商業(yè)項目操作模式思路建議

龍山古鎮(zhèn)商業(yè)項目操作模式思路建議LongShanGuZhencommercialprojectsoperatingmodeideasSuggestions2013/08/05謹呈德海置業(yè)德海·龍山古鎮(zhèn)古風(fēng)古韻，合縱連橫，龍山古鎮(zhèn)融合了秦文化的堅強率直和楚文化的進取不屈，以典雅尊貴的姿態(tài)，橫貫商洛。內(nèi)涵解析秦文化是秦氏宗族文化進化和社會歷史發(fā)展的臻寶。秦國地處西戎，長期經(jīng)受社會環(huán)境與戰(zhàn)爭洗禮，受到西北少數(shù)民族的影響；秦族人性格質(zhì)樸、率直，性情堅強彪悍，做事敢作敢為，在艱苦的環(huán)境中善于嬗變和進取。那些人文因素，體現(xiàn)秦文化注重實效，講求功利，勇于創(chuàng)造；為了實現(xiàn)目標，善于策劃，精于組織，遵循法則，追求大和，并能夠堅定不移地勇往直前，不容任何困難和力量的阻擋。作為秦文化當中的區(qū)域文化，楚文化也有自己的鮮明特色，它有濃厚的浪漫主義情調(diào)和神話色彩，崇尚自由，富有激情，善于想像，善歌好舞，但也信鬼好祠，重神厚巫，原始文化的味道甚濃。兩者集合“尚義豪情”為主題的船幫文化，共同演繹出一個充滿文化內(nèi)涵、歷史底蘊的龍山古鎮(zhèn)。CHAPTER.1目標分解CHAPTER.2項目定位CHAPTER.3商業(yè)規(guī)劃CHAPTER.4商業(yè)銷售的四大模式體系目錄

前言以目標為導(dǎo)向策略的運用手段具體化每一步工作程序

1.財務(wù)目標

2.企業(yè)目標

3.項目目標目標解讀

第一部分一、目標解讀

——財務(wù)目標第一部分1、財務(wù)目標界定項目總體量x項目銷售單價=項目財務(wù)目標約4萬平方米x8000元/平方米=3.2億元2、銷售周期界定項目銷售周期18個月第一部分1、確立企業(yè)更高的市場占位；2、通過項目的優(yōu)化組合，從而完成項目品牌到企業(yè)品牌的進化！3、通過前期招商性融資，完成一定的現(xiàn)金流；4、通過招商而帶動的銷售行為完成項目的資金流。二、目標解讀

——企業(yè)目標第一部分確立本項目在商洛核心商業(yè)圈內(nèi)的財富新坐標三、目標解讀

—項目目標體系目錄CHAPTER.1目標分解CHAPTER.2項目定位CHAPTER.3商業(yè)規(guī)劃CHAPTER.4商業(yè)銷售的四大模式項目定位第二部分1、定位解析析解讀：分析析項目的核核心價值體體系與項目目核心競爭爭力2、區(qū)位解析析解讀：區(qū)域域空白與機機會的把握握3、屬性解解析解讀：項目目整體屬性性定義與物物業(yè)形態(tài)界界定解析定位解析——項目戰(zhàn)略總總體定位關(guān)關(guān)聯(lián)思考1、“秦楚圣境”的文化品牌牌集群打造造的戰(zhàn)略策策略，對龍龍山古鎮(zhèn)項項目的政策策面影響2、“文化MALL”——項目戰(zhàn)略定定位的不可可顛覆性3、創(chuàng)新性的的演繹項目目戰(zhàn)略定位位是策劃工工作的軸心心4、關(guān)注區(qū)域域環(huán)境(行業(yè))影響因素、、項目戰(zhàn)略略主題規(guī)劃劃模式、銷銷售（招商商引資）模模式是整體體策劃工作作的基礎(chǔ)思思考定位解析戰(zhàn)略定位依依據(jù)1、順應(yīng)商洛洛丹江沿岸岸區(qū)域新造造城運動的的發(fā)展走勢勢——五千載古都都風(fēng)范看商洛鶴城，新主題文文化風(fēng)彩看看秦楚圣境2、項目強勢勢占位的引引擎力——樹立秦楚和船幫幫文化主題娛樂項項目的MALL形象，引導(dǎo)導(dǎo)新都市文文化娛樂“全時空”概念，形成唯一一性市場形形象和印象象3、充分利用用自身位置置優(yōu)勢——地處商州腹腹地南北接接G312國道與江濱濱北路，坐坐擁南秦河河-丹江沿線牽牽引力，“東龍山雙塔塔、凈懸寺寺”的貫穿軸線線，古風(fēng)文文脈相接4、秦楚圣境境的品牌項項目群的文文化感召力力——一座文化新新城，一座座集旅游文文化、休閑閑文化、娛娛樂文化、、商業(yè)文化化等于一體體的復(fù)合式式文化MALL新城，吸引引世人矚目目。5、項目自身身建筑規(guī)劃劃要求——高規(guī)劃起點點、秦楚和和船幫文化化特征、大大都市靠攏攏的市場視視野、差異異化的業(yè)態(tài)態(tài)創(chuàng)新等。。針對本項目目的規(guī)模、、規(guī)劃、地地域等優(yōu)勢勢，有以下下3種定位方式式作為戰(zhàn)略略延展：1、以開發(fā)理理念為核心心（如萬科科的“建筑無限生生活”等）2、以開發(fā)背背景和戰(zhàn)略略目標為核核心3、以體驗娛娛樂方式為為核心（如如廣州正佳佳廣場的“體驗式主題題購物樂園園”）定位戰(zhàn)略延延展思考結(jié)合項目綜綜合因素，，以塑造“商洛秦楚和和船幫文化化主題娛樂樂商業(yè)”第一品牌項項目為戰(zhàn)略略目標，依依托南秦河河-丹江沿岸建建設(shè)開發(fā)迅迅猛勢頭為為核心市場場支持力，，開拓商洛洛新文化主主題的“全時空假日日（娛樂））”項目之先河河，建立商商洛新時代代的文化娛娛樂項目新新標桿。定位戰(zhàn)略本項目作為為商洛新文文化娛樂模模式的奠基基之作，其其戰(zhàn)略意義義對于“秦楚圣境”的文化品牌牌發(fā)展舉足足輕重，因因此建立區(qū)區(qū)域競爭格格局的戰(zhàn)略略位置尤為為重要，在在以上3種定位語延延展上，我我們認為以以開發(fā)背景景和戰(zhàn)略目目標為核心心的表現(xiàn)方方式更符合合本項目的的市場發(fā)展展戰(zhàn)略。項目戰(zhàn)略概概念描述商洛最大的的復(fù)合式文文化MALL————秦楚和船幫幫文化娛樂樂天地為主主題的歡樂樂王國現(xiàn)代的商業(yè)業(yè)發(fā)展已呈呈現(xiàn)出“購物娛樂樂化”、““消費文化化化”、““體驗景觀觀化”的需求趨勢勢，我們正正是依據(jù)項項目區(qū)位大大屬性及現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)發(fā)展的大趨趨勢，來規(guī)規(guī)劃一個全全新的項目目定位概念念詞。項目定位語語【龍山古鎮(zhèn)】——全時空·文化假日MALL“全時空”從時間、空空間的多維維角度，表表現(xiàn)【龍山古鎮(zhèn)】項目24小時的商業(yè)業(yè)氛圍及歷歷史文脈延延續(xù)至今的的商業(yè)文化化氣質(zhì)，遐遐想空間無無限；釋義“文化假日MALL”從項目秦楚楚和船幫文文化的演繹繹傳承中，，找到今天天人們崇尚尚的購物娛娛樂化的假假日情節(jié)，，商業(yè)的誘誘因與歷史史文化交融融、娛樂的的需求與假假日情節(jié)碰碰撞，這正正是【龍山古鎮(zhèn)】項目的神韻韻所在。目標市場定定位就目標消費費群的區(qū)域域來源定位位而言，鑒鑒于項目業(yè)業(yè)態(tài)的豐富富性和多樣樣性以及在在當?shù)貋碚f說大體量的的建筑規(guī)模模，顯然僅僅靠周邊地地區(qū)不足以以支撐，【龍山古鎮(zhèn)】的消費客群群定位不應(yīng)應(yīng)僅僅局限限于當?shù)?，，商洛龐大大的旅游人人口也?yīng)重重點考慮，，還應(yīng)放大大至整個陜陜西地區(qū)，，乃至周邊邊各省區(qū)。。