圈調(diào)查目的商圈調(diào)查的目的包括：1、了解地區(qū)居民的人口特性、社會經(jīng)濟變項及生活形態(tài)等。

2、確定產(chǎn)品組合及促銷重點。

3、分析商圈是否重迭。

4、計算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開幾家店。

5、找出商圈內(nèi)的障礙，包括：

（a．道路設(shè)施不便。b．人口擁擠。c．交通過度擁塞。）

6、法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運、最低工資及都市區(qū)域劃分情況。

7、其它因素：了解某地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應(yīng)商位置、運輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次補齊所需物品，及停車場是否寬廣等。

商圈調(diào)查的作業(yè)范圍商圈調(diào)查作業(yè)范圍1、直營店的展店前商圈調(diào)查及立地調(diào)查、報告。

2、加盟店加盟意向后進行商圈調(diào)查、評估，以評定是否適合開店。

貳、商圈的確定

邊緣商圈（包含剩余的顧客）

次要商圈（包含大約二成的顧客）

主要商圈（包含大約七成的顧客）

注：商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算。

叁、商圈重點調(diào)查

商圈范圍劃分確定如有以下各情況限制，因此為其商圈之范圍劃分點：

1.商圈范圍（a.集中型商圈主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在100米—500米之間，邊緣商圈在1000米以外。b.分散型商圈主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米—？米之間，邊緣商圈在1000米以外。）

2.馬路之分界、凡超過10米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道

3.鐵路、平交道之阻隔。因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個不同商圈

4.阻隔。因建筑物阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。

5.習慣之阻隔。由于之購物習慣與之方向，使該區(qū)形成一獨立商圈。

商圈的界定從各家競爭店鋪規(guī)模開始，掌握吸引力方面的不同點，設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，路程距離的測量利用車子的里程表便可簡單的測出。

1.只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。

2.顧客認知的距離會受購物經(jīng)驗影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對此商店之良好印象，顧客認知的距離會比真正的距離短。繪制簡圖

1.集中型商圈為周邊

分散型商圈為周邊

2.標出重要建筑物及樓別（金融、辦公……）

3.著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征（戲院、百貨……）

抽樣點及發(fā)dm點之選擇確定定1.抽樣點之選擇擇(1)辦公人口或上上班族匯集之之地點(2)人潮走向匯集集地點(3)固定人口較集集中流動之地地點2.發(fā)dm點之選擇商圈特征1.商店特色及分分布情況2.住宅特色（集集中型商圈可可不用調(diào)查））3.場所4.競爭者分析5.商店組合商店特色及分分布情況1.商店特色及分分布情況1.建筑型態(tài)2.行業(yè)型態(tài)A.于主要商店街街、干道之行行業(yè)類型B.以何類商業(yè)為為主，消費之之層次。3.分布家數(shù)。A.以抽樣點為主主要調(diào)查對象象B.主要道路之分分布明細C.將商業(yè)之阻隔隔分門別類類記錄D.并將其統(tǒng)計填填入明細表E.于主要干道、、大馬路、商商店F.商店匯集地帶帶之概述G.以商店[輔助店、競爭爭店]正確所在位置置標注于商圈圈簡圖。4.地點類型（A.孤立店。B.未規(guī)劃商業(yè)區(qū)區(qū)。C.規(guī)劃購物中心心）住宅特色（集集中型商圈可可不用調(diào)查））1.建筑型態(tài)A.實地了解于本本商圈內(nèi)住宅宅區(qū)之建筑型型態(tài)B.建筑高度，樓樓數(shù)C.建筑型式為新新式或舊式D.分布區(qū)域E.目前的改建情情況F.1～3年內(nèi)可能改建建之趨勢2.分布情況A.實地了解該區(qū)區(qū)之實際住戶戶與建筑物之之分布情況B.將該商圈分為為固定類型型C.商店區(qū)，以[甲]為代碼b.辨公區(qū)[甲2]為代碼c.式住宅區(qū)以[乙1]為代碼D.舊式住宅區(qū)以以[乙2]為代碼E.文教區(qū)，以[丙]為代碼F.于簡圖上分別別劃定區(qū)域，，制作商圈G.并于圖上注明明建筑物之樓樓別場所1.場所類型A.本商圈內(nèi)匯聚聚人潮之場所所類型（（a.商店[肯德基、麥當當勞，百貨公公司]b.戲院c.娛樂d.會場e.補習班f.菜市場，超級級市場g.公司）B.聚集人口類型型（a.青少年b.上班族c.特定）(2)動線（a.匯集流動之路路線b.匯集流動之主主要方向））競爭者分析了解既存競爭爭者的數(shù)量及及大小、所有有競爭者的評評估、短期期及長期的展展望、規(guī)劃劃以及發(fā)展的的程度。(1)賣場氣氛。。本區(qū)內(nèi)對本本企業(yè)較有影影響性之其賣賣場。(2)來客數(shù)該競競爭店每日來來客數(shù)(3)平均消費額(4)營業(yè)額其其中：來客客數(shù)×平均消費額＝＝每日營業(yè)額額

