吉祥村項(xiàng)目方案總案

[運(yùn)營法則]吉祥村項(xiàng)目操作策略研究法則1[企業(yè)法則]“企業(yè)必須考慮戰(zhàn)略在前”*央企背景、世界五百強(qiáng)企業(yè)、首次進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)。這樣背景的企業(yè)，進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，不會單單想贏一個(gè)項(xiàng)目而已，更重要的是想在行業(yè)中占有一席之地。于是，企業(yè)的品牌戰(zhàn)略必須在運(yùn)作項(xiàng)目前思考，進(jìn)行到戰(zhàn)略規(guī)劃，方可實(shí)現(xiàn)企業(yè)在地產(chǎn)業(yè)中的勝利。“第一個(gè)代表占位”*吉祥村項(xiàng)目，是企業(yè)的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。它所承載的戰(zhàn)略目的一定是：占位、項(xiàng)目帶動企業(yè)品牌占位：（1）城市資源（2）政府資源（3）城市形象（4）品牌形象（5）團(tuán)隊(duì)資源“企業(yè)啟示：引領(lǐng)、代表”*在這樣的開發(fā)戰(zhàn)略背景下，吉祥村項(xiàng)目也已經(jīng)注定了不會走向平庸的產(chǎn)品研發(fā)之路，也不會走向平庸的營銷操作以及平庸的推廣。所以，我們的定位思考，也有了第一個(gè)限定。法則2[市場法則]“宏觀：堅(jiān)決不動搖”本次中央經(jīng)濟(jì)會議，有史以來比較少有的特別提出關(guān)于房地產(chǎn)的話題：（中央經(jīng)濟(jì)會議原文）要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。于是，2012年的地產(chǎn)形勢不容樂觀，嚴(yán)冬行情已成定局。附件：宏觀政策分析“西安：量價(jià)齊跌”*西安的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布11月份正式降價(jià)。而全國的房地產(chǎn)拐點(diǎn)確立同樣也在11月。目前西安量價(jià)齊跌的局面已成事實(shí)。4成樓盤均價(jià)在6000元/平米以下。西安與全國的市場行情基本同步，代表本輪調(diào)控并非單純的調(diào)控一線城市，對于二三線城市的影響也很嚴(yán)重。附件：政策影響下的市場情況“市場啟示：風(fēng)險(xiǎn)必然”*面對宏觀政策以及西安市場對于宏觀政策下的表現(xiàn)，2012年的房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性加大已經(jīng)成為了必然的趨勢。在這樣的市場行情下，用什么產(chǎn)品、什么姿態(tài)、什么操作模式、什么運(yùn)營策略？是必須在項(xiàng)目運(yùn)作前要探討的話題。而市場給了我們另一個(gè)限定：充分考慮入市時(shí)期的市場環(huán)境，做抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的產(chǎn)品為上策。附件：西安市總體市場分析

