汝州金鼎時代廣場商業(yè)項目調(diào)查報告

汝州金鼎時代廣場項目商業(yè)調(diào)查報告2008上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司SHANGHAIDEMALLBUSINESSCONSULTATIONCOLTD一、消費者調(diào)查1、消費者規(guī)模及分布

2、消費者構(gòu)成與消費水平3、消費者的消費傾向及習(xí)慣

4、消費者對各類零售業(yè)態(tài)的喜好

5、消費者設(shè)施需求及對本項目期望與建議二、商業(yè)經(jīng)營者調(diào)查

1、商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營現(xiàn)狀2、商業(yè)經(jīng)營者對項目開發(fā)的喜好目錄三、項目優(yōu)劣勢分析四、商業(yè)策劃要旨五、項目商業(yè)定位分析及說明六、項目商業(yè)規(guī)劃建議1、功能組合

2、商業(yè)布局規(guī)劃

3、商戶來源4、銷售建議七、項目營運期人員編制八、開業(yè)倒計時計劃九、其他目錄一、消費者調(diào)查1、消費者規(guī)模與分布消費群規(guī)模與分布本案汝州市區(qū)圖

描述

項目所處汝州創(chuàng)新譽州大廈座落于新老城交匯處，規(guī)劃發(fā)展的汝州市中心地段，位于市商業(yè)中心望嵩路的輻射區(qū)域內(nèi)，有利于滿足新城與老城消費者的需求主要目標(biāo)消費群來自汝州市居民：汝州市總?cè)丝?4萬，且隨著城市化進(jìn)程的加速，人口數(shù)量穩(wěn)步增長邊緣商圈次級商圈核心商圈2、消費者構(gòu)成與消費水平為了對項目所在商圈進(jìn)行詳細(xì)評估，我們進(jìn)行了以下顧客分析

樣本組合問卷所覆蓋的主要問題樣本：有效樣本總量146項目：-年齡

-性別

-婚姻狀況

-收入水平

-學(xué)歷狀況地點：-項目周邊三公里內(nèi)社區(qū)、商業(yè)網(wǎng)點-市區(qū)各主要商圈→購物

-價格水平

-產(chǎn)品品種

-購物頻率

-地理位置→購物地點的認(rèn)識和感覺特征

-購物區(qū)

-商店→零售業(yè)態(tài)的喜好→購物環(huán)境

-交通方式

-服務(wù)的利用→配套設(shè)施與服務(wù)項目需求消費群體中，18-25歲青年人群占了總比重的53%

年齡結(jié)構(gòu)（n=146）描述

18-25歲占總樣本比重的53%，是主要消費群體其次是31-45歲占總樣本比重的31％，是次要消費群體其中46-60歲的年齡階段，在本次市場調(diào)查中，因為文化層次之原因，無法配合填寫試卷，調(diào)查力度相對薄弱★男性46%女性54%主要消費人群中未婚青年女性居絕大多數(shù)

性別（n=146）婚姻/家庭狀況（n=146）單身女性占逛街人數(shù)的大部分市場調(diào)查中，女性79人，占總樣本比重的54％市場調(diào)查中，男性67人，占總樣本比重的46％總結(jié)：如何吸引單身青年消費群體是本項目應(yīng)當(dāng)關(guān)注的重要因素之一主要消費人人群的受教教育程度中中等：高中中、中專占占59%學(xué)歷結(jié)構(gòu)（n=146）描述述高中/中專/職校學(xué)歷占占59%大專學(xué)歷占占19％初中及以下下占14％本科占8％總結(jié)：各調(diào)調(diào)查地段受受訪對象教教育程度以以高中學(xué)歷歷居多，學(xué)學(xué)歷中等，，收入水平平在當(dāng)?shù)剡m適中，相應(yīng)應(yīng)地成為消消費主力人人群主要消費人人群來自汝汝州市本地地，其工作作地點也以以本地為主主消費人群（n=146）工作地點（n=146）總結(jié)：各調(diào)調(diào)查地段受受訪對象（（未來的消消費人群））主要是在在汝州工作作的本地居居民汝州市本地地人占總樣樣本的91％，不是本本地占比僅僅有9％工作地點在在汝州的占占總樣本的的98％主要消費人人群的工作作性質(zhì)是：：企業(yè)員工工占34%工作單位（n=146）描述述企業(yè)員工34％學(xué)生25％個體商戶13％公務(wù)員12％在家務(wù)農(nóng)10％教師/醫(yī)生/律師/科研人員3％企業(yè)高管3％3、消費者的的消費傾向向及習(xí)慣主要消費人人群的個人人月收入：：800元以下、800-1200元之間，共共占65%A、800元以下34％B、801-1200元31％C、1201-1500元16％D、1501-1800元8％E、1801-2000元5％F、2001-2500元3％G、2501－3000元2％H、3000元以上2％個人月收入入（n=146）描述述總結(jié)：主要要消費人群群月收入屬屬中等偏下下，主要的的目標(biāo)消費費群體是當(dāng)當(dāng)?shù)匕傩罩饕M人人群的個人人月消費支支出：500元以下、500-1000元

之間，，共占85％個人月支出出（n=146）描述述500元以下45％501-1000元40％1001-1500元7％1501-4000元3％總結(jié)：主要要消費人群群月收入與與月支出比比例基本相相符主要消費人人群的家庭庭月收入：：1501-2500元占36%800元以下10％801-1500元18％1501-2500元36％2501-3000元20％3001-4000元8％4000元以上9％家庭月收入入（n=146）描述述主要消費人人群的家庭庭月消費支支出：1201－2000元占34％家庭月支出出（n=146）描述述800元以下16％801-1200元24％1201-2000元34％2001-3000元13％3001-5000元3％10000元1％消費者選擇擇購買產(chǎn)品品時的最主主要因素：：流行趨勢勢、時尚主要因素（n=146）描述述價格

35品牌14流行趨勢、時尚53品質(zhì)39其他5消費者購買買一件夏季季服裝能夠夠接受的價價格為：101－200元價格（n=146）.描述述100元以下50101---200元58201---300元23401---500元5601---700元2701---800元4800元以上1消費者購買買一件夏季季服裝能夠夠接受的價價格為：151－300元150元以下22151—300元56301---450元41451---600元10801---1000元71001---1300元71300元以上1價格（n=146）.描述述消費者喜好好在工作日日下班后購購物,時間通常在在1小時左右工作日下班后