每日營營業(yè)額×工作天數(shù)＝營營業(yè)額商店組合商店組合是否否互相配合，，可衡量各商商店間是否可可互換顧客，，表格一。例例如：(1)藥房、、面面包店、服服裝店及肉店店。(2)百貨公司、、、褲襪店、、、、珠珠寶店。人潮狀況[實地抽樣方式式]1.主要人潮走向向(1)平日及假日之之女性人潮狀狀況。a.將一周之時間間區(qū)分為2段（a.周一～周五。。b.周六、周日、、國定假日））b.以am～pm點每兩小時細細分為一個小小段c.以分鐘為其其抽樣時段之之樣本，并計計算其抽樣點點之實際經(jīng)過過人數(shù)、摩托托車、汽車、、助動車、腳腳踏車d.抽樣時將女性性人潮分為15--35歲，34-50歲，50歲以上。e.將每抽樣之數(shù)數(shù)，轉(zhuǎn)變成以以幾個小時之之人潮流動數(shù)數(shù)

例：以以一分鐘為抽抽樣得該抽樣樣點人數(shù)為y，將y×時間＝z，則為其可能能之人口流動動數(shù)f.將其數(shù)字依時時段填入[人潮流動抽樣樣表]

g.將人潮流動抽抽樣之數(shù)字以以線圖表示[人潮分布圖]2.人口數(shù)推算（（集中型商圈圈可不用調(diào)查查）(1)固定住家（（a.該商圈建筑物物來推算b.以戶數(shù)×預估人口數(shù)c.將各抽樣點人人口數(shù)平均減減當?shù)厝丝跀?shù)數(shù)得外來流動動人數(shù)）(2)戶數(shù)（a.計算該家數(shù)數(shù)b.該區(qū)公司家數(shù)數(shù)×（～人））＝該區(qū)c.該區(qū)即為該該區(qū)之半固定定人口。））商圈的劃分與與選擇劃分商圈企業(yè)計劃進入入某一個城市市，可以先通通過有關(guān)部門門或?qū)I(yè)調(diào)查查公司收集這這個地區(qū)的資資料。有些資資料是免費費的，有些資資料需要花錢錢去買。把資資料買齊了，，就開始規(guī)劃劃商圈。商圈規(guī)劃采取取的是記分的的方法，例如如，這個地區(qū)區(qū)有一個大型型商場，商場場營業(yè)額在1000萬元算一分，，5000萬元算5分，有一條公公交線路加多多少分，有一一條地鐵線路路加多少分。。這些分值值標準是多年年平均下來的的一個較準確確經(jīng)驗值。通過打分把商商圈分成好幾幾大類，以北北京為例，有有市級商業(yè)型型(西單、王府井井等)、區(qū)級商業(yè)業(yè)型、定點(目標)消費型、還有有社區(qū)型、社社、商務(wù)兩用用型、旅游型型等等。選擇商圈即確定目前重重點在哪個商商圈開店，主主要目標是哪哪些。在商圈圈選擇的標準準上，一方面面要考慮餐餐館自身的市市場定位，另另一方面要考考慮商圈的穩(wěn)穩(wěn)定度和成熟熟度。餐館的的市場定位不不同，吸引的的顧客群不一一樣，商圈的的選擇也就不不同。例如馬蘭拉面面和肯德基的的市場定位不不同，顧客群群不一樣，是是兩個“相交交”的圓，有有人吃肯德德基也吃馬蘭蘭拉面，有人人可能從來不不吃肯德基專專吃馬蘭拉面面，也有反之之。馬蘭拉面面的選址也也當然與肯德德基不同。而而肯德基與與麥當勞市場場定位相似，，顧客群基本本上重合，所所以在商圈選選擇方面也是是一樣的?？煽梢钥吹?，，有些地方同同一條街的兩兩邊，一邊是是麥當勞另一一邊是肯德基基。商圈的成熟度度和穩(wěn)定度也也非常重要。。