城固桔園旅游景區(qū)可研

PAGE陜西省城固縣桔園旅游景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告陜西中西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃研究院二○一○年三月目錄第一章旅游業(yè)的發(fā)展背景 11.1國(guó)際旅游業(yè)的發(fā)展環(huán)境 11.2國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展背景 11.3陜西旅游業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 31.4城固發(fā)展桔園旅游景區(qū)的背景 4第二章建設(shè)城固縣旅游景區(qū)的目的和意義 62.1目的 62.2意義 6第三章城固縣桔園旅游景區(qū)的定性與定位 83.1定性 83.2定位 83.2.1形象定位 83.2.2產(chǎn)品定位 93.2.3市場(chǎng)定位 93.2.4目標(biāo)定位 10第四章城固縣桔園旅游景區(qū)的SWOT分析 114.1優(yōu)勢(shì)分析 124.2劣勢(shì)分析 134.3機(jī)遇分析 144.4威脅分析 14第五章城固縣桔園旅游景區(qū)環(huán)境承載力分析 165.1環(huán)境承載力分析 165.2游客規(guī)模預(yù)測(cè) 17第六章景區(qū)管理體制及開(kāi)發(fā)思路 196.1管理體制 196.2開(kāi)發(fā)思路 20第七章功能分區(qū)、開(kāi)發(fā)時(shí)序及功能布局 237.1景區(qū)功能分區(qū)原則 237.2景區(qū)功能分區(qū) 237.3開(kāi)發(fā)時(shí)序 24第八章景區(qū)開(kāi)發(fā)投資估算 268.1投資估算依據(jù) 268.2投資估算 26第九章資金籌措 299.1融資方案 299.2融資風(fēng)險(xiǎn)及回避 29第十章財(cái)務(wù)效益分析 3210.1旅游經(jīng)營(yíng)成本估算 3210.1.1旅游收入估算 3210.1.2旅游經(jīng)營(yíng)成本估算 3210.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)估算 3310.2.1經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)估算 3310.2.2經(jīng)營(yíng)期10年現(xiàn)金流量估算 3410.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)分析 3510.4不確定性分析 35第十一章社會(huì)效益及生態(tài)效益評(píng)價(jià) 3711.1社會(huì)效益 3711.2生態(tài)效益 38第十二章項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 3912.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 3912.2企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 39第十三章環(huán)境保護(hù)研究 4113.1遵循原則 4113.2保護(hù)措施 4213.2.1自然生態(tài)保護(hù) 4213.2.2大氣保護(hù) 4313.2.3噪聲規(guī)劃 4313.2.4水體保護(hù) 4313.2.5環(huán)衛(wèi)規(guī)劃 4413.2.6土地資源保護(hù) 44第十四章研究結(jié)論與建議 45PAGE46第一章旅游業(yè)的發(fā)展背景1.1國(guó)際旅游業(yè)的發(fā)展環(huán)境20世紀(jì)后50年，世界旅游業(yè)取得了迅猛發(fā)展，目前已經(jīng)超過(guò)汽車、鋼鐵、石油等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，成為世界第一大產(chǎn)業(yè)。隨著全球旅游的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及其重心向亞太轉(zhuǎn)移，我國(guó)的旅游規(guī)模必將達(dá)到空前水平，無(wú)論是國(guó)際旅游、還是國(guó)內(nèi)旅游均將躍居世界前列，旅游業(yè)已初步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)新的支柱產(chǎn)業(yè)。到2020年，全球國(guó)際旅游者將達(dá)到16億人次，國(guó)際旅游消費(fèi)將達(dá)到2萬(wàn)億美元，其增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。1.2國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展背景改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)旅游業(yè)高速發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，中國(guó)將從亞洲旅游大國(guó)走向世界旅游強(qiáng)國(guó)。我國(guó)國(guó)際旅游創(chuàng)匯也從初期的2.63億美元遞增至2007年的約419億美元，躍居世界第五位。到2020年，中國(guó)將成為世界第一旅游接待國(guó)和世界十大旅游客源國(guó)之一。旅游產(chǎn)業(yè)將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。首先，未來(lái)一二十年我國(guó)的國(guó)際旅游業(yè)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的更快的發(fā)展時(shí)期。這來(lái)自于：第一，隨著我國(guó)的國(guó)際威望和地位的不斷提高，國(guó)際交往逐漸增多，在我國(guó)召開(kāi)的國(guó)際性和區(qū)域性的各種會(huì)議、訪問(wèn)、洽談、協(xié)商不僅數(shù)量越來(lái)越多，而且規(guī)格升級(jí)、規(guī)模增大，因此可以吸引和帶動(dòng)來(lái)華旅游的人數(shù)迅速增多；更重要的是同不少國(guó)家政治動(dòng)蕩、社會(huì)秩序混亂、經(jīng)濟(jì)蕭條比較，我國(guó)政治穩(wěn)定，社會(huì)安定，經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民安居樂(lè)業(yè)，是世界各國(guó)旅游者最安全、最能滿足旅游需求、最能實(shí)現(xiàn)旅游休閑的去處。世界旅游組織近日透露：到2020年，中國(guó)將取代法國(guó)成為世界第一旅游目的地。其次，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游也將繼續(xù)保持健康旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，農(nóng)業(yè)旅游、科技旅游、都市旅游、宗教旅游等產(chǎn)品不斷出現(xiàn)；旅游基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施也得到了進(jìn)一步改善，旅游景區(qū)應(yīng)對(duì)旅游高峰的能力進(jìn)一步提高；另外，國(guó)民的非工作時(shí)間加長(zhǎng)，旅游休閑機(jī)會(huì)也更多。在新的休閑制度下，我國(guó)的工薪階層依法享有每周的雙休日、“十一”、春節(jié)兩大旅游黃金周和清明節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)等小假期。短期閑暇時(shí)間的增多勢(shì)必為國(guó)民創(chuàng)造出更多的短途出游機(jī)會(huì)。最后，特色旅游產(chǎn)品如休閑、探險(xiǎn)、健康健身等專項(xiàng)旅游產(chǎn)品也占據(jù)了旅游結(jié)構(gòu)中的重要份額。旅游業(yè)在我國(guó)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用日益顯現(xiàn)，大多數(shù)省、自治區(qū)、直轄市明確提出把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)或主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展。這些地區(qū)相繼把旅游業(yè)列入地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，隨著政策扶持力度增大，旅游業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)的地位被普遍認(rèn)同，隨著中國(guó)旅游業(yè)向縱深方向發(fā)展。2007年，全國(guó)旅游行業(yè)按照黨中央、國(guó)務(wù)院的部署，緊緊圍繞科學(xué)發(fā)展這一主線，發(fā)揚(yáng)求真務(wù)實(shí)的作風(fēng)，自覺(jué)服務(wù)大局，努力開(kāi)拓創(chuàng)新，取得了巨大的成就：全年入境旅游人數(shù)達(dá)1.32億人次，增長(zhǎng)5.5%，旅游外匯收入達(dá)419億美元，增長(zhǎng)23.5%；國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)16.1億人次，增長(zhǎng)15.5%，國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)7771億元，增長(zhǎng)24%。