67％周六19％周日9％其他（請注明）5％30分鐘4％1小時20％2小時16％3小時14％購物的時間間（n=146）每次購物的的時間（n=146）消費者喜好好選擇的交交通工具：：步行，單單程所需時時間10分鐘內(nèi)步行39％公交車9％自行車12％私家車10％摩托車/電動車25％交通工具（n=146）單程所需時時間（n=146）10分鐘以內(nèi)66％15-20分鐘26％30分鐘3％60分鐘5％IntroductionStrategyConclusion4、消費者對對各類零售售業(yè)態(tài)的喜喜好消費者喜好好的購物場場所及其零零售業(yè)態(tài)購物場所喜喜好（n=146）描述述消費者喜好好的購物場場所前三位位依次是1、老城購物物中心2、望嵩路沿沿街專賣店店3、春天服飾飾廣場、金金世界步行行街消費者喜好好的零售業(yè)業(yè)態(tài)1、大型超市市2、品牌專賣賣店3、專業(yè)賣場場、步行街街優(yōu)勢勢（n=146）.描述述高中/中專學(xué)歷的的消費者最最喜歡的購購物場所是是超市（老老城購物中中心）超市，如老城購物中心62%望嵩路沿街專賣店14%春天服飾廣場9%步步高平價商場4%步步高精品商場7%金世界步行街4%62%14%9%4%7%4%0%10%20%30%40%50%60%70%超市，如老城購物中心望嵩路沿街專賣店春天服飾廣場步步高平價商場步步高精品商場金世界步行街消費者喜喜歡到這這些商場場購物的的原因購物場所所喜好（n=146）描述述消費者喜喜好到這這些商家家購物的的原因1、離家較較近2、距離工工作地點點較近3、交通方方便消費者喜喜好的消消費活動動支出前前兩位：：服裝/化妝品、、食品消費活動動（n=146）.描述述消費者喜喜好的消消費活動動支出前前兩位依依次是服服裝/化妝品、、食品總結(jié)：服服裝/化妝品應(yīng)應(yīng)是本項項目重點點關(guān)注因因素之一一食品和餐餐飲也是是百姓必必不可少少購物需需求消費者喜喜好逛街街的區(qū)域域是：服服裝鞋帽帽、化妝妝護(hù)膚、、精品屋屋消費活動動（n=146）.描述述IntroductionStrategyConclusion5、消費者者對設(shè)施施需求及及本項目目期望與與建議消費者認(rèn)認(rèn)為汝州州市場最最缺少的的購物場場所是：：中高檔檔百貨商商場中高檔的百貨商場45％中低檔的百貨商場18％大型超市19％批發(fā)市場18％價格格（n=146）.描述述★消費者光光臨本項項目的可可能行：：一定會會、有可可能會的的占90％受歡迎程程度（n=146）.光臨的可可能性（n=146)有可能49一定會83不肯定13不可能0消費者希希望本項項目包含含的零售售業(yè)態(tài)是是：流行行百貨、、大賣場場業(yè)態(tài)態(tài)（n=146）.描述述1、流行百貨44％2、大賣場（大型超市）30％3、精品百貨26％消費者希希望本項項目包含含的專賣賣店前三三位依次次是：業(yè)態(tài)態(tài)（n=146）.描述述專賣店前前三位的的依次是是：1、精品服服飾專賣賣2、化妝品品/香水專賣賣3、體育用用品及運運動服專專賣、家居家飾飾消費者希希望本項項目包含含的餐飲飲業(yè)態(tài)前前三位依依次是：：業(yè)態(tài)態(tài)（n=146）.描述述餐飲業(yè)態(tài)態(tài)前三位位的依次次是：1、本地特特色小吃吃2、美食廣廣場3、冰淇淋淋店消費者希希望本項項目包含含的娛樂樂、休閑閑業(yè)態(tài)前前三位依依次是：：業(yè)態(tài)態(tài)（n=146）.描述述娛樂、休休閑業(yè)態(tài)態(tài)前三位位的依次次是：1、電子游游戲/網(wǎng)吧2、健身俱俱樂部3、電影院院消費者希希望本項項目的商商品和服服務(wù)設(shè)施施是：中中高檔檔次次（n=146）.描述述中低檔16％中高檔72％高檔11％個人收入入在1200元以上的的消費者者更偏重重精品百百貨與大大賣場的的組合優(yōu)勢勢（n=146）.描述述傳統(tǒng)百貨13.20%流行百貨20.50%精品百貨28.90%商業(yè)步行街4.80%大賣場（大型超市29%專業(yè)市場3.60%優(yōu)勢勢（n=146）.描述述流行百貨貨是女性性消費者者希望本本項目包包含的零零售業(yè)態(tài)態(tài)之首流行百貨34%大賣場（大型超市）20%精品百貨20%專業(yè)市場11%傳統(tǒng)百貨9%商業(yè)步行街6%消費者認(rèn)認(rèn)為本項項目區(qū)域域的優(yōu)劣劣勢：優(yōu)勢勢（n=146）.劣勢勢（n=146)★優(yōu)勢勢：1、地理位位置——優(yōu)越2、交通通——便捷3、商業(yè)氣氣氛——較好★劣勢勢：1、住宅小小區(qū)——較少2、居民層層次——不高3、人口集集中程度度——不足消費者調(diào)調(diào)查的主主要發(fā)現(xiàn)現(xiàn)及他們們對項目目商業(yè)概概念的影影響消費者要要求購物物環(huán)境良良好，配配套設(shè)施完善如如：停車車、休閑閑、娛樂樂、餐飲、便民民設(shè)施等等）顧客客如何創(chuàng)造造良好的的購物環(huán)環(huán)境，是是項目增強強競爭力力的關(guān)鍵鍵主要發(fā)現(xiàn)現(xiàn)影響響消費者總總體認(rèn)為為綜合性性中高檔檔綜合百貨商場場屬市場場空白目前的消消費者大大多數(shù)選選擇就近近購物或去去方便抵抵達(dá)的地地點購物物該項目的的市場定定位應(yīng)當(dāng)當(dāng)滿足消消費者需求求適應(yīng)汝汝州市場場環(huán)境，，即適度超超前、又又不脫離離實際。。以本項目目周邊居居住人群群和商務(wù)務(wù)人群為目目標(biāo)人群群，同時時擴(kuò)大輻輻射范圍，，吸引更更多消費費群體（（尤其是有有車階級級）消費者調(diào)調(diào)查的主主要發(fā)現(xiàn)現(xiàn)及他們們對項目目商業(yè)概概念的影影響消費者喜喜歡的餐餐飲：本本地特色色小吃、、美食廣場場、冰淇淇淋店顧客客汝州有不不少特色色小吃，，但缺乏乏統(tǒng)一規(guī)規(guī)范的特色小吃吃街，如如何將本本地小吃吃有效的的統(tǒng)合在一起，，形成規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)，對項項目來講講是非常有價值值的主要發(fā)現(xiàn)現(xiàn)影響響學(xué)歷偏低低（高中中/中專/職業(yè)技校校占59%），收入入中等偏偏下，影影響購買買能力目前消費費群體中中以年輕輕人為主主（18-25歲占53%），女性性是消費費主力軍軍（占54%），男性性消費目目標(biāo)性比比較強在商品經(jīng)經(jīng)營中注注意二、、三線品品牌的引引進(jìn)，結(jié)結(jié)合實際際操作，，兼顧中中端消費費群如何創(chuàng)造造單身青青年與年年輕家庭庭的消費費場所，是項項目在考考慮商業(yè)業(yè)形態(tài)和和業(yè)態(tài)組組合上應(yīng)予高高度重視視的課題題消費者希希望本項項目包含含的零售售業(yè)態(tài)是：流行行百貨、、大賣場場在主力店店招商中中大賣場場的引進(jìn)進(jìn)質(zhì)量高高低，將影影響項目目整體形形象二、商業(yè)業(yè)經(jīng)營者者調(diào)查為了對項項目所在在商圈進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)評估，，我們進(jìn)進(jìn)行了以以下商業(yè)業(yè)經(jīng)營者者分析樣本組合合問卷所覆覆蓋的主主要問題題樣本：有有效樣樣本總量量148項目：-年齡-資質(zhì)地點：-項目周邊邊二公里里內(nèi)商業(yè)業(yè)網(wǎng)點-具體路段段：望嵩嵩路丹丹陽路路風(fēng)穴路洗洗耳耳路廣成東路路→經(jīng)營營現(xiàn)狀→開店店計劃→購鋪鋪計劃→客戶資源源→商業(yè)業(yè)觀點→項目目建議1、商業(yè)經(jīng)經(jīng)營者的的經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)狀描述述商戶年齡齡結(jié)構(gòu)n=148年齡在31-45歲之間的的占比59%26-30歲之間的的占比27%；經(jīng)商人員員年齡結(jié)結(jié)構(gòu)青壯壯年比例例較大經(jīng)營思路路靈活，，適應(yīng)性性強具有一定定商業(yè)經(jīng)經(jīng)營經(jīng)驗驗與抗風(fēng)風(fēng)險能力力經(jīng)商人員員青壯年年比例較較大：：31-45歲之間占占比59%描述述樣本本n=148汝州本地地人占94.6%來自平頂頂山的僅僅占5.4%其他地方方來汝州州經(jīng)商的的很少本地人員員經(jīng)營降降低了商商家流動動性，使使商鋪經(jīng)營營的穩(wěn)定定性得到到一定保保證經(jīng)營者對對本地市市場與消消費習(xí)慣慣的了解解與熟悉使使其更能能準(zhǔn)確把把控經(jīng)營營方向經(jīng)商人員員基本上上為汝州州本地人人：占比比94.6%1年以下的的占13.8%1-2年的占22.6%2-3年的占12.4%3-5年的占13.9%5-10年的占24.8%10年以上的占12.4%有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)經(jīng)驗的商戶占占相當(dāng)大比例，這與調(diào)查查的年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)成正比商戶豐富的商商業(yè)經(jīng)驗對汝汝州商業(yè)的發(fā)發(fā)展會起到積極極的推動作用用商業(yè)經(jīng)營者的的經(jīng)營時間：：5-10年的占24.8%，10年以上的占12.4%樣本n=148描述述個體經(jīng)銷占占47%汝州總代理占占46%廠家直營占占7%目前此商圈中中商鋪個體經(jīng)經(jīng)銷和汝州總總代理占領(lǐng)導(dǎo)地位廠家直營的占占比相對較少少，說明汝州州商業(yè)處于發(fā)展期，后后期具有很大大的發(fā)展?jié)摿αι虘艚?jīng)營資質(zhì)質(zhì)：個體經(jīng)銷銷與汝州總代代理基本持平平樣本n=148描述述122215020406080100120租賃商鋪自有商鋪業(yè)主聯(lián)營樣本n=148描述述租賃是商鋪經(jīng)經(jīng)營的主要方方式，占比比82.4%租賃商鋪占比比82.4%，是目前商業(yè)業(yè)用房的主導(dǎo)趨勢自有商鋪占占比14.2%和業(yè)主聯(lián)營占占比僅僅3.4%20㎡以內(nèi)占16.9%21-40㎡占33.8%41-60㎡占14%61-80㎡占9.9%80-100㎡占12%100㎡以上占13.4%商鋪經(jīng)營以中中小規(guī)模居多多商戶經(jīng)營面積積：21-40㎡占33.8%樣本n=148描述述年經(jīng)營業(yè)績在在10萬元以下的占占38.7%年經(jīng)營業(yè)績在在10-20萬元的商戶占占25%年經(jīng)營業(yè)績在在20-30萬元的商戶占占11.3%年經(jīng)營業(yè)績在在30-40萬元的商戶占占4.8%年經(jīng)營業(yè)績在在40-50萬元的商戶占占9.6%年經(jīng)營業(yè)績在在50萬元以上的商商戶占10.4%現(xiàn)有商戶經(jīng)營營業(yè)績狀況成成啞鈴型，10萬元/年以下居多數(shù)數(shù)樣本n=148描述述這與商鋪的規(guī)規(guī)模大小是相相輔相成租賃年限1年占44.8%租賃年限2-3年占18.1%租賃年限3-5年占19%租賃年限5-10年占10.3%租賃年限10-15年占1.7%租賃年限15-20年占0.08%租賃年限20年以上占5.2%商鋪的租賃年年限：一年的的合同租賃期期限占44.8%，租期較短，，在經(jīng)營上具具一定靈活性性樣本n=148描述述租期在20年以上的例：：美特斯邦威威、金盾、蝶蝶妝等品牌樣本n=148描述述商戶對于目前前的經(jīng)營現(xiàn)狀狀比較滿意，，多數(shù)處于贏贏利狀態(tài)60%的商戶對于目目前的經(jīng)營情情況處于滿意意狀態(tài)37%的商戶處于保保本或低贏利利能力狀態(tài)只有4%的商戶處于不不滿意或虧本本狀態(tài)明確表示有拓拓展計劃的有有67戶，占比45.9%處于觀望狀態(tài)態(tài)的有56戶占比38.3%確定沒有拓展展計劃的有23戶,占比15.7%描述述近期拓展情況況n=148商戶近期有非非常明顯的拓拓展計劃商鋪顧客主要要來汝州市區(qū)區(qū)和商店附近近居民，占比93%。