項(xiàng)目商業(yè)用地專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)題分析報(bào)告課件

項(xiàng)目商業(yè)用地專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)題分析報(bào)告成都嘉聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司項(xiàng)目商業(yè)用地專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)題分析報(bào)告成都嘉聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司1前言本項(xiàng)目擁有約150畝的商業(yè)用地，本項(xiàng)目商業(yè)做住宅化將面臨著以下的問(wèn)題：水電問(wèn)題、稅收問(wèn)題等等。本次報(bào)告將根據(jù)這些問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)的分析和研究。前言本項(xiàng)目擁有約150畝的商業(yè)用地，本項(xiàng)目商業(yè)做住宅化將面臨2商業(yè)水電問(wèn)題商業(yè)水電問(wèn)題3成都住宅類(lèi)和商業(yè)類(lèi)用水價(jià)格比較從民用和商業(yè)的水價(jià)對(duì)比上可以看出，兩者之間的差異為每噸1.8元的差異。按照成都平均20噸/戶.月計(jì)算，普通住宅每月需要交納水費(fèi)為50元，商用需要86元/戶.月。商業(yè)用水和民用用水相差36元。用水類(lèi)別包含類(lèi)型終端價(jià)格居民生活用水居民住宅用水、學(xué)校用水、武警用水等2.5元非居民生活用水除居民生活用水、特種行業(yè)以除的用水。4.3元特種行業(yè)用水洗車(chē)洗車(chē)用水10元洗浴桑拿、洗浴、浴足等用水15元其他特種用水娛樂(lè)、健身房、休閑會(huì)所、美容美發(fā)、茶樓、釀酒、飲料、煙草、飲用水制造等7.4元成都住宅類(lèi)和商業(yè)類(lèi)用水價(jià)格比較從民用和商業(yè)的水價(jià)對(duì)比上可以看4成都住宅類(lèi)和商業(yè)類(lèi)用電對(duì)比分析住宅電費(fèi)和商業(yè)電費(fèi)之間相差約0.39——0.8元/度之間。住宅用電僅為商業(yè)用電的一半。按照家庭150度計(jì)算，住宅約為90元左右。商業(yè)約為150元左右。成都住宅類(lèi)和商業(yè)類(lèi)用電對(duì)比分析住宅電費(fèi)和商業(yè)電費(fèi)之間相差約05成都商業(yè)類(lèi)和住宅類(lèi)天然氣價(jià)格比較住宅類(lèi)型的天然氣和商業(yè)天然氣相差0.82元/方；按照月度平均用氣30方計(jì)算，住宅類(lèi)僅需要42.9元，商業(yè)需要67.5元。商業(yè)比民用貴24.6元。各類(lèi)型原價(jià)格調(diào)整后價(jià)格備注居民生活用氣1.431.43

