2022年廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展預測

年廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展預測廣州樓市是全國最成熟的房地產(chǎn)市場之一。多年以來，廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)進展，呈現(xiàn)四個背離：

1)綜合造價不斷上漲，但樓價不斷向下微調(diào)；

2)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，低質(zhì)低價并未完全體現(xiàn)。最賺錢的開發(fā)商與最有品牌的進展商之間并不能劃等號。

3)經(jīng)濟高度活躍，居民收入不斷增長，但居民財產(chǎn)主要組成部份的不動產(chǎn)（尤其是市區(qū)內(nèi)房子）價格不斷下調(diào)。

4)廣州城以外進展商對廣州地產(chǎn)的熱忱與廣州本土大進展商對廣州以外區(qū)域的熱忱形成了好玩的對應(yīng)。

日前，廣州八大開發(fā)企業(yè)首腦召開高峰論壇，爭論了半天，結(jié)論只有一個：廣州房地產(chǎn)成本高企，樓價長期徘徊在低位，2022年將有升價壓力。然而，樓價是牽涉千家萬戶利益，并受制于市場多方因素的。廣州經(jīng)濟近年的高速增長，也有賴于廣州房屋的相對較低的售價和相對較低的租金。猜測2022年廣州樓價必需有系統(tǒng)的分析。

一、供求關(guān)系形成價格下降壓力

廣州房地產(chǎn)市場從1999年至今，均保持平穩(wěn)進展態(tài)勢。相對北京、上海等地市場的“火爆”，廣州樓市可以用“平淡”二字來形容。

1、市場總供應(yīng)量

2022年，廣州市十區(qū)各類商品房總建筑面積為1153萬平方米，批出預售量為850萬平方米。成交量達933萬平方米，其中，住宅成交量約量為832萬平方米。

2022年1-9月份，廣州市十區(qū)批準預售的商品房項目共311個，可預售總面積為696萬平方米，比2022年同期增長6.91%。其中，原八區(qū)批準預售的商品房項目共189個，可預售總面積為474萬平方米，比2022年同期增長17.91%。

估計2022年，市場供應(yīng)量總體仍將保持10%左右的增幅，郊區(qū)大盤的供應(yīng)量（尤其是4000-4500元/平方米樓價樓盤的供應(yīng)量）將有所上升。

2、市場總需求量

2022年1-9月，廣州十區(qū)商品房成交量為706萬平方米，成交金額為316億元，均創(chuàng)歷史新高，增幅超過一成，表明市場需求旺盛。

值得關(guān)注的是：1-9月，全市10區(qū)二手房成交達433萬平方米，成交金額為119億元。估計2022年，二手房成交數(shù)量和比例仍將上升，一手房的總成交量將會有5%-10%的萎縮。

詳見下表：

近年廣州市（八區(qū)）商品房供求關(guān)系變化表

近三年廣州市（八區(qū)）分類商品房上市狀況

近三年廣州市原八區(qū)商品房成交狀況

3、商品住宅供求分析

2022年1-9月份全市十區(qū)批準預售住宅面積為589.62萬平方米，占批準預售的商品房總面積的比重為84.72%；登記成交的住宅面積為601.77萬平方米，占登記成交的商品房總面積的比重為85.24%。

2022年廣州商品住宅市場將呈現(xiàn)如下特點：

1)番禺、花都、增城等地將以多層住宅銷售為主。2022年番禺多層住宅成交量達廣州住宅成交總量的65%，估計2022年仍將一枝獨秀。隨著南沙開發(fā)的加快，番禺房地產(chǎn)將連續(xù)以“低密度住宅——多層住宅”領(lǐng)跑。

2)高層住宅仍將集中于老八區(qū)，尤其以海珠區(qū)為首。特殊是2022年第三、第四季度老八區(qū)新批出預售項目激增，總供應(yīng)量超過400萬平方米。在2022年將迎來銷售高峰。

3)別墅項目將面臨銷售壓力。最近三年，廣州別墅年均銷售單位少于1500套。在各種“別墅概念”轟炸過后，2022年廣州別墅市場將會轉(zhuǎn)淡。進展商必需持理性開發(fā)態(tài)度。