旅游業(yè)總收入首次突破1萬(wàn)億元，達(dá)1.09萬(wàn)億元，增長(zhǎng)22.6%；出境旅游達(dá)4095萬(wàn)人次，增長(zhǎng)18.6%。中國(guó)繼續(xù)保持全球第四大入境旅游接待國(guó)、亞洲最大出境客源國(guó)的地位。2007年，有14個(gè)省區(qū)市以黨委、政府的名義召開(kāi)了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)或旅游工作會(huì)議。各省區(qū)市都制定出臺(tái)了一系列促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展的政策措施，進(jìn)一步加大了對(duì)旅游業(yè)的組織領(lǐng)導(dǎo)和投入力度。在西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略帶動(dòng)下，國(guó)家將加大對(duì)西部的投資力度和政策優(yōu)惠，并以基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)建設(shè)為重點(diǎn)，帶動(dòng)西部的資源開(kāi)發(fā)和城鎮(zhèn)發(fā)展，這將給陜西省以及城固的旅游經(jīng)濟(jì)帶來(lái)機(jī)遇和挑戰(zhàn)。1.3陜西旅游業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)改革開(kāi)放以來(lái)，陜西省旅游業(yè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不斷提高，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的促進(jìn)作用顯著增強(qiáng)，已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。早在1985年初，陜西省委、省政府就已做出了《關(guān)于大力發(fā)展旅游業(yè)的決定》，成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)出臺(tái)鼓勵(lì)發(fā)展旅游業(yè)的省區(qū)，也為陜西旅游的快速、領(lǐng)先發(fā)展創(chuàng)造了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1995年，為了適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)，省委、省政府又出臺(tái)第二個(gè)《陜西省加快發(fā)展旅游業(yè)的決定》，并明確提出“加快發(fā)展旅游業(yè)，并要把旅游業(yè)培育建設(shè)成為陜西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)”。2005-2007年，全省國(guó)內(nèi)旅游和入境旅游收入平均分別增長(zhǎng)19%和15.4%，超過(guò)同期全省GDP、服務(wù)業(yè)和全國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)的增速。今年上半年接待游客和旅游總收入分別增長(zhǎng)26.1%和27%。為了推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)上規(guī)模、上水平，省政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定》，明確了今后一個(gè)時(shí)期我省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)、重點(diǎn)和保障措施。陜西省國(guó)內(nèi)旅游普遍升溫，關(guān)中地區(qū)國(guó)內(nèi)旅游蓬勃發(fā)展，陜南陜北地區(qū)加快旅游資源開(kāi)發(fā)與宣傳促銷，游客人數(shù)大幅增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)旅游客源構(gòu)成為：本省游客占接待總?cè)藬?shù)的39.7%；周邊省區(qū)來(lái)陜游客占總?cè)藬?shù)的20.9%；北京、上海、江蘇、浙江、山東、廣東等東部沿海省區(qū)來(lái)陜游客占15.8%，且消費(fèi)水平較高；東北、西南和西北其他地區(qū)因交通環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的影響，來(lái)陜游客較少，旅游市場(chǎng)尚待開(kāi)發(fā)。陜西省旅游發(fā)展前景較好，城固縣在旅游大環(huán)境和政策的支持下進(jìn)行旅游開(kāi)發(fā)是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、順應(yīng)旅游趨勢(shì)的可行決策。1.4城固發(fā)展桔園旅游景區(qū)的背景桔園旅游景區(qū)所在的城固縣位于陜西省西南部，北居秦嶺南坡，南處巴山北坡，中為漢中盆地東域。漢中柑橘栽培歷史悠久，明清兩代，我國(guó)氣候時(shí)處5000年來(lái)第四個(gè)寒冷期，因城固縣境內(nèi)具有獨(dú)特的小氣候特點(diǎn)，漢中柑橘逐漸向城固縣集中。到清末，柑橘已密集分布升仙村一帶。到1941年，全縣產(chǎn)柑橘437.4萬(wàn)斤。城固柑橘不僅飲譽(yù)，而且遠(yuǎn)銷甘、青、寧諸省區(qū)。到2007年，城固柑橘栽培面積16萬(wàn)畝，年產(chǎn)量20萬(wàn)噸，形成沿秦嶺南坡東西連綿25公里長(zhǎng)的柑橘林帶，是我國(guó)北緣地區(qū)最大的優(yōu)質(zhì)柑橘生產(chǎn)基地。城固柑橘色鮮皮薄、汁多肉嫩、酸甜可口，被國(guó)家林業(yè)部任命為“中國(guó)柑橘之鄉(xiāng)”。連續(xù)數(shù)年的“柑橘節(jié)”已經(jīng)使桔園鎮(zhèn)成為水果生產(chǎn)領(lǐng)域中的聞名縣，以此成為周邊地區(qū)的休閑生態(tài)旅游景區(qū)。因此，城固縣桔園旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)潛力巨大，前景廣闊。第二章建設(shè)城固縣旅游景區(qū)的目的和意義2.1目的通過(guò)規(guī)劃的編制，進(jìn)一步理清思路，以“和諧城鄉(xiāng)游”為指導(dǎo)，落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的要求，按照以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以資源為基礎(chǔ)的原則和理念，突出生態(tài)旅游和城市公共休憩空間兩個(gè)發(fā)展重點(diǎn)，明確旅游景區(qū)的發(fā)展方向和空間布局。有針對(duì)性地提出城固縣桔園旅游景區(qū)發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)思想、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展重點(diǎn)和發(fā)展時(shí)序，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、有序發(fā)展，推動(dòng)城固縣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，從而帶動(dòng)城固縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)和提高居民的生活水平。通過(guò)政府的大力扶持，創(chuàng)建一種全新的鄉(xiāng)村旅游開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，通過(guò)調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行全面升級(jí)，以達(dá)到打破城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的目的，最終消除城市和鄉(xiāng)村的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)界限。2.2意義桔園旅游景區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，可以完善本縣的旅游服務(wù)功能，充分挖掘其旅游價(jià)值。既可與周邊旅游勝地有機(jī)結(jié)合，又可以形成類型豐富、形式多樣的旅游線路，提升本縣旅游業(yè)的總體品位。旅游景區(qū)的建設(shè)實(shí)施貫徹了黨中央全面發(fā)展新農(nóng)村建設(shè)的方針政策，隨著旅游景區(qū)的不斷完善和擴(kuò)大，并且在項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，又將為當(dāng)?shù)鼐用裰苯犹峁┐罅康木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，可對(duì)貧困農(nóng)民就近安置務(wù)工，提供就業(yè)崗位，這對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民收入的提高起到積極的推動(dòng)作用。同時(shí)，旅游景區(qū)的開(kāi)發(fā)引進(jìn)了人流、物流、資金流和信息流，加快了當(dāng)?shù)匚幕倪M(jìn)化，建成了現(xiàn)代的城市服務(wù)設(shè)施和公共設(shè)施，這有助于提高當(dāng)?shù)鼐用竦乃枷胛幕?，提高人口素質(zhì)，這些都將成為縣域社會(huì)改革進(jìn)程的重要推動(dòng)力。