某地產(chǎn)項目戰(zhàn)略發(fā)展策劃方案

1福門·黛溪灣

項目戰(zhàn)略發(fā)展策劃方案《2012房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪：2一房一價限制二套房貸保障房建設加息影響存量房現(xiàn)在的日子真的很“冷”政策調(diào)控背景2011年的樓市很是悲催在經(jīng)歷了“新國八條”以及接踵而至的調(diào)控組合拳讓堅挺的樓市徹底hold不住了。傳統(tǒng)的“金九銀十”也早已銷聲匿跡，樓市景氣指數(shù)一路下跌，“政策影響”毫無疑問地成為今年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，“調(diào)控”則是今年樓市的最熱點關(guān)鍵詞。每一個房地產(chǎn)人的心情只能用糾結(jié)來形容。對于今年樓市調(diào)控政策，大部分行業(yè)內(nèi)人士，包括房企在內(nèi)，都認為會繼續(xù)加強。而國家也多次強調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松。4宏觀調(diào)控已經(jīng)讓房地產(chǎn)到了又一個寒冬那么，我們的市場如何呢5宏觀政策影響關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅、團購、金融政策、資金壓力1、房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅的出臺以及在全國的逐步推廣，對大戶型住房產(chǎn)品的銷售起到限制，影響成交。2、團購：鄒平當?shù)睾芏喾慨a(chǎn)公司一直執(zhí)行低價團購政策，分流大量客戶。3、金融政策：利率提高、放貸難度提高。4、資金壓力：當?shù)劂y行貸款的標準為房屋封頂，銀行放貸難度加大，使得開發(fā)商前期資金占用過大，資金回籠難度更大；6

面對市場的現(xiàn)狀，粗放型營銷將面臨淘汰，這對房地產(chǎn)企業(yè)在精細化營銷、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品創(chuàng)新、戶型設計、景觀規(guī)劃等方面提出了更高的要求，總之，面對市場壓力“如何抓住客戶,精準定位”將是后期營銷中最常提到的一句話。國家的調(diào)控、消費者的理智，使得房地產(chǎn)的“黃金時代”已經(jīng)結(jié)束，同時這也標志著房地產(chǎn)品質(zhì)新時代的到來。通過本方案，將對項目的運作進行詳細的闡述目錄CONTENT鄒平印象項目營銷建議項目整體定位項目銷售分析鄒平概況鄒平發(fā)展狀況鄒平房地產(chǎn)市場概況市場研究小結(jié)8地理鄒平鄒平縣地理區(qū)位圖

鄒平縣位于山東省中部偏北，東接工業(yè)重地淄博，西鄰省會濟南，距淄博市37公里，與淄博具有相近的民俗民風。總?cè)丝?7.8萬人，其中城區(qū)人口約38萬，城區(qū)人口規(guī)模遠大于淄博周邊區(qū)縣。

2011年全國縣域經(jīng)濟科學發(fā)展交流年會上，連續(xù)8年入圍全國縣域經(jīng)濟百強，在參評的2001個縣(市)中名列第15位。9工業(yè)鄒平

2011年，鄒平縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值630.2億元，與張店區(qū)持平；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21763元，農(nóng)民人均純收入10006元。全國中小城市綜合實力100強中位列第11位。地方財政收入在全省142個縣中名列第3位。最具投資潛力100強列第3位。全國民營經(jīng)濟最具活力縣（市、區(qū)）列第4位鄒平縣代表企業(yè)：山東魏橋、梁鄒礦業(yè)、西王集團、廣富鋼鐵、宏誠集團鄒平縣作為淄博市近鄰，位于淄博經(jīng)濟輻射圈內(nèi)；經(jīng)濟發(fā)展、人文生活等與淄博有很大相似之處。作為全國工業(yè)強縣，鄒平的高速發(fā)展造就了一大批中產(chǎn)階級，成為鄒平購房主力。10魅力黛溪

