江蘇鹽城創(chuàng)世紀(jì)項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告-2

鹽城創(chuàng)世紀(jì)項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營(yíng)思路報(bào)告本次提案思路宏觀市場(chǎng)項(xiàng)目本身市場(chǎng)定位消費(fèi)者洞悉運(yùn)作切入點(diǎn)產(chǎn)品修飾推廣動(dòng)作重點(diǎn)政策瀏覽1、從緊的貨幣政策

15%：存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率；

7.83%：5年以上中長(zhǎng)期商業(yè)貸款年利率；未來(lái)加息依然存在可能性。2、第二套住房貸款細(xì)則

40%：首付提高至40%1.1倍：貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍3、鹽城契稅

1.44倍：銷售單價(jià)高于所在片銷售均價(jià)1.44倍房源不享受契稅優(yōu)惠。4、物價(jià)局核價(jià)目前鹽城物價(jià)局僅針對(duì)普通多層商品房實(shí)行指導(dǎo)價(jià)，未來(lái)不排除該政策會(huì)波及所有商品房范圍。5、未來(lái)政策的不確定性關(guān)于鹽城地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：同步地產(chǎn)（Top）市場(chǎng)研究中心及鹽城房產(chǎn)網(wǎng)注：以上數(shù)據(jù)截止于2008年2月20日，不包含未開盤入網(wǎng)項(xiàng)目。市場(chǎng)總體判斷關(guān)于供求：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、期房待銷量不斷增大；關(guān)于樓盤：樓盤整體素質(zhì)上升但同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；關(guān)于住宅：90㎡—120㎡二房半、三房戶型比較受歡迎；關(guān)于商業(yè)：近幾年鹽城大量的商業(yè)項(xiàng)目上市，體量相對(duì)較大，租賃價(jià)格較低，市場(chǎng)投資信心不足。關(guān)于客戶：消費(fèi)者逐漸成熟，消費(fèi)回歸理性；市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，建筑無(wú)特點(diǎn)、園林無(wú)新意、戶型少創(chuàng)新；普遍小區(qū)物業(yè)管理與小區(qū)品質(zhì)不配套；市場(chǎng)總體表現(xiàn)預(yù)測(cè)購(gòu)房房成成本本加加大大，，購(gòu)購(gòu)房房計(jì)計(jì)劃劃推推遲遲上百百萬(wàn)萬(wàn)供供應(yīng)應(yīng)量量，，加加大大樓樓市市風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大盤盤林林立立，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈樓市市競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入入品品質(zhì)質(zhì)、、服服務(wù)務(wù)等等深深層層次次競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)層層面面地塊塊分分析析1、項(xiàng)項(xiàng)目目地地理理位位置置地塊塊位位于于鹽鹽城城市市西西南南片片區(qū)區(qū)，，鹽鹽城城世世紀(jì)紀(jì)大大道道路路南南，，神神龍龍汽汽車車站站對(duì)對(duì)面面。。2、主主要要指指標(biāo)標(biāo)地塊塊面面積積：：53614容積積率率：：1.58建筑筑密密度度：：21.9%綠地地率率：：55%3、地地塊塊四四至至北：：世世紀(jì)紀(jì)大大道道南南：：河河道道西西：：河河道道東東：：河河道道交通通條條件件快速速干干道道世紀(jì)紀(jì)大大道道連連接接寧寧靖靖鹽鹽高高速速與與城城市市各各片片區(qū)區(qū)，，特特別別是是城城南南新新城城區(qū)區(qū)；；景觀觀資資源源1、地地塊塊三三面面環(huán)環(huán)水水，，造造就就原原生生態(tài)態(tài)自自然然水水景景，，為為后后期期景景觀觀打打造造提提供供得得天天獨(dú)獨(dú)厚厚的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；；2、世世