鑒于本項(xiàng)目“突出自然生態(tài)”的發(fā)展思想，生態(tài)環(huán)境保護(hù)、景觀資源保護(hù)的原則已貫徹到景區(qū)開(kāi)發(fā)的各個(gè)方面，因此，項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)本區(qū)域動(dòng)、植物物種等的繁衍、生棲、保護(hù)起到積極的促進(jìn)作用。同時(shí)，項(xiàng)目實(shí)施后當(dāng)?shù)鼐用駮?huì)逐漸認(rèn)識(shí)到自然資源和生態(tài)環(huán)境的保護(hù)在旅游業(yè)發(fā)展中的作用，從而積極地參與到旅游資源與生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作中來(lái)。因此，城固桔園旅游景區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，將對(duì)本縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和人民生活水平的不斷提高起到巨大的促進(jìn)作用。各項(xiàng)旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)除具有巨大的經(jīng)濟(jì)效益外，還具有明顯的社會(huì)效益。從而實(shí)現(xiàn)通過(guò)旅游促進(jìn)縣域內(nèi)的自然生態(tài)環(huán)境，合理永續(xù)利用生態(tài)資源，使項(xiàng)目走上保護(hù)、利用、創(chuàng)益、再保護(hù)、再利用、再創(chuàng)益的良性循環(huán)道路。第三章城固縣桔園旅游景區(qū)的定性與定位3.1定性桔園旅游景區(qū)桔樹(shù)種植面積數(shù)萬(wàn)畝，連接成片，風(fēng)光秀美。本景區(qū)的核心賣點(diǎn)就是柑橘，所以將桔園旅游景區(qū)功能定位為“城市公共游憩空間和能夠獨(dú)立完成旅游接待服務(wù)的旅游景區(qū)”。將桔園旅游景區(qū)定性為“中國(guó)最大的柑橘生態(tài)觀光園區(qū)”。桔園旅游景區(qū)應(yīng)當(dāng)成為集“桔園風(fēng)光游賞、柑橘采摘品嘗、鄉(xiāng)村休閑度假”等功能于一體的獨(dú)立旅游景區(qū)。一方面，桔園旅游景區(qū)應(yīng)當(dāng)以桔園風(fēng)光為核心，來(lái)打造、設(shè)計(jì)旅游景點(diǎn)。另一方面，景區(qū)還應(yīng)該緊緊抓住“升仙”文化這一主題以及根據(jù)“明清兩代平均2.6年出一舉人，不足十年出一進(jìn)士”歷代人才濟(jì)濟(jì)的情況，塑造桔園鎮(zhèn)“人杰地靈”的形象。3.2定位3.2.1形象定位在以全縣范圍進(jìn)行景區(qū)宣傳時(shí)，仍然采用“張騫故里，神奇桔鄉(xiāng)”這一宣傳語(yǔ)，本宣傳語(yǔ)選用城固旅游的兩個(gè)核心旅游吸引因素：張騫和桔園。“張騫故里”一方面向旅游者展示城固縣具有悠久的歷史；另一方面，可以極大的引起旅游者的注意和出游的興趣。而“神奇桔鄉(xiāng)”正是對(duì)“中國(guó)柑橘之鄉(xiāng)”和“升仙故事發(fā)生的地方”的最好的闡釋。在單獨(dú)宣傳桔園旅游景區(qū)時(shí)，建議采用“張騫故里，升仙桔園”，本宣傳語(yǔ)的依據(jù)在于桔園有自己的獨(dú)特旅游吸引物，即升仙文化，因此，在對(duì)桔園旅游景區(qū)進(jìn)行宣傳時(shí)，應(yīng)著重選用“升仙”字眼，以突出景區(qū)特點(diǎn)；另一方面，在宣傳桔園旅游景區(qū)時(shí)，應(yīng)該有意識(shí)的去推廣桔園的生態(tài)形象，全力打造“桔家樂(lè)”品牌。3.2.2產(chǎn)品定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基調(diào)是：桔園觀光+休閑度假+柑橘采摘和品嘗+農(nóng)家生活體驗(yàn)和展示3.2.3市場(chǎng)定位（1）客源市場(chǎng)區(qū)域定位一級(jí)市場(chǎng)：近期以4小時(shí)旅游圈的區(qū)域市場(chǎng)為主，包括漢中、安康、以西安為中心的關(guān)中地區(qū)；以成都為中心的川西、川北地區(qū)等區(qū)域城市。二級(jí)市場(chǎng)：陜西、四川、重慶、湖北靠近陜西省域的其他地區(qū)等為二級(jí)客源市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)：全國(guó)其他地區(qū)及境外市場(chǎng)。（2）目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分群體定位①劉家營(yíng)、楊西營(yíng)為主、次入口服務(wù)區(qū)：滿足中低端游客和本地居民為主的餐飲、住宿、停車、游憩及購(gòu)物需求；②桔林深處度假山莊：滿足消費(fèi)水平在中高端的旅游者的餐飲、住宿、會(huì)議、停車、游憩及購(gòu)物等度假需求；③伏牛山度假休閑中心：滿足本地政府、公司職員、外來(lái)經(jīng)貿(mào)洽談團(tuán)隊(duì)、大型參觀團(tuán)隊(duì)的會(huì)議、餐飲、演出等各種需求，以中高端消費(fèi)市場(chǎng)為服務(wù)對(duì)象，以高收入、高品位的避暑度假和商務(wù)會(huì)談度假游客為主，滿足觀鳥(niǎo)旅游者的需求；④桔園觀光采摘區(qū)：以大眾游客為接待對(duì)象，各種類型的產(chǎn)品項(xiàng)目可以同時(shí)滿足高、中、低三級(jí)消費(fèi)水平的客源市場(chǎng)。⑤升仙文化主題旅游線路：以大眾游客為接待對(duì)象，各種類型的產(chǎn)品項(xiàng)目可以同時(shí)滿足高、中、低三級(jí)消費(fèi)水平的客源市場(chǎng)。3.2.4目標(biāo)定位根據(jù)桔園景區(qū)的旅游資源稟賦和桔園景區(qū)在陜南的地位，本研究報(bào)告在吸取各個(gè)專家意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，將桔園景區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)定位為：“三中心一基地”。即：陜南生態(tài)旅游示范中心陜南綠色產(chǎn)業(yè)示范中心陜南統(tǒng)籌城鄉(xiāng)示范中心陜南果業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地而桔園景區(qū)的近期目標(biāo)，則是：“以桔園開(kāi)發(fā)為杠桿撬動(dòng)湑水河流域的綜合開(kāi)發(fā)，將湑水河建設(shè)成為中國(guó)西部小流域治理與產(chǎn)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)示范區(qū)，使湑水河流域成為城固縣經(jīng)濟(jì)騰飛的引擎?！钡谒恼鲁枪炭h桔園旅游景區(qū)的SWOT分析城固縣桔園旅游景區(qū)的發(fā)展取決于城固縣內(nèi)外多種因素，既要有利于自身優(yōu)勢(shì)對(duì)縣域現(xiàn)有旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整，又要著眼于未來(lái)，順應(yīng)當(dāng)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的新選擇。只有全面考慮和綜合分析內(nèi)部條件和外部環(huán)境，準(zhǔn)確把握發(fā)展城固縣桔園旅游景區(qū)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，才能制定出切實(shí)可行的發(fā)展戰(zhàn)略。本研究報(bào)告采用SWOT分析模型。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)解決難題利用機(jī)遇發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)遇發(fā)揮優(yōu)勢(shì)解決難題利用機(jī)遇發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)遇克服劣勢(shì)轉(zhuǎn)化劣勢(shì)克服困難W(劣勢(shì))1可游季節(jié)短2基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)水平落后3旅游活動(dòng)項(xiàng)目形式單一S(優(yōu)勢(shì))1氣候優(yōu)勢(shì)2區(qū)位優(yōu)勢(shì)3旅游季節(jié)優(yōu)勢(shì)4文化底蘊(yùn)深厚O(機(jī)遇)1政策機(jī)遇2國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好T(威脅)1季節(jié)性問(wèn)題2周邊縣域旅游景區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈4-1城固縣桔園旅游景區(qū)發(fā)展SWOT分析圖4.1優(yōu)勢(shì)分析（1）氣候優(yōu)勢(shì)城固縣地處內(nèi)陸，大氣候帶位于北亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)區(qū)，是冬季極地大陸氣團(tuán)和夏季熱帶海洋氣團(tuán)交匯的地區(qū)。北有東西走向、高大的秦嶺，可阻擋由西北南下的寒冷氣流；南部米倉(cāng)山屏障，減緩夏季由西南和東南北上的濕暖氣流。秦嶺阻擋起著保溫保濕作用，再加上中部一江四河調(diào)節(jié)本地水分，總的氣候特點(diǎn)是冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，雨量充沛，四季濕潤(rùn)，雨熱同季，干濕交替。