黛溪河源于鄒平縣城南部山區(qū)，向北穿過城區(qū)進入小清河,黛溪河是鄒平的母親河。鄒平縣投資１０００萬元興建黛溪河風景區(qū)，在黛溪河兩岸開發(fā)出２萬平方米的綠化帶，拓寬了沿河路，使黛溪河重新煥發(fā)了生機，成為居民休閑、游玩的好去處。本項目位于黛溪河上游，臨黛溪湖；環(huán)境優(yōu)美，景色宜人，具有得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢11

城市鄒平濟南青島淄博濱州山東省全國房地產(chǎn)投資占固投比重（％）3.5％15.7%18.1%15.7%3.1%10.6%17.6%鄒平及參照對對象房地產(chǎn)投投資情況先進城市經(jīng)驗驗表明，房地地產(chǎn)投資占固固定資產(chǎn)投資資的比例范圍圍一般均在10％—20％之間，鄒平房地產(chǎn)市市場后續(xù)提升升空間巨大。。鄒平房地產(chǎn)12根據(jù)高速公路路以及城市的的發(fā)展，鄒平平房產(chǎn)市場劃劃分為3個版塊，分別別為老城板塊塊、新城板塊塊、以及開發(fā)發(fā)區(qū)板塊鄒平未來的土土地供給均集集中在市中心心區(qū)域以外，，大幅土地更更是遠離市區(qū)區(qū)；本案老城板塊新城板塊星河上城均價6200元/㎡東方明珠5500元/㎡齊明天健苑5000元/㎡南城國際均價6000元/㎡開發(fā)區(qū)板塊目前鄒平市場場在售項目較較少，多數(shù)項項目出現(xiàn)尾盤盤，市場出現(xiàn)現(xiàn)暫時性供應應斷檔；相對對而言，星河河上城及東方方明珠等項目目規(guī)模大，位位置好，且有有相當剩余房房源，成為本本項目最大的的競爭對手，，下面將對重重點項目進行行分析。鄒平樓盤一覽覽新城板塊是開開發(fā)的熱點區(qū)區(qū)域，也是鄒鄒平房價的制制高點開發(fā)區(qū)板塊屬屬于新興地段段，借助地段段優(yōu)勢，各個個項目開發(fā)勢勢頭良好老城區(qū)板塊，，經(jīng)過政府對對老城區(qū)的改改造，后期發(fā)發(fā)展勢頭看好好13主要競爭項目目分析項目名稱星河上城項目位置廣電大廈東臨開發(fā)商天興置業(yè)有限公司建筑形態(tài)公寓別墅商住兩用占地面積156畝建筑面積20萬㎡容積率1.92裝修情況毛坯戶型區(qū)間127-157平米復式330平米銷售均價起價5800元/㎡均價6200元/㎡區(qū)域配套金搖籃幼兒園，城南實驗小學，鄒平一中、圣豪超市、黃山步行街項目分析

項目位于鄒平政務中央?yún)^(qū)，臨近黛溪湖，教育商業(yè)配套較好；客群定位于高端政務商務人群，且銷售情況較好；均價6200元/㎡在目標客群可接受范圍內(nèi)。14主要競爭項目目分析項目名稱東方明珠項目位置會仙三路與月河二路交匯處開發(fā)商天興置業(yè)有限公司建筑形態(tài)多層、小高層、高層占地面積209畝建筑面積21萬㎡容積率1.50裝修情況精裝修戶型區(qū)間

多層：77—112平方米小高層：93—112平方米多層住宅6+1（閣樓）、小高層住宅11層銷售均價5500元/㎡銷售情況一、二期已開發(fā)完畢，僅剩少量尾房；三期銷售中區(qū)域配套人民醫(yī)院東城分院魏棉幼兒園、開元小學、梁鄒小學、實驗中學、祥云國際購物廣場、圣豪購物超市、多樂福超市項目分析項目由天興置業(yè)負責開發(fā)，開發(fā)商口碑好，項目形象良好；項目占地209畝，規(guī)模大；臨會仙一、二、三路，月河二路及東外環(huán)，交通便捷；周邊醫(yī)療教育配套齊全15項目名稱創(chuàng)新南城國際項目位置鶴伴二路以南月河水系東臨開發(fā)商創(chuàng)新置業(yè)有限公司裝修情況毛坯規(guī)劃戶數(shù)860戶建筑面積20萬㎡建筑形態(tài)公寓普通住宅銷售均價6000元/平米項目特性