比如規(guī)劃局局說某條路要要開，在什么么地方設(shè)立地地址，將來來這里有可能能成為成熟商商圈，但肯德德基一定要等等到商圈成熟熟穩(wěn)定后才進進入，例如說說這家店三三年以后效益益會多好，對對現(xiàn)今沒有幫幫助，這三年年難道要虧損損?肯德基投入一一家店要花費費好幾百萬，，當然不冒這這種險，一定定是比較穩(wěn)健健的原則，保保證開一家成成功一家。聚客點的測算算與選擇1.要確定這個商商圈內(nèi)，最主主要的聚客點點在哪。2.選址時一定要要考慮人流的的主要動線會會不會被競爭爭對手截住。。3.聚客點選擇影影響商圈選擇擇確定客源點北京西單是很很成熟的商圈圈，但不可能能西單任何位位置都是聚客客點，肯定有有最主要的聚聚集客人的位位置?？系禄_店的原則則是：努力爭爭取在最聚客客的地方和其其附近開店。。過去古語說說“一步差三三市”。開店店地址差一步步就有可能差差三成的買賣賣。這跟人流流動線(人流活動的的線路)有關(guān)，可能有有人走到這，，該拐彎，則則這個地方就就是客人到不不了的地方，，差不了一一個小胡同，，但生意差很很多。這些在在選址時都要要考慮進去人流動線是怎怎么樣的，在在這個區(qū)域里里，人從地鐵鐵出來后是往往哪個方向走走等等。這些些都派人去去掐表，去測測量，有一套套完整的數(shù)據(jù)據(jù)之后才能據(jù)據(jù)此確定地址址。比如，在在店門前人流流量的測定，，是在計劃開開店的地點掐掐表記錄經(jīng)過過的人流，測測算單位時間間內(nèi)多少人人經(jīng)過該位置置。除了該位位置所在人行行道上的人流流外，還要測測馬路中間的的和馬路對面面的人流量量。馬路中間間的只算騎自自行車的，開開車的不算。。是否算馬路路對面的人流流量要看馬路路寬度，路路較窄就算，，路寬超過一一定標準，一一般就是隔離離帶，顧客就就不可能再過過來消費，就就不算對面面的人流量。。將采集來的人人流數(shù)據(jù)輸入入專用的計算算機軟件，就就可以測算出出，在此地投投資額不能能超過多少，，超過多少這這家店就不能能開人流動向及對對手分析因為人們現(xiàn)在在對品牌的忠忠誠度還沒到到說，我就吃吃華萊士看見見麥當勞就煩煩，好像還沒沒有這種情情況。只要你你在我跟前，，我今兒挺累累的，我干嘛嘛非再走那么么一百米去吃吃別的，我先先進你這兒了了。除非這里里邊人特別多多，找不著座座了，我才往往前挪挪。但人流是有一一個主要動線線的，如果競競爭對手的聚聚客點比華萊萊士選址更好好的情況下那那就有影響。。如果是兩個個一樣，就無無所謂。例如如北京某十字字路口有一家家華萊士店，，如果往西一一百米，競競爭業(yè)者再開開一家西式快快餐店就不妥妥當了，因為為主要客流是是從東邊過來來的，再在那那邊開，大量量客流就被截截住了，開店店效益就不會會好。聚客點與商圈圈的協(xié)調(diào)聚客點的選擇擇也影響到商商圈的選擇。。因為一個商商圈有沒有主主要聚客點是是這個商圈成成熟度的重重要標志。有了店址的評評估標準和一一些成功案例例，我們可以以就可以開發(fā)發(fā)出一套店址址的評估工具具，它主要由由下面幾個表表格組成：租租賃條件表、、商圈及競爭爭條件表、現(xiàn)現(xiàn)場情況表、、綜合評估表表。它們是我我們進行連鎖鎖經(jīng)營店址評評估的標準化化管理工具。?？觳偷赀x址之之所以重要．．主要體現(xiàn)在在以下幾方面面（1）成功的店鋪鋪選址直接關(guān)關(guān)系到該店鋪鋪良好的經(jīng)營營業(yè)績。從中中西快餐店的的發(fā)展歷程看看，選址不當當是快餐店經(jīng)經(jīng)營失敗的原原因之一。