某項目整體定位與功能報告

順義馬坡項目

整體定位與功能研究報告謹(jǐn)呈：北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。匯報議程

第一部分：研究前提第二部分：整體定位第三部分：功能物業(yè)研究第四部分：功能分區(qū)及開發(fā)策略世聯(lián)工作范圍功能物業(yè)的規(guī)模和用地布局相關(guān)功能物業(yè)的市場研究相關(guān)功能物業(yè)的定位細(xì)化區(qū)域整體定位與開發(fā)理念以東至濱河路、南至白馬路、西至順安路，北至花園北路的2400畝起步區(qū)為核心，以總面積10平方公里的馬坡組團(tuán)為范圍世聯(lián)工作內(nèi)容世聯(lián)工作平臺之一：順義新城總體規(guī)劃新城功能定位“北京東部發(fā)展的重要節(jié)點，北京重點發(fā)展的新城之一。引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，以及空港物流、會展、國際交往、體育休閑等功能?！毙鲁前l(fā)展目標(biāo)“主要承擔(dān)體育文化和行政辦公，城鎮(zhèn)人口規(guī)?？刂圃?3萬人?！爆F(xiàn)代國際空港、區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎、綠色宜居城市對馬坡的定位世聯(lián)工作平臺之二：馬坡組團(tuán)控制性規(guī)劃功能定位以奧運為主題，濱水風(fēng)貌為特色的北京東北部體育健身、休閑度假、旅游服務(wù)核心區(qū)；北京市新興的特色衛(wèi)星城市組團(tuán)，北京市區(qū)人口擴(kuò)散的重要接納地之一；順義區(qū)以文體娛樂、商務(wù)辦公、國際交往為主要功能的新中心；城鎮(zhèn)地區(qū)具有健康人居環(huán)境的中高檔居住地。規(guī)劃目標(biāo)濱水·國際·活力·新城世聯(lián)工作平臺之二：馬坡組團(tuán)控制性規(guī)劃濱水度假區(qū)——奧運休閑度假及可規(guī)?；_發(fā)的高檔低密度居住區(qū)；綠茵別墅區(qū)——以奧運馬術(shù)比賽場為中心的高檔別墅區(qū)，整合現(xiàn)狀別墅用地，開發(fā)高檔低密度住宅；花園市鎮(zhèn)區(qū)——舊村改造、村民拆遷安置區(qū)和可規(guī)?；_發(fā)的中檔住宅區(qū)用地特色居住區(qū)——結(jié)合新城整體開發(fā)時序，逐步激活與城市相配套的公共、商業(yè)及服務(wù)功能，靈活安排混合用地及其規(guī)模。濱水度假區(qū)綠茵別墅區(qū)花園市鎮(zhèn)區(qū)特色居住區(qū)世聯(lián)工作平臺之二：馬坡組團(tuán)控制性規(guī)劃用地類型規(guī)劃指標(biāo)（m2）比例一類居住用地42810232%二類居住用地35694826%一類居住/公共設(shè)施混合用地23927918%文化娛樂用地19863015%商業(yè)金融用地1236579%行政辦公用地69091%項目目前所面臨的問題一魯能希望2400畝盡快進(jìn)入政府土地供應(yīng)計劃從而啟動項目開發(fā)障礙與國展、國門商務(wù)區(qū)、汽車基地等順義其他熱點區(qū)域相比，馬坡組團(tuán)缺乏強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和明確的發(fā)展動力，不在政府確定的新城近期建設(shè)重點之列解決在項目整體定位和發(fā)展理念的層面上對馬坡組團(tuán)進(jìn)行明確定義，同時明確其之于順義新城的重要性順義新城近期發(fā)展引導(dǎo)圖“……順義新城近期以中心區(qū)和空港區(qū)為建設(shè)重點。發(fā)揮空港優(yōu)勢，積極發(fā)展以國際會展、商務(wù)、物流為主的臨空產(chǎn)業(yè)，鞏固提升現(xiàn)代制造業(yè)的層次和水平，進(jìn)一步鞏固區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎的地位；大力整合現(xiàn)有城市建成區(qū)，積極發(fā)展高水平的城市綜合服務(wù)功能，提高公共設(shè)施水平，優(yōu)化完善新城總體功能布局……”——《順義新城總體規(guī)劃》項目目前所面臨的問題二已經(jīng)批復(fù)的規(guī)劃中居住用地所占比例超過50%，商業(yè)金融用地所占比例不足10%；從現(xiàn)實市場狀況出發(fā)，以居住和休閑娛樂啟動比較具備可操性，商務(wù)功能現(xiàn)行的難度較大。在已經(jīng)引入的少數(shù)金融機(jī)構(gòu)總部的基礎(chǔ)上希望強(qiáng)化商務(wù)商業(yè)功能，并主張商務(wù)先行在功能分區(qū)的層面上，具體探討規(guī)劃相關(guān)的每種功能的市場可行性，并結(jié)合國外同類型區(qū)域先進(jìn)案例，探討不同功能的開發(fā)時序規(guī)律規(guī)劃/市場現(xiàn)實政府主張/設(shè)想解決問題途徑匯報議程

第一部分：研究前提第二部分：整體定位第三部分：功能物業(yè)研究第四部分：功能分區(qū)及開發(fā)策略制定整體定定位的思路路發(fā)現(xiàn)方向驗證機(jī)會把握機(jī)遇本體分析后奧運經(jīng)濟(jì)分析案例研究項目整體定位我們的工作作目標(biāo)以創(chuàng)新的發(fā)發(fā)展模式，，將馬坡組組團(tuán)打造成成以休閑為為特色，以以商務(wù)辦公公為核心，，集商務(wù)、、休閑、商商業(yè)、居住住為一體的的功能復(fù)合合的新中心心。我們對世界界各地類似似地區(qū)的案案例進(jìn)行了了廣泛的研研究，并著著重參考了了其中一個個標(biāo)桿性案案例初步考慮案案例Irvine,美美國BuenaPark,美美國多摩,日本本Columbia,美國LaDééfense，法國國LongBeach,美美國Ruhr,德國Reston,美美國Randstad,荷蘭Fairfield,美國國Nassau,美美國Canberra，，澳大利亞亞Schaumburg,美美國Perimeter,美國國重點分析了了其中三個個Irvine,美美國LongBeach,美美國Reston,美美國標(biāo)桿性案例例Irvine,美美國臨近主要大大城市擁有河/海/高爾夫等資資源重要的商務(wù)務(wù)辦公區(qū)明確的區(qū)域域定位、發(fā)發(fā)展規(guī)劃歐文位于加加利福尼亞亞州以南五五十公里處處，屬于橘橘郡管轄范范圍。占地地88平方方公里，現(xiàn)現(xiàn)有人口17.5萬萬，就業(yè)崗崗位16.8萬。歐文南面瀕瀕臨大平洋洋，擁有著著名的Laguna海濱、LongBeach海濱，，這里陽光光充沛，以以加州的陽陽光聞名世世界。7條條主主要要高高速速公公路路（（州州際際5、、405、、收收費費高高速速55、、73、、133、、241、、261））把把歐歐文文與與橘橘郡郡內(nèi)內(nèi)的的其其他他城城市市相相連連接接歐文是作為美美國最安全、、規(guī)劃完善、、便于開展商商務(wù)商業(yè)活動動的最佳區(qū)域域，吸引了大大量的居民和和企業(yè)進(jìn)入，，已經(jīng)成為橘橘郡的重要高高科技產(chǎn)業(yè)中中心歐文(Irvine））概況在經(jīng)歷了以農(nóng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主主的起步階段段，歐文充分分利用自然資資源，并不斷斷建設(shè)和完善善各類配套設(shè)設(shè)施，最終形形成以高科技技為主導(dǎo)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多元元、功能復(fù)合合的后現(xiàn)代CBD起步階段發(fā)展階段成熟階段階段1：1960年以前階段2：1960s-1980s階段3：1980s-至今農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，盛產(chǎn)橘子、胡桃，鱷梨，利馬豆，和綿羊快速城市化階段，接納中產(chǎn)階級郊區(qū)化人口以級分擔(dān)城市功能后現(xiàn)代CBD的形成，城市經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)以高科技為核心的多元化發(fā)展階段歐文農(nóng)場因其廣闊的巴倫西亞橘子林和豐富的物產(chǎn)而聞名住宅建設(shè)陸續(xù)開始，規(guī)模不斷擴(kuò)大引入加利福尼亞大學(xué)分校，建成“大學(xué)社區(qū)”。規(guī)劃總用地1500英畝，居民5萬人，高素質(zhì)人口開始進(jìn)入置業(yè)；四大核心區(qū)域形成歐文商貿(mào)區(qū)(IrvineBusinessComplex)歐文商務(wù)花園（Irvinespectrumbusinesspark)歐文科技中心（Irvinetechnologycenter)大學(xué)研究中心（universityresearchcenter)階段特征發(fā)展結(jié)果發(fā)展舉措建設(shè)歐文農(nóng)場優(yōu)美的自然環(huán)境科學(xué)宜人的城市規(guī)劃完備的休閑娛樂和居住配套設(shè)施社區(qū)環(huán)境的保護(hù)完善的教育機(jī)構(gòu)的建立辦公設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)政策推出后現(xiàn)代CBD的產(chǎn)業(yè)———歐文被譽為為“加州的科科技海岸”，，吸引了包括括生物醫(yī)學(xué)、、電腦硬件和和軟件、汽車車設(shè)計等高科科技公司的進(jìn)進(jìn)入公司名稱塔可鐘（TacoBellCorp.）