城固桔園旅游景區(qū)可研

PAGE陜西省城固縣桔園旅游景區(qū)建設項目可行性研究報告陜西中西部經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃研究院二○一○年三月目錄第一章旅游業(yè)的發(fā)展背景 11.1國際旅游業(yè)的發(fā)展環(huán)境 11.2國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展背景 11.3陜西旅游業(yè)的發(fā)展態(tài)勢 31.4城固發(fā)展桔園旅游景區(qū)的背景 4第二章建設城固縣旅游景區(qū)的目的和意義 62.1目的 62.2意義 6第三章城固縣桔園旅游景區(qū)的定性與定位 83.1定性 83.2定位 83.2.1形象定位 83.2.2產(chǎn)品定位 93.2.3市場定位 93.2.4目標定位 10第四章城固縣桔園旅游景區(qū)的SWOT分析 114.1優(yōu)勢分析 124.2劣勢分析 134.3機遇分析 144.4威脅分析 14第五章城固縣桔園旅游景區(qū)環(huán)境承載力分析 165.1環(huán)境承載力分析 165.2游客規(guī)模預測 17第六章景區(qū)管理體制及開發(fā)思路 196.1管理體制 196.2開發(fā)思路 20第七章功能分區(qū)、開發(fā)時序及功能布局 237.1景區(qū)功能分區(qū)原則 237.2景區(qū)功能分區(qū) 237.3開發(fā)時序 24第八章景區(qū)開發(fā)投資估算 268.1投資估算依據(jù) 268.2投資估算 26第九章資金籌措 299.1融資方案 299.2融資風險及回避 29第十章財務效益分析 3210.1旅游經(jīng)營成本估算 3210.1.1旅游收入估算 3210.1.2旅游經(jīng)營成本估算 3210.2項目經(jīng)營利潤估算 3310.2.1經(jīng)營利潤估算 3310.2.2經(jīng)營期10年現(xiàn)金流量估算 3410.3項目經(jīng)濟效益指標分析 3510.4不確定性分析 35第十一章社會效益及生態(tài)效益評價 3711.1社會效益 3711.2生態(tài)效益 38第十二章項目投資風險評估 3912.1市場風險 3912.2企業(yè)風險 39第十三章環(huán)境保護研究 4113.1遵循原則 4113.2保護措施 4213.2.1自然生態(tài)保護 4213.2.2大氣保護 4313.2.3噪聲規(guī)劃 4313.2.4水體保護 4313.2.5環(huán)衛(wèi)規(guī)劃 4413.2.6土地資源保護 44第十四章研究結(jié)論與建議 45PAGE46第一章旅游業(yè)的發(fā)展背景1.1國際旅游業(yè)的發(fā)展環(huán)境20世紀后50年，世界旅游業(yè)取得了迅猛發(fā)展，目前已經(jīng)超過汽車、鋼鐵、石油等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，成為世界第一大產(chǎn)業(yè)。隨著全球旅游的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及其重心向亞太轉(zhuǎn)移，我國的旅游規(guī)模必將達到空前水平，無論是國際旅游、還是國內(nèi)旅游均將躍居世界前列，旅游業(yè)已初步成為國民經(jīng)濟中的一個新的支柱產(chǎn)業(yè)。到2020年，全球國際旅游者將達到16億人次，國際旅游消費將達到2萬億美元，其增長速度遠遠高于世界經(jīng)濟的增長速度。1.2國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展背景改革開放以來，中國旅游業(yè)高速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟新的增長點，中國將從亞洲旅游大國走向世界旅游強國。我國國際旅游創(chuàng)匯也從初期的2.63億美元遞增至2007年的約419億美元，躍居世界第五位。到2020年，中國將成為世界第一旅游接待國和世界十大旅游客源國之一。旅游產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。首先，未來一二十年我國的國際旅游業(yè)將會迎來一個新的更快的發(fā)展時期。這來自于：第一，隨著我國的國際威望和地位的不斷提高，國際交往逐漸增多，在我國召開的國際性和區(qū)域性的各種會議、訪問、洽談、協(xié)商不僅數(shù)量越來越多，而且規(guī)格升級、規(guī)模增大，因此可以吸引和帶動來華旅游的人數(shù)迅速增多；更重要的是同不少國家政治動蕩、社會秩序混亂、經(jīng)濟蕭條比較，我國政治穩(wěn)定，社會安定，經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民安居樂業(yè)，是世界各國旅游者最安全、最能滿足旅游需求、最能實現(xiàn)旅游休閑的去處。世界旅游組織近日透露：到2020年，中國將取代法國成為世界第一旅游目的地。其次，我國國內(nèi)旅游也將繼續(xù)保持健康旺盛的發(fā)展勢頭，農(nóng)業(yè)旅游、科技旅游、都市旅游、宗教旅游等產(chǎn)品不斷出現(xiàn)；旅游基礎設施、配套設施也得到了進一步改善，旅游景區(qū)應對旅游高峰的能力進一步提高；另外，國民的非工作時間加長，旅游休閑機會也更多。在新的休閑制度下，我國的工薪階層依法享有每周的雙休日、“十一”、春節(jié)兩大旅游黃金周和清明節(jié)、勞動節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)等小假期。短期閑暇時間的增多勢必為國民創(chuàng)造出更多的短途出游機會。最后，特色旅游產(chǎn)品如休閑、探險、健康健身等專項旅游產(chǎn)品也占據(jù)了旅游結(jié)構中的重要份額。旅游業(yè)在我國整個社會經(jīng)濟發(fā)展中的作用日益顯現(xiàn)，大多數(shù)省、自治區(qū)、直轄市明確提出把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)、重點產(chǎn)業(yè)或主導產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。這些地區(qū)相繼把旅游業(yè)列入地區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，隨著政策扶持力度增大，旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點的地位被普遍認同，隨著中國旅游業(yè)向縱深方向發(fā)展。