紀(jì)紀(jì)大大道道作作為為鹽鹽城城景景觀觀大大道道，，近近50米政政府府形形象象景景觀觀帶帶，，為為項(xiàng)項(xiàng)目目先先天天景景觀觀環(huán)環(huán)境境錦錦上上添添花花；；生活活配配套套地塊塊周周邊邊基基本本無(wú)無(wú)商商業(yè)業(yè)配配套套，，需需依依靠靠西西環(huán)環(huán)路路沿沿線線、、解解放放南南路路沿沿線線配配套套；；潛在在客客源源政府府官官員員周邊邊企企業(yè)業(yè)中中高高管管理理者者裝飾飾城城經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶戶高品品質(zhì)質(zhì)生生活活追追求求者者地塊塊SWOT分析析優(yōu)勢(shì)勢(shì)1、區(qū)區(qū)域域位位置置較較好好，，市市政政府府南南遷遷后后發(fā)發(fā)展展前前景景良良好好；；2、周周邊邊規(guī)規(guī)劃劃前前景景良良好好，，發(fā)發(fā)展展前前景景廣廣闊闊；；3、三三面面臨臨水水，，符符合合居居住住親親水水性性；；4、位位于于城城郊郊區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境比比較較好好，，綠綠化化率率高高，，空空氣氣清清新新；；5、世紀(jì)大道兩兩邊日后將綠綠樹成蔭，景景觀效果較好好；6、周邊道路四四通八達(dá)便利利，靠近鹽徐徐高速、寧靖靖鹽高速入口口。劣勢(shì)1、周邊的生活活配套不全，，人氣不旺；；2、地塊東側(cè)的的河水尚未形形成景觀效果果，南側(cè)為農(nóng)農(nóng)民房，影響響項(xiàng)目形象；；3、周邊道路雖雖然四通八達(dá)達(dá)但公交線路路欠發(fā)達(dá)。機(jī)會(huì)1、高綠化率，，以生態(tài)小區(qū)區(qū)面目入市；；2、親水性，便便于打造水岸岸住宅；3、城南新城市市中心逐漸形形成，片區(qū)發(fā)發(fā)展前景良好好；4、周邊規(guī)劃前前景良好，逐逐步形成一定定商業(yè)氛圍；；威脅1、區(qū)域內(nèi)的幾幾個(gè)中高檔大大盤對(duì)本項(xiàng)目目造成了威脅脅，市場(chǎng)逐漸漸供過于求；；2、鹽城商業(yè)地地產(chǎn)市場(chǎng)體量量較大；3、宏觀政策的的不確定性加加大樓市風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。有這樣一群人人他們都不缺房房住他們挑剔他們低調(diào)、內(nèi)內(nèi)斂他們擁有財(cái)富富，但不愿過過分彰顯他們擁有極高高社會(huì)地位和和極其豐富的的社會(huì)資源他們都有各自自成功的故事事他們懂得生活活，更愿意享享受生活他們生活在這這個(gè)城市的最最上層，至少少有這種意識(shí)識(shí)他們是有一定生活品品味和追求之城市政客、、商賈客戶DNA解構(gòu)或?yàn)槭聵I(yè)有成成之人，或其其事業(yè)正處于于快速上升期期極高且穩(wěn)定的的收入帶來(lái)極極強(qiáng)的還款能能力和抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)力年齡分布：35-50歲左右性格特點(diǎn)：儒儒雅、低調(diào)長(zhǎng)時(shí)間在工作作、生活的圈圈子里打拼儒雅、低調(diào)是是他們?yōu)槿颂幪幨碌娘L(fēng)格消費(fèi)特征：理理性，但愛面面子1、都是二次或或多次置業(yè)，，購(gòu)房主要目目的是改善居居住，價(jià)格彈彈性較小，他他們更看重的的是物業(yè)品質(zhì)質(zhì)和服務(wù)；2、追求本味的的舒適、品位位；3、精神需求、、物質(zhì)需求并并存，且極度度苛刻。1、滿巢家庭結(jié)結(jié)構(gòu)，家庭化化的生活狀態(tài)態(tài)，極為注重重社會(huì)關(guān)系。。2、受過良好的的文化教育，，家資殷實(shí)，，對(duì)生活質(zhì)量量有很高要求求。3、對(duì)公共交通通的依賴性很很弱，多有自自備的交通工工具。4、希望生活配配套完善，但但并不是非要要便利到家。。5、有相對(duì)自由由的工作時(shí)間間，事業(yè)上具具有很強(qiáng)上升升力。6、屬城市上層層名流群，對(duì)對(duì)生活滿懷熱熱情，渴望自自然、有特點(diǎn)點(diǎn)的生活。7、有習(xí)慣性的的信息渠道，，且有自己的的生活觀點(diǎn)，，需要深度溝溝通。行為特征：名名流階層區(qū)域分布：全全城分布借助精美的自自然景觀和人人造景觀、完完善的物業(yè)服服務(wù)和獨(dú)特的的傳播吸引全全城意向消費(fèi)費(fèi)者。