物業(yè)管理基本制度與政策概述課件

物業(yè)管理師

執(zhí)業(yè)資格考試物業(yè)管理師

執(zhí)業(yè)資格考試1中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材物業(yè)管理基本制度與政策中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)編寫張景伊陳偉主編中國建筑工業(yè)出版社中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材2物業(yè)管理基本制度與政策第一章物業(yè)管理概述第二章物業(yè)管理服務(wù)第三章物業(yè)管理的基本制度第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第五章國外及香港地區(qū)物業(yè)管理概況物業(yè)管理基本制度與政策第一章物業(yè)管理概述3第一章

物業(yè)管理概述第一章

物業(yè)管理概述4第一章物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)管理的概念第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第一章物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)管理的概念5第一節(jié)物業(yè)管理的概念一.物業(yè)管理的概念二.物業(yè)管理的特征

第一節(jié)物業(yè)管理的概念一.物業(yè)管理的概念6一.物業(yè)管理的概念《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）（2）物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定。對(duì)房屋及配套的沒施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

（一）對(duì)《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解1.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)。

2.物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。

3.物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。一.物業(yè)管理的概念《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）7

（二）《條例》調(diào)整的范圍

1.《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實(shí)存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。《條例》在某些問題上對(duì)兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒有這一要求（第二十四條）；同時(shí)《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度，而對(duì)非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。

2.《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。《條例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng)，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。尤其是在沿海一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，城鄉(xiāng)差別已經(jīng)逐步縮小。同時(shí)，并非只有城市才會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理的需求，對(duì)鄉(xiāng)村也存在

。而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。（二）《條例》調(diào)整的范圍8

（三）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。每個(gè)產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任。

2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。在以共有財(cái)產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對(duì)物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)，因此單個(gè)業(yè)主對(duì)全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方面作出決定，同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會(huì)構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護(hù)等各方面事宜的方式，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達(dá)各自意愿，按照民主集中制原則，委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。（三）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征93.物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則。業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離出去，全體業(yè)主享有物業(yè)管理的決策權(quán)，但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，由物業(yè)管理企業(yè)按照全體業(yè)主的共同意志統(tǒng)一完成物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)，并維護(hù)全體業(yè)主的共同權(quán)益。具體的做法是：由業(yè)主通過市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。將市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)：

一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。3.物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則。業(yè)主管理房產(chǎn)的方10

4.非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理無論是現(xiàn)在或?qū)?，永遠(yuǎn)都存在業(yè)主自身部門或機(jī)構(gòu)管理自己物業(yè)的情況，特別是有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡(jiǎn)單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機(jī)構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運(yùn)作，甚至有的管房機(jī)構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊(cè)了公司，但是管房機(jī)構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，人、財(cái)、物由上級(jí)單位支配和調(diào)動(dòng)，與上級(jí)單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，盡管管理方式是合法的、正常的，但并不具備《條例》所要求的由業(yè)主選聘并按照物業(yè)服務(wù)合同履行職責(zé)的物業(yè)管理本質(zhì)特征。這種房屋管理方式雖然符合民法關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人有權(quán)利也有義務(wù)管理好自身的財(cái)產(chǎn)，不受他人干涉，從嚴(yán)格意義上來講，它不是一種市場(chǎng)關(guān)系，不屬于《條例》調(diào)整的范疇。4.非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理11二.物業(yè)管理的特征

按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。

（一）社會(huì)化

物業(yè)管理的社會(huì)化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)管理企業(yè)；變多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、多個(gè)管理部門的多頭、多家管理為物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一管理，在業(yè)主大會(huì)委托授權(quán)的范圍內(nèi)集中實(shí)施社會(huì)化管理，有利于提高整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度，充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。

物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提和必要條件。二.物業(yè)管理的特征按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)12

（二）專業(yè)化物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。這就要求：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機(jī)構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。

（三）市場(chǎng)化市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償，業(yè)主通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)來具體實(shí)施。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。（二）專業(yè)化13第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展一.物業(yè)管理的起源與發(fā)展二.城鎮(zhèn)住房及住房制度改革三.我國物業(yè)管理的產(chǎn)生四.我國物業(yè)管理的發(fā)展五.物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展一.物業(yè)管理的起源與發(fā)展14一.物業(yè)管理的起源與發(fā)展

物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時(shí)正值資本主義上升時(shí)期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢(shì)下，大量農(nóng)村人口涌入城市，造成嚴(yán)重的房荒。由于當(dāng)時(shí)房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端。奧克維婭·希爾女士實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善。隨后英國還成立了非盈利性行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)，以英國為起源地，在一個(gè)多世紀(jì)時(shí)間里，物業(yè)管理在世界各地逐漸推行開來。19世紀(jì)末20世紀(jì)初，美國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，一幢幢高樓拔地而起，這些高層建筑附屬設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，日常維修養(yǎng)護(hù)和管理事務(wù)繁瑣復(fù)雜，對(duì)管理人員專業(yè)性和技術(shù)水平提出很高的要求，同時(shí)這些建筑物的產(chǎn)權(quán)多元化，于是出現(xiàn)了專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，為樓宇所有業(yè)主提供專業(yè)性和技術(shù)性的樓宇管理和維修養(yǎng)護(hù)工作。隨著物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的增加，20世紀(jì)初，美國也成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)——芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì)。行業(yè)自治組織的成立，既標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。逐漸發(fā)展成為一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)。

