項目商業(yè)用地專項問題分析報告課件

項目商業(yè)用地專項問題分析報告成都嘉聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司項目商業(yè)用地專項問題分析報告成都嘉聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司1前言本項目擁有約150畝的商業(yè)用地，本項目商業(yè)做住宅化將面臨著以下的問題：水電問題、稅收問題等等。本次報告將根據(jù)這些問題進行專項的分析和研究。前言本項目擁有約150畝的商業(yè)用地，本項目商業(yè)做住宅化將面臨2商業(yè)水電問題商業(yè)水電問題3成都住宅類和商業(yè)類用水價格比較從民用和商業(yè)的水價對比上可以看出，兩者之間的差異為每噸1.8元的差異。按照成都平均20噸/戶.月計算，普通住宅每月需要交納水費為50元，商用需要86元/戶.月。商業(yè)用水和民用用水相差36元。用水類別包含類型終端價格居民生活用水居民住宅用水、學校用水、武警用水等2.5元非居民生活用水除居民生活用水、特種行業(yè)以除的用水。4.3元特種行業(yè)用水洗車洗車用水10元洗浴桑拿、洗浴、浴足等用水15元其他特種用水娛樂、健身房、休閑會所、美容美發(fā)、茶樓、釀酒、飲料、煙草、飲用水制造等7.4元成都住宅類和商業(yè)類用水價格比較從民用和商業(yè)的水價對比上可以看4成都住宅類和商業(yè)類用電對比分析住宅電費和商業(yè)電費之間相差約0.39——0.8元/度之間。住宅用電僅為商業(yè)用電的一半。按照家庭150度計算，住宅約為90元左右。商業(yè)約為150元左右。成都住宅類和商業(yè)類用電對比分析住宅電費和商業(yè)電費之間相差約05成都商業(yè)類和住宅類天然氣價格比較住宅類型的天然氣和商業(yè)天然氣相差0.82元/方；按照月度平均用氣30方計算，住宅類僅需要42.9元，商業(yè)需要67.5元。商業(yè)比民用貴24.6元。各類型原價格調(diào)整后價格備注居民生活用氣1.431.43

