合肥深港數(shù)字產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目決策定位

合肥深港數(shù)字產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目決策定位華廈偉業(yè)上海金貝項(xiàng)目開發(fā)決策點(diǎn)市場(chǎng)客戶現(xiàn)金流和周期項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)情況工業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備量巨大，到06年末，全市有近70平方公里的工業(yè)土地儲(chǔ)備量高新區(qū)域辦公和廠房類產(chǎn)品存量50萬(wàn)，可銷售面積20萬(wàn)平方米,銷售率35%，供應(yīng)大于需求城市中心辦公樓產(chǎn)品市場(chǎng)存量45萬(wàn)平方米左右，年消化量20萬(wàn)平方米左右，供應(yīng)大于需求高新區(qū)開發(fā)建設(shè)特征與其他工業(yè)園開發(fā)模式差別較大，除經(jīng)開區(qū)有個(gè)別工業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)化銷售外，其他區(qū)域沒(méi)有此類產(chǎn)品。高新區(qū)的物業(yè)類型不適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)要求，產(chǎn)業(yè)與其他園區(qū)沒(méi)有互動(dòng)的機(jī)會(huì)市場(chǎng)總體情況廠房與市場(chǎng)對(duì)接程度極低，辦公樓產(chǎn)品供大于求，不適合整體開發(fā)，開發(fā)進(jìn)度需要根據(jù)資金和市場(chǎng)消化情況控制類似工業(yè)項(xiàng)目匯總表案名功能建筑形態(tài)總建面積推案量銷售量存量格林硅谷辦公獨(dú)棟雙拼別墅5.6萬(wàn)5.6萬(wàn)2.2萬(wàn)3.2萬(wàn)名稱華億科技皖通高速高科技產(chǎn)業(yè)園銘磐?慧谷安徽大學(xué)科技園安徽省科園創(chuàng)業(yè)中心合肥國(guó)家大學(xué)科技園天怡·新世紀(jì)合肥高新區(qū)留學(xué)生創(chuàng)業(yè)中心智蜀CEO科技產(chǎn)業(yè)園建筑面積168000㎡100000㎡13590㎡34000㎡18200㎡21300㎡40000㎡32000㎡70000㎡推案量一期開發(fā)8幢多層廠房，共401戶一期4F、12F一期7棟洋房共42戶一、二期已建成電子樓、化工中心、創(chuàng)業(yè)中心全部開發(fā)全部開發(fā)共72套一期開發(fā)6幢3F標(biāo)準(zhǔn)廠房，共190套全部開發(fā)一期開發(fā)8幢開盤日期一2006.5一期2002一2006.9一、二期1999200320012006.1119982006.1租售周期6個(gè)月4年2個(gè)月7年3年5年1個(gè)月8年11個(gè)月本項(xiàng)目的主力客戶群體高新區(qū)域的企業(yè)是本項(xiàng)目需要爭(zhēng)取的主力客戶群體，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和銷售推廣應(yīng)當(dāng)圍繞客戶需求展開。按照使用意向分為租賃客戶和購(gòu)買類客戶按照地區(qū)劃分為高新區(qū)域客戶和城市中心版塊客戶按照購(gòu)買目的分為投資類和自用目的按照使用面積分：150平方米以下區(qū)間、150-300平方米區(qū)間、300以上區(qū)間客戶分析高新區(qū)購(gòu)買辦公樓的客戶特征目前的辦公面積和物業(yè)條件難以滿足現(xiàn)在客戶需求，需要更換物業(yè)條件更好，辦公空間更大的場(chǎng)地已經(jīng)經(jīng)營(yíng)三年以上的客戶才具備條件購(gòu)買本項(xiàng)目物業(yè)企業(yè)規(guī)模迅速發(fā)展，需要從技術(shù)服務(wù)階段向產(chǎn)品化階段發(fā)展,

