房地產(chǎn)項目成本科目設(shè)置與分?jǐn)傇瓌t管理指引

房地產(chǎn)項目成本科目設(shè)置與分?jǐn)傇瓌t管理指引目的統(tǒng)一房地產(chǎn)成本科目和成本費用的跨期分?jǐn)傇瓌t，制定成本目標(biāo)測算、動態(tài)分析和結(jié)算的基礎(chǔ)規(guī)則，使項目過程的成本費用數(shù)據(jù)記錄清楚，便于跨項目的成本費用對比，逐步加強項目成本測算的能力。適用范圍適用于成本科目設(shè)置和成本費用分?jǐn)偂Ｐg(shù)語和定義3.1成本核算：把一定時期內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的費用，按其性質(zhì)和發(fā)生地點，分類歸集、匯總、核算，計算出該時期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營費用發(fā)生總額和分別計算出每種產(chǎn)品的實際成本和單位成本的管理活動。3.2成本核算對象：是指為了有利于成本費用對比和預(yù)測，而需要單獨計算實際成本和單位成本的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象；同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象；同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象；根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。職責(zé)集團成本管理部負(fù)責(zé)制定通用的成本費用科目體系和分?jǐn)傇瓌t4.2項目公司成本部4.2.1根據(jù)通用的成本費用科目體系和分?jǐn)傇瓌t，制定本項目的成本科目和具體的分?jǐn)傄?guī)則，進行成本測算和分?jǐn)偓F(xiàn)有項目公司部門設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)項目公司部門設(shè)置對應(yīng)關(guān)系：標(biāo)準(zhǔn)項目公司公司1公司2公司3營銷部策劃部、銷售部營銷部營銷策劃部設(shè)計部設(shè)計部設(shè)計部總工程師辦公室開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部前期事務(wù)部工程部工程部1、2工程部、景觀部工程管理部成本部預(yù)算部預(yù)算部工程成本管理部財務(wù)部財務(wù)部財務(wù)部財務(wù)部辦公室行政人力部綜合部總經(jīng)理辦公室采購部預(yù)算部采購部材料管理部工作方法和過程控制成本費用科目與核算內(nèi)容5.1.1成本費用科目分為五個一級科目，分別是“開發(fā)成本、營業(yè)費用、財務(wù)費用、管理費用、不可預(yù)見費”，下表是整個成本科目的詳細分級與單項核算內(nèi)容的示意：序號科目核算事項1.開發(fā)成本土地獲得價款政府地價土地出讓費/轉(zhuǎn)讓讓費/征用費、土土地勘界費、土土地評估費、土土地契稅、土土地使用費、耕耕地占用稅、土土地變更用途途和超面積補補交的地價等等合作款項為獲土地收購公司司費用、為獲獲土地專項資資本的利息、補補償合作方地地價、合作項項目建房轉(zhuǎn)入入分給合作方方的房屋成本本和相應(yīng)稅金金等紅線外大市政配套套費市政配套費（交政政府），紅線線外道路、水水、電、氣、通通訊等建造費費，接口補償償費等拆遷補償費地上、地下建筑物物或附著物的的拆遷補償凈凈支出，安置置及動遷支出出，農(nóng)作物補補償費，危房房補償費等前期費用勘察費用水文、地質(zhì)、文物物和地基勘察察費，沉降觀觀測費，日照照測試費、撥撥地釘樁驗線線費、復(fù)線費費、定線費、施施工放線費、土土地丈量測繪繪費等。規(guī)劃設(shè)計費項目立項后的設(shè)計計招標(biāo)費、總總體規(guī)劃設(shè)計計、單體設(shè)計計費、景觀設(shè)設(shè)計費、管線線設(shè)計費、改改造設(shè)計費、圖圖紙審查費、制制圖、曬圖費費，規(guī)劃設(shè)計計模型制作費費，方案咨詢詢及評審費等等。