（（2）店址屬于一一項長期投資資。一旦決定定就較難改變變。取得店址址一般有購買買．租賃和合合作經(jīng)營三種種方式。后二二種形式雙方方簽有法律合合同，不能隨隨意解除和改改變。（（3）在同一商圈圈內(nèi)．成功的的選址可以為為快餐店帶來來持久的競爭爭優(yōu)勢，不易易為競爭對手手輕易模仿．．從而降低經(jīng)經(jīng)營風險，避避免經(jīng)營敗績績。（（4）成功的選址址對于樹立快快餐店形象、、提升快餐店店知名度有著著重要作用。。臺適的選址址要求店址有有很好的能見見度、便利性性和符臺營建建要求，無形形中為快餐店店作了很好的的宣傳廣告。。選址的模式店鋪選址的最最終目的在于于滿足商圈范范周內(nèi)目標顧顧客需要，同同時給企業(yè)帶帶來利潤。要要達到這一目目的．不僅要要考慮店鋪的的位置、場所所，同時還必必須考慮選址址過程中的發(fā)發(fā)展速度問題題。發(fā)展速度度即是選址決決策中的快餐餐店發(fā)展的快快慢問題，也也是一個模式式問題：什么么時候發(fā)展速速度快一些．．什么時候慢慢一些，都應(yīng)應(yīng)符合事物發(fā)發(fā)展的內(nèi)在要要求，而不能能憑人的主觀觀判斷，想快快就快，想慢慢就慢，否則則會事與愿違違，適得其反反。每每個個階段既有集集中開新店的的年份，也有有鞏固準備的的年份。兩者者相互交叉、、有利于企業(yè)業(yè)在發(fā)展中得得到鞏固，在在鞏固中加速速發(fā)展。發(fā)展展的速度要依依據(jù)企業(yè)內(nèi)外外環(huán)境，既不不能干篇一律律按平均發(fā)展展，也不能盲盲目超速發(fā)展展。以以4年為一個周期期，保證了企企業(yè)有時問在在不同階段轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換經(jīng)營課題題，調(diào)整經(jīng)營營管理體制。。形成內(nèi)在的的優(yōu)勢。一般般而言，初期期應(yīng)注重基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)，建立立一系列最基基本的制度．．作出標準；；而后要適應(yīng)應(yīng)規(guī)模，注重重組織結(jié)構(gòu)與與系統(tǒng)的建設(shè)設(shè)，發(fā)揮連鎖鎖經(jīng)營優(yōu)勢；；進人大發(fā)展展后，要適時時調(diào)整和強化化組織結(jié)構(gòu)和和系統(tǒng)功能，，改造企業(yè)形形象。選址的順序在確定了選址址的發(fā)展模式式和可進人的的城市和區(qū)域域之后，仍然然存在一個出出店順序問題題：因為分店店畢竟要一家家家地開，先先開哪一家后后開哪一家．．仍需研究探探討。有人認認為大型城市市市中心部由由于位置不易易尋找、網(wǎng)點點價格高，應(yīng)應(yīng)予回避，在在其周邊發(fā)展展較為有利。。有人認為哪哪里地價便宜宜，就先發(fā)展展哪里。兩種種觀點雖說各各有道理，但但對連鎖快餐餐的選址順序序是否適用，，還有待于商商榷。連連鎖鎖快餐的選址址順序還要根根據(jù)公司的業(yè)業(yè)態(tài)、品牌強強弱、市場競競爭狀況等米米考慮選址發(fā)發(fā)展的先后順順序：如：上上海新亞大包包有限公司店店址的首選區(qū)區(qū)域是居民新新村區(qū)。