2007年，全國旅游行業(yè)按照黨中央、國務院的部署，緊緊圍繞科學發(fā)展這一主線，發(fā)揚求真務實的作風，自覺服務大局，努力開拓創(chuàng)新，取得了巨大的成就：全年入境旅游人數(shù)達1.32億人次，增長5.5%，旅游外匯收入達419億美元，增長23.5%；國內(nèi)旅游人數(shù)達16.1億人次，增長15.5%，國內(nèi)旅游收入達7771億元，增長24%。旅游業(yè)總收入首次突破1萬億元，達1.09萬億元，增長22.6%；出境旅游達4095萬人次，增長18.6%。中國繼續(xù)保持全球第四大入境旅游接待國、亞洲最大出境客源國的地位。2007年，有14個省區(qū)市以黨委、政府的名義召開了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會或旅游工作會議。各省區(qū)市都制定出臺了一系列促進旅游業(yè)發(fā)展的政策措施，進一步加大了對旅游業(yè)的組織領導和投入力度。在西部大開發(fā)戰(zhàn)略帶動下，國家將加大對西部的投資力度和政策優(yōu)惠，并以基礎設施和生態(tài)建設為重點，帶動西部的資源開發(fā)和城鎮(zhèn)發(fā)展，這將給陜西省以及城固的旅游經(jīng)濟帶來機遇和挑戰(zhàn)。1.3陜西旅游業(yè)的發(fā)展態(tài)勢改革開放以來，陜西省旅游業(yè)獲得了長足的發(fā)展，經(jīng)濟和社會效益不斷提高，對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的促進作用顯著增強，已成為經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。早在1985年初，陜西省委、省政府就已做出了《關于大力發(fā)展旅游業(yè)的決定》，成為國內(nèi)第一個出臺鼓勵發(fā)展旅游業(yè)的省區(qū)，也為陜西旅游的快速、領先發(fā)展創(chuàng)造了堅實的基礎。1995年，為了適應新的發(fā)展形勢，省委、省政府又出臺第二個《陜西省加快發(fā)展旅游業(yè)的決定》，并明確提出“加快發(fā)展旅游業(yè)，并要把旅游業(yè)培育建設成為陜西省國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)”。2005-2007年，全省國內(nèi)旅游和入境旅游收入平均分別增長19%和15.4%，超過同期全省GDP、服務業(yè)和全國旅游產(chǎn)業(yè)的增速。今年上半年接待游客和旅游總收入分別增長26.1%和27%。為了推動旅游產(chǎn)業(yè)上規(guī)模、上水平，省政府出臺了《關于進一步加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定》，明確了今后一個時期我省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標、重點和保障措施。陜西省國內(nèi)旅游普遍升溫，關中地區(qū)國內(nèi)旅游蓬勃發(fā)展，陜南陜北地區(qū)加快旅游資源開發(fā)與宣傳促銷，游客人數(shù)大幅增長。國內(nèi)旅游客源構成為：本省游客占接待總?cè)藬?shù)的39.7%；周邊省區(qū)來陜游客占總?cè)藬?shù)的20.9%；北京、上海、江蘇、浙江、山東、廣東等東部沿海省區(qū)來陜游客占15.8%，且消費水平較高；東北、西南和西北其他地區(qū)因交通環(huán)境和經(jīng)濟社會發(fā)展水平的影響，來陜游客較少，旅游市場尚待開發(fā)。陜西省旅游發(fā)展前景較好，城固縣在旅游大環(huán)境和政策的支持下進行旅游開發(fā)是適應經(jīng)濟發(fā)展、順應旅游趨勢的可行決策。1.4城固發(fā)展桔園旅游景區(qū)的背景桔園旅游景區(qū)所在的城固縣位于陜西省西南部，北居秦嶺南坡，南處巴山北坡，中為漢中盆地東域。漢中柑橘栽培歷史悠久，明清兩代，我國氣候時處5000年來第四個寒冷期，因城固縣境內(nèi)具有獨特的小氣候特點，漢中柑橘逐漸向城固縣集中。到清末，柑橘已密集分布升仙村一帶。到1941年，全縣產(chǎn)柑橘437.4萬斤。城固柑橘不僅飲譽，而且遠銷甘、青、寧諸省區(qū)。到2007年，城固柑橘栽培面積16萬畝，年產(chǎn)量20萬噸，形成沿秦嶺南坡東西連綿25公里長的柑橘林帶，是我國北緣地區(qū)最大的優(yōu)質(zhì)柑橘生產(chǎn)基地。城固柑橘色鮮皮薄、汁多肉嫩、酸甜可口，被國家林業(yè)部任命為“中國柑橘之鄉(xiāng)”。連續(xù)數(shù)年的“柑橘節(jié)”已經(jīng)使桔園鎮(zhèn)成為水果生產(chǎn)領域中的聞名縣，以此成為周邊地區(qū)的休閑生態(tài)旅游景區(qū)。因此，城固縣桔園旅游景區(qū)開發(fā)潛力巨大，前景廣闊。第二章建設城固縣旅游景區(qū)的目的和意義2.1目的通過規(guī)劃的編制，進一步理清思路，以“和諧城鄉(xiāng)游”為指導，落實科學發(fā)展觀的要求，按照以市場為導向、以資源為基礎的原則和理念，突出生態(tài)旅游和城市公共休憩空間兩個發(fā)展重點，明確旅游景區(qū)的發(fā)展方向和空間布局。有針對性地提出城固縣桔園旅游景區(qū)發(fā)展規(guī)劃的指導思想、發(fā)展目標、發(fā)展重點和發(fā)展時序，進行科學規(guī)劃、有序發(fā)展，推動城固縣基礎設施建設，增加就業(yè)機會，從而帶動城固縣社會經(jīng)濟和提高居民的生活水平。通過政府的大力扶持，創(chuàng)建一種全新的鄉(xiāng)村旅游開發(fā)經(jīng)營模式，通過調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構現(xiàn)狀，對產(chǎn)業(yè)鏈進行全面升級，以達到打破城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構的目的，最終消除城市和鄉(xiāng)村的經(jīng)濟、社會界限。2.2意義桔園旅游景區(qū)的開發(fā)建設，可以完善本縣的旅游服務功能，充分挖掘其旅游價值。既可與周邊旅游勝地有機結(jié)合，又可以形成類型豐富、形式多樣的旅游線路，提升本縣旅游業(yè)的總體品位。旅游景區(qū)的建設實施貫徹了黨中央全面發(fā)展新農(nóng)村建設的方針政策，隨著旅游景區(qū)的不斷完善和擴大，并且在項目的建設和經(jīng)營過程中，又將為當?shù)鼐用裰苯犹峁┐罅康木蜆I(yè)機會，可對貧困農(nóng)民就近安置務工，提供就業(yè)崗位，這對農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民收入的提高起到積極的推動作用。同時，旅游景區(qū)的開發(fā)引進了人流、物流、資金流和信息流，加快了當?shù)匚幕倪M化，建成了現(xiàn)代的城市服務設施和公共設施，這有助于提高當?shù)鼐用竦乃枷胛幕剑岣呷丝谒刭|(zhì)，這些都將成為縣域社會改革進程的重要推動力。