報批報建費（1）報批報建費：包包括安檢費、質(zhì)質(zhì)檢費、標(biāo)底底編制費、交交易中心手續(xù)續(xù)費、人防報報建費、消防防配套設(shè)施費費、散裝水泥泥集資費、白白蟻防治費、墻墻改基金、建建筑面積丈量量費、路口開開設(shè)費等、規(guī)規(guī)劃管理費、新新材料基金(或墻改專項項基金)、教師住宅宅基金(或中小學(xué)教教師住宅補貼貼費)、拆遷管理理費、招投標(biāo)標(biāo)管理費，以以及項目報建建時按規(guī)定向向政府有關(guān)部部門交納的項項目整體性報報批費。（2）增容費：包括水水、電、煤氣氣增容費臨時工程費（1）三通一平：建設(shè)設(shè)場地上的豎豎向土石方平平衡，盈土現(xiàn)現(xiàn)場多余土石石方外運，虧虧土現(xiàn)場土方方調(diào)入，場地地平整，以及及為施工而引引入現(xiàn)場的給給水、排水、供供電、臨時道道路工程等所所發(fā)生的費用用；（2）臨時設(shè)施，如工工地圍墻、圍圍板、辦公室室等發(fā)生的設(shè)設(shè)計、建造、裝裝飾的費用。主體建筑安裝工程程費別墅住宅（1）主體建筑工程A基礎(chǔ)工程費：包括括土石方、樁樁基、護壁（坡坡）工程費，基基礎(chǔ)處理費、樁樁基咨詢及檢檢測費、降水水。B結(jié)構(gòu)及粗裝修費：：主要包括砼砼框架（含獨獨立柱基和條條基等淺基礎(chǔ)礎(chǔ)）、砌體、找找平及抹灰、防防水、垂直運運輸、腳手架架、超高補貼貼、散水、沉沉降縫、伸縮縮縫、底層花花園砌體（高高層建筑的裙裙樓有架空層層，原則上架架空層結(jié)構(gòu)列列入裙樓、有有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)構(gòu)并入塔樓）。C門窗工程：主要包包括單元門、入入戶門、戶內(nèi)內(nèi)門、外墻門門窗、防火門門的費用。D公共部位裝修費：：主要包括大大堂、電梯廳廳、樓梯間、屋屋面、外立面面及雨蓬的精精裝修費用。（2）主體安裝工程A室內(nèi)給排水水工程費：一一般的自來水水供水系統(tǒng)，雨雨水、污水的的排水系統(tǒng)B室內(nèi)電氣工工程費：包括括樓棟及單元元配電箱、電電表箱、戶配配電箱、管線線敷設(shè)、燈具具、開關(guān)插座座、含弱電工工程管盒預(yù)埋埋；C室內(nèi)燃氣設(shè)設(shè)備及其安裝裝費B室內(nèi)設(shè)備及及其安裝費通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：：包括空調(diào)設(shè)設(shè)備及安裝費費用、空調(diào)管管道、通風(fēng)系系統(tǒng)費用；電梯及其安裝費；；消防系統(tǒng)費：包括括水消防、電電消防、氣體體滅火、防排排煙工程費；；D室內(nèi)弱電系系統(tǒng)工程費：：有線電視、安安防系統(tǒng)、電電信網(wǎng)等E消防系統(tǒng)費費水消防系統(tǒng)費用：：自動噴淋、主主體內(nèi)消火栓栓箱、獨立的的室外消火栓栓系統(tǒng)電消防系統(tǒng)費用：：煙感、溫感感、報警、消消防廣播氣體滅火系統(tǒng)費用用防排煙工程費用……聯(lián)排住宅多層住宅小高層住宅高層住宅超高層住宅商業(yè)……社區(qū)管網(wǎng)工程費室外給排水系統(tǒng)費費（1）室外給水系統(tǒng)費費：主要包括括小區(qū)內(nèi)給水水管道、檢查查井、水泵房房設(shè)備、及外外接的消火栓栓等費用，主主給水管網(wǎng)有有在地下室內(nèi)內(nèi)敷設(shè)的，應(yīng)應(yīng)計入此項費費用內(nèi)，不計計入地下室工工程費，包括括：1、土方開挖挖及回填，2、檢查井及及管道敷設(shè)等等。（2）室外排水系統(tǒng)費費：指小區(qū)內(nèi)內(nèi)室外排水管管網(wǎng)（含化糞糞池），含雨雨水、生活污污水，環(huán)境排排水系統(tǒng)等費費用，不含水水景、泳池循循環(huán)用水系統(tǒng)統(tǒng)。包括：1、土方開挖挖及回填，2、檢查井及及管道敷設(shè)等等?！彝怆姎饧案叩蛪簤涸O(shè)備費（1）高低壓配電設(shè)備備及安裝：包包括紅線到配配電房的高壓壓線、高壓柜柜、變壓器、低低壓柜及箱式式變壓設(shè)備費費用；（2）室外強電管道及及電纜敷設(shè)：：室外強電總總平線路部分分費用；（3）室外弱電管道埋埋設(shè)：包括用用于電視、電電話、寬帶網(wǎng)網(wǎng)、智能化布布線的管道預(yù)預(yù)埋、檢查井井等費用。室外燃氣系統(tǒng)費指小區(qū)內(nèi)室外燃氣氣管道系統(tǒng)敷敷設(shè)和調(diào)壓站站的建造，含含土方工程。