年均日照數(shù)為1486.2小時(shí)，日照率為33%；氣候溫和，平壩區(qū)年平均氣溫14.1℃，最熱月平均氣溫25℃，最冷月2.2℃；年降水量843.9毫米，降水隨海拔高度升高而遞增。（2）區(qū)位優(yōu)勢(shì)城固縣處于被稱為“西北小江南”的陜西生態(tài)旅游區(qū)腹地，北居秦嶺南坡，南處巴山北坡，中為漢中盆地東域。自唐代起，城固縣即為漢江航運(yùn)和梁（州）洋（州）陸上交通要道。現(xiàn)陽(yáng)安鐵路、漢白公路過(guò)境，且為周（至）城（固）公路終點(diǎn)，并有五曲寺飛機(jī)場(chǎng)。2007年10月全線貫通的西漢高速使城固的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步得到體現(xiàn)。（3）旅游季節(jié)優(yōu)勢(shì)桔園旅游景區(qū)所處的旅游季節(jié)較好，處于黃金周前后。桔園的旅游高峰期有兩個(gè)，一個(gè)高峰期是四月中旬至五月初，這段時(shí)間是柑橘的花期，另一個(gè)高峰期是九月下旬延續(xù)到“十一”黃金周以后，這一時(shí)期正是柑橘果實(shí)成熟、采摘的季節(jié)。（4）文化底蘊(yùn)深厚城固縣人類活動(dòng)早，建縣歷史長(zhǎng)，素有土壤肥沃、物產(chǎn)豐富、人才濟(jì)濟(jì)而著稱。桔園的升仙、狀元文化底蘊(yùn)深厚，遠(yuǎn)在漢代就產(chǎn)生張騫、李固等著名歷史人物；公元7年，城固境內(nèi)發(fā)生唐公房（昉）合家升仙的神話傳說(shuō)。4.2劣勢(shì)分析（1）可游季節(jié)短由于柑橘的花期是四月中旬到五月初，花期較短。柑橘果實(shí)成熟、采摘是九月下旬到十月之間，雖然萬(wàn)畝桔園在成熟時(shí)節(jié)的確會(huì)給游人留下壯觀浩瀚的映像，但是柑橘的掛果期不長(zhǎng)，游客冬季無(wú)旅游項(xiàng)目，可游季節(jié)短，形成冬季旅游淡季的局面。（2）基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)水平落后目前，景區(qū)內(nèi)接待設(shè)的施建設(shè)還比較滯后，在住宿、餐飲、裝修等方面沒(méi)有制定嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置也不能滿足游客的需求。（3）旅游活動(dòng)項(xiàng)目形式單一由于當(dāng)?shù)芈糜伟l(fā)展遲緩、農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)意識(shí)不強(qiáng)等原因，桔園內(nèi)“農(nóng)家樂(lè)”旅游項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的數(shù)量和質(zhì)量?jī)煞矫娑疾蛔?，旅游活?dòng)項(xiàng)目形式單一將制約景區(qū)的發(fā)展。4.3機(jī)遇分析（1）政策機(jī)遇陜西省委、省政府早在1985年初就做出了《關(guān)于大力發(fā)展旅游業(yè)的決定》，后來(lái)又出臺(tái)《陜西省加快發(fā)展旅游業(yè)的決定》，明確提出“加快發(fā)展旅游業(yè)，并要把旅游業(yè)培育建設(shè)成為陜西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)”?！冻枪炭h國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》中強(qiáng)調(diào)指出：加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有旅游景點(diǎn)的包裝推薦和開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)景點(diǎn)、景區(qū)和旅游線路建設(shè)，爭(zhēng)取將桔園觀光農(nóng)業(yè)園等四個(gè)景點(diǎn)納入漢中市旅游規(guī)劃圈。以上這些政策機(jī)遇都為城固縣旅游業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。（2）國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好自20世紀(jì)90年代以來(lái)，國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)高增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率達(dá)9.8%，居民的人均收入及可自由支配收入顯著提高，旅游市場(chǎng)潛力巨大，以城鎮(zhèn)居民為主體的觀光、休閑、度假日益興起，旅游業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。人民生活水平的提高，新的節(jié)假日休息時(shí)間的確定，再次刺激了國(guó)內(nèi)旅游的需求，“假日經(jīng)濟(jì)”不僅擴(kuò)大了內(nèi)需，刺激了消費(fèi)，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)遇。4.4威脅分析（1）季節(jié)性問(wèn)題桔園旅游景區(qū)的優(yōu)勢(shì)在于規(guī)模宏大及其田園風(fēng)光，在季節(jié)上存在冬季淡季的現(xiàn)狀，在冬季幾乎沒(méi)有旅游活動(dòng)，如果僅僅開(kāi)展觀光旅游，必定會(huì)造成旅游資源的閑置和浪費(fèi)。（2）周邊縣域旅游景區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈隨著陜西省旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，城固縣周邊地區(qū)的旅游景區(qū)也逐漸增多，且規(guī)模也逐漸擴(kuò)大，與之相似的還有西鄉(xiāng)櫻桃園、西鄉(xiāng)茶園等旅游景點(diǎn)。這些旅游景點(diǎn)勢(shì)必會(huì)給城固縣桔園旅游景區(qū)的發(fā)展帶來(lái)影響。所以城固縣必須合理規(guī)劃開(kāi)發(fā)桔園旅游景區(qū)，發(fā)揮其田園風(fēng)光以及文化底蘊(yùn)深厚的特點(diǎn)。第五章城固縣桔園旅游景區(qū)環(huán)境承載力分析5.1環(huán)境承載力分析環(huán)境承載力，是指環(huán)境在合理限度內(nèi)所容納的極限量，即旅游區(qū)在生態(tài)環(huán)境質(zhì)量不至影響到難以自然恢復(fù)的前提下，一定時(shí)間內(nèi)旅游資源所能承載的最大旅游活動(dòng)量，即旅游區(qū)所能容納最大游人量。游人容量，是在保持景觀穩(wěn)定性，保障游人游賞質(zhì)量和舒適安全，以及合理利用資源的限度內(nèi)，在一定單位時(shí)間、一定規(guī)劃單元內(nèi)所能容納的游人數(shù)量，是限制某時(shí)、某地游人過(guò)量集聚的警戒值。游人容量具有綜合性特征，它不僅涵蓋旅游地的環(huán)境生態(tài)容量，旅游地居民和旅游者的心理承載力，還包括項(xiàng)目所在地社會(huì)和經(jīng)濟(jì)等方面的承載能力，因此評(píng)價(jià)旅游的環(huán)境承載力，須做各方面的考察，測(cè)算旅游地經(jīng)濟(jì)容量、社會(huì)含量和環(huán)境含量。它的計(jì)算方法是：先計(jì)算旅游的總規(guī)模（可游覽總面積或線路總長(zhǎng)度）和每個(gè)游人的空間標(biāo)準(zhǔn)，再計(jì)算旅游區(qū)的開(kāi)放時(shí)間和人均游覽花費(fèi)的時(shí)間，即可得到日容量，計(jì)算公式如下:面積容量的公式：Cd=A·a·T/Ao·To式中：Cd:日容量（人次/日）A：旅游區(qū)面積（平方米）a：利用系數(shù)，本景區(qū)取0.1T：每日開(kāi)放時(shí)間（小時(shí)）Ao：人均需求空間標(biāo)準(zhǔn)（平方米/人）To：每人所需的游覽時(shí)間（小時(shí)）根據(jù)以上計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，桔園旅游景區(qū)總面積約為5萬(wàn)畝，綜合考慮5個(gè)分區(qū)的接待容量和游客的停留時(shí)間。參考《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》中對(duì)游憩用地生態(tài)容量的用地指標(biāo)規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的特殊地理區(qū)位，人均用地指標(biāo)按照200平方米/人，開(kāi)放時(shí)間按照8.5小時(shí)計(jì)算，每人所需游覽時(shí)間按照3個(gè)小時(shí)計(jì)算，全年可游天數(shù)按照200天計(jì)算，則桔園旅游景區(qū)的旅游容量為：桔園旅游景區(qū)Cd=50000×666×0.1×8.5÷（200×5）≈28305人/天年游客環(huán)境容量=日游客環(huán)境容量×可游天數(shù)=28305×200=5661000人/天則桔園旅游景區(qū)的年環(huán)境容量為566.1萬(wàn)人；瞬時(shí)環(huán)境容量按照平均小時(shí)游人接待量的3倍計(jì)算：28305÷8.5×3≈80198人/小時(shí)。