附件：區(qū)域市場分析法則3[土地法則]“土地價(jià)值值高”*成熟區(qū)域、、人文氛圍好好、周邊配套套全、三面臨臨路、交通便便利、緊鄰地地鐵口、周邊邊舊城改造力力度大。土地的屬性告告訴我們，這這個(gè)地塊的潛潛在價(jià)值高，，如何利用現(xiàn)現(xiàn)有的價(jià)值，，是我們需要要分析與研判判的話題。附件：項(xiàng)目自自身分析“啟示：土土地價(jià)值排序序”*成熟區(qū)域>地鐵>人文文>三面臨路路>交通便利利>舊城改造造>配套全可以看到，決決定土地價(jià)值值的最大價(jià)值值在于地塊區(qū)區(qū)域在城市中中的位置以及及地位。而先決條件在在于地塊本身身?xiàng)l件以及未未來的前景。。暫時(shí)的區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀條件不具具備完全代表表性。土地的最大價(jià)價(jià)值給了我們們思考的方向向：城市發(fā)展原則則法則4[定位法則]“小結(jié)”*企業(yè)啟示：：拒絕平庸產(chǎn)產(chǎn)品需要要有代表性市場啟示：抵抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力力強(qiáng)的產(chǎn)品土地啟示：城城市發(fā)展原則則“看地形”小寨西路路丁白路路含光路結(jié)論：（1）地量小小、地形不規(guī)規(guī)整，居住類類產(chǎn)品受局限限（2）三面臨臨路，商業(yè)價(jià)價(jià)值大（3）需要對對于地塊分區(qū)區(qū)，進(jìn)行土地地價(jià)值利用最最大化“看城市”*城市發(fā)展迅迅速的當(dāng)今，，城市成熟地地段的小地塊塊開發(fā)已經(jīng)形形成了一種模模式：那就是是綜合體開發(fā)發(fā)。而綜合體體是將土地合合理利用，實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤最大大化的一種成成熟的地產(chǎn)理理念。提示：本區(qū)域域還未出現(xiàn)純純粹的綜合體體項(xiàng)目12341、賽高街區(qū)區(qū)2、解放路萬萬達(dá)廣場3、中貿(mào)廣場場4、李家村萬萬達(dá)廣場5、萊萊安逸逸境6、華華遠(yuǎn)君君城7、萬萬達(dá)新新天地地8、首首創(chuàng)國國際城城9、龍龍湖moco5789“看特特性””*如果果說綜綜合體體是一一種可可利用用的模模式，，那么么是什什么樣樣的綜綜合體體又是是一個(gè)個(gè)我們們需要要研判判和討討論的的話題題。就土地地自身身而言言，地地塊形形狀給給我們們一些些思路路和方方向外外，外外部的的資源源也是是我們們考慮慮的重重點(diǎn)。。土地價(jià)價(jià)值排排序第第二名名的地地鐵無無疑是是一個(gè)個(gè)地塊塊特性性。于是，，地鐵鐵綜合合體物物業(yè)，，應(yīng)該該是本本項(xiàng)目目的一一個(gè)可可研方方向。?！岸ㄎ晃唬旱氐罔F綜綜合體體物業(yè)業(yè)”*凌駕駕城市市之上上的物物業(yè)形形態(tài)，，綜合合地鐵鐵概念念，利利用地地鐵特特性將將產(chǎn)品品的業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)進(jìn)行優(yōu)優(yōu)化組組合。。

普通綜合體地鐵綜合體李家村萬達(dá)賽高街區(qū)規(guī)模34萬平米24萬平米業(yè)態(tài)公寓公寓商業(yè)住宅

寫字樓

商業(yè)檔次中中高租金公寓30元/平米公寓45元/平米“定位位驗(yàn)證證”*城市市主干干道、、地鐵鐵沿線線、中中小規(guī)規(guī)模，，決定定了地地塊發(fā)發(fā)展方方向，，———地鐵鐵綜合合體賽高街街區(qū)吉吉祥祥村51畝畝43畝沿未央央路沿沿含光光路地鐵2號線線地地鐵鐵3號號線地鐵城城市綜綜合體體地鐵綜綜合體體對位法則5[產(chǎn)品品規(guī)劃劃法則則]“規(guī)劃劃思考考”*1、、地形形為基基礎(chǔ)2、定定位為為原則則3、結(jié)合經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)控制“地形論證””地塊價(jià)值排列列地塊一﹥地塊塊二﹥地塊三三所以：地塊一、地塊塊二規(guī)劃附加加值較高的產(chǎn)產(chǎn)品；地塊三規(guī)劃附附加值一般的的產(chǎn)品小寨西路路丁白路路含光路地塊一地塊二地塊三“業(yè)態(tài)定位論論證”*成功地鐵綜綜合物業(yè)啟示示：地鐵綜合合物業(yè)需要豐豐富的業(yè)態(tài)所以本項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)定位為：：商業(yè)、寫字樓樓、公寓、住住宅

成功普通綜合物業(yè)成功地鐵綜合物業(yè)本案李家村萬達(dá)賽高街區(qū)業(yè)態(tài)商業(yè)