連連鎖快餐的選選址順序要根根據(jù)市場的發(fā)發(fā)展情況，結(jié)結(jié)合企業(yè)實際際在初步確定定優(yōu)先順序的的情況下．交交叉進行，不不宜按部就班班，按順序排排列進行，以以避免錯過有有利時機。選址的分流問問題選址決策要研研究分流是連連鎖經(jīng)營的特特征所決定的的。(這里研究的是是內(nèi)部分流問問題)。連鎖經(jīng)營是是一種多店鋪鋪擴張方式發(fā)發(fā)展事業(yè)的經(jīng)經(jīng)營方式。店店與店之間由由于所處的商商圈不同，商商圈內(nèi)涵對每每家店的作用用力也會不同同：當多店輔輔擴張到一定定程度．網(wǎng)點點的布局達到到一定密度時時，店與店之之間的商圈會會發(fā)生一定的的重疊復合現(xiàn)現(xiàn)象．從而產(chǎn)產(chǎn)生原本是這這家店的消費費顧客而被鄰鄰近的本公司司的另一店吸吸引過去，出出現(xiàn)來客數(shù)和和營業(yè)額下降降。分流有兩種情情況：一種是是健康的分流流，另一種則則是不健康的的分流。如果果有一家快餐餐店已經(jīng)過于于擁擠，這就就意味該餐廳廳在營業(yè)高峰峰時事實上已已經(jīng)偏離了快快餐快速服務(wù)務(wù)顧客的宗旨旨，這將不利利于餐廳日后后的發(fā)展。因因此，在附近近適當?shù)攸c選選址再開一家家，這是健康康的分流。在在選址開發(fā)中中，沒有經(jīng)過過科學的分析析，草率的憑憑自我感覺就就在同一商圈圈內(nèi)多開店，，就很有可能能長期傷害到到連鎖系統(tǒng)的的正常經(jīng)營，，這是危險的的．是一種不不健康的分流流。健康的分流要要主動，不健健康的分流要要避免。這是是選址決策中中必須掌握的的原則。當日日座位周轉(zhuǎn)率率>8．5時，就應(yīng)該考考慮實施主動動分流。避免免不健康的分分流，除通過過計算座位周周轉(zhuǎn)率外。還還應(yīng)通過顧客客問卷的方法法找出該快餐餐店的商圈范范圍，避免在在同一商圈中中重復開店。。分流問題1實際選址決策策中應(yīng)遵循以以下7條原則：1．連鎖快餐店店是社會經(jīng)濟濟發(fā)展過程中中的產(chǎn)物。是是適應(yīng)消費者者需求的產(chǎn)業(yè)業(yè)，具有很強強的生命力，，要把握好這這個機遇，努努力發(fā)展連鎖鎖快餐。2.要遵循連鎖經(jīng)經(jīng)營特性，注注意開發(fā)模式式與優(yōu)先順序序，全盤考慮慮，全面規(guī)劃劃，注重布局局臺理性，處處理好店與店店之間的分流流影響。3.連鎖快餐店的的選址地域范范圍很廣，一一般而言，市市區(qū)商業(yè)和商商務(wù)中心、主主要人流集散散地、居民新新村商業(yè)街、、公園、車站站、碼頭、電電影院、大型型劇場附近、、大型超市和和大型百貨商商場內(nèi)都可成成為連鎖快餐餐店開店的地地點選擇。4．連鎖快餐店店的商圈范圍圍根據(jù)不同區(qū)區(qū)域和商圈內(nèi)內(nèi)涵有大有小小。商圈范圍圍越小，越貼貼近目標顧客客，越有利于于連鎖快餐的的選址和競爭爭。分流問題25.連鎖快餐店必必須選擇區(qū)域域最佳的聚客客點，人流最最集中的地點點。哪怕租金金略高于周邊邊一些店址，，也不應(yīng)輕易易放棄。6.連鎖快餐店的的選址應(yīng)在科科學的市場分分析和財務(wù)的的投人產(chǎn)出控控制下進行。。不僅要對單單店進行經(jīng)濟濟分析評怙，，也要綜臺考考慮其對連鎖鎖系統(tǒng)的影響響，以求得最最大的規(guī)模效效益。