5.2游客規(guī)模預(yù)測(cè)根據(jù)城固縣旅游局提供的游客規(guī)模數(shù)據(jù)，游客增長(zhǎng)率按照近3年來(lái)漢中市旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算出的平均游客增長(zhǎng)率，并參考國(guó)內(nèi)相近類型景區(qū)開(kāi)發(fā)的游人增長(zhǎng)率，進(jìn)行游客規(guī)模預(yù)測(cè)如下表所示：表5-1游人規(guī)模預(yù)測(cè)年份20072008200920102011增長(zhǎng)率-14%24%10%10%游客（萬(wàn)人/次）17.52024.827.330住宿游客按照40%計(jì)算，到2011年，年住宿游客達(dá)到12萬(wàn)。年接待按照200天計(jì)算，則到2011年，日接待量為：（12×10000）÷200≈600人/天旅游旺季景區(qū)的日接待高峰游客規(guī)模按照日接待量的4倍計(jì)算：600×4=2400人/天高峰期瞬時(shí)游客為：2400÷8.5×3≈847人/小時(shí)可以看出，所有時(shí)段的游人規(guī)模均小于環(huán)境容量。居民容量，在保持生態(tài)平衡與環(huán)境優(yōu)美、依靠當(dāng)?shù)刭Y源與保證風(fēng)景正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提，一定地域范圍內(nèi)容許分布的常住居民數(shù)量。是限制某個(gè)地區(qū)過(guò)量發(fā)展生產(chǎn)或聚居人口的特殊警戒值。目前，主入口劉家營(yíng)村共有500余戶，人口約1680人，楊西營(yíng)村500余戶，人口約1800人。考慮到整個(gè)景區(qū)的面積，兩個(gè)村子的人口只需要控制在2500人之內(nèi)，就能夠保持桔園旅游景區(qū)的生態(tài)平衡與環(huán)境優(yōu)美。第六章景區(qū)管理體制及開(kāi)發(fā)思路6.1管理體制堅(jiān)持以旅助農(nóng)、以旅富農(nóng)，農(nóng)民實(shí)現(xiàn)了離土不離鄉(xiāng)，就地市民化。一是構(gòu)建農(nóng)村保障體系。統(tǒng)一城鄉(xiāng)社會(huì)保障，把農(nóng)民全部納入了新農(nóng)村合作醫(yī)療，辦理社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)，農(nóng)民到了“5060”后與城市居民一樣享有養(yǎng)老金，生活困難的農(nóng)民可享有城市最低生活保障金。二是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)教育。取消鄉(xiāng)管學(xué)校，將鄉(xiāng)村學(xué)校統(tǒng)一納入?yún)^(qū)教育管理體系，有力推動(dòng)了全區(qū)教育均衡發(fā)展。三是構(gòu)建農(nóng)民就業(yè)體系。把城市就業(yè)工作向農(nóng)村延伸，依托鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)和已經(jīng)規(guī)劃建設(shè)的項(xiàng)目，提供旅游服務(wù)型崗位。四是構(gòu)建農(nóng)村發(fā)展體系。農(nóng)民依托桔園旅游景區(qū)構(gòu)建的經(jīng)營(yíng)、就業(yè)、保障平臺(tái)，變單一的種植經(jīng)濟(jì)果林收入為擁有“四金”的多渠道增收，土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)宅出租按年收取租金，經(jīng)營(yíng)桔家樂(lè)、到景區(qū)企業(yè)等公司打工賺取薪金，參與村集體經(jīng)濟(jì)、土地入股建鄉(xiāng)村酒店、農(nóng)產(chǎn)品加工等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目可分享保底分紅的股金，達(dá)到社保條件后按月領(lǐng)取養(yǎng)老金、低保金，還可報(bào)銷醫(yī)療費(fèi)的保障金，以“四金”方式保證了農(nóng)民增收的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。五是構(gòu)建專業(yè)的柑橘銷售市場(chǎng)，在桔園景區(qū)所在的劉家營(yíng)村、楊西營(yíng)村，存在著農(nóng)戶自行沿主要游客通道設(shè)立柑橘銷售活動(dòng)攤點(diǎn)的現(xiàn)象，在游客旺季的時(shí)候，這將使景區(qū)的交通狀態(tài)進(jìn)一步擁堵，而且不利于景區(qū)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。因此，建議建立專門的柑橘銷售市場(chǎng)，對(duì)所有的柑橘銷售進(jìn)行統(tǒng)一管理，也使得景區(qū)變得更加清爽、便于管理。6.2開(kāi)發(fā)思路結(jié)合桔園旅游景區(qū)自身的社會(huì)環(huán)境、自然基礎(chǔ)條件以及開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，整體得出景區(qū)開(kāi)發(fā)思路。首先，應(yīng)從追求經(jīng)濟(jì)效益為主要目的的傳統(tǒng)果樹(shù)集約經(jīng)營(yíng)種植和傳統(tǒng)果園旅游轉(zhuǎn)向兼顧經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)模式——集生態(tài)果品生產(chǎn)、生態(tài)果園旅游、生態(tài)環(huán)境保護(hù)改善為一體的綜合生態(tài)果園模式，并運(yùn)用生態(tài)學(xué)、生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)和果樹(shù)栽培技術(shù)等原理，建立起復(fù)合結(jié)構(gòu)的生態(tài)果園，使有限的資源得到充分的利用，提高整體功能，建立可持續(xù)發(fā)展的新生態(tài)系統(tǒng)。其次，開(kāi)展生態(tài)果園旅游活動(dòng)，應(yīng)對(duì)生態(tài)果園進(jìn)行園林規(guī)劃設(shè)計(jì)，將園林藝術(shù)與果樹(shù)栽培、旅游活動(dòng)相結(jié)合，合理搭配果樹(shù)品種，使果品種類豐富，在其他季節(jié)還可以收獲其他品種水果，四季開(kāi)花、四季掛果；培育長(zhǎng)勢(shì)茁壯、樹(shù)形優(yōu)美的果樹(shù)；修筑必要的園林建筑、組合環(huán)境優(yōu)美的游憩空間；劃分建設(shè)餐飲、購(gòu)物、觀光、體驗(yàn)勞作、休閑度假旅游功能區(qū)，配置旅游服務(wù)設(shè)施，規(guī)劃合理的游覽線路，開(kāi)設(shè)內(nèi)容豐富的旅游活動(dòng)，加強(qiáng)旅游管理，提高服務(wù)水平和農(nóng)民的服務(wù)意識(shí)，形成有規(guī)模、有檔次，能進(jìn)行觀光、休閑、品嘗、體驗(yàn)、度假等多種旅游活動(dòng)的多功能生態(tài)果園旅游區(qū)。還要充分發(fā)揮柑橘研究所的力量，將柑橘研究所的一部分科研成果向游客展示，安排游客參觀柑橘研究所，從而使得整個(gè)景區(qū)有了更深厚的內(nèi)涵，增加了知識(shí)性、科學(xué)性、趣味性。將柑橘研究所作為一個(gè)景區(qū)節(jié)點(diǎn)，將更能吸引學(xué)生游客前往。第三，完善景區(qū)內(nèi)住宿餐飲設(shè)施建設(shè)。目前，景區(qū)內(nèi)的住宿、餐飲設(shè)施等方面的建設(shè)還比較滯后，住宿設(shè)施條件較差，餐飲方面的質(zhì)量還有待提高。在今后的發(fā)展中，桔園旅游景區(qū)應(yīng)當(dāng)主打“桔家樂(lè)”品牌，提出住宿、餐飲、裝修等方面的一系列標(biāo)準(zhǔn)，施行桔家樂(lè)星級(jí)評(píng)定制度。以提高整個(gè)景區(qū)的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，以及增添景區(qū)特色。第四，提升景區(qū)文化底蘊(yùn)。單純的桔園觀光，對(duì)游客方面的吸引力不強(qiáng)，針對(duì)于近年來(lái)散客旅游的蓬勃發(fā)展，桔園旅游景區(qū)必須注重對(duì)散客的吸引和服務(wù)。根據(jù)桔園的現(xiàn)狀，對(duì)桔園旅游景區(qū)增加更多有關(guān)人文方面的吸引資源，能使得景區(qū)形象更加豐滿，增強(qiáng)對(duì)游客的吸引力。第五，加強(qiáng)景區(qū)與周邊湑水河帶的聯(lián)系。湑水河水質(zhì)清澈，風(fēng)景優(yōu)美，適宜開(kāi)展各種水上項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)通過(guò)各種手段和方式，增強(qiáng)兩者間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合營(yíng)銷，完成兩者之間的資源互補(bǔ)。結(jié)合鄉(xiāng)村旅游社區(qū)化、組團(tuán)化的發(fā)展趨勢(shì)，以及對(duì)集團(tuán)式農(nóng)家樂(lè)的發(fā)展方向的研究，我們?cè)诮蹐@進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和景區(qū)內(nèi)的功能劃分時(shí)，同樣因地制宜，將幾個(gè)功能側(cè)重點(diǎn)不同的旅游服務(wù)區(qū)布局在山間，用林間步道串聯(lián)，將其連成整體，使每一部分都具有不可替代性和濃厚的文化特色。使當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)得到調(diào)整，并且使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈得到升級(jí)和衍生。