一.物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年15二.我國城鎮(zhèn)住房及住房制度改革（一）我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況

1949年中華人民共和國成立后，國家對(duì)城市房地產(chǎn)確立了逐步實(shí)行國有化的政策。建國后的五十多年中，公有住宅的總量經(jīng)歷了一個(gè)由小到大、再由大到小的演變過程，改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面大力發(fā)展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。

（二）改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度特征

一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實(shí)物分配；三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。住房建設(shè)、分配、管理都由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包，是我國在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的城鎮(zhèn)住房制度。其弊端表現(xiàn)在建設(shè)資金有投入無回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設(shè)的發(fā)展，住房供應(yīng)極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。二.我國城鎮(zhèn)住房及住房制度改革（一）我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展16

（三）住房商品化制度

1.建立并扶持商品房市場(chǎng)1978年以后，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革逐步展開，房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了三項(xiàng)改革，一是城鎮(zhèn)住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革的主要內(nèi)容，發(fā)揮國家、企業(yè)和個(gè)人的積極性，推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的綜合開發(fā)模式，建立并完善商品房市場(chǎng)。綜合開發(fā)住宅小區(qū)的特點(diǎn)：一是數(shù)量多，二是規(guī)模大，三是建筑水平與配套設(shè)施設(shè)備得到突破性的提升。

2.城鎮(zhèn)住房制度改革

城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分。早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。1994年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國務(wù)院發(fā)布了《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消住房實(shí)物分配，開始實(shí)施住房分配貨幣化。國家通過提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)職工到房地產(chǎn)市場(chǎng)購買住房，全面實(shí)現(xiàn)了住房商品化秩序。

（三）住房商品化制度17三.我國物業(yè)管理的產(chǎn)生

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，按照社會(huì)化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營的方式，對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施專業(yè)管理，為業(yè)主提供有償服務(wù)，收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。為特區(qū)乃至全國房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗(yàn)。

廣州東華物業(yè)管理公司在五羊小區(qū)實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理模式。行政管理和物業(yè)管理職責(zé)分明、互相配合、互相支持、密切聯(lián)系。物業(yè)管理公司通過專業(yè)化的管理服務(wù)，使小區(qū)的各個(gè)方面能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)并發(fā)揮最佳的效能，營造和維持了優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的小區(qū)居住環(huán)境。深圳市蓮花二村住宅區(qū)是深圳市住宅局1990年10月開發(fā)建設(shè)的大型居住小區(qū)。深圳市蓮花物業(yè)管理公司勇于開拓、銳意改革，在實(shí)踐中既吸取香港房屋管理的成功經(jīng)驗(yàn)，努力開創(chuàng)一流的管理、一流的服務(wù)，探索出了一條自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的房屋管理新路子。三.我國物業(yè)管理的產(chǎn)生1981年3月10日，深圳市第18四.我國物業(yè)管理的發(fā)展

1981年3月10日我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市頒發(fā)了我國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。建設(shè)部于1994年頒布了第33號(hào)令（1994年4月1日）

《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同”、“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益”，并對(duì)管委會(huì)、物業(yè)管理公司的權(quán)利、義務(wù)，物業(yè)管理合同內(nèi)容以及物業(yè)管理相關(guān)各方違規(guī)的處罰等作出了規(guī)定。由此，確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。

四.我國物業(yè)管理的發(fā)展1981年3月10日我國第一191995年，建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣青島對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)。1997年，建設(shè)部在大連召開全國第二次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣大連整治改造舊住宅小區(qū)，推進(jìn)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)。1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)。

1993年，深圳市住宅局首先在內(nèi)部進(jìn)行嘗試，將新建的大型住宅小區(qū)——蓮花北村的物業(yè)管理權(quán)，用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。在1995年全國優(yōu)秀示范小區(qū)評(píng)比中，蓮花北村獲得了全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名。從1995年開始，建設(shè)部還在全國開展了城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)和優(yōu)秀市長(zhǎng)的表彰活動(dòng)

2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38％，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá)50％以上，深圳、上海等城市的物業(yè)管理覆蓋面已經(jīng)超過95％。

1995年，建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作20五.物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用

（一）實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的重大突破，居民住房消費(fèi)的積極性得到充分調(diào)動(dòng)，促進(jìn)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要的推動(dòng)作用。居住消費(fèi)可歸納為四類基本消費(fèi)支出：●購房消費(fèi)支出；●家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出；●使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長(zhǎng)期消費(fèi)支出；●房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出。后三類消費(fèi)支出要大大超過購房支出。據(jù)測(cè)算，在50年的住房使用期內(nèi)，包括房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造和其他服務(wù)消費(fèi)的累計(jì)支出貼現(xiàn)后，與購房當(dāng)年住房?jī)r(jià)格的比例為1：1，磚混結(jié)構(gòu)住房為1.5：1。五.物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用（一）實(shí)施物業(yè)21

（二）實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。居民消費(fèi)需求由追求基本生活資料的滿足，逐步向注重生活質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變。向更高生活水平邁進(jìn)，重點(diǎn)是“改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴(kuò)大服務(wù)性消費(fèi)。逐步增加公共設(shè)施和社會(huì)福利設(shè)施?！痹诨鞠M(fèi)序列中，溫飽解決之后，“住”和“行”的問題將日益突出。