周邊郊縣和外外地顧客占比比7%顧客范圍n=148描述顧客來自于汝汝州市區(qū)和店店鋪附近居民民的占93%顧客來店頻率率n=148描述顧客光顧率較較高：1周1次占29.4%1周2次占39.5%1周3次占6.2%總計75.1%日均客流量較較大，對于商商業(yè)人氣的帶帶動具備了一定的的先天優(yōu)勢一半以上的顧顧客具有忠誠誠度：一周光光顧1-2次的占68.9%經(jīng)營者調(diào)查的的主要發(fā)現(xiàn)及及他們對項目目商業(yè)概念的的影響：商戶經(jīng)營面積積以21-40㎡（占33.8%）為主，經(jīng)營營業(yè)績多在10萬元/年（占38.7%）以下經(jīng)營者商業(yè)經(jīng)營者的的年經(jīng)營坪效效較低，會直直接影響到商場場租金水平；；整體商戶經(jīng)營理念、經(jīng)經(jīng)營水平有待待提高主要發(fā)現(xiàn)影響商業(yè)經(jīng)營資質(zhì)質(zhì)以汝州總代代理為主（（占34.6%）經(jīng)商人員青壯壯年比例較大大（31-45歲占59%），以本地人人為主（汝州州人占比94.6%），經(jīng)營時間間在5年以上（占比37.2%）本地現(xiàn)有品牌牌是項目招商商的重要資源源這部分商業(yè)經(jīng)經(jīng)營者作為汝汝州商業(yè)的主主要支撐，經(jīng)營營思路靈活，，具一定商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗和和穩(wěn)定性，對對汝州市場與市民消費喜喜好非常了解解，是項目商業(yè)運作的基基礎(chǔ)資源經(jīng)營者調(diào)查的的主要發(fā)現(xiàn)及及他們對項目目商業(yè)概念的的影響：商鋪主要客源源來自汝州本本地居民（（占93%），一半以上上的顧客具有有忠誠度（一周光光顧1-2次的占68.9%）經(jīng)營者項目主要目標(biāo)標(biāo)客群是汝州州市區(qū)居民，，應(yīng)圍繞本市居居民需求，切切實為其提供供全面的商品和和服務(wù)主要發(fā)現(xiàn)影響60%的商戶對目前前經(jīng)營現(xiàn)狀比比較滿意，45%的商戶有明確確的拓展計劃劃租賃年限以一一年為主，占占44.8%，2-5年占37.1%，個別一線品品牌租期為20年汝州商業(yè)正處處于發(fā)展上升升期，具良好好的商業(yè)基礎(chǔ)和和很大的發(fā)展展前景，需有有一定競爭實力力的商家入駐駐來提升整體體商業(yè)氛圍項目租賃合同同期限的設(shè)定定需結(jié)合實際際靈活運作2、商業(yè)經(jīng)營者者對項目開發(fā)發(fā)的喜好描述述樣本n=148中高檔檔百貨貨商場場占占46%大型超超市占占27.4%中低檔檔百貨貨商場場占占14.2%批發(fā)市市場占占10.6%商業(yè)步步行街街占占1.7%商業(yè)經(jīng)經(jīng)營者者認(rèn)為為汝州州最缺缺少的的購物物場所所：中中高檔檔的百百貨商商場金世界界步行行街的的慘淡淡經(jīng)營營，使使經(jīng)營者對對步行行街業(yè)業(yè)態(tài)失失去了了信心心描述述樣本本n=148認(rèn)為一一定會會受歡歡迎占占43%認(rèn)為有有可能能會受受歡迎迎占占41%持不肯肯定態(tài)態(tài)度占占15%本地居居民希希望有有全客客層的的集中中消費費的場所，，以以滿足足消費費者的的生活活消費費需求求在廣成成中路路與風(fēng)風(fēng)穴路路交匯匯處（（市標(biāo)標(biāo)附近近），，新建建一個個大型型商業(yè)業(yè)中心心，84%的商業(yè)業(yè)經(jīng)營營者認(rèn)認(rèn)為會會受歡歡迎描述述樣本本n=148認(rèn)為前前景很很好占占67%認(rèn)為一一般占占8%持不肯肯定態(tài)態(tài)度占占25%商業(yè)經(jīng)經(jīng)營者者對項項目的的前景景非常?？春煤媒?jīng)營者者認(rèn)為為項目目應(yīng)該該成為為汝州州新商商業(yè)的的代表表樣本本n=148有計劃劃占占53%持觀望望態(tài)度度的占占40%沒有意意向的的占占7%樣本本n=148描述述大多數(shù)數(shù)商業(yè)業(yè)經(jīng)營營者有有進(jìn)駐駐商場場的計計劃描述述投資意意向n=148確定會會占占44%可能會會占占53%不會占占3%商戶投投資意意向非非常明明朗，，愿意意入駐駐項目目經(jīng)營營的占占97%招商時時要制制定出出開發(fā)發(fā)商、、商戶戶之間間的平衡點點條件件，會會有利利于招招商的的進(jìn)行行合作方方式n=148描述述租賃經(jīng)經(jīng)營自自收銀銀占41%租賃經(jīng)經(jīng)營統(tǒng)統(tǒng)一收收銀占占39%聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營占占20%商業(yè)經(jīng)經(jīng)營者者希望望與商商場的的合作作方式式：租租賃經(jīng)經(jīng)營占占80%108租賃經(jīng)經(jīng)營倍倍受青青睞，，商戶戶具有有靈活活的經(jīng)經(jīng)營權(quán)權(quán)，在在一定定程度度上有有利于于商品品的銷銷售租賃面面積n=148描述述20㎡㎡以內(nèi)占占12.9%21-40㎡占32.8%41-60㎡占18.5%61-80㎡占12.1%81-100㎡㎡占6.4%104-150㎡占6.4%151-200㎡占6.4%201-250㎡占4.2%商業(yè)經(jīng)經(jīng)營者者所需需面積積：21-40㎡最受受歡迎迎108經(jīng)營者者希望望項目目包含含的零零售業(yè)業(yè)態(tài)：：精品品百貨貨最受受歡迎迎樣本本n=148描述述1、傳統(tǒng)百貨占3.7%2、流行百貨占30.1%3、精品百貨占36%4、商業(yè)步行街占3.7%5、大賣場（大型超市）占17.4%6、專業(yè)市場占9%大多數(shù)數(shù)商戶戶更歡歡迎精精品服服飾專專賣，，化妝妝品/香水也也較受受歡迎迎，金金銀珠珠寶與與運動動服專專賣排排名第第三，，兒童童用品品排名名第四四樣本本n=148對餐飲飲業(yè)態(tài)態(tài)的選選擇：：美食食廣場場最受受歡迎迎，本本地特特色小小吃與與中式式快餐餐位居居其后后，西西餐咖咖啡較較受青青睞樣本本n=148對項目目服務(wù)務(wù)設(shè)施施的建建議：：選擇擇中高高檔的的占63.7%對服務(wù)務(wù)設(shè)施施的建建議n=148描述述商業(yè)經(jīng)經(jīng)營者者認(rèn)為為：項項目的的服務(wù)務(wù)設(shè)施施應(yīng)在中中高檔檔選擇中中檔的的占占8.7%選擇高高檔的的占占26.1%選擇擇中中低低檔檔的的僅僅占占1.3%對項項目目經(jīng)經(jīng)營營商商品品檔檔次次的的建建議議：：選選擇擇中中高高檔檔的的占占63%對經(jīng)經(jīng)營營檔檔次次的的建建議議n=148描述述項目目經(jīng)經(jīng)營營商商品品檔檔次次：：中中高高檔檔占占63%選擇擇高高檔檔的的占占25%選擇擇中中檔檔的的占占10%選擇擇中中低低檔檔的的僅僅占占2%調(diào)查查結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)n=148描述述認(rèn)為為購購物物的的占占3%，選選購購物物+餐飲飲的的占占16%，選選購購物物+餐飲飲+娛樂樂的的占占26.3%，選購購物物+餐飲飲+娛樂樂+休閑閑的占占54.7%目前前商商戶戶多多希希望望的的項項目目功功能能表表現(xiàn)現(xiàn)是是多多業(yè)業(yè)態(tài)，，全全功功能能的的服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，單單單單強強調(diào)調(diào)購購物物功能能的的明明顯顯不不足足，，而而大大都都希希望望涵涵蓋蓋購購物物＋餐餐飲飲＋＋娛娛樂樂+休閑閑54.7%商戶戶對對建建造造的的商商業(yè)業(yè)項項目目，，希希望望具具有有全全功功能能、、多多業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的商商業(yè)業(yè)功功能能05101520253035404550購物購物+餐飲購物+餐飲+娛樂購物+餐飲+娛樂+休閑對項項目目管管理理與與服服務(wù)務(wù)團(tuán)團(tuán)隊隊的的建建議議：：希希望望長長期期委委托托商商業(yè)業(yè)專專業(yè)業(yè)管管理理團(tuán)團(tuán)隊隊管管理理占占64%對管管理理與與服服務(wù)務(wù)的的建建議議n=148調(diào)查查結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)n=148描述述認(rèn)為為地地理理位位置置優(yōu)優(yōu)越越占占31%認(rèn)為為交交通通便便捷捷占占21.4%認(rèn)為為有有一一定定商商業(yè)業(yè)氣氣氛氛占占14.7%商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營者者認(rèn)認(rèn)為為項項目目所所處處位位置置的的優(yōu)優(yōu)勢勢：：地地理理位位置置和和交交通通便便捷捷調(diào)查查結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)n=148描述述因非非老老城城區(qū)區(qū)，，住住宅宅小小區(qū)區(qū)偏偏少少認(rèn)為為居居民民層層次次稍稍低低占占17.8%人口口集集中中程程度度不不足足占占15%商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營者者認(rèn)認(rèn)為為項項目目所所處處位位置置的的劣劣勢勢：：住住宅宅小小區(qū)區(qū)少少與與居居民民層層次次稍稍低低經(jīng)營營者者調(diào)調(diào)查查的的主主要要發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)及及他他們們對對項項目目商商業(yè)業(yè)概概念念的的影影響響：：商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營者者希希望望與與商商場場的的合合作作方方式式以租租賃賃經(jīng)經(jīng)營營為為主主（（占占80%），，但但較較大一一部部分分商商戶戶希希望望自自收收銀銀（（占占41%）經(jīng)營營者者租賃賃經(jīng)經(jīng)營營倍倍受受青青睞睞，，商商戶戶具具有有靈靈活活的的經(jīng)經(jīng)營營權(quán)權(quán)，，在在一一定定程程度度上上有有利利于于商商品品銷銷售售；；但但傾傾向向于于自自收收銀銀，，主主要要受受傳傳統(tǒng)統(tǒng)觀觀念念與與資資金金周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)限限制制。。因因此此，，在在回回款款賬賬期期上上應(yīng)應(yīng)充充分分考考慮慮其其承承受受能能力力主要要發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)影響響經(jīng)營營者者有有入入駐駐商商場場計計劃劃的的占占53%，持持觀望望態(tài)態(tài)度度的的占占40%84%的經(jīng)經(jīng)營營者者認(rèn)認(rèn)為為項項目目作作為為汝汝州州新新商商業(yè)的的代代表表會會受受歡歡迎迎，，對對項項目目的的前前景景非常?？