福特汽車（FordMotorCompany）集團(tuán)埃樂峻（AllerganInc.）馬自達(dá)，美國公司（MazdaMotorofAmericaInc.）豐田材料處理，美國公司（ToyotaMaterialHandling,USAInc.）圣約翰（St.John）起亞汽車，美國公司（KiaMotorsAmericaInc.）戴姆樂克萊斯樂（DaimlerChryslerCorporation）布勞德康姆（BroadcomCorporation）密地機(jī)械（MeadeInstrumentsCorporation）康阿戈拉食品零售（ConAgraFoodsRetailProductsCo.）愛德華（EdwardsLifesciencesCorporation）極可意渦流浴缸（JacuzziWhirlpoolBath）第一選擇抵押貸款（OptionOneMortgageCorporation）總部在歐文的的大公司歐文頂尖的生生物科學(xué)公司司公司名稱雇員AllerganInc.2,200EdwardsLifesciencesCorporation1,600B.BraunMedical1,221SicorPharmaceuticals665AlconLaboratories578NewportCorporation514MeadeInstruments496TycoHealthcare/Mallinckrodt250AdvancedSterilizationProducts(Johnson&Johnson)2333MDentalProductsDivision225公司名稱產(chǎn)業(yè)雇員VerizonWireless電信2,129OptionOneMortgageCorp.抵押中介1,800PacificBuildingCare建筑，維修950BestSoftware軟件560QuestSoftware商用軟件540伊爾文RegionalHospital&MedicalCenter醫(yī)院497PriceWaterhouseCoopersLLP會計服務(wù)490NextelCommunications電信443伊爾文MarriottHotel接待425歐文頂尖的服服務(wù)類公司歐文銷售類公公司公司名稱行業(yè)雇員HinesNurseries護(hù)理用品800ToshibaAmericaBusinessSolutions復(fù)印機(jī)500AdvantageCrown食品400CanonUSAInc.復(fù)印設(shè)備350EpicorSoftwareCorp.軟件300InterporeCrossInternationalInc.醫(yī)療設(shè)備250ConnexionByBoeing電子設(shè)備200DelMarAvionics通用倉儲200后現(xiàn)代CBD的產(chǎn)業(yè)———歐文以高科科技產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)導(dǎo)，具有多元元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)歐文不同職業(yè)業(yè)人數(shù)狀況歐文不同產(chǎn)業(yè)業(yè)就業(yè)人數(shù)狀狀況勞動力就業(yè)人數(shù)失業(yè)率伊爾文橘郡伊爾文橘郡伊爾文橘郡199562,5571,331,02460,3051,263,1423.6%5.1%199663,4061,344,89161,5671,289,7502.9%4.1%199765,1971,379,30463,6971,333,7872.3%3.3%199866,8581,413,04165,4541,371,3562.1%3.0%199969,7001,471,60268,4221,432,6701.8%2.6%200071,5901,511,00070,3311,472,6531.8%2.5%200172,7181,537,10571,1191,490,8282.1%3.0%200273,7281,562,87271,7251,501,8462.7%3.9%歐文勞動基業(yè)業(yè)率、失業(yè)率率和就業(yè)人數(shù)數(shù)歐文現(xiàn)有公司司1.7萬家，以高科科技為主導(dǎo)，，具有多元化化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)。目前歐文文從事技術(shù)/管理類的人數(shù)數(shù)最多，占到到50%以上。歐文歷年的失失業(yè)率在橘郡郡都比較低，，特別是2002年的失業(yè)率僅僅為2.7%，就業(yè)狀況良良好。后現(xiàn)代CBD的商務(wù)———歐文提供了了大量和多樣樣化的辦公物物業(yè)，滿足處處于不同發(fā)展展階段的不同同類型的公司司的辦公需求求歐文商務(wù)花園園（Irvinespectrumbusinesspark)始建于1985年，占占地5000英畝，是世世界上最大規(guī)規(guī)劃的研究、、科技以及商商業(yè)中心。共共有2500家公司進(jìn)駐駐，是汽車設(shè)設(shè)計、生物技技術(shù)、寬帶、、計算機(jī)軟硬硬件以及醫(yī)療療行業(yè)聚集地地。歐文商商貿(mào)區(qū)區(qū)(IrvineBusinessComplex)是是歐文文最大大商業(yè)業(yè)辦公公物業(yè)業(yè)聚集集地，，擁有有超過過18萬平平方英英尺的的甲級級寫字字樓面面積，，共有有4500家公公司入入住，，集中中了歐歐文的的一半半的商商業(yè)辦辦公物物業(yè)。。歐文科科技中中心（Irvinetechnologycenter)適適當(dāng)?shù)氐刈钚滦碌纳躺虅?wù)公公園，，定位位于創(chuàng)創(chuàng)業(yè)期期的高高科技技企業(yè)業(yè)，整整體設(shè)設(shè)計風(fēng)風(fēng)格采采用校校園風(fēng)風(fēng)格，，預(yù)計計總建建筑面面積為為130萬萬平方方英尺尺。大學(xué)研究中中心（universityresearchcenter)毗毗鄰大學(xué)醫(yī)醫(yī)學(xué)院和生生物研究中中心，占地地184英英畝。這里里是企業(yè)與與大學(xué)研究究機(jī)構(gòu)合作作的重要基基地，誕生生眾多前沿沿技術(shù)，擁擁有辦公和和適合高科科技加工的的物業(yè)共240萬平平方英尺。。后現(xiàn)代CBD的商業(yè)業(yè)——購物物的天堂，，世界各國國風(fēng)味美食食的聚集地地亞洲風(fēng)味Koki'sTeppan&Sushi；MaizuruJapaneseRestaurant；Taifoon,TasteofAsia意大利風(fēng)味BucadiBeppoFlorenceItalianCuisineMacaroniGrillPastaPomodoroPregoRistoranteVessiaRistorante墨西哥風(fēng)味Chevy'sMexicanElCholoCantinaLaSalsaTacoFactory世界各地風(fēng)風(fēng)味的餐館館歐文擁有加加利福尼亞亞最著名的的目的地式式購物中心心IrvineSpectrumCenter,總建筑面積積達(dá)到110萬平方英尺尺，是集零零售和娛樂樂為一體的的購物者的的天堂。高檔次的酒酒店配套Atrium酒店Candlewood酒店Courtyard酒店IrvineSpectrumCenterIrvineSpectrumCenter后現(xiàn)代CBD的休閑閑娛樂設(shè)施施——歐文文海灘、超超過100個公園和和公共游泳泳池名稱社區(qū)公園18個鄰里公園35個活動場地41塊獨立自行車專用道65.1公里開放空間/綠化帶89.18平方公里街邊綠化環(huán)境2.71平方公里體育運動場地0.506平方公里公園和景觀觀區(qū)規(guī)劃有加州陽光光之稱的歐歐文海灘歐文有超過過100個個公園和公公共游泳池池，大約有有178.2平方公公里的農(nóng)場場土地作為為自然棲息息地保護(hù)，，24.3平方公里里的土地用用于公園和和開放空間間最美麗的高高爾夫球場場后現(xiàn)代CBD的居住住——多樣樣化的住宅宅產(chǎn)品、齊齊備的生活活配套歐文現(xiàn)有房房屋數(shù)量6.45萬套，包括括商品住宅宅、廉租房房、臨時住住房等，能能夠滿足各各個階層居居民的居住住需求。目前正在開開發(fā)名為TheVillage的大型居住住項目，該該項目能夠夠提供1550套集合住宅宅，除此之之外有大片片復(fù)合式居居住社區(qū)在在該商務(wù)區(qū)區(qū)周邊布置置，提供包包括獨棟、、聯(lián)排和公公寓在內(nèi)的的多種類型型居住物業(yè)業(yè)。歐文80%以上的社區(qū)區(qū)都規(guī)劃良良好，大多多數(shù)擁有網(wǎng)網(wǎng)球場、小小公園、游游泳池、甚甚至有人工工湖，讓居居民在湖上上泛舟以及及進(jìn)行其他他水上活動動。