(有人員擴(kuò)張的因素和生產(chǎn)場(chǎng)地?cái)U(kuò)大的因素兩方面)現(xiàn)有辦公條件不小于150平方米

(平均辦公面積條件因素,現(xiàn)有辦公場(chǎng)地?cái)U(kuò)張限制的因素租金占成本比重逐年增加,超過(guò)10%的成本比重)市中心辦公樓版塊客戶客戶對(duì)產(chǎn)品有個(gè)性需求，本項(xiàng)目產(chǎn)品完全滿足客戶辦公和輔助功能需求

辦公場(chǎng)地本身?xiàng)l件以及商業(yè)配套設(shè)施完整,包括:交通、餐飲、會(huì)務(wù)等功能設(shè)施客戶呈現(xiàn)高端傾向，面積需求偏大,建筑和環(huán)境要求高，希望新物業(yè)形象上能夠超越和替代原物業(yè)城市中心板塊辦公客戶現(xiàn)有面積200平方米以上，年辦公租金超過(guò)10萬(wàn)，且在逐年增加。辦公企業(yè)的服務(wù)對(duì)象具有明確的指向性，該對(duì)象不是以地理上的半徑距離劃分；投資類類客戶戶以物業(yè)業(yè)的投投資回回報(bào)率率作為為重要要標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，關(guān)關(guān)注租租金和和售價(jià)價(jià)的的相互互關(guān)系系屬于中中長(zhǎng)期期的投投資行行為，，客戶戶以租租金收收益和和物業(yè)業(yè)升值值為盈盈利目目的對(duì)產(chǎn)品品的品品質(zhì)、、使用用價(jià)值值、市市場(chǎng)前前景非非常關(guān)關(guān)注其他客客戶特特征計(jì)劃進(jìn)進(jìn)入高高新區(qū)區(qū)的企企業(yè)，，辦公公面積積小，，購(gòu)買買的產(chǎn)產(chǎn)品既既能夠夠作為為辦公公樓也也可以以解決決輔助助居住住功能能，此此類客客戶多多從投投資客客戶手手中租租賃客戶不不排斥斥購(gòu)買買辦公公樓，，但是是沒(méi)有有購(gòu)買買習(xí)慣慣，投投資購(gòu)購(gòu)買心心理與與生活活習(xí)慣慣有很很大關(guān)關(guān)聯(lián)度度客戶購(gòu)購(gòu)買各各類型型物業(yè)業(yè)的心心理暗暗示過(guò)過(guò)程住宅———住住———出租租(住或辦辦公)商鋪———租租———做生生意辦公樓樓———租———？？大客戶戶進(jìn)入入本項(xiàng)項(xiàng)目的的可能能性較較小本報(bào)告告所指指大客客戶需需求面面積3000-5000平方米米以上上。此此類型型客戶戶進(jìn)入入各開開發(fā)區(qū)區(qū)多數(shù)數(shù)與管管委會(huì)會(huì)聯(lián)系系接洽洽，此此類型型客戶戶大多多選擇擇自建建、自自用。。（高高新區(qū)區(qū)土地地儲(chǔ)備備量足足夠，，達(dá)29平平方公公里））理由一一：大大面積積需求求客戶戶面積積需求求有一一定彈彈性，，往往往需要要一定定數(shù)量量的面面積儲(chǔ)儲(chǔ)備，，自建建可解解決，，購(gòu)買買則難難以解解決。。理由二二：此此類客客戶面面積需需求大大，投投資大大，采采用自自建的的方式式節(jié)約約成本本理由三三：大大面積積客戶戶購(gòu)買買辦公公樓或或廠房房，價(jià)價(jià)格和和付款款方式式相比比較中中小客客戶，，條條件苛苛刻，，商業(yè)業(yè)價(jià)值值較低低項(xiàng)目定定位思思考考慮產(chǎn)產(chǎn)品與與市場(chǎng)場(chǎng)的對(duì)對(duì)接廠房,辦公樓樓,研發(fā)中中心,哪一類類產(chǎn)品品更合合理.辦公樓樓,研發(fā)中中心何何種產(chǎn)產(chǎn)品更更準(zhǔn)確確高新區(qū)區(qū)的客客戶需需求10年引進(jìn)進(jìn)800個(gè)項(xiàng)目目,平均每每年80個(gè),60個(gè)租或或買,300平方/戶計(jì)算算,年年消化化量1.8萬(wàn)平平方米米著眼于于本項(xiàng)項(xiàng)目差差異化化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)1.功能差差異化化,以滿足足企業(yè)業(yè)需求求為核核心設(shè)設(shè)計(jì)產(chǎn)產(chǎn)品,2.建筑外外觀差差異化化,具有明明顯的的識(shí)別別特征征和心心理暗暗示3.產(chǎn)品平平面分分割差差異化化產(chǎn)品的的適應(yīng)應(yīng)性與與兼容容性兼顧小小面積積和大大面積積客戶戶的需需求兼顧租租賃賃客戶戶和購(gòu)購(gòu)買類類客戶戶的需需求兼顧辦辦公和和生產(chǎn)產(chǎn)的需需求提示：：高新新區(qū)10個(gè)個(gè)已經(jīng)經(jīng)投放放市場(chǎng)場(chǎng)的項(xiàng)項(xiàng)目中中，6個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目只只租不不售，，4個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目只只售不不租。。