纯春煤蒙虘魬魧τ谟诮鸾鸲Χι躺虡I(yè)業(yè)項項目目并并沒沒有有太太多多了了解解，，招招商商的的宣宣傳傳推推廣廣和和造造勢勢，，應(yīng)應(yīng)作作為為后后期期工工作作的的一一個個重重要要組組成成部部分分；；招招商商策策略略的的制制定定也也是是增增強強商商戶戶信信心心的的重重要要手手段段汝州州市市民民非非常常需需要要有有一一個個全全客客層層、、集集中消消費費的的場場所所，，以以滿滿足足日日常常生生活活消消費費需需求求，，這這也也與與當(dāng)當(dāng)代代建建設(shè)設(shè)和和諧諧社社會會發(fā)發(fā)展展相相適適應(yīng)應(yīng)經(jīng)營營者者調(diào)調(diào)查查的的主主要要發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)及及他他們們對對項項目目商商業(yè)業(yè)概概念念的的影影響響：：精品品百百貨貨最最受受歡歡迎迎，，對對餐餐飲飲業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的選選擇：：美美食食廣廣場場最最受受歡歡迎迎，，本本地地特特色色小小吃吃與中中式式快快餐餐位位居居其其后后，，西西餐餐咖咖啡啡較較受受青青睞對項項目目管管理理與與服服務(wù)務(wù)團(tuán)團(tuán)隊隊的的建建議議：：希希望望長期期委委托托商商業(yè)業(yè)專專業(yè)業(yè)管管理理團(tuán)團(tuán)隊隊管管理理占占64%經(jīng)營營者者精品品百百貨貨與與大大賣賣場場業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)是是主主流流業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，餐飲飲、、娛娛樂樂休休閑閑等等服服務(wù)務(wù)性性業(yè)業(yè)種種是是商商戶戶認(rèn)為為不不可可缺缺少少的的項項目目，，傳傳統(tǒng)統(tǒng)美美食食較較受受歡迎，西西式快餐餐將彌補補市場空空缺主要發(fā)現(xiàn)現(xiàn)影響響大多數(shù)商商戶更歡歡迎精品品服飾專專賣，化化妝品/香水也較較受歡迎迎，金銀銀珠寶與與運動服飾排排名第三三；童裝裝/玩具與家家居家飾排名在在家電之之前對項目服服務(wù)設(shè)施施的建議議：選擇擇中高檔檔的占63.7%；對項目目經(jīng)營商商品檔次次的建議：選選擇中高高檔的占占63%；希望有有全功能、、多業(yè)態(tài)態(tài)的商業(yè)業(yè)定位在業(yè)態(tài)配配置方面面以常規(guī)規(guī)性商品品為主，，以豐富的的經(jīng)營品品類來吸吸引消費費者定位為中中高檔全全客層的的一站式式消費場場所是大部部分商戶戶所希望望的商戶更希希望有專專業(yè)性強強的管理理團(tuán)隊來來長期操盤盤，使項項目達(dá)到到共贏的的目標(biāo)消費者經(jīng)營者主要建議議一、定位位：1、定位中中高端，，實現(xiàn)集集中購物物，全客客層的一一站式消消費場所所2、貼近生生活，服服務(wù)大眾眾，照顧顧百姓，，實現(xiàn)共共贏3、關(guān)注本本地居民民的消費費觀念二、經(jīng)營營管理：：1、有專專業(yè)團(tuán)團(tuán)隊管管理，，實現(xiàn)現(xiàn)統(tǒng)一一管理理與營營銷2、租金金相對對合理理化，商鋪費費用不不能過過高，，前期期應(yīng)考考慮減減免稅收收項目目，以以搞好好商場場經(jīng)營營為主主3、加強強服務(wù)務(wù)性管管理，，商品品結(jié)構(gòu)構(gòu)具有有代表表性，，價格格具有有競爭性，，穩(wěn)定定顧客客群，，吸引引回頭頭客4、多樣樣性消消費與與服務(wù)務(wù)相結(jié)結(jié)合，，內(nèi)置置結(jié)構(gòu)構(gòu)富有有個性性，吸吸引眼球三、配配套套：1、方便便顧客客消費費，如如免費費停車車場、、公共共休息息場所所2、有特特色，，特別別是有有汝州州文化化內(nèi)涵涵四、意意義義：成成為為汝州州新商商業(yè)的的代表表消費者者與經(jīng)經(jīng)營者者對本本項目目建議議：三、項項目優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析析1）項目目無論論在立立地條條件、、競爭爭狀況況還是是內(nèi)部部條件件，均均存在在較大大的優(yōu)優(yōu)勢，，但仍仍應(yīng)在在規(guī)劃劃、業(yè)業(yè)態(tài)方方面有有創(chuàng)新新的內(nèi)內(nèi)容項目于于新老老城交交匯處處，規(guī)規(guī)劃發(fā)發(fā)展的的汝州市市中心心地段段，毗毗鄰文文化宮宮廣場場，項目目前面面為市市標(biāo)建建筑，，與汝汝州主主要的商商圈望望嵩路路遙相相呼應(yīng)應(yīng)周邊毗毗鄰住住宅小小區(qū)及及北部部新開開發(fā)的的在建項項目較較多，，會帶帶來較較大客客流公交系系統(tǒng)狀狀況好好系商家家選址址的優(yōu)優(yōu)選位位置立地條條件劣勢優(yōu)勢目前大大量人人口居居住在在城城市核核心商商圈商區(qū)內(nèi)內(nèi)，競競爭難難度加加大，，項目目的商商業(yè)開發(fā)發(fā)需較較多的的前期期投入入來培培育市市場2）項目目無論論在立立地條條件、、競爭爭狀況況還是是內(nèi)部部條件件，均均存在在較大大的優(yōu)優(yōu)勢，，但仍仍應(yīng)在在規(guī)劃劃、業(yè)業(yè)態(tài)方方面有有創(chuàng)新新的內(nèi)內(nèi)容競爭狀狀況劣勢優(yōu)勢汝州市市購物物存在在地區(qū)區(qū)性，，本地地消費費較為集集中，，并且且能吸吸引部部分其其他郊郊縣的消消費者者，（（主要要是因因為汝汝州與與其他城城市存存在地地域差差異，，與洛洛陽、、許昌、、平頂頂山距距離較較遠(yuǎn)））在汝州州市場場沒有有傳統(tǒng)統(tǒng)的百百貨商商場，，商場基基本處處于空空白狀狀態(tài)，，目前前仍然然沒有競競爭對對手出出現(xiàn)，，對于于此項項目來來說是絕絕佳的的商業(yè)業(yè)契機機。汝州商商戶及及市民民對于于高檔檔次商商場（（如金博博大、、丹尼尼斯））的期期盼心心理，，對于此此項目目來說說也是是一種種機遇遇。周邊商商戶資資源較較為豐豐富。。老商圈圈春天天服飾飾廣場場、步步步高高商場場都已經(jīng)經(jīng)歷長長期經(jīng)經(jīng)營，，且具具穩(wěn)定定消費費群消費者者是否否會按按照我我們的的設(shè)想想，從從老商圈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到到本項項目，，仍有有待努努力3）項目無無論在在立地地條件件、競競爭狀狀況還還是內(nèi)內(nèi)部條條件，，均存存在較較大的的優(yōu)勢勢，但但仍應(yīng)應(yīng)在規(guī)規(guī)劃、、業(yè)態(tài)態(tài)方面面有創(chuàng)創(chuàng)新的的內(nèi)容容內(nèi)部條條件劣勢優(yōu)勢項目規(guī)規(guī)模適適中，，近2萬平米米的體體量較較適合汝州州市的的消費費市場場及本本地的的商業(yè)業(yè)發(fā)展展水平。。硬件設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備較較好，，觀光光梯、、貨梯梯、扶手梯梯、坡坡道梯梯、中中央空空調(diào)、、噴淋淋系統(tǒng)統(tǒng)等硬硬件設(shè)設(shè)施一一應(yīng)俱俱全。。項目所所有鋪鋪位均均未銷銷售。。物業(yè)業(yè)自持持為今后招招商及及運營營管理理提供供相應(yīng)應(yīng)保障障（商商鋪的銷銷售會會給后后期的的招商商運營營管理理，特特別是主主力店店的招招商造造成很很大影影響，，帶來來種種的的后遺遺癥，，在其其他地地市有有很多多此類類案例。。在這這里不不再贅贅述））開發(fā)階階段性性運行行增加加項目目發(fā)展展的變化四、商商業(yè)策策劃要要素/主旨汝州正正處在在一個個城市市快速速發(fā)展展階段段，人人們的的消費費觀念念將發(fā)發(fā)生很很大變變化，，不再再僅僅僅滿足足物質(zhì)質(zhì)的需需求，，將更更加注注重精精神需需求，，即體體驗式式消費費高品質(zhì)質(zhì)服務(wù)務(wù)的連連鎖/品牌店店將大大舉進(jìn)進(jìn)入未來市市場規(guī)劃完完好，，富有有情趣趣的商商業(yè)空空間更更受青青睞餐飲、、文化化、娛娛樂、、運動動、休休閑等等業(yè)態(tài)態(tài)比例例將呈呈上升升趨勢勢五、項項目商商業(yè)定定位分分析及及說明明主題商商場城市核核心/新經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長長點區(qū)區(qū)域有人流流消費費基礎(chǔ)礎(chǔ)較大空空間尺尺度完備的的生活活系統(tǒng)統(tǒng)便捷交交通體體系本項目目將城市市中的的零售售、辦辦公、、居住住、餐餐飲飲、休休閑等等城市市生活活空間間進(jìn)行行組合合，并并在各各部分分間建建立一一種相相互依依存、、相互互助益益的能能動關(guān)關(guān)系，，從而而形成成一個個多功功能、、體驗驗型的的中高高檔綜綜合商商場容零售售、辦辦公、、居住住、餐餐飲、、娛樂樂、休休閑為為一體體的建建筑。。地理、、政治治、文文化、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心心精品零零售消消費空空缺區(qū)區(qū)域2萬商業(yè)業(yè)建筑筑面積積集商業(yè)業(yè)、居居住、、商務(wù)務(wù)多功功能一一體城市交交通核核心1、項目目屬性性本項目目是位位于城城市核核心區(qū)區(qū)域的的、多多功能能體驗驗型的的中高高檔綜綜合商商場戰(zhàn)略目目標(biāo)2、戰(zhàn)略略目標(biāo)標(biāo)：通過百百貨商商場的的運營營，打打造汝汝州地地區(qū)頂頂級百百貨商商業(yè)品品牌，，形成成區(qū)域域壟斷斷，推推動其其他地地區(qū)及及同類類項目目的運運行成功開開業(yè)吸引消消費者者完善經(jīng)經(jīng)營管管理實現(xiàn)物業(yè)價值最大化化提升項目品品牌形象獲取經(jīng)營利潤前景：消費者與經(jīng)經(jīng)營者對項項目前景非非?？春?，，獨享天時時、地利、、人和商業(yè)：南面商業(yè)氛氛圍較濃，，西南兩面面昭示性較較好，商業(yè)業(yè)價值較高高人流：兩面臨路，，主要人流流來自城市市主干道的的廣成路及及風(fēng)穴路景觀：西南兩面面臨街，能能見度較高高，形象展展示好，對對面廣場公公園，相對對景觀資源源較好未來發(fā)展方方向：北擴(kuò)東移移的城市規(guī)規(guī)劃，使項項目位置得得天獨厚，，成為未來來城市中心心。汝州新新的城市商商圈呼之欲欲出4、總體定位位-功能定位項目整體集集居住、商商務(wù)、商業(yè)業(yè)等多種功功能與一身身，容商業(yè)業(yè)、寫字樓樓、酒店等等多種物業(yè)業(yè)形態(tài)于一一體，通過過合理規(guī)劃劃，來實現(xiàn)現(xiàn)項目的復(fù)復(fù)合功能性性。本案居住功能商務(wù)功能商業(yè)功能寫字樓地下超市餐飲娛樂酒店中高檔百貨貨5、商業(yè)功能能定位消費者喜歡歡的功能商戶喜歡的的功能整體功能定定位多功能：：購物、餐飲飲、娛樂、、運動、休閑閑多功能、多多業(yè)態(tài)：購物、餐飲飲、休閑功能齊全：：購物、餐飲飲、娛樂、休閑閑商業(yè)酒店寫字樓各項市場定定位汝州核心地地段最具特色的的酒店汝州硬件配配置最好高端物業(yè)管管理的寫字字樓填補市場空空缺打造汝州中中高檔綜合合商場6、各項市場場定位業(yè)態(tài)定位中中高檔形象推廣高高檔中檔中高檔中低檔低檔高檔業(yè)態(tài)定位中中高檔符合合項目市場場需求，并并有利于經(jīng)經(jīng)營及銷售售產(chǎn)品形象推推廣高端化化，通過對對概念塑造造及購物環(huán)環(huán)境包裝提提升物業(yè)形形象7、經(jīng)營檔次次定位依據(jù)消費者者與經(jīng)營者者的調(diào)查結(jié)結(jié)果針對汝州市市民的切實實需求圍繞汝州商商業(yè)的市場場空缺定位原則：8、目標(biāo)市場場定位以商務(wù)消費費為主，兼兼顧家庭消費的的中高檔綜綜合百貨家庭月消費1000元-2000元18-45歲高中/中專