采用新海派主義風格，大面積采用玻璃幕墻。外墻用材上，下層統(tǒng)一采用干掛石材，上層是真石漆。物業(yè)管理公司聘請第一太平戴維斯典型樓盤分析析16項目名稱天健苑項目位置黃山四路北側(cè)開發(fā)商齊明置業(yè)有限公司銷售均價5000元/㎡占地面積8萬平方米建筑面積13萬平方米物業(yè)形態(tài)公寓商住兩用裝修情況簡單裝修戶型區(qū)間100-140㎡優(yōu)惠政策目前團購，優(yōu)惠后約4500/㎡項目配套黛溪中心幼兒園、城里小學及幼兒園、黛溪中學、黛溪雙語、圣豪購物、聯(lián)華超市、商廈百貨、黛溪商場、中醫(yī)院、縣醫(yī)院、梁鄒醫(yī)院典型樓盤分析析17鄒平住宅市場場整體缺乏高高素質(zhì)產(chǎn)品，，許多中高端端及以上需求求未得到有效效滿足，基于于許多居民的的老城情結(jié)，，城北區(qū)亟待待出現(xiàn)好產(chǎn)品品來支撐其城城市中心地位位，而高端客戶最關(guān)關(guān)注的購房因因素，恰恰是是本案最具備備的核心競爭爭優(yōu)勢；鄒平居民不缺缺房子住，他他們需要的是是跨越式升級級的產(chǎn)品；鄒平居民受房房價升高的影影響，需求逐逐漸向低總價、提高高戶型實用性性靠攏；房產(chǎn)市場小結(jié)結(jié)目錄CONTENT項目營銷建議議項目整體定位位鄒平印象項目銷售分析析項目自身優(yōu)勢勢分析銷售抗性分析析難點突破19項目自身優(yōu)勢勢分析景觀優(yōu)勢：黛黛溪湖、黛溪溪河以及自身身水系的打造造，形成了本本案無與倫比比的三重景觀觀優(yōu)勢，是其其他在售項目目不可比擬的的地段優(yōu)勢：本本案位于兩湖湖一河改造工工程的北部，，改造后的黛黛溪公園，將將形成縣城一一道亮麗的風風景線區(qū)域配套優(yōu)勢勢：項目臨近鄒平平縣中醫(yī)院、、黛溪小學、、黛溪中學、、黛溪雙語學學校，靠近老老城區(qū)，生活便利，項項目中部黃山山一路開通后后，將進一步步提高本案與與城區(qū)的通達達性本案黃山一路20價格、升值優(yōu)優(yōu)勢：本案項項目價格與新新老城區(qū)競爭爭項目比，具具有價格優(yōu)勢勢，經(jīng)過對后后期產(chǎn)品的優(yōu)優(yōu)化，可以說說，升值潛力力巨大，并且且黃山一路的的開通，會使使本案住宅產(chǎn)產(chǎn)品、商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品不斷增值值。產(chǎn)品優(yōu)勢：市市場上適宜居居住的多層產(chǎn)產(chǎn)品逐漸減少少，本案成為為市場少有的的別墅社區(qū)，，提升自身形形象。項目自身優(yōu)勢勢分析21銷售面臨的六六大抗性第一、現(xiàn)有房房產(chǎn)政策對戶戶型精細化提提出較高要求求

第二、項項目自身包裝裝不到位第第三、城區(qū)推推廣力度不夠夠，品牌認知知度較弱第第四、周邊地地區(qū)城市形象象較差第五、現(xiàn)場場談客能力力、銷售氣氣氛有待提提升第六、營銷銷體系亟待待建立銷售抗性分分析22項目自身包包裝不到位位，缺少工工地圍擋，，周邊道路路缺少項目目指示廣告告，降低來來訪客戶、、路過客戶戶對于本案案的認知，，增加了客客戶到訪的的難度。建議對工地地重新包裝裝，增加到到達項目沿沿線的項目目信息與指指示性路標標，利用自自身靠近水水源、靠近近道路，將將項目信息息直接有效效的傳達給給來訪者、、路過者，，形成有效效的傳播效效應。銷售難點突突破城區(qū)推廣效效果不明顯顯廣告牌顏色不能吸引客戶沿路高炮項目信息不清晰，無項目電話、地址等信息23項目周邊農(nóng)農(nóng)村感較強強，缺乏城城市感，在在鄒平人心心中區(qū)域感感覺一般。。針對這種情情況，建議議對項目銷銷售人員進進行專業(yè)培培訓，增加加項目價值值升值的說說辭，建議議完整的營營銷體系，，以減弱客客戶對于區(qū)區(qū)域的抗性性。銷售難點突突破24國家對于房房地產(chǎn)的調(diào)調(diào)控使得消消費者對于于大戶型產(chǎn)產(chǎn)品的需求求被抑制，，因此需要要對本案產(chǎn)產(chǎn)品進行調(diào)調(diào)整項目16、17#樓工程進度度較快，建建議在可能能的情況下下進行微調(diào)調(diào)，并將20層以上大平平層改為常常規(guī)戶型，，增強空間間的實用性性將未做產(chǎn)品品規(guī)劃的8、9#樓做出80-100㎡的中小戶型型產(chǎn)品，10#樓做出110-120㎡的功能三房房，已達到到優(yōu)化產(chǎn)品品線的目的的H、I戶型增加角角窗設計，，提高觀景景效果餐廳、廚房房臥室衛(wèi)生間G戶型增加衛(wèi)衛(wèi)生間，餐餐廳及廚房房改到北部部，南部增增加一個臥臥室，使該該戶型成為為四室兩廳廳兩衛(wèi)的戶戶型，增加加實用性衛(wèi)生間主力產(chǎn)品戶型增加中小戶型創(chuàng)新產(chǎn)品，牢牢抓住剛需客戶，提高銷售速度以及現(xiàn