項(xiàng)目定定位產(chǎn)品定定位企業(yè)辦辦公樓樓形象定定位科技版版塊研研究發(fā)發(fā)展中中心，，先鋒鋒建筑筑示范范區(qū)功能定定位主要服服務(wù)于于高新新區(qū)的的科技技產(chǎn)業(yè)業(yè)公司司提示：：項(xiàng)目目推廣廣階段段，項(xiàng)項(xiàng)目的的形象象推廣廣根據(jù)據(jù)不同同時(shí)期期的產(chǎn)產(chǎn)品和和客戶戶特征征而決決定，，主要要取決決于目目標(biāo)客客戶。。銷售參參考的的因素素本項(xiàng)目目產(chǎn)品品的銷銷售價(jià)價(jià)格和和市場(chǎng)場(chǎng)的對(duì)對(duì)接程程度高新區(qū)區(qū)產(chǎn)品品價(jià)格格區(qū)間間2200---2800元元/平平方米米留學(xué)生生軟件件園270家企企業(yè)，，平均均面積積119平平方米米國(guó)家大大學(xué)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園綜合合樓68家家企業(yè)業(yè)，平平均面面積200平平方米米在售個(gè)個(gè)案累累計(jì)銷銷售率率35%產(chǎn)品形形態(tài)與本項(xiàng)項(xiàng)目的的容積積率、、建設(shè)設(shè)成本本、產(chǎn)產(chǎn)品功功能有有很大大關(guān)聯(lián)聯(lián)容積率率高———建建筑高高度——建筑成成本提提高產(chǎn)品平平面功功能性性放大大———開發(fā)發(fā)總量量增加加———投入入加大大開發(fā)漸漸進(jìn),建筑建建高,產(chǎn)品戶戶型漸漸大的的過(guò)程程推廣策策略和和半徑徑以高新新區(qū)為為主要要推廣廣區(qū)域域，以以目前前高新新區(qū)的的消化化速度度和市市場(chǎng)容容量，，本項(xiàng)項(xiàng)目全全部在在區(qū)域域內(nèi)銷銷售難難度較較大，，需要要跨區(qū)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)爭(zhēng)取取更多多市場(chǎng)場(chǎng)份額額加快快銷售售速度度產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)能能力的的條件件產(chǎn)品的的性能能價(jià)格格比較較同類間間產(chǎn)品品比較較價(jià)格格、品質(zhì)、、功能能，任任意兩兩個(gè)指指標(biāo)相相同時(shí)時(shí)，第第三指指標(biāo)是是影響響客戶戶購(gòu)買買的決決定因因素產(chǎn)品在在區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)的的差異異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)現(xiàn)狀:同質(zhì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，銷售售速度度慢,比價(jià)格格,比地段段產(chǎn)品和和客戶戶嫁接接的完完整度度以客戶戶需求求為中中心（（實(shí)際際是以以企業(yè)業(yè)需求求為中中心））,完善產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)出出現(xiàn)的的工業(yè)業(yè)產(chǎn)品品類型型工業(yè)廠廠房租租賃價(jià)價(jià)格12元/平方方米孵化器器類型型辦公公樓租租賃價(jià)價(jià)格20元/平方方米辦公樓樓銷銷售售價(jià)格格2600元元/平平方別墅（（獨(dú)棟棟、聯(lián)聯(lián)排、、雙拼拼）銷銷售售價(jià)格格2800-4000元/平方方米產(chǎn)品形形式探探討產(chǎn)品不不可取取的形形式傳統(tǒng)生產(chǎn)廠廠房大面積積商業(yè)業(yè)大面積積辦公公樓50米米以上上高層層建筑筑形態(tài)態(tài)可能的的產(chǎn)品品形式式科研辦辦公樓樓中小型型辦公公樓公寓式式辦公公樓產(chǎn)品定定型的的幾種種類可可能工業(yè)用用地———辦辦公樓樓可以達(dá)到規(guī)規(guī)劃部門的的要求辦公樓銷售售市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量大，銷銷售周期長(zhǎng)長(zhǎng)工業(yè)用地———商務(