鑒于本項目“突出自然生態(tài)”的發(fā)展思想，生態(tài)環(huán)境保護、景觀資源保護的原則已貫徹到景區(qū)開發(fā)的各個方面，因此，項目的實施將對本區(qū)域動、植物物種等的繁衍、生棲、保護起到積極的促進作用。同時，項目實施后當?shù)鼐用駮饾u認識到自然資源和生態(tài)環(huán)境的保護在旅游業(yè)發(fā)展中的作用，從而積極地參與到旅游資源與生態(tài)環(huán)境保護工作中來。因此，城固桔園旅游景區(qū)項目的建設實施，將對本縣國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和人民生活水平的不斷提高起到巨大的促進作用。各項旅游產(chǎn)品的開發(fā)建設除具有巨大的經(jīng)濟效益外，還具有明顯的社會效益。從而實現(xiàn)通過旅游促進縣域內(nèi)的自然生態(tài)環(huán)境，合理永續(xù)利用生態(tài)資源，使項目走上保護、利用、創(chuàng)益、再保護、再利用、再創(chuàng)益的良性循環(huán)道路。第三章城固縣桔園旅游景區(qū)的定性與定位3.1定性桔園旅游景區(qū)桔樹種植面積數(shù)萬畝，連接成片，風光秀美。本景區(qū)的核心賣點就是柑橘，所以將桔園旅游景區(qū)功能定位為“城市公共游憩空間和能夠獨立完成旅游接待服務的旅游景區(qū)”。將桔園旅游景區(qū)定性為“中國最大的柑橘生態(tài)觀光園區(qū)”。桔園旅游景區(qū)應當成為集“桔園風光游賞、柑橘采摘品嘗、鄉(xiāng)村休閑度假”等功能于一體的獨立旅游景區(qū)。一方面，桔園旅游景區(qū)應當以桔園風光為核心，來打造、設計旅游景點。另一方面，景區(qū)還應該緊緊抓住“升仙”文化這一主題以及根據(jù)“明清兩代平均2.6年出一舉人，不足十年出一進士”歷代人才濟濟的情況，塑造桔園鎮(zhèn)“人杰地靈”的形象。3.2定位3.2.1形象定位在以全縣范圍進行景區(qū)宣傳時，仍然采用“張騫故里，神奇桔鄉(xiāng)”這一宣傳語，本宣傳語選用城固旅游的兩個核心旅游吸引因素：張騫和桔園?！皬堯q故里”一方面向旅游者展示城固縣具有悠久的歷史；另一方面，可以極大的引起旅游者的注意和出游的興趣。而“神奇桔鄉(xiāng)”正是對“中國柑橘之鄉(xiāng)”和“升仙故事發(fā)生的地方”的最好的闡釋。在單獨宣傳桔園旅游景區(qū)時，建議采用“張騫故里，升仙桔園”，本宣傳語的依據(jù)在于桔園有自己的獨特旅游吸引物，即升仙文化，因此，在對桔園旅游景區(qū)進行宣傳時，應著重選用“升仙”字眼，以突出景區(qū)特點；另一方面，在宣傳桔園旅游景區(qū)時，應該有意識的去推廣桔園的生態(tài)形象，全力打造“桔家樂”品牌。3.2.2產(chǎn)品定位產(chǎn)品設計的基調(diào)是：桔園觀光+休閑度假+柑橘采摘和品嘗+農(nóng)家生活體驗和展示3.2.3市場定位（1）客源市場區(qū)域定位一級市場：近期以4小時旅游圈的區(qū)域市場為主，包括漢中、安康、以西安為中心的關中地區(qū)；以成都為中心的川西、川北地區(qū)等區(qū)域城市。二級市場：陜西、四川、重慶、湖北靠近陜西省域的其他地區(qū)等為二級客源市場。三級市場：全國其他地區(qū)及境外市場。（2）目標市場細分群體定位①劉家營、楊西營為主、次入口服務區(qū)：滿足中低端游客和本地居民為主的餐飲、住宿、停車、游憩及購物需求；②桔林深處度假山莊：滿足消費水平在中高端的旅游者的餐飲、住宿、會議、停車、游憩及購物等度假需求；③伏牛山度假休閑中心：滿足本地政府、公司職員、外來經(jīng)貿(mào)洽談團隊、大型參觀團隊的會議、餐飲、演出等各種需求，以中高端消費市場為服務對象，以高收入、高品位的避暑度假和商務會談度假游客為主，滿足觀鳥旅游者的需求；④桔園觀光采摘區(qū)：以大眾游客為接待對象，各種類型的產(chǎn)品項目可以同時滿足高、中、低三級消費水平的客源市場。⑤升仙文化主題旅游線路：以大眾游客為接待對象，各種類型的產(chǎn)品項目可以同時滿足高、中、低三級消費水平的客源市場。3.2.4目標定位根據(jù)桔園景區(qū)的旅游資源稟賦和桔園景區(qū)在陜南的地位，本研究報告在吸取各個專家意見的基礎上，將桔園景區(qū)的長遠發(fā)展目標定位為：“三中心一基地”。即：陜南生態(tài)旅游示范中心陜南綠色產(chǎn)業(yè)示范中心陜南統(tǒng)籌城鄉(xiāng)示范中心陜南果業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地而桔園景區(qū)的近期目標，則是：“以桔園開發(fā)為杠桿撬動湑水河流域的綜合開發(fā)，將湑水河建設成為中國西部小流域治理與產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)示范區(qū)，使湑水河流域成為城固縣經(jīng)濟騰飛的引擎?！钡谒恼鲁枪炭h桔園旅游景區(qū)的SWOT分析城固縣桔園旅游景區(qū)的發(fā)展取決于城固縣內(nèi)外多種因素，既要有利于自身優(yōu)勢對縣域現(xiàn)有旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構的合理調(diào)整，又要著眼于未來，順應當今經(jīng)濟發(fā)展趨勢的新選擇。只有全面考慮和綜合分析內(nèi)部條件和外部環(huán)境，準確把握發(fā)展城固縣桔園旅游景區(qū)的優(yōu)勢與劣勢，才能制定出切實可行的發(fā)展戰(zhàn)略。本研究報告采用SWOT分析模型。發(fā)揮優(yōu)勢解決難題利用機遇發(fā)揮優(yōu)勢利用機遇發(fā)揮優(yōu)勢解決難題利用機遇發(fā)揮優(yōu)勢利用機遇克服劣勢轉(zhuǎn)化劣勢克服困難W(劣勢)1可游季節(jié)短2基礎設施和服務水平落后3旅游活動項目形式單一S(優(yōu)勢)1氣候優(yōu)勢2區(qū)位優(yōu)勢3旅游季節(jié)優(yōu)勢4文化底蘊深厚O(機遇)1政策機遇2國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好T(威脅)1季節(jié)性問題2周邊縣域旅游景區(qū)競爭激烈4-1城固縣桔園旅游景區(qū)發(fā)展SWOT分析圖4.1優(yōu)勢分析（1）氣候優(yōu)勢城固縣地處內(nèi)陸，大氣候帶位于北亞熱帶濕潤季風區(qū)，是冬季極地大陸氣團和夏季熱帶海洋氣團交匯的地區(qū)。北有東西走向、高大的秦嶺，可阻擋由西北南下的寒冷氣流；南部米倉山屏障，減緩夏季由西南和東南北上的濕暖氣流。秦嶺阻擋起著保溫保濕作用，再加上中部一江四河調(diào)節(jié)本地水分，總的氣候特點是冬無嚴寒，夏無酷暑，雨量充沛，四季濕潤，雨熱同季，干濕交替。年均日照數(shù)為1486.2小時，日照率為33%；氣候溫和，平壩區(qū)年平均氣溫14.1℃，最熱月平均氣溫25℃，最冷月2.2℃；年降水量843.9毫米，降水隨海拔高度升高而遞增。（2）區(qū)位優(yōu)勢城固縣處于被稱為“西北小江南”的陜西生態(tài)旅游區(qū)腹地，北居秦嶺南坡，南處巴山北坡，中為漢中盆地東域。