后現(xiàn)代CBD的教育育配套———擁有齊備備的、高質(zhì)質(zhì)量的教育育設(shè)施歐文統(tǒng)一學(xué)學(xué)區(qū)(IUSD)一貫被評為為美國的最最佳教育系系統(tǒng)之一。。歐文的學(xué)學(xué)校提供創(chuàng)創(chuàng)新的教育育計劃，開開放的教室室，團(tuán)隊教教學(xué)，和優(yōu)優(yōu)秀的社區(qū)區(qū)合作，除除此外，有有些學(xué)校甚甚至還提供供年度循環(huán)環(huán)學(xué)期。學(xué)學(xué)區(qū)擁有22個小學(xué)，5個初中，4個完全高中中，和一個個繼續(xù)教育育高中，學(xué)學(xué)生總計超超過24,000人。塔斯延統(tǒng)一一學(xué)區(qū)(TUSD)為住在歐文文北部和西西部的學(xué)生生提供服務(wù)務(wù)。學(xué)區(qū)有有悠久的歷歷史，在學(xué)學(xué)生，教師師和社區(qū)的的努力下，，學(xué)區(qū)持續(xù)續(xù)表現(xiàn)了優(yōu)優(yōu)秀的成績績。這一學(xué)學(xué)區(qū)有17所小學(xué)，5所初中，2所完全高中中，一所繼繼續(xù)教育高高中，和一一個成人教教育學(xué)校。。在過去十年年里，塔斯斯延統(tǒng)一學(xué)學(xué)區(qū)共有9所學(xué)校被評評為州或國國家級優(yōu)秀秀學(xué)校。兩兩所小學(xué)被被評為國家家模范學(xué)校校；一所初初中和一所所高中被評評為國家藍(lán)藍(lán)絲帶學(xué)校校；其他5所學(xué)校，一一所小學(xué)，，兩所初中中和兩所高高中，分別別因其在學(xué)學(xué)術(shù)，視覺覺和表演藝藝術(shù)，以及及體育特色色，被評為為加州優(yōu)秀秀學(xué)校。案例借鑒鑒：后現(xiàn)現(xiàn)代CBD的特特征發(fā)展模式式：吸引引高素質(zhì)質(zhì)人口進(jìn)進(jìn)入置業(yè)業(yè)，形成成產(chǎn)業(yè)聚聚集發(fā)展過程程中，一一直堅持持“高素素質(zhì)人口口帶動高高端產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展””的理念念，通過過區(qū)域內(nèi)內(nèi)優(yōu)美的的自然環(huán)環(huán)境、高高強(qiáng)度的的公共設(shè)設(shè)施、豐豐富的休休閑娛樂樂設(shè)施和和多樣化化的住宅宅產(chǎn)品吸吸引高素素質(zhì)人口口，形成成產(chǎn)業(yè)和和人口不不斷升級級的良性性循環(huán)。。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：：以高科技技類的產(chǎn)業(yè)業(yè)為主導(dǎo)，，多元化的的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)歐文是以高高科技為主主導(dǎo)，多元元化的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)，服服務(wù)業(yè)、服服裝業(yè)、物物流、制造造業(yè)等產(chǎn)業(yè)業(yè)都有大規(guī)規(guī)模的公司司進(jìn)駐歐文文，使得整整個城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)得以快快速平穩(wěn)的的發(fā)展。功能復(fù)合:以商務(wù)辦公公為核心、、集商務(wù)、、商業(yè)、休休閑、居住住為一體歐文提供不不同類型的的辦公物業(yè)業(yè)滿足處于于不同發(fā)展展階段的企企業(yè)的需求求，增強(qiáng)區(qū)區(qū)域?qū)τ诟吒呖萍计髽I(yè)業(yè)的持續(xù)吸吸引力，在在以商務(wù)辦辦公為核心心功能發(fā)展展的同時，，商業(yè)、休休閑娛樂、、居住等其其他各項功功能并行均均衡發(fā)展。。城市形態(tài):城市化的景景觀和郊區(qū)區(qū)化城市的的完美結(jié)合合體歐文的現(xiàn)代代化、精心心修剪的植植被、大面面積的公共共空間和以以及正在不不斷發(fā)展的的復(fù)合功能能區(qū)，將城城市的多元元、活力、、便捷和郊郊區(qū)的自然然、舒適、、開闊完美美結(jié)合。后現(xiàn)代CBDVS城城市CBD舒適自然城市符號快節(jié)奏高樓林立污染后現(xiàn)代CBDVS郊郊區(qū)辦公區(qū)區(qū)建筑設(shè)計靈靈活、多變變自給自自足的的復(fù)合合體時尚消消費多元休休閑齊備、、高質(zhì)質(zhì)量的的生活活配套套設(shè)施施標(biāo)準(zhǔn)的的廠房房設(shè)計計單一的的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)單一的的辦公公功能能有業(yè)無無城依賴于于城市市核心心區(qū)缺乏商商業(yè)休休閑等等配套套設(shè)施施產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)呈呈現(xiàn)多多元化化發(fā)展展的態(tài)態(tài)勢，，以高高附加加、集集約型型的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為主導(dǎo)導(dǎo)，其其他各各類相相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)并并行均均衡的的發(fā)展展。產(chǎn)業(yè)以以附加加值低低、粗粗放型型發(fā)展展的工工業(yè)為為核心心，結(jié)結(jié)構(gòu)單單一，，處于于產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的的低端端。多元化化的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)形成后后現(xiàn)代代CBD的的KPI后現(xiàn)代代CBD的的KPI大都市市城市市化程程度很很高,擁有有強(qiáng)大大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)輻輻射能能力擁有良良好的的自然然資源源多種便便捷的的交通通方式式（機(jī)場場、高高速公公路等等）位于大大都市市邊緣緣規(guī)劃用用地功功能復(fù)復(fù)合，，包括括商務(wù)務(wù)、商商業(yè)、、居住住、休休閑類類用地地制定整整體定定位的的思路路發(fā)現(xiàn)方方向驗證機(jī)機(jī)會把握機(jī)機(jī)遇本體分析后奧運經(jīng)濟(jì)分析案例研究項目整體定位馬坡組組團(tuán)所所在的的順義義新城城位于于北京京大都都市東東北邊邊緣，，是北北京東東部發(fā)發(fā)展帶帶的重重要節(jié)節(jié)點ShunyiBeijing經(jīng)濟(jì)實實力不不斷增增強(qiáng)，，GDP年均保保持2位數(shù)增增長，，2005年完成成GDP6814億元人人民幣幣，人人均GDP達(dá)到5457美元。。產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)不不斷優(yōu)優(yōu)化，三產(chǎn)產(chǎn)比例例為1.4：30.9：67.7，三產(chǎn)產(chǎn)就業(yè)業(yè)人口口比例例為8：26：66。以CBD、中關(guān)關(guān)村、、金融融街、、奧林林匹克克中心心區(qū)等等產(chǎn)業(yè)業(yè)帶為為主的的多中中心格格局以以及三三大重重點新新城的的啟動動促進(jìn)進(jìn)了網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)式式大都都市的的進(jìn)程程。城市化化進(jìn)入入高速速發(fā)展展階段段，城市市發(fā)展展從““城市市中心心化””向““被動動郊區(qū)區(qū)化向向主動動郊區(qū)區(qū)化過過渡””階段段發(fā)展展，城市化化率達(dá)達(dá)到80%。2008年奧運運會申申辦成成功為為實現(xiàn)現(xiàn)“世世界城城市、、國家家首都都、文文化名名城、、宜居居城市市”的的發(fā)展展目標(biāo)標(biāo)提供供了基基礎(chǔ)。。位于北北京大大都市市東北北邊緣緣，北北京東東部發(fā)發(fā)展的的重要要節(jié)點點，是是北京京十一一五規(guī)規(guī)劃重重點發(fā)發(fā)展的的三個個重點點新城城之一一2020年規(guī)劃劃用地地規(guī)模模108平方公公里，，人口口90萬人。。擔(dān)負(fù)負(fù)起疏疏散北北京中中新城城人口口的主主要功功能。。城市發(fā)發(fā)展目目標(biāo)：：現(xiàn)代代國際際空港港、區(qū)區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)引引擎、、綠色色宜居居新城城重點點引引導(dǎo)導(dǎo)發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)代代制制造造業(yè)業(yè)，，以以及及空空港港物物流流、、會會展展、、國國際際交交往往、、體體育育休休閑閑等等功功能能。。