虹橋銀都項(xiàng)目整體策略建議課件

虹橋銀都項(xiàng)目整體策略建議虹橋銀都項(xiàng)目整體策略建議1市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析2總體市場(chǎng)背景三月以來，宏觀政策頻出，市場(chǎng)反應(yīng)明顯尤其到6月1日國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)七部委關(guān)于“2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)按全額繳納營(yíng)業(yè)稅”“契稅上調(diào)至3%”正式實(shí)施市場(chǎng)更加蕭條，投資類房產(chǎn)受打擊尤其嚴(yán)重總體市場(chǎng)背景三月以來，宏觀政策頻出，市場(chǎng)反應(yīng)明顯3總體市場(chǎng)背景從目前市場(chǎng)推出的政策來看，上海已經(jīng)全面進(jìn)入宏觀調(diào)整期。調(diào)控的力度不斷較大、手段方法多元，效果逐步顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方主體已經(jīng)明顯感受政府調(diào)控的決心和目的，自住消費(fèi)者停手觀望、投資（機(jī)）者急于脫手套現(xiàn)、開發(fā)商項(xiàng)目去化速度明顯放緩等等都預(yù)示著，短期內(nèi)市場(chǎng)的理性回落已經(jīng)是大勢(shì)所趨?？傮w市場(chǎng)背景從目前市場(chǎng)推出的政策來看，上海已經(jīng)全面進(jìn)入宏觀調(diào)4總體市場(chǎng)背景總體市場(chǎng)結(jié)論目前市場(chǎng)看轉(zhuǎn)冷，消費(fèi)者預(yù)期受政策調(diào)控，逐步走低在市場(chǎng)變化之際，判斷未來的市場(chǎng)走勢(shì)理性定價(jià)是保證項(xiàng)目良好去化和資金回籠的主要手段總體市場(chǎng)背景總體市場(chǎng)結(jié)論5區(qū)域總體定位為各板塊的交界，無(wú)明顯規(guī)劃優(yōu)勢(shì)交通條件位于中山西路、延安西路、虹橋路三條主干道之間，臨近軌道三號(hào)線住宅市場(chǎng)為古北虹橋板塊的延伸段雖然周邊住宅以老公房為主，但具備發(fā)展中高檔居住區(qū)的潛力商務(wù)環(huán)境為虹橋商務(wù)區(qū)的延伸，適合發(fā)展中高檔現(xiàn)代寫字樓商業(yè)環(huán)境目前以小型沿街商鋪為主，缺乏中高檔社區(qū)商鋪區(qū)域市場(chǎng)描述區(qū)域總體定位區(qū)域市場(chǎng)描述6住宅區(qū)位分析為古北虹橋板塊的延伸段雖然周邊住宅以老公房為主，但具備發(fā)展中高檔居住區(qū)的潛力紫勛雅園虹橋商務(wù)區(qū)皇家花園古北居住區(qū)延安路沿線商務(wù)區(qū)項(xiàng)目位置新華路高檔居住區(qū)虹橋上海城區(qū)域住宅市場(chǎng)住宅區(qū)位分析紫勛雅園皇家花園項(xiàng)目位置虹橋上海城區(qū)域住宅市場(chǎng)7住宅價(jià)格分析周邊次新房?jī)r(jià)格基本突破15000元/平方米，形成中高檔居住區(qū)樓盤單價(jià)（元/平方米）裝修情況元一新苑16000裝修虹橋銀城18000精裝修區(qū)域住宅市場(chǎng)住宅價(jià)格分析樓盤單價(jià)裝修情況元一新苑16000裝修虹橋銀城8在售項(xiàng)目去化分析虹橋上海城二期·虹橋豪苑區(qū)域住宅市場(chǎng)樓盤基本信息外立面效果圖地址紫云路118弄開盤日期2004-8-28總規(guī)模130000平方米產(chǎn)品四棟33-35層高層住宅組成容積率高達(dá)3.6目前售價(jià)21000-25000元/平方米客戶特征投資類住宅，投資比例達(dá)到70%去化情況最近開盤去化113套，銷售率61%小房型基本完銷，大房型剩余，可見目前投資類物業(yè)受政策影響之嚴(yán)重在售項(xiàng)目去化分析區(qū)域住宅市場(chǎng)樓盤基本信息外立面效果圖地9在售項(xiàng)目去化分析虹橋上海城二期·虹橋豪苑房型面積套數(shù)比例一房69-76平方米64套11.79%二房103-104平方米143套26.34%三房138-250平方米279套51.38%四房180-300平方米16套2.95%復(fù)式140-150平方米41套7.55%區(qū)域住宅市場(chǎng)在售項(xiàng)目去化分析房型面積套數(shù)比例一房69-76平方米64套110在售項(xiàng)目去化分析虹橋上海城二期·虹橋豪苑一房70平方米二房103平方米三房138平方米三房178平方米區(qū)域住宅市場(chǎng)在售項(xiàng)目去化分析一房70平方米二房103平方米三房138平方11樓盤名稱性質(zhì)樓盤地址交房日期房型面積出售單價(jià)出租價(jià)格（元/月）元一新苑住宅中山西路1039號(hào)2002-6-30三房145160008500新安公寓住宅安順路158弄1999-12-31三房127130004500虹橋麗景苑住宅虹橋路1060弄2001-11-1三房127150005000周邊二手房銷售與出租價(jià)格樓盤名稱性質(zhì)樓盤地址交房日期房型面積出售單價(jià)出租價(jià)格（元/月12住宅產(chǎn)品分析周邊的樓盤都以5-15萬(wàn)平方米的中等社區(qū)為主以中大面積的大戶型產(chǎn)品為主戶型產(chǎn)品有向經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品發(fā)展的趨向銷售狀態(tài)樓盤名稱小區(qū)規(guī)模主力房型次新房元一新苑8000二房110三房140-150在售虹橋上海城130000三房180形象皇家花園90000/形象紫勛雅園70000二房100三房120-130形象古北國(guó)際廣場(chǎng)107000二房130三房150區(qū)域住宅市場(chǎng)住宅產(chǎn)品分析銷售狀態(tài)樓盤名稱小區(qū)規(guī)模主力房型次新房元一新苑813處于虹橋商務(wù)區(qū)的延伸段，辦公樓為中高檔水平租金水平相差較大，為0.5-1.0美元/平方米/日客戶以國(guó)內(nèi)外小型企業(yè)為主高檔寫字樓：以歐美辦事處、外資及本地高科技企業(yè)為主中檔寫字樓：以全國(guó)及本地中小貿(mào)易企業(yè)為主出租率普遍在90%以上區(qū)域辦公市場(chǎng)處于虹橋商務(wù)區(qū)的延伸段，辦公樓為中高檔水平區(qū)域辦公市場(chǎng)14樓盤名稱性質(zhì)樓盤地址面積分割租金價(jià)格（美元/平方米·天）出租率物業(yè)管理費(fèi)（美元/平方米·月）虹橋銀城乙級(jí)中山西路933號(hào)40-1120.587%2.4協(xié)泰中心乙級(jí)遵義南路88號(hào)57-9540.685%3.3安泰大廈乙級(jí)遵義路299號(hào)100-13500.6290%4太陽(yáng)廣場(chǎng)乙級(jí)仙霞路88號(hào)/0.5595%2.7目前虹橋商務(wù)區(qū)在租辦公樓行情區(qū)域辦公市場(chǎng)樓盤名稱性質(zhì)樓盤地址面積分割租金價(jià)格出租率物業(yè)管理費(fèi)虹橋銀城15目前虹橋商務(wù)區(qū)在售辦公樓售價(jià)約為22000-28000元/平方米產(chǎn)品為中檔偏上水平區(qū)域辦公市場(chǎng)樓盤名稱性質(zhì)樓盤地址開盤日期面積分割銷售價(jià)格銷售率同詮大廈（古北領(lǐng)峰）智能5A級(jí)古北路684號(hào)2004-9-25180-75017000-2200090%盛高國(guó)際大廈智能5A級(jí)仙霞路137號(hào)2004-12-10160-37020000-2800071%嘉麒大廈甲級(jí)古北路666號(hào)2005-5-29500-119625000-310000%現(xiàn)代廣場(chǎng)乙級(jí)仙霞路369號(hào)2005-5-2895-79520000-250001.50%虹橋銀城乙級(jí)中山西路933號(hào)2002-9-140-11216000-1800092%目前虹橋商務(wù)區(qū)在售辦公樓售價(jià)約為22000-28000元/平16在售項(xiàng)目去化分析嘉麒大廈區(qū)域辦公市場(chǎng)樓盤基本信息外立面效果圖地址古北路666號(hào)開盤日期2005-5-29總規(guī)模24807平方米產(chǎn)品1幢19層高層55套單元目前售價(jià)均價(jià)25000-31000元/平方米客戶特征境外公司，包括臺(tái)灣公司和外資公司等自用客為主去化情況目前預(yù)定率已達(dá)30%左右，但尚未有成交租金情況租金：0.8-1.0美元/平方米/天。