公寓

寫字樓

住宅

“經(jīng)濟(jì)指標(biāo)論論證”*中貿(mào)廣場容容積率8.0賽高街區(qū)容積積率7.0從成功案例可可以看出，中中小規(guī)模的地地鐵綜合物業(yè)業(yè)容積率7.0—8.0，可行性較較強(qiáng)。結(jié)合地塊情況況，挖掘土地地價(jià)值，建議議該地塊容積積率控制在7.0—8.0，即建筑筑面積為20萬—23萬萬“業(yè)態(tài)價(jià)值論論證”*成功案例分分析，地鐵綜綜合物業(yè)商業(yè)業(yè)價(jià)值最高，，其次是公寓寓和寫字樓，，價(jià)值最小的的是住宅。地鐵綜合物業(yè)業(yè)價(jià)值排序：：商業(yè)>公寓寓>寫字樓>住宅業(yè)態(tài)地鐵綜合體1地鐵綜合體2中貿(mào)廣場賽高街區(qū)現(xiàn)售2009年銷售價(jià)格情況商業(yè)10萬左右（未售）4萬左右寫字樓120008000公寓12000—130008200住宅110007300“業(yè)態(tài)配比論論證”*兩個(gè)成功地地鐵綜合物業(yè)業(yè)給我們啟示示：從地鐵綜合物物業(yè)價(jià)值出發(fā)發(fā)，商業(yè)價(jià)值值最高，規(guī)劃劃比例最大，，其次是地鐵鐵綜合物業(yè)不不可或缺的公公寓和寫字樓樓，最后是住住宅。業(yè)態(tài)地鐵綜合體1地鐵綜合體2中貿(mào)廣場賽高街區(qū)

面積（萬平米）比例面積（萬平米）比例商業(yè)2342%9.539%寫字樓916%312%公寓1018%520%住宅1324%729%“小結(jié)”*業(yè)態(tài)啟示：：商業(yè)、寫字字樓、公寓、、住宅是項(xiàng)目目發(fā)展方向規(guī)模啟示：建建筑面積為20萬—23萬價(jià)值啟示：商商業(yè)>公寓>寫字樓>住住宅綜合以上論證證最終得出：：業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)比例商業(yè)：40—45%寫字樓：10—15%公寓：20—25%住宅：25—30%“商業(yè)業(yè)態(tài)比比例論證”*成功的業(yè)態(tài)態(tài)配比，將決決定物業(yè)的價(jià)價(jià)值。基本業(yè)態(tài)成功普通綜合物業(yè)成功地鐵綜合物業(yè)本案萬達(dá)賽高街區(qū)業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)40%50%40~50%步行街20%30%20~30%餐飲25%5%10~15%娛樂15%15%10~15%“商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)數(shù)據(jù)分析”*根據(jù)上述業(yè)業(yè)態(tài)比例，接接合本項(xiàng)目商商業(yè)建議面積積8-9萬/㎡，建議合合理的業(yè)態(tài)面面積分布如下下：本案業(yè)態(tài)面積業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)