在對對現(xiàn)現(xiàn)有有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)在在地地域域上上和和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈上上進(jìn)進(jìn)行行整整合合的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，推推進(jìn)進(jìn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)空空間間布布局局優(yōu)優(yōu)化化，，引引導(dǎo)導(dǎo)資資源源合合理理配配置置，，建建設(shè)設(shè)現(xiàn)現(xiàn)代代服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)群群落落、、高高科科技技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)群群落落、、先先進(jìn)進(jìn)制制造造業(yè)業(yè)群群落落、、都都市市型型飲飲料料群群落落和和現(xiàn)現(xiàn)代代農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)群群落落等等五五大大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)群群落落。。中心城S6線濱河路L1線M15線京順路白馬路京承高速京密公路馬坡綜合交通系統(tǒng)統(tǒng)的規(guī)劃將在在未來大大提提高區(qū)域的可可達(dá)性，增強(qiáng)強(qiáng)了馬坡組團(tuán)團(tuán)與北京城市市中心區(qū)及順順義其他組團(tuán)團(tuán)的聯(lián)系現(xiàn)狀交通:馬坡組團(tuán)現(xiàn)狀狀主要通過京京順路、京密密路與北京市市區(qū)建立交通通聯(lián)系，這條條路車流量大大，擁堵情況況時有發(fā)生。。未來交通:橫貫地塊的白白馬路（道路路紅線60米），是聯(lián)系系奧運場館最最主要的城市市級主干道，，其與京順路路、京承高速速以及濱河路路相聯(lián)接，構(gòu)構(gòu)成更為便捷捷的通達(dá)中心心城的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。目前白白馬路已經(jīng)開開始啟動建設(shè)設(shè)，預(yù)計在2008年之前建設(shè)完完畢。輕軌S6線貫穿整個馬馬坡組團(tuán)并形形成南北兩個個站點。此外外2020年將建成的地地鐵M15號線與S6線連接，進(jìn)一一步增強(qiáng)了地地塊的公交可可達(dá)性。交通資源馬坡組團(tuán)擁有有豐富的休閑閑設(shè)施資源和和良好的自然然資源鄉(xiāng)村高爾夫俱俱樂部占地面積3600畝。始建于1988年底，1990年投入營業(yè)，，共54個球道，是我我國北方最大大的高爾夫球球場，開業(yè)以以來接待客戶戶已經(jīng)超過200萬人次。會所集餐飲、、住宿、聚會會于一體，設(shè)設(shè)有客房、高高爾夫用品部部門、茶藝廳廳、餐飲大廳廳及各聚餐包包間。潮白河森林公公園北京市最大的的平原型京郊郊森林公園南北長38公里，總面積積8.5萬畝，其中生生態(tài)風(fēng)景林面面積5.5萬畝。北京鄉(xiāng)村賽馬馬場按國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)設(shè)計興建的全全國大型現(xiàn)代代賽馬場,占地面積２６６萬平方米,設(shè)有兩條橢園園形跑道,外圈為競賽用用跑道,；內(nèi)圈為訓(xùn)練練跑道,。場地一側(cè)建建有可容納３３萬觀眾的防防雨看臺。一一層設(shè)有能容容納1500人席位的大廳廳,二三層設(shè)有中中式和中西式式包房。各層層還設(shè)有酒吧吧。奧運水上運動動中心占地面積163.6公頃，總建筑筑面積28961平方米。它將將成為北京規(guī)規(guī)模最大、功功能最完善的的水上運動中中心，并成為為順義地區(qū)的的一個標(biāo)志性性建筑。配套資源以體育文化為為主題、以自自然環(huán)境為特特色，以文化化娛樂、商務(wù)務(wù)辦公、國際際交往為主要要功能的新中中心是規(guī)劃賦賦予馬坡組團(tuán)團(tuán)區(qū)域未來發(fā)發(fā)展方向馬坡組團(tuán)總體體功能定位：：—以奧運為為主題、濱水水風(fēng)貌為特色色的北京東北北部體育健身身、休閑度假假、旅游服務(wù)務(wù)核心區(qū)；—北京市新新興的特色衛(wèi)衛(wèi)星城市組團(tuán)團(tuán)，北京市區(qū)區(qū)人口擴(kuò)散的的重要接納地地之一；—順義區(qū)以以文體娛樂、、商務(wù)辦公、、國際交往為為主要功能的的新中心；—城鎮(zhèn)地區(qū)區(qū)具有健康人人居環(huán)境的中中高檔居住地地。《馬坡組團(tuán)控控制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃》順義新城文化化發(fā)展規(guī)劃：：“促進(jìn)城市文文化發(fā)展，打打造具有鮮明明特色的新城城文化，打造造以馬坡組團(tuán)團(tuán)為核心、輻輻射整個新城城的現(xiàn)代文化化中心區(qū)，提提升城市文化化功能?！薄俄樍x新城總總體規(guī)劃》規(guī)劃指向體育文化和行行政辦公也是是馬坡與新城城其他主要組組團(tuán)差異化發(fā)發(fā)展的基點會展與臨空產(chǎn)業(yè)國際樞紐機(jī)場、空港商務(wù)和物流綜合服務(wù)與先進(jìn)制造體育文化、行政辦公教育科研規(guī)劃指向牛欄山組團(tuán)：：承擔(dān)的主要城城市職能為教教育科研，城城鎮(zhèn)人口規(guī)模模規(guī)劃控制在在9萬人。其東側(cè)側(cè)隔潮白河為為河?xùn)|新區(qū)，，南側(cè)隔組團(tuán)團(tuán)間生態(tài)綠地地為馬坡組團(tuán)團(tuán)，北側(cè)與懷懷柔新城相鄰鄰。馬坡組團(tuán)：：承擔(dān)主要城城市職能為為體育文化和和行政辦公公，城鎮(zhèn)人口口規(guī)模規(guī)劃劃控制在13萬人。其馬馬坡組團(tuán)東東西向通過過白馬路（（奧運大道道）與奧運運水上公園園和河?xùn)|新新區(qū)聯(lián)系，，南北向通通過順安路路（光明大大街）、西西二環(huán)路等等主要道路路與老城組組團(tuán)和牛欄欄山組團(tuán)聯(lián)聯(lián)系，通過過京密路與與空港區(qū)聯(lián)聯(lián)系。軌道道交通S6線貫穿組團(tuán)團(tuán)南北。新城中心組組團(tuán)：承擔(dān)的主要要城市職能能為綜合服服務(wù)和先進(jìn)進(jìn)制造，城城鎮(zhèn)人口規(guī)規(guī)模規(guī)劃控控制在36萬人。其東東側(cè)臨朝白白河與河?xùn)|東新區(qū)相望望，西側(cè)隔隔六環(huán)路與與空港區(qū)相相鄰，北側(cè)側(cè)隔減河及及組團(tuán)間生生態(tài)綠地為為馬坡組團(tuán)團(tuán)?？崭鄢墙M團(tuán)團(tuán)：承當(dāng)?shù)闹饕鞘新毮苣転闀购秃团R空產(chǎn)業(yè)業(yè)，城鎮(zhèn)人人口規(guī)?？乜刂圃?2萬人。機(jī)場組團(tuán)：：承當(dāng)?shù)闹饕鞘新毮苣転閲H樞樞紐機(jī)場、、空港商務(wù)務(wù)、物流。。其中心是是國門商務(wù)務(wù)區(qū)、北側(cè)側(cè)為保稅物物流中心、、東西北側(cè)側(cè)為三處空空港配套產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園。馬坡組團(tuán)規(guī)規(guī)劃用地包包括商務(wù)、、商業(yè)、文文化娛樂、、居住等功功能用地類型規(guī)劃指標(biāo)（m2）比例一類居住用地42810232%二類居住用地35694826%一類居住/公共設(shè)施混合用地23927918%文化娛樂用地19863015%商業(yè)金融用地1236579%行政辦公用地69091%規(guī)劃指向馬坡組團(tuán)位位于北京大大都市東北北邊緣；北京城市化化率已達(dá)到到80%，，經(jīng)濟(jì)總量量僅次于上上海，為全全國的經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化中中心。城市市發(fā)展從城城市中心化化向郊區(qū)化化過渡的階階段；經(jīng)濟(jì)實力不不斷增強(qiáng)，，2005年人均GDP達(dá)到到5457美元。距離機(jī)場10分鐘車車程；橫貫地塊的的白馬路，，與京順路路、京承高高速相聯(lián)接接，構(gòu)成更更為便捷的的通達(dá)中心心城的交通通網(wǎng)絡(luò)；輕軌S6線線貫穿整個個馬坡組團(tuán)團(tuán)，將進(jìn)一一步增強(qiáng)了了地塊的公公交可達(dá)性性。