2022年度十大地產(chǎn)金融預言分析

年度十大地產(chǎn)金融預言分析從2022開年冷淡行情的措手不及，到限購松綁、930房貸新政和新一輪降息周期開啟后，房地產(chǎn)年終消失短暫翹尾行情。波云詭譎的市場，2022年房地產(chǎn)將走向何方？為您提高2022十大地產(chǎn)預言供大家共享。

1、不動產(chǎn)價格"不動"了

數(shù)據(jù)顯示，2022年12月份全國100個城市新建住宅平均價格為10542元/平方米，環(huán)比、同比連續(xù)下跌。其中環(huán)比下跌0.44%，連續(xù)8個月下跌，且跌幅擴大了0.06個百分點。同比下跌的城市有85個，比上個月增加了3個。下跌幅度也有所擴大，達到了2.69%，接近九成的城市房價跌回了一年前。

2022年以來，政府一系列救市措施如取消限購、放開公積金貸款、房貸解禁、定向降準、以及全面降息之后，11月份市場短暫回調。但從12月份的數(shù)據(jù)來看，市場并沒有消失反彈，而只是短暫效應的反應。

從將來中國預期的經(jīng)濟增速走一直看，由于持續(xù)的經(jīng)濟結構調整，經(jīng)濟基本面有下行壓力，經(jīng)濟增速已經(jīng)由高速增長轉為中速增長。屆時，盡管貨幣政策會定向寬松適度刺激宏觀經(jīng)濟，樓市也會帶來客觀上的政策利好，但是，大多數(shù)城市的樓市仍舊會面臨去庫存的壓力，我們估計2022年房地產(chǎn)市場價格將維持平價跑量的特征，市場趨向平穩(wěn)。

2、政策托底住房消費

2022年10月29日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，要求重點推動住房等六大領域消費。在穩(wěn)定住房消費方面，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件。會議明確"穩(wěn)定住房消費"的說法，標志著2022年以來持續(xù)緊縮的房地產(chǎn)調控最終明確定調要"穩(wěn)定"。同時也將住房定性為"消費"，是滿意基本居住需求，對于把住房作為投機投資的行為，同樣不鼓舞。

此外，中國社科院12月26日發(fā)布《中國住房進展報告》，建議政策"引導市場預期、穩(wěn)定住房消費"。至于刺激到什么程度和怎么刺激，是依據(jù)宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)形勢的進展，實行必要的措施。最重要的是，合理引導市場預期。

政策的導向加上市場的呼吁，我們估計，2022年，限購、公積金、稅費、利率以及融資政策均有望在2022年寬松的基礎上進一步落地。但制約成交回暖的根源在于信貸和流淌性的持續(xù)緊縮，因此降息周期開啟后首套房貸利率下行將是2022年政策的最大看點。

3、1萬家中小房企年內消逝

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月18日，2022年年內，房地產(chǎn)行業(yè)并購標的交易達245宗，總價值為1210億元(包括已完成與未完成交易)，同比增長幅度約為80%。隨著并購大潮的來臨，房地產(chǎn)行業(yè)進入"下半場"已經(jīng)成為共識，房地產(chǎn)行業(yè)正在向"強者恒強"的方向進展，行業(yè)集中度將明顯提升。

2022年，房企倒閉潮在全國各地愈演愈烈，部分中小房企、專業(yè)化程度較差的房企永久退出歷史舞臺。我們估計2022年，中國8萬家房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨一次徹底洗牌，房企資金鏈斷裂的現(xiàn)象將會更為頻繁地發(fā)生，將有一萬家中小房企在年內消逝。

4、輕資產(chǎn)運營模式漸成氣候

隨著行業(yè)利潤率和杠桿率的長期下降，過去高額投資拿地、快速轉化成銷售的傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式，如今可能使房企面臨更大的資金和運營壓力。在此背景下，不少企業(yè)開頭嘗試向輕資產(chǎn)模式轉型。

2022年以來，包括萬科、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)在內的龍頭企業(yè)相繼提出了"輕資產(chǎn)"進展的戰(zhàn)略轉型。萬科宣布進展的小股操盤、社區(qū)服務等業(yè)務，保利地產(chǎn)[微博]進展房地產(chǎn)基金業(yè)務以及養(yǎng)老社區(qū)運營平臺。

萬科的小股操盤屬于輕資產(chǎn)的一種嘗試，即以最少的占用自己的資金來達到利潤最大化。這種轉型將特別有利于公司股本回報率的提升，輕資產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率都能提高到20%以上。

隨著利潤水平的下降和金融環(huán)境的收緊，輕資產(chǎn)進展模式是一個必定的趨勢。2022年輕資產(chǎn)運營模式將漸成氣候。

5、一線城市限購漸進式松綁

自從南寧打響限購松綁第一槍后，46個限購城市先后逐步放開，目前僅剩北上廣深和三亞尚在執(zhí)行限購政策。

"取消限購"的傳言從未停止，北上廣深頻頻有類似傳聞，歲末年初，上海將于2022年3月31日之前取消限購的消息廣泛傳播，隨后官方辟謠，政策短期內不會調整。

北京、上海、廣州、深圳四個一線城市已經(jīng)將限購作為調控人口規(guī)模的工具之一，短期內不行能取消。而隨著房產(chǎn)市場不景氣及調控政策主要向支持住房消費轉變，政策可能進行微調。2022年一線城市限購將漸進式松綁。