工業(yè)用氣1.661.83

公共集體用氣1.721.89

商業(yè)用氣2.082.25其中：星級賓館用氣2.20元/立方米CNG加工用氣1.651.65

成都商業(yè)類和住宅類天然氣價格比較住宅類型的天然氣和商業(yè)天然氣6住宅類和商業(yè)類水電對比結論住宅類水電氣月度成本：183元/戶.月商業(yè)類水電氣月度成本：297.5元/戶.月從上可以看出，兩者之間月度相差的生活成本為114.5元/平米左右。住宅類和商業(yè)類水電對比結論住宅類水電氣月度成本：183元/戶7成都商業(yè)水電改民用水電案例鴻運之星3412項目地址三環(huán)外蘇坡立交清水河畔開發(fā)商四川長豐置業(yè)有限公司土地性質(zhì)商業(yè)用地兼容部分住宅規(guī)劃用地面積26畝總建筑面積72889平方米產(chǎn)品類型16層小高層建筑類型板式小高層戶型區(qū)域34～76平米為主力面積總戶數(shù)（戶）７６０戶價格（元/平米）均價４０００元／平米（比周邊的住宅價格低１０００元／平米左右）優(yōu)惠一口價３５５０元／平米銷售情況銷售較差項目特色四十年產(chǎn)權物業(yè)成都商業(yè)水電改民用水電案例鴻運之星3412項目地址三環(huán)外蘇坡8商業(yè)用地住宅化改民用水電案例案名：左右項目地址：光華路三環(huán)路段內(nèi)側占地規(guī)模：8.5畝，建筑面積6.3萬㎡項目性質(zhì)：商業(yè)用地住宅化項目水電：發(fā)展商與政府溝通，補交一定的水電款，轉成民用水電，降低客戶的抗性。項目外立面：設置內(nèi)置式陽臺，完全住宅化，大堂精裝，裝修風格上具有明顯的住宅化感覺。商業(yè)用地住宅化改民用水電案例案名：左右9商業(yè)水電轉變成民用水電總結商業(yè)水電轉變成民用水電難度很大，主要是需要發(fā)揮發(fā)展商的社會資源進行轉變。目前商業(yè)用地轉換成民用地的途徑：1、發(fā)展商利用其人際社會關系，與相關水電部門進行溝通，轉變成民用水電。2、由發(fā)展商向有關部門進行溝通，補交一定數(shù)量的差額，將水電轉變成民用。3、由發(fā)展商補交土地款將商業(yè)用地部分轉變成住宅用地。商業(yè)水電轉變成民用水電總結商業(yè)水電轉變成民用水電難度很大，主10商業(yè)稅收問題商業(yè)稅收問題11成都市個人買賣房屋稅收政策購買住宅用地商品房需要繳納的稅：個人首次購買普通住房的優(yōu)惠政策：可減按成交價格的1.5%繳納契稅；首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設主管部門出具。二次及以上購房需繳納成交價格3%的契稅個人購買90平方米及以下普通住房的，按成交價格的1%繳納契稅。印花稅：合同金額的萬分之五登記費：80元/戶購買商業(yè)用地商品房需要繳納的稅：繳納成交價格3%的契稅登記費：80元/戶印花稅：合同金額的萬分之五成都市個人買賣房屋稅收政策購買住宅用地商品房需要繳納的稅：12出售商品房需要繳納的稅收