自唐代起，城固縣即為漢江航運和梁（州）洋（州）陸上交通要道?，F(xiàn)陽安鐵路、漢白公路過境，且為周（至）城（固）公路終點，并有五曲寺飛機場。2007年10月全線貫通的西漢高速使城固的交通區(qū)位優(yōu)勢進一步得到體現(xiàn)。（3）旅游季節(jié)優(yōu)勢桔園旅游景區(qū)所處的旅游季節(jié)較好，處于黃金周前后。桔園的旅游高峰期有兩個，一個高峰期是四月中旬至五月初，這段時間是柑橘的花期，另一個高峰期是九月下旬延續(xù)到“十一”黃金周以后，這一時期正是柑橘果實成熟、采摘的季節(jié)。（4）文化底蘊深厚城固縣人類活動早，建縣歷史長，素有土壤肥沃、物產(chǎn)豐富、人才濟濟而著稱。桔園的升仙、狀元文化底蘊深厚，遠在漢代就產(chǎn)生張騫、李固等著名歷史人物；公元7年，城固境內(nèi)發(fā)生唐公房（昉）合家升仙的神話傳說。4.2劣勢分析（1）可游季節(jié)短由于柑橘的花期是四月中旬到五月初，花期較短。柑橘果實成熟、采摘是九月下旬到十月之間，雖然萬畝桔園在成熟時節(jié)的確會給游人留下壯觀浩瀚的映像，但是柑橘的掛果期不長，游客冬季無旅游項目，可游季節(jié)短，形成冬季旅游淡季的局面。（2）基礎設施和服務水平落后目前，景區(qū)內(nèi)接待設的施建設還比較滯后，在住宿、餐飲、裝修等方面沒有制定嚴格的標準，服務項目的設置也不能滿足游客的需求。（3）旅游活動項目形式單一由于當?shù)芈糜伟l(fā)展遲緩、農(nóng)戶經(jīng)營意識不強等原因，桔園內(nèi)“農(nóng)家樂”旅游項目經(jīng)營的數(shù)量和質(zhì)量兩方面都不足，旅游活動項目形式單一將制約景區(qū)的發(fā)展。4.3機遇分析（1）政策機遇陜西省委、省政府早在1985年初就做出了《關于大力發(fā)展旅游業(yè)的決定》，后來又出臺《陜西省加快發(fā)展旅游業(yè)的決定》，明確提出“加快發(fā)展旅游業(yè)，并要把旅游業(yè)培育建設成為陜西省國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)”。《城固縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》中強調(diào)指出：加強對現(xiàn)有旅游景點的包裝推薦和開發(fā)，加強景點、景區(qū)和旅游線路建設，爭取將桔園觀光農(nóng)業(yè)園等四個景點納入漢中市旅游規(guī)劃圈。以上這些政策機遇都為城固縣旅游業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。（2）國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好自20世紀90年代以來，國家的國民經(jīng)濟實現(xiàn)了持續(xù)高增長，年均增長率達9.8%，居民的人均收入及可自由支配收入顯著提高，旅游市場潛力巨大，以城鎮(zhèn)居民為主體的觀光、休閑、度假日益興起，旅游業(yè)已成為國民經(jīng)濟新的增長點。人民生活水平的提高，新的節(jié)假日休息時間的確定，再次刺激了國內(nèi)旅游的需求，“假日經(jīng)濟”不僅擴大了內(nèi)需，刺激了消費，給經(jīng)濟發(fā)展帶來了新的機遇。4.4威脅分析（1）季節(jié)性問題桔園旅游景區(qū)的優(yōu)勢在于規(guī)模宏大及其田園風光，在季節(jié)上存在冬季淡季的現(xiàn)狀，在冬季幾乎沒有旅游活動，如果僅僅開展觀光旅游，必定會造成旅游資源的閑置和浪費。（2）周邊縣域旅游景區(qū)競爭激烈隨著陜西省旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，城固縣周邊地區(qū)的旅游景區(qū)也逐漸增多，且規(guī)模也逐漸擴大，與之相似的還有西鄉(xiāng)櫻桃園、西鄉(xiāng)茶園等旅游景點。這些旅游景點勢必會給城固縣桔園旅游景區(qū)的發(fā)展帶來影響。所以城固縣必須合理規(guī)劃開發(fā)桔園旅游景區(qū)，發(fā)揮其田園風光以及文化底蘊深厚的特點。第五章城固縣桔園旅游景區(qū)環(huán)境承載力分析5.1環(huán)境承載力分析環(huán)境承載力，是指環(huán)境在合理限度內(nèi)所容納的極限量，即旅游區(qū)在生態(tài)環(huán)境質(zhì)量不至影響到難以自然恢復的前提下，一定時間內(nèi)旅游資源所能承載的最大旅游活動量，即旅游區(qū)所能容納最大游人量。游人容量，是在保持景觀穩(wěn)定性，保障游人游賞質(zhì)量和舒適安全，以及合理利用資源的限度內(nèi)，在一定單位時間、一定規(guī)劃單元內(nèi)所能容納的游人數(shù)量，是限制某時、某地游人過量集聚的警戒值。游人容量具有綜合性特征，它不僅涵蓋旅游地的環(huán)境生態(tài)容量，旅游地居民和旅游者的心理承載力，還包括項目所在地社會和經(jīng)濟等方面的承載能力，因此評價旅游的環(huán)境承載力，須做各方面的考察，測算旅游地經(jīng)濟容量、社會含量和環(huán)境含量。它的計算方法是：先計算旅游的總規(guī)模（可游覽總面積或線路總長度）和每個游人的空間標準，再計算旅游區(qū)的開放時間和人均游覽花費的時間，即可得到日容量，計算公式如下:面積容量的公式：Cd=A·a·T/Ao·To式中：Cd:日容量（人次/日）A：旅游區(qū)面積（平方米）a：利用系數(shù)，本景區(qū)取0.1T：每日開放時間（小時）Ao：人均需求空間標準（平方米/人）To：每人所需的游覽時間（小時）根據(jù)以上計算標準，桔園旅游景區(qū)總面積約為5萬畝，綜合考慮5個分區(qū)的接待容量和游客的停留時間。參考《風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》中對游憩用地生態(tài)容量的用地指標規(guī)定，結(jié)合該項目的特殊地理區(qū)位，人均用地指標按照200平方米/人，開放時間按照8.5小時計算，每人所需游覽時間按照3個小時計算，全年可游天數(shù)按照200天計算，則桔園旅游景區(qū)的旅游容量為：桔園旅游景區(qū)Cd=50000×666×0.1×8.5÷（200×5）≈28305人/天年游客環(huán)境容量=日游客環(huán)境容量×可游天數(shù)=28305×200=5661000人/天則桔園旅游景區(qū)的年環(huán)境容量為566.1萬人；瞬時環(huán)境容量按照平均小時游人接待量的3倍計算：28305÷8.5×3≈80198人/小時。5.2游客規(guī)模預測根據(jù)城固縣旅游局提供的游客規(guī)模數(shù)據(jù)，游客增長率按照近3年來漢中市旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算出的平均游客增長率，并參考國內(nèi)相近類型景區(qū)開發(fā)的游人增長率，進行游客規(guī)模預測如下表所示：表5-1游人規(guī)模預測年份20072008200920102011增長率-14%24%10%10%游客（萬人/次）17.52024.827.330住宿游客按照40%計算，到2011年，年住宿游客達到12萬。