就目標消費費群消費檔檔次而言，，【龍山古鎮(zhèn)】項目的客層層定位也應(yīng)應(yīng)覆蓋全客層層，對游客需需重點關(guān)注注。整體消消費群以中中間階層的的游客與市市民為主。。項目功能定定位【龍山古鎮(zhèn)】項目是一個個以秦楚和和船幫文化化、旅游資資源為依托托的，集餐餐飲購物、、康體休閑閑娛樂、旅旅游觀光、、文化展示示與體驗融融為一體的的，打破傳傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)規(guī)劃和時空空概念、提提供多方位位消費機會會的“全時空文化化假日Mall”。其主要功能能為文化展示與與體驗/娛樂，支撐功能能為餐飲購購物/康體休閑，，外圍功能能為旅游觀觀光。項目形象定定位【龍山古鎮(zhèn)】是以秦楚和和船幫文化化為導(dǎo)向，，商洛第一一個以餐飲飲/娛樂/康體/購物/旅業(yè)/文化為載體體，面向陜陜西/面向大眾的的，開放的的/現(xiàn)代的/商業(yè)的文化化Mall?！君埳焦沛?zhèn)】是一座不夜之城/歡樂之城/文化商業(yè)體體驗之城。。項目建筑風(fēng)風(fēng)格定位【龍山古鎮(zhèn)】的建筑除了了尊重“秦楚和船幫幫文化主題題”的基本定位位外，更應(yīng)應(yīng)考慮將秦秦楚和船幫幫文化從秦秦楚代建筑筑提升到“全秦楚－即即秦楚人文文化”的高度,使其具有強強烈時代精精神，與一一般的仿秦秦楚建筑有有所區(qū)別，，形成獨具具特色的風(fēng)風(fēng)格，并成成為一個“當代商洛”新的人文景景觀。同時時，也因此此更與現(xiàn)代代休閑消費費/文化的體驗驗性/觀光度假式式商業(yè)經(jīng)營營相協(xié)調(diào)。?！君埳焦沛?zhèn)】以“盛秦楚和船幫文化”為主題，建筑風(fēng)格以新秦楚式建筑風(fēng)格為主，內(nèi)部結(jié)合現(xiàn)代商場需要的科技感和時代感的現(xiàn)代裝修，配合正確比例的古典分割，展現(xiàn)出現(xiàn)代秦楚風(fēng)，形成一種歷史的延續(xù)性，也昭示著時空的超越。結(jié)論：【龍山古鎮(zhèn)】項目是文化地產(chǎn)、、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與旅游地地產(chǎn)的復(fù)合物，，是歷史文文脈商業(yè)與與現(xiàn)代旅游游娛樂業(yè)的的復(fù)合體，，其蘊育的的文化傳承感感悟、旅游游景觀休閑閑、購物體體驗娛樂等等創(chuàng)新商商業(yè)元素，，都在重新新組構(gòu)成為為新項目業(yè)業(yè)態(tài)、新消消費誘因。。“秦楚文化化Mall””是點亮城市中中心區(qū)的關(guān)關(guān)鍵區(qū)位解析項目區(qū)位西接劉灣丹丹江大橋；南臨臨南秦河大橋；；北過丹江與濱濱江北路隔江相相望，幾條重要干干線呈“區(qū)”字字型環(huán)繞本案案，形成了得天天獨厚的交通優(yōu)優(yōu)勢，丹江橫繞繞也使其具備了了優(yōu)秀的旅游資資源與自然資源源。本案項目四至至項目東：商洛職業(yè)技術(shù)學(xué)院、東龍山村項目北：東龍山、凈懸寺、新潮駕校訓(xùn)練基地項目西北：嘉園國際城社區(qū)項目西：東方威尼斯水城SWOT分析S-優(yōu)勢占據(jù)待發(fā)發(fā)展地段段位于城城市主干干道具有獨特特而別致致的建筑筑風(fēng)格占據(jù)較有有利的旅旅游自然然資源W-劣勢占據(jù)待發(fā)發(fā)展地段段周邊商商業(yè)形態(tài)態(tài)處于低端培育育商圈期期，中、、高端商商業(yè)成長需要較較長的培培養(yǎng)周期期O-機會商洛市場場缺失綜綜合性中中高端商商業(yè)多業(yè)態(tài)的的商業(yè)搭搭配對本本項目的的支持新國五條條帶給商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)有利市市場變化化T-威脅商洛現(xiàn)有有成熟商商圈帶來來的競爭爭

威脅脅周邊村落落改造速速度對本本項目的的中后期影響響區(qū)位優(yōu)勢勢顯著--高速速公路出出口、占占據(jù)旅游自然然資源區(qū)位優(yōu)勢勢特點解解析打造商洛洛市旅游游中央樞樞紐+國際港+服務(wù)中心心+商業(yè)綜合合體形成原因因：1.多數(shù)自然然景觀內(nèi)內(nèi)并不具具有配套套娛樂購物物設(shè)施，，且僅有有的村級級配套缺乏管管理，存存在坐地地起價、、宰客等現(xiàn)象象。2.食宿地點點分布不不均，且且距離旅旅游區(qū)較遠遠，沒有有一站式式的飲食食酒店服務(wù)。。3.缺乏旅游游服務(wù)中中心機構(gòu)構(gòu)，自駕駕旅行無法法把握路路線、旅旅行計劃劃。異地旅游游三大障障礙解決方案案：龍山古鎮(zhèn)鎮(zhèn)作為旅旅游國際際港、中中央樞紐紐要起到到多景點點交互式式服務(wù)中中心的作作用，分分別配備備大型購購物廣場場及娛樂樂康體消消費場所所、大型型連鎖餐餐飲及酒酒店、導(dǎo)導(dǎo)游、游游客服務(wù)務(wù)中心此此類設(shè)施施，以解解決和滿滿足客戶戶的消費費需求、、食宿需需求以及及旅行規(guī)規(guī)劃需求求。論本案旅旅游中央央樞紐的的構(gòu)建與與培養(yǎng)旅游做為為商洛市市支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，多多年來維維持著商商洛市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的和諧諧穩(wěn)定，，但多年年來諸如如“農(nóng)家家樂”、、“景點點度假””、“原原生態(tài)園園林山水水”此類類舊旅游游模塊已已經(jīng)無法滿足足大部分分游客需需求。商洛市的的招牌景景點如仙仙鵝湖、、柞水溶溶洞、丹丹江漂流流、東龍龍山等都都屬于自自然生態(tài)態(tài)景觀；；而賣點點也是““回歸大大自然””的返璞璞歸真之之美。但現(xiàn)代人人的生活活中，對對大自然然風(fēng)光的的審美是是所需求求的，更更重要的的需求仍仍然是現(xiàn)現(xiàn)代化的的購物休休閑、娛娛樂康體體。而景觀觀中只能能看山水水，食品品消費及及旅游紀紀念品質(zhì)質(zhì)量差、、價格貴貴成為了了多數(shù)人人旅游時時遇到的的窘境。。且多數(shù)數(shù)自駕旅旅游客戶戶在陌生生城市不不能合理理規(guī)劃旅旅游線路路、衣食食住行都都成為異異地旅行行的障礙礙。所以以本案提提出的““商洛旅游游中央樞紐”的切入入點從外外來旅游游人口發(fā)發(fā)起。商洛市隨隨著商業(yè)業(yè)經(jīng)濟的的發(fā)展，，近年來來在市區(qū)區(qū)內(nèi)涌現(xiàn)現(xiàn)出一部部分比較較具有規(guī)規(guī)模的商商業(yè)購物物中心，，如晨光光廣場、、天元購購物廣場場等，龍龍山古鎮(zhèn)鎮(zhèn)作為旅旅游中央央樞紐，，搶占外外來旅游游客戶資資源與第第二階段段的本地地消費者者資源，，區(qū)別于于其他本本地商業(yè)業(yè)項目，，具備以以下條件件優(yōu)勢：：論本案旅旅游中央央樞紐的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢及資資源整合合論本案旅旅游中央央樞紐的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢及區(qū)區(qū)域發(fā)展展參考城市市——大連浪漫之都都大連作作為我國國的旅游游模范城市市，同樣樣經(jīng)歷一一系列變變革，由早早期的歷歷史人文文、海濱濱度假村為為賣點吸吸引游客客，過渡渡到現(xiàn)在的的國際化化金融貿(mào)貿(mào)易中心心旅游度假假區(qū)。