企業(yè)繳納的稅：根據(jù)國家稅收規(guī)定，出售商品房需要繳納稅收。根據(jù)國家規(guī)定企業(yè)出讓商品房應受的稅收為以下幾項（商業(yè)和住宅沒有區(qū)別）營業(yè)稅：成交金額的5%城市維護費：營業(yè)稅的7%教育費附加：營業(yè)稅的3%土地增值稅：按照累加值計算所得稅：（成交金額—扣除所有成本）×20%印花稅：合同金額的萬分之五個人轉讓二手房需要繳納的稅：（住宅和非住僅僅在營業(yè)稅上不一致，其他是一樣）住宅用地營業(yè)稅：五年內(nèi)轉讓商品房成交金額的5%（如果轉讓居住滿5年的普通商品房再行轉讓免去營業(yè)稅。轉讓非普通住宅，按照所賺差價值×5%）商業(yè)類型的營業(yè)稅：成交金額的5%出售商品房需要繳納的稅收企業(yè)繳納的稅：根據(jù)國家稅收13其他問題其他問題14成都40年產(chǎn)權住宅與70年住宅政策差異1.客戶貸款問題商業(yè)項目按揭貸款首付最少5成，貸款年限最長十年，并且不能享受住房貸款利率優(yōu)惠和公積金貸款2.稅費問題商業(yè)產(chǎn)權不能享受首次購買契稅優(yōu)惠和轉讓稅收優(yōu)惠。3.水電氣問題商業(yè)性質(zhì)用地通常水電等收費比住宅水電價格高出近一倍。4.戶口問題商業(yè)用地原則上不可以落戶口（根據(jù)成都落戶的政策，只有住宅才能遷戶口）。成都40年產(chǎn)權住宅與70年住宅政策差異1.客戶貸款問題15住宅類：物權法第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅類：非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。土地問題住宅類：土地問題16目前區(qū)域新推項目基本情況目前區(qū)域新推項目基本情況17通瑞—月光湖地址：成都華陽三江村.靠近棠湖地塊。開發(fā)商：通瑞地產(chǎn)項目規(guī)模：150畝建筑規(guī)模：30余萬，建筑形態(tài)為高層建筑容積率：3項目主力戶型面積：80-90㎡兩房。項目開售時間：不定通瑞—月光湖地址：成都華陽三江村.靠近棠湖地塊。18蜀郡又一城地址：華陽華府大道發(fā)展商：中鐵二局規(guī)模：55畝建筑面積：20萬平米戶型面積：80-120㎡開盤時間：8月1號銷售價格：6100元/㎡銷售情況：開盤推出5棟僅銷售14套，截止目前為止銷售30套左右。蜀郡又一城地址：華陽華府大道19謝謝謝謝20項目商業(yè)用地專項問題分析報告成都嘉聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司項目商業(yè)用地專項問題分析報告成都嘉聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司21前言本項目擁有約150畝的商業(yè)用地，本項目商業(yè)做住宅化將面臨著以下的問題：水電問題、稅收問題等等。本次報告將根據(jù)這些問題進行專項的分析和研究。前言本項目擁有約150畝的商業(yè)用地，本項目商業(yè)做住宅化將面臨22商業(yè)水電問題商業(yè)水電問題23成都住宅類和商業(yè)類用水價格比較從民用和商業(yè)的水價對比上可以看出，兩者之間的差異為每噸1.8元的差異。按照成都平均20噸/戶.月計算，普通住宅每月需要交納水費為50元，商用需要86元/戶.月。商業(yè)用水和民用用水相差36元。用水類別包含類型終端價格居民生活用水居民住宅用水、學校用水、武警用水等2.5元非居民生活用水除居民生活用水、特種行業(yè)以除的用水。4.3元特種行業(yè)用水洗車洗車用水10元洗浴桑拿、洗浴、浴足等用水15元其他特種用水娛樂、健身房、休閑會所、美容美發(fā)、茶樓、釀酒、飲料、煙草、飲用水制造等7.4元成都住宅類和商業(yè)類用水價格比較從民用和商業(yè)的水價對比上可以看24成都住宅類和商業(yè)類用電對比分析住宅電費和商業(yè)電費之間相差約0.39——0.8元/度之間。住宅用電僅為商業(yè)用電的一半。按照家庭150度計算，住宅約為90元左右。商業(yè)約為150元左右。成都住宅類和商業(yè)類用電對比分析住宅電費和商業(yè)電費之間相差約025成都商業(yè)類和住宅類天然氣價格比較住宅類型的天然氣和商業(yè)天然氣相差0.82元/方；按照月度平均用氣30方計算，住宅類僅需要42.9元，商業(yè)需要67.5元。商業(yè)比民用貴24.6元。各類型原價格調(diào)整后價格備注居民生活用氣1.431.43