國際經(jīng)驗(yàn)表明，人均GDP跨過800美元之后，住房面積將持續(xù)增長(zhǎng)、居住質(zhì)量將快速提高。在人均住房建筑面積達(dá)到35m2、人均GDP達(dá)到3000美元之前的相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期，都是住房面積提高和居住質(zhì)量改善階段。目前，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過26m2，住房嚴(yán)重短缺問題基本解決，居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重、從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。（二）實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量22

（三）實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)當(dāng)前我國正處于城鎮(zhèn)化高速發(fā)展時(shí)期，農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移是世界歷史上最大規(guī)模的就業(yè)和人口轉(zhuǎn)移；物業(yè)管理就業(yè)容量大，對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期，隨著住宅建設(shè)的持續(xù)快速發(fā)展以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理范圍的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理將保持快速發(fā)展，對(duì)增加就業(yè)仍將起到積極的推動(dòng)作用。

（四）實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定大力發(fā)展社會(huì)主義文化，建設(shè)社會(huì)主義精神文明是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)是整個(gè)社會(huì)安定和全社會(huì)精神文明建設(shè)的基礎(chǔ)。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織；通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設(shè)。（三）實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)23

（五）實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展

房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，是最基本、最重要的生產(chǎn)要素和生產(chǎn)資料，它與國民經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)，以及千家萬戶都有著密切的關(guān)系。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費(fèi)階段的管理環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。房地產(chǎn)消費(fèi)是一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)期，這一時(shí)期中，不僅房地產(chǎn)價(jià)值與物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)好壞有直接關(guān)聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時(shí)升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價(jià)值，低劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會(huì)直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的后繼延伸，對(duì)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)，提高城市建設(shè)和城市管理的專業(yè)化和現(xiàn)代化，都有著重要意義。

（五）實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展24第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革一.《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)二.《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革一.《條例》頒布前的物業(yè)25我國的物業(yè)管理之所以在短時(shí)間得以迅猛發(fā)展，始終離不開政府主管部門的推動(dòng)和引導(dǎo)。主要基于以下三個(gè)原因：

一.我國當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化的物業(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用；二.物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù)；三.普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。無論是推動(dòng)引導(dǎo)，還是監(jiān)督管理，政府主要通過制定相關(guān)法規(guī)政策并做好相應(yīng)的文件貫徹和落實(shí)工作來發(fā)揮作用。我國的物業(yè)管理發(fā)展史，在一定意義上是物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史。從我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來看，可以《條例》為分水嶺，劃分成《條例》頒布前后兩個(gè)階段，兩個(gè)階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點(diǎn)。

我國的物業(yè)管理之所以在短時(shí)間得以迅猛發(fā)展，始終離不開26一.《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)從20世紀(jì)90年代初到《條例》頒布前，這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)特點(diǎn)：

●借鑒性，主要借鑒新加坡、香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；

●過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革；

●針對(duì)性，主要是針對(duì)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對(duì)性的政策和方法。我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的。

（一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法

住宅小區(qū)建設(shè)，在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”方針指引下，規(guī)劃布局合理，配套日益完善，并呈現(xiàn)了數(shù)量多、規(guī)模大、建設(shè)方式多樣化的特點(diǎn)。

一.《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)從20世紀(jì)90年27

《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對(duì)我國建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項(xiàng)主要內(nèi)容：●確定了物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門；●確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容；●明確了社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式；●確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)制度；●明確了管理委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)；●明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)；●確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度；●針對(duì)業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施；●針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管28

（二）物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)

1.《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》為貫徹建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動(dòng)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理進(jìn)程，建設(shè)部于1995年印發(fā)了[建房字]（1995）120號(hào)

《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評(píng)驗(yàn)收工作的通知。建設(shè)部于1996年印發(fā)了[建房物字]008號(hào)

《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）》達(dá)標(biāo)辦法的通知

。

2.《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評(píng)驗(yàn)收工作的通知下發(fā)后，極大地調(diào)動(dòng)了住宅物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)優(yōu)評(píng)先的積極性，在各地物業(yè)主管部門組織和指導(dǎo)下，住宅物業(yè)管理工作迅速向廣泛、縱深發(fā)展。與此同時(shí)，商業(yè)大廈、寫字樓等經(jīng)營辦公樓宇的物業(yè)管理活動(dòng)，在各城市也廣泛開展起來。為加強(qiáng)對(duì)城市大廈的物業(yè)管理，提高城市大廈的物業(yè)管理水平，1997年建設(shè)部印發(fā)了[建房物字]第011號(hào)

《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，針對(duì)大廈物業(yè)管理的情況和特點(diǎn)，規(guī)定了管理標(biāo)準(zhǔn)和考評(píng)內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。

（二）物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)29

3.《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》根據(jù)全國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢(shì)需要，2000年5月，建設(shè)部發(fā)布了建住房物[2000]008號(hào)

《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》。該通知指出：隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高，各地普遍反映原標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢(shì)，如繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn)，難免出現(xiàn)評(píng)選優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目過多，失去其先進(jìn)示范作用。為此，在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則對(duì)原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。修訂后的標(biāo)準(zhǔn)較原來的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評(píng)分細(xì)則上都提出了更高的要求。建設(shè)部要求各地在考評(píng)驗(yàn)收時(shí)必須從嚴(yán)掌握，使評(píng)選出的物業(yè)管理項(xiàng)目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。通知附件分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則。3.《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)30