大大連的過過去便是是商洛的現(xiàn)現(xiàn)在，而而大連的的如今也也是商洛城城市旅游游業(yè)發(fā)展展應(yīng)該參參照的模板板。在“文化商貿(mào)貿(mào)區(qū)”的定義范范疇內(nèi)，，依據(jù)對對【龍山古鎮(zhèn)鎮(zhèn)】項目屬性性深度分分析，我我們提出出以“全時空”概念，來來闡明項項目的歷史文脈脈傳承感及項目目商業(yè)屬屬性需求求的現(xiàn)代時尚尚感。并以獨特特的時空空概念，，“融古托今今”，創(chuàng)造無無限的想想象意境境。以“文化假日日MALL”概念來鎖鎖定【龍山古鎮(zhèn)鎮(zhèn)】項目的文文化商業(yè)業(yè)屬性。。屬性解析析【龍山古鎮(zhèn)鎮(zhèn)】物業(yè)屬性性特征1、旅游地地產(chǎn)特征征以多種旅旅游資源源為依托托和基礎(chǔ)礎(chǔ)，以通通過旅游游項目的的嫁接與與融合，，共同構(gòu)構(gòu)成一個個旅居結(jié)結(jié)合的、、融旅游游、休閑閑、度假假、居住住等多種種功能于于一體的的大型旅旅游休閑閑空間。。2、商業(yè)地地產(chǎn)特征征商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)最顯著著的特征征是經(jīng)營營決定價價值——投資者投投資商業(yè)業(yè)物業(yè)，，其收益益包括租租金收益益和升值值收益兩兩個基本本構(gòu)成。。商業(yè)地地產(chǎn)的價價值除地地段、品品質(zhì)、成成本等基基本要素素外，其其商業(yè)內(nèi)內(nèi)容的含含量、經(jīng)經(jīng)營優(yōu)劣劣的結(jié)果果、對資資金源頭頭的吸引引等都是是其項目目成敗與與否的關(guān)關(guān)鍵指數(shù)數(shù)。3、文化地地產(chǎn)特征征文化化地地產(chǎn)產(chǎn)就就是是將將文文化化融融入入建建筑筑，，讓讓城城市市建建筑筑融融入入到到城城市市文文化化中中去去。。文化化的的體體現(xiàn)現(xiàn)不不僅僅僅僅在在建建筑筑本本身身，，它它是是企企業(yè)業(yè)與與建建筑筑、、企企業(yè)業(yè)與與消消費費者者、、建建筑筑與與消消費費者者的的互互動動，，種種種種互互動動的的橋橋梁梁就就是是文文化化，，這這種種文文化化不不能能只只注注重重形形式式，，必必須須要要有有具具體體內(nèi)內(nèi)容容來來體體現(xiàn)現(xiàn)。。文文化化地地產(chǎn)產(chǎn)不不僅僅體體現(xiàn)現(xiàn)在在建建筑筑形形式式上上，，更更在在于于文文化化氛氛圍圍的的營營造造。?！君埳缴焦殴沛?zhèn)鎮(zhèn)】文化化旅旅游游商商業(yè)業(yè)特特征征分分析析其中中，，魂魂統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)貫貫穿穿整整體體，，通通過過建建筑筑、、商商業(yè)業(yè)表表達達文文化化底底韻韻；；旅旅游游是是引引力力，，針針對對歷歷史史文文脈脈的的演演繹繹，，吸吸引引世世人人觀觀顧顧；；建建筑筑則則起起到到營營造造商商業(yè)業(yè)活活動動空空間間，，調(diào)調(diào)動動消消費費潛潛在在消消費費欲欲望望，，發(fā)發(fā)掘掘綜綜合合旅旅游游商商業(yè)業(yè)價價值值，，同同時時兼兼顧顧其其游游逛逛、、娛娛樂樂、、聚聚會會等等方方面面的的行行為為要要求求；；而而商商業(yè)業(yè)，，則則是是滿滿足足消消費費需需求求和和實實現(xiàn)現(xiàn)投投資資價價值值的的核核心心，，商商業(yè)業(yè)的的成成敗敗，，直直接接關(guān)關(guān)系系到到項項目目的的成成功功與與否否，，商商業(yè)業(yè)的的活活躍躍，，又又要要靠靠文文化化和和環(huán)環(huán)境境來來提提升升。?！君埳缴焦殴沛?zhèn)鎮(zhèn)】文化化是是魂魂，，旅旅游游是是脈脈，，建建筑筑是是體體，，商商業(yè)業(yè)是是心心2、文文化化豐豐富富商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的價價值值文化旅游游因素的的滲透無無疑豐富富了商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的內(nèi)涵，，近幾年商商洛大體體量的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目，，已經(jīng)搶搶灘商洛洛的主流流房地產(chǎn)產(chǎn)市場，，但隨著著文化的的滲透，，商業(yè)地地產(chǎn)實現(xiàn)現(xiàn)了跨越越式發(fā)展展，而商商州區(qū)南南秦河-丹江一帶帶作為“歷史文化化激活的的引擎點點”在商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展的過程程中，文文化卷入入商業(yè)更更是一種種必然。。倡導(dǎo)文文化消費費的【龍山古鎮(zhèn)鎮(zhèn)】項目，必必將掀起起新文化化浪潮，，引領(lǐng)商商洛商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的新方向向。1、當商業(yè)業(yè)地產(chǎn)遭遭遇文化化商業(yè)建筑筑應(yīng)該是是一個多多元文化化的載體體，只有有加入更更多的元元素才使使商業(yè)建建筑充滿滿活力，，才會不不斷提升升商業(yè)的的附加價價值，提提升商業(yè)業(yè)的整體體價值，，為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)帶帶來新的的氣象。。以文化為為主題，，將圖書書、餐廳廳、休閑閑、健體體、旅游游和教育育服務(wù)及及商業(yè)辦辦公等商商業(yè)規(guī)劃劃合理搭搭配，組組合在一一個復(fù)合合式的商商業(yè)空間間中。通通過不同同業(yè)態(tài)的的良性驅(qū)驅(qū)動，將將文化服服務(wù)穿插插在商業(yè)業(yè)中來聚聚攏消費費群，使使不同文文化形態(tài)態(tài)、不同同行業(yè)有有機互補補、相互互支撐。?！君埳焦沛?zhèn)鎮(zhèn)】項目三維維物性特特征分析析空間·商業(yè)·文化一個秦楚楚和船幫幫文化特特色濃郁郁的大型型商業(yè)體體驗空間間，一個個歷史演演繹的特特色環(huán)境境。“人、商業(yè)業(yè)、建筑筑、傳統(tǒng)統(tǒng)文化”幾者出現(xiàn)現(xiàn)了能動動的交替替作用。在精心心營造的的商業(yè)空空間里，，有城市市歷史文文脈及地地方特色色的行為為空間與與商業(yè)文文化，它它們大大大滿足了了人們的的尋古懷懷舊心理理與保留留城市之之根等多多種情節(jié)節(jié)要求。。