最終使桔園旅游景區(qū)成為該區(qū)域內(nèi)能夠同時(shí)滿足居住、農(nóng)業(yè)觀光、商務(wù)會(huì)議接待、農(nóng)家體驗(yàn)、以及城市居民公共休閑空間等多方面的要求。第七章功能分區(qū)、開(kāi)發(fā)時(shí)序及功能布局7.1景區(qū)功能分區(qū)原則對(duì)桔園旅游景區(qū)進(jìn)行功能分區(qū)應(yīng)遵循以下原則：（1）生態(tài)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展原則;（2）追求整體生態(tài)功能最優(yōu)原則；（3）結(jié)構(gòu)清晰，功能分區(qū)明確，市場(chǎng)針對(duì)性強(qiáng)；（4）在空間結(jié)構(gòu)決定的生態(tài)功能最優(yōu)的前提下尋求旅游利用功能的最大發(fā)揮。7.2景區(qū)功能分區(qū)根據(jù)桔園鎮(zhèn)現(xiàn)有的旅游資源及其分布狀況、各自的區(qū)位特征和資源側(cè)重，將桔園旅游景區(qū)劃分為“一心一帶四區(qū)”。(1)“一心”伏牛山休閑度假中心新建設(shè)的休閑度假中心充分利用伏牛山現(xiàn)有的營(yíng)房和白鷺等大量鳥(niǎo)類聚集的資源，為度假游客和觀鳥(niǎo)愛(ài)好者提供服務(wù)。同時(shí)，休閑度假中心將建設(shè)一流的會(huì)議設(shè)施，為將來(lái)城固縣召開(kāi)各類大小會(huì)議提供絕佳的場(chǎng)所和專業(yè)的服務(wù)。(2)“一帶”湑水河休閑度假帶湑水河休閑度假帶依托于滾水壩形成的較平靜的湖面開(kāi)展各種適宜的水上項(xiàng)目，依托于慶山下的楊家潭和柑橘農(nóng)科院臨側(cè)的較為平緩的河岸坡地，未來(lái)可發(fā)展水上休閑度假，如可設(shè)臨水別墅、水上餐飲，水上會(huì)議等休閑度假設(shè)施。(3)“四區(qū)”主要指“劉家營(yíng)主入口服務(wù)區(qū)”、“楊西營(yíng)次入口服務(wù)區(qū)”、“桔林深處度假山莊”、“萬(wàn)畝桔園觀光采摘區(qū)”四區(qū)?！皠⒓覡I(yíng)主入口服務(wù)區(qū)”本區(qū)作為桔園旅游景區(qū)的主要接待點(diǎn)，是反映整個(gè)景區(qū)面貌的窗口，應(yīng)布局比較全面的服務(wù)設(shè)施?！皸钗鳡I(yíng)次入口服務(wù)區(qū)”本區(qū)作為主入口區(qū)的輔助和補(bǔ)充，是旅游旺季調(diào)節(jié)游客流量和流向的重要節(jié)點(diǎn)。“桔林深處度假山莊”本度假山莊內(nèi)提供檔次更高的客房設(shè)施、餐飲服務(wù)，山莊內(nèi)的建筑在吸收傳統(tǒng)風(fēng)格和建筑元素的基礎(chǔ)上，力求簡(jiǎn)約?！叭f(wàn)畝桔園觀光采摘區(qū)”本區(qū)是景區(qū)的主體部分，以萬(wàn)畝桔樹(shù)為景觀主體，以采摘、品嘗柑橘為主要活動(dòng)，讓游客充分體驗(yàn)桔園生活。7.3開(kāi)發(fā)時(shí)序旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)可分為三個(gè)時(shí)期考慮：近期2008年8月-2008年12月，基本完善該項(xiàng)目作為城市公共游憩空間的功能和獨(dú)立的生態(tài)旅游景區(qū)的功能框架。開(kāi)始啟動(dòng)現(xiàn)有農(nóng)戶房屋的改造，建立軟性管理制度以及組織人員培訓(xùn)。中期2009-2011年，逐步實(shí)現(xiàn)旅游景區(qū)內(nèi)五大功能區(qū)的雛形，開(kāi)始籌備部分項(xiàng)目的招商引資工作，調(diào)整目前單一的農(nóng)家接待，完善接待設(shè)施。遠(yuǎn)期2012-2016年，整合生態(tài)、農(nóng)業(yè)及軍事遺產(chǎn)資源，將桔園旅游景區(qū)建設(shè)成集生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光和鄉(xiāng)村休閑度假于一體的綜合性旅游景區(qū)，最終達(dá)到國(guó)家3A級(jí)旅游景區(qū)。第八章景區(qū)開(kāi)發(fā)投資估算8.1投資估算依據(jù)（1）《陜西省建筑工程費(fèi)定額》；（2）《陜西省安裝工程費(fèi)定額》；（3）項(xiàng)目投資估算依據(jù)設(shè)計(jì)方案及有關(guān)說(shuō)明，主要工程量按方案圖估算；（4）人工、機(jī)械價(jià)格按城固縣當(dāng)年調(diào)整后計(jì)算；（5）工程基本預(yù)備費(fèi)按一、二類費(fèi)用8%考慮。8.2投資估算桔園旅游景區(qū)項(xiàng)目建設(shè)投資主要包括景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資和服務(wù)接待設(shè)施投資兩部分，見(jiàn)表8-1、8-2。表8-1基礎(chǔ)設(shè)施投資估算匯總表項(xiàng)目數(shù)量單位造價(jià)金額（萬(wàn)元）道路交通新增道路長(zhǎng)5587m寬7m60萬(wàn)/㎞335.22現(xiàn)有道路改造20700㎡200元/㎡414游步道11408㎡180元/㎡205.34給排水、供電、供熱、環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施供水管網(wǎng)及設(shè)施3.973㎞30萬(wàn)/㎞119.2排水管網(wǎng)及設(shè)施3.45㎞20萬(wàn)/㎞69電力配套設(shè)施及亮化工程1項(xiàng)-150景區(qū)環(huán)保廁所600㎡1500/㎡90垃圾處理1項(xiàng)-10規(guī)劃編制及宣傳培訓(xùn)編制規(guī)劃、人員培訓(xùn)、宣傳推廣、信息化建設(shè)及管理1項(xiàng)-100防盜救護(hù)等防盜、救護(hù)設(shè)施、旅游商品開(kāi)發(fā)等1項(xiàng)-30旅游標(biāo)示標(biāo)牌系統(tǒng)景區(qū)標(biāo)示標(biāo)牌系統(tǒng)1項(xiàng)-50消防設(shè)施新建消防井、消防栓等1項(xiàng)-50合計(jì)1622.76萬(wàn)元表8-2服務(wù)接待設(shè)施投資估算匯總表分區(qū)項(xiàng)目規(guī)模單位造價(jià)（元/㎡）金額（萬(wàn)元）整體項(xiàng)目沿途休憩服務(wù)設(shè)施1項(xiàng)-150桔家樂(lè)外觀改造20戶-80主入口服務(wù)區(qū)停車場(chǎng)7400㎡10074桔園文化廣場(chǎng)7100㎡10071廣場(chǎng)回廊1項(xiàng)-30商業(yè)街1項(xiàng)-150游客服務(wù)中心16001500240電瓶車管理站3200㎡15048次入口服務(wù)區(qū)入口提示景觀1項(xiàng)-15休閑服務(wù)點(diǎn)及水體景觀1項(xiàng)-30服務(wù)站294㎡1100/㎡32.34休息長(zhǎng)廊1項(xiàng)-20停車場(chǎng)5500㎡100/㎡55輔助候車場(chǎng)2200㎡12026.4桔林深處度假山莊入口大門1項(xiàng)-15桔園雅舍1200㎡5000600山莊休閑娛樂(lè)室450㎡2500112.5景觀棧道1項(xiàng)-30花山疊水社64㎡300019.2升仙湖周邊設(shè)施1項(xiàng)-80升仙湖茶吧85㎡250021.25餐廳687㎡3500240.45懷風(fēng)堂會(huì)議中心358㎡4000143.2升仙文化主題旅游線路魁星樓1000㎡1500150魁星廣場(chǎng)1500㎡10015文昌廟600㎡150090桔仙長(zhǎng)廊241㎡250060.25升仙大道1項(xiàng)-200遇仙閣1項(xiàng)-30升仙臺(tái)1項(xiàng)-20升仙廟1項(xiàng)-300觀景臺(tái)1項(xiàng)-50觀光采摘園開(kāi)放采摘園1項(xiàng)30靜逸林66600㎡150899仙蹤林1項(xiàng)-100停車場(chǎng)1項(xiàng)-40柑橘研究所1項(xiàng)-60伏牛山休閑度假中心軍事主題酒店1項(xiàng)-580停車場(chǎng)1項(xiàng)-20親水性休閑設(shè)施1項(xiàng)-400合計(jì)5327.59萬(wàn)元綜上：旅游景區(qū)總投資=基礎(chǔ)設(shè)施投資+服務(wù)接待設(shè)施投資=1622.76萬(wàn)元+5327.59萬(wàn)元=6950.35萬(wàn)元第九章資金籌措9.1融資方案由于建設(shè)桔園景區(qū)投資需求較大，投資主體應(yīng)多元化，包括政府、企業(yè)、私人等投資主體并存的多元化投資格局。投資方式應(yīng)多樣化，包括獨(dú)資、合資、合作、股份制、項(xiàng)目融資BOT方式、承包、租賃等多樣化方式。目前國(guó)內(nèi)主要融資方式及其特點(diǎn)，見(jiàn)表9-1：表9-1目前國(guó)內(nèi)主要融資方式及其特點(diǎn)序號(hào)融資方式特點(diǎn)1企業(yè)內(nèi)部積累融資成本低，速度快，融資規(guī)模小2商業(yè)信用貸款成本低，融資時(shí)間短，資信要求高3長(zhǎng)期銀行貸款成本較低，手續(xù)較簡(jiǎn)單，還息壓力大，存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，受保護(hù)性條款限制4短期貸款主要滿足流動(dòng)資金需要，較易獲取5股權(quán)融資（IPO、配股、增發(fā)）融資規(guī)模大，無(wú)固定股利負(fù)擔(dān)，資本成本高，且易稀釋控制權(quán)，同時(shí)對(duì)企業(yè)的要求高6債券融資對(duì)象廣，市場(chǎng)大，成本高，風(fēng)險(xiǎn)大，限制條件多9.2融資風(fēng)險(xiǎn)及回避融資的實(shí)施經(jīng)常受到各種風(fēng)險(xiǎn)的影響。