公寓C座項目建議書

上海城巧克力公寓C座項目建議書建設(shè)單位：新疆上海城投資開發(fā)有限公司編制日期：2016年12月3日目錄一、項目概況二、項目背景和建設(shè)必要性三、市場需求預(yù)測四、擴建規(guī)模五、項目選址六、項目建設(shè)進度安排七、投資估算與資金來源八、財務(wù)效益預(yù)測九、項目團隊組成及職責分工十、項目研究結(jié)論新疆上海城投資開發(fā)有限公司巧克力公寓C座項目工程項目建議書一、項目概況（一）項目名稱巧克力公寓C座商業(yè)項目建設(shè)單位和負責人建設(shè)單位：新疆上海城投資開發(fā)有限公司法人代表：范旭東聯(lián)系電話司地址：伊犁州伊寧市解放西路380號（三）建設(shè)單位簡介新疆上海城投資開發(fā)有限公司成立于2003年3月，2010年7月底正式成為伊犁仁和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司控股的有限責任公司。公司注冊資金陸仟萬元人民幣,集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化企業(yè)，擁有房地產(chǎn)開發(fā)貳級資質(zhì)，現(xiàn)有員工19人，其中大專學歷以上18人。上海城項目總投資約15億元，控制性規(guī)劃面積近89萬平方米，其中住宅面積約69萬平方米，大型商業(yè)區(qū)建設(shè)約20萬平方米。其地理位置西靠西環(huán)路、東靠新規(guī)劃路，南臨解放西路，北臨218國道，以“六星廣場”為中心，匠心獨具的商、住分離，相對獨立而又緊密依存著。先后開發(fā)了住宅徐匯苑、黃浦苑、浦東新區(qū)、世博苑、尚都國際·花苑等項目。2014年起，我公司整合優(yōu)勢資源，致力于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，現(xiàn)有尚都國際A座、巧克力公寓B座、黃浦苑六號公寓、以及在建的“后街”等多個商業(yè)項目，各項目配套設(shè)施完善，獨具風格、各有千秋。即將開發(fā)的公寓C座項目與后續(xù)即將開發(fā)的各項目又將使上海城錦上添花。（四）編制依據(jù)1、仁和集團發(fā)展規(guī)劃；2、伊寧市規(guī)劃局：建設(shè)項目選址意見；3、《伊寧市城市總體規(guī)劃》4、建設(shè)單位提供有關(guān)資料。二、項目背景與建設(shè)必要性（一）項目背景《伊寧市城市總體規(guī)劃》（2013-2030年）中確定本項目用地性質(zhì)為居住用地，在城區(qū)劃分中將上海城居住區(qū)劃分為中心城區(qū)。中心城區(qū)功能定位：發(fā)揮中心區(qū)位優(yōu)勢，提升綜合服務(wù)功能，傳承文化風貌特色，激發(fā)城市活力，打造集商業(yè)服務(wù)、行政辦公、文化旅游、生態(tài)宜居功能為一體的綜合性城市功能區(qū)。中心城區(qū)發(fā)展指引：以解放路地區(qū)為重點，引導(dǎo)城市傳統(tǒng)商業(yè)沿路布局模式向城市商貿(mào)街區(qū)整體開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，完善商業(yè)、娛樂等中心區(qū)功能，提升服務(wù)檔次與水平，打造1個自治區(qū)級商業(yè)示范區(qū)。（二）項目建設(shè)必要性（1）區(qū)域交通分析：a、北臨伊寧市路北環(huán)路（G218線），北環(huán)路作為伊寧市的東西向主要通道及市區(qū)通過性道路，商業(yè)氛圍濃郁，集中化多樣化；b、南近伊寧市主要商業(yè)街道解放路，距伊寧市商業(yè)中心不足3公里；c、西距伊寧市西環(huán)路0.7公里，西環(huán)路作為伊寧市開發(fā)區(qū)與老城區(qū)的分隔道路，同時又是兩個城區(qū)的聯(lián)系通道；通過區(qū)域交通分析得出結(jié)論，該地塊商業(yè)價值大于居住價值。