7.經(jīng)濟分析評估估是連鎖快餐餐選址的重要要數(shù)據(jù)，但不不應(yīng)一刀切。。當某些店址址涉及到系統(tǒng)統(tǒng)的戰(zhàn)略，具具有一定的競競爭策略和廣廣告效應(yīng)，經(jīng)經(jīng)濟分析評估估的條件可以以適度放寬，，以保本為原原則，以追求求市場整體效效益和占有率率如何開展實際際工作獲得有利專業(yè)業(yè)信息三條獲取店鋪鋪信息的有效效途徑：一、充分利用用政府創(chuàng)業(yè)指指導部門的服服務(wù)。上海開開業(yè)指導中心心，各市、區(qū)區(qū)就業(yè)促進中中心等部門都都提供免費的的創(chuàng)業(yè)指導服服務(wù)，包括如如何選擇創(chuàng)業(yè)業(yè)場所。二、委托專業(yè)業(yè)的房產(chǎn)中介介機構(gòu)。上海海凱旋路3131號有一家專門門從事商鋪買買賣租賃的公公司，與住房房中介機構(gòu)相相比，能提供供針對性更強強的信息。三、登陸商鋪鋪租賃專業(yè)網(wǎng)網(wǎng)站。如今有有不少商鋪租租賃網(wǎng)站，信信息豐富，搜搜索方便。此此外，參加房房地產(chǎn)交易會會也能獲得大大量的商鋪信信息。四大技巧落實實創(chuàng)業(yè)場所對創(chuàng)業(yè)者來說說，雖然只是是租個店鋪，，但其實就像像買房子一樣樣麻煩，有時時候甚至更為為繁瑣，需要要技巧性地處處理地段選擇擇、租金洽談?wù)?、合同簽定定等諸多問題題，而這些都都會影響創(chuàng)業(yè)業(yè)的成敗。以以下是幾點針針對創(chuàng)業(yè)者選選址的建議：：——有的放矢選店店鋪。創(chuàng)業(yè)者者應(yīng)根據(jù)創(chuàng)業(yè)業(yè)項目的特性性和區(qū)域特色色來確定商鋪鋪地址，如涉涉足服務(wù)領(lǐng)域域的一般應(yīng)選選在居民區(qū)，，涉足餐飲行行業(yè)應(yīng)選在人人流密集地區(qū)區(qū)，這樣才能能保證一定的的消費客流。?！上轮辽险勛庾饨穑涸S多創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者習慣根根據(jù)店鋪業(yè)主主開出的價格格由上至下砍砍價，結(jié)果被被別人牽著鼻鼻子走。最佳佳的做法是，，在充分了解解市場行情的的基礎(chǔ)上預先先設(shè)定租金上上下限，然后后從最低心理理價位談起，，這樣有利于于擠出價格““水份”。——不宜選擇轉(zhuǎn)租租店鋪：如今今市場上有不不少二次轉(zhuǎn)租租甚至三次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租的店鋪，，這些店鋪在在原價上加了了多次轉(zhuǎn)租利利潤，因此價價格比同類商商鋪高出很多多，建議初次次創(chuàng)業(yè)者謹慎慎選擇?！赓U期限越長長越好。在店店鋪租金行情情不斷上漲的的形勢下，租租賃期限越長長越好，否則則將不利于控控制預算，無無形中加大了了創(chuàng)業(yè)風險。。十大快餐連鎖鎖店選址總結(jié)結(jié)十大快餐連鎖鎖店選址總結(jié)結(jié)1.地區(qū)經(jīng)濟。飲飲食消費是在在人們有足夠夠的資金滿足足日常衣、食食、住、行等等基本需要之之后的可自由由支配資金的的支付。