工業(yè)用氣1.661.83

公共集體用氣1.721.89

商業(yè)用氣2.082.25其中：星級(jí)賓館用氣2.20元/立方米CNG加工用氣1.651.65

成都商業(yè)類(lèi)和住宅類(lèi)天然氣價(jià)格比較住宅類(lèi)型的天然氣和商業(yè)天然氣6住宅類(lèi)和商業(yè)類(lèi)水電對(duì)比結(jié)論住宅類(lèi)水電氣月度成本：183元/戶.月商業(yè)類(lèi)水電氣月度成本：297.5元/戶.月從上可以看出，兩者之間月度相差的生活成本為114.5元/平米左右。住宅類(lèi)和商業(yè)類(lèi)水電對(duì)比結(jié)論住宅類(lèi)水電氣月度成本：183元/戶7成都商業(yè)水電改民用水電案例鴻運(yùn)之星3412項(xiàng)目地址三環(huán)外蘇坡立交清水河畔開(kāi)發(fā)商四川長(zhǎng)豐置業(yè)有限公司土地性質(zhì)商業(yè)用地兼容部分住宅規(guī)劃用地面積26畝總建筑面積72889平方米產(chǎn)品類(lèi)型16層小高層建筑類(lèi)型板式小高層戶型區(qū)域34～76平米為主力面積總戶數(shù)（戶）７６０戶價(jià)格（元/平米）均價(jià)４０００元／平米（比周邊的住宅價(jià)格低１０００元／平米左右）優(yōu)惠一口價(jià)３５５０元／平米銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售較差項(xiàng)目特色四十年產(chǎn)權(quán)物業(yè)成都商業(yè)水電改民用水電案例鴻運(yùn)之星3412項(xiàng)目地址三環(huán)外蘇坡8商業(yè)用地住宅化改民用水電案例案名：左右項(xiàng)目地址：光華路三環(huán)路段內(nèi)側(cè)占地規(guī)模：8.5畝，建筑面積6.3萬(wàn)㎡項(xiàng)目性質(zhì)：商業(yè)用地住宅化項(xiàng)目水電：發(fā)展商與政府溝通，補(bǔ)交一定的水電款，轉(zhuǎn)成民用水電，降低客戶的抗性。項(xiàng)目外立面：設(shè)置內(nèi)置式陽(yáng)臺(tái)，完全住宅化，大堂精裝，裝修風(fēng)格上具有明顯的住宅化感覺(jué)。商業(yè)用地住宅化改民用水電案例案名：左右9商業(yè)水電轉(zhuǎn)變成民用水電總結(jié)商業(yè)水電轉(zhuǎn)變成民用水電難度很大，主要是需要發(fā)揮發(fā)展商的社會(huì)資源進(jìn)行轉(zhuǎn)變。目前商業(yè)用地轉(zhuǎn)換成民用地的途徑：1、發(fā)展商利用其人際社會(huì)關(guān)系，與相關(guān)水電部門(mén)進(jìn)行溝通，轉(zhuǎn)變成民用水電。2、由發(fā)展商向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通，補(bǔ)交一定數(shù)量的差額，將水電轉(zhuǎn)變成民用。3、由發(fā)展商補(bǔ)交土地款將商業(yè)用地部分轉(zhuǎn)變成住宅用地。商業(yè)水電轉(zhuǎn)變成民用水電總結(jié)商業(yè)水電轉(zhuǎn)變成民用水電難度很大，主10商業(yè)稅收問(wèn)題商業(yè)稅收問(wèn)題11成都市個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房屋稅收政策購(gòu)買(mǎi)住宅用地商品房需要繳納的稅：個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的優(yōu)惠政策：可減按成交價(jià)格的1.5%繳納契稅；首次購(gòu)房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門(mén)出具。二次及以上購(gòu)房需繳納成交價(jià)格3%的契稅個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，按成交價(jià)格的1%繳納契稅。印花稅：合同金額的萬(wàn)分之五登記費(fèi)：80元/戶購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用地商品房需要繳納的稅：繳納成交價(jià)格3%的契稅登記費(fèi)：80元/戶印花稅：合同金額的萬(wàn)分之五成都市個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房屋稅收政策購(gòu)買(mǎi)住宅用地商品房需要繳納的稅：12出售商品房需要繳納的稅收