物業(yè)管理費(fèi)：3.5美元/平方米/月車位費(fèi)：150美元/月在售項(xiàng)目去化分析區(qū)域辦公市場(chǎng)樓盤基本信息外立面效果圖地17在售項(xiàng)目去化分析嘉麒大廈區(qū)域辦公市場(chǎng)單層面積1196平方米，每層分割為三戶，分別為236、478、478平方米但從銷售來看，該盤半層起售，即每戶購(gòu)買面積都為500平方米以上其236的戶型是不存在的，其戶型可以自由分割配備四部電梯一部貨梯在售項(xiàng)目去化分析區(qū)域辦公市場(chǎng)單層面積1196平方米，每層分割18在售項(xiàng)目去化分析虹橋銀城樓盤基本信息外立面效果圖地址中山西路933號(hào)開盤日期2003年12月總規(guī)模30000平方米產(chǎn)品1幢30層高層（地上29層，地下1層）目前售價(jià)16000-18000元/平方米客戶特征面向國(guó)內(nèi)中小企業(yè)客戶，并以私營(yíng)企業(yè)為主。由于面積小，總價(jià)低，個(gè)人投資客戶占據(jù)較大比例，約為65%去化情況進(jìn)入租售市場(chǎng)租金情況租金：0.5美元/平方米/天物業(yè)管理費(fèi)：20元/平方米/月區(qū)域辦公市場(chǎng)在售項(xiàng)目去化分析樓盤基本信息外立面效果圖地址中山西路19在售項(xiàng)目去化分析虹橋銀城該盤為中檔寫字樓，單層面積900平方米為小戶型分割，每間面積約為40-112平方米，共510套配置6部電梯區(qū)域辦公市場(chǎng)在售項(xiàng)目去化分析該盤為中檔寫字樓，單層面積900平方米區(qū)域辦20項(xiàng)目周邊的低檔沿街社區(qū)型商鋪凱旋路沿線的中高檔休閑娛樂商業(yè)周邊商業(yè)環(huán)境較差，為低檔沿街社區(qū)型商鋪為主，以房產(chǎn)中介店、小型餐飲店為主但在凱旋路上分布一些休閑娛樂型商業(yè)，對(duì)總體商業(yè)氛圍的提升有一定作用目前項(xiàng)目周邊缺乏中高檔社區(qū)型商業(yè)形態(tài)，為本項(xiàng)目發(fā)展提供空間區(qū)域商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目周邊的低檔沿街社區(qū)型商鋪凱旋路沿線的中高檔休閑娛樂商業(yè)21地理位置北至安順路，西靠中山西路，屬“內(nèi)環(huán)線”之內(nèi)，隔內(nèi)環(huán)高架與虹橋CBD呼應(yīng)項(xiàng)目參數(shù)占地19675m2總建面116124.7m2容積率5.28綠地5921m2綠地率30.1%車位468個(gè)地上（m2）地下（m2）總計(jì)（m2）辦公/商業(yè)A16144102680823B453155024C213991915住宅A215126109433112A3157371155合計(jì)10372110214113935項(xiàng)目概況地理位置項(xiàng)目參數(shù)占地19675m2總建面116124.7m222優(yōu)勢(shì)（S）古北虹橋板塊延伸段，具備發(fā)展中高檔居住區(qū)的潛力虹橋CBD延伸段，辦公市場(chǎng)有一定發(fā)展空間道路交通發(fā)達(dá)劣勢(shì)（W）目前商業(yè)、商務(wù)氛圍不濃，檔次偏低項(xiàng)目占地小，規(guī)劃與景觀上難有亮點(diǎn)機(jī)會(huì)（O）長(zhǎng)寧區(qū)檢察院遷至項(xiàng)目北側(cè)，對(duì)客戶及區(qū)域環(huán)境有一定改善作用古北二期的建設(shè)有助于提升區(qū)域整體檔次威脅（T）宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)壓力大未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)（O）威脅（T）SWOT分析23市場(chǎng)定位辦公樓虹橋商務(wù)區(qū)的新支點(diǎn)住宅虹橋國(guó)際生活的延伸市場(chǎng)建議市場(chǎng)定位市場(chǎng)建議24客戶定位—辦公樓使用者在虹橋CBD有業(yè)務(wù)往來的中小型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、駐滬辦事機(jī)構(gòu)等為主購(gòu)買者自用客+投資客，本地客戶居多客戶群分類客戶群構(gòu)成結(jié)構(gòu)比重虹橋CBD周邊客戶主力客戶群65％左右周邊CBD客戶輔助客戶群20％左右外地及外籍客戶輔助客戶群15％左右客戶群分類客戶群構(gòu)成結(jié)構(gòu)比重自用型客戶主力客戶群50％左右投資兼自用型客戶輔助客戶群30％左右投資型客戶輔助客戶群20％左右表1：潛在目標(biāo)客戶區(qū)域構(gòu)成預(yù)測(cè)表2：潛在目標(biāo)客戶購(gòu)買目的分類市場(chǎng)建議客戶定位—辦公樓使用者在虹橋CBD有業(yè)務(wù)往來的購(gòu)買者自用客+25客戶定位—住宅使用者往來虹橋CBD的商旅人士市區(qū)各CBD供職的精英人口購(gòu)買者自用客+投資客市場(chǎng)建議客戶定位—住宅使用者往來虹橋CBD的商旅人士購(gòu)買者自用客+投26價(jià)格定位辦公樓建議售價(jià)15000元/平方米住宅建議售價(jià)15000-18000元/平方米（房型調(diào)整后）根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)目前情況以及項(xiàng)目自身特點(diǎn)并結(jié)合整體市場(chǎng)走勢(shì)，追求快速去化為前提市場(chǎng)建議價(jià)格定位市場(chǎng)建議27產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議28“成長(zhǎng)型中小企業(yè)”比例猛增的“泛虹橋CBD”+4大“辦公+品質(zhì)住宅”版塊全面圍合的“品質(zhì)谷地”區(qū)位市場(chǎng)研判“成長(zhǎng)型中小企業(yè)”比例猛增的“泛虹橋CBD”區(qū)位市場(chǎng)研判29“成長(zhǎng)型中小企業(yè)”比例猛增的“泛虹橋CBD”市府對(duì)虹橋CBD以“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)”的未來規(guī)劃定位和發(fā)展趨勢(shì)，決定“成長(zhǎng)型中小機(jī)構(gòu)”將紛紛入駐，而虹橋CBD寫字樓的進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其而言相對(duì)過高，從而使大量此類商務(wù)客戶的各自為戰(zhàn)，散布在虹橋CBD周邊。因此，這一商務(wù)鏈并沒有被有效的組織起來，仍然屬于自發(fā)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，以中低端產(chǎn)品為主，品質(zhì)與形象存在升級(jí)發(fā)展空間。區(qū)位市場(chǎng)研判“成長(zhǎng)型中小企業(yè)”比例猛增的“泛虹橋CBD”區(qū)位市場(chǎng)研判304大“辦公+品質(zhì)住宅”版塊全面圍合的“居住品質(zhì)谷地”本項(xiàng)目所在區(qū)域恰為“虹橋”、“內(nèi)長(zhǎng)寧”、“中山公園”、“徐家匯”4大“辦公+品質(zhì)住宅”版塊的全面圍合，5大版塊融為一體的發(fā)展趨勢(shì)，使本項(xiàng)目所在區(qū)域目前處于力求迅速擺脫“品質(zhì)谷地”的新陳代謝旺期，品質(zhì)拔升的轉(zhuǎn)型節(jié)點(diǎn)已經(jīng)來臨。區(qū)位市場(chǎng)研判4大“辦公+品質(zhì)住宅”版塊全面圍合的“居住品質(zhì)谷地”區(qū)位市場(chǎng)31契合市場(chǎng)需求·填補(bǔ)結(jié)構(gòu)真空對(duì)辦公市場(chǎng)而言，區(qū)域商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)與產(chǎn)品自身結(jié)構(gòu)性矛盾之間的真空，構(gòu)成本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；對(duì)住宅市場(chǎng)而言，版塊的外在要求和產(chǎn)品本源的內(nèi)在動(dòng)力，同樣構(gòu)成本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；同時(shí)，本項(xiàng)目集辦公、商業(yè)、住宅于一體的“綜合商務(wù)生活”載體形式，相互依存，形成合力，有效規(guī)避了同類同質(zhì)產(chǎn)品的局部競(jìng)爭(zhēng)。整體市場(chǎng)機(jī)會(huì)契合市場(chǎng)需求·填補(bǔ)結(jié)構(gòu)真空整體市場(chǎng)機(jī)會(huì)32CBD軟席商務(wù)生活空間兩部分構(gòu)成已在正虹橋CBD形成業(yè)務(wù)基礎(chǔ)但分散在其周邊的涉外（外地）辦公機(jī)構(gòu)與人口及往來CBD的商務(wù)旅人有效整合成長(zhǎng)型中小企業(yè)需求的“引力”辦公空間產(chǎn)品依托目標(biāo)市場(chǎng)高密度CBD氛圍中的自由生活港整體市場(chǎng)定位CBD軟席商務(wù)生活空間兩部分構(gòu)成有效整合成長(zhǎng)型中小企業(yè)產(chǎn)品依33以Sogo辦公空間和Class寓所為依托的CBD軟席商務(wù)生活空間針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策面市場(chǎng)，首先針對(duì)受到抑制的二手轉(zhuǎn)售市場(chǎng)，以轉(zhuǎn)手套利為購(gòu)買目的的短線投資市場(chǎng)明顯萎縮，需要將購(gòu)買建立在自用消費(fèi)的基礎(chǔ)上。