)金的回流速度銷售提升25突破我們所所面臨的銷銷售難點，，僅靠某幾幾點的改變變與創(chuàng)新還還不夠，還還需要我們們進行準確確的定位，，建立標準準的營銷體體系與銷售售目標接下來，我我們將詳細細闡述銷售難點突突破目錄CONTENT項目營銷建建議項目銷售分分析鄒平印象項目整體定定位項目本體分分析項目發(fā)展分分析項目整體定定位項目形象定定位分階段突破破策略組團案名建建議27黛溪灣本地塊位于于鄒平縣城城西部，屬屬兩湖一河河片區(qū)邊緣緣地帶；鄒平中醫(yī)院院、黛溪小小學、位于于地塊附近近，黛溪河河位于地塊塊東側(cè)，本本案距離黛黛溪湖畔不不到1000米；沿黛溪河畔畔周邊土地地開發(fā)進程程逐步加快快，如黛溪溪華庭等高高端項目。。本案黛湖家園黛溪華庭黛溪小學鄒平縣中醫(yī)醫(yī)院周邊環(huán)境分分析28自身及區(qū)域域配套齊全全、未來生生活便利靠近黛溪河河、黛溪湖湖畔，景觀觀優(yōu)勢得天天獨厚，觀觀景效果明明顯地處城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合，耕地地與樓盤混混雜，形象象較差項目前期城城區(qū)推廣不不成功，道道路指示性性較差，項項目認知度度低現(xiàn)階段公共共交通欠缺缺，出行不不便。黛西河的治治理、黃山山一路的開開通將為本本項目的發(fā)發(fā)展提供活活力；地塊區(qū)位價價值被低估估，未來發(fā)發(fā)展?jié)摿蘧薮螅环慨a(chǎn)政策會會對房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展繼續(xù)續(xù)調(diào)控項目所處地地緣位置較較偏，存在在客戶導入入壓力。項目SWOT分析29我們需要思思考的是：：1、如何告知知市場我們們地段的價價值、環(huán)境境的優(yōu)越、、社區(qū)的配配套？2、如何在競競爭激烈的的市場中脫脫穎而出？？3、如何將我我們的信心心傳遞給客客戶？解決之道：：1、突出區(qū)域域改造前景景，炒作被被低估的區(qū)區(qū)位價值；；2、準確項目目定位，建建立項目認認知，打造造“鄒平性性價比最高高的觀景社社區(qū)”，塑塑造傳世景景觀，優(yōu)化化產(chǎn)品配置置，打造差差異化產(chǎn)品品；3、設置景觀觀示范區(qū)、、樣板區(qū)，，售樓中心心采用永久久性建筑——社區(qū)會所，，形象先行行；項目發(fā)展分分析30項目自身屬屬性市場競爭態(tài)態(tài)勢項目可提升升部分鄒平城區(qū)的的景觀社區(qū)區(qū)形成差異化化，建立價價值標桿景觀、配套套、服務作作為項目后后期的發(fā)力力點黛溪河畔“中央花園”居住區(qū)——鄒平唯一的的空中洋房房觀景社區(qū)區(qū)——項目整體定定位31項目形象定定位黛溪河畔—黛溪河穿城城而過，臨臨水而居，，與“母親親河”相伴伴灣居社區(qū)—臨水而居，，出世與入入世之間，，自然轉(zhuǎn)換換，心隨意意轉(zhuǎn)，是一一種境界。。觀景社區(qū)—距離城市不不遠，又能能遠離喧囂囂，回家即即可享受度度假生活。。黛溪河畔·灣居觀景社社區(qū)——回家就是度度假的開始始！32“一灣藍·心悠然”有一種生活活叫做黛溪溪灣形象定位語語33繁華與寧靜靜觸手可得得黛溪灣，不不僅僅是一一所房子，，一座心靈靈居所，更更重要的是是一種生活活河灣之心，，公園之畔畔，妙享黛黛溪之美高層瞰景洋洋房何何處無風景景廣告語推介介城市未來生生態(tài)社區(qū)坐坐等價價值升值34本項目體量量較大，銷銷售可利用用資源較多多，需要對對各個資源源統(tǒng)一掌控控，應該將將項目各期期資源進行行有效整理理，分期打打造，各個個階段分別別突破，因因此建議將將項目分期期重新明確確，景觀資資源打造與與利用分期期進行。具體組團劃劃分及組團團、景觀命命名如下35分階段突破破策略一期產(chǎn)品為為5棟別墅，1棟小高層產(chǎn)產(chǎn)品，小高高層產(chǎn)品加加強銷售，，促進回款款；大戶型型別墅產(chǎn)品品裝修兩套套不同風格格的樣板間間，拔高項目形象，增加體驗驗式營銷。。二期產(chǎn)品為為5棟小高層、、項目會所所，產(chǎn)品類型為為大戶型小小高層，建建議調(diào)整9、10#樓產(chǎn)品為中中小戶型，做好景觀觀樣板區(qū)，，將會所打打造為鄒平平首家體驗驗式營銷會會所。