企業(yè)繳納的稅：根據(jù)國(guó)家稅收規(guī)定，出售商品房需要繳納稅收。根據(jù)國(guó)家規(guī)定企業(yè)出讓商品房應(yīng)受的稅收為以下幾項(xiàng)（商業(yè)和住宅沒(méi)有區(qū)別）營(yíng)業(yè)稅：成交金額的5%城市維護(hù)費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅的7%教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅的3%土地增值稅：按照累加值計(jì)算所得稅：（成交金額—扣除所有成本）×20%印花稅：合同金額的萬(wàn)分之五個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房需要繳納的稅：（住宅和非住僅僅在營(yíng)業(yè)稅上不一致，其他是一樣）住宅用地營(yíng)業(yè)稅：五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓商品房成交金額的5%（如果轉(zhuǎn)讓居住滿5年的普通商品房再行轉(zhuǎn)讓免去營(yíng)業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按照所賺差價(jià)值×5%）商業(yè)類(lèi)型的營(yíng)業(yè)稅：成交金額的5%出售商品房需要繳納的稅收企業(yè)繳納的稅：根據(jù)國(guó)家稅收13其他問(wèn)題其他問(wèn)題14成都40年產(chǎn)權(quán)住宅與70年住宅政策差異1.客戶貸款問(wèn)題商業(yè)項(xiàng)目按揭貸款首付最少5成，貸款年限最長(zhǎng)十年，并且不能享受住房貸款利率優(yōu)惠和公積金貸款2.稅費(fèi)問(wèn)題商業(yè)產(chǎn)權(quán)不能享受首次購(gòu)買(mǎi)契稅優(yōu)惠和轉(zhuǎn)讓稅收優(yōu)惠。3.水電氣問(wèn)題商業(yè)性質(zhì)用地通常水電等收費(fèi)比住宅水電價(jià)格高出近一倍。4.戶口問(wèn)題商業(yè)用地原則上不可以落戶口（根據(jù)成都落戶的政策，只有住宅才能遷戶口）。成都40年產(chǎn)權(quán)住宅與70年住宅政策差異1.客戶貸款問(wèn)題15住宅類(lèi)：物權(quán)法第一百四十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅類(lèi)：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。土地問(wèn)題住宅類(lèi)：土地問(wèn)題16目前區(qū)域新推項(xiàng)目基本情況目前區(qū)域新推項(xiàng)目基本情況17通瑞—月光湖地址：成都華陽(yáng)三江村.靠近棠湖地塊。開(kāi)發(fā)商：通瑞地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模：150畝建筑規(guī)模：30余萬(wàn)，建筑形態(tài)為高層建筑容積率：3項(xiàng)目主力戶型面積：80-90㎡兩房。項(xiàng)目開(kāi)售時(shí)間：不定通瑞—月光湖地址：成都華陽(yáng)三江村.靠近棠湖地塊。18蜀郡又一城地址：華陽(yáng)華府大道發(fā)展商：中鐵二局規(guī)模：55畝建筑面積：20萬(wàn)平米戶型面積：80-120㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：8月1號(hào)銷(xiāo)售價(jià)格：6100元/㎡銷(xiāo)售情況：開(kāi)盤(pán)推出5棟僅銷(xiāo)售14套，截止目前為止銷(xiāo)售30套左右。蜀郡又一城地址：華陽(yáng)華府大道19謝謝謝謝20項(xiàng)目商業(yè)用地專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)題分析報(bào)告成都嘉聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司項(xiàng)目商業(yè)用地專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)題分析報(bào)告成都嘉聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司21前言本項(xiàng)目擁有約150畝的商業(yè)用地，本項(xiàng)目商業(yè)做住宅化將面臨著以下的問(wèn)題：水電問(wèn)題、稅收問(wèn)題等等。本次報(bào)告將根據(jù)這些問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)的分析和研究。前言本項(xiàng)目擁有約150畝的商業(yè)用地，本項(xiàng)目商業(yè)做住宅化將面臨22商業(yè)水電問(wèn)題商業(yè)水電問(wèn)題23成都住宅類(lèi)和商業(yè)類(lèi)用水價(jià)格比較從民用和商業(yè)的水價(jià)對(duì)比上可以看出，兩者之間的差異為每噸1.8元的差異。按照成都平均20噸/戶.月計(jì)算，普通住宅每月需要交納水費(fèi)為50元，商用需要86元/戶.月。商業(yè)用水和民用用水相差36元。用水類(lèi)別包含類(lèi)型終端價(jià)格居民生活用水居民住宅用水、學(xué)校用水、武警用水等2.5元非居民生活用水除居民生活用水、特種行業(yè)以除的用水。4.3元特種行業(yè)用水洗車(chē)洗車(chē)用水10元洗浴桑拿、洗浴、浴足等用水15元其他特種用水娛樂(lè)、健身房、休閑會(huì)所、美容美發(fā)、茶樓、釀酒、飲料、煙草、飲用水制造等7.4元成都住宅類(lèi)和商業(yè)類(lèi)用水價(jià)格比較從民用和商業(yè)的水價(jià)對(duì)比上可以看24成都住宅類(lèi)和商業(yè)類(lèi)用電對(duì)比分析住宅電費(fèi)和商業(yè)電費(fèi)之間相差約0.39——0.8元/度之間。住宅用電僅為商業(yè)用電的一半。按照家庭150度計(jì)算，住宅約為90元左右。商業(yè)約為150元左右。成都住宅類(lèi)和商業(yè)類(lèi)用電對(duì)比分析住宅電費(fèi)和商業(yè)電費(fèi)之間相差約025成都商業(yè)類(lèi)和住宅類(lèi)天然氣價(jià)格比較住宅類(lèi)型的天然氣和商業(yè)天然氣相差0.82元/方；按照月度平均用氣30方計(jì)算，住宅類(lèi)僅需要42.9元，商業(yè)需要67.5元。商業(yè)比民用貴24.6元。各類(lèi)型原價(jià)格調(diào)整后價(jià)格備注居民生活用氣1.431.43