同時(shí)，功能定位建議—全力打造功能使用型空間，以求在目前的首購(gòu)/換購(gòu)市場(chǎng)均立于不敗之地。整體功能定位以Sogo辦公空間和Class寓所為依托的針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政34以Sogo辦公物業(yè)、Class精品階層寓所搭配本項(xiàng)目的商務(wù)商業(yè)空間以CBD商務(wù)人口為主要目標(biāo)客戶群體將CBD軟席商務(wù)生活空間的概念并利用虹橋獨(dú)特的交通節(jié)點(diǎn)位置和完善生活配套形成匹配往來虹橋CBD的商務(wù)旅人喜好的CBD軟席生活空間整體功能定位以Sogo辦公物業(yè)、Class精品階層寓所整體功能定位35辦公商務(wù)成長(zhǎng)空間（SogoSpace）商業(yè)白領(lǐng)頻道（BizChannel）住宅精品階層寓所（ClassResidence）CBD軟席商務(wù)生活空間SoftRoom商務(wù)住宅整體功能組合辦公商業(yè)住宅CBD商務(wù)住宅整體功能組合36商務(wù)成長(zhǎng)空間SogoSpace散布于周邊匹配虹橋CBD業(yè)務(wù)往來的中小型貿(mào)易機(jī)構(gòu)/辦事處白領(lǐng)頻道BizChannel虹橋CBD商務(wù)人士及周邊人群為主力的社交與生活消費(fèi)精品階層寓所ClassResidence往來虹橋CBD商務(wù)旅人為主客戶定位組合商務(wù)成長(zhǎng)空間白領(lǐng)頻道精品階層寓所客戶定位組合37產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議38以“SOGO成長(zhǎng)空間”為核心的快速商務(wù)旗艦港（SOGO，SmallOfficeGrowingOffice）全力打造純商務(wù)使用型空間，也通過特殊的產(chǎn)品概念、錯(cuò)位的產(chǎn)品設(shè)計(jì)吸收虹橋CBD區(qū)域周邊潛在客戶的需求，并且強(qiáng)化多功能性，以求在目前強(qiáng)化空間使用功能的辦公物業(yè)首購(gòu)/換購(gòu)市場(chǎng)均立于不敗之地。功能定位以“SOGO成長(zhǎng)空間”為核心的全力打造純商務(wù)使用型空間，也通39提純“小戶型”辦公物業(yè)市場(chǎng)，同時(shí)結(jié)合虹橋CBD未來商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)的功能定位，建議主要瞄準(zhǔn)自用市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)在中小企業(yè)商務(wù)使用型基礎(chǔ)上的產(chǎn)品塑造，強(qiáng)化空間的功能性和差異化。以“大虹橋CBD”商旅人士為消費(fèi)核心，塑造與整體虹橋商務(wù)生活氛圍相匹配的，追求快速、高效，同時(shí)不乏休閑舒緩的商業(yè)配套。商業(yè)線商辦線功能定位提純“小戶型”辦公物業(yè)市場(chǎng)，同時(shí)結(jié)合虹橋CBD未來商務(wù)發(fā)展趨40成長(zhǎng)空間SogoSpace

白領(lǐng)頻道BizChannel商務(wù)配套StyleService魔方辦公MagicOffice靈動(dòng)商務(wù)SmartOffice功能組合成長(zhǎng)空間白領(lǐng)頻道商務(wù)配套魔方辦公靈動(dòng)商務(wù)功能組合41產(chǎn)品策略商務(wù)成長(zhǎng)空間通過對(duì)都市辦公空間使用特性與面積控制間關(guān)系的考量與挖掘，全力打造以“小面積大功能”的“商務(wù)使用空間”產(chǎn)品，力求從使用功能上完全匹配并征服落戶虹橋的“成長(zhǎng)型的中小商務(wù)機(jī)構(gòu)”。即在控制面積的前提條件下，通過精裝修、單位分割與相關(guān)軟硬件配套，突顯出都市小型商務(wù)產(chǎn)品的變換性與多功能。放大有限空間的使用機(jī)能。同時(shí)，發(fā)掘本項(xiàng)目A1和C兩幢辦公樓各自的層高特性，在垂直空間尺度上形成差異，以吸引最多的消費(fèi)客群。產(chǎn)品定位產(chǎn)品策略通過對(duì)都市辦公空間使用特性與面積控制間關(guān)系的考量與挖42產(chǎn)品定位小面積·大功能·高產(chǎn)租以“商務(wù)成長(zhǎng)空間”為核心利益平臺(tái)，以大虹橋CBD商務(wù)人口為主要目標(biāo)客戶群體，將“市心快速商務(wù)旗艦港”的概念，結(jié)合交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，通過產(chǎn)租能力強(qiáng)的小型商務(wù)配套產(chǎn)品，在商務(wù)與商業(yè)領(lǐng)域的衍生需求延伸出相關(guān)的產(chǎn)品線，引發(fā)本項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值潛力在消費(fèi)群中的認(rèn)可。并在政府對(duì)虹橋CBD整體發(fā)展規(guī)劃的大背景下，迅速填補(bǔ)本區(qū)域市場(chǎng)的“成長(zhǎng)型中小商務(wù)機(jī)構(gòu)”對(duì)辦公空間的巨大需求。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位以“商務(wù)成長(zhǎng)空間”為核心利益平臺(tái)，以大虹橋CBD商務(wù)43都市商辦產(chǎn)品線商務(wù)成長(zhǎng)空間（SogoSpace）以小面積高性能的“商務(wù)成長(zhǎng)空間”為主題的一系列的特色化產(chǎn)品。突顯出匹配“成長(zhǎng)型中小企業(yè)”需求商辦產(chǎn)品所應(yīng)有的靈動(dòng)性與資源整合性，表達(dá)出在都市昂貴的空間成本下讓有限空間的使用機(jī)能得以放大的“花小公司的錢，辦大公司的事”的個(gè)性特色。這一產(chǎn)品主題將分別結(jié)合不同的商務(wù)需求，形成2個(gè)商務(wù)產(chǎn)品系列：靈動(dòng)版：SmartOffice魔方版：MagicOffice產(chǎn)品定位都市商辦產(chǎn)品線以小面積高性能的“商務(wù)成長(zhǎng)空間”為主題的一系列44靈動(dòng)商務(wù)版—SmartOffice面積定位90-120m2（主力建面）室內(nèi)組合將未來的家具模數(shù)與空間尺度做協(xié)調(diào)性設(shè)計(jì)，形成一個(gè)可自由間隔彈性使用的開放格局，將90-110m2空間塑造為一個(gè)萬(wàn)能使用的精巧商務(wù)空間。建議設(shè)置位置C幢辦公樓（標(biāo)準(zhǔn)層層高3.3m）產(chǎn)品定位靈動(dòng)商務(wù)版—SmartOffice面積定位產(chǎn)品定位45魔方商務(wù)版—MagicOffice面積定位70-90m2（主力建面）室內(nèi)組合通過對(duì)室內(nèi)空間形態(tài)與功能的分合變化；通過移門的運(yùn)用，形成空間功能的分合變化。通過家具的內(nèi)置集成設(shè)計(jì)，形成小面積單位最重要的高收納性。同時(shí)，以定制辦公為出發(fā)點(diǎn)，打造精裝修商務(wù)空間。建議設(shè)置位置A1幢辦公樓（標(biāo)準(zhǔn)層層高3.6m）產(chǎn)品定位魔方商務(wù)版—MagicOffice面積定位產(chǎn)品定位46靈動(dòng)商務(wù)版—SmartOffice產(chǎn)品建議靈動(dòng)商務(wù)版—SmartOffice產(chǎn)品建議47靈動(dòng)商務(wù)版—SmartOffice產(chǎn)品建議靈動(dòng)商務(wù)版—SmartOffice產(chǎn)品建議48魔方商務(wù)版—MagicOffice產(chǎn)品建議魔方商務(wù)版—MagicOffice產(chǎn)品建議49魔方商務(wù)版—MagicOffice產(chǎn)品建議魔方商務(wù)版—MagicOffice產(chǎn)品建議50建議以高新技術(shù)、環(huán)保材質(zhì)，升華傳統(tǒng)建筑和文化的精華，在增加建筑線條層次感之際，形成重視環(huán)境、文化傳統(tǒng)的現(xiàn)代開放型立面風(fēng)格。