（2）周邊公共服務(wù)設(shè)施分析：a、距伊寧市第八小學及伊寧市實驗幼兒園0.6公里；b、距伊犁州客運站1.2公里；c、距伊寧市火車站4公里；d、距伊寧市飛機場2.5公里。e、距伊犁師范大學僅0.7公里；周邊公服設(shè)施齊全，與周邊居住區(qū)能夠為商業(yè)建設(shè)提供基礎(chǔ)條件。（3）周邊商業(yè)分析a、居住區(qū)內(nèi)沿街商業(yè)多位底商住宅建筑，限值了建筑的業(yè)態(tài)形式及商業(yè)規(guī)模，只能為居住區(qū)內(nèi)居民日常生活提供需求。b、G218線以北商業(yè)主要以汽配服務(wù)及零售類為主，商業(yè)構(gòu)成單一，不能很好滿足周邊居民對商業(yè)服務(wù)業(yè)的綜合需求。c、擬建設(shè)項目與已建設(shè)項目巧克力公寓B座將形成整體完善的商業(yè)服務(wù)體系。綜上所述，基于良好的交通條件、完善的公共服務(wù)設(shè)施及周邊單一的商業(yè)結(jié)構(gòu)，本次項目用地開發(fā)建設(shè)方向應(yīng)選擇商業(yè)建設(shè)，對周邊居民及商業(yè)環(huán)境都會起到積極作用，同時也符合上海城原規(guī)劃方案布局。三、市場需求預(yù)測（一）競爭分析通過上述對房地產(chǎn)市場供給、需求、及典型物業(yè)調(diào)查分析：雖然受全球經(jīng)濟下滑趨勢的影響，投資額有所下降，但隨著伊寧市作為霍爾果斯經(jīng)濟特區(qū)商貿(mào)、商務(wù)、生活的大基地，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)回暖，伊寧市房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出購房熱的可喜局面，房地產(chǎn)市場活躍，房地產(chǎn)交易量大。伊寧市房地產(chǎn)呈現(xiàn)地價上漲，商品房成交面積銷售價格均大幅度上升的態(tài)勢，且有一定的漲幅。在開發(fā)商素質(zhì)，產(chǎn)品設(shè)計，政府規(guī)劃等不斷優(yōu)化的基礎(chǔ)上，伊寧市房地產(chǎn)已呈現(xiàn)出“質(zhì)量化”發(fā)展趨勢。本項目憑借其良好的地理位置、完善的配套設(shè)施，樓宇整體素質(zhì)優(yōu)良，從建筑設(shè)計、物業(yè)管理等方面充分考慮商家需求。預(yù)計該項目投入市場前景樂觀。（二）市場分析有關(guān)結(jié)論通過上述對房地產(chǎn)市場供給、需求及典型物業(yè)調(diào)查分析，2013年伊寧市房地產(chǎn)呈現(xiàn)地價上漲，商品房成交面積銷售價格均呈上升的態(tài)勢，市場需求旺盛。在開發(fā)商素質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計、政府規(guī)劃等不斷優(yōu)化的基礎(chǔ)上，伊寧市房地產(chǎn)已呈現(xiàn)出“質(zhì)量化”發(fā)展趨勢。本項目憑借其良好的地理位置、完善的配套設(shè)施，樓宇整體素質(zhì)優(yōu)良，從社區(qū)文化、建筑設(shè)計、物業(yè)管理等方面充分考慮商家需求。項目于2014年投入市場，前景樂觀。（閱表二）四、建設(shè)規(guī)模1、建設(shè)規(guī)模整體規(guī)劃建設(shè)用地面積8501.09平方米總建筑面積18539.37平方米其中：其中地上建筑面積12241.57平方米地下建筑面積6297.8平方米2、容積率為1.44，建筑密度30%，綠地面積2120平方米，綠地率25%，地上停車位32個，地下停車位185個。