6、REITS試點跑步向前

暫停4年后，2022年REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)發(fā)行首現(xiàn)松動。

2022年年初，證監(jiān)會[微博]批復中信證券推出首單真正權益型類REITs產(chǎn)品，蘇寧以11家門店為基礎推出REITs產(chǎn)品實現(xiàn)13億元的稅后凈收益。隨后，中央也賜予確定。9月30日，央行[微博]發(fā)布《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》中便提出了將樂觀穩(wěn)妥開展REITs試點工作。

12月消息顯示，住房和城鄉(xiāng)建設部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個特大城市REITs試點方向，試點范圍初步定于租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。

監(jiān)管層大力推廣REITs產(chǎn)品，主要是房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟復蘇中的重要地位打算的。隨著新一輪REITs試點接近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期面臨的融資難問題有望"改善"。不過，這要解決好其間諸如法律界定、稅收優(yōu)待等簡單關系。

目前我國REITs試點前期主要由政府推動，參加試點的企業(yè)多以資金實力雄厚的國企和央企為主，隨著區(qū)域性REITs市場的進展，將來將向行業(yè)性REITs延長，比如養(yǎng)老、醫(yī)療等細分領域。

7、國有房企混合全部制破冰

十八屆三中全會《打算》提出"樂觀進展混合全部制經(jīng)濟"，2022年《政府工作報告》進一步提出"加快進展混合全部制經(jīng)濟"。國企民企融合成為新一輪國資國企改革重頭戲。

各省市先后公布了國企改革看法。中石化[微博]邁開實質性一步，25家境內外企業(yè)入股，不少國企均在醞釀混合全部制改革。中糧集團曾被傳進入混合全部制試點名單，旗下上市公司中糧地產(chǎn)遭游資暴炒，可見資本市場對"混改"看好。

混合全部制新舉措，讓更多資本擁有豐富參加機會，具備"資本盛宴"雛形。而房地產(chǎn)團處于完全競爭領域，進行混合全部制改革的動力較為充分。

國企混合全部制改革的號角全面吹響了，國企的壟斷、低效率將漸漸轉變。中石化的混改只是開端，國企改革的主題以及進展混合全部制經(jīng)濟將可能貫穿整個2022年。

8、三四線城市地產(chǎn)風險暴露

2022年8月份監(jiān)管層"勸誡"信托暫棄三四線城市。據(jù)報道，銀監(jiān)會口頭要求各信托公司謹慎對待三四線城市房地產(chǎn)項目，盡量不做民企位于非核心城市的房地產(chǎn)項目。

建行表示或收縮三四線城市房地產(chǎn)貸款，建行負責人稱，更傾向于選擇和央企房地產(chǎn)企業(yè)合作，并盡量選擇一、二線城市的地產(chǎn)項目，收縮三四線城市項目。

中國金融業(yè)已經(jīng)親密關注三四線城市的樓市風險，甚至已經(jīng)開頭撤出。

在土地財政的驅動下，前幾年不少三四線城市大量供地，并在近期形成海量房屋供應，泡沫化趨勢明顯。

新的趨勢是，房地產(chǎn)地區(qū)分化也越來越明顯。在人口和資金持續(xù)流入的一線城市，以及二線核心城市，市場仍有源源不斷的剛需支撐。但在人口持續(xù)流出，且嚴峻供過于求的三四線城市，樓市持續(xù)萎靡。

9、房地產(chǎn)先導性價值被挖掘

新型城鎮(zhèn)化進程不斷推動，中國正掀起一波新城新區(qū)進展熱潮。在許多由地方行政規(guī)劃主導的新城新區(qū)陷入泥沼的狀況下，民營的力氣大約在五六年前開頭進入市場。一批由他們主導的產(chǎn)業(yè)新城不斷煥發(fā)出蓬勃的活力，并獲得了從地方政府到入駐企業(yè)，再到資本市場的全都認可。

產(chǎn)業(yè)新城以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，以城市經(jīng)濟進展為目的，將地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市三方面有機融合，最大限度地融合資源，集約化經(jīng)營、規(guī)范化運行的新興房地產(chǎn)和新型產(chǎn)業(yè)形式。

房地產(chǎn)先導性的產(chǎn)業(yè)地位獲得認可，一批龍頭房企打出"城市配套服務商""城市運營商"概念。產(chǎn)業(yè)新城模式多點開花、多方合作形成平臺效應。

10、地產(chǎn)金融連續(xù)領漲股市

2022年，A股"一馬當先"。年度大漲52.87%，創(chuàng)出2022年以來最大年漲幅，高居全球各大股市首位。滬深兩市全年成交金額近75萬億，遠超2022年的大牛市，連續(xù)數(shù)日破萬億的單日成交量，更是創(chuàng)下了全球資本市場的新紀錄。

目前來看，A股在2022年連續(xù)飄紅是也許率大事。26家券商中，只有1家看空，7成看漲。在2022這個羊年，A股有很大機會成為一只"紅羊羊"。

地產(chǎn)股、券商和銀行等金融股表現(xiàn)亮眼，央行降息后，地產(chǎn)、金融股輪番領漲，成為這一輪上漲的焦點板塊，并引領A股市場不斷向上拓展空間。

1月2日為港股2022年首個交易日，港股假期后復市，最終紅盤高開高收，為2022年打