偏上女性占比大企業(yè)員工公務(wù)員年齡學(xué)歷性別職業(yè)消費各項人流細(xì)細(xì)分商業(yè)酒店寫字樓互動互利六、項目商商業(yè)規(guī)劃建建議1、功能組合合以購物為主主，餐飲為輔，，兼顧休閑娛娛樂的中高檔綜合合商場購物休閑餐飲兒童、家居居、音像、、家電等美食小吃男女服飾、、運動休閑閑裝珠寶、化妝妝、皮鞋、、皮具知名快餐超市大賣場場網(wǎng)吧、影院院等1、項目商業(yè)形象全面實現(xiàn)；2、業(yè)主自持一層、二層，招商經(jīng)營壓力小；3、三層、四層銷售部分單價相對較低，銷售門檻低，消費范圍大。方案一：項目全面招商，整體開業(yè)。銷售項目三層、四層。1、項目整體招商難度大，品牌質(zhì)量難控制；2、未來經(jīng)營風(fēng)險較大；3、四層因樓層高，銷售單價較低，利潤不高；4、工程進(jìn)度方面必須保證2008年8月10日前交付使用；5、人員招聘、培訓(xùn)時間較短，壓力大。2、商業(yè)布局局規(guī)劃優(yōu)點：不足：四層：美食食小吃、童童裝、玩具具、床品、、羊絨羊毛、、網(wǎng)吧、影影院、休閑閑三層：休閑閑裝、運動動裝、男裝裝二層：少女女裝、淑女女裝、貴婦婦裝、飾品類一層：珠寶寶、化妝品品、鞋類、、皮具箱包負(fù)一層：超超市大賣場場方案一：業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模規(guī)規(guī)劃合合計23595㎡4791㎡5155㎡㎡4539㎡㎡4546㎡㎡4564㎡㎡一層二層三層四層珠寶化妝女鞋男鞋箱包金伯利、戴戴夢得、金金鑫、老鳳祥、六六福、兆亮、中寶……歐萊雅、玉玉蘭油、羽羽西、美寶蓮、蘭姿、蝶妝、清妃……百麗、千百度、星星期六、接接吻貓、富貴鳥、卡弗爾、達(dá)芙妮……金利來、夢特嬌、圣大保羅、、紅蜻蜓等等皮鞋金利來、保羅、鱷魚恤等箱包代表品牌（一層）少女裝淑女裝貴婦裝休閑裝衣戀、艾格、拉夏貝爾、、播、雙星寶貝、、阿依蓮、、ADA……歌力思、天天恩、名師路、影影兒、百圖、季后風(fēng)……哥弟、聲雨竹、菲姿、斯?fàn)桘?、歐歐尼雅、纖、紅人……真維斯、佐丹奴、美特斯·邦威、以純、唐獅、羅賓漢、百世吉、卡丹路……代表品牌（二層、三三層）男裝運動裝兒童床品羊絨羊毛金利來、順美、雅戈爾、羅蒙利郎、九牧王、虎都、……耐克、阿迪達(dá)斯、、KAPPA、李寧、彪馬、喬丹、百事……史努比、米米奇、巴布豆、陽光光寶寶貝貝、、夢潔潔、、馨亭亭、、安睡睡寶寶、、富安安娜娜………鄂爾爾多多斯斯、、鹿王王、、春竹竹、、日神神、、米皇皇、、雪蓮蓮、、珍貝貝、、夢特特嬌嬌………代表表品品牌牌（三三層層、、四四層層））1、項目整體招商難度降低；2、經(jīng)營風(fēng)險較小；3、銷售利潤增加；4、房產(chǎn)銷售收入可以貼補經(jīng)營、營銷投入。.項目一期先開業(yè)，二期待一期經(jīng)營半年至一年后再定。1、項目商業(yè)形象不能全面實現(xiàn)；2、工程計劃需重新調(diào)整。優(yōu)點點：：不足足：：方案案二二：：四層層：：美美食食小小吃吃、、休休閑閑、、娛娛樂樂三層層：：休休閑閑裝裝、、運運動動裝裝、、男男裝裝二層層：：少少女女裝裝、、淑淑女女裝裝、、貴貴婦婦裝裝一層層：：珠珠寶寶、、化化妝妝品品、、鞋鞋類類、、皮皮具箱箱包包負(fù)一一層層：：超超市市大大賣賣場場方案案二二：：一一期期商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)模模規(guī)規(guī)劃劃合合計計約約15339㎡㎡，項項目目二二期期業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃根根據(jù)據(jù)一一期期經(jīng)經(jīng)營營情情況況待待定定3091㎡4791㎡2475㎡2482㎡2500㎡一層層二層層三層層四層層珠寶寶化妝妝女鞋鞋男鞋鞋箱包包金伯伯利利、、戴戴夢夢得得、、潮潮宏宏基基、、明明牌牌、、六福福、、兆亮亮、、瑞恩恩………歐萊萊雅雅、、玉蘭蘭油油、、羽西西、、美伊伊娜娜多多、、水之之澳澳、、ZA、露華華濃濃………百麗麗、、千百百度度、、星星期期六六、、接接吻吻貓貓、、卡弗弗爾爾、、達(dá)芙芙妮妮、、黛安安娜娜………金利利來來、、夢特特嬌嬌、、圣大大保保羅羅、、紅紅蜻蜻蜓蜓等等皮鞋鞋金利利來來、、保羅羅、、鱷魚魚恤恤等等箱包包代表表品品牌牌（一一層層））少女女裝裝淑女女裝裝貴婦婦裝裝休閑閑裝裝衣戀戀、、艾格格、、拉夏夏貝貝爾爾、、播、、雙星星寶寶貝貝、、阿阿依依蓮蓮、、ADA………歌力力斯斯、、天天恩恩、、名師師路路、、影影兒兒、、百圖圖、、季后后風(fēng)風(fēng)………哥弟弟、、聲雨雨竹竹、、菲姿姿、、斯?fàn)枲桘慃?、、歐歐尼尼雅雅、、纖、、紅人人………真維維斯斯、、佐丹丹奴奴、、美特特斯斯·邦威威、、以純純、、唐獅獅、、羅賓賓漢漢、、百世世吉吉、、卡丹丹路路………代表表品品牌牌（二二層層、、三三層層））男裝裝運動動裝裝兒童童床床品品羊絨絨羊羊毛毛金利利來來、、順美美、、雅戈戈爾爾、、羅蒙蒙勁霸霸、、七匹匹狼狼、、柒牌牌、、………耐克、阿迪達(dá)斯、KAPPA、李寧、彪馬、喬丹、百事……史努比、米奇、巴布豆、陽光寶貝、夢潔、馨亭、富安娜……鄂爾多斯、鹿王、春竹、日神、米皇、雪蓮、珍貝、夢特嬌……代表品牌（三層、四層層）3、商戶來源：：根據(jù)市場調(diào)查查商戶實際情情況，預(yù)測招招商客戶來源源如下：（1）鄭州市場約約占10％（2）平頂山等周周邊縣市約占占10％（3）汝州當(dāng)?shù)丶s約占80％面積約10100㎡時機項目的主力店招商完成時，開始銷售策略反租十年，年回報率6％－7％，十年后可繼續(xù)反租也可由開發(fā)商將房產(chǎn)按原價回購4、銷售建議：：根據(jù)經(jīng)營方方案確定銷售售方案。方案一：銷售售項目三層、、四層。面積約8256㎡時機項目一期經(jīng)營半年至一年之間，經(jīng)營前景好，社會影響力大時策略根據(jù)一期經(jīng)營情況制定銷售策略方案二：銷售售項目二期一一層至四層。。七、未來合資資公司管理架架構(gòu)與人員編制總經(jīng)理1人總經(jīng)理室4人運營部34人