（三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度針對(duì)物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，為全面提高隊(duì)伍素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質(zhì)量，1996年建設(shè)部人事教育勞動(dòng)司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》，通知主要內(nèi)容包括：

第一，關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗實(shí)施辦法。實(shí)施辦法對(duì)培訓(xùn)目標(biāo)、培訓(xùn)對(duì)象、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方式、教材、考試內(nèi)容、考試方法、崗位合格證書的頒發(fā)與管理、組織領(lǐng)導(dǎo)等都作了明確規(guī)定。

第二，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個(gè)了面的內(nèi)容：一是崗位必備知識(shí)，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃。

第三，物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理管理員崗位規(guī)范也包括三個(gè)內(nèi)容：一是崗位必備知識(shí)，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教育計(jì)劃。（三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度31

（四）《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)行為，保護(hù)消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。該辦法對(duì)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)、收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循的原則、收費(fèi)價(jià)格形式、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)管理，以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。該辦法還要求各級(jí)政府物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)?！冻鞘凶≌^(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》實(shí)施后對(duì)維護(hù)物業(yè)管理正常收費(fèi)秩序發(fā)揮了重大作用。為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。（四）《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》32

（五）管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理行為，有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，財(cái)政部1998年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求，從代管基金、成本、費(fèi)用、營業(yè)收入和利潤(rùn)等方面具體規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理行為。

（六）《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》為保障住房售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建設(shè)部、財(cái)政部于1998年11月印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，該辦法規(guī)定：凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專項(xiàng)用于保修期滿后的大修、更新和改造。為了保證維修基金的安全，該辦法規(guī)定維修基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)、專款專用，嚴(yán)禁挪作他用。同時(shí)，還詳細(xì)規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的內(nèi)容。

（五）管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》33

（七）《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》

為規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的管理，1999年建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照《試行辦法》的規(guī)定，申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)評(píng)定，然后才能依法運(yùn)營。

（八）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

為加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護(hù)公共安全和公共利益，2002年3月建設(shè)部發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號(hào))。該辦法明示了裝飾裝修活動(dòng)的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)行政管理部門在裝飾裝修活動(dòng)中的法律關(guān)系和法律責(zé)任，規(guī)定了裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和裝飾裝修合同的主要內(nèi)容。該辦法是物業(yè)管理企業(yè)提供裝飾裝修管理服務(wù)的法規(guī)依據(jù)，對(duì)規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用。

（七）《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》34二.《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)2003年6月28日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段?！稐l例》頒布后，國務(wù)院有關(guān)部門和地方各級(jí)政府及房地產(chǎn)主管部門紛紛開展相應(yīng)政策的立、改、廢工作，全國上下掀起物業(yè)管理制度建設(shè)的新高潮?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

●配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實(shí)施細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實(shí)《條例》為基本指針；

●經(jīng)驗(yàn)性，主要是總結(jié)物業(yè)管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)性地作出制度安排；

●操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實(shí)操作層面上得以實(shí)施。

二.《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)2003年6月235《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后，制定的全國性政策法規(guī)：●2003年6月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》；●2003年9月，建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》；●2003年11月，國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》；●2004年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》；●2004年3月，建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》；●2004年7月，國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》；●2004年9月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》；●2005年11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后，制定的全國性政策法規(guī)：36第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》一.《條例》的立法過程二.《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則三.《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度四.《條例》主要內(nèi)容簡(jiǎn)介五.《條例》確立的基本法律關(guān)系第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》一.《條例》的立法過程37一.《條例》的立法過程2003年6月8日，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。1999年4月，建設(shè)部成立《條例》起草小組，開始起草工作。在《條例》起草階段，起草小組主要做了下列工作：（一）收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況（二）開展立法調(diào)研，掌握第一手材料（三）進(jìn)行專家論證，研討立法中的難點(diǎn)問題（四）廣泛征求意見，以求彰顯民意2002年10月16日，經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院法制辦將《條例》（草案）登報(bào)公開向社會(huì)征求意見。

2003年5月28日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)第九次會(huì)議審議并原則通過了《條例》（草案）。

一.《條例》的立法過程2003年6月8日，國務(wù)院頒布38二.《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則

《條例》的立法指導(dǎo)思想：

●強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；●強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；●強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)?！稐l例》遵循的基本原則：

（一）物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對(duì)自有房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。

（二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則《條例》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及其涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、有關(guān)政府部門行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定，也對(duì)建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定?！稐l例》設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。

二.《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則《條例》的立法指導(dǎo)思想39

（三）現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則《條例》注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性，對(duì)被實(shí)踐證明是行之有效的制度，予以保留。《條例》注重肯定實(shí)踐成果，將在實(shí)踐中積累的良好經(jīng)驗(yàn)，確立為法律規(guī)范。對(duì)于如何解決現(xiàn)實(shí)中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、任意擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等，《條例》作出了明確規(guī)定?！稐l例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想，設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢(shì)。

（四）從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市，在物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度、市場(chǎng)環(huán)境、管理服務(wù)水平等方面差異較大?！稐l例》在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。（三）現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則40三.《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度《條例》就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、職責(zé)和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，業(yè)主處理財(cái)產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制