臨近潮白河河的最寬段段；東鄰潮白河河綠色森林林公園；現(xiàn)狀的綠地地資源極其其豐富，規(guī)規(guī)劃的綠化化率達(dá)到50%以上上根據(jù)馬坡組組團(tuán)控制性性詳細(xì)規(guī)劃劃，用地性性質(zhì)包括商商務(wù)、商業(yè)業(yè)、休閑娛娛樂、居住住等復(fù)合功功能根據(jù)馬坡組組團(tuán)本體條條件對位分分析，我們們判定馬坡坡組團(tuán)未來來可以發(fā)展展成后現(xiàn)代代CBD后現(xiàn)代CBD形成KPI良好的自然資源多種便捷的的交通方式規(guī)劃用地功功能復(fù)合位于大都市市邊緣，所所在都市經(jīng)經(jīng)濟(jì)輻射力力強(qiáng)，城市市化程度高高本體對位制定整體定定位的思路路發(fā)現(xiàn)方向驗證機(jī)會把握機(jī)遇本體分析后奧運經(jīng)濟(jì)分析案例研究項目整體定位奧運水上項項目比賽在在舉辦期所所能帶來的的經(jīng)濟(jì)收入入有限，而而且缺乏可可持續(xù)性奧林匹克水水上公園項項目占地面面積約170公頃，建成成后將作為為北京2008年奧運會水水上運動項項目的比賽賽場地。其中賽艇、、皮劃艇分分賽場設(shè)置置30000個座位，其其中站席10000個；；激激流流回回旋旋項項目目分分賽賽場場不不設(shè)設(shè)置置永永久久座座席席，，只只設(shè)設(shè)置置15000個臨臨時時座座席席。。整整個個水水上上運運動動賽賽事事將將持持續(xù)續(xù)14天，在在比賽賽舉辦辦期，，假設(shè)設(shè)每場場比賽賽場館館都席席滿，，共能能吸引引51萬名觀觀眾，，所能能夠帶帶來即即時的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入入有限限，而而且缺缺乏可可持續(xù)續(xù)性。。北京奧奧運會會比賽賽日程程總表表奧運會會舉辦辦城市市的成成功案案例表表明，，賽后后可以以充分分利用用奧運運帶來來的發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)遇，，對奧奧運場場館和和周邊邊區(qū)域域重新新開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)，突突出休休閑娛娛樂功功能，，以延延長奧奧運的的利好好效應(yīng)應(yīng)，形形成經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的可持持續(xù)發(fā)發(fā)展巴塞羅羅那巴塞羅羅那奧奧運會會結(jié)束束后，，奧運運會主主會場場的運運營者者將該該體育育場變變?yōu)樾菪蓍e娛娛樂物物業(yè)，，現(xiàn)在在成為為了入入境游游客的的必游游之地地，不不斷為為巴塞塞羅那那帶來來豐厚厚的收收入。。漢城漢城把把150萬萬平方方米的的奧體體公園園變?yōu)闉榱艘砸缘袼芩芎图o(jì)紀(jì)念物物而聞聞名世世界的的展覽覽場所所，將將三座座體育育館、、網(wǎng)球球場變變?yōu)榱肆藝H際性運運動中中心及及文化化藝術(shù)術(shù)展覽覽館及及舉辦辦大規(guī)規(guī)模宣宣傳活活動的的場所所。這這些功功能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變之之后場場館成成為了了吸引引國內(nèi)內(nèi)外游游客的的重點點旅游游項目目。奧運會會前后后國外外游客客入境境量指指數(shù)奧運會會舉辦辦前投資增增大城市形形象不不斷提提高旅游業(yè)業(yè)開始始增長長奧運會舉辦辦期第三產(chǎn)業(yè)部部分行業(yè)達(dá)達(dá)到高潮，，需求強(qiáng)勁勁奧運會舉辦辦后比賽場館的的改造重建建，周邊區(qū)區(qū)域相關(guān)休休閑旅游資資源的開發(fā)發(fā)利用后奧運效應(yīng)應(yīng)申辦期2~3年規(guī)劃期2~3年籌備期3~4年奧運會后，，悉尼奧林林匹克花園園以體育文文化為主題題，以打造造功能復(fù)合合的活力之之城為目的的制定城市市發(fā)展計劃劃，成為可可持續(xù)發(fā)展展區(qū)域的典典范已有的舉措措：為確保奧運運體育場館館發(fā)揮持續(xù)續(xù)的作用，，成立悉尼尼奧林匹克克委員會，，負(fù)責(zé)承接接各類文化化演出、藝藝術(shù)展覽、、國際性賽賽事等。啟動總占地地為230萬平方米的的8個地塊用于于商業(yè)、休休閑、教育育、零售、、旅店、辦辦公機(jī)構(gòu)的的開發(fā)。2025年年的發(fā)展計計劃：強(qiáng)化悉尼奧奧林匹克花花園作為國國內(nèi)和國際際賽事、大大型文藝演演出以及文文化藝術(shù)展展覽的主辦辦場地的功功能；大量投入建建設(shè)奧林匹匹克花園核核心區(qū)，以以打造功能能復(fù)合、集集休閑、購購物、辦公公、居住為為一體的充充滿活力的的城市中心心；對奧運運動動場館多樣樣化的利用用以確保悉悉尼奧林匹匹克花園終終年都充滿滿活力；對于大量低低密度開發(fā)發(fā)的用地進(jìn)進(jìn)行改造，，提高其開開發(fā)強(qiáng)度以以保證土地地的集中利利用；保持奧林匹匹克花園城城市設(shè)計的的傳統(tǒng)，創(chuàng)創(chuàng)造高質(zhì)量量、高水平平的建筑設(shè)設(shè)計和城市市景觀設(shè)計計；不斷創(chuàng)造優(yōu)優(yōu)美的環(huán)境境以延續(xù)奧奧林匹克花花園在環(huán)境境上取得的的成就；加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)內(nèi)部以及與與其他區(qū)域域的交通聯(lián)聯(lián)系,以更便捷捷的到達(dá)達(dá)任何地地方。結(jié)合相關(guān)關(guān)案例分分析、項項目本體體條件和和奧運帶帶來的發(fā)發(fā)展機(jī)遇遇的分析析，我們們確定馬馬坡組團(tuán)團(tuán)的定位位是：“以體育育文化為為特色、、以商務(wù)務(wù)辦公為為核心、、整個北北京具有有示范意意義的后后現(xiàn)代CBD””。特色功能能發(fā)展城市功能能的延伸伸后現(xiàn)代CBD成熟期發(fā)展期起飛期重點發(fā)展展以體育育文化為為主題的的休閑娛娛樂等配配套功能能，提供供類型多多樣的休休閑娛樂樂設(shè)施打打造區(qū)域域特色，，帶動區(qū)區(qū)域發(fā)展展充足的休休閑娛樂樂設(shè)施和和多樣化化的住宅宅產(chǎn)品吸吸引高素素質(zhì)人口口入住，，帶動相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，商務(wù)務(wù)區(qū)的雛雛形成，，隨著商商務(wù)區(qū)的的不斷成成熟，形形成產(chǎn)業(yè)業(yè)和人口口不斷升升級的良良性循環(huán)環(huán)。進(jìn)入城市市全方位位均衡發(fā)發(fā)展的階階段，成成為特色色突出、、以商務(wù)務(wù)辦公為為核心、、功能復(fù)復(fù)合、環(huán)環(huán)境優(yōu)美美的后現(xiàn)現(xiàn)代CBD。馬坡組團(tuán)團(tuán)的發(fā)展展意義城市發(fā)展展理念的的創(chuàng)新城市空間間狀態(tài)的的創(chuàng)新馬坡組組團(tuán)的的發(fā)展展意義義一：：““后郊郊區(qū)””的的創(chuàng)新新城市市空間間狀態(tài)態(tài)，順順應(yīng)北北京疏疏散中中心城城的整整體城城市空空間發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，，引領(lǐng)領(lǐng)未來來城市市發(fā)展展方向向后郊區(qū)區(qū)——都都市的的多元元、活活力、、便捷捷和郊郊區(qū)的的自然然、舒舒適、、開闊闊完美美結(jié)合合的城城市空空間狀狀態(tài)郊區(qū)（通州、亦莊）后郊區(qū)（馬坡）功能形態(tài)功能單一（臥城或產(chǎn)業(yè)園）某一功能突出的同時呈現(xiàn)多種功能的復(fù)合空間形態(tài)城市中心向外蔓延發(fā)展形成的空間形態(tài)；受城市中心的控制，附屬于城市中心；沒有形成獨立的中心節(jié)點。大都市的反磁力系統(tǒng)；不依賴城市中心；形成獨立的中心節(jié)點，通過高速公路路網(wǎng)與其他區(qū)域呈網(wǎng)絡(luò)式的連接狀態(tài)。生活形態(tài)生活形態(tài)單一，僅能滿足基本的居住需求，缺乏商業(yè)文化休閑等相關(guān)配套設(shè)施。