物業(yè)部2人財務(wù)部25人營銷部4人副總經(jīng)理2人經(jīng)理1人主管2人秘書2人部長（招商、運營）2人業(yè)務(wù)主管（合同、質(zhì)量）2人營業(yè)處主管8人保衛(wèi)主管2人保安15人客服主管1人總臺、播音、團(tuán)購4人部長1人美工2人企劃1人部長1人出納1人賬務(wù)4名IT主管1人收銀主管2人收銀員16人水電主管1人設(shè)備維護(hù)主管1人業(yè)務(wù)總監(jiān)1-2人董事會1、完整的組織織架構(gòu)及人員員編制合計人員：74人總經(jīng)理室負(fù)責(zé)公司人事、行政、內(nèi)部協(xié)調(diào)、外部聯(lián)系工作負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)運營、賣場管理、保安、客服、團(tuán)購等工作運營部負(fù)責(zé)公司營銷活動的制定、落實，公司形象推廣營銷部組織架構(gòu)說明明負(fù)責(zé)公司財務(wù)管理、收銀、IT系統(tǒng)等工作財務(wù)部負(fù)責(zé)公司物業(yè)工程、消防、水電設(shè)施、日常設(shè)施維護(hù)、維修等工作物業(yè)部總經(jīng)理1人總經(jīng)理室2人運營部5人