年接待按照200天計算，則到2011年，日接待量為：（12×10000）÷200≈600人/天旅游旺季景區(qū)的日接待高峰游客規(guī)模按照日接待量的4倍計算：600×4=2400人/天高峰期瞬時游客為：2400÷8.5×3≈847人/小時可以看出，所有時段的游人規(guī)模均小于環(huán)境容量。居民容量，在保持生態(tài)平衡與環(huán)境優(yōu)美、依靠當?shù)刭Y源與保證風景正常運轉(zhuǎn)的前提，一定地域范圍內(nèi)容許分布的常住居民數(shù)量。是限制某個地區(qū)過量發(fā)展生產(chǎn)或聚居人口的特殊警戒值。目前，主入口劉家營村共有500余戶，人口約1680人，楊西營村500余戶，人口約1800人。考慮到整個景區(qū)的面積，兩個村子的人口只需要控制在2500人之內(nèi)，就能夠保持桔園旅游景區(qū)的生態(tài)平衡與環(huán)境優(yōu)美。第六章景區(qū)管理體制及開發(fā)思路6.1管理體制堅持以旅助農(nóng)、以旅富農(nóng)，農(nóng)民實現(xiàn)了離土不離鄉(xiāng)，就地市民化。一是構建農(nóng)村保障體系。統(tǒng)一城鄉(xiāng)社會保障，把農(nóng)民全部納入了新農(nóng)村合作醫(yī)療，辦理社會養(yǎng)老保險，農(nóng)民到了“5060”后與城市居民一樣享有養(yǎng)老金，生活困難的農(nóng)民可享有城市最低生活保障金。二是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)教育。取消鄉(xiāng)管學校，將鄉(xiāng)村學校統(tǒng)一納入?yún)^(qū)教育管理體系，有力推動了全區(qū)教育均衡發(fā)展。三是構建農(nóng)民就業(yè)體系。把城市就業(yè)工作向農(nóng)村延伸，依托鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)和已經(jīng)規(guī)劃建設的項目，提供旅游服務型崗位。四是構建農(nóng)村發(fā)展體系。農(nóng)民依托桔園旅游景區(qū)構建的經(jīng)營、就業(yè)、保障平臺，變單一的種植經(jīng)濟果林收入為擁有“四金”的多渠道增收，土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)宅出租按年收取租金，經(jīng)營桔家樂、到景區(qū)企業(yè)等公司打工賺取薪金，參與村集體經(jīng)濟、土地入股建鄉(xiāng)村酒店、農(nóng)產(chǎn)品加工等經(jīng)營性項目可分享保底分紅的股金，達到社保條件后按月領取養(yǎng)老金、低保金，還可報銷醫(yī)療費的保障金，以“四金”方式保證了農(nóng)民增收的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。五是構建專業(yè)的柑橘銷售市場，在桔園景區(qū)所在的劉家營村、楊西營村，存在著農(nóng)戶自行沿主要游客通道設立柑橘銷售活動攤點的現(xiàn)象，在游客旺季的時候，這將使景區(qū)的交通狀態(tài)進一步擁堵，而且不利于景區(qū)管理機構進行管理。因此，建議建立專門的柑橘銷售市場，對所有的柑橘銷售進行統(tǒng)一管理，也使得景區(qū)變得更加清爽、便于管理。6.2開發(fā)思路結(jié)合桔園旅游景區(qū)自身的社會環(huán)境、自然基礎條件以及開發(fā)現(xiàn)狀，整體得出景區(qū)開發(fā)思路。首先，應從追求經(jīng)濟效益為主要目的的傳統(tǒng)果樹集約經(jīng)營種植和傳統(tǒng)果園旅游轉(zhuǎn)向兼顧經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的可持續(xù)經(jīng)營模式——集生態(tài)果品生產(chǎn)、生態(tài)果園旅游、生態(tài)環(huán)境保護改善為一體的綜合生態(tài)果園模式，并運用生態(tài)學、生態(tài)經(jīng)濟學和果樹栽培技術等原理，建立起復合結(jié)構的生態(tài)果園，使有限的資源得到充分的利用，提高整體功能，建立可持續(xù)發(fā)展的新生態(tài)系統(tǒng)。其次，開展生態(tài)果園旅游活動，應對生態(tài)果園進行園林規(guī)劃設計，將園林藝術與果樹栽培、旅游活動相結(jié)合，合理搭配果樹品種，使果品種類豐富，在其他季節(jié)還可以收獲其他品種水果，四季開花、四季掛果；培育長勢茁壯、樹形優(yōu)美的果樹；修筑必要的園林建筑、組合環(huán)境優(yōu)美的游憩空間；劃分建設餐飲、購物、觀光、體驗勞作、休閑度假旅游功能區(qū)，配置旅游服務設施，規(guī)劃合理的游覽線路，開設內(nèi)容豐富的旅游活動，加強旅游管理，提高服務水平和農(nóng)民的服務意識，形成有規(guī)模、有檔次，能進行觀光、休閑、品嘗、體驗、度假等多種旅游活動的多功能生態(tài)果園旅游區(qū)。還要充分發(fā)揮柑橘研究所的力量，將柑橘研究所的一部分科研成果向游客展示，安排游客參觀柑橘研究所，從而使得整個景區(qū)有了更深厚的內(nèi)涵，增加了知識性、科學性、趣味性。將柑橘研究所作為一個景區(qū)節(jié)點，將更能吸引學生游客前往。第三，完善景區(qū)內(nèi)住宿餐飲設施建設。目前，景區(qū)內(nèi)的住宿、餐飲設施等方面的建設還比較滯后，住宿設施條件較差，餐飲方面的質(zhì)量還有待提高。在今后的發(fā)展中，桔園旅游景區(qū)應當主打“桔家樂”品牌，提出住宿、餐飲、裝修等方面的一系列標準，施行桔家樂星級評定制度。以提高整個景區(qū)的服務水平和服務質(zhì)量，以及增添景區(qū)特色。第四，提升景區(qū)文化底蘊。單純的桔園觀光，對游客方面的吸引力不強，針對于近年來散客旅游的蓬勃發(fā)展，桔園旅游景區(qū)必須注重對散客的吸引和服務。根據(jù)桔園的現(xiàn)狀，對桔園旅游景區(qū)增加更多有關人文方面的吸引資源，能使得景區(qū)形象更加豐滿，增強對游客的吸引力。第五，加強景區(qū)與周邊湑水河帶的聯(lián)系。湑水河水質(zhì)清澈，風景優(yōu)美，適宜開展各種水上項目，應當通過各種手段和方式，增強兩者間的聯(lián)系，實現(xiàn)聯(lián)合營銷，完成兩者之間的資源互補。結(jié)合鄉(xiāng)村旅游社區(qū)化、組團化的發(fā)展趨勢，以及對集團式農(nóng)家樂的發(fā)展方向的研究，我們在桔園進行產(chǎn)品設計和景區(qū)內(nèi)的功能劃分時，同樣因地制宜，將幾個功能側(cè)重點不同的旅游服務區(qū)布局在山間，用林間步道串聯(lián)，將其連成整體，使每一部分都具有不可替代性和濃厚的文化特色。