中產(chǎn)的生活形態(tài)低密度的居住環(huán)境復(fù)合多樣的城市功能馬坡組組團(tuán)的的發(fā)展展意義義一：：““后郊郊區(qū)””城市市空間間狀態(tài)態(tài)的創(chuàng)創(chuàng)新通通過商商務(wù)、、商業(yè)業(yè)、居居住的的全方方位升升級充充分體體現(xiàn)出出來馬坡坡組組團(tuán)團(tuán)的的發(fā)發(fā)展展意意義義一一：：““后后郊郊區(qū)區(qū)””城城市市空空間間狀狀態(tài)態(tài)的的創(chuàng)創(chuàng)新新通通過過商商務(wù)務(wù)、、商商業(yè)業(yè)、、居居住住的的全全方方位位升升級級充充分分體體現(xiàn)現(xiàn)出出來來馬坡坡組組團(tuán)團(tuán)的的發(fā)發(fā)展展意意義義一一：：““后后郊郊區(qū)區(qū)””城城市市空空間間狀狀態(tài)態(tài)的的創(chuàng)創(chuàng)新新通通過過商商務(wù)務(wù)、、商商業(yè)業(yè)、、居居住住的的全全方方位位升升級級充充分分體體現(xiàn)現(xiàn)出出來來馬坡坡的的發(fā)發(fā)展展意意義義城市市發(fā)發(fā)展展理理念念的的創(chuàng)創(chuàng)新新城市市空空間間狀狀態(tài)態(tài)的的創(chuàng)創(chuàng)新新傳統(tǒng)統(tǒng)的的城城市市發(fā)發(fā)展展理理念念：：““先先業(yè)業(yè)后后城城””城市市發(fā)發(fā)展展理理念念的的兩兩種種類類型型創(chuàng)新新的的城城市市發(fā)發(fā)展展理理念念：：“城優(yōu)業(yè)業(yè)盛”典型案案例：：深圳圳深圳從從城市市發(fā)展展的初初級階階段到到城市市發(fā)展展的高高級階階段采采用了了“先先業(yè)后后城””和““城優(yōu)優(yōu)業(yè)盛盛”的的兩種種不同同的發(fā)發(fā)展理理念1979-1984年出口加加工區(qū)區(qū)綜合性性經(jīng)濟(jì)濟(jì)特區(qū)區(qū)區(qū)域中中心城城市現(xiàn)代化化的國國際性性城市市1989-19991999-…1984-1989“先業(yè)業(yè)后城城”“城優(yōu)優(yōu)業(yè)盛盛”城市發(fā)發(fā)展的的初級級階段段：城市發(fā)發(fā)展以以經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長長為壓壓倒性性目標(biāo)標(biāo)，以以工業(yè)業(yè)為主主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，帶來來人口口高速速增長長，引引發(fā)對對城市市建設(shè)設(shè)的需需求，，帶動動城市市被動動建設(shè)設(shè)。以經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長長為主主要目目標(biāo)的的城市市規(guī)劃劃，忽忽略了了對環(huán)環(huán)境的的建設(shè)設(shè)，出出現(xiàn)、、財富富外流流的現(xiàn)現(xiàn)象，，城市市發(fā)展展可持持續(xù)性性減弱弱?！跋葮I(yè)業(yè)后城城”發(fā)發(fā)展模模式為為后期期城市市發(fā)展展奠定定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)。。城市發(fā)發(fā)展的的高級級階段段：在城市市發(fā)展展具備備一定定經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)后，，通過過良好好的城城市規(guī)規(guī)劃，，改善善城市市環(huán)境境，加加大城城市配配套的的建設(shè)設(shè)城市環(huán)境境的改善善和配套套的豐富富吸引高高素質(zhì)人人口入住住，帶來來高附加加值產(chǎn)業(yè)業(yè)的進(jìn)駐駐，如高高科技、、金融、、物流等等產(chǎn)業(yè)，，實現(xiàn)人人口與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不斷斷升級，，最終達(dá)達(dá)到共同同繁榮。。出口加工工區(qū)階段段完成了了深圳發(fā)發(fā)展道路路上的原原始積累累1979年的深深圳，是是一個城城區(qū)面積積不足3平方公公里的小小鎮(zhèn)。全全市只有有224家小工工廠，年年工業(yè)總總產(chǎn)值僅僅7092萬元元。1980年，在在國家確確定經(jīng)濟(jì)濟(jì)特區(qū)后后，深圳圳大力吸吸引簡單單勞動密密集型的的“三業(yè)業(yè)一補(bǔ)””企業(yè)，，“三資資企業(yè)””和“內(nèi)內(nèi)聯(lián)”企企業(yè)。同同時，大大力拓展展對外貿(mào)貿(mào)易特別別是對港港貿(mào)易，，初步解解決了發(fā)發(fā)展道路路上的原原始積累累問題。。1984年，實實現(xiàn)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值23.4億億元，工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值17.2億億元，人人均GDP約3000元人民民幣。1979-1984深深圳人口口增長318219791984年均增長率：22％此階段的的人口增增長主要要為加工工企業(yè)的的中低端端從業(yè)人人員。1979-1984深深圳工業(yè)業(yè)產(chǎn)值增增長（億億元）此階段的的經(jīng)濟(jì)規(guī)規(guī)模相當(dāng)當(dāng)于目前前國內(nèi)一一般開發(fā)發(fā)區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量。0.7117.219791984年均增長率約89％綜合性經(jīng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)區(qū)階段完完成了產(chǎn)產(chǎn)業(yè)初步步的升級級1984年深圳圳基本完完成初創(chuàng)創(chuàng)階段，，開始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入開拓拓外向型型的新時時期，城城市功能能開始增增強(qiáng)，1986年完成成深圳總總體規(guī)劃劃，確定定了深圳圳以“工工業(yè)為主主，工貿(mào)貿(mào)并舉””的綜合性經(jīng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)區(qū)的城市性性質(zhì)。城市發(fā)展展建立了了帶狀多中中心組團(tuán)團(tuán)式布局局結(jié)構(gòu)。1989年，，深圳人均GDP為6038.6元元人民幣。1984-1989深圳圳人口增長82191.6019791984年均增長率：：18.5％％1984-1989深圳圳GDP增長長（億元）23.4115.719841989年均增長率約37％此階段的人口口增長主要來來自于加工企企業(yè)的中低端端從業(yè)人員及及貿(mào)易人員。。經(jīng)濟(jì)高速增長長得益于特區(qū)區(qū)所具有的優(yōu)優(yōu)惠政策優(yōu)勢勢和比鄰香港港的地理區(qū)位位優(yōu)勢。在城市經(jīng)濟(jì)高高速發(fā)展中，，城市規(guī)劃的的失誤帶來了了不可挽回的的損失在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的初期，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展速度成成為城市發(fā)展展壓倒性的指指標(biāo)，80年年代的深圳城城市建設(shè)在繁繁榮的背后也也帶來許多遺遺憾，造成諸諸多不可挽回回的損失。羅湖火車站的的“水泥森林林”——羅湖湖衰敗的縮影影羅湖火車站片片區(qū)在2平方方公里的范圍圍內(nèi)，規(guī)劃居居住11萬人人口，人口密密度達(dá)5.5萬人/平方方公里，建設(shè)設(shè)200多幢幢高層建筑，，面積超過300萬平米米。整體片區(qū)區(qū)的局促、擠擠迫感強(qiáng)烈，，與港九的““水泥森林””相比，無優(yōu)優(yōu)勢可言。此片區(qū)只是羅羅湖區(qū)的縮影影，由于羅湖湖是深圳最早早開發(fā)的行政政區(qū)，高強(qiáng)度度的開發(fā)導(dǎo)致致居住環(huán)境相相對惡化，羅湖目前的發(fā)發(fā)展已相對衰衰落，財富人人群外移，城城市向西發(fā)展展，中心區(qū)定定位于福田區(qū)區(qū)。市政道路讓500年的樹樹木一去不復(fù)復(fù)返華強(qiáng)路南端原原有一片近4hm的自然然林，僅喬木木就有24種種之多，有的的樹齡長達(dá)500年，是是白鶴自然棲棲息的地方。。1984年年修路時，頃頃刻間將其推推去一半，白白鶴自此一去去不返，給尤尤其缺乏歷史史積淀的深圳圳城市建設(shè)造造成無法挽回回的遺憾。深圳從城市市發(fā)展的初初級階段到到城市發(fā)展展的高級階階段采用了了“先業(yè)后后城”和““城優(yōu)業(yè)盛盛”的兩種種不同的發(fā)發(fā)展理念1979-1984年出口加工區(qū)區(qū)綜合性經(jīng)濟(jì)濟(jì)特區(qū)區(qū)域中心城城市現(xiàn)代化的國國際性城市市1989-19991999-…1984-1989“先業(yè)后城城”“城優(yōu)業(yè)盛盛”城市發(fā)展的的初級階段段：城市發(fā)展以以經(jīng)濟(jì)增長長為壓倒性性目標(biāo)，以以工業(yè)為主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，，帶來人口口高速增長長，引發(fā)對對城市建設(shè)設(shè)的需求，，帶動城市市被動建設(shè)設(shè)。