(視實(shí)際可行程度而定)立面建議一立面建議二外立面產(chǎn)品建議建議以高新技術(shù)、環(huán)保材質(zhì)，立面建議一立面建議二外立面產(chǎn)品建議51智能化/空調(diào)建議智能化建議重點(diǎn)需接入高速光纖寬帶網(wǎng)絡(luò)和充足的電話線安保監(jiān)控設(shè)備和周接紅外報(bào)警系統(tǒng)也應(yīng)適當(dāng)強(qiáng)化空調(diào)建議建議采用獨(dú)立的分體式空調(diào)，以節(jié)省投資成本同時(shí)也便于未來業(yè)主的使用和費(fèi)用計(jì)量產(chǎn)品建議智能化/空調(diào)建議智能化建議產(chǎn)品建議52配套設(shè)施建議“一站式”商務(wù)保姆服務(wù)商務(wù)日常服務(wù)辦公設(shè)備維修商、辦公用品提供商、商務(wù)保潔、代辦公司注冊(cè)、代繳費(fèi)等商務(wù)行政服務(wù)辦公設(shè)備租賃、文件處理、裝幀、快印、旅行票務(wù)、快遞郵政、翻譯等商務(wù)休閑服務(wù)商務(wù)名片、商務(wù)禮品、音像、沖印、咖啡吧、便利店等產(chǎn)品建議配套設(shè)施建議“一站式”商務(wù)保姆服務(wù)產(chǎn)品建議53都市商業(yè)產(chǎn)品線白領(lǐng)頻道（BizChannel）商業(yè)機(jī)會(huì)著力抓住每天高度緊張的“1小時(shí)消費(fèi)段”，以本案相關(guān)商務(wù)人士的日常商務(wù)消費(fèi)為切入點(diǎn)，更有效輻射正虹橋CBD商務(wù)人士，打造“1小時(shí)消費(fèi)時(shí)間的商務(wù)頻率”。同時(shí)，建議本案商業(yè)“會(huì)所化”，在滿足周邊居民休閑需求的同時(shí)，亦為緊張的“1小時(shí)商務(wù)消費(fèi)”提供寬松的舒緩空間，隨時(shí)隨地成就白領(lǐng)生活的主流頻道。產(chǎn)品定位都市商業(yè)產(chǎn)品線商業(yè)機(jī)會(huì)產(chǎn)品定位54都市商業(yè)產(chǎn)品線白領(lǐng)頻道（BizChannel）商業(yè)策略本項(xiàng)目商業(yè)部分在市場(chǎng)切入時(shí)通過在高密度消費(fèi)環(huán)境中形成的一個(gè)舒緩空間打造一個(gè)“社交與生活消費(fèi)”為核心的商旅商業(yè)消費(fèi)集群產(chǎn)品定位都市商業(yè)產(chǎn)品線商業(yè)策略產(chǎn)品定位55都市商業(yè)產(chǎn)品線白領(lǐng)頻道（BizChannel）商業(yè)概念西以“內(nèi)環(huán)高架”為隔、東以“輕軌”為界，在虹橋CBD整體擁擠嘈雜的商業(yè)環(huán)境中，以本案商業(yè)為核心獨(dú)立出一個(gè)商旅休閑消費(fèi)的“后花園”，在周邊區(qū)域整體高度居住的氛圍中，行塑一個(gè)“商務(wù)休閑軟席”空間。并由此為核心并組織起配合周邊商旅白領(lǐng)人口小型簡(jiǎn)餐飲等“低客單價(jià)消費(fèi)為主力”的“輕餐飲+完善配套”消費(fèi)體系。產(chǎn)品定位都市商業(yè)產(chǎn)品線商業(yè)概念產(chǎn)品定位56商務(wù)配套—StyleService產(chǎn)品特色以多元化的風(fēng)格選擇、私密型的空間氣氛，為商旅人士提供完善的“輕餐飲”、“商務(wù)配套”亦作為小型化的社交空間。同時(shí)，建議能將大堂挑高部分（均4.6m）有機(jī)融入其中。業(yè)態(tài)建議輕餐飲部分—簡(jiǎn)餐、輕餐飲其他配套部分—主旨設(shè)置為本案辦公相銜接配套的商業(yè)設(shè)施：商務(wù)中心/自助銀行/便利店/干洗店等建議適用層面輕餐飲部分—沿安順路為主（A1號(hào)辦公樓底層）其他配套部分—其他商業(yè)面積（如：A1、C號(hào)辦公樓底層）產(chǎn)品定位商務(wù)配套—StyleService產(chǎn)品特色產(chǎn)品定位57多功能商務(wù)中心建議提供以下服務(wù)公共秘書服務(wù)/郵政服務(wù)、報(bào)刊訂閱/收發(fā)信件報(bào)紙、代售圖書雜志EMS、傳真/復(fù)印、打字裝訂/代理機(jī)票、火車票、演出票務(wù)/搬遷服務(wù)商務(wù)書房公共秘書公共商務(wù)中心公共商務(wù)會(huì)議室產(chǎn)品定位多功能商務(wù)中心建議提供以下服務(wù)商務(wù)書房公共秘書公共商務(wù)中心公58住宅物業(yè)住宅物業(yè)59以Class公寓為代表的CBD軟席生活空間Class精品階層寓所，搭配本項(xiàng)目的SOGO辦公物業(yè)及商務(wù)商業(yè)空間，同時(shí)配合虹橋CBD快速便捷的交通節(jié)點(diǎn)位置，形成一個(gè)匹配往來虹橋CBD的商務(wù)旅人及CBD精英人口喜好的CBD軟席生活空間。功能定位以Class公寓為代表的CBD軟席生活空間功能定位60產(chǎn)品策略精品階層寓所（ClassResidence）通過對(duì)CBD精英人口對(duì)居住空間的使用特性與面積控制間關(guān)系的考量，結(jié)合虹橋CBD地域上的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，全力打造以“小面積大功能”的“商務(wù)使用空間”產(chǎn)品，匹配資深商旅居住消費(fèi)群體的居住需求。即在控制面積的前提條件下，通過精裝修、單位分割與相關(guān)軟硬件配套，并著重引入“標(biāo)準(zhǔn)酒店化物管體系”，打造全程一站式“階層標(biāo)準(zhǔn)化生活空間”。產(chǎn)品定位產(chǎn)品策略通過對(duì)CBD精英人口對(duì)居住空間的使用特性與面積控制間61產(chǎn)品定位全功能空間·高物管私域以往來大虹橋CBD的商務(wù)精英人口為主要目標(biāo)客戶群體，依托特殊的配套節(jié)點(diǎn)，全力塑造與之生活理念匹配的居住產(chǎn)品。即，以人為本，強(qiáng)化居住產(chǎn)品的“功能性”，將室內(nèi)空間舒適度與功能完善有機(jī)結(jié)合，在功能充足與合理控制面積之間尋求精英階層的對(duì)話與共鳴。同時(shí)，亦注重社區(qū)產(chǎn)品的“高標(biāo)準(zhǔn)物管體系”，在有效阻隔來自辦公物業(yè)的影響之際，亦提升產(chǎn)品附加值，給客戶“私域生活”的真實(shí)空間。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位以往來大虹橋CBD的商務(wù)精英人口為主要目標(biāo)客戶群體，62都市居住產(chǎn)品線精品階層寓所（ClassResidence）面積定位經(jīng)濟(jì)型或豪華版室內(nèi)組合房型基本為標(biāo)準(zhǔn)面積的建筑空間單位，通過特色模式的精裝修形成標(biāo)準(zhǔn)房型之間的產(chǎn)品差異化。小豪宅概念的空間為同一消費(fèi)階層的另一種需求提供了居住產(chǎn)品。以常規(guī)戶型大尺度的居住單位為高級(jí)商務(wù)精英人口提供了一種世界級(jí)的簡(jiǎn)單生活。產(chǎn)品定位都市居住產(chǎn)品線面積定位產(chǎn)品定位63外立面建議增加建筑線條層次感形成現(xiàn)代氣質(zhì)的開放型立面風(fēng)格(視實(shí)際可行程度而定)產(chǎn)品建議外立面建議產(chǎn)品建議64房型產(chǎn)品建議房型產(chǎn)品建議65房型產(chǎn)品建議房型產(chǎn)品建議66產(chǎn)品建議品質(zhì)與去化的動(dòng)態(tài)分析以原有的房型進(jìn)行銷售，正常去化的前提必須是銷售價(jià)低于區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)匹配市場(chǎng)適應(yīng)面及區(qū)域整體品質(zhì)的2條建議主打經(jīng)濟(jì)型的兩房（110m2左右）/三房（140m2左右）啟動(dòng)豪華版住宅，增加軟硬件的配置（如，精裝修等），著力拔升品質(zhì)產(chǎn)品建議品質(zhì)與去化的動(dòng)態(tài)分析67社區(qū)動(dòng)線從本項(xiàng)目的物業(yè)建筑排列來看，辦公和住宅間的動(dòng)線顯然比較混亂，不利于人員的管理和物業(yè)管理的分區(qū)?？驮磳哟无k公產(chǎn)品和住宅產(chǎn)品的客源層次、客群標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法產(chǎn)生大范圍的交集，故，客層的相對(duì)復(fù)雜將是直接影響社區(qū)品質(zhì)拔升的重要因素之一。社區(qū)品質(zhì)社區(qū)緊靠?jī)?nèi)環(huán)高架、周邊環(huán)境品質(zhì)一般、較小的占地與高密度的建筑體量等都是制約社區(qū)品質(zhì)的重要方面。會(huì)所設(shè)置本項(xiàng)目缺乏放置會(huì)所的適當(dāng)空間，則勢(shì)必有損于塑造住宅部分“精品階層寓所”的品質(zhì)。