40~45%4萬——5萬步行街20~30%2萬—3萬餐飲10~15%5000—1萬娛樂

10~15%1萬-1.5萬規(guī)模業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)功能分析可行性主力店百貨1、項(xiàng)目區(qū)域暫無大型百貨，給區(qū)域有人口與消費(fèi)能力的支持，將帶來大量的消費(fèi)需求，市場空間較大；2、項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛濃厚，并且承接小寨商圈與高新商圈消費(fèi)圈的作用，所以引進(jìn)百貨有市場優(yōu)勢。3、百貨需求面積約為3-5萬，且多為自持商業(yè)。⑤超市1、人口數(shù)量可以支持該業(yè)態(tài)的消費(fèi)但項(xiàng)目區(qū)域周邊有多家超市競爭。③次主力店電影院1、本項(xiàng)目區(qū)域未來學(xué)生數(shù)量及年輕人人口較多，具備引進(jìn)影院的市場空間。2、建筑硬件條件要求較高，并且多為業(yè)主自持。3、影院具有完善業(yè)態(tài)組合提升項(xiàng)目品質(zhì)及聚集客流的作用。⑤商業(yè)步行街1、周邊商業(yè)氣氛濃厚，并且以形成固定的購物人群。⑤KTV1、KTV與影院、餐飲業(yè)態(tài)有機(jī)搭配可滿足家庭休閑娛樂的需求。2、KTV業(yè)態(tài)對硬件、消防設(shè)置都有特殊要求，需要提前規(guī)劃；④電玩城1、主要針對年輕的消費(fèi)群體，其動感刺激體驗(yàn)深受青年人的喜愛。2、該區(qū)域就較大的學(xué)生及青年人的消費(fèi)群體，電玩城市場空間較大。④兒童樂園1、周邊成熟大型社區(qū)聚集，以家庭為單位的休閑消費(fèi)場所有很大的市場空間。2、兒童樂園業(yè)態(tài)可吸引家庭為單位的顧客并且有相對固定的消費(fèi)人群。⑤品牌餐飲1、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有一定的商務(wù)政府宴請需要，生活類需求也同樣具備。2、餐飲類可為項(xiàng)目聚集人氣，但是物業(yè)要求設(shè)施較高。⑤培訓(xùn)機(jī)構(gòu)1、周邊聚集中小學(xué)校及大學(xué)，可支持培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)。2、但該業(yè)態(tài)承租能力較低，可考慮放在高樓層。③金融證券1、項(xiàng)目周邊聚集大型單位及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對證券金融產(chǎn)業(yè)有一定的支持?？勺鳛閭溥x業(yè)態(tài)。③可行性業(yè)態(tài)分分析（一）可行性：弱①①—②—③——④—⑤強(qiáng)規(guī)模業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)功能分析可行性生活休閑休閑餐飲1、中青年及商務(wù)消費(fèi)群是此類業(yè)態(tài)的目標(biāo)客群，且項(xiàng)目周邊具備這樣的群體有一定的市場支撐力。2、此類業(yè)態(tài)具備提升項(xiàng)目品質(zhì)的作用。3、此類業(yè)態(tài)有點(diǎn)睛之用，所以在業(yè)態(tài)布局中應(yīng)注意業(yè)態(tài)的落位控制。⑤中西式快餐④咖啡/簡餐④個(gè)人護(hù)理③生活配套銀行1、生活便利是人們選擇居住環(huán)境的最重要因素，成熟的商業(yè)配套是區(qū)域發(fā)展的根本基礎(chǔ)。2、隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，消費(fèi)者購買力增加的同時(shí)，消費(fèi)品味逐漸提高，對生活品質(zhì)的需要提升，將產(chǎn)生更多消費(fèi)需求。3、此類業(yè)態(tài)可作為商業(yè)街業(yè)態(tài)并可直接進(jìn)行對外銷售。⑤藥店⑤便利店③寵物醫(yī)院②可行性：弱①—②—③—④—⑤強(qiáng)可行性業(yè)態(tài)分分析（二）結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)點(diǎn)與項(xiàng)目自身身?xiàng)l件，以及及我們初步商商家訪談結(jié)果果，本項(xiàng)目初初步考慮的經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)品類類有:業(yè)態(tài)備注百貨1、提升整體項(xiàng)目定位，吸引周邊購物人群，拉動客流。2、合作模式以租賃為主。3、提升品牌商鋪的價(jià)值增加投資人群信息。電影院1、雖然租金承租能力有限，但對拉動人群提升項(xiàng)目生活休閑娛樂的綜合服務(wù)能力有很大作用。KTV電玩城、臺球、網(wǎng)絡(luò)會所、金融類品牌餐飲1、業(yè)態(tài)承租能力強(qiáng)，并且聚集人氣。2、可以與多種業(yè)態(tài)進(jìn)行互補(bǔ)。商業(yè)步行街1、增加項(xiàng)目業(yè)態(tài)完整可以與多業(yè)態(tài)配合。2、該業(yè)態(tài)可以放在項(xiàng)目帶動客流，提升商業(yè)特色經(jīng)營。3、商業(yè)價(jià)值高，可直接進(jìn)行出售并統(tǒng)一進(jìn)行管理。3.經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)品類“小結(jié)”業(yè)態(tài)啟示：百百貨、步行街街、影院、餐餐飲、休閑是是項(xiàng)目發(fā)展方方向運(yùn)作方式啟示示：主力店及及部分潛力商商鋪?zhàn)猿郑s約占總面積的的70-80%；出售可可分割商鋪，，回收資金，，約占總面積積的20-30%.業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)特點(diǎn)建議百貨1、租賃或聯(lián)營扣點(diǎn)2、面積3-5萬/㎡1、引入該業(yè)態(tài)2、自持物業(yè)，提升企業(yè)自有資產(chǎn)。3、待物業(yè)成熟后出售，得到利潤最大化。影院1、保底聯(lián)營2、面積3500——5000㎡步行街1、租賃或出售2、面積可分割1、銷售：可回收投入資金。2、自持：先進(jìn)行養(yǎng)商期，待商業(yè)成熟后銷售，利潤最大化。餐飲/休閑1、租賃或出售2、面積可分割面積占70-80%面積占30-40%按照市場分析析，銷售該面面積可回收建建筑成本資金金（約6-8億）。法則6[設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃劃驗(yàn)證證法則則]附件：：設(shè)計(jì)計(jì)院規(guī)規(guī)劃方方案法則7[經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算算驗(yàn)證證法則則]“成本本預(yù)算算”根據(jù)上上述規(guī)規(guī)劃，，項(xiàng)目目總成成本約約為10.6億億元項(xiàng)目單價(jià)基數(shù)總價(jià)土地成本500000043.31216,550,000建安成本商業(yè)370080000296,000,000公寓320048202154,246,400寫字樓32002483879,481,600住宅250054080135,200,000車庫28003462496,947,200工程建設(shè)其它費(fèi)用管理費(fèi)1.20%6649280007,979,136勘察設(shè)計(jì)2%66492800013,298,560工程監(jiān)理1.50%6649280009,973,920咨詢0.80%6649280005,319,424配套費(fèi)25020712051,780,000不可預(yù)見費(fèi)5%20712010,356成本合計(jì)1,066,786,596“市值值測算算”