客戶特征關(guān)鍵鍵詞內(nèi)斂、低調(diào)、、儒雅包容、自信、、淡泊精神、品位、、服務(wù)為這樣一群人人提供什么樣的的產(chǎn)品？?jī)?nèi)斂的客戶：：需要深度溝溝通“君子以仁存心心，以禮存心心。仁者愛人人，有禮者敬敬人。愛人者人恒愛愛之，敬人者者人恒敬之。?！钡郎滦钚钪?。萬(wàn)物并作，吾吾以復(fù)古。尋找與之溝通通的基礎(chǔ)他們崇尚中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)文化，，渴望自己與與之結(jié)緣，甚甚至愛好標(biāo)榜榜自己對(duì)中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)文化有有所考究。中國(guó)傳統(tǒng)文化化，漸行漸遠(yuǎn)遠(yuǎn)？抑或，漸行漸漸近？將中國(guó)傳統(tǒng)文文化與現(xiàn)代居居住理念相融融合將中國(guó)傳統(tǒng)文文化與現(xiàn)代景景觀表現(xiàn)相融融合本案的產(chǎn)品定定位現(xiàn)代中式私家家府邸將中國(guó)傳統(tǒng)元元素與現(xiàn)代居居住理念有效效融合，通過過傳統(tǒng)中國(guó)元元素的點(diǎn)綴，，借助現(xiàn)代表表現(xiàn)手法，傳傳達(dá)一種傳統(tǒng)統(tǒng)與現(xiàn)代融合合的居住生活活。產(chǎn)品形象定位位內(nèi)斂而崢嶸的的現(xiàn)代簡(jiǎn)約中中式簡(jiǎn)約中國(guó)元素素具象表達(dá)中國(guó)紅、孔孟孟老莊書法、屏風(fēng)、、茶古樹、水印、、竹……四大角度優(yōu)化一期產(chǎn)品品顯赫的外表超炫的景觀超大的觀景面面物業(yè)服務(wù)顯赫的外立面面立面上，建議議輔以沉穩(wěn)色色彩和中式元元素，加以點(diǎn)點(diǎn)綴、勾勒。。超炫的景觀將中國(guó)傳統(tǒng)文文化的具象元元素與地塊實(shí)實(shí)際相結(jié)合，，打造耳目一一新、足以觸觸動(dòng)客戶某根根神經(jīng)的超級(jí)級(jí)景觀蘇軾說(shuō)：寧可可食無(wú)肉，不不可居無(wú)竹。。習(xí)慣了紅地毯毯，總懷念記記憶里的青石石板。親水而居，多多少人夢(mèng)寐以以求。超大觀景面物業(yè)服務(wù)1、引進(jìn)品牌物物業(yè)服務(wù)公司司，諸如金陵陵飯店，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)五星級(jí)酒店店服務(wù)；2、物業(yè)服務(wù)全全程介入，從從銷售伊始，，進(jìn)駐售樓處處，到客戶入入??；3、聘請(qǐng)專業(yè)級(jí)級(jí)中式管家，，真實(shí)再現(xiàn)中中國(guó)傳統(tǒng)尊榮榮級(jí)享受。二期產(chǎn)品建議議原則1、建筑風(fēng)格與與一期保持統(tǒng)統(tǒng)一2、尋找客戶需需求與90/70政策之間的平平衡點(diǎn)高層Townhouse＋二期產(chǎn)品建議議三房?jī)蓮d兩衛(wèi)衛(wèi)+入戶花園，面面積約：150㎡五房?jī)蓮d三衛(wèi)衛(wèi)+入戶花園，面面積約：200㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)衛(wèi)面積：約85㎡入戶花園面積積：約7.5㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)衛(wèi)面積：約107㎡入戶花園面積積：約10㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)衛(wèi)面積：約129㎡入戶花園面積積：約10㎡商業(yè)部分建議議強(qiáng)調(diào)1、商業(yè)表現(xiàn)與與景觀有效融融合2、建筑風(fēng)格與與住宅部分的的統(tǒng)一名流階層消費(fèi)費(fèi)領(lǐng)地在這里消費(fèi)，，便是身份的的象征；在這里消費(fèi)，，便是品味的的闡釋；業(yè)態(tài)規(guī)劃高級(jí)會(huì)所高檔茶社高檔餐飲…...品味、品位我們所呈現(xiàn)的的產(chǎn)品形式將將是中國(guó)的，簡(jiǎn)約約的。我們所倡導(dǎo)的的生活方式將將是看不見的奢華華看得見的品位位推廣思路現(xiàn)代中式風(fēng)格格精神征服+物質(zhì)誘惑形成歸屬感水到渠成地銷銷售1、貫穿項(xiàng)目整整個(gè)營(yíng)銷過程程2、在推廣道具具上充分運(yùn)用用3、在廣告表現(xiàn)現(xiàn)上充分運(yùn)用用取一個(gè)合適的的名字安靜下來(lái)，就就在這里此時(shí)此刻，找找到本我和世世界依云香溪EvianCreeks依云，源自阿阿爾卑斯山，，經(jīng)過最少15年冰川巖層過過濾而成。