（一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利

物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據(jù)實(shí)際情況決定采用其他方式，比如自我管理、將保潔、綠化等各項(xiàng)事務(wù)直接委托專業(yè)公司。

《條例》充分尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)。

三.《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度《條例》就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，41

（二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制

共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，就將共同財(cái)產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)均衡；業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。

業(yè)主大會(huì)制度和業(yè)主公約制度，目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。業(yè)主大會(huì)是表達(dá)業(yè)主意愿、實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益均衡的組織形式，其基本的議事準(zhǔn)則就是民主協(xié)商。業(yè)主公約是依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力。業(yè)主公約是規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的權(quán)利與義務(wù)的自律性規(guī)范，是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定，是調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件。通過業(yè)主公約，建立物業(yè)共同關(guān)系人的行為準(zhǔn)則，可以形成良好的共同財(cái)產(chǎn)管理、共同利益均衡秩序。（二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制42（三）《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)

物業(yè)管理活動(dòng)中的問題，有的是由《條例》所規(guī)范的，有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動(dòng)各方主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。所以，在貫徹實(shí)施《條例》中，不僅要學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)《條例》的內(nèi)涵，還要學(xué)習(xí)和貫徹好其他有關(guān)的法律、法規(guī)。比如物業(yè)的質(zhì)量問題。業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設(shè)單位之間物業(yè)買賣的民事法律關(guān)系，有關(guān)法律規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)建造過程中的質(zhì)量責(zé)任。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但原來的法律關(guān)系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)追究建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任。（三）《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)43

（四）妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系

物業(yè)管理活動(dòng)中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)通過設(shè)定規(guī)則，由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)和通過司法程序調(diào)節(jié)。對(duì)這些民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進(jìn)行調(diào)節(jié)。《條例》對(duì)不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù)，不設(shè)置政府行政管理權(quán)；對(duì)不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)則；對(duì)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定行政強(qiáng)制措施。同時(shí)《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對(duì)凡是能夠通過民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰；對(duì)違反行政管理規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。

市場(chǎng)規(guī)則的完善是市場(chǎng)主體行為規(guī)范的基礎(chǔ)。物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場(chǎng)規(guī)則的完善和市場(chǎng)機(jī)制的良性運(yùn)行。《條例》按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)、物業(yè)服務(wù)合同等作出了規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)化資源配置的作用?！稐l例》是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，按照《條例》的精神，主要應(yīng)把完善市場(chǎng)機(jī)制放在重要位置，切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，做到不越位、不缺位、不錯(cuò)位、不擾民，管好政府該管的事，并簡(jiǎn)化手續(xù)，方便群眾。（四）妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系44四.《條例》主要內(nèi)容簡(jiǎn)介（一）第一章總則（共5條）

總則對(duì)《條例》的立法目的、調(diào)整對(duì)象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等作了規(guī)定。作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)，《條例》第一條開宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。為了避免不必要的紛爭(zhēng)，《條例》第二條對(duì)物業(yè)管理的概念作了界定，明確了條例的調(diào)整范圍。就業(yè)主而言，選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于其能否獲得期待的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要，為此《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高，也需借助新技術(shù)、新方法，也需依靠科技進(jìn)步。因此《條例》第四條鼓勵(lì)物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步來提升物業(yè)管理服務(wù)水平。為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，《條例》第五條明確了各級(jí)房地產(chǎn)主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理權(quán)。

四.《條例》主要內(nèi)容簡(jiǎn)介（一）第一章總則（共5條）45（二）第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（共15條）

本章規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。

隨著住房制度改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變，居民住房自有化率越來越高，隨之而來的，單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人（即多個(gè)業(yè)主）的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對(duì)決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng)，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個(gè)業(yè)主無法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對(duì)此類共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機(jī)制，保證對(duì)業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會(huì)就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效機(jī)制。鑒于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的重要性，本條例專設(shè)第二章，對(duì)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的權(quán)責(zé)及其運(yùn)行機(jī)制作了明確的規(guī)定。這對(duì)于規(guī)范業(yè)主行為，保障業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展將起到重要的作用。（二）第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（共15條）46（三）第三章前期物業(yè)管理（共11條）

本章是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)、在被業(yè)主大會(huì)選聘之后，與業(yè)主委員會(huì)簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。也就是說，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，這個(gè)階段的物業(yè)管理，稱為前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理合同關(guān)系是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)，1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部令第33號(hào)）對(duì)前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定。1999年，建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)〈前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議〉（示范文本）的通知》，對(duì)前期物業(yè)管理的內(nèi)容作了詳細(xì)的提示。本章的基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設(shè)單位的責(zé)任，打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的強(qiáng)制推行等。