wù)公公寓市場(chǎng)需求大大，對(duì)開發(fā)發(fā)和銷售回回款有利但是項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃審批難難以通過(guò)工業(yè)用地———商務(wù)公公寓——辦辦公部分產(chǎn)品形形式兼顧公公寓功能———使用功功能辦公化化兼顧住宅功功能是適應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)要求求，辦公化化是符合政政府利益,客戶不排斥斥購(gòu)買辦公公樓,但沒(méi)有購(gòu)買買習(xí)慣建議產(chǎn)品形形式產(chǎn)品功能兼兼顧公寓功功能，增加加客戶基數(shù)數(shù)小面積LOFT產(chǎn)品，能夠夠滿足辦公公功能和局局部居住功功能，擴(kuò)大大購(gòu)買客戶戶群體（總總體量15000--20000平方方米左右））LOFT公寓面積40-70平方米左左右中型辦公樓樓，單套300平方方米以下產(chǎn)品分析產(chǎn)品成本LOFT增加部分面面積不攤土土地價(jià)格、、不增加配配套及費(fèi)，，相比較層層高4米左左右平層辦辦公樓增加加200元元/平方米米土建成本本?？蛻艚邮芏榷仍摦a(chǎn)品的空空間質(zhì)感比比較好，同同時(shí)具有比比較好的性性能價(jià)格比比，市場(chǎng)接接受度比較較高。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)相比較平層層產(chǎn)品，得得房率高還原真實(shí)價(jià)價(jià)格，比同同類產(chǎn)品有有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)可以兼顧住住宿功能，，對(duì)投資客客戶和住住宅客戶有有吸引力幾個(gè)價(jià)格參參考：與市市中心辦公公樓價(jià)格、、高新區(qū)辦辦公樓價(jià)格格、住宅平平均價(jià)格、高新區(qū)域住住宅價(jià)格必要條件可以拿出一一棟樓按照照孵化器標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建造，，獲得政策策方面的支支持，同時(shí)時(shí)不影響整整個(gè)項(xiàng)目市市場(chǎng)化開發(fā)發(fā),孵化器的題題材是本項(xiàng)項(xiàng)目做辦公公樓和小面面積產(chǎn)品的的前提，采用商務(wù)公公寓的方式式推廣，擴(kuò)擴(kuò)大客戶群群體，加快快銷售速度度商務(wù)公寓最最終實(shí)現(xiàn)辦辦公功能，，服務(wù)于租租賃類的辦辦公客戶LOFT商務(wù)公寓產(chǎn)產(chǎn)品相對(duì)獨(dú)獨(dú)立的規(guī)劃劃區(qū)域注:假如不做孵孵化器產(chǎn)品品,項(xiàng)目無(wú)法預(yù)預(yù)售,土地價(jià)格也也有比較大大的區(qū)別規(guī)劃建議說(shuō)說(shuō)明項(xiàng)目按照功功能劃分建建筑組團(tuán)東南角建筑筑一層設(shè)置置商業(yè)輔助助設(shè)施，節(jié)節(jié)約用地項(xiàng)目開發(fā)建建設(shè)留有彈彈性開發(fā)的的區(qū)域，根根據(jù)市場(chǎng)情情況決定是是否將容積積率做足控制建筑密密度，盡可可能增大集集中綠化面面積對(duì)于區(qū)區(qū)內(nèi)的綠化化景觀設(shè)計(jì)計(jì)力求達(dá)到到最近自然然的設(shè)計(jì)效效果，營(yíng)造造出靜謐、、平和、純純粹、回歸歸自然和質(zhì)質(zhì)樸的環(huán)境境。盡量多的設(shè)設(shè)置車位，，保證園區(qū)區(qū)企業(yè)和商商務(wù)來(lái)往(訪客)的停車需求求,部分建建筑可以架架空一層(2.2米),用于停車。。堆場(chǎng)部份按按要求需硬硬化處理，，建議作為為停車場(chǎng)使使用道路推界區(qū)區(qū)域設(shè)置停停車位LOFT產(chǎn)品規(guī)劃相相對(duì)集中，，區(qū)域規(guī)劃劃相對(duì)獨(dú)立立戶型設(shè)計(jì)的的均好性；；外立面與與同類項(xiàng)目目差異化控制建筑高高度作為降降低項(xiàng)目成成本的保障障之一強(qiáng)調(diào)建筑的的院落關(guān)系系和高低關(guān)關(guān)系總平圖建筑立面效效果LOFT產(chǎn)品財(cái)務(wù)分析及及測(cè)算項(xiàng)目開發(fā)成成本預(yù)算項(xiàng)目收入表表物業(yè)類型一期二期三期總計(jì)建筑面積14120380004137593495低層9000220002246753467高層160001890834908商業(yè)配套5120