物業(yè)部2人財務(wù)部2人營銷部3人副總經(jīng)理1人秘書2人主管（招商、運營）5人部長1人美工1人企劃1人經(jīng)理1人出納1人水電主管1人設(shè)備維護(hù)主管1人業(yè)務(wù)總監(jiān)0人董事會2、籌備期合計計人員：16人所有人員應(yīng)在在2008年5月20日前陸續(xù)到位位?？偨?jīng)理1人總經(jīng)理室3人運營部16人

工程部2人財務(wù)部3人營銷部3人副總經(jīng)理2人主管1人秘書2人部長（招商、運營）2人營業(yè)處主管8人保衛(wèi)主管2人保安4人部長1人美工1人企劃1人經(jīng)理1人出納2人水電主管1人設(shè)備維護(hù)主管1人業(yè)務(wù)總監(jiān)0人董事會3、招商期合計計人員：30人所有人員應(yīng)在在2008年6月15日前陸續(xù)到位位。其中運營部人員員應(yīng)在6月1日前全部到位位?？偨?jīng)理1人總經(jīng)理室4人運營部12人

工程部2人財務(wù)部9人營銷部4人副總經(jīng)理2人經(jīng)理1人主管2人秘書2人經(jīng)理（招商、運營）2人業(yè)務(wù)主管（合同、質(zhì)量）2人營業(yè)處主管8人部長1人美工2人企劃1人經(jīng)理1人出納1人賬務(wù)4名IT主管1人收銀主管2人水電主管1人設(shè)備維護(hù)主管1人業(yè)務(wù)總監(jiān)1-2人董事會4、裝修期合計人員：36人所有人員應(yīng)在在8月10日之前陸續(xù)到到位，保安、、客服主管、、總臺、播音音、團(tuán)購、、收銀員開始始招聘、培訓(xùn)訓(xùn)。總經(jīng)理1人總經(jīng)理室4人運營部34人