（三）第三章前期物業(yè)管理（共11條）47（四）第四章物業(yè)管理服務(wù)（共18條）

本章旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理，規(guī)范其經(jīng)營行為，《條例》第三十二條明確了物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)，并確立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員的行為，《條例》第三十三條規(guī)定物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書。為了規(guī)范合同的訂立和履行，引導(dǎo)當(dāng)事人明確各自權(quán)利義務(wù)，《條例》第三十五條規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定的內(nèi)容?！稐l例》第三十七條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理承接驗(yàn)收手續(xù)；同時(shí)，《條例》第三十九條規(guī)定，新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理的交接工作。為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，《條例》第四十一條明確確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的基本原則；第四十二條明確了交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)人，第四十三條強(qiáng)調(diào)了有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。（四）第四章物業(yè)管理服務(wù)（共18條）48為了解決物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間的收費(fèi)責(zé)任問題，《條例》第四十五條規(guī)定，上述公用部門應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用，委托物業(yè)管理企業(yè)代收的，不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。為了維護(hù)好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，《條例》第四十六條規(guī)定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，并及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。有關(guān)主管部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以制止或者處理。第四十七條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的協(xié)助義務(wù)。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。要求物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，在維護(hù)公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。為了規(guī)范物業(yè)使用人的行為，《條例》第四十八條對(duì)物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任作了明確規(guī)定。為了解決物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛，《條例》第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度，主管部門及時(shí)處理投訴，化解矛盾。為了解決物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、49（五）第五章物業(yè)的使用與維護(hù)（共7條）

本章對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)相關(guān)問題進(jìn)行規(guī)范。在物業(yè)的使用和維護(hù)中的問題主要有：公共建筑和共用設(shè)施改變用途問題；占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地問題；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)問題；房屋裝飾裝修問題；建立住宅專項(xiàng)維修資金制度問題；利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營問題；存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)問題等。這些問題涉及到公共利益和公共安全，如果處理不當(dāng)，會(huì)侵犯多個(gè)業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益。針對(duì)實(shí)踐中物業(yè)管理企業(yè)和個(gè)別業(yè)主擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途的行為，《條例》第五十條規(guī)定公共建筑和共用設(shè)施不得改變用途的原則，并對(duì)改變公共建筑和共用設(shè)施用途的程序作了嚴(yán)格限制。針對(duì)亂挖、亂占小區(qū)道路、場(chǎng)地的行為，《條例》第五十一條和第五十二條對(duì)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電等單位臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的行為予以規(guī)范，明確了相應(yīng)的程序，強(qiáng)化了占用人恢復(fù)原狀的義務(wù)。（五）第五章物業(yè)的使用與維護(hù)（共7條）50為了明確物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，《條例》第五十二條規(guī)定了供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋裝飾裝修對(duì)小區(qū)環(huán)境、物業(yè)安全等影響甚大，為了規(guī)范房屋裝飾裝修行為，《條例》第五十三條規(guī)定了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的告知義務(wù)。物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)，大、中修和更新改造，需要資金數(shù)額較大。為此，《條例》第五十四條確立了住宅專項(xiàng)維修資金制度。為了規(guī)范物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營行為，確保業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》第五十五條對(duì)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的程序以及經(jīng)營收益的分配作了原則規(guī)定。為了消除安全隱患，維護(hù)公共利益以及業(yè)主合法權(quán)益，《條例》第五十六條明確了責(zé)任人對(duì)存在安全隱患物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任和有關(guān)業(yè)主的配合義務(wù)，同時(shí)規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在一定條件下可以代責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，以確保物業(yè)安全。物業(yè)管理基本制度與政策概述51（六）第六章法律責(zé)任法律責(zé)任是法律、法規(guī)、規(guī)章必不可少的重要組成部分完整的法律規(guī)范，都應(yīng)當(dāng)包括適用條件、行為模式以及違反行為模式的法律后果三個(gè)要素。其中，法律責(zé)任的規(guī)定是體現(xiàn)法律規(guī)范國家強(qiáng)制力的核心部分，如果在一個(gè)法律文件中缺乏法律責(zé)任的規(guī)定，法律所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)就形同虛設(shè)。因此，在法律、法規(guī)乃至規(guī)章中，根據(jù)其所調(diào)整的社會(huì)關(guān)系的性質(zhì)、特點(diǎn)，正確、合理地選擇、規(guī)定法律責(zé)任的條款，對(duì)保證法律、法規(guī)、規(guī)章的有效實(shí)施具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。法律責(zé)任，又稱違法責(zé)任，是指法律關(guān)系的主體由于其行為違法，按照法律、法規(guī)規(guī)定必須承擔(dān)的消極法律后果。包括以下幾層含義：第一，承擔(dān)法律責(zé)任的主體既包括公民、法人，也包括機(jī)關(guān)和其他社會(huì)組織；既包括中國人，也包括外國人和無國籍人。第二，違法行為的實(shí)施是承擔(dān)法律責(zé)任的核心要件。第三，法律責(zé)任是一種消極的法律后果，即是一種法律上的懲戒性負(fù)擔(dān)。第四，法律責(zé)任只能由有權(quán)國家機(jī)關(guān)依法予以追究。（六）第六章法律責(zé)任52法律責(zé)任不同于其他社會(huì)責(zé)任，如政治責(zé)任、道義責(zé)任等，法律責(zé)任有其自身的特征：

第一，它是與違法行為相聯(lián)系的。沒有違法行為，就談不上法律責(zé)任。由于違法行為的性質(zhì)和危害程度不同，違法行為所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任也不相同。

第二，它的內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的。法律責(zé)任是一種強(qiáng)制性的法律措施，必須由有立法權(quán)的國家機(jī)關(guān)根據(jù)立法權(quán)限依照法定程序制定的有關(guān)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)或者規(guī)章來加以明文規(guī)定。