宛宛如我們敬愛愛的客戶一生生的寫照——打拼過、奮斗斗過、成功過過；香溪，小河匯匯聚而成，溪溪流源自一種種純自然、原原生態(tài)的純凈凈。依云香溪是褪去浮華之之后的那份鎮(zhèn)鎮(zhèn)定自若是風(fēng)云一生背背后的那份淡淡定和內(nèi)斂更是面對(duì)成功功和名利時(shí)的的歌頌與寫照照依云香溪EvianCreeks安靜下來(lái)，就就在這里，此此時(shí)此刻，找找到本我和世世界。顯而不露，盡盡崢嶸。SLOGAN：我們的客戶是是這樣的一群群人他們擁有大多多數(shù)人無(wú)法企企及的財(cái)富、、社會(huì)地位，，甚至社會(huì)影影響力他們渴望被欣欣賞，但又不不愿過分張揚(yáng)揚(yáng)在蕓蕓眾生中中，他們依然然顯得平凡，，不同的是，，他們?cè)?jīng)風(fēng)風(fēng)云，或正卓卓越正所謂來(lái)去自自如盡瀟灑，，進(jìn)退有余顯顯崢嶸。顯而不露，盡盡崢嶸。主推LOGOLOGO闡釋：1、該LOGO創(chuàng)意源源自行行楷書書法“依云香香溪”，展示示項(xiàng)目目作為為現(xiàn)代代中式式私家家府邸邸的獨(dú)獨(dú)有氣氣質(zhì)，，字體體灑脫脫，象象征淡淡然；；2、借助助中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)元素素之一一的印印章勾勾勒出出中式式風(fēng)格格；3、行楷楷書法法與中中國(guó)印印的完完美融融合，，使該該標(biāo)志志內(nèi)涵涵飽滿滿，便便于推推廣傳傳播。。備選LOGO一備選LOGO二備選LOGO三推廣核核心品質(zhì)做好形形象做足景景觀服務(wù)提高物物業(yè)服服務(wù)檔檔次銷售服服務(wù)全全程呵呵護(hù)文化著重引引導(dǎo)打造歸歸屬推廣策策略將體驗(yàn)驗(yàn)營(yíng)銷銷發(fā)揮揮至極極點(diǎn)1、通過過推廣廣風(fēng)格格包裝裝感染染客戶戶2、通過過售樓樓處包包裝征征服到到訪客客戶3、通過過工地地包裝裝吸引引先期期客戶戶關(guān)注注4、通過過樣板板區(qū)景景觀實(shí)實(shí)景展展示征征服到到訪客客戶策略一一售樓處處包裝裝風(fēng)格格提示示內(nèi)斂、、寧?kù)o靜、低低調(diào)的的奢華華1、遠(yuǎn)觀觀其貌貌不揚(yáng)揚(yáng)，進(jìn)進(jìn)門豁豁然開開朗；；2、售樓樓處門門前可可設(shè)置置庭院院，院院內(nèi)鋪鋪設(shè)青青石板板、栽栽植竹竹、布布置休休息石石桌，，可談?wù)勌鞂?duì)對(duì)弈，，也可可品茶茶論道道；3、售樓樓處內(nèi)內(nèi)充分分運(yùn)用用中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)元素素：屏屏風(fēng)、、接待待桌椅椅、模模型底底座等等；4、以茶茶具代代替?zhèn)鱾鹘y(tǒng)紙紙杯，，以品品茶代代替?zhèn)鱾鹘y(tǒng)白白開水水；5、以高高雅的的古箏箏樂和和中國(guó)國(guó)風(fēng)樂樂曲代代替?zhèn)鱾鹘y(tǒng)音音樂6、諸多多的中中國(guó)風(fēng)風(fēng)配以以現(xiàn)代代感直直線條條玻璃璃等元元素，，有效效融合合，厚厚而不不重，，既中中國(guó)，，又簡(jiǎn)簡(jiǎn)約。。7、產(chǎn)品品細(xì)節(jié)節(jié)體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)如如：玄玄關(guān)樣板房房包裝裝風(fēng)格格提示示傳統(tǒng)的的居住住方式式并不不適合合現(xiàn)代代人居居，我我們?cè)谠谧鹬刂貍鹘y(tǒng)統(tǒng)，吸吸取傳傳統(tǒng)文文化之之精髓髓基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，加以以融合合。從視覺覺感受受上給給到訪訪客戶戶最大大精神神打擊擊，挑挑動(dòng)他他某一一根敏敏感的的神經(jīng)經(jīng)，讓讓他們們感覺覺“如如果不不買這這房子子，簡(jiǎn)簡(jiǎn)直就就是白白活了了這幾幾十年年。””將服務(wù)務(wù)營(yíng)銷銷演繹繹至頂頂點(diǎn)1、首創(chuàng)創(chuàng)鹽城城預(yù)約約看房房定制制式服服務(wù)2、首創(chuàng)創(chuàng)鹽城城樣板板間設(shè)設(shè)置門門童、、演員員策略二二策略三三1、利用用客戶戶本身身豐富富的社社會(huì)資資源，，為項(xiàng)項(xiàng)目宣宣傳提提供有有效途途徑，，為項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售提提供優(yōu)優(yōu)秀口口碑；；2、建立立高端端俱樂樂部，，打造造圈子子營(yíng)銷銷。