5120項(xiàng)目地塊占占地90畝（6萬(wàn)平方米））。地上總總建筑面積積93495平方米，其其中低層研研發(fā)樓部分分共計(jì)53467平方米，高高層研發(fā)樓樓部分共計(jì)計(jì)34908平方米,商業(yè)配套部部分共計(jì)5120平方米。項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃分分三期滾動(dòng)動(dòng)開發(fā)?，F(xiàn)金流量表表項(xiàng)目資金回回收期預(yù)計(jì)計(jì)12-15個(gè)月項(xiàng)目估算指標(biāo)估算金額（RMB）

2007年上2007年下2008年上2008下年2009年上銷售收入

17,400,000.0061,600,000.0078,500,000.0081,000,000.0041,250,000.00現(xiàn)金流入017,400,000.0061,600,000.0078,500,000.0081,000,000.0041,250,000.00總投資

土地出讓金

13,500,000.00

契稅4.00%540,000.00

土地登記交易費(fèi)10元/m2934,950.00

建設(shè)成本

13,414,000.0040,100,000.0044,033,250.00

管理費(fèi)用3.00%402,420.001,203,000.001,320,997.50

銷售費(fèi)用2.50%335,350.001,002,500.001,100,831.25

財(cái)務(wù)費(fèi)用5.00%20,121.0060,150.0066,049.88

不可預(yù)見費(fèi)3.00%10,060.5030,075.0033,024.94

營(yíng)業(yè)稅及附加5.55%965,700.003,418,800.004,356,750.004,495,500.002,289,375.00土地增值稅預(yù)征1%～2%

現(xiàn)金流出

30,122,601.5045,814,525.0050,910,903.574,495,500.002,289,375.00凈現(xiàn)金流量

(12,722,601.50)15,785,475.0027,589,096.4376,504,500.0038,960,625.00累計(jì)凈現(xiàn)金流量

(12,722,601.50)3,062,873.5030,651,969.93107,156,469.93146,117,094.93所得稅(15%)

2,367,821.254,138,364.4611,475,675.005,844,093.75稅后凈現(xiàn)金流量

(12,722,601.50)13,417,653.7523,450,731.9765,028,825.0033,116,531.25行業(yè)基準(zhǔn)利率10%