第三，它具有國家強(qiáng)制性。法律責(zé)任是以國家強(qiáng)制力為后盾的。所謂國家強(qiáng)制力，是指國家司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有權(quán)采取的，能夠迫使違法行為人承擔(dān)其效果的強(qiáng)制力。道德責(zé)任，只能通過輿論監(jiān)督等途徑進(jìn)行，不能通過國家強(qiáng)制力保證執(zhí)行。

第四，它是由國家授權(quán)的機(jī)關(guān)依法實(shí)施的。對(duì)違法行為追究法律責(zé)任，實(shí)施法律制裁，是國家權(quán)力的重要組成部分，必須由國家授權(quán)的機(jī)關(guān)，主要是國家司法機(jī)關(guān)和有關(guān)國家行政機(jī)關(guān)依法進(jìn)行，其他任何組織和個(gè)人均無權(quán)進(jìn)行。

法律責(zé)任不同于其他社會(huì)責(zé)任，如政治責(zé)任、道義責(zé)任等，53《條例》的法律責(zé)任有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：

（1）行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊的民事關(guān)系，即使在其中的一方主體廣大業(yè)主中，還存在著單個(gè)業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的公共利益，不僅要承擔(dān)民事責(zé)任，而且要服從行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督，因此物業(yè)管理中的違法行為多數(shù)都構(gòu)成民事違法和行政違法兩個(gè)方面。《條例》在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)，對(duì)行政責(zé)任和民事責(zé)任都作了相應(yīng)的規(guī)定。（2）在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)遵循了以下原則：凡是能夠通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則；確實(shí)涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。

（3）體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。由于物業(yè)管理中涉及到單個(gè)業(yè)主和全體業(yè)主共同利益的矛盾，當(dāng)業(yè)主的某些違法行為損害全體業(yè)主共同利益時(shí)，由業(yè)主先進(jìn)行自我管理、自我約束，然后再追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

《條例》的法律責(zé)任有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：54

（七）第七章附則第七十條是關(guān)于《條例》生效日期的規(guī)定，明確《條例》自2003年9月1日起實(shí)施。按照法律不溯及既往的一般原理，《條例》生效以前的物業(yè)管理活動(dòng)，不適用《條例》的規(guī)定。之所以在公布日期和實(shí)施日期之間留出一段時(shí)間，是考慮到物業(yè)管理是一項(xiàng)關(guān)系到老百姓切身利益的大事，需要有一段時(shí)間被各方所了解和熟悉。同時(shí)，在《條例》頒布之前，大多數(shù)省、自治區(qū)、直轄市都頒布了相應(yīng)的地方法規(guī)或者規(guī)章以規(guī)范本地方的物業(yè)管理活動(dòng)，《條例》公布以后，這些地方法規(guī)和規(guī)章中存在的與《條例》不相符的規(guī)定都必須作相應(yīng)的修改。同時(shí)，這一段時(shí)間也是宣傳教育的時(shí)間，由于物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，只有讓廣大人民群眾都了解、熟悉《條例》，才能更好的保證本《條例》的貫徹、施行。

（七）第七章附則55五.《條例》確立的基本法律關(guān)系（一）業(yè)主相互之間的關(guān)系

業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。業(yè)主對(duì)自己的房屋套內(nèi)部分獨(dú)立享有所有權(quán)，樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備為共用部分，對(duì)建筑物所占土地的共同使用?！稐l例》在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮既尊重單個(gè)業(yè)主意愿，又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會(huì)制度

業(yè)主公約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會(huì)能夠切實(shí)負(fù)擔(dān)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。業(yè)主在行使自己權(quán)利的同時(shí)，同樣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)?！稐l例》明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等等。五.《條例》確立的基本法律關(guān)系（一）業(yè)主相互之間的關(guān)系56（二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

物業(yè)管理企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的，自主經(jīng)營、獨(dú)立核算，獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的等價(jià)交換關(guān)系，是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。主體平等，說明雙方不是主與仆、管理與被管理的關(guān)系。行為自愿，表現(xiàn)在幾個(gè)方面：業(yè)主是否選聘物業(yè)管理企業(yè)管理自己的物業(yè)，選聘哪一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，都由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)自己決定；反過來，物業(yè)管理企業(yè)是否接受業(yè)主的選聘，也由物業(yè)管理企業(yè)自己決定，這說明了雙方簽訂合同的目愿。對(duì)于合同內(nèi)容的確定，比如物業(yè)管理企業(yè)要提供哪些服務(wù)，服務(wù)到什么標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主要交納多少物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，同樣出于雙方當(dāng)事人的自愿。相關(guān)主體不同意就不要簽合同，簽了合同就意味著接受合同的內(nèi)容，同時(shí)也接受了合同的約束。（二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系57（三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