從項目平平面布局局上看，，它屬于于基本的的啞鈴式式布局，，如同：：——○——○——○——即萬歷年年間凈懸懸寺——景觀中軸軸——東龍雙塔塔——景觀中軸軸——東龍山風(fēng)風(fēng)景區(qū)……整體呈以以中軸線線對稱分分布發(fā)展展格局，，通過面面（廣場場或庭院院）來聯(lián)聯(lián)接線（（中軸景景觀大道道），同同時，設(shè)設(shè)計對空空間構(gòu)成成的要求求是：“塑造一個個建筑物物和風(fēng)景景能融合合在一起起，有魅魅力的街街區(qū)?！奔丛谝?guī)劃劃地段內(nèi)內(nèi)，容納納商洛的的歷史、、文化、、大自然然的精髓髓，并創(chuàng)創(chuàng)造經(jīng)過過凝縮的的各種世世界觀，，向人們們提供以以往任何何人都沒沒有體驗驗過的浪浪漫且充充滿樂趣趣的商業(yè)業(yè)空間。。古風(fēng)走廊廊型商場場甬道，，增加購物物觀光情情趣和人人文歷史史內(nèi)涵2、歷史觀觀光性“讀懂了商商洛就讀讀懂了商商州歷史史”，體驗了了【龍山古鎮(zhèn)鎮(zhèn)】就體驗了了“秦楚人”文脈的精精髓；【龍山古鎮(zhèn)鎮(zhèn)】項目是南南秦河-丹江文化化旅游商商業(yè)項目目的旗幟幟，是作作為商洛洛以文化化MALL激活國際際旅游市市場的引引擎點。。3、假日廣廣場性【龍山古鎮(zhèn)鎮(zhèn)】項目是盛盛秦楚都都市文化化體驗工工程。項項目以廣場經(jīng)濟濟商業(yè)規(guī)規(guī)劃的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃，讓項目目極具廣廣場景觀觀商業(yè)帶帶特征，，人們在在假日、、在休閑閑中詩意意地感受受購物娛娛樂的放放松心態(tài)態(tài)。1、文化景景觀性在時間和空空間的坐坐標上，將歷歷史文脈脈的傳承承與商業(yè)業(yè)景觀的的演繹交交融一體體。體驗驗秦楚風(fēng)風(fēng)文化/感受現(xiàn)代代休閑；；人景合合一/時空轉(zhuǎn)換換；文化化景觀成成為【龍山古鎮(zhèn)鎮(zhèn)】項目商業(yè)業(yè)繁榮的的驅(qū)動力力?！君埳焦沛?zhèn)鎮(zhèn)】項目價值值要素【龍山古鎮(zhèn)鎮(zhèn)】項目目商商業(yè)業(yè)屬屬性性分分析析商洛洛商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展速速度度超超過過了了現(xiàn)現(xiàn)階階段段的的市市場場承承受受能能力力，，開開發(fā)發(fā)符合合市市場場真真實實需需求求的的新新項項目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)模模式式成為為項項目目生生存存之之必必需需。。【龍山山古古鎮(zhèn)鎮(zhèn)】項目目商商圈圈人人口口的的界界定定、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)業(yè)種種的的組組合合、、消消費費受受眾眾的的對對象象、、營營運運模模式式的的確確立立等等商商業(yè)業(yè)屬屬性性都都極極具具多多樣樣性性特特征征?！扒厍爻ナゾ尘场薄表楉椖磕咳喝旱牡纳躺虡I(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)同同質(zhì)質(zhì)化化、、競競爭爭化化潛潛含含危危機機，，適適合合市市場場需需求求體體量量的的新新主主題題、、新新業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)打打造造成成為為必必須須。。項目目應(yīng)應(yīng)順順商商業(yè)業(yè)娛娛樂樂化化的的國國際際化化發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢，，整整體體商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃要要求求呈現(xiàn)現(xiàn)購購物物娛娛樂樂化化、、文文化化娛娛樂樂化化、、體體驗驗娛娛樂樂化化的的項項目目商商業(yè)業(yè)屬屬性性。。項目目含含括括的的商商業(yè)業(yè)類類型型文化化型型商商業(yè)業(yè)、、娛娛樂樂型型商商業(yè)業(yè)、、景景觀觀型型商商業(yè)業(yè)、、主主題題型型商商業(yè)業(yè)、、特特色色型型商商業(yè)業(yè)、、復(fù)復(fù)合合型型商商業(yè)業(yè)、、參參與與型型商商業(yè)業(yè)、、旅旅游游型型商商業(yè)業(yè)、、配配套套型型商商業(yè)業(yè)、、休休閑閑型型商商業(yè)業(yè)等等；；項目目商商業(yè)業(yè)屬屬性性定定義義【龍山山古古鎮(zhèn)鎮(zhèn)】項目目是是秦秦楚楚和和船船幫幫文文化化符符號號及及歷歷史史文文脈脈傳傳承承為為表表現(xiàn)現(xiàn)形形式式的的復(fù)復(fù)合合式式文文化化MALL，集集旅旅游游景景點點要要素素、、文化化復(fù)復(fù)興興要要素素、、休休閑閑娛娛樂樂要要素素、、購購物物商商務(wù)務(wù)要要素素等等于于一一體體的的主題題式式娛娛樂樂消消費費空空間間。項目目物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)界界定定：：1．復(fù)復(fù)合合業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)－－交交叉叉生生存存【龍山山古古鎮(zhèn)鎮(zhèn)】項目目具具有有多多種種商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的一一種種共共生生狀狀態(tài)態(tài)，，各各種種相相互互連連動動的的商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)項項目目體體在在共共同同的的生生存存環(huán)環(huán)境境中中，，以以文化化資資源源商商品品化化為主主線線，，互互為為誘誘因因、、互互相相促促進進、、互互相相支支持持。。2．假假日日情情節(jié)節(jié)－－娛娛樂樂表表現(xiàn)現(xiàn)在【龍山山古古鎮(zhèn)鎮(zhèn)】不同同業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的購購物物消消費費環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)中中，，營營造造不不同同的的環(huán)環(huán)境境氣氣氛氛，，通通過過建建筑筑體體之之間間的的銜銜接接動動線線表表現(xiàn)現(xiàn)，，把把假日日情情節(jié)節(jié)溶溶入入，，使使購購物物娛娛樂樂情情節(jié)節(jié)化化。。3．文文化化主主題題－－時時空空穿穿越越通過過在在【龍山山古古鎮(zhèn)鎮(zhèn)】項目目商商業(yè)業(yè)的的不不同同區(qū)區(qū)域域的的秦秦楚楚和和船船幫幫文文化化情情景景主主題題設(shè)設(shè)計計，，創(chuàng)創(chuàng)造造有有歷歷史史時時空空感感的的不不同同時時期期秦秦楚楚和和船船幫幫文文化化氛氛圍圍、、環(huán)環(huán)境境，，減減輕輕消消費費者者的的視視覺覺審審美美疲疲勞勞感感，，營營造造一一種種建筑筑為為形形、、文文化化為為魂魂的商商業(yè)業(yè)主主題題效效果果。。