室外弱電系統(tǒng)費（1）車管理系統(tǒng)費用用：包括露天天停車場管理理系統(tǒng)、地下下室或架空層層停車場管理理系統(tǒng)的費用用；（2）安防系統(tǒng)；（3）電信網(wǎng)絡(luò)管網(wǎng)；；（4）有線電視管網(wǎng)；；（5）室外弱電管道埋埋設(shè)費用；…………園林景觀工程費軟景部分包括公共綠化、組組團宅間綠化化、一樓私家家花園、小區(qū)區(qū)周邊綠化支支出硬景部分車行道、硬質(zhì)鋪貼貼部分、園建建機電部分（園園建給、排水水，園建電氣氣工程）構(gòu)筑物小區(qū)內(nèi)的崗?fù)ぁ⒔ńㄖ∑?、水水景土建工程程費，以及雕雕塑小品、假假山等。圍墻建造費各類圍墻（欄桿），以以及出入口大大門室外環(huán)境照明費庭院燈或草坪燈安安裝、管線安安裝等水景部分小區(qū)內(nèi)的水景設(shè)備備及管網(wǎng)，綠綠化灌溉系統(tǒng)統(tǒng)（含設(shè)備及及管網(wǎng)）、水水景照明（含含燈具及管線線）等。室外零星設(shè)施費體育游樂設(shè)施、各各種指示牌、標(biāo)標(biāo)識牌、示意意圖、垃圾桶桶、座椅、陽陽傘等。……公共配套設(shè)施費會所包括基礎(chǔ)、主體、安安裝設(shè)備、裝裝修工程費用用，以及由會會所經(jīng)營的泳泳池、網(wǎng)球場場等工程費用用。地下室（含人防）含半地下室，包括括基礎(chǔ)、主體體（地下）、給給排水、照明明、動力配電電、防水、消消防、通風(fēng)、停停車設(shè)備等費費用。但屬變變配電、氣體體滅火、室外外電纜、室外外給排水管道道、環(huán)境照明明、水泵等專專項工程，設(shè)設(shè)在地下室內(nèi)內(nèi)時，不計入入地下室工程程費內(nèi)。幼兒園幼兒園工程費用和和資產(chǎn)購置。物業(yè)管理用房包括基礎(chǔ)、主體、安安裝設(shè)備、裝裝修等工程費費用。設(shè)備用房配電房、水泵房土土建及裝修費費；車站建造費土建、設(shè)備、各項項設(shè)施?！_發(fā)間接費工程管理費工程監(jiān)理費：支付付給聘請的項項目或工程監(jiān)監(jiān)理單位的費費用；預(yù)結(jié)算編審費：支支付給造價咨咨詢公司的預(yù)預(yù)結(jié)算的編制制、審核費用用；行政管理費：直接接從事項目開開發(fā)的設(shè)計部部工程部、、成成本部、開發(fā)發(fā)部、采購部部或履行業(yè)務(wù)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)督督職能等部門門發(fā)生的人工工、行政費用用、財產(chǎn)費用用；施工合同外獎金：：趕工獎、進進度獎等；工程質(zhì)量監(jiān)督費：：建設(shè)主管部部門的質(zhì)監(jiān)費費；安全監(jiān)督費：建設(shè)設(shè)主管部門的的安監(jiān)費；工程保險費；其他，如支付給社社會中介服務(wù)務(wù)機構(gòu)受為項項目提供的諸諸如房地產(chǎn)評評估、環(huán)境影影響評估、房房地產(chǎn)測繪等等相關(guān)服務(wù)而而發(fā)生的費用用咨詢費。營銷設(shè)施建造費廣告設(shè)施及發(fā)布費費：車站廣告告、路牌廣告告；銷售示范區(qū)建造費費：銷售示范范區(qū)域銷售期期間的現(xiàn)場設(shè)設(shè)計、工程、裝裝飾費；臨時時銷售通道的的設(shè)計、工程程、裝飾等費費用；售樓處建造費：設(shè)設(shè)計、工程、裝裝飾等；樣板間建造費：包包括樣板間設(shè)設(shè)計、裝修、家家具、飾品以以及保潔、保保安、維修費費。主體外搭搭設(shè)的樣板間間還包括建造造費用；主體體內(nèi)樣板間銷銷售后回收的的設(shè)計、裝修修、家具、家家私等費用，在在主營業(yè)務(wù)收收入中單列或或單獨記錄；；其他。物業(yè)管理費包括按規(guī)定應(yīng)由開開發(fā)商承擔(dān)的的由物業(yè)管理理公司代管的的物業(yè)管理基基金、公建維維修基金或其其他專項基金金；以及小區(qū)區(qū)入住前投入入的物業(yè)管理理費用。