三期產(chǎn)品為為兩棟中心心樓王以及及北部小高高層，產(chǎn)品類型為為大戶型中中心樓王，，同時建議議將8#樓戶型調(diào)整整為小戶型型產(chǎn)品，中心樓王王觀景效果果最佳，屬屬于稀缺產(chǎn)產(chǎn)品，宜結(jié)結(jié)合中小戶戶型聯(lián)合銷銷售以加快快資金回流流四期產(chǎn)品為為沿街商鋪鋪及北部集集中商業(yè)，，宜等待黃黃山一路開開通使得地地段升值后后再行銷售售以取得高高溢價9#10#12#11#15#16#17#1#2#3#5#6#7#8#36組團案名項目一期命命名為臨溪苑，臨近黛溪溪河，社區(qū)區(qū)景觀效果果最佳。項目二期命命名為瑞和苑，該期產(chǎn)品品戶型較多多，面對社社會階層較較廣，取瑞瑞和美滿之之意。項目中心組組團命名為為云海苑，觀景效果果最佳，包包攬社區(qū)景景觀、黛溪溪河畔景觀觀、黛溪湖湖畔景觀的的三重景觀，為鄒平市市場上的稀稀缺產(chǎn)品。。項目北部組組團命名為為豐和苑。根據(jù)社區(qū)景景觀、開發(fā)發(fā)周期、產(chǎn)產(chǎn)品類型的的不同對各各個組團進進行命名，，有利于產(chǎn)產(chǎn)品在市場場上的推廣廣，增加項項目的認知知度臨溪苑憑欄軒項目會所命命名為憑欄軒，項目水系命命名為康橋水郡。瑞和苑云海苑豐和苑康橋水郡目錄CONTENT項目整體定定位項目銷售分分析鄒平印象項目營銷建建議體驗式營銷銷建議現(xiàn)場包裝建建議營銷服務建建議入市策略建建議38與其他項目目相比，我我們的營銷銷手法需要要有什么不不同？39ANSWER我們要在鄒鄒平創(chuàng)造五個“第一””第一產(chǎn)品附附加值第一體驗式式營銷第第一現(xiàn)場包包裝第一營銷服服務

第一一入市策略略40第一產(chǎn)品附附加值打造鄒平第第一的特色色產(chǎn)品用產(chǎn)品使客客戶體會到到生活的舒舒適以及最最大的實惠惠41本案可以采采用壁掛式式、集中式式太陽能產(chǎn)產(chǎn)品，將太太陽能產(chǎn)品品置于頂樓樓，集中供供熱水，同同時可以將將多余太陽陽能用于社社區(qū)路燈、、車庫用電電。產(chǎn)品附加值值提升——集中式太陽陽能42低層1～2層建材標準準應采用干干掛石材，，體現(xiàn)出整整體的厚重重與品質(zhì)感感。高層采用真真石漆，降降低建造成成本的同時時起到以假假亂真的結(jié)結(jié)果，整體體的質(zhì)感接接近與干掛掛石材，于于此同時真真石漆也可可以有效的的避免北方方淺色調(diào)不不耐臟的情情況，整體體立面效果果完全能夠夠展現(xiàn)出來來。外立立面面———增強強外外立立面面品品質(zhì)質(zhì)感感，，進進而而提提升升項項目目直直觀觀的的品品質(zhì)質(zhì)，，通通過過少少量量石石材材運運用用突突顯顯項項目目品品質(zhì)質(zhì)，，而而面面磚磚及及真真石石漆漆的的使使用用則則可可以以使使立立面面整整體體的的統(tǒng)統(tǒng)一一感感加加強強產(chǎn)品品附附加加值值提提升升———外墻墻真真石石漆漆43增加加項項目目賣賣點點，，提提高高1層售售價價（（一一般般高高層層1層價價格格較較低低））；；小院院可可以以直直接接出出售售，，建建議議銷銷售售價價格格5-10萬元元，，提提高高項項目目利利潤潤；；小院院與與中中央央景景觀觀協(xié)協(xié)同同打打造造，，形形成成景景觀觀的的一一部部分分；；建議議增增加加16、17#樓1層私私家家小小院院產(chǎn)品品附附加加值值提提升升———一樓樓私私家家小小院院44會所所已已經(jīng)經(jīng)成成為為一一個個社社區(qū)區(qū)的的必必備備配配套套，，本本案案會會所所擁擁有有兩兩個個室室內(nèi)內(nèi)泳泳池池，，可可以以打打造造為為鄒鄒平平第第一一家家社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)游游泳泳運運動動會會所所，，增增加加社社區(qū)區(qū)賣賣點點產(chǎn)品品附附加加值值提提升升———一運運動動會會所所建建議議45分戶戶式式中中央央空空調(diào)調(diào)屬屬于于小小型型中中央央空空調(diào)調(diào)系系統(tǒng)統(tǒng),采用用暗暗裝裝(半暗暗裝裝)方式式,配合合室室內(nèi)內(nèi)高高檔檔裝裝修修,可以以盡盡享享五五星星級級酒酒