4．品品牌牌中中軸軸－－激激情情耀耀動動運用商商業(yè)品品牌展展列的的黃金金法則則，以以【龍山古古鎮(zhèn)】項目中中軸景景觀大大道為為主線線，招招納品品牌商商家，，以新新業(yè)種種、新新業(yè)態(tài)態(tài)及強強勢品品牌的的聚客客力，，將項項目中中軸景景觀大大道打打造成成新概概念的的文化化娛樂樂商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)，融購物物娛樂樂化、、體驗驗品牌牌化、、旅游游情節(jié)節(jié)化于一體體。項目業(yè)業(yè)態(tài)比比例概概念描描述1．主題題中的的主題題MALL商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)主主題呈呈多元元化，，在項項目業(yè)業(yè)態(tài)比比例規(guī)規(guī)劃中中依據(jù)據(jù)主題題中套套主題題的原原則，，表現(xiàn)現(xiàn)業(yè)態(tài)態(tài)比例例在不不同地地塊、、不同同開發(fā)發(fā)節(jié)點點上的的適應(yīng)應(yīng)性。。2．復(fù)合合中的的復(fù)合合虛實結(jié)結(jié)合，，在多多種業(yè)業(yè)態(tài)的的復(fù)合合中，，再進進行復(fù)復(fù)合組組合，，如在在文化化交流流廣場場區(qū)角角放置置茶餐餐廳、、街吧吧等日日場旺旺場的的業(yè)種種業(yè)態(tài)態(tài)，就就可以以更好好體現(xiàn)現(xiàn)文化化體驗驗與購購物休休閑的的景觀觀商業(yè)業(yè)情節(jié)節(jié)。3．文化化中的的文化化【龍山古古鎮(zhèn)】項目的的文化化主題題特色色豐富富，文文化的的傳承承應(yīng)營營造為為歷史史的脈脈絡(luò)感感。以以盛秦楚楚和船船幫文文化為為核心心演繹繹到現(xiàn)現(xiàn)代時時尚的的文化化氛圍圍，創(chuàng)新新挖掘掘文化化的底底蘊，，以古古帶今今，創(chuàng)創(chuàng)造文文化商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的新價價值。。4．場所所中的的場所所完善【龍山古古鎮(zhèn)】項目商商業(yè)群群體間間的人人流循循環(huán)設(shè)設(shè)計，，加強強局部部的聯(lián)聯(lián)絡(luò)，，使不不利發(fā)發(fā)揮商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營效效果的的場所所，產(chǎn)產(chǎn)生出出獨特特的文文化或或娛樂樂消費費欲望望，以以實現(xiàn)現(xiàn)項目不不同屬屬性間間的商商業(yè)收收益均均好性性，營造出出項目目處處處有商商業(yè)消消費場場所的的功能能性、、誘導(dǎo)導(dǎo)性。。2．購物物娛樂樂性——““文風(fēng)環(huán)環(huán)境，，娛樂樂視覺覺”營造體體驗式式、參參與式式的秦秦楚和和船幫幫文化化氛圍圍的購購物娛娛樂環(huán)環(huán)境。。在商商業(yè)門門飾及及商品品類別別的選選擇上上更加加注重重時尚尚性、、文化化流行行性強強的文文化旅旅游商商品，，運用用具有有熱烈烈、夸夸張、、高度度飽和和的較較大面面積的的色彩彩和具具有較較強歷史對對比關(guān)關(guān)系的的色彩彩設(shè)計計展現(xiàn)商商家的的文化化歸屬屬感和和時尚尚娛樂樂生活活氣質(zhì)質(zhì)。3．板塊塊互動動性——““商業(yè)脈脈動，，互為為誘因因”【龍山古古鎮(zhèn)】項目群群，業(yè)業(yè)態(tài)主主題涵涵蓋了了文化化、餐餐飲、、購物物、康康體、、旅業(yè)業(yè)、娛娛樂等等6大板塊塊，若若無各各個主主題消消費區(qū)區(qū)間的的互動與與穿插插，容易易使消消費者者產(chǎn)生生消費費疲勞勞，無無法延延長有有效消消費時時間。。每個主主題板板塊在在外部部建筑筑形式式上可可通過過連廊廊、風(fēng)風(fēng)雨橋橋等建建筑形形態(tài)實實現(xiàn)形形式上上和動動線上上的主主題延延展，，以此此形成成板塊塊互動動；同同時板板塊之之間也也可通通過消消費業(yè)業(yè)態(tài)、、業(yè)種種的主主動相相互穿穿插和和滲透透，實實現(xiàn)各各主題題板塊塊消費費空間間的延延展和和相互互融合合。1．主題概念念性——“文化致尚，，主題致勝勝”主題概念明明確，擁有有豐富的內(nèi)內(nèi)涵和想象象空間，引引進國內(nèi)一一流品牌商商家，以“文化致尚”為共識，結(jié)合各自商商業(yè)主題性性，形成商商業(yè)主題的的概念差異異化、個性性化。項目商業(yè)主主題概念描描述策略之一：選擇在項目目景觀中軸軸大道上，，高度凝練和集中中的展現(xiàn)秦秦楚文化建建筑的精華華。將景觀中中軸大道延延展的支道道路骨架，，營造為神神似秦楚和和船幫文化化的街巷空空間尺度和和氣氛。這這些街巷機機理將會成成為最好的的文化記憶憶的載體，，通過它的的空間尺度度、質(zhì)感、、色彩和氣氣氛，追求求場所精神神的一致性性。策略之二：選擇以文化化交流廣場場為中心點點，以點串串線、以線線帶面的規(guī)規(guī)劃混合商商業(yè)業(yè)態(tài)功功能。策略之三：選擇在文化化交流廣場場中心區(qū)，，將廣場中中軸道建設(shè)設(shè)為兩層空空間。即考慮到上面面的秦楚風(fēng)風(fēng)，又兼顧顧到下面的的商氣。同時，對對于游客及及消費者能能提供遮風(fēng)風(fēng)擋雨的商商業(yè)休閑空空間。為秦秦楚式建筑筑注入經(jīng)營營理念，添添加時尚的的建筑和功功能元素，，以贏得最最廣泛社會會層面的認認同和參與與。以文謀商，，以商養(yǎng)文文，文商共共舉。項目建筑與與商業(yè)規(guī)劃劃的平衡策策略體系目錄CHAPTER.1目標分解CHAPTER.2項目分析CHAPTER.3商業(yè)規(guī)劃CHAPTER.4商業(yè)銷售的的四大模式式【龍山古鎮(zhèn)】項目商業(yè)規(guī)規(guī)劃思想1、商業(yè)設(shè)施施建設(shè)/景觀建設(shè)/基礎(chǔ)建設(shè)與與市場開發(fā)發(fā)保持協(xié)調(diào)調(diào)同步，避避免重復(fù)建設(shè)和喪失失景觀獨特特性；2、為避免同同質(zhì)化與商商業(yè)規(guī)劃的的交叉重復(fù)復(fù)，商業(yè)規(guī)規(guī)劃應(yīng)更具具主題性和和特色性，，更強調(diào)互動性性和穿插性；；3、吻合整體開開發(fā)節(jié)奏，通通過景觀帶景景觀大道的點點—線—面帶帶動動，，優(yōu)優(yōu)先先規(guī)規(guī)劃劃帶動動人人氣氣的的““熱熱業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)””，，實實現(xiàn)現(xiàn)有有序序開開發(fā)發(fā)與與合合理理商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃的的完完美美結(jié)結(jié)合合，，并并把把握握未來來需需求求熱熱點點的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換，，為為未未來來商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展預(yù)預(yù)留留規(guī)規(guī)劃劃空空間間和和發(fā)發(fā)展展空空間間。。