開發(fā)企業(yè)在沒有銷售完商品房之前，擁有這些待銷售的房屋，從產(chǎn)權(quán)歸屬上講，它本身也是業(yè)主，通常叫大業(yè)主?！稐l例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的對(duì)象主要是逐購房人（小業(yè)主）。這樣，合同的簽訂者和合同權(quán)利義務(wù)的承受者在一定程度上是分離的，并不完全一致?！稐l例》要求，購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，是建立在兩個(gè)合同基礎(chǔ)之上的：一個(gè)是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一個(gè)是建設(shè)單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)是：制定業(yè)主臨時(shí)公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任等。（三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系58（四）供水、供電等單位與業(yè)主，以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù)，業(yè)主交納有關(guān)費(fèi)用，因此，它們之間也是一種合同關(guān)系，各自承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。而這些單位與相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)之間并沒有這種合同關(guān)系。換句話說，這些單位沒有向物業(yè)管理企業(yè)收取應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用的權(quán)利，物業(yè)管理企業(yè)也沒有相應(yīng)的交費(fèi)義務(wù)。當(dāng)然，這些單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)代為向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用，那就應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，確立委托關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。委托合同同樣應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿原則。因此，《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”，以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。同時(shí)明確規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！保ㄋ模┕┧⒐╇姷葐挝慌c業(yè)主，以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)59（五）社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，在很多職能上實(shí)際是政府的延伸，它對(duì)于化解居民鄰里之間矛盾、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它不是自治組織。居委會(huì)是和社區(qū)對(duì)應(yīng)的組織，業(yè)主大會(huì)是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主可能是該社區(qū)的居民，也可能不是該社區(qū)的居民；居委會(huì)成員可能是該區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，也可能不是業(yè)主。因此，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級(jí)關(guān)系?！稐l例》設(shè)立了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會(huì)建議的義務(wù)，規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。同時(shí)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣，按合同和國家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營服務(wù)，與居委會(huì)之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（五）社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系60（六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系物業(yè)管理各方主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確立主要通過當(dāng)事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門，不能隨便運(yùn)用自己擁有的公共權(quán)力進(jìn)行干預(yù)，更不能主動(dòng)介入到這種活動(dòng)中去。

政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責(zé)就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過加強(qiáng)規(guī)范和監(jiān)督維護(hù)這種規(guī)則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權(quán)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，強(qiáng)化合同的地位和效用，主要由當(dāng)事人通過合同來約束民事行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。（六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系61謝謝大家！謝謝大家！62物業(yè)管理師

執(zhí)業(yè)資格考試物業(yè)管理師

執(zhí)業(yè)資格考試63中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材物業(yè)管理基本制度與政策中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)編寫張景伊陳偉主編中國建筑工業(yè)出版社中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材64物業(yè)管理基本制度與政策第一章物業(yè)管理概述第二章物業(yè)管理服務(wù)第三章物業(yè)管理的基本制度第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第五章國外及香港地區(qū)物業(yè)管理概況物業(yè)管理基本制度與政策第一章物業(yè)管理概述65第一章

物業(yè)管理概述第一章

物業(yè)管理概述66第一章物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)管理的概念第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第一章物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)管理的概念67第一節(jié)物業(yè)管理的概念一.物業(yè)管理的概念二.物業(yè)管理的特征

第一節(jié)物業(yè)管理的概念一.物業(yè)管理的概念68一.物業(yè)管理的概念《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）（2）物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定。對(duì)房屋及配套的沒施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

（一）對(duì)《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解1.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)。

2.物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。

3.物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。一.物業(yè)管理的概念《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）69

（二）《條例》調(diào)整的范圍

1.《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實(shí)存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決?！稐l例》在某些問題上對(duì)兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒有這一要求（第二十四條）；同時(shí)《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度，而對(duì)非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。

2.《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村?！稐l例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng)，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。尤其是在沿海一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，城鄉(xiāng)差別已經(jīng)逐步縮小。同時(shí)，并非只有城市才會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理的需求，對(duì)鄉(xiāng)村也存在

。而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。（二）《條例》調(diào)整的范圍70

（三）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。每個(gè)產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任。

2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。在以共有財(cái)產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對(duì)物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)，因此單個(gè)業(yè)主對(duì)全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方面作出決定，同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會(huì)構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護(hù)等各方面事宜的方式，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達(dá)各自意愿，按照民主集中制原則，委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。（三）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征713.物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則。業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離出去，全體業(yè)主享有物業(yè)管理的決策權(quán)，但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，由物業(yè)管理企業(yè)按照全體業(yè)主的共同意志統(tǒng)一完成物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)，并維護(hù)全體業(yè)主的共同權(quán)益。具體的做法是：由業(yè)主通過市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。將市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)：

一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。3.物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則。業(yè)主管理房產(chǎn)的方72

4.非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理無論是現(xiàn)在或?qū)?，永遠(yuǎn)都存在業(yè)主自身部門或機(jī)構(gòu)管理自己物業(yè)的情況，特別是有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡(jiǎn)單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機(jī)構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運(yùn)作，甚至有的管房機(jī)構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊(cè)了公司，但是管房機(jī)構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，人、財(cái)、物由上級(jí)單位支配和調(diào)動(dòng)，與上級(jí)單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，盡管管理方式是合法的、正常的，但并不具備《條例》所要求的由業(yè)主選聘并按照物業(yè)服務(wù)合同履行職責(zé)的物業(yè)管理本質(zhì)特征。這種房屋管理方式雖然符合民法關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人有權(quán)利也有義務(wù)管理好自身的財(cái)產(chǎn)，不受他人干涉，從嚴(yán)格意義上來講，它不是一種市場(chǎng)關(guān)系，不屬于《條例》調(diào)整的范疇。4.非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理73二.物業(yè)管理的特征

按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。

（一）社會(huì)化

物業(yè)管理的社會(huì)化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)管理企業(yè)；變多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、多個(gè)管理