店店的的高高貴貴的的氣氣息息；；新風風系系統(tǒng)統(tǒng)可可根根據(jù)據(jù)人人體體自自動動調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)，，使使室室內(nèi)內(nèi)空空氣氣質(zhì)質(zhì)量量始始終終保保持持在在最最佳佳狀狀態(tài)態(tài)；；兩系系統(tǒng)統(tǒng)若若結(jié)結(jié)合合使使用用，，可可以以發(fā)發(fā)揮揮兩兩者者優(yōu)優(yōu)勢勢，，節(jié)節(jié)約約系系統(tǒng)統(tǒng)成成本本產(chǎn)品品附附加加值值提提升升———一分分戶戶式式中中央央空空調(diào)調(diào)與與新新風風系系統(tǒng)統(tǒng)46第一一體體驗驗式式營營銷銷銷售售中中心心氛氛圍圍的的營營造造銷售售中中心心體體現(xiàn)現(xiàn)整整體體產(chǎn)產(chǎn)品品的的風風格格，，表表現(xiàn)現(xiàn)項項目目營營造造的的生生活活品品質(zhì)質(zhì)感感景觀觀理理念念的的塑塑造造三重重立立體體水水系系景景觀觀概概打打造造，，鄒鄒平平最最佳佳觀觀景景社社區(qū)區(qū)概概念念………營造造全全城城第第一一視視覺覺沖沖擊擊景觀觀示示范范區(qū)區(qū)、、樣樣板板間間、、鄒鄒平平首首家家會會所所式式銷銷售售中中心心盛盛大大登登場場，，以以美美輪輪美美奐奐的的傳傳世世園園景景傳傳遞遞高高品品質(zhì)質(zhì)生生活活享享受受。。47銷售售中中心心氣氣氛氛營營造造現(xiàn)有有銷銷售售中中心心位位置置偏偏僻僻，，現(xiàn)現(xiàn)場場過過于于昏昏暗暗，，沒沒有有銷銷售售氣氣氛氛，，現(xiàn)現(xiàn)有有樓樓書書色色彩彩不不能能吸吸引引客客戶戶，，不不利利于于接接待待到到訪訪客客戶戶建議議對對銷銷售售中中心心重重新新包包裝裝，，將將項項目目周周邊邊樹樹木木用用類類金金箔箔材材料料進進行行包包裝裝渲渲染染氣氣氛氛，，重重新新設設計計樓樓書書單單頁頁等等。。48項目目樣樣板板區(qū)區(qū)建建議議建議議簽簽約約專專業(yè)業(yè)景景觀觀設設計計公公司司，，先先行行將將社社區(qū)區(qū)景景觀觀做做出出，，以以達達到到景景觀觀先先行行，，增增強強視視覺覺感感染染，，提提升升視視覺覺亮亮點點的的目目的的如淄淄博博華華潤潤景景觀觀設設計計公公司司：：上上海海升升濤濤建建筑筑景景觀觀設設計計公公司司選擇擇國國內(nèi)內(nèi)知知名名物物業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)，，如如綠綠城城物物業(yè)業(yè)、、北北京京均均豪豪物物業(yè)業(yè)等等先先行行進進場場，，讓讓客客戶戶體體驗驗到到未未來來的的物物業(yè)業(yè)服服務務。。49樣板房房建議議項目選選擇別別墅A戶型一一套，，B戶型一一套，，分別別做出出中式式和歐歐式兩兩種風風格的的樣板板間樣板間間需要要格外外強調(diào)調(diào)服務務，建建議從從門衛(wèi)衛(wèi)到保保潔都都采用用規(guī)范范服務務，讓讓客人人倍感感尊貴貴項目三三期使使用16#樓一套套樓王王產(chǎn)品品作出出一個個樣板板間50沿線引引導建建議黃山一一路黛溪三三路項目現(xiàn)現(xiàn)在昭昭示性性不強強，路路標指指示性性不好好，建建議沿沿黃山山一路路至項項目售售樓處處所在在地，，以及及黛溪溪三路路設置置道旗旗、大大型廣廣告牌牌等51第一現(xiàn)現(xiàn)場包包裝項目圍圍擋：：主要講講述產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設設計的的理念念以及及項目目的賣賣點路旗：：主要起起到指指示引引導項項目區(qū)區(qū)位的的作用用現(xiàn)場氣氣氛營營造：：是客戶戶可感感受到到強烈烈的案案場氣氣氛52噴繪圍圍墻廣廣告、、標識識項目現(xiàn)現(xiàn)場缺缺少圍圍擋，，建議議設置置好將來通通道樣樣板間間的通通道也也應設設置圍圍檔加強社社區(qū)內(nèi)內(nèi)的標標識體體系項目包包裝策策略項目圍圍墻缺缺少圍圍擋53路旗設設計建建議設設計整整面，，突顯顯大氣氣感、、知性性、尊尊貴感感；標旗系系列需需要一一夜出出街，，形成成信息息焦點點，建建議鎖鎖定整整條黃黃山