商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃項目目商商業(yè)業(yè)主主題題規(guī)規(guī)劃劃思思路路一個個大大主主題題———文化化MALL主題題；；四個個板板塊塊主主題題———餐飲飲主主題題、、購購物物主主題題、、娛娛樂樂主主題題、、康康體體主主題題；；二個個穿穿插插主主題題———旅業(yè)業(yè)主主題題、、景景觀觀主主題題；；一個個大大主主題題、、四四個個板板塊塊主主題題、、二二個個穿穿插插主主題題；；項目目商商業(yè)業(yè)定定位位涉涉及及因因素素六個個聚聚焦焦行行業(yè)業(yè)———旅游游業(yè)業(yè)、、娛娛樂樂業(yè)業(yè)、、零零售售業(yè)業(yè)、、餐餐飲飲業(yè)業(yè)、、酒酒店店業(yè)業(yè)、、地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)；；四個個關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)———文化化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、商商業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)；；三個個復(fù)復(fù)合合地地產(chǎn)產(chǎn)———旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)、、文文化化地地五個個整整合合要要素素———文化化、、商商業(yè)業(yè)、、旅旅游游、、娛娛樂樂、、休休閑閑；；六個個聚聚焦焦行行業(yè)業(yè)；；四四個個關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)；；三個個復(fù)復(fù)合合地地產(chǎn)產(chǎn)；；五五個個整整合合要要素素；；以文文化化交交流流廣廣場場為為核核心心的的文文化化板板塊塊為為““恒恒星星””，，餐餐飲飲/購物物/康體體/娛樂樂四四大大主主題題板板塊塊為為““衛(wèi)衛(wèi)星星””，，以以兩兩條條景景觀觀軸軸和和兩兩條條文文化化軸軸為為““助助推推器器””，，將將旅旅業(yè)業(yè)板板塊塊規(guī)規(guī)劃劃于于【龍山山古古鎮(zhèn)鎮(zhèn)】項目目外外圍圍。。各各大大主主題題板板塊塊功功能能與與業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)并并非非純純粹粹的的和和單單一一的的，，以以““區(qū)區(qū)域域概概念念分分割割””為為主主導(dǎo)導(dǎo)，，在在確確立立主主業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)之之后后，，穿穿插插其其他他主主題題板板塊塊的的部部分分功功能能與與業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，以以此此實實現(xiàn)現(xiàn)各各大大主主題題板板塊塊的的互互動動與與關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)。?！君埳缴焦殴沛?zhèn)鎮(zhèn)】項目目商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃原原則則1、以以步步行行廣廣場場為為中中軸軸線線，，兩兩邊邊以以規(guī)規(guī)劃劃較較大大型型的的“熱業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)”餐飲飲/購物物為為主主；；2、、利利用用主主題題建建筑筑的的附附屬屬部部分分和和道道路路之之間間的的關(guān)關(guān)系系，，進進行行小小業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)穿穿插插/補充充/鏈接接/互動動；；3、、利利用用全全開開放放的的場場地地，，設(shè)設(shè)計計露露天天或或半半露露天天業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)與與經(jīng)經(jīng)營營方方式式，，充充分分發(fā)發(fā)揮揮商商業(yè)業(yè)空空間間的的發(fā)發(fā)散散效效應(yīng)應(yīng)，，形形成成“全旺旺場場”氣氛氛等等；；4、、利利用用不不同同業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)以以及及新新業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)選選擇擇搭搭配配的的交交叉叉與與互互動動，，實實現(xiàn)現(xiàn)【龍山山古古鎮(zhèn)鎮(zhèn)】項目目經(jīng)經(jīng)營營的的均均好好性性———季節(jié)節(jié)的的均均好好性性/時態(tài)態(tài)的的均均好好性性，，與與“全時時空空”概念念吻吻合合。。商業(yè)業(yè)主主題題板板塊塊業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合思思考考1、項項目目決決定定了了其其消消費費者者為為全全客客層層，，業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)業(yè)種種復(fù)復(fù)合合度度齊齊全全，，并并表表現(xiàn)現(xiàn)為為高高度度專專業(yè)業(yè)化化與與綜綜合合化化并并存存的的成成熟熟性性結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。2、項項目目的的大大體體量量，，具具備備足足夠夠競競爭爭力力與與其其他他成成熟熟商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)競競爭爭。。3、設(shè)設(shè)置置大大量量不不同同業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的主主題題項項目目，，覆覆蓋蓋各各個個年年齡齡層層次次，，以以特特色色項項目目吸吸引引游游客客，，滿滿足足全全客客層層的的娛娛樂樂/休閑/文化/餐飲/旅游觀觀光的的消費費需求求。4、不同同屬性性業(yè)態(tài)態(tài)之間間搭配配，進進行有有效組組合，，以免免產(chǎn)生生相互互排斥斥。5、將業(yè)業(yè)態(tài)的的空間間引導(dǎo)導(dǎo)作為為吸引引消費費者/延長逗逗留時時間/引導(dǎo)消消費的的重要要武器器。