2022年底房?jī)r(jià)走勢(shì)趨勢(shì)三大猜想

年底房?jī)r(jià)走勢(shì)趨勢(shì)三大猜想據(jù)宇博智業(yè)市場(chǎng)討論中心了解到，政策利好頻現(xiàn)的四季度，已成為樓市的一個(gè)重要關(guān)口。杭州樓市雖已借助調(diào)控政策松綁的東風(fēng)，逐步踏上復(fù)蘇之旅，但是年底之前的房?jī)r(jià)走勢(shì)仍不明朗。一方面，近期市場(chǎng)涌現(xiàn)諸多回暖跡象，但另一方面高庫(kù)存堅(jiān)冰難融，尤其是在年末存在連續(xù)下探的可能。2022年底房?jī)r(jià)走勢(shì)趨勢(shì)三大猜想如下。

年末的樓市，仍有諸多猜想的空間。

1猜想：房?jī)r(jià)連續(xù)下探

整體而言，杭州樓市最嚴(yán)峻的時(shí)刻已經(jīng)過去，但這并不意味著房?jī)r(jià)就此迎頭向上。尤其是在年末，房?jī)r(jià)連續(xù)下探，這樣的可能性并不是沒有，而是一件較高概率的大事。

從大趨勢(shì)來看，隨著“雙限”逐步松綁，這一輪樓市調(diào)控已基本到頭。但從歷史閱歷來看，調(diào)控宣告結(jié)束之后的幾個(gè)月時(shí)間，出于市場(chǎng)慣性的力氣，房?jī)r(jià)還會(huì)跌一跌。

以2022年的杭州樓市為例，當(dāng)年10月各項(xiàng)“救市”政策出臺(tái)，一舉奠定了樓市向上的趨勢(shì)。但是，2022年10月并非是杭州房?jī)r(jià)的分水嶺，經(jīng)受過那一段歷史的杭州人都知道，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)最低點(diǎn)消失在2022年底和2022年一季度。直到2022年3月之后，杭州房?jī)r(jià)才開頭止跌轉(zhuǎn)升。假如以上這段歷史還會(huì)重演的話，那么現(xiàn)在不是這一輪房?jī)r(jià)的最低點(diǎn)，至少在年底到來之前，房?jī)r(jià)還有下探的空間。

支撐年末房?jī)r(jià)下探的另一重要因素是，源自房企回籠資金的壓力。發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)將來前景猜測(cè)報(bào)告統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年大多數(shù)房企的銷售表現(xiàn)不如人意，今年前三季度沒有完成銷售任務(wù)。最終一個(gè)季度也因此成了“沖刺季”，“以價(jià)換量”仍舊是最主要的殺手锏，這就是近期不少樓盤仍選擇“低開”的緣由。今年的最終一個(gè)多月中，杭州樓市將掀開盤潮，開盤數(shù)量增多也將加劇年末價(jià)格戰(zhàn)。即便房子好賣了，面對(duì)年底的資金壓力以及全年的銷售壓力，不少房企仍將會(huì)在價(jià)格上大打出手。

此外，高庫(kù)存仍舊是回旋在杭州樓市上空的一個(gè)陰影。在最近一兩個(gè)月中，杭州樓市庫(kù)存量（包含蕭山、余杭）經(jīng)受了戲劇性的變化。10月中下旬開頭，由于成交量大漲，庫(kù)存量開頭消失下降的趨勢(shì)，從14.5萬套降至14.1萬套。進(jìn)入本月中旬之后，庫(kù)存量重新攀升，目前已超過14.4萬套。可以說在任何一個(gè)房?jī)r(jià)上漲的階段，庫(kù)存量都必定會(huì)明顯下降，目前杭州房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)明顯還未完全形成。杭州樓市的供應(yīng)高峰將會(huì)消失在明年上半年，即便保持每月1萬套以上的成交量，也難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前供大于求的市場(chǎng)格局。

來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)顯示，10月份杭州房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.5%，同比下跌9.1%。來自市場(chǎng)方面的信息也顯示，近期杭州樓盤頻頻低開，尤其是那些熱銷盤，大多數(shù)開出板塊最低價(jià)?！半p限”松綁之后公開漲價(jià)的樓盤，至少目前還沒有消失。

2猜想：房?jī)r(jià)有漲有跌

年底的杭州樓市，房?jī)r(jià)除了漲和跌之外，還有沒有其他可能？這種可能性當(dāng)然也是有的，那就是有漲有跌。就比如有的板塊漲，有的板塊跌；有的樓盤漲，有的樓盤跌。

“雙限”松綁，雖說全部的住宅樓盤都會(huì)受益，但是不同的板塊由于庫(kù)存壓力不一，進(jìn)展?jié)摿Σ灰?，或者前期的價(jià)格不一，后期的市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)有較大的差異。板塊加速分化，這明顯也會(huì)影響到房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

一些“超跌”板塊，可能會(huì)先于其他板塊實(shí)現(xiàn)價(jià)格反彈。就比如今年年初價(jià)格戰(zhàn)的發(fā)源地——橋西，經(jīng)過價(jià)格洗牌之后，萬達(dá)商圈的住宅均價(jià)為17000元/平方米左右。這一價(jià)格體系至今已穩(wěn)定了大半年，表明已形成了較為強(qiáng)勁的支撐力。12月12日開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)，將會(huì)為這一板塊的房?jī)r(jià)增加新的上漲動(dòng)力。城東新城諸盤經(jīng)過大降價(jià)之后，價(jià)格也有望在年底走出低谷。