一個個地區(qū)人們的的收入水平、、物價水平都都會影響到人人們可供消費費的金錢數(shù)量量和他們必須須支付的價格格。一般來說說，當收入增增加時，人們們愿意支付更更高價值的產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)，，在餐飲消費費方面就是質(zhì)質(zhì)量和檔次的的所提高，因因此，餐廳連連鎖企業(yè)應(yīng)該該選擇在經(jīng)濟濟繁榮、經(jīng)濟濟發(fā)展速度較較快的地區(qū)。。2.區(qū)域規(guī)劃。。在確定餐餐廳選址之之前，必須須要向當?shù)氐赜嘘P(guān)部門門咨詢潛在在地區(qū)的區(qū)區(qū)域建筑規(guī)規(guī)劃，了解解和掌握哪哪些地區(qū)被被分別規(guī)劃劃分為商業(yè)業(yè)區(qū)、文化化區(qū)、旅游游區(qū)、交通通中心、居居民區(qū)、工工業(yè)區(qū)等資資料。因為為區(qū)域規(guī)劃劃往往會涉涉及到建筑筑物的拆遷遷和重建，，如果未經(jīng)經(jīng)了解，盲盲目地選定定餐廳地址址，在成本本收回之前前就遇到拆拆遷，會使使企業(yè)蒙受受巨大的經(jīng)經(jīng)濟損失，，或者失去去原有的地地理優(yōu)勢。。同時，掌掌握區(qū)域規(guī)規(guī)劃后便于于我們根據(jù)據(jù)不同的區(qū)區(qū)域類型，，確定不同同的經(jīng)營形形式和經(jīng)營營規(guī)模等。。十大快餐連連鎖店選址址總結(jié)3.文化環(huán)境。。文化教育育、民族習習慣、宗教教信仰、社社會風尚、、社會價值值觀念和文文化氛圍等等因素構(gòu)成成了一個地地區(qū)的社會會文化環(huán)境境。這些因因素影響了了人們的消消費行為和和消費方式式，決定了了人們收入入的分配方方向。一般般而言，文文化素質(zhì)高高的人對餐餐飲消費的的環(huán)境、檔檔次的要求求比文化素素質(zhì)低的人人要高。文文化環(huán)境的的不同，影影響連鎖經(jīng)經(jīng)營的規(guī)格格和規(guī)模。。4.消費時尚。。一段時期期的流行時時尚，往往往能在很大大程度上影影響消費者者的消費方方式和方向向。隨著人人們消費水水平的提高高、衛(wèi)生觀觀念的增強強，人們在在餐飲消費費上越來越越注意就餐餐的環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生，這樣樣外表裝修修美觀、舒舒適、潔凈凈的連鎖餐餐廳就越來來越為人們們所接受。。十大快餐連連鎖店選址址總結(jié)5.競爭狀況。。一個地區(qū)區(qū)餐飲行業(yè)業(yè)的競爭狀狀況可以分分成兩個不不同的部分分來考慮。。一是直接接競爭的評評估，即提提供同種經(jīng)經(jīng)營項目，，同樣規(guī)格格、檔次的的餐飲企業(yè)業(yè)可能會導導致的競爭爭，這對餐餐飲企業(yè)來來說，是消消極的。二二是非直接接競爭，包包括不同的的經(jīng)營內(nèi)容容和品種，，或同樣品品種、不同同規(guī)格或檔檔次的餐飲飲企業(yè)，這這類競爭有有時起互補補作用，對對餐飲企業(yè)業(yè)是有利的的。在選擇擇連鎖經(jīng)營營區(qū)域時，，如果無任任何一種形形式的競爭爭，將具有有壟斷地位位；如果有有任何一種種形式的競競爭，都是是值得連鎖鎖經(jīng)營集團團在投資前前認真研究究和考