使當?shù)氐霓r(nóng)業(yè)結(jié)構產(chǎn)業(yè)得到調(diào)整，并且使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈得到升級和衍生。最終使桔園旅游景區(qū)成為該區(qū)域內(nèi)能夠同時滿足居住、農(nóng)業(yè)觀光、商務會議接待、農(nóng)家體驗、以及城市居民公共休閑空間等多方面的要求。第七章功能分區(qū)、開發(fā)時序及功能布局7.1景區(qū)功能分區(qū)原則對桔園旅游景區(qū)進行功能分區(qū)應遵循以下原則：（1）生態(tài)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展原則;（2）追求整體生態(tài)功能最優(yōu)原則；（3）結(jié)構清晰，功能分區(qū)明確，市場針對性強；（4）在空間結(jié)構決定的生態(tài)功能最優(yōu)的前提下尋求旅游利用功能的最大發(fā)揮。7.2景區(qū)功能分區(qū)根據(jù)桔園鎮(zhèn)現(xiàn)有的旅游資源及其分布狀況、各自的區(qū)位特征和資源側(cè)重，將桔園旅游景區(qū)劃分為“一心一帶四區(qū)”。(1)“一心”伏牛山休閑度假中心新建設的休閑度假中心充分利用伏牛山現(xiàn)有的營房和白鷺等大量鳥類聚集的資源，為度假游客和觀鳥愛好者提供服務。同時，休閑度假中心將建設一流的會議設施，為將來城固縣召開各類大小會議提供絕佳的場所和專業(yè)的服務。(2)“一帶”湑水河休閑度假帶湑水河休閑度假帶依托于滾水壩形成的較平靜的湖面開展各種適宜的水上項目，依托于慶山下的楊家潭和柑橘農(nóng)科院臨側(cè)的較為平緩的河岸坡地，未來可發(fā)展水上休閑度假，如可設臨水別墅、水上餐飲，水上會議等休閑度假設施。(3)“四區(qū)”主要指“劉家營主入口服務區(qū)”、“楊西營次入口服務區(qū)”、“桔林深處度假山莊”、“萬畝桔園觀光采摘區(qū)”四區(qū)。“劉家營主入口服務區(qū)”本區(qū)作為桔園旅游景區(qū)的主要接待點，是反映整個景區(qū)面貌的窗口，應布局比較全面的服務設施。“楊西營次入口服務區(qū)”本區(qū)作為主入口區(qū)的輔助和補充，是旅游旺季調(diào)節(jié)游客流量和流向的重要節(jié)點?！敖哿稚钐幎燃偕角f”本度假山莊內(nèi)提供檔次更高的客房設施、餐飲服務，山莊內(nèi)的建筑在吸收傳統(tǒng)風格和建筑元素的基礎上，力求簡約?！叭f畝桔園觀光采摘區(qū)”本區(qū)是景區(qū)的主體部分，以萬畝桔樹為景觀主體，以采摘、品嘗柑橘為主要活動，讓游客充分體驗桔園生活。7.3開發(fā)時序旅游景區(qū)開發(fā)可分為三個時期考慮：近期2008年8月-2008年12月，基本完善該項目作為城市公共游憩空間的功能和獨立的生態(tài)旅游景區(qū)的功能框架。開始啟動現(xiàn)有農(nóng)戶房屋的改造，建立軟性管理制度以及組織人員培訓。中期2009-2011年，逐步實現(xiàn)旅游景區(qū)內(nèi)五大功能區(qū)的雛形，開始籌備部分項目的招商引資工作，調(diào)整目前單一的農(nóng)家接待，完善接待設施。遠期2012-2016年，整合生態(tài)、農(nóng)業(yè)及軍事遺產(chǎn)資源，將桔園旅游景區(qū)建設成集生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光和鄉(xiāng)村休閑度假于一體的綜合性旅游景區(qū)，最終達到國家3A級旅游景區(qū)。第八章景區(qū)開發(fā)投資估算8.1投資估算依據(jù)（1）《陜西省建筑工程費定額》；（2）《陜西省安裝工程費定額》；（3）項目投資估算依據(jù)設計方案及有關說明，主要工程量按方案圖估算；（4）人工、機械價格按城固縣當年調(diào)整后計算；（5）工程基本預備費按一、二類費用8%考慮。8.2投資估算桔園旅游景區(qū)項目建設投資主要包括景區(qū)基礎設施投資和服務接待設施投資兩部分，見表8-1、8-2。表8-1基礎設施投資估算匯總表項目數(shù)量單位造價金額（萬元）道路交通新增道路長5587m寬7m60萬/㎞335.22現(xiàn)有道路改造20700㎡200元/㎡414游步道11408㎡180元/㎡205.34給排水、供電、供熱、環(huán)衛(wèi)基礎設施供水管網(wǎng)及設施3.973㎞30萬/㎞119.2排水管網(wǎng)及設施3.45㎞20萬/㎞69電力配套設施及亮化工程1項-150景區(qū)環(huán)保廁所600㎡1500/㎡90垃圾處理1項-10規(guī)劃編制及宣傳培訓編制規(guī)劃、人員培訓、宣傳推廣、信息化建設及管理1項-100防盜救護等防盜、救護設施、旅游商品開發(fā)等1項-30旅游標示標牌系統(tǒng)景區(qū)標示標牌系統(tǒng)1項-50消防設施新建消防井、消防栓等1項-50合計1622.76萬元表8-2服務接待設施投資估算匯總表分區(qū)項目規(guī)模單位造價（元/㎡）金額（萬元）整體項目沿途休憩服務設施1項-150桔家樂外觀改造20戶-80主入口服務區(qū)停車場7400㎡10074桔園文化廣場7100㎡10071廣場回廊1項-30商業(yè)街1項-150游客服務中心16001500240電瓶車管理站3200㎡15048次入口服務區(qū)入口提示景觀1項-15休閑服務點及水體景觀1項-30服務站294㎡1100/㎡32.34休息長廊1項-20停車場5500㎡100/㎡55輔助候車場2200㎡12026.4桔林深處度假山莊入口大門1項-15桔園雅舍1200㎡5000600山莊休閑娛樂室450㎡2500112.5景觀棧道1項-30花山疊水社64㎡300019.2升仙湖周邊設施1項-80升仙湖茶吧85㎡250021.25餐廳687㎡3500240.45懷風堂會議中心358㎡4000143.2升仙文化主題旅游線路魁星樓1000㎡1500150魁星廣場1500㎡10015文昌廟600㎡150090桔仙長廊241㎡250060.25升仙大道1項-200遇仙閣1項-30升仙臺1項-20升仙廟1項-300觀景臺1項-50觀光采摘園開放采摘園1項30靜逸林66600㎡150899仙蹤林1項-100停車場1項-40柑橘研究所1項-60伏牛山休閑度假中心軍事主題酒店1項-580停車場1項-20親水性休閑設施1項-400合計5327.59萬元綜上：旅游景區(qū)總投資=基礎設施投資+服務接待設施投資=1622.76萬元+5327.59萬元=6950.35萬元第九章資金籌措9.1融資方案由于建設桔園景區(qū)投資需求較大，投資主體應多元化，包括政府、企業(yè)、私人等投資主體并存的多元化投資格局。投資方式應多樣化，包括獨資、合資、合作、股份制、項目融資BOT方式、承包、租賃等多樣化方式。