3、開展展“現(xiàn)現(xiàn)代中中式空空間藝藝術(shù)展展”、、“高高爾夫夫精英英聚會(huì)會(huì)”、、“馬馬術(shù)體體驗(yàn)之之旅””、““名車車展””等高高端聚聚會(huì)，，闡釋釋圈子子內(nèi)涵涵。將關(guān)系系營(yíng)銷銷運(yùn)用用至始始終將推廣廣渠道道縮短短至零零點(diǎn)1、通過過郵寄寄資料料、邀邀請(qǐng)函函等方方式縮縮短溝溝通渠渠道和和時(shí)間間2、組織織產(chǎn)品品推介介、客客戶沙沙龍面面對(duì)面面直接接營(yíng)銷銷策略四四策略五五高舉高高打，，建立立形象象，打打造品品牌在啟動(dòng)動(dòng)之時(shí)時(shí)，高高舉高高打宣宣傳，，建立立項(xiàng)目目獨(dú)特特風(fēng)格格，展展示特特有氣氣質(zhì)。。媒體策策略集中式式利用用低成本本高效效傳播播戶外媒媒體封封鎖小眾傳傳媒制制勝原則媒體組組合建建議戶外媒媒體（（戶外外大牌牌）直郵電視媒媒體推廣階階段形象展示產(chǎn)品解析居住享受形象力價(jià)值產(chǎn)品力價(jià)值歸屬價(jià)值第一階階段創(chuàng)意稿稿形象露露出，，從呼呼喚客客戶內(nèi)內(nèi)心出出發(fā)，，高調(diào)調(diào)提出出現(xiàn)代代中式式居住住風(fēng)格格，展展示依依云香香溪的的形象象力價(jià)價(jià)值。。有人被被生活活改變變，有有人改改變生生活。。放下腳腳步，，讓靈靈魂容容納人人生。。勝者，，總是是在寂寂寞中中迎接接掌聲聲。VI應(yīng)用謝謝聆聆聽！！9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。02:07:1702:07:1702:0712/25/20222:07:17AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2202:07:1702:07Dec-2225-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。02:07:1702:07:1702:07Sunday,December25,202213、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2202:07:1702:07:17December25,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見青山。。。25十二二月20222:07:17上上午02:07:1712月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月222:07上上午午12月月-2202:07December25,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/252:07:1702:07:1725December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。2:07:17上午2:07上上午02:07:1712月-229、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。02:07:1702:07:1702:0712/25/20222:07:17AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2202:07:1702:07Dec-2225-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。02:07:1702:07:1702:07Sunday,December25,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2202:07:1702:07:17December25,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。25十二二月20222:07:17上上午02:07:1712月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月222:07上午午12月-2202:07December25,202216、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/252:07:1702:07:1725December202217、空山新雨后后，天氣晚來(lái)來(lái)秋。。2:07:17上午2:07上上午02