一一路到到項目目售樓樓處所所在地地路旗設設計54使用不不同條條幅，，沖擊擊視覺覺眼球球有效利利用項項目樓樓體資資源，，條幅幅要色色彩鮮鮮明，，尺寸寸要大大，傳傳達信信息要要明確確，突突顯大大氣感感、尊尊貴感感；條幅內(nèi)內(nèi)容要要配合合項目目銷售售進度度；條幅設設計55第一營營銷服服務服務人人員——從門童童到清清潔人人員，，服飾飾談吐吐均高高人一一籌56營銷隊隊伍打打造營銷隊隊伍——專業(yè)化化團隊隊建設設前期營營銷建建議不不光銷銷售團團隊入入場，，物業(yè)業(yè)團隊隊、園園林團團林也也需根根據(jù)需需求先先行入入場根據(jù)工工作的的不同同、階階層的的不同同，設設計統(tǒng)統(tǒng)一、、但階階層化化的工工作服服，使使人產(chǎn)產(chǎn)生專專業(yè)化化的團團隊感感57銷售現(xiàn)現(xiàn)場培培訓：：樓市現(xiàn)現(xiàn)狀培培訓在售項項目動動態(tài)培培訓項目賣賣點培培訓項目答答客問問培訓訓銷售人人員客客戶接接待禮禮儀培培訓認購流流程培培訓戶型沙沙盤講講解培培訓現(xiàn)場模模擬演演練銷售激激勵機機制：：直接利利益激激勵：：對于于超額額完成成任務務的銷銷售人人員，，施行行獎勵勵當場場兌現(xiàn)現(xiàn)，現(xiàn)現(xiàn)場發(fā)發(fā)放現(xiàn)現(xiàn)金，，刺激激銷售售人員員的金金錢欲欲望。。末位淘淘汰：：激勵勵銷售售人員員的競競爭意意識。。案場的的有效效管理理既能能保證證現(xiàn)場場團結(jié)結(jié)，又又能激激發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場銷銷售的的積極極性。?，F(xiàn)場管管理機機制建建議58第一入入市策策略自上而而下樹立口口碑產(chǎn)品推推介會會、交交房、、開盤盤典禮禮等，，提升升項目目城區(qū)區(qū)影響響力互動體體驗，，眼見見為實實（售售樓處處、景景觀示示范區(qū)區(qū)、樣樣板區(qū)區(qū)開放放）以點帶帶面，，全面面促進進（組組織企企業(yè)團團購））月月有有活動動，季季季有有主題題59活動簡簡述：：邀請請開發(fā)發(fā)商工工程師師、規(guī)規(guī)劃設設計院院領(lǐng)導導、積積累意意向客客戶、、媒體體記者者等，，公布布項目目上市市信息息，并并從城城市規(guī)規(guī)劃、、產(chǎn)品品規(guī)劃劃、產(chǎn)產(chǎn)品介介紹等等各個個角度度，解解析產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢；；建議：：與物業(yè)公公司簽簽約儀儀式同時舉舉行，，增強強話題題性，，提升升驅(qū)動動力。。產(chǎn)品推推介會會及物物業(yè)公公司簽簽約儀儀式第一入入市策策略60新售樓樓處開開放活活動活動時時間：：新的的會所所式售售樓中中心建建成并并裝修修完畢畢活動目目的：：1、制造造售樓樓處開開放當當日熱熱烈的的氛圍圍，從從而體體現(xiàn)本本案的的熱度度；2、將客客戶吸吸引至至售樓樓處，，從而而了解解本案案的優(yōu)優(yōu)越品品質(zhì)；；3、制造造話題題，進進行炒炒作。。活動簡簡述：：活動動設置置豐富富，包包括大大型表表演、、抽獎獎活動動61示范區(qū)區(qū)開放放活動動活動時時間：：景觀觀樣板板區(qū)及及樣板板間建建成活活動目目的：：通過展展示包包裝，，更加加有效效和直直接的的傳遞遞產(chǎn)品品價值值，吸吸引客客戶關(guān)關(guān)注、、提升升客戶戶對產(chǎn)產(chǎn)品價價格的的心理理預期期；活動簡簡述：：示范范區(qū)開開放儀儀式；；邀請請客戶戶與業(yè)業(yè)內(nèi)人人士參參觀項項目展展示區(qū)區(qū)；邀邀請媒媒體參參與，，對活活動及及示范范區(qū)情情況進進行宣宣傳推推廣；；進一一步與與客戶戶交流流溝通通，深深入挖挖掘并并了解解誠意意客戶戶；62售樓處處不間間斷活活動售樓處處開放放后每每周末末活動目目的：：1、制造造售樓樓處熱熱烈的的氛圍圍，維維持售售樓處處人氣氣熱度度；2、將客客戶吸吸引至至售樓樓處，，從而而了解解本案案的優(yōu)優(yōu)越品品質(zhì)；；3、制造造話題題，進進行炒炒作。?