問題提示社區(qū)動(dòng)線問題提示68行銷企劃行銷企劃69核心目標(biāo)找到市場(chǎng)縫隙，抓住目標(biāo)客層心理產(chǎn)品帶動(dòng)地塊形象，有效吸納意向客源實(shí)現(xiàn)依托整體社區(qū)產(chǎn)品的區(qū)位稀缺性緊扣區(qū)域打破“品質(zhì)谷地”的新陳代謝節(jié)點(diǎn)行銷策略核心目標(biāo)行銷策略70評(píng)判因素先辦公后住宅先住宅后辦公工程進(jìn)度A1辦公樓已建設(shè)至3-4層順勢(shì)而為，緊扣工程進(jìn)度可能會(huì)出現(xiàn)辦公、住宅同時(shí)出形象資金回籠小面積產(chǎn)權(quán)辦公較易回籠資金受上海整體房產(chǎn)市場(chǎng)影響較明顯銷售抗性辦公客戶對(duì)住宅客戶抗性不大住宅客戶對(duì)辦公客戶抗性較大政策影響辦公物業(yè)市場(chǎng)受整體政策影響不明顯住宅市場(chǎng)受整體政策影響相對(duì)明顯市場(chǎng)需求潛在客戶首購(gòu)/換購(gòu)成氣候增量市場(chǎng)極度稀缺市場(chǎng)切入切入以商旅為核心的CBD提升預(yù)期價(jià)值在虹橋CBD旁，平開平走源頭鎖定以短期商旅客群為切入點(diǎn)，發(fā)掘并衍生，最終吸引長(zhǎng)期商務(wù)人士客層來源繁雜，鎖定不易地標(biāo)效應(yīng)辦公先行，較易形成地段價(jià)值標(biāo)桿辦公物業(yè)廣泛的客源帶來的口碑效應(yīng)遠(yuǎn)大于簡(jiǎn)單的住宅客群品質(zhì)延伸住宅產(chǎn)品能享用辦公產(chǎn)品的配備，有效拔升自身品質(zhì)可提升社區(qū)內(nèi)涵價(jià)值整體氛圍整體造成社區(qū)略顯雜亂的氛圍優(yōu)于“先開辦公”行銷策略評(píng)判因素先辦公后住宅先住宅后辦公工程進(jìn)度A1辦公樓已建設(shè)至371結(jié)論辦公先行·住宅跟進(jìn)在目前整體上海樓市處于極不明朗的狀況下，住宅市場(chǎng)相對(duì)于辦公市場(chǎng)更顯低迷，故，建議采用如此行銷策略。而“具可執(zhí)行度的行銷策略”將根據(jù)開發(fā)商希望的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況做最后確定。行銷策略結(jié)論行銷策略72階段入市物業(yè)核心策略配套支持下階段啟動(dòng)節(jié)點(diǎn)（建議）I期A1辦公樓通過特色產(chǎn)品的展示與銷售形象，建立項(xiàng)目的區(qū)域高端社區(qū)地標(biāo)價(jià)值產(chǎn)品形象逐漸展現(xiàn)樣板產(chǎn)品亮相公開去化率逾50%II期C辦公樓產(chǎn)品的區(qū)域稀缺性以推動(dòng)銷售放量A1熱銷區(qū)域小面積產(chǎn)權(quán)辦公逐漸升溫辦公物業(yè)整體去化率逾70%III期A2、A3住宅住宅市場(chǎng)走穩(wěn)下產(chǎn)品稀缺性的價(jià)值釋放產(chǎn)品樣板亮相公開市場(chǎng)面穩(wěn)中有升/各階段行銷策略行銷策略階段入市物業(yè)核心策略配套支持下階段啟動(dòng)節(jié)點(diǎn)I期A1辦公樓通過73整體調(diào)性將整盤統(tǒng)籌考量先行設(shè)置統(tǒng)一的“推廣名”和“SLOGAN”以高端、中性為目標(biāo)，維護(hù)整盤的統(tǒng)一形象辦公、住宅亦可根據(jù)日后具體推廣需要各自擬定獨(dú)立的VI系統(tǒng)商品企劃整體調(diào)性將整盤統(tǒng)籌考量商品企劃74推廣名虹橋·萬(wàn)事達(dá)（CITYMASTER）項(xiàng)目由住宅和辦公兩部分組成，產(chǎn)品差異大案名需要較大涵蓋度和良好的可延展性萬(wàn)事達(dá)，亦中亦洋，大俗大雅可從地段/交通/企業(yè)發(fā)展前景/周邊生活機(jī)能等諸多方面加以闡釋為項(xiàng)目后期的延展留足空間同時(shí)，“萬(wàn)事達(dá)”是知名度極高的信用卡品牌在推廣上沒有太大難度，易說易記在辦公部分推廣中將產(chǎn)生較好的品牌聯(lián)想商品企劃推廣名虹橋·萬(wàn)事達(dá)商品企劃75SLOGAN領(lǐng)袖空間·萬(wàn)事可達(dá)針對(duì)本項(xiàng)目的客群分析無(wú)論是辦公或住宅產(chǎn)品求得產(chǎn)品和心理雙重層面的滿足感相當(dāng)重要故，在虹橋CBD出現(xiàn)的此類產(chǎn)品就必須體現(xiàn)出“身份晉升”、“通達(dá)天下”的感受商品企劃SLOGAN領(lǐng)袖空間·萬(wàn)事可達(dá)商品企劃76SHOW稿SHOW稿77道旗道旗78戶外廣告戶外廣告79謝謝觀看謝謝觀看80虹橋銀都項(xiàng)目整體策略建議虹橋銀都項(xiàng)目整體策略建議81市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析82總體市場(chǎng)背景三月以來，宏觀政策頻出，市場(chǎng)反應(yīng)明顯尤其到6月1日國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)七部委關(guān)于“2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)按全額繳納營(yíng)業(yè)稅”“契稅上調(diào)至3%”正式實(shí)施市場(chǎng)更加蕭條，投資類房產(chǎn)受打擊尤其嚴(yán)重總體市場(chǎng)背景三月以來，宏觀政策頻出，市場(chǎng)反應(yīng)明顯83總體市場(chǎng)背景從目前市場(chǎng)推出的政策來看，上海已經(jīng)全面進(jìn)入宏觀調(diào)整期。調(diào)控的力度不斷較大、手段方法多元，效果逐步顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方主體已經(jīng)明顯感受政府調(diào)控的決心和目的，自住消費(fèi)者停手觀望、投資（機(jī)）者急于脫手套現(xiàn)、開發(fā)商項(xiàng)目去化速度明顯放緩等等都預(yù)示著，短期內(nèi)市場(chǎng)的理性回落已經(jīng)是大勢(shì)所趨?？傮w市場(chǎng)背景從目前市場(chǎng)推出的政策來看，上海已經(jīng)全面進(jìn)入宏觀調(diào)84總體市場(chǎng)背景總體市場(chǎng)結(jié)論目前市場(chǎng)看轉(zhuǎn)冷，消費(fèi)者預(yù)期受政策調(diào)控，逐步走低在市場(chǎng)變化之際，判斷未來的市場(chǎng)走勢(shì)理性定價(jià)是保證項(xiàng)目良好去化和資金回籠的主要手段總體市場(chǎng)背景總體市場(chǎng)結(jié)論85區(qū)域總體定位為各板塊的交界，無(wú)明顯規(guī)劃優(yōu)勢(shì)交通條件位于中山西路、延安西路、虹橋路三條主干道之間，臨近軌道三號(hào)線住宅市場(chǎng)為古北虹橋板塊的延伸段雖然周邊住宅以老公房為主，但具備發(fā)展中高檔居住區(qū)的潛力商務(wù)環(huán)境為虹橋商務(wù)區(qū)的延伸，適合發(fā)展中高檔現(xiàn)代寫字樓商業(yè)環(huán)境目前以小型沿街商鋪為主，缺乏中高檔社區(qū)商鋪區(qū)域市場(chǎng)描述區(qū)域總體定位區(qū)域市場(chǎng)描述86住宅區(qū)位分析為古北虹橋板塊的延伸段雖然周邊住宅以老公房為主，但具備發(fā)展中高檔居住區(qū)的潛力紫勛雅園虹橋商務(wù)區(qū)皇家花園古北居住區(qū)延安路沿線商務(wù)區(qū)項(xiàng)目位置新華路高檔居住區(qū)虹橋上海城區(qū)域住宅市場(chǎng)住宅區(qū)位分析紫勛雅園皇家花園項(xiàng)目位置虹橋上海城區(qū)域住宅市場(chǎng)87住宅價(jià)格分析周邊次新房?jī)r(jià)格基本突破15000元/平方米，形成中高檔居住區(qū)樓盤單價(jià)（元/平方米）裝修情況元一新苑16000裝修虹橋銀城18000精裝修區(qū)域住宅市場(chǎng)住宅價(jià)格分析樓盤單價(jià)裝修情況元一新苑16000裝修虹橋銀城88在售項(xiàng)目去化分析虹橋上海城二期·虹橋豪苑區(qū)域住宅市場(chǎng)樓盤基本信息外立面效果圖地址紫云路118弄開盤日期2004-8-28總規(guī)模130000平方米產(chǎn)品四棟33-35層高層住宅組成容積率高達(dá)3.6目前售價(jià)21000-25000元/平方米客戶特征投資類住宅，投資比例達(dá)到70%去化情況最近開盤去化113套，銷售率61%小房型基本完銷，大房型剩余，可見目前投資類物業(yè)受政策影響之嚴(yán)重在售項(xiàng)目去化分析區(qū)域住宅市場(chǎng)樓盤基本信息外立面效果圖地89在售項(xiàng)目去化分析虹橋上海城二期·虹橋豪苑房型面積套數(shù)比例一房69-76平方米64套11.79%二房103-104平方米143套26.34%三房138-250平方米279套51.38%四房180-300平方米16套2.95%復(fù)式140-150平方米41套7.55%區(qū)域住宅市場(chǎng)在售項(xiàng)目去化分析房型面積套數(shù)比例一房69-76平方米64套190在售項(xiàng)目去化分析虹橋上海城二期·虹橋豪苑一房70平方米二房103平方米三房138平方米三房178平方米區(qū)域住宅市場(chǎng)在售項(xiàng)目去化分析一房70平方米二房103平方米三房138平方91樓盤名稱性質(zhì)樓盤地址交房日期房型面積出售單價(jià)出租價(jià)格（元/月）元一新苑住宅中山西路1039號(hào)2002-6-30三房145160008500新安公寓住宅安順路158弄1999-12