商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)總總規(guī)劃劃圖大型連連鎖餐餐飲中華名名吃城城餐飲地地塊地方風(fēng)風(fēng)味小小吃火吧KTV自助燒燒烤，，異域域美食食龍山客客棧購物地地塊娛樂地地塊康體文文化地地塊超市煙酒商商店便利店店珠寶首首飾時裝名名品潮潮流休休閑大型超超市個性咖咖啡屋屋工藝品品古玩玩城數(shù)碼科科技廣廣場秦楚大大書房房SPA會所書畫藝藝術(shù)品品交流流展館館健身房房電影院院兒童游游樂場場快餐店店足療保保健美容院院音樂酒酒吧KTV足浴陶器坊坊工藝藝品音樂酒酒吧便利店店玩具城城棋牌茶茶藝快捷酒酒店燒烤、、西餐餐洗浴中中心夜總會會冷飲吧吧舞廳【秦楚人人食街街】主要經(jīng)經(jīng)營特特色餐餐飲，，弘揚揚傳統(tǒng)統(tǒng)文化化，給傳統(tǒng)統(tǒng)美食食提供供一個個演繹繹的大大舞臺臺，滿滿足游客客在商商洛的的飲食食需求求，參參考業(yè)業(yè)種主要有有：國內(nèi)大大型連連鎖餐餐飲、、中型型品牌牌連鎖鎖快餐、中華名名吃城城、地地方風(fēng)風(fēng)味小小吃。。A地塊-餐飲【異域風(fēng)風(fēng)情】引進韓韓國燒燒烤料料理和和日本本料理理，增增加異異域風(fēng)風(fēng)情，，參考考業(yè)種種：中中西式式復(fù)合合餐廳廳、韓韓國料料理自自助餐餐廳、、日本本料理理。A地塊-餐飲業(yè)態(tài)明明細表表業(yè)種名稱數(shù)量合計面積（m2）國內(nèi)大型連鎖餐飲2間2400中型品牌連鎖快餐4間1200中華名吃城8間800地方風(fēng)味小吃10間400合計24間4800餐飲地地塊業(yè)種名稱數(shù)量合計面積（m2）火吧1間900西餐廳2間1000韓國料理1間500自助燒烤1間500煙酒商店2間100合計5間3000【現(xiàn)代都都市消消費廣廣場】填補商商洛當當?shù)厣躺虡I(yè)業(yè)業(yè)態(tài)空空缺，，參考考業(yè)態(tài)態(tài)種類類：大型超超市、、大型型酒店店、數(shù)數(shù)碼科科技廣廣場、、電影影院、、健身身房。。B地塊-購物是給追追求時時尚、、追求求品質(zhì)質(zhì)衣著著的消消費者者提供供的一一站式式購物物商場場，參參考業(yè)業(yè)種有有：珠珠寶首首飾、、時裝名名品、、潮流流休閑閑、個個性咖咖啡屋屋?！酒焚|(zhì)生生活】B地塊-購物業(yè)種名稱數(shù)量面積（m2）大型超市1間5000大型酒店1間10000龍山客棧1間2000便利店3間900健身房1間1000數(shù)碼廣場1間2000工藝品店5間1250時尚服飾店10間1800合計5間23950業(yè)種名稱數(shù)量面積（m2）零食物語2間100個性咖啡店2間180甜品屋2間90浪銀都1間50石頭記2間100糖果馬車2間80仙蹤林1間80生活叢林2間90冷飲屋2間160合計14間910購物地地塊業(yè)態(tài)明明細表表【都市解解壓康康樂】現(xiàn)代都都市人人緩解解壓力力，保保健身身體、、美體體養(yǎng)顏顏的場場所，，參考考業(yè)種種：足足療保保健、、洗浴中中心、、SPA養(yǎng)生會會所、、美容容院C地塊-文化康康體【文化藝藝術(shù)育育兒】展示商商洛和和本項項目文文化涵涵養(yǎng)的的地塊塊，也也是現(xiàn)現(xiàn)代人人汲取取歷史文文化知知識、、育兒兒學(xué)習(xí)習(xí)的場場所，，參考考業(yè)種種有：：書店店、書畫藝藝術(shù)品品交流流展覽覽中心心、兒兒童游游樂場場、兒兒童特特長表表演、、古玩城城。C地塊-文化康康體業(yè)種名稱數(shù)量面積（m2）游樂場1間1500文化藝術(shù)品交流展館1間1800桌球館1間300書店2間400合計5間4000康體文文化地地塊業(yè)種名稱數(shù)量面積（m2）美容店2間600SPA養(yǎng)生2間1400汗蒸館2間400足療保健3間1500洗浴中心1間3000合計27間6900業(yè)態(tài)明明細表表【夜生活活吧文文化】向大都都市靠靠攏的的夜生生活娛娛樂和和吧文文化，，改變商商洛娛娛樂行行業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀，，引發(fā)發(fā)商洛洛新娛樂潮潮流。。參考考業(yè)種種有：：KTV、音樂樂酒吧、、茶藝藝茶秀秀、夜夜總會會、舞舞廳、、足浴浴。D地塊-娛樂地地塊【夜生活活全體體驗】由夜生生活吧吧文化化衍生生的需需求性性副業(yè)業(yè)，主要業(yè)業(yè)種有有：快快捷酒酒店、、煙酒酒便利利店、燒燒烤、、西餐餐、冷冷飲店店。D地塊-娛樂地地塊娛樂地地塊業(yè)種名稱數(shù)量面積（m2）音樂酒吧3間1500茶藝棋牌3間1500夜總會KTV3間3000電子游藝中心2間2400電影院1間3000陶器坊1間100總計12間12000業(yè)態(tài)明明細表表參考了了國際際和國國內(nèi)眾眾多一一、二二線城城市的的零售售價值值提升升策略略，歸歸納出出可以以借鑒鑒：價值提提升策策略、、亮點點模塊塊汽車影影院休閑娛娛樂嘉年華華主題美美食廣廣場生活方方式體體驗兒童游游樂廣廣場下沉式式廣場場汽車影影院天幕幕商商街街休閑閑娛娛樂樂嘉年年華華下沉沉式式廣廣場場生活活方方式式體體驗驗Park/室內(nèi)內(nèi)水水景景?深圳圳的的Cocopark?北京京的的圣圣拉拉娜娜?南京京的的水水游游城城?北京京世世貿(mào)貿(mào)天天階階?西安安秦秦漢漢唐唐商商場場主題題美美食食廣廣場場汽車車影影院院·汽車車影影院院是是一一種種起起源源美美國國的的時時髦髦的的汽汽車車文文化化，顧客客在在愛愛車車中中就就可可享享受受電電影影院院般般的的觀觀影影體體驗驗，，而而且且增加加私私密密性性，，是是一一種種十十分分奪奪取取眼眼球球的的娛娛樂樂文文化化項項目目，，對吸吸引引客客源源作作為為項項目目噱噱頭頭炒炒作作有有著著很很大大的的積積極極作作用用。。特點點優(yōu)優(yōu)勢勢?投投資資成成本本低低?炒炒作作賣賣點點豐豐富富?吸吸引引客客源源?市市場場競競爭爭小小汽車車影影院院(DriveinTheater)-新潮潮的的汽汽車車文文化化·休閑閑娛娛樂樂類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)豐豐富富，，包包含含電電影影院院、、電電玩玩中中心心、、兒兒童童娛娛樂樂中中心心、、健健身身中中心心等等，，為全年齡客客層提供了了嘉年華一一般的休閑閑娛樂享受受。休閑娛樂嘉嘉年華下沉廣場承承載的功能能包括：?定期現(xiàn)場演演出?品牌推廣活活動?商場推廣活活動?人流聚散地地下沉開發(fā)廣廣場，（SunkenPlaza）室內(nèi)人群聚聚集點，消消費節(jié)點下沉廣場同同時連通軌軌道交通，，并打開地地下一層空空間。下沉式廣場場游樂休閑廣廣兒童游樂休休閑廣場–KidsRecreationGrounds童品天地，，兒童一站站式的主題題空間童品天地包包括以下元元素：?兒童玩具?兒童服裝?兒童娛樂中中心?兒童培訓(xùn)?兒童戶外游游樂廣場配備專業(yè)服服務(wù)人員，，創(chuàng)建類似于于酒店內(nèi)的的兒童區(qū)域域，由專人陪護護及活動，，釋放家長長的時間，使使其能在鄰鄰里中心其他他部分進行行消費。