工業(yè)用氣1.661.83

公共集體用氣1.721.89

商業(yè)用氣2.082.25其中：星級賓館用氣2.20元/立方米CNG加工用氣1.651.65

成都商業(yè)類和住宅類天然氣價格比較住宅類型的天然氣和商業(yè)天然氣26住宅類和商業(yè)類水電對比結論住宅類水電氣月度成本：183元/戶.月商業(yè)類水電氣月度成本：297.5元/戶.月從上可以看出，兩者之間月度相差的生活成本為114.5元/平米左右。住宅類和商業(yè)類水電對比結論住宅類水電氣月度成本：183元/戶27成都商業(yè)水電改民用水電案例鴻運之星3412項目地址三環(huán)外蘇坡立交清水河畔開發(fā)商四川長豐置業(yè)有限公司土地性質(zhì)商業(yè)用地兼容部分住宅規(guī)劃用地面積26畝總建筑面積72889平方米產(chǎn)品類型16層小高層建筑類型板式小高層戶型區(qū)域34～76平米為主力面積總戶數(shù)（戶）７６０戶價格（元/平米）均價４０００元／平米（比周邊的住宅價格低１０００元／平米左右）優(yōu)惠一口價３５５０元／平米銷售情況銷售較差項目特色四十年產(chǎn)權物業(yè)成都商業(yè)水電改民用水電案例鴻運之星3412項目地址三環(huán)外蘇坡28商業(yè)用地住宅化改民用水電案例案名：左右項目地址：光華路三環(huán)路段內(nèi)側占地規(guī)模：8.5畝，建筑面積6.3萬㎡項目性質(zhì)：商業(yè)用地住宅化項目水電：發(fā)展商與政府溝通，補交一定的水電款，轉成民用水電，降低客戶的抗性。項目外立面：設置內(nèi)置式陽臺，完全住宅化，大堂精裝，裝修風格上具有明顯的住宅化感覺。商業(yè)用地住宅化改民用水電案例案名：左右29商業(yè)水電轉變成民用水電總結商業(yè)水電轉變成民用水電難度很大，主要是需要發(fā)揮發(fā)展商的社會資源進行轉變。目前商業(yè)用地轉換成民用地的途徑：1、發(fā)展商利用其人際社會關系，與相關水電部門進行溝通，轉變成民用水電。2、由發(fā)展商向有關部門進行溝通，補交一定數(shù)量的差額，將水電轉變成民用。3、由發(fā)展商補交土地款將商業(yè)用地部分轉變成住宅用地。商業(yè)水電轉變成民用水電總結商業(yè)水電轉變成民用水電難度很大，主30商業(yè)稅收問題商業(yè)稅收問題31成都市個人買賣房屋稅收政策購買住宅用地商品房需要繳納的稅：個人首次購買普通住房的優(yōu)惠政策：可減按成交價格的1.5%繳納契稅；首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設主管部門出具。二次及以上購房需繳納成交價格3%的契稅個人購買90平方米及以下普通住房的，按成交價格的1%繳納契稅。印花稅：合同金額的萬分之五登記費：80元/戶購買商業(yè)用地商品房需要繳納的稅：繳納成交價格3%的契稅登記費：80元/戶印花稅：合同金額的萬分之五成都市個人買賣房屋稅收政策購買住宅用地商品房需要繳納的稅：32出售商品房需要繳納的稅收

企業(yè)繳納的稅：根據(jù)國家稅收規(guī)定，出售商品房需要繳納稅收。根據(jù)國家規(guī)定企業(yè)出讓商品房應受的稅收為以下幾項（商業(yè)和住宅沒有區(qū)別）營業(yè)稅：成交金額的5%城市維護費：營業(yè)稅的7%教育費附加：營業(yè)稅的3%土地增值稅：按照累加值計算所得稅：（成交金額—扣除所有成本）×20%印花稅：合同金額的萬分之五個人轉讓二手房需要繳納的稅：（住宅和非住僅僅在營業(yè)稅上不一致，其他是一樣）住宅用地營業(yè)稅：五年內(nèi)轉讓商品房成交金額的5%（如果轉讓居住滿5年的普通商品房再行轉讓免去營業(yè)稅。轉讓非普通住宅，按照所賺差價值×5%）商業(yè)類型的營業(yè)稅：成交金額的5%出售商品房需要繳納的稅收企業(yè)繳納的稅：根據(jù)國家稅收33其他問題其他問題34成都40年產(chǎn)權住宅與70年住宅政策差異1.客戶貸款問題商業(yè)項目按揭貸款首付最少5成，貸款年限最長十年，并且不能享受住房貸款利率優(yōu)惠和公積金貸款2.稅費問題商業(yè)產(chǎn)權不能享受首次購買契稅優(yōu)惠和轉讓稅收優(yōu)惠。3.水電氣問題商業(yè)性質(zhì)用地通常水電等收費比住宅水電價格高出近一倍。4.戶口問題商業(yè)用地原則上不可以落戶口（根據(jù)成都落戶的政策，只有住宅才能遷戶口）。成都40年產(chǎn)權住宅與70年住宅政策差異1.客戶貸款問題35住宅類：物權法第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅類：非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。土地問題住宅類：土地問題36目前區(qū)域新推項目基本情況目前區(qū)域新推項目基本情況37