為了使融資方案穩(wěn)妥可靠，下面對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。（1）融資風(fēng)險(xiǎn)①資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。a、原定籌資額全部或部分落空；b、資本金不能到位，影響融資；c、政府承諾征用的土地不能兌現(xiàn)，影響開(kāi)發(fā)公司融資；d、政府承諾的稅收返還無(wú)法兌現(xiàn)，影響開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)和進(jìn)一步融資。②還貸風(fēng)險(xiǎn)。本景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃累計(jì)借入的資金，如果出現(xiàn)如下問(wèn)題將影響還貸能力：a、土地轉(zhuǎn)讓不出去；b、土地低于成本價(jià)轉(zhuǎn)讓；c、政府承諾的稅收返還不能兌現(xiàn)。另外利率上升而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也是存在的。（2）風(fēng)險(xiǎn)回避①資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、還貸風(fēng)險(xiǎn)回避。A.針對(duì)籌資額全部或部分落空的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)：a、做好項(xiàng)目的合法立項(xiàng)工作；b、從政府手中通過(guò)掛帳或土地入股的形式拿到啟動(dòng)用的土地資源；c、與銀行建立良好的合作關(guān)系。B.針對(duì)資本金不能到位，影響融資的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)：a、積極尋找可靠的、有實(shí)力、有信譽(yù)、特別是有良好銀企合作關(guān)系的伙伴；b、尋求政府的財(cái)政撥款和土地供給。C.針對(duì)政府承諾征用的土地不能兌現(xiàn)，影響開(kāi)發(fā)公司融資的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)提請(qǐng)政府提前做好土地的征用、儲(chǔ)備和控制工作。D.針對(duì)招商情況不佳，開(kāi)發(fā)公司土地?zé)o法售出無(wú)力進(jìn)行再投資的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中積極開(kāi)展宣傳工作，或?qū)ふ矣姓猩叹W(wǎng)絡(luò)和經(jīng)驗(yàn)的公司一起參與開(kāi)發(fā)。E.針對(duì)政府承諾的稅收返還無(wú)法兌現(xiàn)，影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)：適時(shí)建立起一級(jí)財(cái)政、一級(jí)金庫(kù)和獨(dú)立的預(yù)決算體系；通過(guò)地方法規(guī)的形式將政府的承諾、管委會(huì)的地位和權(quán)限等固定下來(lái)。同時(shí)要注意遵循投入與產(chǎn)出相匹配、量出（“土地需求量”）為入（“征用開(kāi)發(fā)土地量”）的原則，合理安排借貸資金。②利率風(fēng)險(xiǎn)回避。針對(duì)本項(xiàng)目貸款數(shù)量較大、利息較高的特點(diǎn)，為了防止利率風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)安排好融資結(jié)構(gòu)。按資金成本高低和貸款期限的長(zhǎng)短，選擇金融機(jī)構(gòu)的順序是：首選國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行；其次是商業(yè)銀行。選擇適當(dāng)?shù)墓潭ɡ屎透?dòng)利率比結(jié)構(gòu)，固定利率的好處是資金成本易于預(yù)算和控制，特別是處于經(jīng)濟(jì)上升周期的初期，選擇固定利率貸款較劃算。第十章財(cái)務(wù)效益分析10.1旅游經(jīng)營(yíng)成本估算10.1.1旅游收入估算表10-12008-2017年旅游收入估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期20082009201020112012接待人數(shù)（萬(wàn)人次）20.0024.8027.3030.0033.00人均花費(fèi)（元人民幣）50.0070.0070.0070.00100.00總收入（萬(wàn)元人民幣）900.001488.001638.002100.002310.0020132014201520162017接待人數(shù)（萬(wàn)人次）36.3039.9343.9248.3253.15人均花費(fèi)（元人民幣）100.00100.00120.00120.00120.00總收入（萬(wàn)元人民幣）2904.003194.403953.074348.385314.6810.1.2旅游經(jīng)營(yíng)成本估算經(jīng)營(yíng)成本估算說(shuō)明：（1）餐飲、住宿、娛樂(lè)、購(gòu)物成本根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格和同行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況按相關(guān)收入的20%估算；（2）管理費(fèi)用根據(jù)同行業(yè)情況按營(yíng)業(yè)收入的15%估算；（3）按資金成本利率6%計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用；（4）固定資產(chǎn)折舊率為5%。表10-2經(jīng)營(yíng)成本估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期12345營(yíng)業(yè)成本180.00347.20382.20420.00660.00固定資產(chǎn)折舊69.77143.55216.52275.20330.84管理費(fèi)用135.00260.40286.65315.00495.00財(cái)務(wù)費(fèi)用84.58174.02262.23333.33401.17成本合計(jì)469.35925.171147.601343.521887.01變動(dòng)成本315.00607.60668.85735.001155.00固定成本154.35317.57478.75608.52732.01678910營(yíng)業(yè)成本726.00798.601054.151159.571275.52固定資產(chǎn)折舊327.71324.93321.80318.67315.89管理費(fèi)用544.50598.95790.61869.68956.64財(cái)務(wù)費(fèi)用397.00393.25389.91386.16382.41成本合計(jì)1995.212115.732556.482734.082930.47變動(dòng)成本1270.501397.551844.772029.242232.17固定成本724.71718.18711.72704.83698.3010.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)估算10.2.1經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)估算表10-3經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)估算表項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期12345經(jīng)營(yíng)成本180.00347.20382.20420.00660.00折舊費(fèi)用69.77143.55216.52275.20330.84管理費(fèi)用135.00260.40286.65315.00495.00財(cái)務(wù)費(fèi)用84.58174.02262.23333.33401.17營(yíng)業(yè)稅及附加54.00104.16114.66126.00198.00營(yíng)業(yè)利潤(rùn)376.65706.67648.74630.481214.99所得稅124.29233.20214.08208.06400.95凈利潤(rùn)252.36473.47434.65422.42814.04678910經(jīng)營(yíng)成本726.00798.601054.151159.571275.52折舊費(fèi)用327.71324.93321.80318.67315.89管理費(fèi)用544.50598.95790.61869.68956.64財(cái)務(wù)費(fèi)用397.00393.25389.91386.16382.41營(yíng)業(yè)稅及附加217.80239.58316.25347.87382.66營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1416.991637.692398.032715.893064.49所得稅467.61540.44791.35896.241011.28凈利潤(rùn)949.381097.251606.681819.652053.2110.2.2經(jīng)營(yíng)期10年現(xiàn)金流量估算表10-4現(xiàn)金流量估算表項(xiàng)目建設(shè)期12345現(xiàn)金流入量1.旅游收入900.001736.001911.002100.003300.002.回收固定資產(chǎn)余值17.4617.4617.4617.4617.46現(xiàn)金流出量項(xiàng)目總投資1409.591520.001530.161261.601229.001.