配套道路、給水、供電、綠化等配套設(shè)施同步建設(shè)。五、項目選址該項目位于上海城北門附近，北側(cè)緊臨G218線，南側(cè)為居住區(qū)，西側(cè)為巧克力公寓B座，東側(cè)為錦裕達建材廠。項目交通便捷，升值潛力巨大，隨著城北區(qū)和市區(qū)西移的趨勢發(fā)展，本區(qū)域必定成為未來的重點居住、商業(yè)開發(fā)區(qū)域之一；六、項目建設(shè)進度安排2017年1月——6月項目前期準備工作；2017年7月——2018年8月工程施工、設(shè)備安裝；2018年9月項目竣工交接驗收。項目建設(shè)周期16個月。項目關(guān)鍵節(jié)點：巧克力公寓C座設(shè)計方案確定時間2017年4月20日巧克力公寓C座施工圖出圖完成時間2017年5月10日巧克力公寓C座基坑開挖完成時間2017年7月15日巧克力公寓C座達到預(yù)售時間2017年9月15日巧克力公寓C座主體竣工驗收時間2018年6月5日巧克力公寓C座主題消防驗收時間2018年8月15日巧克力公寓C座交接驗收時間2018年8月20日巧克力公寓C座規(guī)劃驗收完成時間2018年12月15日（閱表三）七、投資估算與資金籌措（一）投資估算固定資產(chǎn)投資5300萬元。八、財務(wù)效益預(yù)測（一）損益預(yù)測建設(shè)后達到（萬元）銷售收入（含稅）7700減：銷售成本5300銷售稅及附加701利潤總額897減：所得稅225稅后利潤678（二）財務(wù)效益評價（增量指標）銷售毛利潤率28%銷售凈利潤率10%注：從建設(shè)開始年算起。（閱附表一）（三）結(jié)論為了適應(yīng)市場需求，提高市場競爭力，發(fā)揮規(guī)模效益，本項目建設(shè)是必要的，項目有較好的財務(wù)效益和社會效益，有較強的抗風險能力。九、項目團隊人員職責說明：項目負責人：賈濤職責：對項目定位進行決策，統(tǒng)籌安排項目的整體進度情況，對項目遇到的重大問題進行決策。財務(wù)部：鄔小華職責：對項目前期成本及收益率進行概算，對項目進行中的付款事宜進行協(xié)助，及項目后期的財務(wù)結(jié)算工作。前期部：大王剛職責：負責前期項目規(guī)劃手續(xù)的辦理，協(xié)調(diào)項目經(jīng)理完成項目建設(shè)期間的各項驗收工作，協(xié)調(diào)項目經(jīng)理完成后期的規(guī)劃驗收及竣工備案相關(guān)工作。項目設(shè)計管理：蹇雪梅職責：負責與設(shè)計院的對接工作，包括設(shè)計任務(wù)書的制定及往來資料的收集存檔工作，協(xié)調(diào)設(shè)計院對項目設(shè)計方案及施工圖紙的溝通工作。經(jīng)管部：張文遠職責：協(xié)調(diào)造價公司完成項目的成本測算工作，根據(jù)正式圖紙對項目總造價進行復(fù)核，負責參與項目管理過程中的所有簽證及驗收工作，對項目中的新增工程量進行詢價和成本控制，負責項目的竣工結(jié)算工作。項目經(jīng)理：任鵬職責：與各部門對接協(xié)調(diào)項目所有手續(xù)的辦理事宜，與設(shè)計院對接協(xié)調(diào)項目的設(shè)計事宜。協(xié)助項目負責人完成主體方案設(shè)計、外立面方案設(shè)計及室外景觀設(shè)計等方案的優(yōu)化和對接工作。對施工現(xiàn)場的安全文明施工及形象進度進行把控，監(jiān)督協(xié)調(diào)監(jiān)理單位對施工單位的項目質(zhì)量及進度進行檢查。協(xié)助相關(guān)部門完成項目招商及業(yè)主進場裝修的相關(guān)事項。協(xié)助業(yè)管部完成項目的預(yù)測、實測工作