數(shù)量單價(jià)總價(jià)商業(yè)84054300002,521,624,500公寓482029000433,818,000寫字樓248388600213,606,800住宅540808000432,640,000車位740150000111,000,000總市值3,712,689,300根據(jù)靜靜態(tài)市市場售售價(jià)，，項(xiàng)目目總市市值約約為37.1億億元“銷售售與自自持研研判””縱觀綜綜合體體發(fā)展展，租租售并并舉是是主要要的營營銷策策略：：萬達(dá)地地產(chǎn)：：商業(yè)業(yè)全部部自持持，其其余銷銷售；；賽高街街區(qū)：：先售售公寓寓、寫寫字樓樓和住住宅，，商業(yè)業(yè)前期期自持持，養(yǎng)養(yǎng)商期期過后后再逐逐步銷銷售；；香港恒恒隆地地產(chǎn)商商所持持有的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)每年年提供供的租租金收收益能能夠達(dá)達(dá)到企企業(yè)總總運(yùn)營營收入入的50%；所以：：“租售售并舉舉”是是地鐵鐵綜合合物業(yè)業(yè)最佳佳營銷銷模式式，不不建議議全部部銷售售?！白馐凼鄄⑴e舉經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算算”1、公公寓、、寫字字樓：：受政策策影響響，公公寓、、寫字字樓是是近期期熱銷銷產(chǎn)品品公寓、、寫字字樓是是綜合合物業(yè)業(yè)項(xiàng)目目前期期回收收成本本的主主要方方式，，所以以建議議全部部銷售售；2、住住宅：：本項(xiàng)項(xiàng)目住住宅全全部返返還職職工；；3、車車位：：由于于寫字字樓和和公寓寓對外外銷售售，所所以出出售50%車位位，用用于公公寓、、寫字字樓配配套。?！吧虡I(yè)業(yè)區(qū)域域劃分分”A區(qū)：：集中中商業(yè)業(yè)B區(qū)：：商業(yè)業(yè)街C區(qū)：：集中中商業(yè)業(yè)“租售售并舉舉經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算算”*方案A：公寓寓、寫寫字樓樓全部部銷售售，住住宅返返還，，車位位銷售售50%，，商業(yè)業(yè)A/B區(qū)區(qū)租賃賃，C區(qū)銷銷售，，總銷銷售額額10.6億商業(yè)

A區(qū)B區(qū)C區(qū)合計(jì)：租賃銷售租賃銷售租賃銷售

百貨商業(yè)商業(yè)步行街電影院休閑娛樂商業(yè)

面積（㎡）50090.8

21146

43828435.35

√

√

√√

33059928

29286120

2629200300167000365,142,248

面積（㎡）方式售價(jià)

公寓48202銷售9000433,818,000寫字樓24838銷售8600213,606,800住宅54080返還

-車位740銷售50%15000055,500,000合計(jì)1,068,067,048“租售售并舉舉經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算算”*方案B：公寓寓、寫寫字樓樓全部部銷售售，住住宅返返還，，車位位銷售售50%，，商業(yè)業(yè)A區(qū)租租賃，，B/C區(qū)區(qū)銷售售，總總銷售售額19.1億億商業(yè)

A區(qū)B區(qū)C區(qū)合計(jì)：租賃銷售租賃銷售租賃銷售

百貨商業(yè)商業(yè)步行街電影院休閑娛樂商業(yè)