工業(yè)用氣1.661.83

公共集體用氣1.721.89

商業(yè)用氣2.082.25其中：星級(jí)賓館用氣2.20元/立方米CNG加工用氣1.651.65

成都商業(yè)類(lèi)和住宅類(lèi)天然氣價(jià)格比較住宅類(lèi)型的天然氣和商業(yè)天然氣26住宅類(lèi)和商業(yè)類(lèi)水電對(duì)比結(jié)論住宅類(lèi)水電氣月度成本：183元/戶.月商業(yè)類(lèi)水電氣月度成本：297.5元/戶.月從上可以看出，兩者之間月度相差的生活成本為114.5元/平米左右。住宅類(lèi)和商業(yè)類(lèi)水電對(duì)比結(jié)論住宅類(lèi)水電氣月度成本：183元/戶27成都商業(yè)水電改民用水電案例鴻運(yùn)之星3412項(xiàng)目地址三環(huán)外蘇坡立交清水河畔開(kāi)發(fā)商四川長(zhǎng)豐置業(yè)有限公司土地性質(zhì)商業(yè)用地兼容部分住宅規(guī)劃用地面積26畝總建筑面積72889平方米產(chǎn)品類(lèi)型16層小高層建筑類(lèi)型板式小高層戶型區(qū)域34～76平米為主力面積總戶數(shù)（戶）７６０戶價(jià)格（元/平米）均價(jià)４０００元／平米（比周邊的住宅價(jià)格低１０００元／平米左右）優(yōu)惠一口價(jià)３５５０元／平米銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售較差項(xiàng)目特色四十年產(chǎn)權(quán)物業(yè)成都商業(yè)水電改民用水電案例鴻運(yùn)之星3412項(xiàng)目地址三環(huán)外蘇坡28商業(yè)用地住宅化改民用水電案例案名：左右項(xiàng)目地址：光華路三環(huán)路段內(nèi)側(cè)占地規(guī)模：8.5畝，建筑面積6.3萬(wàn)㎡項(xiàng)目性質(zhì)：商業(yè)用地住宅化項(xiàng)目水電：發(fā)展商與政府溝通，補(bǔ)交一定的水電款，轉(zhuǎn)成民用水電，降低客戶的抗性。項(xiàng)目外立面：設(shè)置內(nèi)置式陽(yáng)臺(tái)，完全住宅化，大堂精裝，裝修風(fēng)格上具有明顯的住宅化感覺(jué)。商業(yè)用地住宅化改民用水電案例案名：左右29商業(yè)水電轉(zhuǎn)變成民用水電總結(jié)商業(yè)水電轉(zhuǎn)變成民用水電難度很大，主要是需要發(fā)揮發(fā)展商的社會(huì)資源進(jìn)行轉(zhuǎn)變。目前商業(yè)用地轉(zhuǎn)換成民用地的途徑：1、發(fā)展商利用其人際社會(huì)關(guān)系，與相關(guān)水電部門(mén)進(jìn)行溝通，轉(zhuǎn)變成民用水電。2、由發(fā)展商向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通，補(bǔ)交一定數(shù)量的差額，將水電轉(zhuǎn)變成民用。3、由發(fā)展商補(bǔ)交土地款將商業(yè)用地部分轉(zhuǎn)變成住宅用地。商業(yè)水電轉(zhuǎn)變成民用水電總結(jié)商業(yè)水電轉(zhuǎn)變成民用水電難度很大，主30商業(yè)稅收問(wèn)題商業(yè)稅收問(wèn)題31成都市個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房屋稅收政策購(gòu)買(mǎi)住宅用地商品房需要繳納的稅：個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的優(yōu)惠政策：可減按成交價(jià)格的1.5%繳納契稅；首次購(gòu)房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門(mén)出具。二次及以上購(gòu)房需繳納成交價(jià)格3%的契稅個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，按成交價(jià)格的1%繳納契稅。印花稅：合同金額的萬(wàn)分之五登記費(fèi)：80元/戶購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用地商品房需要繳納的稅：繳納成交價(jià)格3%的契稅登記費(fèi)：80元/戶印花稅：合同金額的萬(wàn)分之五成都市個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房屋稅收政策購(gòu)買(mǎi)住宅用地商品房需要繳納的稅：32出售商品房需要繳納的稅收