旅游營(yíng)業(yè)成本180.00347.20382.20420.00660.002.管理費(fèi)用135.00260.40286.65315.00495.003.財(cái)務(wù)費(fèi)用84.58174.02262.23333.33401.174.營(yíng)業(yè)稅及附加54.00104.16114.66126.00198.005.所得稅124.29233.20214.08208.06400.956.現(xiàn)金流出量小計(jì)1987.462638.982789.992663.983384.12凈現(xiàn)值1.累計(jì)現(xiàn)金流入量-1070.00-3708.98-861.53-546.52-66.662.現(xiàn)值系數(shù)0.99000.98000.97100.96200.95203.凈現(xiàn)值-1059.30-885.52-861.53-546.52-66.664.累計(jì)凈現(xiàn)值-1059.30-1944.82-2806.35-3352.87-3419.53經(jīng)營(yíng)期678910現(xiàn)金流入量1.旅游收入3630.003993.005270.765797.846377.622.回收固定資產(chǎn)余值17.4617.4617.4617.4617.46現(xiàn)金流出量項(xiàng)目總投資1.旅游營(yíng)業(yè)成本726.00798.601054.151159.571275.522.管理費(fèi)用544.50598.95790.61869.68956.643.財(cái)務(wù)費(fèi)用397.00393.25389.91386.16382.414.營(yíng)業(yè)稅及附加217.80239.58316.25347.87382.665.所得稅467.61540.44791.35896.241011.286.現(xiàn)金流出量小計(jì)2352.912570.823342.283659.524008.52凈現(xiàn)值1.累計(jì)現(xiàn)金流入量1294.551439.641945.942155.782386.562.現(xiàn)值系數(shù)0.94300.93500.92600.91700.90903.凈現(xiàn)值1294.551439.641945.942155.782386.564.累計(jì)凈現(xiàn)值-2124.98-685.341260.613416.385802.9510.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)分析（1）投資利潤(rùn)率項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第一年投資利潤(rùn)率為：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)÷投資總額×100%=376.65÷1409.59×100%=26.72%（2）內(nèi)部報(bào)酬率根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部報(bào)酬率為18.19%。（3）投資回收期根據(jù)附表計(jì)算，該項(xiàng)目的投資回收期為7.35年。10.4不確定性分析（1）盈虧平衡點(diǎn)分析2008年的盈虧平衡點(diǎn)為：固定成本÷（營(yíng)業(yè)收入-變動(dòng)成本）×100%=154.35÷（900-315）×100%=26.38%由上述計(jì)算得出：當(dāng)該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)負(fù)荷達(dá)到26.38%時(shí)，實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。（2）敏感性分析在總投資、游客人數(shù)變動(dòng)下對(duì)2008年投資利潤(rùn)率進(jìn)行敏感性分析，見(jiàn)表10-5。表10-5敏感性分析表投資利潤(rùn)率基本方案26.72%游客人數(shù)增加10%30.49%游客人數(shù)減少10%22.95%總投資額增加10%24.29%總投資額減少10%29.69%由以上分析結(jié)果看出，2008年投資利潤(rùn)率對(duì)游客人數(shù)的變動(dòng)最為敏感；總投資額變化對(duì)投資利潤(rùn)率也有明顯影響。第十一章社會(huì)效益及生態(tài)效益評(píng)價(jià)11.1社會(huì)效益旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)城固縣的社會(huì)系統(tǒng)的各個(gè)部門都會(huì)產(chǎn)生促進(jìn)作用，在物質(zhì)上、精神上都會(huì)帶來(lái)可觀的效益。（1）有利于加強(qiáng)精神文明建設(shè)，促進(jìn)人口素質(zhì)的提高旅游景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，不僅可以美化和改善環(huán)境，隨著旅游業(yè)的發(fā)展，四面八方的旅客涌入，這種廣泛的人際交流，會(huì)使人們的觀念，習(xí)俗相互滲透、相互影響，從而逐漸改變舊有的生活習(xí)性，美化人們的語(yǔ)言、心靈，更新人們的觀念。（2）提高地區(qū)知名度，為擴(kuò)大當(dāng)?shù)馗母镩_(kāi)放、對(duì)外招商引資創(chuàng)造良好條件。旅游宣傳促銷活動(dòng)的開(kāi)展和外地游客的進(jìn)入，有利于增進(jìn)外地游客對(duì)本地區(qū)的了解，提高本地知名度；同時(shí)旅游業(yè)的發(fā)展使基礎(chǔ)設(shè)施明顯改善，將提高城固縣的可進(jìn)入性和綜合服務(wù)功能，為進(jìn)一步招商引資創(chuàng)造良好條件。（3）創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，減輕社會(huì)壓力，增加政府、企業(yè)及個(gè)人的收入旅游行業(yè)就業(yè)對(duì)文化程度要求不高，只需短期培訓(xùn)即可上崗，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加居民收入，減輕社會(huì)壓力；同時(shí)，旅游收入與企業(yè)利潤(rùn)、政府稅收是正比增長(zhǎng)的。①可明顯改善地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的發(fā)展。②促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展，加快社區(qū)建設(shè)進(jìn)程。③豐富地區(qū)旅游產(chǎn)品體系，充分挖掘地區(qū)旅游潛力，促進(jìn)隴南地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展。④促進(jìn)該地區(qū)對(duì)外經(jīng)濟(jì)、文化、技術(shù)的協(xié)作與交流，帶動(dòng)各種人流、物流、資金流和信息流，極大提高地區(qū)的知名度。⑤擴(kuò)大就業(yè)?？傊?，旅游景區(qū)的開(kāi)發(fā)，其產(chǎn)生的社會(huì)效益是多方位的、多層次的，對(duì)所在地區(qū)整個(gè)社會(huì)綜合體都會(huì)帶來(lái)巨大的影響。11.2生態(tài)效益（1）促進(jìn)旅游資源的可持續(xù)發(fā)展旅游開(kāi)發(fā)中建立的一套規(guī)劃、發(fā)展和管理系統(tǒng)將促進(jìn)旅游資源與環(huán)境的可持續(xù)利用。（2）增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商、當(dāng)?shù)鼐用窈陀慰偷沫h(huán)保意識(shí)，促進(jìn)生態(tài)環(huán)境建設(shè)景區(qū)建設(shè)將極大提高植被覆蓋率，促進(jìn)環(huán)境質(zhì)量的提高。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商，景區(qū)居民和游客一旦受益，就會(huì)主動(dòng)投入保護(hù)行列。（3）促進(jìn)國(guó)土資源的有效開(kāi)發(fā)利用旅游資源的規(guī)劃開(kāi)發(fā)、大量綠化，可防止水土流失，有效保護(hù)國(guó)土資源；隨著環(huán)境的改善和商機(jī)的出現(xiàn)，土地也會(huì)隨之增值，促進(jìn)國(guó)土資源的有效開(kāi)發(fā)利用。第十二章項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估12.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指能夠影響所有項(xiàng)目和企業(yè)的公共風(fēng)險(xiǎn)，它由企業(yè)外部因素引起，企業(yè)無(wú)法控制。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：①利率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)市場(chǎng)利率上升時(shí)，企業(yè)使用資金成本上升，盈利率下降。②購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)物價(jià)上升時(shí)，企業(yè)投資的名義收益率與實(shí)際收益率的距離拉大，企業(yè)實(shí)際收益率下降。③經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體下滑時(shí)，人民收入水平降低，消費(fèi)力不足，該項(xiàng)目收益