目前國內(nèi)主要融資方式及其特點，見表9-1：表9-1目前國內(nèi)主要融資方式及其特點序號融資方式特點1企業(yè)內(nèi)部積累融資成本低，速度快，融資規(guī)模小2商業(yè)信用貸款成本低，融資時間短，資信要求高3長期銀行貸款成本較低，手續(xù)較簡單，還息壓力大，存在財務風險，受保護性條款限制4短期貸款主要滿足流動資金需要，較易獲取5股權融資（IPO、配股、增發(fā)）融資規(guī)模大，無固定股利負擔，資本成本高，且易稀釋控制權，同時對企業(yè)的要求高6債券融資對象廣，市場大，成本高，風險大，限制條件多9.2融資風險及回避融資的實施經(jīng)常受到各種風險的影響。為了使融資方案穩(wěn)妥可靠，下面對融資風險進行分析和預測。（1）融資風險①資金供應風險。a、原定籌資額全部或部分落空；b、資本金不能到位，影響融資；c、政府承諾征用的土地不能兌現(xiàn)，影響開發(fā)公司融資；d、政府承諾的稅收返還無法兌現(xiàn)，影響開發(fā)公司經(jīng)營和進一步融資。②還貸風險。本景區(qū)建設項目計劃累計借入的資金，如果出現(xiàn)如下問題將影響還貸能力：a、土地轉(zhuǎn)讓不出去；b、土地低于成本價轉(zhuǎn)讓；c、政府承諾的稅收返還不能兌現(xiàn)。另外利率上升而帶來的風險也是存在的。（2）風險回避①資金供應風險、還貸風險回避。A.針對籌資額全部或部分落空的風險，應：a、做好項目的合法立項工作；b、從政府手中通過掛帳或土地入股的形式拿到啟動用的土地資源；c、與銀行建立良好的合作關系。B.針對資本金不能到位，影響融資的風險，應：a、積極尋找可靠的、有實力、有信譽、特別是有良好銀企合作關系的伙伴；b、尋求政府的財政撥款和土地供給。C.針對政府承諾征用的土地不能兌現(xiàn)，影響開發(fā)公司融資的風險，應提請政府提前做好土地的征用、儲備和控制工作。D.針對招商情況不佳，開發(fā)公司土地無法售出無力進行再投資的風險應在開發(fā)過程中積極開展宣傳工作，或?qū)ふ矣姓猩叹W(wǎng)絡和經(jīng)驗的公司一起參與開發(fā)。E.針對政府承諾的稅收返還無法兌現(xiàn)，影響企業(yè)經(jīng)營的風險，應：適時建立起一級財政、一級金庫和獨立的預決算體系；通過地方法規(guī)的形式將政府的承諾、管委會的地位和權限等固定下來。同時要注意遵循投入與產(chǎn)出相匹配、量出（“土地需求量”）為入（“征用開發(fā)土地量”）的原則，合理安排借貸資金。②利率風險回避。針對本項目貸款數(shù)量較大、利息較高的特點，為了防止利率風險，首先應安排好融資結(jié)構。按資金成本高低和貸款期限的長短，選擇金融機構的順序是：首選國家開發(fā)銀行；其次是商業(yè)銀行。選擇適當?shù)墓潭ɡ屎透永时冉Y(jié)構，固定利率的好處是資金成本易于預算和控制，特別是處于經(jīng)濟上升周期的初期，選擇固定利率貸款較劃算。第十章財務效益分析10.1旅游經(jīng)營成本估算10.1.1旅游收入估算表10-12008-2017年旅游收入估算項目經(jīng)營期20082009201020112012接待人數(shù)（萬人次）20.0024.8027.3030.0033.00人均花費（元人民幣）50.0070.0070.0070.00100.00總收入（萬元人民幣）900.001488.001638.002100.002310.0020132014201520162017接待人數(shù)（萬人次）36.3039.9343.9248.3253.15人均花費（元人民幣）100.00100.00120.00120.00120.00總收入（萬元人民幣）2904.003194.403953.074348.385314.6810.1.2旅游經(jīng)營成本估算經(jīng)營成本估算說明：（1）餐飲、住宿、娛樂、購物成本根據(jù)市場價格和同行業(yè)經(jīng)營情況按相關收入的20%估算；（2）管理費用根據(jù)同行業(yè)情況按營業(yè)收入的15%估算；（3）按資金成本利率6%計算財務費用；（4）固定資產(chǎn)折舊率為5%。表10-2經(jīng)營成本估算項目經(jīng)營期12345營業(yè)成本180.00347.20382.20420.00660.00固定資產(chǎn)折舊69.77143.55216.52275.20330.84管理費用135.00260.40286.65315.00495.00財務費用84.58174.02262.23333.33401.17成本合計469.35925.171147.601343.521887.01變動成本315.00607.60668.85735.001155.00固定成本154.35317.57478.75608.52732.01678910營業(yè)成本726.00798.601054.151159.571275.52固定資產(chǎn)折舊327.71324.93321.80318.67315.89管理費用544.50598.95790.61869.68956.64財務費用397.00393.25389.91386.16382.41成本合計1995.212115.732556.482734.082930.47變動成本1270.501397.551844.772029.242232.17固定成本724.71718.18711.72704.83698.3010.2項目經(jīng)營利潤估算10.2.1經(jīng)營利潤估算表10-3經(jīng)營利潤估算表項目經(jīng)營期12345經(jīng)營成本180.00347.20382.20420.00660.00折舊費用69.77143.55216.52275.20330.84管理費用135.00260.40286.65315.00495.00財務費用84.58174.02262.23333.33401.17營業(yè)稅及附加54.00104.16114.66126.00198.00營業(yè)利潤376.65706.67648.74630.481214.99所得稅124.29233.20214.08208.06400.95凈利潤252.36473.47434.65422.42814.04678910經(jīng)營成本726.00798.601054.151159.571275.52折舊費用327.71324.93321.80318.67315.89管理費用544.50598.95790.61869.68956.64財務費用397.00393.25389.91386.16382.41營業(yè)稅及附加217.80239.58316.25347.87382.66營業(yè)利潤1416.991637.692398.032715.893064.49所得稅467.61540.44791.35896.241011.28凈利潤949.381097.251606.681819.652053.2110.2.2經(jīng)營期10年現(xiàn)金流量估算表10-4現(xiàn)金流量估算表項目建設期12345現(xiàn)金流入量1.旅游收入900.001736.001911.002100.003300.002.回收固定資產(chǎn)余值17.4617.4617.4617.4617.46現(xiàn)金流出量項目總投資1409.591520.001530.161261.601229.001.