下周試運(yùn)行的地鐵2號(hào)線東南段，也將拉動(dòng)沿線的一些地鐵盤快速走出低谷。地鐵2號(hào)線東南段途徑錢江世紀(jì)城，對(duì)這一板塊內(nèi)的濱江金色江南等樓盤拉動(dòng)明顯。錢江世紀(jì)城在今年年中也經(jīng)受過一輪價(jià)格洗牌，借助地鐵概念將會(huì)比其他板塊更易實(shí)現(xiàn)價(jià)格反彈。

而一些供應(yīng)集中爆發(fā)的板塊，即便是到了明年上半年，仍有可能深陷價(jià)格戰(zhàn)的泥淖。就比如近期密集上市的申花板塊，尤其是藍(lán)孔雀地塊上的住宅樓盤，銷售業(yè)績(jī)平平。部分樓盤雖已貼近成本，但由于供應(yīng)量大且同質(zhì)化嚴(yán)峻，要實(shí)現(xiàn)突圍就不得不連續(xù)降價(jià)。

當(dāng)然，不得不提到綠城。綠城與融創(chuàng)之間的“退婚”鬧劇如今已是滿城風(fēng)雨，撇開其間的是非曲直不去說，這一大事對(duì)綠城樓盤房?jī)r(jià)的影響還是顯而易見的。孫宏斌入主綠城后在價(jià)格方面有了較大的動(dòng)作，對(duì)部分房源進(jìn)行了降價(jià)，下月宋衛(wèi)平重返綠城，以其一向吝言降價(jià)的性格，肯定會(huì)重新調(diào)整價(jià)格。下個(gè)月綠城樓盤漲價(jià)，也并非沒有可能。

相比住宅，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)可能就會(huì)出境不佳。“限購(gòu)”取消之后住宅成交火爆，但是商業(yè)地產(chǎn)卻表現(xiàn)平平，短期內(nèi)很難走出頹勢(shì)。況且，杭州的一些區(qū)域，城市綜合體已趨于飽和，價(jià)格上漲動(dòng)力并不明顯。

目前距年底只剩下一個(gè)多月，無論是漲還是跌，幅度都不會(huì)太大。板塊之間與樓盤之間的分化，將會(huì)在明年上半年達(dá)到頂峰。

3猜想：房?jī)r(jià)快速上漲

最終一個(gè)月的杭州樓市，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)快速上漲？近期有不少堅(jiān)決下手的購(gòu)房者，多少有這樣的擔(dān)憂。這種可能性，也并不是沒有。

本月杭州樓市成交量較上月同期降了不少，這一現(xiàn)象明顯已引起市場(chǎng)人士的擔(dān)憂，但是這并不意味著杭州樓市重陷低迷。11月成交回落，這是一種較為正常的市場(chǎng)現(xiàn)象，前期市場(chǎng)釋放的主要還是被“雙限”抑制的需求，后期主力則是那些對(duì)樓市漸漸恢復(fù)信念的購(gòu)房者。11月的成交量即便相比10月大幅回落，但估計(jì)仍能保持1萬套左右，這一數(shù)字也許是上半年平均水平的3倍左右，仍是一個(gè)特別好的成果。

14.4萬套，假如以上半年的去化速度，這是一個(gè)特別高的數(shù)字，但假如以月均1萬套以上的去化速度，就會(huì)發(fā)覺這并不是一個(gè)高得離譜的數(shù)字。事實(shí)上近期許多購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)信念的恢復(fù)，主要還是由于成交量的顯著上漲。尤其是杭州主城區(qū)的住宅庫(kù)存量，目前不到3.6萬套，并沒有洪水猛獸那么夸張。

當(dāng)然，今年杭州土地供應(yīng)量明顯削減，這也是支撐房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的重要因素。今年杭州土地市場(chǎng)經(jīng)受了1-2月份的出讓高潮之后，陷入了長(zhǎng)達(dá)半年之久的低迷期。進(jìn)入9月土地市場(chǎng)雖有復(fù)蘇，但是土地出讓量均不大。尤其是“杭八條”要求合理掌握土地出讓節(jié)奏，11月主城區(qū)無宅地出讓。這也意味著，雖然樓市目前的庫(kù)存量較大，但是再過半年，隨著供應(yīng)量明顯下降，供需將逐步回歸平衡甚至供小于求。2022年下半年杭州房?jī)r(jià)上漲，很大程度上就是由于新居供應(yīng)量下降。

此外，“救市”政策仍有較大的加碼空間。房貸方面，雖然央行宣布首套房貸最低利率可享受7折優(yōu)待，但目前即便9折優(yōu)待也難覓蹤影。原本被寄予厚望的房貸新政，尚未發(fā)揮出足夠的市場(chǎng)效力。假如將來一段時(shí)間首套房貸7折利率重現(xiàn)江湖，對(duì)樓市的刺激作用肯定會(huì)比現(xiàn)在大得多。而在其他政策方面，比如賜予購(gòu)房者契稅優(yōu)待或者補(bǔ)貼，放寬二手