工程部2人財務(wù)部25人營銷部4人副總經(jīng)理2人經(jīng)理1人主管2人秘書2人部長（招商、運營）2人業(yè)務(wù)主管（合同、質(zhì)量）2人營業(yè)處主管8人保衛(wèi)主管2人保安15人客服主管1人總臺、播音、團(tuán)購4人部長1人美工2人企劃1人部長1人出納1人賬務(wù)4名IT主管1人收銀主管2人收銀員16人水電主管1人設(shè)備維護(hù)主管1人業(yè)務(wù)總監(jiān)1-2人董事會5、開業(yè)期合計人員：74人所有人員應(yīng)在在2008年9月20號前全部到位位。八、開業(yè)倒計計時計劃籌備期招商期商業(yè)招商市場調(diào)查、商業(yè)規(guī)劃裝修期招商團(tuán)隊、管理團(tuán)隊組建開業(yè)期項目營銷推廣及房產(chǎn)銷售組織架構(gòu)完善與人員招聘培訓(xùn)試營業(yè)與開業(yè)慶典活動籌備商品組織商場美化開業(yè)營銷籌備開業(yè)慶典及促銷活動物業(yè)工程建議招商方案銷售方案主力店簽約品牌招商簽約項目營銷方案制定與推廣裝修監(jiān)督驗收人員招聘培訓(xùn)根據(jù)招商情況實時進(jìn)行房產(chǎn)銷售營銷籌備談判試營業(yè)現(xiàn)場布置營銷到位總結(jié)調(diào)整2008年4月7日至5月31日2008年6月1日至8月10日2008年8月10日至9月20日2008年9月20日至28日商戶裝修合同簽訂結(jié)束九、其他工作作1、工程時間節(jié)節(jié)點描述汝州項目工程建設(shè)計劃(方案一：整體2008年9月28日開業(yè)）序號主要工作計劃完成時間1土建主體初裝工程2008年6月1日2二次裝修工程2008年8月1日3水電氣暖電梯安裝工程2008年8月10日4統(tǒng)一室外配套（室外道路廣場、綠化照明工程）投入使用2008年9月1日5專項工程正式通過驗收2008年9月5日6項目整體正式通過驗收2008年9月10日7項目正式移交2008年9月20日汝州項目工程建設(shè)計劃(方案二：一期2008年9月28日開業(yè)）序號主要工作計劃完成時間1二次裝修工程2008年8月1日2水電氣暖電梯安裝工程2008年8月10日3統(tǒng)一室外配套（室外道路廣場、綠化照明工程）投入使用2008年8月20日4專項工程正式通過驗收2008年9月1