兒童游樂休休閑廣場奇特建筑形形態(tài)–UniqueArchitectureFeature新穎獨特，，奪人眼球球，增加步步入欲望…在零售物業(yè)業(yè)項目中，，豐富的商商業(yè)功能以以及合理的業(yè)態(tài)配比比對于吸引引消費者前前來消費固固然起著至至關(guān)重要的作作用，然而而，實踐發(fā)發(fā)現(xiàn)，新型型別具特色色的建筑形態(tài)態(tài)對于消費費者的吸引引力之大亦亦不容忽視視；唯一性，在在消費者心心中印象深深刻，成為為茶余飯后的討論論點之一，，增加鄰里里中心的知知名度；唯一性，在在消費者心心中印象深深刻，成為為茶余飯后的討論論點；月口平整且且面寬大，，增加商業(yè)業(yè)價值；月背呈弧狀狀，易作各各類廣告推推廣展示或或店鋪展示，增加加零售氛圍圍，聚集人人氣；結(jié)合綠化景景觀，可將將上述效果果錦上添花花。獨特建筑形形態(tài)【酒吧風(fēng)情街街】一條悠閑、、自在具有有不同文化化背景酒吧吧街，融合合中西“吧文化”精髓；將茶茶樓休閑和和酒吧夜店店結(jié)合。【城市客?！恐腥A文明幾幾千年的傳傳承，給予予了客棧文文化的氣息息，讓客棧棧走進城市市，古典融融入現(xiàn)代，，經(jīng)濟型主主題酒店，，以干凈舒舒適的客房房給旅行者者一個簡約約的“家””，以經(jīng)濟濟實惠的價價格給旅行行者一個流流動的“家家”。【步行廣場】白天是可供觀賞的玻璃結(jié)構(gòu)的藝術(shù)休閑吧，晚上可轉(zhuǎn)換為酒吧/娛樂等業(yè)態(tài)，形成全時空/全季節(jié)的無差異娛樂休閑場所，四圍的玻璃可以和天空對話，卻不能觸摸，靜靜地訴說著浪漫，想要把一切和世俗隔離，外面的世界不屬于它。國內(nèi)外新業(yè)態(tài)的發(fā)展經(jīng)驗表明，高度融合了先進科技和人文理念的新業(yè)態(tài)往往能煥發(fā)出強大的生命力。新業(yè)態(tài)是新事物，既對游客具有新奇的吸引力，又存在市場培育等問題?！君埳焦沛?zhèn)】項目的新業(yè)態(tài)須注重必要的市場培育投入。體系目錄CHAPTER.1目標分解CHAPTER.2項目分析CHAPTER.3商業(yè)規(guī)劃CHAPTER.4商業(yè)銷售的的四大模式式商業(yè)銷售的的四大模式式第五部分一、產(chǎn)權(quán)返返租模式二、店中店店銷售模式式三、基金整整售模式四、項目信信托啟動方方式通過商業(yè)的的價值鏈和和利益?zhèn)鲗?dǎo)導(dǎo)方式界定定銷售模式式一、產(chǎn)權(quán)返返租模式第一模式本方式核心心價值：解決了高價價銷售與提提前消化的的矛盾，但但激化全部部銷售和持持續(xù)經(jīng)營的的矛盾。一、產(chǎn)權(quán)返返租模式操作方式——客戶購買時時即與開發(fā)發(fā)商簽訂租租約，將所所購房產(chǎn)返返租給開發(fā)發(fā)商，租約約期內(nèi)由開開發(fā)商將房房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)經(jīng)營，租期期兩年到十十幾年不等等。發(fā)展商商一次性返返數(shù)年租金金降低首付付；同時返返租期內(nèi)，，業(yè)主定時時從發(fā)展商商處得到定定額租金回回報。通常常這種返租租回報模式式會附帶““回購”條條款。典型案例——保利友誼城城、大中華華太古廣場場支付租金提供回報小業(yè)主發(fā)展商商家代理招商出租物業(yè)購買物業(yè)小業(yè)主商家提供物業(yè)支付租金銷售結(jié)束關(guān)系轉(zhuǎn)化小業(yè)主和商家不能承擔(dān)解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。產(chǎn)權(quán)返租模模式下的價價值鏈模型型和利益?zhèn)鱾鲗?dǎo)模型：：二、店中店銷售售模式第二模式本方式核心心價值：緩解了全部部銷售與持持續(xù)經(jīng)營的的矛盾，必必須找一家家專營的商商業(yè)招商管管理運作公公司，但無無法解決高高價銷售與與提前消化化之間的矛矛盾二、店中店店銷售模式式操作方式——發(fā)展商將商商業(yè)劃分為為可經(jīng)營的的小鋪位，，然后按鋪鋪位出售給給投資者或或使用者，，同時購買買人必須同同時簽署物物業(yè)使用協(xié)協(xié)議，承諾諾服從商業(yè)業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營和管理理約束。典型案例——西安賽格電電子市場第三模式本方式核心心價值：解決了持續(xù)續(xù)經(jīng)營和銷銷售之間的的矛盾，但但很難達到到價格和快快速回籠資資金的目標標。三、基金整整售模式第三模式1、已投入使使用并收益益穩(wěn)定的商商業(yè)。2、目前在國國內(nèi)對于那那些還沒有有經(jīng)營成熟熟，但是招招商租約已已經(jīng)簽訂、、主打的品品牌牌商戶已已經(jīng)簽訂租租約的項目目，基金也也有信心購購買。3、對于散售售的商業(yè)，，基金購買買的興趣不不大，但是是如果開發(fā)發(fā)商幾年后后可以回購購，達到國國外基金的的租金回報報率要求的的，基金也也會考慮購購買。4、租約年限限的基本要要求是該商商場大的租租戶租期5年以上，小小的租戶租租期2年以上上。5、新加坡來來的基金主主要是要求求項目的穩(wěn)穩(wěn)定經(jīng)營，，對租金回回報率的要要求較低一一般般在6％左右就可可以了，而而歐美基金金要求租金金回報率一一般在10％以上。整售的適用用條件三、基金整整售模式第三模式操作方式——基金/大客戶直接接收購商場場，然后租租給大型商商業(yè)，獲取取投資收益益。典型案例——凱德置地的的“中國商商業(yè)地產(chǎn)基基金”計劃劃。三、基金整整售模式四、項目信信托方式第四模式本方式核心心價值：項目信托可可以同時達達成發(fā)展商商融資和營營銷蓄客的的目的，在在可能的情情況下，我我們建議采采用信托模模式進行啟啟動，但是是信托審批批嚴格，審審批難度大大。四、項目信信托方式第四模式信托的適用用條件：一、新型房房地產(chǎn)信托托產(chǎn)品將樓樓盤銷售和和信托結(jié)合合在一起，，在信托產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計計中中加入購房房優(yōu)惠權(quán)和和優(yōu)先購買買權(quán)；二、信托適適用于有融融資需求的的發(fā)展商，，嚴格來說說，和樓盤盤銷售相結(jié)結(jié)合的信托托是一種種項目啟動動模式；三、目前政政策規(guī)定信信托份額最最大不得超超過200份，且必須須通過銀監(jiān)監(jiān)會審批；；四、銀監(jiān)會會出臺的《信托投資公公司房地產(chǎn)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)務(wù)管理暫行行辦法（征征求意見見稿）》提出對部分分管理規(guī)范范、經(jīng)營水水平高的信信托投資公公司開展房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)給予放放松200份限制的政政策優(yōu)惠。。四種模式的的對比四種銷售模式四種盈利模式適用條件業(yè)主風(fēng)險前期銷售速度銷售價格操作難度產(chǎn)權(quán)返租模式

售賣給投資的個體（回現(xiàn)）；租金的差額（持續(xù)盈利）政府已明令禁止高快高低店中店模式售賣給投資的個體（分割獨立散售）1、發(fā)展商期望通過商業(yè)直接獲取利潤2、周邊商業(yè)氛圍已成熟，商圈地位基本確定中中中高基金整售模式

售賣給基金（一次性整售）1、