-31三房127130004500虹橋麗景苑住宅虹橋路1060弄2001-11-1三房127150005000周邊二手房銷售與出租價(jià)格樓盤名稱性質(zhì)樓盤地址交房日期房型面積出售單價(jià)出租價(jià)格（元/月92住宅產(chǎn)品分析周邊的樓盤都以5-15萬(wàn)平方米的中等社區(qū)為主以中大面積的大戶型產(chǎn)品為主戶型產(chǎn)品有向經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品發(fā)展的趨向銷售狀態(tài)樓盤名稱小區(qū)規(guī)模主力房型次新房元一新苑8000二房110三房140-150在售虹橋上海城130000三房180形象皇家花園90000/形象紫勛雅園70000二房100三房120-130形象古北國(guó)際廣場(chǎng)107000二房130三房150區(qū)域住宅市場(chǎng)住宅產(chǎn)品分析銷售狀態(tài)樓盤名稱小區(qū)規(guī)模主力房型次新房元一新苑893處于虹橋商務(wù)區(qū)的延伸段，辦公樓為中高檔水平租金水平相差較大，為0.5-1.0美元/平方米/日客戶以國(guó)內(nèi)外小型企業(yè)為主高檔寫字樓：以歐美辦事處、外資及本地高科技企業(yè)為主中檔寫字樓：以全國(guó)及本地中小貿(mào)易企業(yè)為主出租率普遍在90%以上區(qū)域辦公市場(chǎng)處于虹橋商務(wù)區(qū)的延伸段，辦公樓為中高檔水平區(qū)域辦公市場(chǎng)94樓盤名稱性質(zhì)樓盤地址面積分割租金價(jià)格（美元/平方米·天）出租率物業(yè)管理費(fèi)（美元/平方米·月）虹橋銀城乙級(jí)中山西路933號(hào)40-1120.587%2.4協(xié)泰中心乙級(jí)遵義南路88號(hào)57-9540.685%3.3安泰大廈乙級(jí)遵義路299號(hào)100-13500.6290%4太陽(yáng)廣場(chǎng)乙級(jí)仙霞路88號(hào)/0.5595%2.7目前虹橋商務(wù)區(qū)在租辦公樓行情區(qū)域辦公市場(chǎng)樓盤名稱性質(zhì)樓盤地址面積分割租金價(jià)格出租率物業(yè)管理費(fèi)虹橋銀城95目前虹橋商務(wù)區(qū)在售辦公樓售價(jià)約為22000-28000元/平方米產(chǎn)品為中檔偏上水平區(qū)域辦公市場(chǎng)樓盤名稱性質(zhì)樓盤地址開盤日期面積分割銷售價(jià)格銷售率同詮大廈（古北領(lǐng)峰）智能5A級(jí)古北路684號(hào)2004-9-25180-75017000-2200090%盛高國(guó)際大廈智能5A級(jí)仙霞路137號(hào)2004-12-10160-37020000-2800071%嘉麒大廈甲級(jí)古北路666號(hào)2005-5-29500-119625000-310000%現(xiàn)代廣場(chǎng)乙級(jí)仙霞路369號(hào)2005-5-2895-79520000-250001.50%虹橋銀城乙級(jí)中山西路933號(hào)2002-9-140-11216000-1800092%目前虹橋商務(wù)區(qū)在售辦公樓售價(jià)約為22000-28000元/平96在售項(xiàng)目去化分析嘉麒大廈區(qū)域辦公市場(chǎng)樓盤基本信息外立面效果圖地址古北路666號(hào)開盤日期2005-5-29總規(guī)模24807平方米產(chǎn)品1幢19層高層55套單元目前售價(jià)均價(jià)25000-31000元/平方米客戶特征境外公司，包括臺(tái)灣公司和外資公司等自用客為主去化情況目前預(yù)定率已達(dá)30%左右，但尚未有成交租金情況租金：0.8-1.0美元/平方米/天。物業(yè)管理費(fèi)：3.5美元/平方米/月車位費(fèi)：150美元/月在售項(xiàng)目去化分析區(qū)域辦公市場(chǎng)樓盤基本信息外立面效果圖地97在售項(xiàng)目去化分析嘉麒大廈區(qū)域辦公市場(chǎng)單層面積1196平方米，每層分割為三戶，分別為236、478、478平方米但從銷售來看，該盤半層起售，即每戶購(gòu)買面積都為500平方米以上其236的戶型是不存在的，其戶型可以自由分割配備四部電梯一部貨梯在售項(xiàng)目去化分析區(qū)域辦公市場(chǎng)單層面積1196平方米，每層分割98在售項(xiàng)目去化分析虹橋銀城樓盤基本信息外立面效果圖地址中山西路933號(hào)開盤日期2003年12月總規(guī)模30000平方米產(chǎn)品1幢30層高層（地上29層，地下1層）目前售價(jià)16000-18000元/平方米客戶特征面向國(guó)內(nèi)中小企業(yè)客戶，并以私營(yíng)企業(yè)為主。由于面積小，總價(jià)低，個(gè)人投資客戶占據(jù)較大比例，約為65%去化情況進(jìn)入租售市場(chǎng)租金情況租金：0.5美元/平方米/天物業(yè)管理費(fèi)：20元/平方米/月區(qū)域辦公市場(chǎng)在售項(xiàng)目去化分析樓盤基本信息外立面效果圖地址中山西路99在售項(xiàng)目去化分析虹橋銀城該盤為中檔寫字樓，單層面積900平方米為小戶型分割，每間面積約為40-112平方米，共510套配置6部電梯區(qū)域辦公市場(chǎng)在售項(xiàng)目去化分析該盤為中檔寫字樓，單層面積900平方米區(qū)域辦100項(xiàng)目周邊的低檔沿街社區(qū)型商鋪凱旋路沿線的中高檔休閑娛樂商業(yè)周邊商業(yè)環(huán)境較差，為低檔沿街社區(qū)型商鋪為主，以房產(chǎn)中介店、小型餐飲店為主但在凱旋路上分布一些休閑娛樂型商業(yè)，對(duì)總體商業(yè)氛圍的提升有一定作用目前項(xiàng)目周邊缺乏中高檔社區(qū)型商業(yè)形態(tài)，為本項(xiàng)目發(fā)展提供空間區(qū)域商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目周邊的低檔沿街社區(qū)型商鋪凱旋路沿線的中高檔休閑娛樂商業(yè)101地理位置北至安順路，西靠中山西路，屬“內(nèi)環(huán)線”之內(nèi)，隔內(nèi)環(huán)高架與虹橋CBD呼應(yīng)項(xiàng)目參數(shù)占地19675m2總建面116124.7m2容積率5.28綠地5921m2綠地率30.1%車位468個(gè)地上（m2）地下（m2）總計(jì)（m2）辦公/商業(yè)A16144102680823B453155024C213991915住宅A215126109433112A3157371155合計(jì)10372110214113935項(xiàng)目概況地理位置項(xiàng)目參數(shù)占地19675m2總建面116124.7m2102優(yōu)勢(shì)（S）古北虹橋板塊延伸段，具備發(fā)展中高檔居住區(qū)的潛力虹橋CBD延伸段，辦公市場(chǎng)有一定發(fā)展空間道路交通發(fā)達(dá)劣勢(shì)（W）目前商業(yè)、商務(wù)氛圍不濃，檔次偏低項(xiàng)目占地小，規(guī)劃與景觀上難有亮點(diǎn)機(jī)會(huì)（O）長(zhǎng)寧區(qū)檢察院遷至項(xiàng)目北側(cè)，對(duì)客戶及區(qū)域環(huán)境有一定改善作用古北二期的建設(shè)有助于提升區(qū)域整體檔次威脅（T）宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)壓力大未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)（O）威脅（T）SWOT分析103市場(chǎng)定位辦公樓虹橋商務(wù)區(qū)的新支點(diǎn)住宅虹橋國(guó)際生活的延伸市場(chǎng)建議市場(chǎng)定位市場(chǎng)建議104客戶定位—辦公樓使用者在虹橋CBD有業(yè)務(wù)往來的中小型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、駐滬辦事機(jī)構(gòu)等為主購(gòu)買者自用客+投資客，本地客戶居多客戶群分類客戶群構(gòu)成結(jié)構(gòu)比重虹橋CBD周邊客戶主力客戶群65％左右周邊CBD客戶輔助客戶群20％左右外地及外籍客戶輔助客戶群15％左右客戶群分類客戶群構(gòu)成結(jié)構(gòu)比重自用型客戶主力客戶群50％左右投資兼自用型客戶輔助客戶群30％左右投資型客戶輔助客戶群20％左右表1：潛在目標(biāo)客戶區(qū)域構(gòu)成預(yù)測(cè)表2：潛在目標(biāo)客戶購(gòu)買目的分類市場(chǎng)建議客戶定位—辦公樓使用者在虹橋CBD有業(yè)務(wù)往來的購(gòu)買者自用客+105客戶定位—住宅使用者往來虹橋CBD的商旅人士市區(qū)各CBD供職的精英人口購(gòu)買者自用客+投資客市場(chǎng)建議客戶定位—住宅使用者往來虹橋CBD的商旅人士購(gòu)買者自用客+投106價(jià)格定位辦公樓建議售價(jià)15000元/平方米住宅建議售價(jià)15000-18000元/平方米（房型調(diào)整后）根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)目前情況以及項(xiàng)目自身特點(diǎn)并結(jié)合整體市場(chǎng)走勢(shì)，追求快速去化為前提市場(chǎng)建議價(jià)格定位市場(chǎng)建議107產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議108“成長(zhǎng)型中小企業(yè)”比例猛增的“泛虹橋CBD”+4大“辦公+品質(zhì)住宅”版塊全面圍合的“品質(zhì)谷地”區(qū)位市場(chǎng)研判“成長(zhǎng)型中小企業(yè)”比例猛增的“泛虹橋CBD”區(qū)位市場(chǎng)研判109“成長(zhǎng)型中小企業(yè)”比例猛增的“泛虹橋CBD”市府對(duì)虹橋CBD以“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)”的未來規(guī)劃定位和發(fā)展趨勢(shì)，決定“成長(zhǎng)型中小機(jī)構(gòu)”將紛紛入駐，而虹橋CBD寫字樓的進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其而言相對(duì)過高，從而使大量此類商務(wù)客戶的各自為戰(zhàn)，散布在虹橋CBD周邊。