0.90910.90910.82640.82640.7513現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值

(11,566,117.02)12,197,989.0219,379,684.9053,739,820.9824,880,449.93累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量

(11,566,117.02)631,872.0020,011,556.9073,751,377.8898,631,827.80項(xiàng)目敏感性性分析成本波動(dòng)波動(dòng)幅度-10%-5%05%10%成本135625296.6143160035.3150,694,774.00158229512.7165764251.4稅后利潤(rùn)109312805.8102908277.998,631,827.8090099222.0883694694.19利潤(rùn)率80.6%71.9%65.5%56.9%50.5%收入波動(dòng)波動(dòng)幅度-10%-5%05%10%銷售收入251779500265767250279755000293742750307730500稅后利潤(rùn)74,044,319.187585,274,034.5898,631,827.80107,733,465.36875118,963,180.7625利潤(rùn)率49.1556.6%65.5%71.5%78.95項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)來(lái)來(lái)自于政政策風(fēng)險(xiǎn)、、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的幾種種可能1、對(duì)工工業(yè)項(xiàng)目目產(chǎn)品的的規(guī)范要要求2、銀行行系統(tǒng)對(duì)對(duì)工業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的信信貸政策策3、政府府對(duì)工業(yè)業(yè)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃及開開發(fā)指標(biāo)標(biāo)（容積積率）最最低要求求的強(qiáng)制制規(guī)定4、產(chǎn)權(quán)權(quán)證明的的辦理的的不確定定性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的來(lái)源源1、市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)過(guò)過(guò)剩2、同質(zhì)質(zhì)化產(chǎn)品品集中3、銷售售周期長(zhǎng)長(zhǎng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作的現(xiàn)現(xiàn)金流、、項(xiàng)目開開發(fā)周期期、項(xiàng)目目開發(fā)成成本提高高風(fēng)險(xiǎn)控制制各項(xiàng)政策策需要確確定，主主要是規(guī)規(guī)劃條件件、產(chǎn)權(quán)權(quán)分割辦辦理、銀銀行信貸貸政策、、稅費(fèi)政政策（對(duì)對(duì)開發(fā)企企業(yè)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)業(yè)）等條條件的確確定一期產(chǎn)品品的成功功開發(fā)是是項(xiàng)目成成功的關(guān)關(guān)鍵，產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)當(dāng)采取差差異化的的路線入入市，產(chǎn)產(chǎn)品和市市場(chǎng)高度度對(duì)接一期產(chǎn)品品建筑以以低層為為主，縮縮短建設(shè)設(shè)周期，，節(jié)約建建設(shè)成本本以前期產(chǎn)產(chǎn)品大部部分資金金銷售回回流為必必要條件件實(shí)施后后一期的的產(chǎn)品開開發(fā)，確確保項(xiàng)目目資金運(yùn)運(yùn)作安全全開發(fā)以資資金流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)最快為為第一原原則，并并非以利利潤(rùn)最大大化為第第一原則則。項(xiàng)目目實(shí)施到到第三期期作為整整個(gè)項(xiàng)目目利潤(rùn)最最大化的的調(diào)節(jié)關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)。。匯報(bào)完畢畢,謝謝謝!9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。00:18:5800:18:5800:1812/22/202212:18:58AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2200:18:5800:18Dec-2222-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。00:18:5800:18:5800:18Thursday,December22,202213、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。12月-2212月-2200:18:5800:18:58December22,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見青山。。。22十二二月202212:18:58上上午00:18:5812月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月2212:18上上午12月-2200:18December22,202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/220:18:5800:18:5822December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。12:18:58上上午12:18上上午00:18:5812月-229、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有有。。。00:18:5800:18:5800:1812/22/202212:18:58AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2200:18:5800:18Dec-2222-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無(wú)無(wú)限限完完美美。。。。00:18:5800:18:5800:18Thursday,December22,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2200:18:5800:18:58December22,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。22十二二月202212:18:58上上午00:18:5812月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。。十二月月2212:18上上午12月月-2200:18December22,202216、少年年十五五二