資本化利息直接用于項目開發(fā)發(fā)所借入資金金的利息支出出營業(yè)費用指日常銷售產(chǎn)品（或或提供服務(wù)）而而發(fā)生的所有有費用、以及及售后服務(wù)、完完工產(chǎn)品的維維護保養(yǎng)等費費用：媒體廣告、策劃、推推廣活動、代代理傭金、品品牌建設(shè)、售售樓書等營銷銷費用；政府收取的各項房房屋交易費用用；完工物業(yè)維護、保保養(yǎng)費，及空空房管理費、暖暖氣費等；應(yīng)由公司承擔(dān)的維維修、補償?shù)鹊仁酆蠓?wù)費費用；班車、學(xué)校、泳池池等承諾配套套項目折舊及及出包補貼、免免收管理費等等銷售承諾費費；營銷部以及銷售賣賣場服務(wù)部門門的人工費、行行政費用、財財產(chǎn)費；財務(wù)費用在該項目或項目中中的分期完工工后發(fā)生的借借款手續(xù)費用用管理費用公司以下部門和人人員的人工費費用（工資、獎獎金、社會勞勞動保險等）、行行政費用（辦辦公費、差旅旅費、通訊費費等），以及及公司的財產(chǎn)產(chǎn)費、壞帳準(zhǔn)準(zhǔn)備等與業(yè)務(wù)務(wù)無直接關(guān)系系的費用：項目公司部門經(jīng)理理以上人員的的人工費、行行政費及為履履行其職責(zé)發(fā)發(fā)生的其他費費用；與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)關(guān)的辦公室、財財務(wù)等部門的的人工費、行行政費及為履履行其職責(zé)發(fā)發(fā)生的其他費費用；公司非履行業(yè)務(wù)職職能而發(fā)生的的費用，如公公司活動費，上上級單位分?jǐn)倲偟墓芾碣M、壞壞帳準(zhǔn)備等。不可預(yù)見費5.1.2對“配套設(shè)施費”的進一步解釋說明：“配套設(shè)施費”是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。5.1.3成本費用的發(fā)生和責(zé)任管理部門：“土地獲得價款”的支付在項目公司成立前由集團投資運營部負(fù)責(zé)，集團財務(wù)管理部進行監(jiān)控和支出審核，在項目公司成立后，由項目公司開發(fā)部負(fù)責(zé)，對該費用的監(jiān)控和支出審核由項目公司財務(wù)部負(fù)責(zé)?！扒捌谫M用”中的“勘察費”和“臨時工程費”由工程部發(fā)生，“規(guī)劃設(shè)計費”由設(shè)計部發(fā)生，“報批報建費”由開發(fā)部支出，統(tǒng)一由項目公司成本部負(fù)責(zé)監(jiān)控和支出審核。從1.3的“主體建筑安裝工程費”到1.6的“公共配套設(shè)施費”，費用的發(fā)生部門是項目公司工程部（工程費）、采購部（材料設(shè)備費），由項目公司成本部負(fù)責(zé)監(jiān)控和支出審核。“開發(fā)間接費”中除“行政管理費”和“資本化利息”由項目公司財務(wù)部負(fù)責(zé)支出外，其余均由成本部負(fù)責(zé)支出審核和過程監(jiān)控?！盃I業(yè)費用、財務(wù)費用、管理費用”三個一級科目由項目公司財務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)控和支出審核。成本費用的分?jǐn)?.2.1成本費用分?jǐn)偟幕驹瓌t是：按受益原則計入各期，如屬各期受益的設(shè)施按各期可售面積分?jǐn)?。也可根?jù)項目收益需要，就具體費用制定特殊成本分?jǐn)傄?guī)則。如果在某一期完成后才發(fā)生的“社區(qū)管網(wǎng)工程、園林環(huán)境工程、配套設(shè)施”等各期設(shè)施建造費用，應(yīng)該遵循受益原則，根據(jù)成本預(yù)算，按照本期的可售面積進行預(yù)提。5.2.2土地獲得價款按占地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時的分配方法：將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來分配。按建筑面積計征（或補償）時的分配方法：按成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)偂?.2.3開發(fā)前期費、主體建筑安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、公共配套設(shè)施費的分?jǐn)傇瓌t：能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費用，按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象：成本項目分