因此，這一商務(wù)鏈并沒有被有效的組織起來，仍然屬于自發(fā)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，以中低端產(chǎn)品為主，品質(zhì)與形象存在升級(jí)發(fā)展空間。區(qū)位市場(chǎng)研判“成長(zhǎng)型中小企業(yè)”比例猛增的“泛虹橋CBD”區(qū)位市場(chǎng)研判1104大“辦公+品質(zhì)住宅”版塊全面圍合的“居住品質(zhì)谷地”本項(xiàng)目所在區(qū)域恰為“虹橋”、“內(nèi)長(zhǎng)寧”、“中山公園”、“徐家匯”4大“辦公+品質(zhì)住宅”版塊的全面圍合，5大版塊融為一體的發(fā)展趨勢(shì)，使本項(xiàng)目所在區(qū)域目前處于力求迅速擺脫“品質(zhì)谷地”的新陳代謝旺期，品質(zhì)拔升的轉(zhuǎn)型節(jié)點(diǎn)已經(jīng)來臨。區(qū)位市場(chǎng)研判4大“辦公+品質(zhì)住宅”版塊全面圍合的“居住品質(zhì)谷地”區(qū)位市場(chǎng)111契合市場(chǎng)需求·填補(bǔ)結(jié)構(gòu)真空對(duì)辦公市場(chǎng)而言，區(qū)域商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)與產(chǎn)品自身結(jié)構(gòu)性矛盾之間的真空，構(gòu)成本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；對(duì)住宅市場(chǎng)而言，版塊的外在要求和產(chǎn)品本源的內(nèi)在動(dòng)力，同樣構(gòu)成本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；同時(shí)，本項(xiàng)目集辦公、商業(yè)、住宅于一體的“綜合商務(wù)生活”載體形式，相互依存，形成合力，有效規(guī)避了同類同質(zhì)產(chǎn)品的局部競(jìng)爭(zhēng)。整體市場(chǎng)機(jī)會(huì)契合市場(chǎng)需求·填補(bǔ)結(jié)構(gòu)真空整體市場(chǎng)機(jī)會(huì)112CBD軟席商務(wù)生活空間兩部分構(gòu)成已在正虹橋CBD形成業(yè)務(wù)基礎(chǔ)但分散在其周邊的涉外（外地）辦公機(jī)構(gòu)與人口及往來CBD的商務(wù)旅人有效整合成長(zhǎng)型中小企業(yè)需求的“引力”辦公空間產(chǎn)品依托目標(biāo)市場(chǎng)高密度CBD氛圍中的自由生活港整體市場(chǎng)定位CBD軟席商務(wù)生活空間兩部分構(gòu)成有效整合成長(zhǎng)型中小企業(yè)產(chǎn)品依113以Sogo辦公空間和Class寓所為依托的CBD軟席商務(wù)生活空間針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策面市場(chǎng)，首先針對(duì)受到抑制的二手轉(zhuǎn)售市場(chǎng)，以轉(zhuǎn)手套利為購(gòu)買目的的短線投資市場(chǎng)明顯萎縮，需要將購(gòu)買建立在自用消費(fèi)的基礎(chǔ)上。同時(shí)，功能定位建議—全力打造功能使用型空間，以求在目前的首購(gòu)/換購(gòu)市場(chǎng)均立于不敗之地。整體功能定位以Sogo辦公空間和Class寓所為依托的針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政114以Sogo辦公物業(yè)、Class精品階層寓所搭配本項(xiàng)目的商務(wù)商業(yè)空間以CBD商務(wù)人口為主要目標(biāo)客戶群體將CBD軟席商務(wù)生活空間的概念并利用虹橋獨(dú)特的交通節(jié)點(diǎn)位置和完善生活配套形成匹配往來虹橋CBD的商務(wù)旅人喜好的CBD軟席生活空間整體功能定位以Sogo辦公物業(yè)、Class精品階層寓所整體功能定位115辦公商務(wù)成長(zhǎng)空間（SogoSpace）商業(yè)白領(lǐng)頻道（BizChannel）住宅精品階層寓所（ClassResidence）CBD軟席商務(wù)生活空間SoftRoom商務(wù)住宅整體功能組合辦公商業(yè)住宅CBD商務(wù)住宅整體功能組合116商務(wù)成長(zhǎng)空間SogoSpace散布于周邊匹配虹橋CBD業(yè)務(wù)往來的中小型貿(mào)易機(jī)構(gòu)/辦事處白領(lǐng)頻道BizChannel虹橋CBD商務(wù)人士及周邊人群為主力的社交與生活消費(fèi)精品階層寓所ClassResidence往來虹橋CBD商務(wù)旅人為主客戶定位組合商務(wù)成長(zhǎng)空間白領(lǐng)頻道精品階層寓所客戶定位組合117產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議118以“SOGO成長(zhǎng)空間”為核心的快速商務(wù)旗艦港（SOGO，SmallOfficeGrowingOffice）全力打造純商務(wù)使用型空間，也通過特殊的產(chǎn)品概念、錯(cuò)位的產(chǎn)品設(shè)計(jì)吸收虹橋CBD區(qū)域周邊潛在客戶的需求，并且強(qiáng)化多功能性，以求在目前強(qiáng)化空間使用功能的辦公物業(yè)首購(gòu)/換購(gòu)市場(chǎng)均立于不敗之地。功能定位以“SOGO成長(zhǎng)空間”為核心的全力打造純商務(wù)使用型空間，也通119提純“小戶型”辦公物業(yè)市場(chǎng)，同時(shí)結(jié)合虹橋CBD未來商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)的功能定位，建議主要瞄準(zhǔn)自用市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)在中小企業(yè)商務(wù)使用型基礎(chǔ)上的產(chǎn)品塑造，強(qiáng)化空間的功能性和差異化。以“大虹橋CBD”商旅人士為消費(fèi)核心，塑造與整體虹橋商務(wù)生活氛圍相匹配的，追求快速、高效，同時(shí)不乏休閑舒緩的商業(yè)配套。商業(yè)線商辦線功能定位提純“小戶型”辦公物業(yè)市場(chǎng)，同時(shí)結(jié)合虹橋CBD未來商務(wù)發(fā)展趨120成長(zhǎng)空間SogoSpace

白領(lǐng)頻道BizChannel商務(wù)配套StyleService魔方辦公MagicOffice靈動(dòng)商務(wù)SmartOffice功能組合成長(zhǎng)空間白領(lǐng)頻道商務(wù)配套魔方辦公靈動(dòng)商務(wù)功能組合121產(chǎn)品策略商務(wù)成長(zhǎng)空間通過對(duì)都市辦公空間使用特性與面積控制間關(guān)系的考量與挖掘，全力打造以“小面積大功能”的“商務(wù)使用空間”產(chǎn)品，力求從使用功能上完全匹配并征服落戶虹橋的“成長(zhǎng)型的中小商務(wù)機(jī)構(gòu)”。即在控制面積的前提條件下，通過精裝修、單位分割與相關(guān)軟硬件配套，突顯出都市小型商務(wù)產(chǎn)品的變換性與多功能。放大有限空間的使用機(jī)能。同時(shí)，發(fā)掘本項(xiàng)目A1和C兩幢辦公樓各自的層高特性，在垂直空間尺度上形成差異，以吸引最多的消費(fèi)客群。產(chǎn)品定位產(chǎn)品策略通過對(duì)都市辦公空間使用特性與面積控制間關(guān)系的考量與挖122產(chǎn)品定位小面積·大功能·高產(chǎn)租以“商務(wù)成長(zhǎng)空間”為核心利益平臺(tái)，以大虹橋CBD商務(wù)人口為主要目標(biāo)客戶群體，將“市心快速商務(wù)旗艦港”的概念，結(jié)合交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，通過產(chǎn)租能力強(qiáng)的小型商務(wù)配套產(chǎn)品，在商務(wù)與商業(yè)領(lǐng)域的衍生需求延伸出相關(guān)的產(chǎn)品線，引發(fā)本項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值潛力在消費(fèi)群中的認(rèn)可。