面積（㎡）50090.8

2114643828435.35

√

√√√

33059928

87418000026292003001670001,207,406,928面積（㎡）銷售售價(jià)

48202銷售9000433,818,000寫字樓24838銷售8600213,606,800住宅54080返還

-車位740銷售50%15000055,500,000合計(jì)1,910,331,728“租售售并舉舉經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算算”*方案C：公寓寓、寫寫字樓樓全部部銷售售，住住宅返返還，，車位位銷售售50%，，商業(yè)業(yè)A/C區(qū)自自持，，B區(qū)區(qū)銷售售，總總銷售售額16.2億億商業(yè)

A區(qū)B區(qū)C區(qū)合計(jì)：租賃銷售租賃銷售租賃銷售

百貨商業(yè)商業(yè)步行街整體

面積（㎡）50090.8

21146

12817.35

√

√√

33059928

87418000011824827

919,064,755面積（㎡）銷售售價(jià)

48202銷售9000433,818,000寫字樓24838銷售8600213,606,800住宅54080返還

-車位740銷售50%15000055,500,000合計(jì)1,621,989,555“A方案評估估”*優(yōu)點(diǎn)：主力商業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)自己持有，，提升整體形形象統(tǒng)一管理理便于高品質(zhì)商商戶招商入駐駐C區(qū)銷售有利利于資金回收收*缺點(diǎn)：但由于C區(qū)商商業(yè)氛圍相對對較低，商業(yè)業(yè)價(jià)值沒有發(fā)發(fā)揮到理想狀態(tài)“B方案評估估”*優(yōu)點(diǎn)：A區(qū)自持主力力業(yè)態(tài)物業(yè)，，提升項(xiàng)目整整體定位與業(yè)業(yè)態(tài)把控能力增加購買商戶戶入駐信心有利于開發(fā)商商前期回收資資金*缺點(diǎn)：C區(qū)被打散，，不能統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營，不利于于價(jià)值最大化化挖掘“C方案評估估”*優(yōu)點(diǎn)：A、C區(qū)物業(yè)全部自自持，可考慮慮到該區(qū)域的的商業(yè)升值空空間較大留下A、C兩兩塊商業(yè)，大大塊商業(yè)利于于整體出租，，方便管理A、C區(qū)的大大體量適合引引入影院、餐餐飲、娛樂等等商家A區(qū)自持商業(yè)業(yè)有利于大型型主力商戶的的招商引進(jìn)，，從而帶動整整體商業(yè)的客客流與品質(zhì)的的提升；B區(qū)銷售有利利于資金的回回收，經(jīng)過A與C的商業(yè)業(yè)把控與帶動動，增加了B區(qū)的購買信信心；C區(qū)的自持物物業(yè)，可對該該區(qū)商業(yè)有養(yǎng)養(yǎng)商期，培養(yǎng)養(yǎng)該區(qū)域的經(jīng)經(jīng)濟(jì)成熟度，，待發(fā)展成熟熟后進(jìn)行銷售售可得到更大大的利潤空間間?！敖Y(jié)論：C方方案最佳”“博思堂觀觀點(diǎn)”從*企業(yè)角度引引領(lǐng)、代表*政策角度抗抗政策風(fēng)險(xiǎn)能能力強(qiáng)的物業(yè)業(yè)*市場角度周周邊沒有地鐵鐵綜合物業(yè)*地塊角度城城市發(fā)展原則則得*定位方向地地鐵綜合物業(yè)業(yè)*價(jià)值啟示商商業(yè)>公寓>寫字樓>住住宅*業(yè)態(tài)定位商商業(yè)、公寓、、寫字樓、住住宅*經(jīng)濟(jì)測算租租售并舉則土地價(jià)值最大大化9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。00:29:2500:29:2500:2912/22/202212:29:25AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2200:29:2600:29Dec-2222-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。00:29:2600:29:2600:29Thursday,December22,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2200:29:2600:29:26December22,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。22十二月月202212:29:26上午午00:29:2612月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月2212:29上上午午12月月-2200:29December22,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/220:29:2600:29:2622December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。12:29:26上上午午12:29上上午00:29:2612月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功?。?。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。00:29:2600:29:2600:2912/22/202212:29:26AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。12月-2200:29:2600:29Dec-2222-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。00:29:2600:29:2600:29Thursday,December22,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2200:29:2600:29:26December22,202214、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能