4、商鋪市場供求分析

廣州商業(yè)格局2022年發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)商業(yè)模式受到空前挑戰(zhàn)。10多家大規(guī)模商場停止營業(yè)更影響了投資者對商鋪的信念。

2022年商鋪呈現(xiàn)供大于求，價格下滑，總體失衡。估計這種狀況2022年仍將連續(xù)。

5、寫字樓市場供需分析

2022年寫字樓市場曾一度被炒作得沸沸揚揚。珠江新場等地寫字樓地塊的順當出讓，使市場對寫字樓物業(yè)的復蘇布滿了期盼。但實際的市場數(shù)字是：到2022年1-9月，全市預售寫字樓面積僅17.5萬平方米。市場的復蘇仍有待時日，估計市場將在低位徘徊2-3年。2022年前，寫字臺樓市場很難迎來高潮。

二、2022年樓價走勢猜測

1、歷史數(shù)據(jù)分析

2022年，廣州十區(qū)高層住宅成交價格為每平方米4700元，與2022相比下降2.46%；而多層住宅為每平方米3100元，與2022年相比下降7.19%。

2022年1-9月，廣州十區(qū)高層住宅平均成交價格為4638元/平方米，與2022年1-9月的4725元/平方米相比，下降1.84%；同期多層住宅則在每平方米3110元/左右下上波動，比2022年的3100元也略有下降。

廣州商鋪市場均價從1997到2000年基本呈現(xiàn)上升態(tài)勢，其中2000年商鋪價格跌進低谷，為12685元/平方米。2000年之后又開頭節(jié)節(jié)攀升，到2022年廣州商鋪成交均價增至14052元/平方米。

2、2022年樓價進展猜測

2022—2022年廣州樓市呈現(xiàn)顯著特征：第一是房地產(chǎn)開發(fā)的馬太效應(yīng)更為明顯，7-8家企業(yè)獨領(lǐng)市風騷，大多數(shù)企業(yè)和產(chǎn)品的市場聲音漸漸減弱。而龍頭企業(yè)雖然土地儲備充分，但大多走穩(wěn)健進展道路。供應(yīng)量并未顯著放大。另一方面，廣州市的需求量已有4-5年保持穩(wěn)定。故樓價總體相對穩(wěn)定。相比較北京市場（1-10月，房地產(chǎn)投資額已達840億元），上海市場（估計全年房地產(chǎn)投資800億），廣州市場（最近3年投資額都在380億元左右）是最安靜的市場之一。

2022年廣州房地產(chǎn)受建材價格上漲等因素影響，綜合造價會比以往高200元/平方米左右。進展商利潤受到壓縮，要保住以往利潤，開發(fā)商只有走升價策略。

其次，二手樓成交逐年攀升。2022年有望達到廣州樓市成交總量的40%，二手樓供需兩旺的事實，使廣州房地產(chǎn)市場呈“四六開”局面（40%二手，60%一手）。二手房成交的大量增長將抑制廣州樓價上揚。

第三，隨著廣州市南拓東進的進展和市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善，郊外開發(fā)數(shù)量越來越大，平均價格越走低。低開高走越來越難，使得整個廣州樓價呈下降趨勢。

第四，2022年廣州的高價位樓盤供應(yīng)將增多。顯著集中在濱江（如革新路一帶供應(yīng)量將超4000套）、珠江新城和天河北匯景新城一帶。估計高檔物業(yè)在2022年將成為市場主角。

第五，寫字樓物業(yè)和投資類的商住型物業(yè)（如公寓）等將重新復蘇。2022年將掀起投資類物業(yè)的激烈競爭。傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)由于需求不足，難以有更大的概念炒作和價格提升空間。而2022年商業(yè)物業(yè)總體經(jīng)營的潮起潮落，使得投資者在2022年將持慎重入市態(tài)度。

第六，中低價位樓盤（4500元/平方米以下）將呈價格下降趨勢

主要壓力：

1)二手樓的沖擊和影響；

2022年二手交易保持大幅增長，成交活躍，2022年1-9月份全市十區(qū)二手房屋成交量達433萬平方米，成交金額為119億元，分別比2022年同期增長21.97%和29.35%。其中，原八區(qū)的二手房屋成交量為315萬平方米，成交金額為101億元，分別2022去年同期增長48.58%和38.36%，二手房屋成交量占同期房屋交易總量比例為38.01%。2022年1-9月份，番禺區(qū)的商品房二手樓成交量均位于各區(qū)首位，達61.36萬平方米，天河區(qū)二手樓成交金額最高，為82.5726.36億元。