并在政府對(duì)虹橋CBD整體發(fā)展規(guī)劃的大背景下，迅速填補(bǔ)本區(qū)域市場(chǎng)的“成長(zhǎng)型中小商務(wù)機(jī)構(gòu)”對(duì)辦公空間的巨大需求。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位以“商務(wù)成長(zhǎng)空間”為核心利益平臺(tái)，以大虹橋CBD商務(wù)123都市商辦產(chǎn)品線商務(wù)成長(zhǎng)空間（SogoSpace）以小面積高性能的“商務(wù)成長(zhǎng)空間”為主題的一系列的特色化產(chǎn)品。突顯出匹配“成長(zhǎng)型中小企業(yè)”需求商辦產(chǎn)品所應(yīng)有的靈動(dòng)性與資源整合性，表達(dá)出在都市昂貴的空間成本下讓有限空間的使用機(jī)能得以放大的“花小公司的錢，辦大公司的事”的個(gè)性特色。這一產(chǎn)品主題將分別結(jié)合不同的商務(wù)需求，形成2個(gè)商務(wù)產(chǎn)品系列：靈動(dòng)版：SmartOffice魔方版：MagicOffice產(chǎn)品定位都市商辦產(chǎn)品線以小面積高性能的“商務(wù)成長(zhǎng)空間”為主題的一系列124靈動(dòng)商務(wù)版—SmartOffice面積定位90-120m2（主力建面）室內(nèi)組合將未來的家具模數(shù)與空間尺度做協(xié)調(diào)性設(shè)計(jì)，形成一個(gè)可自由間隔彈性使用的開放格局，將90-110m2空間塑造為一個(gè)萬(wàn)能使用的精巧商務(wù)空間。建議設(shè)置位置C幢辦公樓（標(biāo)準(zhǔn)層層高3.3m）產(chǎn)品定位靈動(dòng)商務(wù)版—SmartOffice面積定位產(chǎn)品定位125魔方商務(wù)版—MagicOffice面積定位70-90m2（主力建面）室內(nèi)組合通過對(duì)室內(nèi)空間形態(tài)與功能的分合變化；通過移門的運(yùn)用，形成空間功能的分合變化。通過家具的內(nèi)置集成設(shè)計(jì)，形成小面積單位最重要的高收納性。同時(shí)，以定制辦公為出發(fā)點(diǎn)，打造精裝修商務(wù)空間。建議設(shè)置位置A1幢辦公樓（標(biāo)準(zhǔn)層層高3.6m）產(chǎn)品定位魔方商務(wù)版—MagicOffice面積定位產(chǎn)品定位126靈動(dòng)商務(wù)版—SmartOffice產(chǎn)品建議靈動(dòng)商務(wù)版—SmartOffice產(chǎn)品建議127靈動(dòng)商務(wù)版—SmartOffice產(chǎn)品建議靈動(dòng)商務(wù)版—SmartOffice產(chǎn)品建議128魔方商務(wù)版—MagicOffice產(chǎn)品建議魔方商務(wù)版—MagicOffice產(chǎn)品建議129魔方商務(wù)版—MagicOffice產(chǎn)品建議魔方商務(wù)版—MagicOffice產(chǎn)品建議130建議以高新技術(shù)、環(huán)保材質(zhì)，升華傳統(tǒng)建筑和文化的精華，在增加建筑線條層次感之際，形成重視環(huán)境、文化傳統(tǒng)的現(xiàn)代開放型立面風(fēng)格。(視實(shí)際可行程度而定)立面建議一立面建議二外立面產(chǎn)品建議建議以高新技術(shù)、環(huán)保材質(zhì)，立面建議一立面建議二外立面產(chǎn)品建議131智能化/空調(diào)建議智能化建議重點(diǎn)需接入高速光纖寬帶網(wǎng)絡(luò)和充足的電話線安保監(jiān)控設(shè)備和周接紅外報(bào)警系統(tǒng)也應(yīng)適當(dāng)強(qiáng)化空調(diào)建議建議采用獨(dú)立的分體式空調(diào)，以節(jié)省投資成本同時(shí)也便于未來業(yè)主的使用和費(fèi)用計(jì)量產(chǎn)品建議智能化/空調(diào)建議智能化建議產(chǎn)品建議132配套設(shè)施建議“一站式”商務(wù)保姆服務(wù)商務(wù)日常服務(wù)辦公設(shè)備維修商、辦公用品提供商、商務(wù)保潔、代辦公司注冊(cè)、代繳費(fèi)等商務(wù)行政服務(wù)辦公設(shè)備租賃、文件處理、裝幀、快印、旅行票務(wù)、快遞郵政、翻譯等商務(wù)休閑服務(wù)商務(wù)名片、商務(wù)禮品、音像、沖印、咖啡吧、便利店等產(chǎn)品建議配套設(shè)施建議“一站式”商務(wù)保姆服務(wù)產(chǎn)品建議133都市商業(yè)產(chǎn)品線白領(lǐng)頻道（BizChannel）商業(yè)機(jī)會(huì)著力抓住每天高度緊張的“1小時(shí)消費(fèi)段”，以本案相關(guān)商務(wù)人士的日常商務(wù)消費(fèi)為切入點(diǎn)，更有效輻射正虹橋CBD商務(wù)人士，打造“1小時(shí)消費(fèi)時(shí)間的商務(wù)頻率”。同時(shí)，建議本案商業(yè)“會(huì)所化”，在滿足周邊居民休閑需求的同時(shí)，亦為緊張的“1小時(shí)商務(wù)消費(fèi)”提供寬松的舒緩空間，隨時(shí)隨地成就白領(lǐng)生活的主流頻道。產(chǎn)品定位都市商業(yè)產(chǎn)品線商業(yè)機(jī)會(huì)產(chǎn)品定位134都市商業(yè)產(chǎn)品線白領(lǐng)頻道（BizChannel）商業(yè)策略本項(xiàng)目商業(yè)部分在市場(chǎng)切入時(shí)通過在高密度消費(fèi)環(huán)境中形成的一個(gè)舒緩空間打造一個(gè)“社交與生活消費(fèi)”為核心的商旅商業(yè)消費(fèi)集群產(chǎn)品定位都市商業(yè)產(chǎn)品線商業(yè)策略產(chǎn)品定位135都市商業(yè)產(chǎn)品線白領(lǐng)頻道（BizChannel）商業(yè)概念西以“內(nèi)環(huán)高架”為隔、東以“輕軌”為界，在虹橋CBD整體擁擠嘈雜的商業(yè)環(huán)境中，以本案商業(yè)為核心獨(dú)立出一個(gè)商旅休閑消費(fèi)的“后花園”，在周邊區(qū)域整體高度居住的氛圍中，行塑一個(gè)“商務(wù)休閑軟席”空間。并由此為核心并組織起配合周邊商旅白領(lǐng)人口小型簡(jiǎn)餐飲等“低客單價(jià)消費(fèi)為主力”的“輕餐飲+完善配套”消費(fèi)體系。產(chǎn)品定位都市商業(yè)產(chǎn)品線商業(yè)概念產(chǎn)品定位136商務(wù)配套—StyleService產(chǎn)品特色以多元化的風(fēng)格選擇、私密型的空間氣氛，為商旅人士提供完善的“輕餐飲”、“商務(wù)配套”亦作為小型化的社交空間。同時(shí)，建議能將大堂挑高部分（均4.6m）有機(jī)融入其中。業(yè)態(tài)建議輕餐飲部分—簡(jiǎn)餐、輕餐飲其他配套部分—主旨設(shè)置為本案辦公相銜接配套的商業(yè)設(shè)施：商務(wù)中心/自助銀行/便利店/干洗店等建議適用層面輕餐飲部分—沿安順路為主（A1號(hào)辦公樓底層）其他配套部分—其他商業(yè)面積（如：A1、C號(hào)辦公樓底層）產(chǎn)品定位商務(wù)配套—StyleService產(chǎn)品特色產(chǎn)品定位137多功能商務(wù)中心建議提供以下服務(wù)公共秘書服務(wù)/郵政服務(wù)、報(bào)刊訂閱/收發(fā)信件報(bào)紙、代售圖書雜志EMS、傳真/復(fù)印、打字裝訂/代理機(jī)票、火車票、演出票務(wù)/搬遷服務(wù)商務(wù)書房公共秘書公共商務(wù)中心公共商務(wù)會(huì)議室產(chǎn)品定位多功能商務(wù)中心建議提供以下服務(wù)商務(wù)書房公共秘書公共商務(wù)中心公138住宅物業(yè)住宅物業(yè)139以Class公寓為代表的CBD軟席生活空間Class精品階層寓所，搭配本項(xiàng)目的SOGO辦公物業(yè)及商務(wù)商業(yè)空間，同時(shí)配合虹橋CBD快速便捷的交通節(jié)點(diǎn)位置，形成一個(gè)匹配往來虹橋CBD的商務(wù)旅人及CBD精英人口喜好的CBD軟席生活空間。功能定位以Class公寓為代表的CBD軟席生活空間功能定位140產(chǎn)品策略精品階層寓所（ClassResidence）通過對(duì)CBD精英人口對(duì)居住空間的使用特性與面積控制間關(guān)系的考量，結(jié)合虹橋CBD地域上的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，全力打造以“小面積大功能”的“商務(wù)使用空間”產(chǎn)品，匹配資深商旅居住消費(fèi)群體的居住需求。即在控制面積的前提條件下，通