旅游營業(yè)成本180.00347.20382.20420.00660.002.管理費用135.00260.40286.65315.00495.003.財務費用84.58174.02262.23333.33401.174.營業(yè)稅及附加54.00104.16114.66126.00198.005.所得稅124.29233.20214.08208.06400.956.現(xiàn)金流出量小計1987.462638.982789.992663.983384.12凈現(xiàn)值1.累計現(xiàn)金流入量-1070.00-3708.98-861.53-546.52-66.662.現(xiàn)值系數(shù)0.99000.98000.97100.96200.95203.凈現(xiàn)值-1059.30-885.52-861.53-546.52-66.664.累計凈現(xiàn)值-1059.30-1944.82-2806.35-3352.87-3419.53經(jīng)營期678910現(xiàn)金流入量1.旅游收入3630.003993.005270.765797.846377.622.回收固定資產(chǎn)余值17.4617.4617.4617.4617.46現(xiàn)金流出量項目總投資1.旅游營業(yè)成本726.00798.601054.151159.571275.522.管理費用544.50598.95790.61869.68956.643.財務費用397.00393.25389.91386.16382.414.營業(yè)稅及附加217.80239.58316.25347.87382.665.所得稅467.61540.44791.35896.241011.286.現(xiàn)金流出量小計2352.912570.823342.283659.524008.52凈現(xiàn)值1.累計現(xiàn)金流入量1294.551439.641945.942155.782386.562.現(xiàn)值系數(shù)0.94300.93500.92600.91700.90903.凈現(xiàn)值1294.551439.641945.942155.782386.564.累計凈現(xiàn)值-2124.98-685.341260.613416.385802.9510.3項目經(jīng)濟效益指標分析（1）投資利潤率項目經(jīng)營期第一年投資利潤率為：營業(yè)利潤÷投資總額×100%=376.65÷1409.59×100%=26.72%（2）內(nèi)部報酬率根據(jù)現(xiàn)金流量表計算，該項目內(nèi)部報酬率為18.19%。（3）投資回收期根據(jù)附表計算，該項目的投資回收期為7.35年。10.4不確定性分析（1）盈虧平衡點分析2008年的盈虧平衡點為：固定成本÷（營業(yè)收入-變動成本）×100%=154.35÷（900-315）×100%=26.38%由上述計算得出：當該項目經(jīng)營負荷達到26.38%時，實現(xiàn)盈虧平衡。（2）敏感性分析在總投資、游客人數(shù)變動下對2008年投資利潤率進行敏感性分析，見表10-5。表10-5敏感性分析表投資利潤率基本方案26.72%游客人數(shù)增加10%30.49%游客人數(shù)減少10%22.95%總投資額增加10%24.29%總投資額減少10%29.69%由以上分析結(jié)果看出，2008年投資利潤率對游客人數(shù)的變動最為敏感；總投資額變化對投資利潤率也有明顯影響。第十一章社會效益及生態(tài)效益評價11.1社會效益旅游業(yè)的發(fā)展對城固縣的社會系統(tǒng)的各個部門都會產(chǎn)生促進作用，在物質(zhì)上、精神上都會帶來可觀的效益。（1）有利于加強精神文明建設，促進人口素質(zhì)的提高旅游景點的開發(fā)和建設，不僅可以美化和改善環(huán)境，隨著旅游業(yè)的發(fā)展，四面八方的旅客涌入，這種廣泛的人際交流，會使人們的觀念，習俗相互滲透、相互影響，從而逐漸改變舊有的生活習性，美化人們的語言、心靈，更新人們的觀念。（2）提高地區(qū)知名度，為擴大當?shù)馗母镩_放、對外招商引資創(chuàng)造良好條件。旅游宣傳促銷活動的開展和外地游客的進入，有利于增進外地游客對本地區(qū)的了解，提高本地知名度；同時旅游業(yè)的發(fā)展使基礎設施明顯改善，將提高城固縣的可進入性和綜合服務功能，為進一步招商引資創(chuàng)造良好條件。（3）創(chuàng)造就業(yè)機會，減輕社會壓力，增加政府、企業(yè)及個人的收入旅游行業(yè)就業(yè)對文化程度要求不高，只需短期培訓即可上崗，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整，增加居民收入，減輕社會壓力；同時，旅游收入與企業(yè)利潤、政府稅收是正比增長的。①可明顯改善地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構，促進地區(qū)經(jīng)濟大環(huán)境的發(fā)展。②促進地區(qū)基礎設施建設的發(fā)展，加快社區(qū)建設進程。③豐富地區(qū)旅游產(chǎn)品體系，充分挖掘地區(qū)旅游潛力，促進隴南地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展。④促進該地區(qū)對外經(jīng)濟、文化、技術的協(xié)作與交流，帶動各種人流、物流、資金流和信息流，極大提高地區(qū)的知名度。⑤擴大就業(yè)。總之，旅游景區(qū)的開發(fā)，其產(chǎn)生的社會效益是多方位的、多層次的，對所在地區(qū)整個社會綜合體都會帶來巨大的影響。11.2生態(tài)效益（1）促進旅游資源的可持續(xù)發(fā)展旅游開發(fā)中建立的一套規(guī)劃、發(fā)展和管理系統(tǒng)將促進旅游資源與環(huán)境的可持續(xù)利用。（2）增強開發(fā)商、當?shù)鼐用窈陀慰偷沫h(huán)保意識，促進生態(tài)環(huán)境建設景區(qū)建設將極大提高植被覆蓋率，促進環(huán)境質(zhì)量的提高。同時，開發(fā)商，景區(qū)居民和游客一旦受益，就會主動投入保護行列。（3）促進國土資源的有效開發(fā)利用旅游資源的規(guī)劃開發(fā)、大量綠化，可防止水土流失，有效保護國土資源；隨著環(huán)境的改善和商機的出現(xiàn)，土地也會隨之增值，促進國土資源的有效開發(fā)利用。第十二章項目投資風險評估12.1市場風險市場風險是指能夠影響所有項目和企業(yè)的公共風險，它由企業(yè)外部因素引起，企業(yè)無法控制。市場風險主要包括：①利率風險。當市場利率上升時，企業(yè)使用資金成本上升，盈利率下降。②購買力風險。當物價上升時，企業(yè)投資的名義收益率與實際收益率的距離拉大，企業(yè)實際收益率下降。③經(jīng)濟波動風險。當國民經(jīng)濟整體下滑時，人民收入水平降低，消費力不足，該項目收益