估計2022年二手房成交量將占房屋交易總量的40%以上。

2)郊外開發(fā)進入高峰期，除了傳統(tǒng)的華南板塊較強外，南沙、金沙洲、花都等地都將進入大規(guī)模實質(zhì)性開發(fā)階段；

3)促銷手段在2022年將用得更多；

4)建筑成本上揚對低價位樓盤影響更大。

第七，商鋪及投資型物業(yè)平均價格有望上升

主要依據(jù)：

5)高檔物業(yè)（8000元/平方米）以上的數(shù)量將增加；

6)投資類物業(yè)增加，價格上升；

7)寫字樓有微量復蘇。

8)估計：市場總體仍有價格下降可能，但2022年浮動在5%以內(nèi)

三、市場走勢猜測

1、土地市場

缺乏可開發(fā)的土地資源成為不少開發(fā)公司面臨的首要難題。

依據(jù)廣州市進展戰(zhàn)略，廣州市政府2022年土地出讓的重點在珠江新城、琶洲、金沙洲和白云種雞場，政府將依據(jù)市場需求確定供應(yīng)量。此外，2022年土地儲備的重點區(qū)域是員村板塊、包括絹麻廠、廣氮廠地塊，并且以上內(nèi)容都已納入土地儲備和出讓的整體方案當中。

廣州目前的土地儲備近20平方公里，主要分布在珠江新城、琶洲地區(qū)、白云新城、廣氮及其他地方。

估計這些區(qū)域?qū)⒊蔀楣_出讓土地的重點區(qū)域。

另外，需要高度關(guān)注“廣佛都市圈”形成過程中，“南?！即濉币粠恋氐墓?yīng)狀況。日前，萬科、雅居樂、新世界等不少大公司均屯地于此。估計2022-2022年有望進展成為另一焦點區(qū)域。

由于缺乏土地資源和避開集中化的風險，廣州開發(fā)商在2022年仍將加快“北上”開發(fā)的步伐。估計2022年廣州開發(fā)商在外地投資將超過150億元，將達到廣州樓市總投資量的30%以上。

2、進展商將加速進入優(yōu)勝劣汰階段

估計2022-2022年將成為企業(yè)生存與進展的分水嶺?！榜R太效應(yīng)”將更為明顯。

國內(nèi)其它城市的大進展產(chǎn)也將樂觀進入廣州市場，形成“你中有我”，“我中有你”的局面。

3、競爭焦點

2022年市場競爭焦點將集中于五個方面：（1）土地儲備；（2）品牌建設(shè)；（3）資本經(jīng)營；（4）價格競爭；（5）人才集聚。尤其對于廣州排位靠前的10余家開發(fā)企業(yè)，要實現(xiàn)跨區(qū)域開發(fā)經(jīng)營和品牌建設(shè)，人才的培育和聚集已是刻不容緩的工作。

熱點區(qū)域猜測——

隨著市區(qū)土地開發(fā)的加快、可供開發(fā)土地削減，效區(qū)大盤調(diào)整，估計2022年廣州房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域?qū)⒎植荚诮嫉摹爸腥印?，包括?/p>

1、海珠區(qū)、天河區(qū)連續(xù)輝煌

市區(qū)范圍內(nèi)天河、海珠區(qū)始終是龍頭區(qū)、成交量在原八區(qū)位居前列，雖然沒有象郊區(qū)那樣大盤不斷涌現(xiàn)，但層出不究的花園小區(qū)仍將備受追捧。

2、赤崗琶洲板塊值得關(guān)注

廣州大道以東、珠江新城以南、地鐵二、三號線的建設(shè)，會展中心的啟用，珠江帝景等大公司樓盤的帶動……有理由信任這片處于廣州外環(huán)線以內(nèi)的最大一片熱土在2022年將進入啟動爆發(fā)期。

3、東圃、黃埔板塊