以經(jīng)濟(jì)增長長為主要目目標(biāo)的城市市規(guī)劃，忽忽略了對環(huán)環(huán)境的建設(shè)設(shè)，出現(xiàn)、、財富外流流的現(xiàn)象，，城市發(fā)展展可持續(xù)性性減弱?！跋葮I(yè)后城城”發(fā)展模模式為后期期城市發(fā)展展奠定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。。城市發(fā)展的的高級階段段：在城城市市發(fā)發(fā)展展具具備備一一定定經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基基礎(chǔ)礎(chǔ)后后，，通通過過良良好好的的城城市市規(guī)規(guī)劃劃，，改改善善城城市市環(huán)環(huán)境境，，加加大大城城市市配配套套的的建建設(shè)設(shè)城市市環(huán)環(huán)境境的的改改善善和和配配套套的的豐豐富富吸吸引引高高素素質(zhì)質(zhì)人人口口入入住住，，帶帶來來高高附附加加值值產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的進(jìn)進(jìn)駐駐，，如如高高科科技技、、金金融融、、物物流流等等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，實實現(xiàn)現(xiàn)人人口口與與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)不不斷斷升升級級，，最最終終達(dá)達(dá)到到共共同同繁繁榮榮。。大規(guī)模的城城市建設(shè)吸吸引高素質(zhì)質(zhì)人口的涌涌入，帶來來高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及高端端服務(wù)業(yè)的的迅速發(fā)展展，形成區(qū)區(qū)域中心城城市90年代的的前五年，，深圳從建建設(shè)一個開開發(fā)的區(qū)域域角色轉(zhuǎn)變變?yōu)榱艘粋€個城市，年年均國內(nèi)生生產(chǎn)總值增增速達(dá)到33％。同同時，進(jìn)行行了大規(guī)模模的城市建建設(shè)，開發(fā)發(fā)區(qū)和特區(qū)區(qū)中的的城城市功能得得到彌補(bǔ)，，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展，科科教文衛(wèi)事事業(yè)同步建建設(shè)，使深深圳真正具具備了適合合人們居住住、工作的的環(huán)境。90年代后后期，特區(qū)區(qū)原有的優(yōu)優(yōu)惠政策逐逐步消失。。這一時期期，深圳主主要發(fā)展高高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)及高端服服務(wù)業(yè)，如如金融、咨咨詢、審計計等。1999年年深圳完成成GDP1436億億元人民幣幣。工業(yè)總總產(chǎn)值突破破2000億元，其其中高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)比比例超過40％。1989-1999深圳人口口增長191.603951989-1999深圳GDP增長（（億元）115.7143619891999年均增長率率約28.6％年均增長率率：7.5％這一時期，，人口增長長明顯放緩緩，主要原原因是勞動動密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)萎縮，，各類高素素質(zhì)人口涌涌入。三次產(chǎn)業(yè)比比例為1.2：50.6：48.2。。第三產(chǎn)業(yè)業(yè)比重不斷斷提升，且且第二產(chǎn)業(yè)業(yè)中高新技技術(shù)比例持持續(xù)提高。。深圳城市規(guī)規(guī)劃注重對對自然生態(tài)態(tài)的保護(hù)和和建設(shè)，實實現(xiàn)城市的的可持續(xù)發(fā)發(fā)展深圳總體規(guī)劃劃構(gòu)筑了自然然生態(tài)和人工工生態(tài)兩個層層次的空間構(gòu)構(gòu)架：一是城城市建設(shè)發(fā)展展用地，呈““W”字型；；二是保護(hù)與與保護(hù)型發(fā)展展用地，以山山體、水系、、植被和組團(tuán)團(tuán)分隔用地為為因素聯(lián)成系系統(tǒng)，呈“M”字型。這這樣做的優(yōu)點點是既結(jié)合了了深圳的自然然條件，又順順應(yīng)了市場條條件下的城市市開發(fā)模式，，而且保證了了城市具有良良好的生態(tài)環(huán)環(huán)境效果，最最終實現(xiàn)可持持續(xù)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)。規(guī)劃提出了以以特區(qū)為中心心，東、中、、西三條軸線線放射發(fā)展，，3個圈層梯梯度推進(jìn)，3級城市中心心帶動9個功功能組團(tuán)，形形成軸帶結(jié)全全、整體推進(jìn)進(jìn)的城市空間間結(jié)構(gòu)。高標(biāo)準(zhǔn)的城市市建設(shè)在吸引引高素質(zhì)人口口進(jìn)入的同時時，也促進(jìn)了了國際知名企企業(yè)的入駐，，產(chǎn)業(yè)升級和和人口優(yōu)化形形成良性互動動深圳在考察并并吸取國際先先進(jìn)城市建設(shè)設(shè)經(jīng)驗之后，，擴(kuò)大城市綠綠化帶，在所所有主干道兩兩側(cè)尚未建起起的房屋一律律從紅線后退退30m，留出出綠化化地帶帶，尤其是是深南大大道上海賓賓館至至深大大電話話公司司一線線以西西留出出800m寬的的綠綠化化帶帶，，這這在在國國內(nèi)內(nèi)城城市市中中實實屬屬罕罕見見。。這這一一綠綠色色開開敞敞空空間間已已成成為為深深圳圳一一道道亮亮麗麗的的風(fēng)風(fēng)景景，，在在引引導(dǎo)導(dǎo)新新鮮鮮空空氣氣進(jìn)進(jìn)入入市市區(qū)區(qū)的的同同時時，，還還增增加加了了城城市市的的田田園園情情趣趣。。深圳華僑城堪稱國內(nèi)生態(tài)態(tài)化城區(qū)的典典范，其開發(fā)發(fā)建設(shè)的第一一件事，是用用年薪11萬美元聘請新新加坡孟大強(qiáng)強(qiáng)先生為規(guī)劃劃顧問，進(jìn)行行花園式規(guī)劃劃，規(guī)劃采取取了一系列與與從不同的舉舉措，如創(chuàng)辦辦的第一個企企業(yè)是負(fù)責(zé)綠綠化設(shè)計、建建設(shè)和管理的的園林公司；；在寸土寸金金的土地上，，用于綠化的的面積占到43％；在東西干干道兩側(cè)不是是建密不透風(fēng)風(fēng)的商店，而而是建綠帶，，商業(yè)街為綠綠帶讓步等等等。正是因為有了了良好的環(huán)境境，才吸引沃沃爾瑪、康柏柏等國際著名名企業(yè)落戶。。同時，華僑僑城也是深圳圳房價最高的的片區(qū)之一。。良好的生態(tài)態(tài)環(huán)境是華僑僑城社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)礎(chǔ)。深圳城市規(guī)劃劃呈多中心組組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。。在深圳北部部群山綿延的的綠化大背景景下，南部沿沿海精心保護(hù)護(hù)了300公頃的紅樹林林與之呼應(yīng)，，各組團(tuán)間嵌嵌入若干綠化化隔離帶，城城為城市的““肺葉”，把把大自然的新新鮮空氣注入入到城市的家家家戶戶。隔隔離帶間用干干道兩側(cè)10-30m綠帶串聯(lián)起來來，其中鑲嵌嵌著22個總面積6平方公里的城市公園，這樣的綠化化系統(tǒng)，加上上梧桐山風(fēng)景景保護(hù)區(qū)，東東部大鵬半島島的常綠群嶺嶺和海濱沙灘灘，形成山、、水、海、陸陸相得益彰的的綠色景觀。。高標(biāo)準(zhǔn)城市建建設(shè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展奠定了良良好的基礎(chǔ)，，深圳在未來來10年內(nèi)成成為具有國際際水平的科技技、物流及金金融中心城市市高科技城深圳發(fā)展高新新技術(shù)設(shè)施完完善、信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，人人居環(huán)境優(yōu)美美。政府并為為發(fā)展高科技技產(chǎn)業(yè)制定諸諸多如稅收、、土地、金融融等優(yōu)惠政策策。深圳已吸吸引了一些著著名跨國集團(tuán)團(tuán)R&D機(jī)構(gòu)、國內(nèi)外外一流研究機(jī)機(jī)構(gòu)、世界級級科技人才爭爭相進(jìn)入特區(qū)區(qū)，使深圳成成為我國現(xiàn)有有科技開發(fā)力力量與國際科科技前沿的接接軌區(qū)，成為為國內(nèi)外著名名大學(xué)和研究究院的密集區(qū)區(qū)。