；顒雍喓喪觯海旱案飧釪IY、插花花節(jié)、、品茶茶會、、手繪繪節(jié)、、攝影影節(jié)等等638-10月份——《《我愛母母親河河》大型攝攝影比比賽及及攝影影展時間間：：8-10月份形式式：：與當當?shù)刈钭钣杏坝绊懥αΦ拿矫襟w聯(lián)聯(lián)合舉舉辦大大型攝攝影比比賽，，以黛黛溪河河為拍拍攝題題材，，突出出項目目區(qū)位位，持持續(xù)拉拉升項項目知知名名度，，促進進項目目成交交；主題題：：我愛愛母親親河——黛溪河河的昨昨天、、今天天、明明天內(nèi)容容：：黛溪溪河老老照片片攝影影展；；美麗麗的黛黛溪河河攝影影大賽賽；攝攝影作作品展展；印印象黛黛溪河河繪畫畫展；；64提高全全城廣廣告覆覆蓋面面報紙：：魯中中晨報報、齊齊魯晚晚報地地方版版等市區(qū)內(nèi)內(nèi)戶外外廣告告：三三面翻翻、LED、車體體廣告告；手機短短信平平臺……電臺（（交通通廣播播、音音樂體體育廣廣播））魯中晨晨報65其他線線下營營銷開開拓和和利用用小眾公公益性性活動動：低低碳環(huán)環(huán)保，，逐漸漸被重重視；；低碳碳生活活，漸漸漸形形成生生活新新趨勢勢、新新時尚尚、新新潮流流。在在品牌牌宣傳傳之初初，舉舉辦““低碳碳生活活展””，以以講座座、展展覽等等多種種形式式，宣宣傳低低碳環(huán)環(huán)保理理念。。同時時，將將本案案的一一系列列智能能化、、建材材、工工藝等等特性性，嫁嫁接至至低碳碳環(huán)保保概念念上，，進一一步強強化產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢。。66營銷階階段劃劃分強銷期期蓄客期期項目人人員培培訓持續(xù)銷銷售期期推廣階階段3-4月4-5月6-7月8-12月項目形形象打打造及及銷售售中心心及周周邊包包裝到到位產(chǎn)品價價值推廣重重點以項目目2012年3月份入入場為為營銷銷起點點，將將2012年營銷銷劃分分為4個階段段：產(chǎn)品推推介會會及產(chǎn)產(chǎn)品解解析會會、景景觀論論證會會等線下活活動、、銷售售中心心周末末小活活動、、項目目開盤盤活動動黛溪河河攝影影展活活動、、線下下活動動、銷銷售中中心周周末小小活動動67商務標標68本著精精誠合合作、、共贏贏未來來的原原則，，我們們提供供如下下合作作方式式供貴貴司領(lǐng)領(lǐng)導決決策：：收費標標準：：前期策策劃費費人民民幣20萬元整整,作為項項目的的啟動動費用用；后期全全程代代理收收取總總銷售售額的的1.8%作為代代理傭傭金；；后期溢溢價按按照7：3的比例例分成成；合作方方式同時，，我們們使用用以下下銷售售目標標作為為貴公公司考考核盛盛世行行的標標準營銷目目標：：別墅交交房時時，銷銷售率率達到到50%，交房房后一一年內(nèi)內(nèi)清盤盤；小高層層交房房時，，銷售售率達達到70%，交房房后一一年內(nèi)內(nèi)清盤盤；69預祝本本項目目取得得圓滿滿成功功！THEEND9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。23:32:3523:32:3523:3212/24/202211:32:35PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2223:32:3523:32Dec-2224-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。23:32:3523:32:3523:32Saturday,December24,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2223:32:3523:32:35December24,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。24十十二二月202211:32:35下下午午23:32:3512月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2211:32下下午午12月月-2223:32December24,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/2423:32:3523:32:3524December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的