企業(yè)繳納的稅：根據(jù)國(guó)家稅收規(guī)定，出售商品房需要繳納稅收。根據(jù)國(guó)家規(guī)定企業(yè)出讓商品房應(yīng)受的稅收為以下幾項(xiàng)（商業(yè)和住宅沒(méi)有區(qū)別）營(yíng)業(yè)稅：成交金額的5%城市維護(hù)費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅的7%教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅的3%土地增值稅：按照累加值計(jì)算所得稅：（成交金額—扣除所有成本）×20%印花稅：合同金額的萬(wàn)分之五個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房需要繳納的稅：（住宅和非住僅僅在營(yíng)業(yè)稅上不一致，其他是一樣）住宅用地營(yíng)業(yè)稅：五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓商品房成交金額的5%（如果轉(zhuǎn)讓居住滿5年的普通商品房再行轉(zhuǎn)讓免去營(yíng)業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按照所賺差價(jià)值×5%）商業(yè)類(lèi)型的營(yíng)業(yè)稅：成交金額的5%出售商品房需要繳納的稅收企業(yè)繳納的稅：根據(jù)國(guó)家稅收33其他問(wèn)題其他問(wèn)題34成都40年產(chǎn)權(quán)住宅與70年住宅政策差異1.客戶貸款問(wèn)題商業(yè)項(xiàng)目按揭貸款首付最少5成，貸款年限最長(zhǎng)十年，并且不能享受住房貸款利率優(yōu)惠和公積金貸款2.稅費(fèi)問(wèn)題商業(yè)產(chǎn)權(quán)不能享受首次購(gòu)買(mǎi)契稅優(yōu)惠和轉(zhuǎn)讓稅收優(yōu)惠。3.水電氣問(wèn)題商業(yè)性質(zhì)用地通常水電等收費(fèi)比住宅水電價(jià)格高出近一倍。4.戶口問(wèn)題商業(yè)用地原則上不可以落戶口（根據(jù)成都落戶的政策，只有住宅才能遷戶口）。成都40年產(chǎn)權(quán)住宅與70年住宅政策差異1.客戶貸款問(wèn)題35住宅類(lèi)：物權(quán)法第一百四十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅類(lèi)：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。土地問(wèn)題住宅類(lèi)：土地問(wèn)題36目前區(qū)域新推項(xiàng)目基本情況目前區(qū)域新推項(xiàng)目基本情況37