同時時，，深深圳圳目目前前聚聚集集了了華華為為、、中中興興等等國國內(nèi)內(nèi)知知名名的的高高科科技技企企業(yè)業(yè)，，以以此此類類企企業(yè)業(yè)為為核核心心，，又又吸吸引引了了眾眾多多小小企企業(yè)業(yè)，，形形成成完完整整地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈。。物流流及及金金融融中中心心城城市市物流流：深深圳圳是是與與香香港港連連體體的的內(nèi)內(nèi)地地城城市市，，具具有有成成為為香香港港擴(kuò)擴(kuò)充充物物流流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展空空間間的的有有利利條條件件，，深深圳圳目目前前和和將將來來的的具具備備的的交交通通、、通通訊訊、、及及其其他他區(qū)區(qū)域域的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施，，可可直直接接為為香香港港擴(kuò)擴(kuò)展展其其已已包包括括的的各各種種功功能能服服務(wù)務(wù)，，且且城城市市環(huán)環(huán)境境及及比比較較成成本本方方面面，，深深圳圳更更具具備備競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢，，成成為為國國際際性性的的物物流流中中心心城城市市。。金融：深圳目前除除了國家的銀銀行的分行外外，還有4家區(qū)域性股份份制銀行、1家證券券交易易所及及50余家外外資金金融機(jī)機(jī)構(gòu)。。針對對香港港高成成本的的運營營，深深圳可可以創(chuàng)創(chuàng)造條條件吸吸引香香港金金融業(yè)業(yè)務(wù)的的作業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移移到深深圳、、引進(jìn)進(jìn)大金金融機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)立分分支機(jī)機(jī)構(gòu)，，使深深圳成成為區(qū)區(qū)域性性金融融中心心。深圳四四大支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對對GDP的的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率達(dá)達(dá)到70％％以上上，以以軟件件業(yè)為為代表表的高高科技技產(chǎn)業(yè)業(yè)增長長迅速速，成成為低低端產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之之后名名副其其實的的支柱柱業(yè)之之一高科技技產(chǎn)業(yè)業(yè)、金金融業(yè)業(yè)、物物流及及文化化產(chǎn)業(yè)業(yè)是深深圳目目前的的四大大支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。根根據(jù)2004年年的統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)，，全市市實現(xiàn)現(xiàn)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值值為4282億億元人人民幣幣，其其中上上述四四大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對對GDP的的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率分分別為為50％、、7.5％％、9％及及4.8％％，總總計達(dá)達(dá)到71.3％％。100507.594.8總計高科技金融業(yè)物流業(yè)文化產(chǎn)業(yè)深圳四四大支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對對GDP貢貢獻(xiàn)率率（%）深圳高高科技技業(yè)中中，其其中軟軟件產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占占電子子信息息產(chǎn)業(yè)業(yè)比例例為34％％。從從業(yè)人人員由由2001年的的4.3萬萬人增增加到到2005年的的14萬人人。根據(jù)深深圳軟軟件業(yè)業(yè)規(guī)劃劃，至至2010年，，產(chǎn)值值目標(biāo)標(biāo)為1800億億元，，年均均增長長27％，，從業(yè)業(yè)人口口達(dá)到到30萬人人。深圳軟軟件業(yè)業(yè)從業(yè)業(yè)人口口變化化（萬人人）深圳軟軟件業(yè)業(yè)產(chǎn)值值規(guī)劃劃（億億元））200120054.314302010560180020052010年均增長長率27％通過對深深圳城市市發(fā)展歷歷程分析析，總結(jié)結(jié)了“先先業(yè)后城城”及““城優(yōu)業(yè)業(yè)盛”兩兩種不同同發(fā)展理理念的特特征城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施及及商業(yè)休休閑生活活配套發(fā)發(fā)展先行行政府公共共服務(wù)體體系的強(qiáng)強(qiáng)勢打造造先于產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集的的優(yōu)質(zhì)社社區(qū)建設(shè)設(shè)城市建設(shè)設(shè)優(yōu)質(zhì)社區(qū)區(qū)、開闊闊空間、、豐富的的城市功功能吸引引大量高高素質(zhì)人人口高質(zhì)量生生活，高高素質(zhì)人人口的聚聚集使城城市在人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化的的過程中中升級人口結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化人口優(yōu)化化與產(chǎn)業(yè)業(yè)升級形形成良性性循環(huán)城市建設(shè)設(shè)促進(jìn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動動城市健健康均衡衡發(fā)展城市均衡衡發(fā)展高素質(zhì)人人口進(jìn)入入置業(yè)為為高端產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集集提供了了良好的的人力資資源宜居的生生活環(huán)境境成為CEO遷址辦公公物業(yè)的的首選高端產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展城市以加加工制造造等低層層次的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核核心。低端產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展低端產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展吸吸引低素素質(zhì)人口口進(jìn)入人口低素素質(zhì)增長長城市發(fā)展展以經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長為為壓倒性性目標(biāo)，，服從經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長呈被動動性規(guī)劃劃；財富外溢溢，部分分區(qū)域逐逐步走向向衰落。。城市發(fā)展先業(yè)后城城城優(yōu)業(yè)盛盛順義目前前的發(fā)展展遵循““先業(yè)后后城”的的發(fā)展理理念，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢勢明顯、、經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅速速，但是是“業(yè)強(qiáng)強(qiáng)城弱””的現(xiàn)狀狀已經(jīng)成成為阻礙礙順義新新城可持持續(xù)發(fā)展展的突出出障礙。。2004年北京京市人均均可支配配收入排排名前六位的的區(qū)縣（（單位：：萬元））2004年北北京市工業(yè)總總產(chǎn)值排名前前五位的區(qū)縣縣2004年北北京市工業(yè)總總產(chǎn)值增長率率排名前五位位的區(qū)縣電子信息產(chǎn)業(yè)業(yè)和汽車制造造業(yè)是順義區(qū)區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，但是其基基本為組裝加加工，處于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的最低低端，產(chǎn)業(yè)附附加值低。從整體上看順順義新城現(xiàn)狀狀人口與規(guī)劃劃人口之間存存在約55萬巨大缺口，，且現(xiàn)狀人口口近一半從事事加工制造業(yè)業(yè)，人口素質(zhì)質(zhì)低，2000年在業(yè)人口大大專以上學(xué)歷歷比例僅為6%。從萬科城市花花園的案例來來看，盡管擁擁有良好的資資源條件，但但高水準(zhǔn)的生生活配套和公公共服務(wù)的缺缺乏已經(jīng)成為為阻止郊區(qū)化化高